РЕШЕНИЕ
гр. София, 07.04.2022 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, I
- 28 състав, в публичното
съдебно заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и втора година
в състав:
Председател: ИВАЙЛО Д.
при участието на секретаря Надежда Масова, като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 4980/2019 г. по
описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 92 ЗС, от „О.П.“ ЕООД срещу А.С.Г. и С.А.Г.
за признаване спрямо ответниците, че ищцовото дружество е собственик по силата
на договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт
№ 41, т. VІІ, дело № 18327, рег. № 1095/2018 г. на нотариус С.Т., вписан в Сл.
вп. – гр. София с вх. рег. №88876 от 21.12.2018 г., акт №91, том CCXI, дело
65565/2018 г. и по приращение (чл. 92 ЗС) на недвижим имот, находящ се в
жилищна сграда в гр. София, район „Лозенец“, ул. „*******изградена в дворно
място с идентификатор 68134.905.1040 и съставляващо УПИ ІV – 1040 в кв. 90 по регулационния
план на гр. София, местност „Витоша ВЕЦ – Симеоново“, а именно: АПАРТАМЕНТ №
20, с идентификатор №68134.905.1040.1.20, находящ се на ет. 5, на кота + 11,40,
със застроена площ от 84,61 кв. м., състоящ се от антре, дневна с трапезария и
кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетни и тераса, при съседи: коридор,
апартамент № 21, стълбище, асансьор и двор, ведно с мазе №21, на кота -3,15, с
площ от 1,78 кв. м., при съседи: коридор, мазе № 22, стълбище и паркомясто № 11, заедно с 4,14 % ид. части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху дворното място с идентификатор
68134.905.1040.
В исковата молба са
изложени твърдения, че дружеството – ищец притежава право на собственост върху
дворно място с площ от 700 кв., а по кадастрална скица – 663 кв. м., с
идентификатор 68134.905.1040, находящо се в гр. София, район „Лозенец“, ул. „*******по
силата на договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт № 41, т. VІІ, дело № 18327, рег. № 1095/2018 г. на нотариус С.Т..
Сочи, че правото на собственост на праводателя на ищеца - дружеството „Д.“ ООД
е било придобито от него на 11.04.1996 г. по силата на договор за покупко –
продажба на 1/10 ид. ч. от поземления имот, сключен с нотариален акт № 176, т.
ХХХІV, дело № 6889/11.04.1996 г. на СРС, с продавачи М.Г.М.и Й.В.Г., както и по
силата на договор за доброволна делба на същия имот от 11.04.1996 г., сключен
между последните и „Д.“ ООД, по силата на който дружеството е получило в дял и
е станало изключителен собственик на поземления имот. На 07.11.2007 г. М.Г.М.и Й.В.Г.
учредили право на строеж върху недвижимия имот, въпреки че са прехвърлили
собствеността си върху него, в полза на „К.-**“ ЕООД. Последното, по силата на
договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 88, т. VІ,
рег. № 8765, дело № 1035/11.12.2008 г., е прехвърлил на А.Л.Г., по време на
брака му с А.С.Г., правото на собственост върху горепосочения апартамент № 20. На
30.10.2011 г. А.Л.Г. починал и оставил за наследници А.С.Г. и С.А.Г.. Твърди
се, че сградата, в която се намира апартамента, е била въведена в експлоатация
през 2016 г.
Предвид изложеното, ищецът
счита, че ответниците не могат да се легитимират като собственици на недвижимия
имот, тъй като праводателят им „К.-**“ ЕООД и
неговите праводател М.Г.М.и Й.В.Г., са се разпоредили
с права, които не притежават. Поддържа, че като собственик на поземления имот „О.П.“
ЕООД се явява собственик на построеното в него, включително и на процесния
апартамент, поради което се иска да бъде съдебно признато спрямо ответниците
това негово право.
С влязло в сила
протоколно определение от 13.09.2021 г., по искане на ищеца, е допуснато
изменение на реда на чл. 214, ал. 1 ГПК изменение на търсената защита чрез
преминаване от първоначално предявен осъдителен (ревандикационен) иск в
установителен иск, като производството по делото е прекратено в частта по
предявената претенция за предаване владението на имота, поради което и предмет
на настоящото дело е единствено установяване титулярството на правото на
собственост в полза на „О.П.“ ЕООД.
