№ 320
гр. С.З., 09.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – С.З., II ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Румяна Б. Пенева
Членове:Иванела Ат. Караджова
Трифон Ив. Минчев
при участието на секретаря Стефани Хр. Чапанова
като разгледа докладваното от Иванела Ат. Караджова Въззивно търговско
дело № 20245501000353 по описа за 2024 година
Обжалвано е решение №131/14.02.24 г. по гр.д. №1878/23 г. по описа на
РС-С.З. .
Въззивникът „Н.“ЕООД - С.З. в депозираната въззивна жалба изразява
становище ,че решението на районния съд е недопустимо,тъй като съдът се е
произнесъл по непредявен иск и моли решението да бъде обезсилено.В
условията на евентуалност счита,че обжалваното решение е неправилно и
следва да бъде отменено като се постанови друго по същество на спора ,с
което да се отхвърлят предявените искове като неоснователни.
Въззиваемият „А.“ЕООД -П. в депозирания писмен отговор по делото и в
хода по същество взема становище,че обжалваното решение следва да се
потвърди.
Съдът като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност намери за установено следното:
Ищецът „А.“ЕООД -П. твърди, че съгласно сключен договор за отдаване
под наем и управление на недвижим имот от 28.02.2014г. страните се били
1
споразумели ответното дружество „Н.“ ЕООД от една страна като наемодател
да предостави на ищцовото дружество „А.“ ЕООД от друга страна като
наемател за временно възмездно ползване и управление недвижим имот:
Хотелски комплекс „С.”, находящ се в гр. К., район А., построен в УПИ VII-
292, кв.71. с пълно описание на имота, от какво се състоял и в какво състояние
се предавал било подробно описано в цитирания договор и приложенията към
него в това число приемно-предавателен протокол от 06.06.2014г. подписани и
от двете страни. Договорът бил сключен за срок от 15.05.2014г. до
30.09.2019г., като с няколко анекса действието на същия било удължавано до
м. април 2022 г. Съгласно чл. 5 от договора представляваното от ищеца
дружество като наемател следвало да заплати на ответното дружество
гаранционна вноска в размер на 7200 лв. с ДДС /седем хиляди и двеста лева с
ДДС/. Видно от представеното извлечение от разплащателната сметка на
ищеца било, че гаранционната вноска била преведена от ищеца на ответника
по банков път на 04.03.2014год. Съгласно същия член от договора тази сума
била подлежала на връщане от ответника на ищеца при освобождаване на
наетия Хотелски комплекс и в случай, че нямало щети и други задължения по
наетия хотелски комплекс, след подписване на съответния приемно-
предавателен протокол. Отделно от това видно от подписания приемно-
предавателен протокол при приемането на обекта от 06.06.2014 год. в т. 247 от
него като част от оборудването, което ищеца бил приел била включена и
косачка на стойност от 230 лв. без ДДС, която обаче ищецът бил върнал на
ответника през 2018г., което било надлежно отбелязано в протокола, пописан и
от двете страни, а същата отново била залисана като налична в последния
протокол от 07.04.2022 год. за предаваното на обекта при прекратяването на
договора. Договорът за наем бил прекратен през м. април 2022 год., като
самият ищец помолен и със съгласието на ответника намерил нов наемател за
обекта на ответника, това било дружеството „Р.“ ЕООД. Така съгласно
подписан тристранен приемно-предавателен протокол от 07.04.2022 година
между „А.” ЕООД, „Р.“ ЕООД /новият наемател/ и ответникът „Н.“ ЕООД
обекта бил предаден в състоянието описан в него на новият му наемател „Р.“
ЕООД, ЕИК ***, адрес: С., ул. ***, представлявана от Л.Г.Г., който
понастоящем стопанисвал обекта. Съгласно протокола от 07.04.2022г.
