РЕШЕНИЕ
гр.
София, 11.06.2025 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-25 състав,
в публично заседание на тринадесети юли две хиляди двадесет и трета година в
състав:
СЪДИЯ: АЛЕКСАНДЪР АНГЕЛОВ
при секретаря К. Илиева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 11664 по описа за 2020 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД и насрещен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът „Д.Е.К.“ ООД твърди, че на 19.02.2020 г. е
сключил с ответника В.П. предварителен договор за продажба на недвижим имот, с
който ответникът е поел задължението да продаде на ищеца реална част, обособена
като поземлен имот с проектен идентификатор 68134.1932.2438 и с площ на
реалната част 102 кв. м, която е предвидена за улица. Ищецът твърди, че
уговорената цена по договора възлиза на 35 205 лв., която той е
заплатил на ответника на датата на сключване на договора. Посочва и че
интересът му от придобиването на реалната част от имота на ответника произтича
от това, че тази част съгласно действащия ПУП попада в улица, която обслужва
собствения на ищеца имот с идентификатор 68134.1932.2334, в който той е
изградил сграда. Ищецът твърди, че за да може сградата да бъде въведена в
експлоатация, е било необходимо да се отчуждят съответните части от имотите,
които попадат в обхвата на улицата, която обслужва имота, в който се намира
сградата. Тъй като ответникът е отказал да дари на общината реалната част от
имота си, която попада в улицата, ищецът е решил да закупи тази част от
ответника, за да може той да я дари на общината. Ищецът твърди още, че на
уговорената дата за сключване на окончателния договор за продажба 30.06.2020 г.
ответникът не е осигурил всички необходими документи, поради което страните са
се срещнали при нотариус за извършване на сделката на 23.07.2020 г. Тогава, от
представената пред нотариуса скица-проект за имота, е станало ясно, че реалната
част вече е придобита от общината и представлява публична общинска собственост,
тъй като попада в улица. Поради това нотариусът е отказал да изповяда сделката.
Доколкото сключването на окончателния договор от една страна се е оказало
невъзможно, тъй като имотът е публична общинска собственост, а от друга страна
е станало безполезно за ищеца, който на 14.07.2020 г. е получил удостоверение
за въвеждане в експлоатация на изградената от него сграда, ищецът е отправил
изявление до ответника, получено от него на 30.09.2020 г., с което е развалил предварителния
договор между страните и е поискал ответникът да му възстанови заплатената от ищеца
сума по договора, което не е направено. Поради това ищецът иска ответникът да му
възстанови заплатената цена по разваления предварителен договор в размер на 35 205 лв.,
заедно със законната лихва върху тази сума от 27.10.2020 г. до окончателното
ѝ изплащане. Претендира разноски по делото.
Ответникът В.П. оспорва иска. Не оспорва, че между
страните е сключен процесният предварителен договор, както и че те са се явили
пред нотариус за сключване на окончателния договор, но нотариусът е отказал да
изповяда сделката. Ответникът обаче възразява, че ищецът не е развалил
предварителния договор, а само се опитва да избегне изпълнението на поетите от
него задължения по договора, като според ответника обстоятелството, че
построената от ищеца сграда е била въведена в експлоатация и без да бъдат
придобивани от общината имотите, които попадат в улицата в близост до имота на
ищеца, не може да обоснове правото му да развали договора между страните.
Ответникът оспорва да е налице виновно неизпълнение от негова страна, което да
предпоставя възможността за разваляне на договора от ищеца, като сочи, че изпълнението
на договора не е станало безполезно за ищеца в резултат от действията на
ответника, а също така, че ответникът е изпълнил задълженията си да се яви пред
нотариус и да представи всички необходими документи, включително за доказване
на правото си на собственост върху имота. Ответникът оспорва процесният договор
да е развален и поради това, че, дори и да е налице неизпълнение от негова
страна, ищецът не му е предоставил подходящ срок за изпълнение. Посочва, че
скицата не представлява доказателство за собственост, като оспорва правилността
на постановения от нотариуса отказ да изповяда сделката, а също така заявява
готовност да прехвърли имота на ищеца. Освен това ответникът твърди, че
скицата, въз основа на която нотариусът е постановил своя отказ, е получена от
служител на ищеца и поради това ищецът е бил наясно с нейното съдържание преди
явяването на страните пред нотариуса. Твърди и че на 11.09.2020 г., т.е. преди
изявлението на ищеца за разваляне на договора, ответникът се е снабдил с друга
скица за имота, като е уведомил за това ищеца. Претендира разноски в производството
по този иск.
