РЕШЕНИЕ
№ 90
гр. Ямбол, 24.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XVII СЪСТАВ, в публично заседание на
пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Димчо Г. Димов
при участието на секретаря С.С.М.
като разгледа докладваното от Димчо Г. Димов Гражданско дело №
20242330102099 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба от К. Й. А. от гр.Ямбол срещу *** гр.С..
С исковата молба се твърди, че на *** год. между страните е бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба, с продавач ответника и купувач ищцата, с
предмет: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 87374.551.168.9.38 по КК и КР на
гр.Я., с адрес на имота: гр.Я., ул.“***“ № ***, предназначение: жилище-апартамент, със
застроена площ 45 кв.м., ведно с прилежащо избено помещение /мазе/ с площ от 6 кв.м., при
граници на апартамента: съседни самостоятелни обекти в сграда: 87374.551.168.9.39,
87374.551.168.9.37, 87374.551.168.9.34.
Твърди се че ответника е дал съгласие за продажба на процесното жилище на ищцата
за сумата от 17 500 лева, която съгласно предварителния договор окончателно била
заплатена на ищцата *** год.
Сочи се още, че съгласно чл.2 от Предварителния договор, окончателния договор пред
*** е следвало да бъде сключен до 30.04.2024 год., но в деня на сделката на ищцата е бил
представен проект на нотариален акт, в който било поставено ново условия, невписано в
предварителния договор, а именно учредяване право на ползване върху имота в полза на
трето неучастващо в предварителния договор лице, *** на ищцата. Предвид новото условие
страните сключили анекс, с който бил удължен срока за сключване на окончателен договор –
30.06.2024 год., с условието, че ищцата ще помисли за евентуално учредяване на право на
ползване върху имота на своята ***, за срок от 5 или най-много 10 години.
Сочи се че на 27.06.2024 год. ответника-продавач чрез пълномощника си заявил по
телефона на ищцата, че или се съгласява да учреди пожизнено и безвъзмездно право на
1
ползване на своята *** или собствеността на жилището няма да бъде прехвърлено на
ищцата по нотариален ред и парите ще и бъдат върнати.
Това условие било неприемливо за ищцата, тъй като тя и синът и нямали друго
жилище, и детето било *** с ***.
Иска се от съда на основание чл.19, ал.3 ЗЗД да обяви за окончателен сключения на ***
год. в гр.Я. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот сключен между
ищцата като купувач и ответника като продавач на процесния недвижим имот, за сумата от
17 500 лева, която купувачът заплатил напълно на продавача по банков път.
В срока по чл.*** ГПК е постъпил отговор от ответника, с който се поддържа, че
ищцата е неизправна страна по предварителния договор, както и че не е налице липсващо
съгласие у продавача за сключване на окончателен договор. Твърди се че правото на
ползване било устно договорено между страните. Сочи се че *** на ищцата дълги години
живее в жилището като наемател, и че именно *** на ищцата била причина ответника да
продаде имота на ищцата. Сочи се че макар *** на ищцата като наемател да няма
юридическо основание за становище, то преди да се пристъпи към продажба на жилището е
поискано нейното становище. Сочи се още, че няма как такова жилище да бъде закупено за
17 500 лева, и че в преддоговорните отношения *** на ищцата се съгласява ответното *** да
прехвърли имота на ищцата при условия, че остане в жилището да го ползва. Твърди се че
всъщност *** е останало изненадано от отказа на ищцата да подпише окончателния договор,
и мака и към него момент пълномощника на ответника да не е имал представителна власт,
се съгласява пълномощника да подпише анекс към предварителния договор с определяне на
друг краен срок за сключване на окончателния договор – 30.04.2024 год. Сочи се че по
нотариален ред е било учредено пожизнено и безвъзмездно право на ползване на *** на
ищцата. По същество се изразява желание или да бъде сключен окончателен договор, в който
да е посочено учреденото право на ползване на *** на ищцата или внесената от ищцата сума
в размер на 17 500 лева да и бъде върната.
В съдебно заседание за ищцата в качеството на процесуален представител по
пълномощие се явява адв. Д.Г. от ***АК, чрез когото в хода на делото по същество и с
допълнително депозирани по делото писмени бележки и на подробно изложените в тях
съображения се иска от съда да уважи предявения иск.
В съдебно заседание за ответника в качеството на процесуален представител по
пълномощие се явява адв. Д. Д.-К., чрез когото в пода на делото по същество и с
допълнително депозирана по делото писмена защита се поддържа, че искът е неоснователен.