ищцовото дружество следвало да претапицира холната гарнитура, да
възстанови вълнени одяла на новия наемател - „Р.“ ЕООД, да ремонтира
2
плъзгащите врати и ключалки и да достави Телевизор LG, както било
записано в цитирания протокол подписан и от страна на ответника. Така на
28.08.2022 година в гр. К. бил подписан приемно-предавателен протокол,
съгласно който всички възложени задачи, произтичащи от тристранния
протокол от 07.04.2022г. между „А.” ЕООД, „Р.“ ЕООД и „Н.“ ЕООД били
изпълнени от „А.” ЕООД и предадени и приети от „Р.“ ЕООД, без забележки
от страните, които изрично били декларирали, че нямали никакви претенции и
забележки една към друга. Тоест от подписания по- горе протокол се
доказвало изпълнението на всички дейности, които следвало да извърши
ищецът, респективно липсата на щети и други задължения по наетия хотелски
комплекс. Така след прекратяването на договора за наем и управление на
имота, липсата на щети по него, доказвайки го с подписаните протоколи,
както било предвидено по договора, на основание чл. 5 от договора за наем и
управление на недвижим имот, за ответното дружество „Н.“ ЕООД било
възникнало задължението да възстанови на „А.” ЕООД преведената
гаранционната вноска в размер на 7200 лв. с ДДС /седем хиляди и двеста лева
с ДДС/, както и сумата за върната косачка на стойност от 230 лв. /двеста и
тридесет дева/. С цел доброволно уреждане на спора до ответника била
изпратена нотариална покана, която била получена от него на 25.01.2023год.,
но въпреки това същия бил отказал да върне дадената сума пари.
Това обуславяло правния интерес, да се предяви иск за заплащане на
сумата от 7200 лв. с ДДС /седем хиляди и двеста лева с ДДС/, представляваща
изплатената сума от ищеца на ответника в изпълнение на чл. 5 от сключения
между тях договор за отдаване под наем и управление на недвижим имот от
28.02.2014г., която същият следвало да върне на ищеца съгласно прекратения
договор и подписаните приемно-предавателни протоколи, доказващи липса на
щети по наетия комплекс, а така също и сумата от 230 лв. за върната косачка.
Ищецът моли съда да постанови решение, с което да осъди „Н.“ ЕООД, с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. С.З., ул. ***
представлявано от управителя Н.С.Н. да заплати на „А.“ ЕООД, с ЕИК***,
седалище и адрес на управление: гр. П., ул. ***, представлявано от управителя
- В.С. А. сумата от 7200 лв. /седем хиляди и двеста лева с ДДС/,
представляваща изплатената сума от ищеца на ответника в изпълнение на чл.
5 от сключения между тях договор за отдаване под наем и управление на
недвижим имот от 28.02.2014г., която същият следвало да върне на ищеца
3
съгласно прекратения договор и подписаните приемно-предавателни
протоколи, доказващи липса на щети по наетия комплекс, както и сумата от
230 лв. /двеста и тридесет лева/ за върната от ищеца косачка на ответника,
подробно описани в обстоятелствената част на исковата молба, ведно със
законната лихва върху горните суми от подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на задълженията. Претендира присъждане на
направените разноски по водене на настоящото производство. Предоставя
банкова сметка, по която ответникът може да преведе дължимата се сума с
титуляр „А.“ ЕООД; IBAN ***, ***.
Ответникът „Н.“ЕООД - С.З. счита предявените искове за допустими, но
неоснователни, като ги оспорва изцяло по основание и размер. Оспорва
претенцията на ищеца за осъждане на ответника да му заплати сумата 7200лв.
по основание и размер. Счита, че не било налице правопораждащият
фактически състав, обуславящ задължението за заплащане на претендираната
сума. Оспорва претенцията на ищеца за осъждане на ответника да му заплати
сумата 230лв. по основание и размер.
Нe оспорва фактите, че между страните бил сключен Договор за наем и
управление на недвижим имот от 28.02.2014г., че по този договор ищецът
превел по банков път на 04.03.2014г. гаранция за в размер на 7200лв. както и
че този договор бил прекратен. Не оспорва фактите, че при сключването на
Договор за наем и управление на недвижим имот от 28.02.2014г. „Н.“ ЕООД
бил предоставил за ползване на ищеца движима вещ косачка, на стойност
230лв., както и ,че тази движима вещ била върната.