Ответникът предявява срещу ищеца насрещен иск за
обявяване за окончателен на процесния предварителен договор. По изложените
съображения в отговора по предявения иск за връщане на цената по разваления
договор, а именно относно наличието на предварителен договор между страните за
продажбата на посочения имот (реална част от поземлен имот № 24, кв. 283 по
плана на гр. София, м. „Красно село – Боянско – II част“, която реална част е с
проектен идентификатор 68134.1932.2438 и с площ на реалната част 102 кв. м),
който договор не е надлежно развален от ищеца, включително доколкото липсва
неизпълнение на задълженията на ответника по договора, както и доколкото
окончателен договор за продажбата на имота не е сключен, а същевременно
ответникът все още е собственик на имота, ответникът иска предварителният
договор да бъде обявен за окончателен. Претендира разноски в производството по
насрещния иск.
Ищецът оспорва насрещния иск. Възразява за това,
че процесният предварителен договор е нищожен поради противоречие със закона
(възражение по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД), тъй като доколкото не са
уредени сметките по регулация за процесния имот, а уличната регулация, която
засяга и имота, е влязла в сила през 2006 г., сделки с имота са забранени съгласно
нормата на §6, ал. 5 ЗУТ. Възразява и относно това, че дори и предварителният
договор да е действителен, той е развален по посочените по-горе съображения,
като включително поддържа възраженията си за това, че имотът, във връзка с
който е сключен предварителният договор, представлява общинска собственост. В
допълнително изложение по делото ищецът твърди и че ответникът не е изпълнил
задълженията си по предварителния договор и поради това, че не е представил
доказателства за това, че е спазена процедурата по чл. 199, ал. 2 ЗУТ,
доколкото имотът е отреден за улица, поради което е следва първо да бъде
предложен на общината за закупуване, а едва при отказ от нейна страна с него
може да бъде извършена сделка. Съответно поради същите причини счита и че не
може да бъде уважен предявеният иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и обсъди доказателствата по делото, намира
следното:
По делото страните не спорят,
като това е видно и от представения предварителен договор, че на 19.02.2020 г.
между ищеца „Д.Е.К.“ ООД като купувач и ответника В.П. като продавач е сключен
предварителен договор за продажба на недвижим имот. Според чл. 1, ал. 1 от
договора с него страните поемат задължения съответно да купят и да продадат имот,
който представлява реална част от поземлен имот. Тази реална част е с площ от
102 кв. м и към момента на сключването на предварителния договор за нея е предвиден
проектен идентификатор 68134.1932.2438.
Според заключението на
съдебно-техническата експертиза по делото имотът с проектен идентификатор
68134.1932.2438, посочен в процесния предварителен договор и за който по делото
е представена скица-проект от 15.01.2019 г., е идентичен – съвпада като
местонахождение и граници – с имот с проектен идентификатор 68134.1932.2494, за
който по делото е представена скица-проект от 30.06.2020 г., както и със
сегашния имот с идентификатор 68134.1932.2508 по действащата кадастрална карта,
който е с площ 100 кв. м. Следователно имотът, във връзка с
прехвърлянето на който е сключен процесният предварителен договор, с оглед
актуалната кадастрална карта, чието изменение в тази част е одобрено със
заповед от 09.09.2020 г. (видно от представената скица на имота и съгласно
заключението на вещото лице), представлява имот с идентификатор 68134.1932.2508
с площ от 100 кв. м и съседи имоти с идентификатори 68134.1932.2106
(представляващ ул. „Мур“), 68134.1932.2177 (представляващ УПИ IV-773,774) и
68134.1932.2493.