С отговора на исковата
молба ответниците А.С.Г. и С.А.Г. оспорват иска като
неоснователен. Възразяват, че ищецът не е придобил правото на собственост върху
спорния имот, тъй като придобивното му основание страдало от пороци: при
изповядване на сделката не е била представена скица от одобрената и действаща
за съответната територия кадастрална карта; площта на поземлен имот с
идентификатор 68134.905.1040 не съответствала на посочените от ищеца площи по
нотариален акт и скица; неправилно в нотариалния акт били посочени
идентификаторите на съседните поземлени имоти; праводателят на ищеца - „Д.” ООД
не е посочен като собственик на
недвижимия имот, а е бил посочен за такъв дружеството „Г.” ЕООД, в чийто
капитал е било внесено УПИ IV-1040, кв. 29 по плана на гр. София, м. „Витоша
ВЕЦ-Симеоново” по КККР, с идентификатор 68134.905.1040 като непарична вноска с
дружествен договор, вписан в Сл. вп. - гр. София под №169, том CXIV, дело №36307/02.08.2017
г.; покупната цена в нотариалния акт в размер на 12 376 лв. била нереална, а
посоченият начин на плащане - „12 376 лева, която сума продавачът е получил
изцяло от купувача преди подписване на настоящия нотариален, при подписване на
предварителен договор на 20.12.1997 г.” бил абсурден, тъй като не ставало ясно
към какъв предварителен договор се препраща, а самото дружество ищец било
регистрирано в Търговския регистър на 19.12.2018 г., т. е. два дни преди самата
сделка. Така посочените от ответника пороци, разгледани в тяхната съвкупност,
сочели на привидност на договора, като страните по него не са целели
настъпването на последиците от сключването му.
Привидността на сделката
се установявала и от анализа на документите относно правото на собственост на
праводателите на ищеца. Както в нотариалния акт, така и в договора за
доброволна делба, посоченото ЕГН на продавача Й.В.Г. било непълно вписано,
липсвал БУЛСТАТ на купувача, не било представено удостоверение за актуалното му
състояние, за да се установи представителната власт на представляващия „Д.”
ООД. Договорът за доброволна делба, независимо че бил сключен на датата на
изповядване на нотариалния акт 11.04.1996 г., е бил вписан едва на 13.11.2018
г., и следователно до тази дата не били възникнали определените в закона правни
последици, изразяващи се в оповестително - защитното действие на вписването. Според
ответниците привидността на сделките се установявала и от следните
обстоятелства: праводателите на „Д.” ООД - М.Г.М.и Й.В.Г.
са учредили право на строеж върху УПИ IV-1040, кв. 29 по плана на гр. София, м.
„Витоша ВЕЦ - Симеоново”, с адрес ул. „*********, с н. а. № 92, том V, peг. №
7219, дело № 847/2007 г. на нотариус Д.Т.peг. № 041,
в полза на „К.-**“ ЕООД, с ЕИК ********, чийто едноличен собственик на капитала
и управител до пролетта на 2017 г. е М.Г.М.. През периода от 2007 г. до 2013 г.
„К.-**” ЕООД продава 15 самостоятелни обекта в сградата, изградена въз основа
на отстъпеното право на строеж, включително и на наследодателя на ответниците.
На 18.01.2013 г. „К.-**” ЕООД апортира в „Г.В.М.М П.”
ЕООД, с ЕИК *******, с управител М.Г.М., единадесет самостоятелни обекта в
сградата, построена въз основа на отстъпеното право на строеж, който апорт е
бил вписан с вх. рег. № 9331/08.03.2013 г., акт № 64, том XXII на Сл. вп. гр.
София на 24.01.2013 г. С дружествен договор за учредяване на „М. И. П.” ЕООД, с
ЕИК *******в ТР е вписан с вх. peг. № 10823/15.03.2013 г., акт. № 50, том XXV
на Сл. вп. гр. София апорт от М.Г.М.и Й.В.Г. на УПИ IV-1040,
кв. 29 по плана на гр. София, м. „Витоша
ВЕЦ - Симеоново”, с адрес ул. „********* и пет самостоятелни обекта в сградата,
изградена в него. На 12.08.2014 г. „М. И. П.” ЕООД е апортирало
в „Г.04” ЕООД с ЕИК*******и управител М.Г.М.посоченото УПИ. За периода от
15.08.2014 г. до 07.10.2016 г. „Г.04” ЕООД е продало на трети лица седем
самостоятелни обекта в сградата, изградена в същия поземлен имот. Процесният
апартамент № 20 бил продаден на И.Г.И. с нотариален акт № 127, том V, peг. №
32353, дело № 853/2016 г. на нотариус Р. Д. с peг. № 274 на НК. На 28.07.2017
г. „Г.04” ЕООД внася като непарична вноска в „Г.” ЕООД, с ЕИК ********, с
едноличен собственик на капитала и управител В.М.Г.(син на М.Г.М.и Й.В.Г.) УПИ
IV-1040, кв. 29 по плана на гр. София, м. „Витоша ВЕЦ - Симеоново” с адрес ул.