Оспорва твърденията на ищеца, че Договорът за наем бил прекратен през
м.04.2022г., като самият ищец бил помолен и със съгласието на ответника
намерил нов наемател за обекта на ответника, това било дружеството „Р.“
ЕООД ", като твърди, че Договор за наем и управление на недвижим имот от
28.02.2014г. бил прекратен едностранно от „Н.“ ЕООД поради грубо
нарушение на договора от страна на ищеца. С писмо от 10.03.2022г. ищецът
бил уведомил наемодателя „Н.“ ЕООД, че желаел да наеме подизпълнител за
менажирането на хотелския комплекс и се бил спрял на „Р.“ ЕООД, което
дружество нямало данъчни задължения. В същото време, без знанието и
съгласието на собственика „Н.“ЕООД, ищецът самоволно бил изготвил
договор за наем и управление на собствения на „Н.“ЕООД имот-хотелски
4
комплекс „С.“ със страни „А.“ ЕООД като наемодател и „Р.“ ЕООД като
наемател, предоставил бил екземпляр от този договор на „Р.“ ЕООД и му бил
предал ключовете от хотелския комплекс за извършване на ремонтни работи.
„Н.“ ЕООД не бил давал съгласие „А.“ ЕООД да преотдава под наем
собствения му имот. Извършена била спешно проверка в хотелския комплекс
и били преустановени действията на третото лице. Състоянието на хотелския
комплекс било плачевно. Поради създадената в резултат на едностранните
действия на „А.“ЕООД недопустима ситуация „Н.“ЕООД прекратил
едностранно Договора за наем и управление на недвижим имот от
28.02.2014г., считано от 31.03.2022г. По искане на „Р.“ ЕООД била проведена
среща, на която представителят на това ТД декларирал, че бил подведен от
„А.“ ЕООД и заявил желание да сключи договор за наем със собственика като
приел условието на „Н.“ ЕООД на 31.03.2022г. да бъде извършена тристранна
проверка /от собственика - „Н.“ ЕООД, от бившия наемател - „А.“ ЕООД и от
новия наемател-„Р.“ ЕООД/ на състоянието на сградния фонд и
инвентаризация на движимото и недвижимо имущество в хотелския комплекс.
Оспорва твърденията на ищеца, че “съгласно тристранен приемо-
предавателен протокол от 07.04.22г. между „А.“ ЕООД, „Р.“ ЕООД /новият
наемател/ и ответникът „Н.“ ЕООД обекта е предаден в състоянието ,описан в
него на новия му наемател „Р. “ ЕООД.. който по настоящем стопанисва
обекта“, като твърди, че ищецът не се бил явил на 31.03.22г. за проверка на
състоянието на сградния фонд и инвентаризация на движимото имущество в
хотелския комплекс. На тази дата назначената от „Н.“ ЕООД комисия и
представителят на „Р.“ ЕООД констатирали, че „Р.“ ЕООД бил допуснат в
хотелския комплекс от „А.“ ЕООД, че били започнати частично бояджийски
работи, както и че СМР били преустановени след намесата на „Н.” ЕООД.