От заключението на техническата
експертиза се установява и че имотът попада изцяло в уличната регулация на ул.
„Мур“. Това е видно и от скицата към заключението на вещото лице, а също така
се потвърждава и от показанията на свидетелката Г.П. (съпруга на ответника),
която посочва, че процесният имот с площ от около 100 кв. м е остатъчната част
от по-голям имот на ответника, който е
застроен, а тази част е обособена, тъй като е отредена за улица. Освен това в
показанията си свидетелката заявява, че причина за сключване на процесния
предварителен договор между ищеца и ответника е необходимостта да бъдат
придобити от общината всички имоти, които попадат в обхвата на предвидената
съгласно ПУП улица. Според свидетелката придобиването на тези имоти от общината
с цел изграждане на улицата е предпоставка, за да може сградата, построена от ищеца
в съседен имот, да бъде въведена в експлоатация.
Според посоченото от ищеца в
исковата молба той е собственик на имот с идентификатор 68134.1932.2334, в
който е изградил сграда (в тази връзка по делото са представени и нотариални
актове, от които е видно, че ищецът е закупил различни имоти, които
впоследствие са обединени, а също така е представено разрешение за строеж,
удостоверение за завършен груб строеж и удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата в посочения имот). Видно от скицата към заключението
на експертизата по делото имот, собственост на ищеца, се намира срещуположно на
имот с идентификатор 68134.1932.2508 (с предходен проектен идентификатор
68134.1932.2438), по отношение на който е сключен процесният предварителен
договор. Имотът, собственост на ищеца, се намира от другата страна на съществуващата
улица „Мур“, чието разширение в тази част е проектирано върху имота, по
отношение на който е сключен предварителният договор, като двата имота не
граничат помежду си. Следва да се посочи и че ищецът също заявява като причина за сключването на предварителния
договор (което се потвърждава от посоченото от свидетелката Г.П.) необходимостта
от осигуряване на въвеждането на изградената от него сграда в експлоатация,
доколкото улицата, в която попада имотът, по отношение на който е сключен
предварителният договор, обслужва и имота, който е собственост на ищеца и в
който е изградена сградата на ищеца.
Трябва да се има предвид обаче,
че подобна цел не е отразена в самия предварителен договор. Поначало мотивите
на страните за сключване на определена сделка, т.е. причината, която ги е
подбудила да сключат сделката, са без значение за нейната действителност.
Поради това обстоятелството, че ищецът е приел, че не е възможно въвеждането на
изградената от него сграда в експлоатация без да придобие имота от 100 кв. м,
попадащ в проектираното разширение на улицата, и след това евентуално да го
прехвърли в собственост на общината, не може да има отражение върху постигнатото
от страните съгласие за придобиване от ищеца на собствеността върху имота (който
към този момент е с проектен идентификатор 68134.1932.2334). Това съгласие е
действително и съответно сключеният предварителен договор обвързва страните,
независимо дали мотивите на ищеца за сключването му отговарят на действителното
положение.
Следва да се има предвид и това,
че подобно изискване за въвеждане на сградата в експлоатация не съществува в
закона към момента на сключването на процесния предварителен договор през 2020
г. Към този момент нормата на чл. 178, ал. 3, т. 5 ЗУТ предвижда, че липсата на
изградени улици е пречка за въвеждане на строежите в експлоатация, но само по
отношение на курортите, ваканционни селища и други подобни територии за
рекреационни дейности. Няма спор, че в случая имотите (този, в който е
изградена сградата на ищеца, и този, по отношение на който е сключен процесният
предварителен договор) не се намират в подобни територии – те се намират в гр.
София, кв. „Манастирски ливади“. От служебно извършена справка в цифровия
кадастър на гр. София (www.isofmap.bg) се установява, че имотите попадат в
жилищна зона с преобладаващо средноетажно застрояване според предвижданията на
общия устройствен план на гр. София (с разрешена височина на сградите до 15 м –
според посоченото в общия устройствен план и съгласно чл. 23, ал. 1, т. 2 ЗУТ).