„*********.
Гореизброената поредица
от разпоредителни сделки с поземления имот и изградените в него жилищни обекти
и същевременно липсата на каквито и да е действия от страна на праводателя на
ищеца - „Д.“ ООД според ответниците също са аргумент
за привидност на договора помежду им. Налице била абсолютна симулация на договора,
сключен с нотариален акт за продажба № 41, том VII, peг. № 1095, дело №
18327/2018 г. на Нотариус С.Т., с peг. №
065 на НК и на договора за доброволна делба от 11.04.21996 г., вписан в Сл. вп.
гр. София на 13.11.2018 г. вх.рег. № 75575, акт № 285, том XII, дело № 54864,
доколкото страните по договорите не са искали настъпването на правните им
последици - не са целели прехвърляне на собствеността и не е плащана цена,
поради което ответниците намират същите за нищожни на основание чл. 26 ал. 2 от ЗЗД. От друга страна, самите ответници били придобили правото на собственост по
силата на валидно сключен договор за покупко продажба с н. а. № 88, том VI,
peг. № 8765, дело № 1036/2008 г. на А. Г. – помощник нотариус по заместване на
нотариус Д. Т. с peг. № 041 на НК. Имотът не се владеел от тях, а от И.Г.И. и
съпругът ѝ Ф.П.И., които са го придобили от несобственика „Г.04“ ЕООД. Сочи,
че по предявен от ответниците срещу „Г.04“ ЕООД и И.Г.И.
иФ.П.И. ревандикационен иск
било образувано гр. д. № 6337/2017 г. на СГС, 1-15 състав, което към момента на
депозиране на отговора на исковата молба, било все още висящо.
По повод съдържащото се в
отговора на исковата молба искане за съдебно прогласяване нищожността поради
привидност на нотариален акт за продажба № 41, том VII, peг. № 1095, дело №
18327/2018 г. на Нотариус С.Т.с рег. № 065 на Нотариалната камара, вписан в
Служба по вписванията вх. peг. № 88876/21.12.2018 г., акт № 91, том CCXI, дело
№ 65565/2018 г., както и на договор за доброволна делба на недвижим имот от
11.04.1996 г. с нотариални заверка на подписите с peг. № 2478, извършена от Д.Т.-
I-ви нотариус при Софийски нотариат, вписан на 13.11.2018 г. вх.рег. № 75575,
акт № 285, том XII, дело № 54864, съдът с разпореждане № 24789/01.08.2019 г. е
указал на ответниците да уточнят дали предявяват насрещен иск, като в този
случай заявят искането си с искова молба, която да отговаря на изискванията на
чл. 127 и чл. 128 от ГПК. В указания от съда срок не е постъпила искова молба,
с която настоящите ответници да са предявили срещу ищеца насрещен иск, поради
което съдът приема, че е сезиран единствено с правоизключващи възражения за
нищожност.
Съдът, като взе предвид
доводите на страните и събраните по делото доказателства, при спазване на
разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:
Според съдържанието на
нотариален акт № 176, т. ХХХІV, дело № 6889/11.04.1996 г., вписан в Сл. вп. –
гр. София с вх. рег. №8983/11.04.1996 г. М.Г.М.и Й.В.Г. са продали на „Д.“ ООД,
за сумата от 10 710 лв., 1/10 ид. ч. от Дворно място, находящо се в гр. София,
съставляващо имот с пл. № 1040, местност „Зоопарка“, цялото с площ от 700 кв.м.
Същите страни са сключили на 11.04.1996 г. и договор за доброволна делба с
нотариална заверка на подписите, според който „Д.“ ООД като съсобственик с дял
от 1/10 ид. ч. от горепосочения поземлен имот получава от М.Г.М.и Й.В.Г.
техните 9/10 ид. ч. от същия имот и става негов едноличен собственик. За
уравняването на дяловете физическите лица получават от дружеството сумата от
общо 4 500 000 лв., от която при подписване на договора 1 000 000 лв., а
остатъка – на разсрочени вноски в шестмесечен срок. Видно от отбелязването,
договорът за доброволна делба е вписан в Сл. вп. – гр. София на 13.11.2018 г.
с вх. рег. № 75575, акт №285, том XII,
дело №54864.