Поради отсъствието на „А.“ ЕООД извършването на проверката било
отложено за 07.04.2022г. На 07.04.2022г. в присъствието на „А.“ЕООД била
извършена инвентаризация на движимото имущество в хотелския комплекс,
предадено от „Н.“ ЕООД на “А.“ЕООД с Приемо-предавателен протокол от
06.06.2014г. В нарочен Приемо-предавателен протокол от 07.04.22г. били
отразени само и единствено резултатите от проверката на тези движими вещи-
наличности, липси и излишъци по бройки и стойност към 2014г. В
„Забележка“ в този протокол били отразени четири поети от „А.“ЕООД
задължения, свързани с констатациите за липси на движими вещи -
5
претапициране на холна гарнитура, възстановяване на вълнени одеала, ремонт
на плъзгащи врати и доставка на телевизор. На 07.04.2022г., както и до този
момент, „А.“ не бил върнал на собственика „Н.“ ЕООД документите, описани
в Приложения №1.2. и №1.3 към Договор за наем и управление на недвижим
имот от 28.02.2023г., а именно: книга-регистър за хотел, инструкция за
пожарна безопасност, декларация за съответствие на „пожарна техника“ ООД,
дневник за контрол и изправност на пожарогасители, Заповед
№735/02.09.201Зг. за определяне на категория на хотел „С.“, Заповед
№556/02.07.201 Зг. за открита процедура за категоризация на хотел „С.“,
проектна документация на Хотел-Ресторант „С.“, удостоверение №00626 за
утвърдена категоризация на обект Почивна Станция „С.“. На 07.04.2022г.
„А.“ЕООД отказал да участва в оглед и пълна инвентаризация на хотелския
комплекс. Състоянието на сградния фонд било проверено от служителите на
„Н.“ЕООД. Направен бил оглед на всички помещения и били направени
снимки. Констатациите към 07.04.2022г. били следните: -Дървените прозорци
и балконски врати не се били затваряли и имали непоправими дефекти,
липсвали брави, комарниците били изпокъсани. От 2014г. не била извършвана
никаква поддръжка. Стоманените парапети по терасите били корозирали с
неотстраними дефекти. От 2014г. не била извършвана никаква поддръжка.
Мазилките по фасадата и в помещенията били замърсени. От 2014г. не била
извършвана никаква поддръжка. Дворните чешми - 2 броя, лятната част с
помещенията и камината на барбекюто, детските играчки били в изоставен и
неработещ вид. Ел. осветителни тела в двора били с счупени неработещи
лампи както по стълбовете, така и в беседките. Двора на хотелския комплекс
бил в окаяно състояние с непочистени дървени отпадъци и листа поне от две
години. От покрива стърчали откачени две ламарини. Мазилката на плочата
при люка за покрива била паднала, както и бетоновото покритие на
армировката, която се виждала ръждясала до скъсване. В кухнята и столовата:
Мивките не били почистени от сезон 2021г., в част от тях мазната вода не била
изпусната/отводнена/. 3адръстена канализация, изкъртени теракотени плочи
по пода. Мръсни посуда, столове и маси, лепнещи при пипане. Двигателят на
вентилацията на скарата не функционирал поради задръстване от мазнини
след сезонна употреба. В складовете били захвърлени безразборно инвентар и
повредено обзавеждане от легла, гардероби и други. В склада за спално бельо
и одяла били складирани негодни за употреба амортизирани постелъчно бельо
6
и одяла. В складовете при бойлерното и закритите при барбекюто били
натрупани в пълен безпорядък негодни за употреба материали и инвентар. В
спалните стаи, баня-WC и по терасите, част от ЕЛ и ВиК оборудването било
счупено, а част от алуминиевите плъзгащи врати били дефектирали. След
приключването на проверката на оборудването и сградния фонд бил подписан
Договор за отдаване под наем и управление на недвижим имот - хотелски
комплекс „С.“, между „Н.“ ЕООД като наемодател и „Р.“ЕООД като наемател,
при условия и срокове договорени между страните. Движимите вещи,
отразени по вид и бройки в тристранно подписания Приемо-предавателен
протокол от 07.04.2022г. били получени от наемателя в състоянието, в което
били предадени от „А.“ ЕООД. На 19.05.2022г., след като било извършило
преглед на състоянието на движимите вещи „Р.“ЕООД уведомил „Н.“ЕООД, за
следното: „От приемателно- предавателния протокол за бракуване били
позиции: на стойност 15 775,77лв. без ДДС /цени към 2014г./ Новият
наемател бил преценил, че било необходимо и бил подменил: 18 броя
климатици /12763,64 лв. без ДДС/; пердета и корнизи /2770 лв. без ДДС/;
комарници в баните /600 лв. без ДДС/, компютър и принтер /600 лв. без ДДС/,
пожарогасители /210лв. без ДДС/; инвентар, спално бельо и обзавеждане /с
обща стойност 18 840,91лв. без ДДС по цени от 2014г./, които били предадени
от „А.“ЕООД на 07.04.2022г. След прекратяването на договора с „А.“ЕООД
били предприети спешни действия за отстраняване на щетите нанесени от
този наемател на хотелския комплекс - сграден фонд и двор. През м. 04.2022г.
