РЕШЕНИЕ
№ 142
гр. Перник, 29.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател:МЕТОДИ КР. ВЕЛИЧКОВ
Членове:ВЛАДИМИР Р. РУМЕНОВ
ИГНАТ АС. ТИМОФЕЕВ
при участието на секретаря МАГИ ЕМ. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от МЕТОДИ КР. ВЕЛИЧКОВ Въззивно
гражданско дело № 20251700500156 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното :
С решение № 193 от 04. 12. 2024г., постановено по гр. д. № 146 / 2022г.
по описа на Брезнишкия районен съд, е признато за установено по иск,
предявен от П. Г. В., ЕГН: **********, адрес: ***, Г. П. Г., ЕГН: **********,
адрес: ***, Ц. П. Г., ЕГН:**********, адрес: *** /като наследници на П. К. В.,
починала/ и С. К. М., ЕГН: **********, адрес: ***, срещу Р. С. К.,
ЕГН:**********, адрес: ***, че ищците не са обвързани от облигационното
правоотношение, породено от договор за аренда от 23.10.2012г., сключен
между С. К. И. и Р. С. К. с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при
РС -Брезник с вх. рег. № 1922 от 06.11.2012г. под № ***, том ***, дело №
1314/2012г. и е непротивопоставим на ищците - П. Г. В., Г. П. Г., Ц. П. Г. /като
наследници на П. К. В., починала/ и С. К. М., тъй като същите притежават
повече от 50% от собствеността на имотите, предмет на иска.
Недоволен от постановеното решение е останал Р. С. К., който чрез
адвокат С. Д., го е обжалвал като неправилно. Моли същото да бъде отменено
1
и предявения иска да бъде отхвърлен като, както и да бъдат осъдени ищците
да му заплатят направените по делото разноски. Поддържа жалбата си и в
съдебно заседание, чрез адвокат С. Д. и моли да бъде уважена. Тъй като
адвокат Д., представлява и С. К. И., то изразеното становище от него, се счита
за изразено и от страна на С. К. И..
Насрещната страна – С. К. М., не е депозирала писмен отговор. В
съдебно заседание същата, чрез адвокат К. Б., оспорва въззивната жалба като
неоснователна, моли да бъде потвърдено обжалваното решение като правилно
и законосъобразно, както и да й бъдат присъдени направените разноски в
производството пред Пернишкия окръжен съд.
Г. П. Г., П. Г. В. и Ц. П. Г. не са депозирали писмени отговори.
Брезнишкият районен съд, за да уважи иска е приел, че договор за
аренда, сключен при действието на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията на
разпоредбата с ДВ, бр. 13/2007 г., обвързва неучаствалите като страни
съсобственици на имота, независимо от размера на дела на сключилия
договора съсобственик в съсобствеността, като отношенията между
съсобствениците се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС, но след изменението на чл. 3,
ал. 4 ЗАЗ, обн. ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 7.02.2017 г., договор за аренда
обвързва неучаствалите като страни по договора съсобственици на имота
само тогава, когато е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в
съсобствеността. Посочил е, че когато договорът за аренда обвързва
неучаствалите като страни при сключването му съсобственици, те не са трети
лица и могат да оспорват неговата действителност, но не като трети лица,
оспорващи чужд договор, а като лица, за които се претендира да са обвързани
от договора и искат да се освободят от обвързаност или да се установи, че не
са обвързани от него, като те могат също да претендират арендни плащания,
както и развалянето на договора поради неизпълнение от свое име, но с
косвени искове, в качеството им на кредитори на сключилите договора
съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД, а надлежното конституиране на
бездействащите длъжници като страни по делото е служебно задължение за
съда.
След като взе предвид направените с жалбата възражения и по реда
на чл. 269 от ГПК, Пернишкият окръжен съд, приема за установено
следното :
2
Въззивната жалба се явява редовна и процесуално допустима – подадена
е от активно легитимирана страна, имаща правен интерес от обжалването, в
преклузивния срок за обжалване и подлежи на разглеждане по същество.
Извършвайки служебно проверка за валидността на обжалваното
решение, по реда на чл. 269 ГПК, Пернишкият окръжен съд намира, че
обжалваното решение се явява валидно. Същото е постановено от съдия от
Брезнишкия районен съд, в рамките на неговата компетентност и в
предвидената от закона форма.
Съдът намира, че обжалваното решение се явява допустимо. Налице е
правен спор между процесуално правоспособни и дееспособни правни
субекти. Налице са положителните процесуални предпоставки за
упражняване правото на иск и не са налице отрицателните процесуални
предпоставки, водещи до неговото погасяване. Съдът се е произнесъл именно
по предявения установителен иск.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, по въпросите за
незаконосъобразност на обжалваното решение, въззивният съд е ограничен от
изложеното в жалбата. Преценявайки изложените доводи, становището на
насрещната страна, както и събраните по делото доказателства, Пернишкият
окръжен съд, чиито мотиви следва да имат решаващ характер по отношение
на правния спор, намира следното :
Пред настоящата съдебна инстанция, не се спори по следните факти и
обстоятелства:
Че с Решения № 44/08.09.1998г. и № 44/08.09.1998г. на ОС „Земеделие“
гр. Брезник, на наследниците на Г. И. М. /Д./ и К.Г. И. са възстановени
недвижими имоти /земеделски/ в землището на ***- общо девет на брой с
посочени номера, площи, местности и граници.
Че на 23.10.2012 г., братът на първоначалните две ищци - С. К. И., който
притежава 1/3 идеална част от наследствените имоти, сключил със сина си Р.