В тази връзка може да се посочи, че такова изискване е въведено в нормата на
чл. 178, ал. 3, т. 5 ЗУТ при изменението ѝ от 2021 г. (ДВ, бр. 16 от
23.02.2021 г.), с което е допълнено, че посоченото изискване за изграждане на
улиците се отнася и за въвеждане на сгради в експлоатация в територии със
средно и високо застрояване. Това изменение е обявено за противоконституционно
през същата 2021 г., но в случая същественото е, че то не е било приложимо към
19.02.2020 г., когато е сключен процесният предварителен договор. Следователно
посочената от ищеца цел на сключване на предварителния договор не отговаря на
действителното положение, тъй като не съответства на изискванията на закона
(което, както се посочи, няма отношение към действителността на договора).
По същите съображения следва да
се приеме и че обстоятелството, че междувременно (преди сключването на
окончателния договор) сградата на ищеца е въведена в експлоатация (видно от
представеното удостоверение за въвеждане в експлоатация, това е станало на
14.07.2020 г.), не може да обоснове правото на ищеца да развали предварителния
договор поради това, че ответникът не е изпълнил задължението си по него да
прехвърли собствеността на имота, а изпълнението е станало безполезно за ищеца.
За да може да е налице тази хипотеза на неизпълнение, при която кредиторът по
договора може да го развали при неизпълнение на задължението на длъжника без да
дава допълнителен срок за изпълнение (чл. 87, ал. 2, предл. 2 ЗЗД), е
необходимо кредиторът да е намерил друг начин, по който да задоволи своя
интерес от изпълнението на договора. Това поначало е трудно осъществимо, когато
договорът е сключен относно придобиването на конкретен недвижим имот (тъй като
вещта е незаместима). За да е налице тази хипотеза също така е необходимо
безполезността на изпълнението за кредитора да е следствие от забавеното
изпълнение на длъжника. В случая и това условие не е налице, тъй като поначало
придобиването на имота не може да се свърже с интереса на ищеца за въвеждане на
изградената от него сграда в експлоатация, тъй като нито придобиването на имота
от ищеца пряко, нито прехвърлянето му на общината във връзка с планираното
разширение на улицата, са предпоставки за въвеждането на сградата в
експлоатация според предвижданията на закона. В този смисъл неоснователно е
възражението на ищеца за това, че той е развалил предварителният договор с
отправената до ответника нотариална покана от 17.09.2020 г. (която е
представена по делото и видно от същата, тя е връчена на ответника на
30.09.2020 г.). В поканата не е даден срок, в който ответникът да изпълни
задълженията си по предварителния договор, а само е отбелязано, че поради
изминалото време от крайния срок за сключването на окончателния договор
(30.06.2020 г. – според чл. 5, ал. 1 на договора) изпълнението на този договор
е станало безполезно за ищеца, поради което той го разваля без да дава
допълнителен срок на ответника за изпълнението му. Тъй като в случая не е
налице хипотеза на безполезност на изпълнението, това изявление за разваляне на
договора на посоченото основание не е предизвикало целеното от ищеца действие.
Преди да бъдат разгледани
следващите въпроси относно действието на процесния договор между страните и
възможността за неговото изпълнението към настоящия момент (включително с оглед
на предявения насрещен иск за обявяването му за окончателен), следва да бъдат
разгледани и другите възражения на ищеца за нищожност на предварителния договор
– поради това, че имотът, по отношение на който е сключен договорът, е публична
общинска собственост (невъзможен предмет на договора съгласно чл. 26, ал. 2,
предл. 1 ЗЗД), както и поради това, че за имота не са уредени сметките по
регулация (наличие на забрана за подобен договор съгласно чл. 26, ал. 1, предл.
1 ЗЗД вр. с §6, ал. 5 ЗУТ).