от „Н.” ЕООД били извършени: почистване на фасада - 880лв. без ДДС;
почистване на дворни площи-1250лв. без ДДС; събиране, натоварване и
извозване на отпадъци-3512,61 лв. без ДДС. До края на м.май 2022г. били
изпълнени от „Р.” ЕООД още: изкърпване, грундиране на вътрешни стени,
боядисване - 7000лв. без ДДС; ремонт на градинско осветление-700лв. без
ДДС. През април и май 2022г. „Н.”ЕООД изпълнил демонтаж компрометирана
дограма, доставка и монтаж на нова PVC дограма и свързани с това РСМР,
ремонт покрив с LT ламарина, ремонт на ширм в кухня - общо на стойност 35
681,36лв. без ДДС. В периода 04-05.2023г. били извършени СМР за
привеждане на хотелския комплекс в състоянието му към 28.04.2014г. на обща
стойност 101 595,30лв. без ДДС, подробно отразени по вид, количество и
стойност в КСС на действително извършени СМР за привеждане на обекта в
съответствие със състоянието им към договора за наем от 28.04.2014г. Всички
7
дейности в тази КСС целели отстраняване на щети ,нанесени от действия и
бездействия на наемателя „А.“ЕООД - липса на поддръжка на метален парапет
на тераси, счупване на преградно пано, липса на капак на шахта, повреди по
фасадите, повреди на настилки и облицовки, повреди на стълбище, повреди
на ВиК канализация, повреди на ел. инсталация. За повдигане сринатия
имидж на обекта, през същия период 04-05.2023г. били извършени от
„Н.”ЕООД подобрения на стойност 19993,37лв. без ДДС. Оспорва
твърденията на ищеца, че „на 28.08.2022г. в К. бил подписан приемо-
предавателен протокол, съгласно който всички възложени задачи,
произтичащи от тристранния протокол от 07.04.2022г. между „А.“ ЕООД, „Р.“
ЕООД и „Н.“ЕООД били изпълнени от „А.“ЕООД и предадени и приети от „ Р.
“ЕООД без забележки от страните, които изрично декларирали, че нямат
никакви забележки една към друга “ като твърди, че: „А.“ЕООД не бил
уведомявал „Н.“ЕООД за среща на 28.08.2022г. в гр.К.; На 28.08.2022г. не било
имало среща в гр.К. между „А.“ ЕООД, „Р.“ ЕООД и „Н.“ЕООД; Протоколът
бил антидатиран, подписан бил с ел. подпис от представителя на „Р.“ ЕООД на
29.08.22г. и с ел. подпис от представителя на ищеца на 20.11.2022г.; На
28.08.2022г., а и до днес, „А.“ЕООД не бил удостоверил пред „Н.“ ЕООД
изпълнение на четирите задължения, вписани в „Забележка“ към тристранния
протокол от 07.04.2022г. и касаещи движими вещи собственост на „Н.“ЕООД -
претапициране на холна гарнитура, възстановяване на вълнени одеяла, ремонт
на плъзгащи врати и доставка на телевизор; Протоколът от 28.08.22г.
отразявал споразумение между ищеца и трето лице, което касаело единствено
отношенията между тях.