Съдът като анализира и прецени доказателствата по делото поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По делото са представени удостоверение за раждане и Експертно решение на ТЕЛК,
видно от които ищцата е *** на детето В.Е.В., роден на *** год., като и че същото страда от
*** с оценка на работоспособност 91% ***.
От представения по делото нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ***, н.дело № *** от
2
***год., ответникът - ***, е бил признат по обстоятелствена проверка за собственик по
давностно владение на процесното жилище с административен адрес: гр.Я., ул.“***“ № ***.
Видно от приобщената по делото схема на самостоятелен обект в сграда процесното
жилище е с идентификатор 87374.551.168.9 и представлява самосотятелен обект в сграда с
идентификатор 87374.551.168.9.38, която сграда е разположена в поземлен имот с
идентификатор 87374.551.168, с плок 45 кв.м., при съседи: на същия етаж:
87374.551.168.9.39, 87374.551.168.9.37, под обекта: 87374.551.168.9.34, над обекта:няма.
Видно от представеното удостоверение по чл.264, ал.1 ДОПК, данъчната оценка на
процесното жилище-апартамент е 13 867.70 лева.
С Решение на *** на *** е дадено съгласие процесното жилище с административен
адрес: гр.Я., ул.“***“ № ***, заедно с отстъпеното право на стореж и принадлежащото му
избено помещение и съответните идеални части от общите части на сградата да бъде
продадено на ищцата за сумата от 17 500 лева без ДДС.
На *** год. е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба между
ответника в качеството на продавач и ищцата в качеството на купувач, по силата на който
продавачът се е задължил да прехвърли на купувача процесното жилище в гр.Я., ул.“***“ №
*** за сумата от 17 500 лева, представляваща зоговорената продажна цена по сделката, като
преди подписването на договора се плаща капаро от 10 000 лева по банков път, а страните
по договора са се задължили една спрямо друга да сключат окончателен договор за продажба
в срок до 30.04.2024 год.
Видно от представените по делото фактура, операционна и вносна бележки, ищцата е
заплатила на *** год. по сметка на *** Я. с *** И.А. /упълномощеното от ответника лице/
сумата от 10 000 лева, представляваща авансово плащане по предварителен договор за
продажба на ведомствен апартамент, а на *** год. е внесла в полза сама на себе си сумата
от 7 500 лева.
По делото е представено пълномощно с нотариални заверки от 18.04.2024 год., с което
*** на *** упълномощава А.Х.А. от гр.Я., със следните права:
1. Да представлява *** пред ***, като снабди *** с нотариален акт по обстоятелствена
проверка за процесния недвижим имот.
2. Да продаде същият за продажна цена в размер на 17 500 лева ищцата К. Й. А. с ЕГН
**********, с право да сключи предварителен договор с купувача, с краен срок за сключване
на окончателен договор за продажба 30.04.2024 год.
3. Едновременно с продажбата да учреди право на ползване върху същият имот
безсрочно и безвъзмездно, на лицето М.И.С. с ЕГН **********, която е *** на купувача К.
Й. А..
Видно от представения по делото протокол-констативен на *** год. в *** на *** Т. Д. с
рег.№ *** на НК, с район на действие района на Районен съд Я., са се явили А.Х.А. в
качеството на пълномощник на ответното *** в качеството и на ***, М.И.С. /*** на ищцата/
3
в качеството и на приемател, и ищцата в качеството и на купувач, в присъствието на ***
Р.С.К..
Видно от същият протокол не се е стигнало до сключване на окончателна сделка между
страните по предварителния договор, като в протокола са били записани и изявленията на
пълномощника на продавача и на ищцата, а именно:
„А.Х.А.: Преди да сключим предварителен договор за продажба по нареждане на ***
извиках на разговор М. и дъщеря и К.. Понеже *** М. живее от 2009 год. в имота с договор
за наем и поради тази причина исках мнението на *** дали е съгласна *** и да купи
апартамента. *** даде съгласие, с условие тя да остане да живее там, понеже няма свой
собствен имот. Тогава и двете страни /*** и ***/ бяха съгласни с това условие. При
сключването на предварителния договор за покупко-продажба пред *** аз отново поставих
този въпрос като упълномощено лице от ***, че при сключване на окончателната продажба
*** М. ще бъде вписана като ползвател. К. тогава отговори – тя ми е ***, ще живее там,
няма проблеми. Изричната воля на *** е сделката покупко-продажба да се извърши с
учредяване право на ползване на ***.“
„К. Й. А.:Към момента не мога да сключа договора така както ми е прочетен
/представен по делото е проект на нотариален акт за учредяване право на ползване и
продажба на недвижим имот от *** год. л.8-9 от делото/ с ползвател *** ми, понеже правото
на ползване не е било предмет на предварителния договор за покупко-продажба. Искам да
помисля дали да дам срок за ползване на апартамента на *** ми примерно 5 или 10 години и
ми е необходимо удължаване на срока на предварителния договор до 30.06.2024 год. за да
взема окончателно решение“.
„А.Х.А.: Съгласна съм да се удължи срока на предварителния договор до 30.06.2024
год.“.
На същата дата – 30.04.2024 год. между А.Х.А. в качеството и на пълномощник на
продавача – ответното *** и ищцата в качеството и на купувач е бил сключен и анекс към
предварителния договор за продажба от *** год., с който страните по него са се съгласили
да бъде продължен срока за сключване на окончателен договор до 30.06.2024 год.
По делото е представено пълномощно с нотариална заверка на подписите от *** год.,
видно от което Н.Д.Н. в качеството на *** на ответното *** упълномощава А.Х.А., да
представлява *** пред *** като учреди право на ползване безсрочно и безвъзмездно в полза
на лицето М.И.С. /*** на ищцата/ върху процесното жилище-апартамент.
Видно от представения по делото нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ***, н.дело №
*** от *** год. вписан в СВ под вх.рег.№ ***, акт ***, том ***, дело № *** год., е било
учредено от ответника чрез пълномощник А.Х.А. в полза *** на ищцата – М.И.С.,
пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху процесното жилище предмет на
предварителния договор за покупко-продажба.
С Решение по протокол № *** год. *** на *** потвърждава изцяло действията на ***
на *** обективирани в съдържанието на пълномощно рег.№ *** за заверка на подпис, № ***
4
нотариална заверка на съдържание от *** год. на *** В.П., рег.№ *** на НК на РБ, с район
на действие Районен съд гр.С., Пълномощно рег.№ *** за заверка на подпис, № *** на
съдържание от *** год. на *** В.П., рег.№ *** на НК на РБ, с район на действие Районен съд
гр.С., и Пълномощно рег.№ *** за заверка на подпис, № *** на съдържание от *** год. на
*** Р.Г.-Д., рег.№ *** на НК на РБ, с район на действие Районен съд гр.С.; Потвърждава
изцяло действията на пълномощника на *** – А.Х.А. /*** на „***-Я.“ ЕООД/ обективирани
в съдържание на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от ***
год. и Анекс от 30.04.2024 год. към същия предварителен договор за покупко-продажба;
Потвърждава изцяло Нотариален акт за учредяване право на ползване на недвижим имот №
***, том ***, рег.№ ***, н.дело № *** от *** год. на *** С. А., рег.№ ***, район на действие
***РС, вписан в Сл.Вп. Я. към АВп., с вх.рег.№ ***, акт ***, том ***, дело № *** год. от ***
год. и нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот, придобит чрез
обстоятелствена проверка № ***, том ***, рег.№ ***, н.дело № *** от *** год. на *** Т. Д.
рег№ ***, район на действие ***РС, вписан в Сл.Вп. Я. към АВп с вх.рег.№ ***, акт ***,
том ***, дело *** от *** год.
По делото е представена Декларация с нотариална заверка на подписи, рег.№ ***,
том***, акт *** от *** год. на О.С. *** с рег.№ *** на НК на РБ, вписана в СлВп. Я. под
вх.рег.№ ***, том ***, парт.***, видно от която М.И.С. /*** на ищцата/ се отказва от
запазеното си право на ползване върху порцесиня недвижим имот, предмет на
предварителния договор за покупко-продажба.
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпит в качеството на свидетел на
лицето М.И.С. /*** на ищцата/, която в показанията си заявява, че живее в процесното
жилище от 15-16 години, като плащала наем до лятото на минала година. И., *** и казала, че
ще има продажба на апартамента. Купила го К.. Свидетелката имала и друго жилище в Б.,
но работела тук и живеела в *** на „***“. Искала да продължи да живее там. Дъщеря и
знаела. Парите били платени от К. /***, ищцата/. Искала дъщеря и да купи жилището, това
били нейни пари, тя плащала всички разходи, внукът и имал ***. Свидетелката искала да и
даде това жилище. Искала дъщеря и и внукът и да живеели спокойно. Трудно и било да
вземе това решение. *** и била дъщеря и да го купи и да стане собственик на това жилище.