Неоснователно е възражението за
невъзможен предмет на предварителния договор във връзка с бъдещия окончателен
договор за прехвърляне на собствеността върху имота поради това, че имотът е
публична общинска собственост. В представената по делото скица-проект от 30.06.2020
г. за имот с проектен идентификатор 68134.1932.2494 (сегашният имот с
идентификатор 68134.1932.2508, по отношение на който е сключен процесният
предварителен договор) е отбелязано, че имотът е публична общинска собственост.
Видно от констативен протокол от 23.07.2020 г. на нотариус с рег. № 053 на НК,
нотариусът е отказал да изповяда сделката с имота, която е предмет на
предварителния договор, именно поради отразеното в скицата-проект относно
собствеността на имота. Действително според чл. 7, ал. 2 ЗОС имотите, които са
публична общинска собственост не могат да се отчуждават и да се прехвърлят в
собственост на трети лица, поради което сключеният договор за продажба на такъв
имот би бил нищожен поради невъзможен предмет. Същевременно обаче
обстоятелството, че имотът е публична общинска собственост е отразено
единствено в посочената скица-проект. Информацията относно собствеността,
отразена в издаваните от Агенцията по геодезия, картография и кадастър
документи (включително скици и скици-проекти) няма доказателствено значение
относно правото на собственост. От една страна, в скиците се включва
информация, която представлява извлечение от кадастралната карта, която съдържа
кадастралните данни за имотите, необходими за тяхната индивидуализация –
идентификатор, граници, площ, предназначение, адрес (чл. 55, ал. 2 вр. с чл.
27, ал. 1 ЗКИР), като тази информация има значението на доказателство относно
посочените индивидуализиращи данни за имота. От друга страна, в скиците се
включват и данни за собствеността и други вещни права върху имота, които се
съдържат в кадастралните регистри (чл. 55, ал. 2 вр. с чл. 30, ал. 2, т. 2 и т.
3 ЗКИР), като тези данни възпроизвеждат информацията от партидата на недвижимия
имот (съгласно чл. 61 и чл. 62, към които препраща чл. 30, ал. 2, т. 2 и
т. 3 ЗКИР). Следва да се има предвид обаче, че партидата на имота има само
оповестително значение и не представлява доказателство за вписаните в нея
факти, обстоятелства и права (чл. 59, ал. 4 ЗКИР). Следователно отбелязаните в
скицата (или скица-проект) данни са собствеността на имота или за други вещни
права върху него, нямат доказателствено значение и не може само въз основа на
тях да се направи извод за собствеността на имота.
В случая, видно от представените
по делото нот. акт № 102 от 21.12.1973 г. и нот. акт № 167 от 22.04.1976 г.,
както и с оглед отбелязването в представената скица от 26.06.2006 г., издадена
от СО – район „Витоша“, в която е посочена идентичността на описания в
нотариалните актове имот (имот № 24, кв. 283, м. „Красно село – Боянско – II
част“) с имот № 774, кв. 15, м. „Манастирски ливади – запад“, а също и видно от
представената по делото заповед от 08.10.2007 г. на кмета на район „Витоша“,
Столична община за обединяването на УПИ IV-773 и УПИ V-774 в кв. 15, м.
„Манастирски ливади – запад“ в УПИ IV-773,774 и от нот. акт № 80 от
26.03.2008 г. за окончателен договор по чл. 15 ЗУТ, както и с оглед посоченото
в заключението на техническата експертиза по делото, включително в приложената
към нея скица (а също и след служебно извършена справка в цифровия кадастър на
гр. София – www.isofmap.bg), имот с идентификатор 68134.1932.2508, по отношение
на който е сключен процесният предварителен договор, е част от имота,
собственост на ответника съгласно посочените нот. актове от 1973 г. и 1976 г.
Няма данни по делото да е извършена процедура по отчуждаване на имота в полза
на общината (която е необходима, както е посочено по-долу), поради което не
може да се приеме, че имотът е собственост на общината, а още по-малко че той е
публична общинска собственост. Имотът е предназначен за улица, но е останал
собственост на ответника, тъй като не е отчужден по съответния ред от общината.