С нотариален акт №88, том
II, рег. №8765, дело 1035 от 11.12.2008 г. по описа на нотариус Д.Т.„К.**“
ЕООД, представлявано от М.Г.М.е продало на А.Л.Г. процесния Апартамент № 20,
находящ се на ет. 5, на кота + 11,40, със застроена площ от 84,61 кв. м.,
състоящ се от антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, две бани
с тоалетни и тераса, при съседи: коридор, апартамент № 21, стълбище, асансьор и
двор, ведно с мазе № 21, на кота -3,15, с площ от 1,78 кв. м., при съседи:
коридор, мазе № 22, стълбище и паркомясто
№ 11, заедно с 4,14 % ид. части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху дворното място, представляващо УПИ ІV – 1040 в кв. 90 по плана
на гр. София, в кв. 29, м-ст „Витоша – ВЕЦ - Симеоново“.
От представените към
исковата молба удостоверение за наследници изх. №3755/29.09.2016 г. на СО, р-н
„Лозенец“ и удостоверение за сключен граждански брак №009482 от 17.12.1989 г.
се установява, че при закупуване на процесния
апартамент А.Л.Г. е бил в брак с А.С.Г., както и че тя и дъщеря ѝ С.А.Г.
се явяват наследници на А.Г., починал на 30.10.2011 г.
Правото си на собственост
„К.**“ ЕООД черпи от нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение
за строителство №92, том. V, рег №7219, дело №847 от 07.11.2007 г., по силата
на който на дружеството е учредено право на строеж върху същото УПИ ІV – 1040
по плана на гр. София, в кв. 29, м-ст „Витоша – ВЕЦ - Симеоново“ от учредителите
М.Г.М.и Й.В.Г. за построяването на „Жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна
и два магазина“ съгласно разрешение за строеж №372/09.10.2006 г., издадено от
СО, р-н „Лозенец“, състояща се от сутерен, пет етажа, подпокривен етаж с ЗП
337,45 кв.м. и РЗП от 2317 кв.м.
Съгласно представената
към исковата молба скица на поземлен имот № 15-369453 от 08.06.2018 г. на СГКК
– гр. София горепосоченият поземлен имот е с идентификатор 68134.905.1040.
Според нотариален акт №
41, т. VІІ, дело № 18327, рег. № 1095/2018 г. на нотариус С.Т., вписан в Сл.
вп. – гр. София с вх. рег. №88876 от 21.12.2018 г., акт №91, том CCXI, дело
65565/2018 г., „Д.“ ООД, представлявано от П.А.И., действащ чрез пълномощника си
Г.М.Г., е продало на ищеца „О.П.“ ЕООД същият поземлен имот с идентификатор
68134.905.1040 с площ от 663 кв.м., а по документ за собственост от 700 кв.м.,
ведно с всички подобрения и приращения в имота, за цена в размер на 12 376 лв.,
която съгласно изявленията на страните „продавачът е получил изцяло от купувача
преди подписването на настоящия договор, при подписването на предварителен
договор от 20.12.1997 г.“. Последният документ е приет като доказателства по
делото (л. 256 - 257), като същият е сключен между „Д.“ ООД и М.Г.М.. По силата
на този предварителен договор дружеството се задължава да продаде на
физическото лице дворно място, находящо се в гр. София с площ от 700 кв. м.,
съставляващо имот с пл. № 1040, по плана на гр. София, при съседи М.Г.М., Е.М.П.,
улица, П.С.В., за сумата от 12 376 000 лв., която обещателят е получил изцяло в
брой. Посочено е в договора, че владението на имота е било предадено от
продавача на купувачите при подписване на договора. Според анекс от 20.12.1997
г. към същия договор страните са уговорили разходите за заплащане на юридически
услуги по сделката да са за сметка на М.М., като
според т. 4 от предварителния договор владението на имота ще се предаде на
купувача след сключване на окончателен договор.
Съгласно приетата по
делото съдебно-техническа експертиза е налице идентичност на горепосочения
поземлен имот, с идентификатор 68134.905.1040, описан в договора за доброволна
делба от 11.04.1996 г., в нотариален акт №88, том II, рег. №8765, дело 1035 от
11.12.2008 г. по описа на нотариус Д.Т., в нотариален акт №41, том VII, дело
18327, рег. 1095/21.12.2018 г. и в нотариален акт №176/1991 г.