При така установеното от фактическа страна съдът намери искът за неоснователен на
следните съображения:
Действително в конкретния казус се установява по делото наличието на валидно
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот между страните
по делото, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателен договор.
Независимо от това с оглед установената по делото конкретика, съдът намери
конститутивният иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, за изцяло неоснователен. От представените по
делото пълномощни и решенията на УС на ответното *** собственик, безспорно може да се
изведе извод, че волята на продавача е била и остава, продажбата на порцесното жилище да
се извърши при учредяване в полза на трето лице на пожизнено и безвъзмездно право на
ползване върху него. Индиция за което е и уговорената между страните по предварителния
5
договор продажна цена, която ноторно известно на съда, с оглед характеристиките на имота
и неговото местонахождение е, че същата е под действителната пазарна стойност, което
обуславя извод, че волята на собственика-продавач е отчуждаване на имота при наличие на
тежест, на учредено вещно право върху него в полза *** на ищцата. И такова вещно право е
било учредено по съответния нотариален ред, което и препятства възможността от
сключване на окончателен договор без това вещно право в полза на третото лице да бъде
отразено в окончателния договор. Действително субективно право на лицето в чиято полза е
учредено вещното право е във всеки един момент да се откаже от него, но това не
отрича/изключва правото на собственика-продавач да учреди в полза на трето лице право на
ползване върху процесното жилище, респ. да сключи окончателен договор при съответните
условия, още повече, че в случая се установява наличие на решение на *** на ответното
***, поради което и пълномощника и *** на *** биха излезли извън волята на ***орган на
***. Тук следва да се посочи, че съгласно Устава на ***, който е публичен, в чл.46, т.8 от
него изрично е посочено, че *** взема решения за придобиване и отчуждаване на
недвижими имоти и вещни права върху тях от търговските дружества, на които *** е
едноличен собственик на капитала или е съдружник.
Ответникът и към приключване на съдебното дирене по делото изразява готовност да
сключи окончателен договор, като единственото му желание е в него да се впише и вече
учреденото от собственика-продавач право на пожизнено и безвъзмездно ползване върху
имота от *** на ищцата, която разпитана като свидетел действително сочи, че има друго
жилище, но извън гр.Я. като наред с това сочи още, че продължава да живее в жилището,
тъй като работи в гр.Я.
Ето защо съдът намери, че в конкретния случай са налице обстоятелства, които
препятстват възможността продавача да изпълни задълженията си и да сключи окончателен
договор, поради което и искът по чл.19, ал.3 ЗЗД се явява неоснователен.
С оглед извода за неоснователност на исковата претенция и на основание чл.78, ал.3
ГПК в тежест на ищцата следва да бъдат възложени направените от ответника разноски за
възнаграждение за един адвокат, в случая в размер на 1975 лева, съгласно договор за правна
защита и съдействие от 11.10.2024 год. и платежно нареждане от 23.10.2024 год., видно от
което уговореното в договора адвокатско възнаграждение е заплатено на адвоката.
Водим от горното и на основание чл.235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. Й. А. с ЕГН ********** от гр.Я., ул.“***“ бл.*** против
*** с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С., ул.“***, представлявано от ***
Н.Д.Н., иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен сключения на
*** год. в гр.Я. между К. Й. А.-купувач и ***, действащо чрез пълномощника си И. Х. А. от
гр.Я., ЕГН **********, упълномощена с пълномощно рег.№ *** за заверка на подпис и рег.
№ *** за удостоверено съдържание от *** год. на *** В.П., рег.№ ***/С., като продавач, на
6
следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 87374.551.168.9.38
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Я., с адрес на имота: гр.Я., ул."***"
№ ***, предназначение: жилище-апартамент, със застроена площ 45 кв.м., ведно с
прилежащо избено помещение –мазе/ с площ 6 кв.м., при граници на апартамента: съседни
самостоятелни обекти в сграда: 87374.551.168.9.39, 87374.551.168.9.37, 87374.551.168.9.34,
за сумата от 17 500 лева, която купувачът е заплатил напълно на продавача по банков път,
като неоснователен.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 ГПК, К. Й. А. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ
на *** с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С., ул.“***, представлявано от ***
Н.Д.Н., сумата от 1 975.00 лева – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд гр. Ямбол в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
7