Неоснователно е възражението на
ищеца за това, че сключването на договор за продажба на посочения имот, е
забранено от закона (съответно предварителният договор е нищожен поради
противоречие със закона – хипотеза по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД), поради
това, че не са уредени сметките по регулация като предпоставка за извършване на
сделка за разпореждане с имота – съгласно §6, ал. 5 ЗУТ. Посочената хипотеза,
видно и от препращането на §6, ал. 5 ЗУТ към ал. 2 и ал. 4 на §6 ЗУТ, се отнася
за прилагането само на дворищната регулация, която е заварена при влизането в
сила на ЗУТ, т.е. която е приета по реда на ЗТСУ (отм.), и съответно тя се
отнася до заплащането на обезщетения за придадените от един имот към съседен
реални части по силата на дворищнорегулационния план. Според чл. 110, ал. 1 ЗТСУ
(отм.) дворищната регулация има незабавно вещно действие, като променя
границите на собствеността върху поземлените имоти съобразно изменението на
дворищнорегулационния план, макар и тази промяна да е поставена под отменително
условие – заплащането на съответните обезщетения за придадените по регулация
части от един парцел към друг (арг. от чл. 33, ал. 2 ЗТСУ (отм.)). Както се
посочи обаче, имотът, по отношение на който е сключен процесният предварителен
договор, попада в улицата, т.е. той е част от уличната регулация, тъй като е
отреден за обществено мероприятие – разширение на улица (чл. 22, т. 1 ЗТСУ
(отм.)). За имотите, които са отредени за обществени мероприятия,
регулационният план няма незабавно отчуждително действие, поради което
придобиването на имота от общината изисква извършването на отчуждителна
процедура и обезщетяване на собственика (чл. 105, ал. 1 ЗТСУ (отм.),
съответно след това чл. 30, ал. 1 ЗОС (до отмяната на тази разпоредба през
2004 г.)). Това е и причината заплащането на обезщетение във връзка с отчуждаването
на части от имоти за изграждане на предвидените улици да не е предпоставка за
извършването на сделки с имотите съгласно §6, ал. 5 ЗУТ. Поради това посоченото
правило на закона е неприложимо към имота, по отношение на който е сключен
процесният предварителен договор. Отделно от това, правилото на §6, ал. 5 ЗУТ е
приложимо към заварените към влизането на ЗУТ в сила дворищнорегулационни
планове (действащи към 31.03.2001 г. или тези, които към този момент са внесени
за обявяване). Видно от отбелязването на скицата от 26.06.2006 г., издадена от
СО – район „Витоша“, регулационният план, обхващащ и този имот, е одобрен с
решение на Столичния общински съвет от 06.08.2003 г., което не е
представено по делото, но от датата му може по-скоро да се приеме, че е прието
въз основа на ЗУТ, а не на ЗТСУ (отм.).
Допълнително, макар и да не е
посочено като възражение от страна на ищеца, следва да се разгледа и
изискването за действителност на процесния договор, и съответно за сключването
на окончателен договор по отношение на имота, съгласно чл. 200, ал. 1 ЗУТ.
Според посочената норма реални части от имоти (а както се посочи, имотът, по
отношение на който е сключен предварителният договор, е бил част от имот № 774,
кв. 15, собственост на ответника) могат да бъдат обект на сделки само ако са
спазени минималните изисквания по чл. 19 ЗУТ. Съгласно чл. 19, ал. 1 ЗУТ обаче
минимални изисквания за лице и площ на урегулираните поземлени имоти законът
предвижда само за имотите, предназначени за ниско (до 10 м) жилищно
застрояване. За имотите, предназначени за средно жилищно застрояване (каквото е
цялостното предназначение на територията в разглежданата устройствена зона
съгласно общия устройствен план), и още повече за тези, предвидени за улица (какъвто
е разглежданият имот) е приложима нормата на чл. 19, ал. 5 ЗУТ, според която
имотите се определят със самия план, без да се спазват минималните размери по
чл. 19, ал. 1 ЗУТ. Поради това отделянето на реална част от урегулиран имот с
площ на тази част от 100 кв. м като самостоятелен имот и сключването на договор
за разпореждане със собствеността върху този имот в конкретния случай не
противоречи на изискванията на закона.