Според допълнението към
СТЕ от 06.01.2022 г. жилищната сграда, в която се намира процесния апартамент,
е построена в УПИ с идентификатор 68134.905.1040 и е достигнала етап „груб
строеж“, установен с протокол № АБ-94-М/151 от 10.11.2008 г. на СО, р-н
„Витоша“, което е било основание за съставянето на акт обр. №14 от 30.08.2014
г. (л. 242 от делото), последният акт послужил като основание за нанасянето в
кадастралната карта и издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация.
За да бъде уважен
предявения установителен иск за собственост, в тежест на ищеца е да установи
при условията на пълно и главно доказване, че е придобил правото на собственост
върху процесния апартамент на посоченото придобивно основание – чрез договор за
покупко – продажба, сключен с праводателя му „Д.“
ООД, обективиран в нотариален акт №41, том VII, дело
18327, рег. 1095/21.12.2018 г. на нотариус С.Т., въз основа на който е закупил
поземления имот като негов собственик на основание чл. 92 ЗС е придобил и
построеното.
Безпротиворечиво се
установява по делото, че към датата на изповядване на сделката в поземления
имот е била построена до етап „груб строеж“ жилищна сграда с подземни гаражи,
абонатна и два магазина, състояща се от сутерен, пет етажа, подпокривен етаж с
ЗП 337,45 кв.м. и РЗП от 2317 кв.м., в която се намира и процесния апартамент
№20.
По отношение на спора
между страните към коя дата сградата е достигнала груб строеж, съдът намира, че
следва да зачете доказателствената сила на представения от ответниците
констативен протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ № АБ-94-М-151 от 10.11.2008 г.,
издаден от Столична община, р-н „Лозенец“ (л. 254), в който е отразено, че към датата
на извършената проверка - 10.10.2008 г. горепосочената жилищна сграда е
изпълнена в груб строеж. Констативният протокол е официален свидетелстващ
документ и до доказване на противното се ползва с обвързваща съда и третите
лица материална доказателствена сила относно удостоверените в него факти.
Същата не е била оборена от ищеца, въпреки разпределената му доказателствена
тежест, поради което съдът следва да я зачете. Доказателствената сила на този
документ не е опровергана от представения от „О.П.“ ЕООД в о.с.з. от 13.09.2021
г. констативен протокол №152 от 02.09.2014 г. и удостоверение по чл. 181, ал. 2 ЗУТ от 10.09.2014 г. (л. 240 - 241), според които към момента на извършения
оглед на 02.09.2014 г. сградата е била достигнала етап „груб строеж“. Както е
обяснило вещото лице при приемане на допълнението към СТЕ в о.с.з. от
17.01.2022 г., в практиката не е изключено да се издадат и повече от един
образец акт №14, удостоверяващ достигане сградата до етап груб строеж, когато
се налага извършването на довършителни дейности, щом е завършен покривът на
сградата. Предвид това и доколкото не е опровергана материалната доказателствена
сила на по-рано съставения констативен протокол, то и съдът намира за доказано
по делото, че сградата е била завършена на етап груб строеж именно към
10.10.2008 г. и тя, респективно процесният апартамент №20, са били възникнали
като самостоятелни обекти на правото на собственост към този момент.
Съдът намира за
неоснователно възражението на ответниците за нищожен като привиден на
нотариалния акт от 21.12.2018 г., легитимиращ ищеца като собственик на
поземления имот, с аргумент, че обективираните в него изявления на страните са
симулативни. Изтъкнатите пороци на нотариалния акт не опровергават
доказателствената му сила, тъй като поземленият имот е индивидуализиран в
достатъчна степен чрез посочване на идентификатора му 68134.905.1040, още
повече че нито се спори, нито се установява същият да се различава от
поземления имот върху който е построена сградата, в която ответниците са
закупили процесния апартамент №20. Приетата СТЕ също установява такава
идентичност на имота, описан в горепосочения договор за доброволна делба от
11.04.1996 г., по силата на който „Д.“ ООД е станал изключителен собственик на
поземления имот и нотариалния акт от 21.12.2018 г., с който го е прехвърлил на
ищеца. Сочените от ответниците пропуски и неточности при изповядването на сделката
- непредставянето на кадастрална скица на поземления имот (а схема на
самостоятелен обект в сграда); разминаването в площта по документ за
собственост и по кадастрални данни; посочването на „Г.“ ЕООД, а не на „Д.“ ООД, като собственик в кадастрална
скица на поземлен имот №15-369453/06.06.2018 г. (л. 22), са обстоятелствата,
които разглеждани поотделно и в своята съвкупност не могат да обосноват извод
за симулативност на обективираните в нотариалния акт изявления. Последните
обаче съдът цени като факти, обсноваващи извод за липсата на изразена воля на
продавача „Д.“ ООД и на купувача „О. П.“ ООД да бъде прехвърлена и построената
в поземления имот сграда, а записаното, че ПИ с идентификатор 68134.905.1040 се
прехвърля „заедно с всички подобрения и приращения в имота“ следва да бъде
тълкувано с всички останали установени по делото обстоятелства.