С. К., договор аренда на земеделска земя за срок от 15 стопански години,
чийто предмет били възстановените девет имота, подробно описани в
договора с обща площ 37.893 дка.
Че С. К. И. не бил упълномощаван от останалите съсобственици,
неговите сестри – първоначалните две ищци, които притежавали общо 2/3
3
идеални части от имотите, да сключи договора.
Че договорът бил сключен в писмена форма с нотариална заверка на
подписите на страните и вписан в Служба по вписванията - Брезник.
Че в договора за аренда не било уговорено арендно плащане в пари или
в натура.
Свидетелските показания на В.Н.С. – М. и А.М.Б., заключението на
вещото лице А.М. Б. – А., както и останалите писмени доказателства по
делото, не следва да се обсъждат тъй като са неотносими към иска, по който
Брезнишкият районен съд се е произнесъл с обжалваното решение.
Пред настоящата инстанция спорът е изцяло правен – за приложението
на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендатата в земеделието, в редакцията на
разпоредбата с ДВ, бр. 13/2007 г., както и в редакцията й с ДВ бр. 13/2017г. и
съдебната практика по отношение на тези две законови редакции. В тази
насока съдът намира следното :
Към датата на сключване на договора за аренда - 23.10.2012 г., е
действала разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендатата в земеделието, в
редакцията й с ДВ, бр. 13/2007 г., съгласно която - Когато договорът за аренда
е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя,
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за
собствеността.
Впоследствие този текст е бил изменен с ДВ бр. 13/2017г. и е придобил
следния характер - Договор за аренда, както и споразумение за неговото
изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик
на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици,
притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения
имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично
пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Съгласно определение № 119 от 1.04.2021 г. по ч. гр. д. № 794/2021 г. на
ВКС, 4 г. о., - Договор за аренда, сключен при действието на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в
редакцията на разпоредбата според ДВ, бр. 13/2007 г., обвързва неучаствалите
като страни съсобственици на имота, независимо от размера на дела на
4
сключилия договора съсобственик в съсобствеността, като отношенията
между съсобствениците се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. След изменението на
чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, обн. ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 7.02.2017 г., договорът за
аренда обвързва неучаствалите като страни по договора съсобственици на
имота само тогава, когато е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в
съсобствеността. Когато договорът за аренда обвързва неучаствалите като
страни при сключването му съсобственици, те не са трети лица и могат да
оспорват неговата действителност, но не като трети лица, оспорващи чужд
договор, а като лица, за които се претендира да са обвързани от договора и
искат да се освободят от обвързаност или да се установи, че не са обвързани от
него. Те могат също да претендират арендни плащания, както и развалянето
на договора поради неизпълнение от свое име, но с косвени искове, в
качеството им на кредитори на сключилите договора съсобственици съгласно
чл. 134 ЗЗД. Надлежното конституиране на бездействащите длъжници като
страни по делото е служебно задължение за съда.
Съгласно решение № 115 от 21. 11. 2017г. по гр. д. № 997/2017г., I-во г.о.
на ВКС - В мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по
т. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда
обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска
земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик.
Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената
специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава
плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване
собствеността върху добивите /чл. 2, ал. 2/, законът дава специална регулация
на отношенията във връзка с плодовете / чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31/.
Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването
и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на
имота. Когато договорите за аренда са били сключени съсобственици с
различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този
арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи
повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило по чл.
32, ал.1 от ЗС. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност
за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на
ползването, но не и за тяхната изключителност.
Съгласно Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г.,
5
II г. о., ГК - Така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен
закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в
редакцията преди изменението в ДВ бр. 13 от 7.02.2017 г., предвиждаща, че
когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на
земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3
ЗС е специална и изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС
и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ
по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление,
какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик
за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава
повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен
ако са го приели. Договор за аренда, сключен от съсобственик, който не
притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на
останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или
мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от
арендните плащания/.
В конкретния казус С. К. И. е бил собственик на 33,33% от земеделските
земи и той е сключил процесния договор за аренда, в качеството му на
миноритарен собственик. Към онзи момент П. К. В. и С. К. М. са били общо
съсобственици на мажоритарен дял - останалите 66,66% от земеделските земи
и те се противопоставят на този договор /не са го приели нито изрично, нито
мълчаливо/, в какъвто смисъл е влязлото в сила решение № 86 / 04. 06. 2024г.,
постановено от Брезнишкия районен съд по настоящето дело.
С оглед гореизложеното, Пернишкият окръжен съд намира, че
предявеният установителен иск е основателен и следва да бъде уважен. При
това положение жалбата се явява неоснователна, а обжалваното решение
следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно, като настоящият
съд изцяло възприема по реда на чл. 272 от ГПК мотивите на Брезнишкия
районен съд.
С оглед изхода по делото Р. К. следва да бъде осъден да заплати на С. М.
сумата 800лв., представляваща направените от нея разноски за адвокатско
възнаграждение в производството пред Пернишкия окръжен съд.
Тъй като делото е гражданско и се касае за договор за аренда в
6
земеделието, предмет на който са земеделски земи на обща стойност
3995,20лв., то решението не подлежи на касационно обжалване.
Водим от гореизложеното и в същия смисъл, съдът
РЕШИ:
Потвърждава решение № 193 от 04. 12. 2024г., постановено по гр. д. №
146 / 2022г. по описа на Брезнишкия районен съд.
Осъжда Р. С. К., ЕГН:**********, адрес: ***, да заплати на С. К. М.,
ЕГН: **********, адрес: ***, сумата 800лв., представляваща направените от
нея разноски за адвокатско възнаграждение в производството пред Пернишкия
окръжен съд.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7