Следователно процесният
предварителен договор е действителен, поначало е възможно да се сключи
окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху имота, който сега е с
идентификатор 68134.1932.2508, като предварителният договор не е развален от
ищеца с изпратената до ответника покана, получена от последния на 30.09.2020 г.
Доколкото ответникът е длъжен, съгласно чл. 8, ал. 4 от процесния договор, да
предостави на ищеца всички необходими документи за извършването на нотариалната
сделка, за неизпълнението на това задължение, като се посочи по-горе, ищецът
следва да отправи писмено предупреждение до ответника и едва ако неизпълнението
продължава, договорът може да се счита за развален съгласно общото правило на
чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
В случая трябва да се има предвид
обстоятелството, че имотът, по отношение на който е сключен процесният
предварителен договор, е предвиден за изграждане на разширение на съществуваща
улица. Според техническата експертиза по делото той изцяло попада в уличната
регулация, като последното изменение на ПУП за този имот е влязло в сила през
2006 г. (както е посочено и в представеното по делото писмо от СО – НАГ).
Следователно имотът е предвиден за изграждане на обект – публична общинска
собственост, т.е. на улица. В този случай съгласно чл. 199 ЗУТ разпореждане с
имота е възможно само ако той първо бъде предложен при същите условия на
общината и тя откаже да го закупи. Самият отказ е в писмен вид и е един от
документите, които трябва да бъдат представени пред нотариуса при изповядване
на сделката (чл. 199, ал. 2, изр. 1 ЗУТ).
Ответникът не твърди да е
извършил необходимите действия, за да предложи имота на общината, нито по
делото има данни за това. По делото не е представен и отказът на общината да го
закупи, нито има данни за такъв отказ. Непредставянето на писмен отказ за
закупуване на имота представлява неизпълнение на посоченото задължение на
ответника по чл. 8, ал. 4 на процесния предварителен договор да представени на
ищеца всички необходими и изискуеми от закона документи за извършването на
сделката. Това е неизпълнение и на общото задължение на ответника съгласно чл.
63 ЗЗД да положи дължимата грижа и добросъвестно да изпълни задълженията си по
процесния договор, което включва и изпълнение на посоченото задължение да
предложи имота за закупуване от общината и да се снабди с нейния писмен отказ.
Съгласно чл. 199, ал. 2 ЗУТ това задължение е именно на собственика на имота и
поради това съответните действия е следвало да бъдат извършени от ответника.
В тази връзка, соченото от
свидетелката Г.П. обстоятелство, че ответникът е предоставил пълномощно на
служители на ищеца, за да се снабдят с необходимите документи за сделката, не
променя горния извод. Страната по договора може да избере да изпълни
задълженията си по него чрез пълномощник, но това че пълномощникът не е
извършил необходимите действия, не освобождава страната от отговорността
ѝ по договора, дори когато пълномощник е насрещната страна. Още повече в
случая по договора не е уговорено, че ищецът поема задължение да получи
необходимите за сделката документи, за което получава пълномощно от ответника
(което иначе е често срещана практика при подобни отношения), а изрично е предвидено,
че задължението за това е за ответника.
Следователно ответникът не е
изпълнил задължението си по договора, произтичащо и от закона, да предложи
собствения си имот първо на общината като предпоставка за закупуването му от
ищеца. В нотариалната покана, получена от ответника на 30.09.2020 г., ищецът
изрично се е позовал на неизпълнението на задължението на ответника да осигури
всички документи за сделката като основание за развалянето на договора. Макар и
към момента на получаване на поканата договорът да е развален, самата покана
следва да се разбира като отправено до ответника предупреждение за това, че
трябва да изпълни задълженията си по договора и по-конкретно да осигури
необходимите за сделката документи, като неизпълнението ще доведе до разваляне
на договора. В исковата молба ищецът също се позовава на неизпълнение на
задължението на ответника, свързано с осигуряване на необходимите за сделката
документи, като основание на предявения от него иск за връщане на дадената по
договора сума поради неговото разваляне. Така самата искова молба също
представлява изявление на ищеца за разваляне на договора поради неизпълнение на
посоченото задължение на ответника. Макар нито в нотариалната покана, нито в
исковата молба да е даден срок на ответника да изпълни задължението си за
осигуряване на всички необходими документи за сделката, следва да се съобрази,
че повече от две години и десет месеца след получаване на нотариалната покана и
две години след получаване на исковата молба по делото (към момента на
приключване на съдебното дирене в първата инстанция), ответникът все още не е
представил писмен отказ на общината да закупи имота, нито дори доказателства за
това да е предложил на общината да закупи имота. Поради това следва да се
приеме, че е налице неизпълнение на съществено задължение на ответника по
договора, без което е невъзможно сключването на окончателен договор, което неизпълнение
не е отстранено в един достатъчно продължителен срок, въпреки отправеното до
ответника предупреждение за разваляне на договора от ищеца, поради което процесният
предварителен договор е развален на това основание.
Няма спор по делото, че ищецът е
заплатил на ответника изцяло цената по договора в размер на 35 205 лв.,
като това е видно и от представеното платежно нареждане от 19.02.2020 г. Тъй
като договорът е развален, съгласно чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД ответникът
следва да възстанови получената от него на вече отпаднало основание сума,
поради което предявеният от ищеца иск е основателен. С оглед развалянето на
предварителния договор, неоснователен е предявеният от ответника насрещен иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяването му за окончателен.
По разноските:
С оглед изхода на делото на основание чл. 78, ал.
1 ГПК на ищеца следва да се присъдят разноските по делото, които възлизат общо
на 3 608,20 лв. Неоснователно е направеното от ответника възражение за
прекомерност на разноските за адвокатско възнаграждение, заплатени от ищеца,
които са в размера на 1 600 лв. Неоснователността следва не само от
немалката правна сложност на делото, но и с оглед на поведението на самия
ответник, който е заплатил на представлявалия го по делото адвокат възнаграждение
в общ размер на 3 180 лв. (без ДДС), като следва да се съобрази, че
защитата по първоначалния иск и по насрещния иск не се различава съществено, за
да се обоснове заплащането на две отделни възнаграждения. Дори и като отделни
възнаграждения обаче само за отговора по предявения иск ответникът е заплатил
на процесуалния си представител на практика същата сума, каквато е заплатил
ищецът (ответникът е заплатил 1 590 лв., без ДДС). Не може да се приеме,
че разноските за адвокатско възнаграждение, които е направила едната страна, са
прекомерни, когато те съвпадат или са в по-малък размер от същите разноски,
които е сторила насрещната страна, която прави възражението за прекомерност на
разноските.
С оглед на гореизложеното съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА В.Й.П., ЕГН **********, адрес *** да заплати на „Д.Е.К.“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление *** на
основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД сумата 35 205 лв. (тридесет и пет хиляди двеста и пет
лева) – заплатена цена по развален предварителен договор от 19.02.2020 г. за
продажбата на недвижим имот с идентификатор 68134.1932.2508, заедно със
законната лихва върху тази сума от 27.10.2020 г. до окончателното ѝ
изплащане.
ОТХВЪРЛЯ иска на В.Й.П., ЕГН **********, адрес *** срещу „Д.Е.К.“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за
обявяване за окончателен на предварителен договор от 19.02.2020 г. за
продажбата на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор
68134.1932.2508, с площ от 100 кв. м, находящ се в гр. София и попадащ в уличната регулация на ул. „Мур“,
при съседи имоти с идентификатори 68134.1932.2106 (ул. „Мур“), 68134.1932.2177
и 68134.1932.2493.
ОСЪЖДА В.Й.П., ЕГН **********, адрес *** да заплати на „Д.Е.К.“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление *** сумата
3 608,20 лв. (три хиляди шестстотин
и осем лева и 20 ст.) – разноски по
делото.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: