Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 02.04.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А
Р О Д А
СОФИЙСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД,
първи въззивен граждански състав, в публично съдебно
заседание на шести март през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕВГЕНИЯ ГЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДОРА МИХАЙЛОВА
РОСИНА
ДОНЧЕВА
при секретаря Цветанка Павлова, като
разгледа докладваното от съдия Дончева
гр. д. № 37 по описа за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Подадена
е въззивна жалба от „А.И.“ ЕООД срещу решение №
194/26.09.2018 г., постановено по гр.д. № 1581/2017 г. на РС- Ботевград, с
което са отхвърлени изцяло предявените от „А.И.“ ЕООД с ЕИК: ………, със седалище и адрес на управление *** срещу И.Н.Н.-Б., с ЕГН: ********** *** за заплащане на сумата от
9350,00 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на договорно задължение
по чл. 3 от сключен между страните Договор за поръчка за покупка на недвижим
имот от 06.11.2015 г. и иск с правно осн. чл. 86, ал.
1 ЗЗД за заплащане на сумата от 1280,39 лева, представляваща обезщетение за
забава в размер на законната лихва за периода от 22.03.2016 г. до 26.07.2017 г.
„А.И.“ ЕООД е осъдено да заплати на ответницата И.Н.-Б. сумата от 950, 00 лева
за направените разноски по делото.
Постановено решение е обжалвано изцяло
от ищеца с доводи за неправилност и незаконосъобразност. В жалбата се твърди,
че правилно е прието, че между страните е възникнало валидно правоотношение по
договор за поръчка за покупка на недвижим имот, но неправилно съдът се е
позовал на факти, които няма отношение към предмета на спора. Ирелевантно е обстоятелството дали процесния
имот е бил обявен от строителя за продажба или не. Достатъчно било, че имотът е
представен от брокера два пъти – на ответника и втори път на ответника и
съпруга й. Дори да се приеме, че Т. се е обадила на
Б., за да купи имота, то съгласно чл. 3 от договора, ответницата е следвало да
се свърже с „А.И.“ ЕООД, който да посредничи при осъществяване
на сделката. Посочва, че е доказано сключването на договор за поръчка между
страните на 06.11.2015 г., на същия ден бил извършен оглед на всички свободни
имоти в жилищната сграда в гр. С. на ул. „О.“ № .., включително и
на процесния имот. Проведен бил и втори оглед на
същия имот заедно с ответника и съпруга й. На 10.02.2016 г. съпругът на
ответницата Р. Ц. е закупил имот
в сградата – ап. . на етаж ., с площ 111,43 кв.м. Излага, че възражението за
неустойка е необосновано, предвид съдебната практика, тъй като е предназначена
и да обезпечава изпълнението и да санкционира неизпълнението. С покана за
доброволно плащане, получена от ответника на 18.03.2016 г., същата е поканена
да изпълни задълженията си към ищеца, а
именно да заплати неустойка в размер на 5 % /9350 лв./, изчислена от цената на
закупения имот на стойност 187 000 лева. Ответницата не платила в дадения
срок, поради което дължи и лихва за забава.По изложените съображения моли да бъде
отменено постановеното решение изцяло и да бъде уважен предявения иск, както и
присъдени разноски за двете инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззимаемата страна И.Н.-Б., чрез адв.
С.Ц. изразява становище за неоснователност на въззивната
жалба. Претендира разноски.
Софийски окръжен съд, като прецени
събраните по делото доказателства, въз основа на закона и във връзка с
наведените във въззивната жалба пороци на атакувания
съдебен акт, намира за установено следното:
Въззивната жалба е
подадена срещу подлежащ на въззивно обжалване акт, от
процесуално легитимирано лице- ищеца по иска „А.И.“ ЕООД,
в законоустановения срок, поради което същата се явява
допустима.
Разгледана по същество е неоснователна.
Ищецът „А.И.“ ЕООД
е предявил обективно съединени искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД и
чл. 86, ал. 1 ЗЗД срещу ответницата И.Н.Н.-Б. за
осъждане на ответницата да му заплати сумата от 9350, 00 лева, представляваща
неустойка по сключен от страните договор за поръчка за покупка на недвижим имот
от 06.11.2015 г., сумата от 1280, 39 лв., представляваща мораторна
лихва за периода от 22.03.2016 г. до 26.07.2017 г., ведно със законната лихва
върху главницата от датата на подаване на исковата молба до окончателното й
изплащане.
Ответницата е подала писмен отговор,
оспорва исковете като неоснователни.
Съдът намира от фактическа страна
следното:
Не се спори, че страните на 06.11.2015
г. са сключили договор за поръчка за покупка на недвижим имот. Уговорено е, че
„А.И.“ ЕООД представя на клиента следния
недвижим имот: 3 –стайни апартаменти, на адрес гр. С., ул. О. ..-.., с офертна цена на имота 84000-94000 евро. Както ищецът така и
ответницата са представили своите екземпляри от договора, които обаче се
различават. В представеният от ищеца екземпляр след думите „3-стайни ап-ти“ са
написани ръкописно и думите „-всички свободни“, който текст липсва в екземпляра
на ответницата. В чл. 3 от договора е предвидено, че в случай, че клиентът се
свърже директно с продавача на гореописания имот и се сключи сделка, по силата
на която клиентът, негови роднини или съпруг/а или други свързани лица по
смисъла на §1 от ДР на ТЗ, придобият собствеността върху имота без
посредничеството на А. И., то клиентът дължи на А.И. неустойка в размер на 5 % от офертната
цена за имота, описана по-горе.