„Н.“ ЕООД имал претенции към „А.“ ЕООД като неизряден наемател
причинил сериозни вреди на имота му, поради което бил задържал гаранцията
от 7200лв. с ДДС. Оспорва твърденията на ищеца, че „От подписания
протокол /визира се приемо-предавателен протокол с дата 28.08.2022г./се
доказва изпълнението на всички дейности, които е следвало да извърши
ищецът, респективно липсата на други задължения по наетия хотелски
комплекс. Така след прекратяването на договора, липсата на щети по него,
доказвайки го с подписаните протоколи, както е предвидено по договора, на
основание чл.5 от договора за наем и управление на недвижим имот за
ответното дружество е възникнало задължението да възстанови на „А.“ ЕООД
преведената гаранционна вноска в размер на сумата 7200лв., както и сумата за
8
върнатата косачка на стойност от 230лв.“, като твърди, че договорът за наем и
управление на недвижим имот от 28.02.2014г. бил прекратен от „Н.“ ЕООД
поради неизпълнение на поетите от „А.“ ЕООД задължения по договора, а
именно: задължението да полага грижата на добър стопанин за предоставения
му под наем недвижими имот; задължението да не преотдава имота без
съгласието на Наемодателя; задължението да поддържа оборудването,
инсталациите, дворното място и съоръженията; задължението да предаде след
прекратяването на договора оборудването, спалното бельо и завивките на
Наемодателя в пълен комплект, годен за нова употреба, задължение да
съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата,
извършени върху наетата вещ.
В резултат на неполагането на дължимата грижа от страна на „А.“ ЕООД
бил значително увреден отдадения под наем недвижим имот - „Хотелски
комплекс С.“ , находящ се в гр.К., район „А.“, състоящ се от: дворно място с
ограда, две дворни чешми, детска площадка и играчки, едноетажна стопанска
сграда, хотелска сграда на три етажа и оборудване съгласно Приложение №1,
последното на стойност 120 637,10лв. към 28.02.2014г. Безстопанствеността и
самоволните действия на „А.“ ЕООД нанесли значителни щети на имота,
които многократно надхвърляли внесената гаранционна вноска. Категорични
са, че не било налице основание за връщане на гаранционната вноска.
Договорът за отдаване под наем и управление на недвижим имот, сключен на
28.02.2014г. бил прекратен едностранно от „Н.“ ЕООД, поради неизпълнение
на задълженията от наемателя. След прекратяването на договора „А.“ ЕООД
бил задължен да освободи наетия имот. За почистване му и за отстраняването
на част от повредите - както на тези причинени от употребата така и на тези
причинени виновно от „А.“ ЕООД, за да бъде отново вещта годна за употреба
според предназначението и през 2022г. били направени разходи в размер над
101 774,75лв. с ДДС. През 2023г. били извършени дейности по подмяна на
дефектиралите елементи и отстраняване на повреди върху имота, настъпили в
резултат на безстопанственото поведение на „А.” ЕООД като наемател на
хотелския комплекс на стойност 121 914,35лв. с ДДС. Общия размер на
вложените от 07.04.2022г. средства за отстраняване на повредите, нанесени от
„А.” ЕООД на имуществото на „Н.“ЕООД, възлизал на повече от
223689,10лв./двеста двадесет и три хиляди шестстотин осемдесет и девет лева
и десет стотинки/ с ДДС. При тези обективни данни „А.“ ЕООД нямал нито
9
морално, нито договорно основание да претендира връщане на сумата 7
200лв. Гаранционната вноска била задържана от „Н.“ЕООД като частично
обезщетение за вредите причинени през време на ползването на Хотелски
комплекс С.“, находящ се в гр.К., район „А.“ от „А.“ЕООД. Пълният размер на
дължимото от „А.“ЕООД обезщетение за вредите причинени през време на
ползването на вещта възлизало на повече от 223689,10лв. След задържането
на гаранционната вноска от 7 200лв., задължението на „А.“ЕООД към „Н.“
ЕООД било повече от 216489,10лв. Твърди, че за „Н.“ЕООД не било
възникнало задължение за възстановяване на сума в размер на 230лв. От
исковата молба не можел да разбере за какво се претендирала тази сума. „Н.“
ЕООД било предоставило на „А.“ ЕООД, като наемател по договор от
28.02.2014г. 1-един брой косачка. Косачката била върната от ищеца.
Представения с исковата молба Приемо-предавателен протокол от
06.06.2014г. съдържал отметка на позиция 247, удостоверяваща връщането на
движимата вещ през 2018г. Отметка със същото съдържание липсвала в
екземпляра от Приемо-предавателен протокол от 06.06.2014г., който се
съхранявал при „Н.“ ЕООД, но „Н.“ ЕООД бил признал изрично връщането на
движимата вещ от „А.“ ЕООД като бил отразил в Приемо-предавателния
протокол от 07.04.2022г.
Моли съда да отхвърли предявените искове като неоснователни и
недоказани и да му присъди направените по делото разноски.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, взе предвид
становищата и доводите на страните, намира за установено следното:
Делото е образувано по искова молба ,подадена от „А.“ ЕООД против
„Н.“ ЕООД за заплащане на сумата от 7200лв., представляваща изплатената
сума от ищеца на ответника в изпълнение на чл.5 от сключения между тях
договор за наем и управление на недвижим имот от 28.02.2014г., както и
сумата от 230 лв. за върната от ищеца косачка на ответника, ведно със
законната лихва върху горните суми от подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на задълженията и направените разноски по
воденето на настоящото производство.
Установява се по делото,че между страните е сключен Договор за наем и
управление на недвижим имот от 28.02.2014г.
Съгласно чл.1 от този договор „Н.“ ЕООД е предоставил на „А.“ЕООД за
10
временно възмездно ползване и управление следния недвижим имот Хотелски
комплекс „ С.“ гр.К., състоящ се от :
1 .Дворно място с ограда, две дворни чешми и игрушки;
Едноетажна сграда с помещение за кафе, покрито барбеюо с външна
чешма, wc, складово помещение и три метални беседки заедно с бетонови
площадки;
Хотелска сграда на три етажа, оборудвана съгласно Приложение №1.
Съгласно чл.2 от този договор „А. “ ЕООД е приел управлението на
наетия хотелски комплекс, подробно описан в чл.1 от договора, като е поел
ангажимента да го използва по предназначение предоставяне на хотелския
комплекс на почиващи през летния сезон.
Страните са сключили договор за отдаване под наем и управление на
хотелски комплекс. На „А.“ ЕООД е предоставено управлението на хотелския
комплекс, като с договора от 28.02.2014г. са сведени до минимум
задълженията и отговорностите, произтичащи от правото на собственост. „А.“
ЕООД е поел всички ангажименти за подбор, назначаване и плащане на
персонала, за законното осъществяване на туристическите услуги в хотелския
комплекс, за комуналните услуги и за поддръжката на хотелския комплекс .
Съобразно договорките между страните в договора изрично е записано,
че .„А.“ ЕООД се задължава да:
заплаща: -всички разходи, свързани с ползването на имота /ел. енергия,
вода, други консумативи и такси, вкл. такса смет/ -чл.8; и всички
експлоатационни разходи , свързани с ползването на имота-чл.9
назначава управител, който осигурява почистване и поддържане -
почистване на стаите, смяна на бельо, пране, текуща експлоатационна
поддръжка на сградата инсталациите и обзавеждането, както и цялото дворно
място и съоръженията съгласно чл.1-чл.11
Същият е длъжен да уведомява незабавно за посегателствата, извършени
върху наетия имот-чл.14:, да полага грижата на добър стопанин за
предоставения му недвижим имот и не може да извършва вътрешни
преустройства, основни ремонти, промени във външната фасада на
недвижимия имот, изграждане на нови съоръжения и комуникации без
съгласието на „Н.“ ЕООД, както и промяна предназначението на имота -чл.15;
11
всички извършени от „А.“ЕООД трайни подобрения в предоставения му имот
са за негова сметка и при прекратяване на договора не се възстановяват-чл.
15:длъжен е да изпълнява разпоредбите по реда и управлението на хотелската
собственост, както и да спазва всички закони, свързани с хотелиерската
дейност-чл.16, не може да преотдава имота на друго ФЛ или ЮЛ без
съгласието на „Н.“ ЕООД, като съгласието се изразява с анекс към този
договор или нов договор след прекъсването на този по съответния законов
ред-чл.17: ,поема всички задължения и отговорности свързани с
хотелиерската дейност за срока на договора -чл.18:, ще ползва оборудването,
спалното бельо и завивките, налични на обекта, съгласно Опис №1, като след
изтичане срока на договора и прекратяването му е длъжен да го предаде в
пълен комплект, годен за ново ползване- споразумение за наема и начина на
плащане; осигурява обслужващия персонал и отговаря за стопанисването на
обекта и поддръжката на оборудването и инсталациите , като и поддръжката
на дворното място и съоръжения споразумение за наема и начина на плащане;
всички текущи разходи са за негова сметка - споразумение за наема и начина
на плащане:
Именно с оглед управлението на хотела на „А.“ ЕООД са предадени:
1 .оборудването на хотела с Приемо -предавателен протокол от
06.06.2014г.:
книжа и документи, свързани с хотелиерската дейност;
проектната документация по част архитектура в оригинал и
удостоверение за категоризация на туристическия обект. /Приложения към
договора от 28.02.2014г./.
А.“ ЕООД е сключил Договора за наем и управление на недвижим имот
от 28.02.2014г.. в качеството си на търговец, който изпълнява по занятие
конкретната търговска дейност.
В изпълнение чл.5 от Договора за отдаване под наем и управление на
недвижим имот от 28.02.2014г„ с посоченото по-горе съдържание, ищецът
„А.“ ЕООД е превел по банков път на 04.03.2014г. гаранция в размер на
7200лв.
Първият обективно съединен иск е за връщане на гаранция за вреди по
договор за наем и управление.Районният съд се произнася по
12
въпроси,свързани само с договора за наем/без да разглежда всички аспекти на
договора за наем и управление/.В хода на въззивното производство не е
допустимо за първи път да се разгледа ново основание-договор за наем и
управление.
Предявеният иск за плащане на сумата от 7200лв. е квалифициран от
районния съд като претенция по чл.79 и чл.228 ЗЗД и следващите от ЗЗД вр.
чл.5 от Договора. Така дадената правна квалификация ,в случай,че договорът
за наем и управление е прекратен е неправилна.Касае се за хипотезата на
чл.55 ал.1 предл.3 ЗЗД-неоснователно обогатяване поради отпаднало
основание.При прекратен договор не може да се бъде ангажирана договорната
отговорност на наемателя.
Настоящата инстанция намира,че съдът се е произнесъл по иск,който не е
изцяло предявен от ищеца.В българското гражданско процесуално право
действа принципът на диспозитивното начало-съдът може да се произнася
само по исканията и основанията,които са предявени от страните.Ако съдът се
произнесе по различно основание,от това ,което е посочено в исковата
молба,това е нарушение на процесуалните правила и се счита за произнасяне
по непредявен иск.
Изложени са оплаквания от въззивника,че вторият иск не е
квалифициран от районния съд.Тези оплаквания са основателни.Касае се за
иск с правно основание чл.55 ал.1 предл.1 ЗЗД.При правилно изяснена
фактическа обстановка и приемане за установено,че процесната косачка е
собственост на ищеца по делото следва да се разгледа хипотезата на
неоснователно обогатяване-връщане на даденото без основание.
Обжалваното решение се явява недопустимо,тъй като районния съд се е
произнесъл по непредявено основание-договор за наем и не разгледал
предявеното основание-договор за наем и управление.Касае се за порок,който
не може да бъде саниран от въззивния съд.
Решението на районния съд следва да се обезсили и делото да се върне за
ново разглеждане от друг състав на РС-С.З..
Водим от гореизложеното ,съдът
РЕШИ:
13
ОБЕЗСИЛВА решение №131/14.02.24 г. по гр.д. №1878/23 г. по описа
на РС-С.З. .
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на РС-С.З..
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от съобщението на
страните пред Върховния касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14