Нормата на чл. 92 ЗС
установява презумпцията, че собственикът на земята е собственик на постройките
и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. В практиката на
Върховния касационен съд се приема, че при прехвърляне на земята купувачът
придобива и подобренията, и сградите върху нея, щом същите не са изключени
изрично като предмет на сделката, а за да бъде запазена собствеността върху
сградата отделно от земята, това трябва да е изрично уговорено в нотариалния
акт, за да се смята оборена презумпцията по чл. 92 ЗС. Същевременно в решение №
37 от 04.04.2017 г. по гр.д. № 3180/2016 г. на І г.о. е възприето същото
принципно разбиране, но е пояснено и прието за допустимо действителната воля на
страните да се извлича чрез тълкуване, както на нотариалния акт, така и на
изявленията и поведението на страните при сключване на договора, на фактите
около сключването на договора, на други сделки между страните или с трети лица.
В същото решение е посочено, че в определени случаи е възможно да възникне
съмнение за действителния предмет на договора, каквато именно хипотеза
най-често се явява прехвърлянето на право на собственост върху застроен имот,
без в договора изрично да е посочено, че заедно със земята се прехвърля и
съществуващата върху нея сграда или сгради. Обобщена е практиката на ВКС,
обективирана в решение № 529/09.07.2010 г. по гр. д. № 1129/2009 г. на ВКС, І
ГО, решение № 1/24.07.2010 г. по гр. д. № 777/10 г. на ВКС, І ГО, в смисъл, че
приложението на презумпцията на чл. 92 ЗС в съдебната практика не е стриктно,
буквално и формално, а във всички случаи действителната воля на страните следва
да се извлича чрез тълкуване на нотариалния акт по реда на чл. 20 ЗЗД, което
може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед
обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключване на
договора, както и според съпътстващите сключването на договора факти, други
сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се
открие точната воля, включително презумпцията следва да се счита оборена,
когато собствеността на сградата не е била предмет на договаряне, нито изрично,
нито по подразбиране чрез включване на стойността ѝ в уговорената цена на
имота.
Този подход при
приложението на чл. 92 ЗС се споделя от настоящия председател на състав, а и
същият съответства на приетото в мотивите на т. 2 от ТР №4/2012 г. на ОСГК на
ВКС, че принципът в гражданското ни законодателство е вещните права да се
придобиват въз основа на обективирано волеизявление за това, изхождайки от
целта му – да се осигури в равна степен зачитане волята на правните субекти, но
така също и да се защити обществения интерес чрез създаване яснота по отношение
субектите и обектите на вещните права с оглед правната сигурност.
Видно от съдържанието на
нотариален акт № 41, т. VІІ, дело № 18327, рег. № 1095/ 2018 г. на нотариус С.Т.,
продавачът „Д.“ ООД е изразил изрична воля да продаде на „О.п.“ ЕООД единствено
поземления имот за сумата от 12 376 лв. Размерът на продажната цена,
приблизително два пъти по-ниска от данъчната му оценка от 23 656,50 лв.