Със
заповед № 6/20.07.2015 г. на управителя на дружеството „КМТТ“ ЕООД, гр. В.Т., е наредено
апартамент 50, находящ се на девети етаж, с адрес гр.
С., ул. О. № .. временно да се използва за нуждите на дружеството до
окончателната разпродажба на всички апартаменти собственост на същото.
Ползването да бъде осъществявано от служители и работници отстраняващи
възникнали допълнителни строително монтажни работи, както и от техническият и
счетоводният екип, подготвящ окончателното предаване на сградата за
експлоатация.
Не
се спори, че на 10.02.2016 г. „КМТТ“ ЕООД е продало на Р. Ц. Б. /съпруг на ответницата/ процесния
апартамент № 50, находящ се на девети етаж, с адрес
гр. С., ул. О. № .., за цена от 187 000 лева, която сделка е обективирана в нотариален акт № 28/2016 г. на нотариус №
152, с район на действие СРС.
От
показанията на св. З. и С. се установява, че на ответницата е показан на първи
оглед процесния апартамент, на 06.11.2015 г. и
по-късно направен втори оглед, в присъствието на съпруга на ответницата. От
показанията на св. И. Т. се установява, че се обадила на ответницата и
предложила за продажба процесния апартамент, който
бил запазен за фирмата, но впоследствие решили да го продават. Свидетелката
посочва, че дружеството „КМТТ“ няма подписан договор с „А. И.“, както и че не работят с агенции, а сами си продават
апартаментите. Посочва, че незавършената сграда не се заключва и могат да влизат
хора в нея и да разглеждат.
С оглед на събраните по делото
доказателства, съдът намира от правна страна следното:
Договорът
за посредничество при сключване на сделки с права върху недвижими имоти е
неформален, като писмената форма е с оглед доказване. В случая е сключен писмен
договор, по който обаче следва да се изясни действителната воля между страните.
Съгласно разпоредбата на чл. 178, ал. 2,
изр. първо ГПК съдът оценява доказателствената сила
на документа, в който има зачерквания, изтривания, добавки между редовете и други външни недостатъци, с оглед на
всички обстоятелства по делото. В случая следва да се установи действителната
воля на страните при сключване на договора за поръчка за покупка на недвижим
имот. В края на договора в чл. 6 е посочено, че същият е изготвен в два
еднообразни екземпляра по един за всяка от страните. С оглед на това, че волята
на страните е установена по отношение на съвпадащите клаузи на договора, следва
да се приеме, че ръкописната добавка „-всички
свободни“ не изразява действителната воля на двете страни. Свидетелските
показания на св. З. и С. относно причините за
дописване на текста не следва да се кредитират, тъй като според тях процесния апартамент е показан още на първия оглед, когато
екземпляра от договора е бил в ответницата, поради което няма логично обяснение
защо още тогава не е добавен такъв текст и в екземпляра за ответницата.
От друга страна безспорно се
установява, че към момента на двата огледа на процесния
апартамент същия не се е продавал, видно от заповед
№ 6/20.07.2015 г. на управителя на дружеството „КМТТ“ ЕООД, гр. В. Т., а е бил
предназначен за ползване от работници и служители на дружеството.
Обстоятелството, че ищецът „А.И.“ ЕООД е
представило на клиента имота е ирелевантно за спора,
поради факта че този имот не е подлежал на продажба към този момент и респ. не
е могло да бъде реализирано уговореното в чл. 1 възнаграждение в размер на 3 %
с ДДС от договорената цена на имота. Още повече, че свидетелите заявяват, че
липсват облигационни отношения между
„КМТТ“ ЕООД и „А.И.“ ЕООД. По същите съображения /имотът не е
подлежал на продажба/ неоснователни са и наведените възражения, че ответницата
е следвало да се свърже с „А. И.“, след като е
била уведомена от св. Т., че процесния апартамент се продава.
С
оглед изложеното, съдът приема, че ответницата не е нарушила задълженията си по
чл. 3 от договора, поради което не дължи претендираната
неустойка в размер на 5% от продажната цена. Искът по чл. 92, ал. 1 ЗЗД е
неоснователен, като и иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
С оглед
гореизложеното, настоящият съдебен състав намира, че постановеното решение
от първоинстанционния съд е правилно. Не са налице
пороци на същото визирани във въззивната
жалба. Правилна е преценката на първоинстанционния
съд, че искът е неоснователен.
Настоящият
съдебен състав възприема изцяло и мотивите на първоинстанционния
съд и на основание чл.272 ГПК препраща към тях.
Съвпадането на изводите на въззивния съд с тези на районния съд в обжалваното решение
налагат същото да бъде потвърдено.
Разноски от въззиваемата
страна И.Н.Н.-Б. са претендирани в отговора на въззивната
жалба, но липсват представени доказателства за сторени такива.
Воден от горното, окръжният съд
Р Е Ш И
:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 194/26.09.2018г., постановено по гр.д. № 1581/2017
г. по описа на РС- Ботевград.
Решението подлежи на касационно
обжалване в едномесечен срок от връчването му пред ВКС на РБ.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.