(съобразно удостоверение за данъчна оценка от 09.07.2018 г. - л. 216),
еднозначно сочи, че в нея не се включва и стойността на построената в
поземления имот пет етажна жилищна сграда, доколкото не са необходими
специалния знания, за да се приеме посредством ноторно известните цени на
имотния пазар към датата на сделката, че същата би била абсурдно занижена
спрямо реалната цена на подобен тип и обем на строителство. Тъй като към датата
на сделката сградата е била завършена, то и житейски логично е да се приеме, че
и двете страни са били в известност, че поземленият имот е застроен, но въпреки
това не са изявили воля да индивидуализират сградата, макар и с най-общи
белези, като предмет на прехвърляне. Нещо повече, изразеното от страните, че
поземленият имот се продава „заедно с всички подобрения и приращения“ в него е
изявление на пълномощника на „Д.“ ООД, което не кореспондира нито с очертания
обем на представителната му власт в пълномощното му с нотариална заверка на
подписа рег. №9274/11.12.2018 г. на нотариус С.Ф.(л. 199-201), с което
управителят на „Д.“ ООД го е упълномощил да продаде единствено поземления имот,
нито и с взетото решение на общото събрание на съдружниците, в което също
липсва каквато и да било индиция, че заедно с поземления имот се прехвърлят
подобрения или приращения, включително и сграда (л. 209-212). Непазарно ниската
продажна цена на самия поземлен имот намира своята икономическа обосновка
именно с актуалното състояние на имота, който е бил застроен в значителна
степен, а да се приеме, че чрез сделката се прехвърля и самата сграда би
противоречало на всякаква житейска и икономическа логика, присъща на
отношенията между продавач и купувач, при все че се касае за две търговски
дружества – страни по сделката. Подобен извод би бил основание да се приеме и,
че оформената с нотариален акт покупко-продажба в частта, с която се прехвърля
собствеността и върху построеното в поземления имот, освен че води до избягване
заплащането на дължимите се по закон общински данъци и такса вписване върху
стойността на построеното в имота, противоречи на морала и добрите нрави, тъй
като е налице явна неравностойност на престациите, която е практически сведена
до липса на престация – срещу сумата от 12 376 лв. да се получи в собственост
поземлен имот с пет етажна жилищна сграда, за която ищецът поддържа, че праводателят
му е собственик. Текстът в нотариалния акт, касаещ заплащането на цената, че
същата „продавачът е получил изцяло от купувача при подписване на настоящия
нотариален акт, при подписване на предварителен договор на 20.12.1997 г.“ сам
по себе си е вътрешно противоречив, доколкото се препраща към предварителен
договор, сключен преди вписването на „О. П.“ ООД на 19.12.2018 г. в ТРРЮЛНЦ.
Същевременно купувачът е заявил, че е получил при подписването на процесния
нотариален акт от 21.12.2018 г. продажната цена от купувача - настоящ ищец,
което противоречи на изявлението в т. I от представения в хода на процеса
предварителен договор от 20.12.1997 г. (л. 256), сключен между „Д.“ ООД и М.Г.М.с
уговорка дружеството да прехвърли собствеността върху процесния поземлен имот
на физическото лице, че обещателят заявява, че продажната цена от 12 376 000
лв. (неденоминирани) е получена при подписване на самия предварителен договор.
Последният има за предмет единствено поземления имот, поради което препращането
към получената по него цена, също е индиция, че построеното в имота не се
прехвърля от „Д.“ ООД на „О.п.“ ЕООД по силата на нотариален акт № 41, т. VІІ,
дело № 18327, рег. № 1095/ 2018 г. на нотариус С.Т.. Този извод е достатъчен за
отхвърлянето на предявения иск, тъй като предметът на спора включва установяването на притежаваното от
ищеца право на собственост и недоказването на обстоятелството, че по силата на
горепосочения нотариален акт на „О. П.“ ООД е прехвърлена построената сграда,
води до извод, че ищецът не е станал собственик на апартамент №20 по силата на
приращението.
Извън горното и за
пълнота на изложението, следва да се отбележи, че на отделно основание искът на
ищеца се явява неоснователен за 9/10 ид.ч. от процесния самостоятелен обект,
тъй като приложение намира разпоредбата на чл. 113 от ЗС, според която актовете
по чл. 112 ЗС до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица,
които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху
недвижимия имот. В случая в Служба по вписванията е вписан в деня на
изповядване на сделката нотариалния акт от 11.04.1996 г., с който „Д.“ ООД е придобил от М.Г.М.и Й.В.Г. 1/10
ид.ч. от поземления имот, но договорът за доброволна делба от 11.04.1996 г.,
въпреки че също е подлежал на вписване (чл. 112, б. „г“ от ЗС) е вписан едва на
13.11.2018 г. До този момент М.Г.М.е учредил на 07.11.2007 г. върху същия поземлен
имот в полза на представляваното от него дружество „К.**“ ЕООД безсрочно право
на строеж за построяване на „Жилищна
сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина“ съгласно разрешение за
строеж №372/09.10.2006 г., издадено от СО, р-н „Лозенец“, състояща се от
сутерен, пет етажа, подпокривен етаж с ЗП 337,45 кв.м. и РЗП от 2317 кв.м., в
която се намира и процесния апартамент №20. По изложените по-горе съображения
съдът намира за установено, че правото на строеж е било реализирано в законоустановения
петгодишен срок, зачитайки необорената материалната доказателствена сила,
произтичаща от констативен протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ № АБ-94-М-151 от
10.11.2008 г., издадена от Столична община, р-н „Лозенец“, според който към
10.10.2008 г. жилищната сграда е изпълнена в груб строеж. С вписването на
нотариалния акт за учредяване правото на строеж в полза на „К.**“ ЕООД, чийто праводател М.Г.М.се явява праводател
и на „Д.“ ООД, както и с оглед последващата продажба от „К.**“ ЕООД на А.Л.Г.
(наследодател на ответниците) с нотариален акт №88, том II, рег. №8765, дело
1035 от 11.12.2008 г., по описа на нотариус Д.Т., вписан в Служба по
вписванията на същата дата, то и следва да се приеме, че предходно сключеният
договор за делба, но невписан преди придобивното основание на ответниците, е
непротивопоставим на последните по силата на правилото на чл. 113 ЗС.
Действието на разпоредбата не отпада поради изтъкнатото в писмените бележки на
ищеца обстоятелство, че ответниците били придобили имота не пряко от праводателя на „Д.“ ООД – М.М., а
от дружеството „К.**“ ЕООД, поради което и не можело да се счита, че се касае
за прехвърляне на права от един и същ праводател. Както се посочи, М.М. е праводател на „К.**“ ЕООД,
поради което в поредицата от вещно-транслативни сделки следва да се счита и за
праводател на ответниците, които макар и да не са закупили пряко от физическото
лице апартамента, са го придобили от неговия частен правоприемник и нормата на
чл. 113 ЗС е приложима при разрешаване възникналата конкуренция на права с „Д.“
ООД за 9/10 ид.ч. от поземления имот. Ето защо, дори и да се приеме, че на
ищеца е прехвърлена сградата въз основа на сключения с „Д.“ ООД договор за покупко-продажба
от 21.12.2018 г., действието на приращението по чл. 92 ЗС за 9/10 ид.ч. от
процесния апартамент е непротивопоставимо на ответниците, вписали по-рано
своите права.
С оглед изхода на спора и
неоснователността на предявения от ищеца установителен иск за собственост,
дружеството следва да бъде осъдено да заплати сторените от ответниците разноски
в общ 3515 лв., от които 15 лв. – разноски за съдебни удостоверения и 3500 лв.
– заплатено адвокатско възнаграждение. Размерът на последното съдът не намира
за прекомерно, независимо че неговият минимум се равнява по чл. 7, ал. 2, т. 3
от НМРАВ на 3074,02 лв., тъй като делото не е с минимална фактическа и правна
сложност – развило се е в четири съдебни заседания с приета СТЕ и допълнително
заключение към нея, както и ангажиране на писмени доказателства от процесуалния
представител на ответниците и изразяване становище по депозираните такива от
ищеца, включително и изготвянето на писмена защита.
Така
мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 92 ЗС, предявен от „О.П.“
ЕООД с ЕИК*********, със седалище и адрес на управление ***, със
съдебен адрес ***, офис 43, чрез адв. Ц.К., срещу А.С.Г. с ЕГН **********, и С.А.Г. с ЕГН **********,
и двете със съдебен адрес ***, чрез адв. Н.Т., за
признаване спрямо ответниците, че ищцовото дружество е собственик по силата на
договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №
41, т. VІІ, дело № 18327, рег. № 1095/2018 г. на нотариус С.Т., вписан в Сл.
вп. – гр. София с вх. рег. №88876 от 21.12.2018 г., акт №91, том CCXI, дело
65565/2018 г. и по приращение (чл. 92 ЗС) на недвижим имот, находящ се в
жилищна сграда в гр. София, район „Лозенец“, ул. „*******изградена в дворно
място с идентификатор 68134.905.1040 и съставляващо УПИ ІV – 1040 в кв. 90 по
регулационния план на гр. София, местност „Витоша ВЕЦ – Симеоново“, а именно:
АПАРТАМЕНТ № 20, с идентификатор №68134.905.1040.1.20, находящ се на ет. 5, на
кота + 11,40, със застроена площ от 84,61 кв. м., състоящ се от антре, дневна с
трапезария и кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетни и тераса, при
съседи: коридор, апартамент № 21, стълбище, асансьор и двор, ведно с мазе №21,
на кота -3,15, с площ от 1,78 кв. м., при съседи: коридор, мазе № 22, стълбище
и паркомясто № 11, заедно с 4,14 % ид.
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място с
идентификатор 68134.905.1040.
ОСЪЖДА
„О.П.“ ЕООД
с ЕИК*********
да заплати на А.С.Г. с ЕГН ********** и С.А.Г. с ЕГН **********,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, съдебни разноски за настоящото производство в
общ размер на 3515
лв.
Решението може да бъде обжалвано с
въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: