№ 150
гр. Стара Загора, 28.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Пламен Ст. Златев
Членове:Мариана М. Мавродиева
Веселина К. Мишова
при участието на секретаря Катерина Ив. Маджова
като разгледа докладваното от Веселина К. Мишова Въззивно гражданско
дело № 20255500500228 по описа за 2025 година
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от П. И. Д. и
А. М. Д., чрез адв. А. М., против решение № 24 от 09.01.2025 г., постановено
по гр.д. № 1801/2024 г. на Районен съд – Стара Загора.
Във въззивната жалба е релевирано оплакване срещу правния извод на
районния съд за неоснователност на исковата претенция. Въззивниците
считат, че обжалваното решение е незаконосъобразно - неправилно и
необосновано, постановено в противоречие с императивни правни норми и
съдебната практика на ВС и ВКС, както и в противоречие със събраните по
делото доказателства. Излага съображения в подкрепа на становището чрез
анали на свидетелските показания и заключението на вещото лице. Сочи кои
норми не били съобразени. Иска се съдът да постанови решение, с което да
отмени обжалваното, като вместо него съдът постанови друго, с което
предявеният от тях иск бъде уважен.
Въззиваемият Е. Х. Х. изразява становище, че въззивната жалба е
неоснователна. В отговора си излага съображения в подкрепа на това
становище. Иска съдът да постанови решение, с което да потвърди
обжалваното.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени и
гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата
на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна
страна във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на оспорения
съдебен акт:
1
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което е допустима, а
по същество - неоснователна.
Пред първоинстанционния съд е предявен иск по чл.108 ЗС.
Ищците са твърдели в исковата си молба, че на 21.07.2022 г. са закупили
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68850.525.117.1.2 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.С.З., находящ се в гр.С.З.,
***, ведно с прилежащите му съответни идеални части от общите части на
сградата (приземен етаж и тавански етаж) и от правото на строеж върху
мястото. Преди да закупят имота ищците няколко пъти били ходили на оглед
и виждали прилежащите части, а именно намиращото се в приземния етаж
общо помещение, което всъщност било мазето на апартамента им. Било им
обяснено от продавача, че то не било реално разделено на два дяла, а ще се
протежава в съсобственост. Същото се отнасяло и за таванското помещение.
След като закупили имота, ищците започнали да владеят и съответната
идеална част от прилежащите помещения, като си сложили вещи в мазето.
Там се намирала и отоплителната инсталация за жилището и водомерът, както
и електрическото табло на всички общи части на сградата. Ищците са
твърдели, че ответникът без знанието и съгласието им започнал да прави
ремонт в приземния етаж. Заключил входа и така те били лишени от
възможността да го ползват.
Ищците считат, че ½ идеална част от приземния етаж е прилежаща част
към тяхното жилище, което са закупили през 2022 г., а ответникът с
действията си е препятствал владението и ползването на тази идеална част.
Дори и приземният етаж да е преустроен на жилище, това не променяло
неговото предназначение, тъй като не то не отговаряло на законовите
изисквания за жилище. По своята същност складовите помещения били
принадлежност към жилищата, а принадлежностите следвали собствеността
на главната вещ. Искали са съдът да постанови решение, с което да признае за
установено по отношение на ответника, че ищците са собственици на ½
идеална част от прилежащото към апартамента им помещение, находящо се в
приземния етаж на жилищна сграда с идентификатор 68850.525.117.1 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.С.З., и да осъди ответника
да предаде на ищците владението на ½ идеална част от прилежащия към
апартамента им приземен етаж на жилищната сграда.
Ответникът Е. Х. Х. е оспорил иска. Признал е факта, че ищците са
закупили жилище в жилищната сграда в гр.С.З., ***. Оспорил е обаче
описаното в искова молба разпределение на обектите в жилищната сграда.
Твърдял е, че на партерния етаж има два обекта на собственост – един гараж и
едно жилище от 65 кв.м. Освен това на партерния етаж имало и складови
помещения за първия и втория етаж, които на практика били мазетата за
първия и втория етаж. Твърдял е, че в жилището на партерния етаж живеели
баба му и дядо му откакто сградата е била построена, а впоследствие там
живял и бащата на ответника до смъртта си през месец април 2024 г. Това
2
жилище никога не е било прилежаща част към никое от другите жилища на
първия или втория етаж. Прилежаща част към жилището на ищците било
складовото помещение на партерния етаж и таванското помещение, което
ищците ползвали. Жилището на партерния етаж, нито гаража не са били обект
на оглед от страна на ищците при закупуването на имота им, нито са били
обект на придобивната сделка. Партерният етаж не бил вкопан в земята, а бил
на нивото на земята, заради което било възможно и там да има гараж.
Ответникът счита, че в нотариалния акт за покупко-продажба на имота на
ищците не е описан партерния етаж, поради което те не са придобили идеална
част от него. Описаните от ответника обекти – гараж и жилище на партерния
етаж, не били общи части на сградата, нито прилежащи части. Твърденията на
ищците, че в общия приземен етаж на сградата се намират отоплителната
инсталация, водомерът и ел.таблото не били верни. Сградата нямала
централна отоплителна инсталация. Водомерът на жилището на ищците се
намирал на техния етаж, а в гаража на партерния етаж се намирал общия
водомер на сградата. Ел.таблото се намирало на тротоара. На първия партерен
етаж имало електромер, който се водел на баща му, като на него се отчитало и
потреблението на гаража. Ответникът ползвал и владеел жилището на
партерния етаж по наследство от неговия баща. В документите за собственост
партерният етаж бил неправилно определен като приземен етаж. На практика
жилищната сграда била на три етажа и таванско помещение, а не на два етажа,
с приземно и таванско помещения. Партерният етаж бил с нормална височина
и отговарял на законовите изисквания за жилище.
Отделно от това ответникът е твърдял, че ищците са завладяли част от
дворното място, което не са придобили, и са разположили техни вещи върху
него и са направили насаждения. Ищците не били придобили и другите
сгради, които се намирали в дворното място – гараж и две селскостопански
сгради, но ползвали и тях. Жилището и гаражът на партерния етаж никога не
са били собственост на праводателя на ищците – З.Я. Х., поради което той не е
можел да им прехвърли идеална част от тях. Искал е съдът да постанови
решение, с което да отхвърли предявения иск.
Първоинстанционният съд е приел за установено от фактическа страна,
че З.Я. Х. е продал на ищците недвижим имот – самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 68850.525.117.1.2, находящ се в гр.С.З., ***, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-73
от 19.11.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния
обект от 13.06.2022г., с адрес на имота: гр.С.З., ***. Самостоятелният обект се
намира на етаж 2 в сграда с идентификатор 68850.525.117.1, предназначение:
Жилищна сграда - еднофамилна, сградата е разположена в поземлен имот с
идентификатор 68850.525.117, предназначение на самостоятелния обект:
Жилище, апартамент – в жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено
предназначение, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 94,50 кв.
м., прилежащи части:…, ниво 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на
3
същия етаж: няма, под обекта: 68850.525.117.1.1, над обекта: няма, стар
идентификатор: няма, съгласно описание на имота по схема на СГКК – Стара
Загора, а по документ за собственост имотът представлява: Жилище,
представляващо целия втори етаж от двуетажната масивна жилищна сграда с
приземен и тавански етаж, построена в дворно място с площ от 702 кв. м.,
находящо се в град С.З., ***, представляващо урегулиран поземлен имот,
съставляващ парцел VII-117 в кв. 482 по действащия подробен устройствен
план (застроително-регулационен план) на гр.С.З., одобрен със заповед №2092
от 15.11.1999 г. на кмета на Община С.З., при граници на мястото: от север –
парцел V-115 и парцел VI-116 от изток – ***, от юг – парцел VIII-118 и *** и
от запад – парцел IX-119, което жилище е със застроена площ от 94,50 кв. м и
състоящ се от две спални, дневна, кухня, баня, тоалетна, мокро помещение,
антре и две тераси, при съседи на жилището (етажа): от север, изток, запад –
двор и от юг – калкан със сграда близнак, построена в парцел VIII-118,
ЗАЕДНО с прилежащите му съответни идеални части от общите части на
цялата сграда, съгласно чл.38 от ЗС и заедно със съответните идеални части от
правото на строеж върху мястото, за която покупко-продажба е съставен н.а.
№ 183, том II, рег. № 3826, дело № 303/2022 г. по описа на нотариус К.Б..
Праводателят на ищците – З.Я. Х. и Х.Я. Х., който е баща на ответника, са
наследници на Я.Х.С. и Д.К.С., които приживе са били собственици на
260/702 кв. м ид. ч. от дворно място, цялото с площ от 702 кв. м, находящо се в
град С.З., ***, представляващо урегулиран поземлен имот, съставляващ
парцел VII-117 по действащия подробен устройствен план (застроително-
регулационен план) на гр.С.З., одобрен със заповед №2092/15.11.1999 г. на
кмета на Община С.З., при граници на мястото: от север – парцел V-115 и
парцел V-116, от изток – ***, от юг – парцел VIII-118 и *** и от запад – парцел
IX-119, ЗАЕДНО И РЕАЛНО с цялата построена в него: Двуетажна масивна
жилищна сграда с приземен и тавански етаж, която сграда се състои от:
приземен етаж със застроена площ от 65,00 кв.м; първи жилищен етаж със
застроена площ от 94,50 кв.м, състоящ се от две спални, дневна, кухня, баня,
тоалетна, мокро помещение, антре и две тераси; втори жилищен етаж, със
застроена площ от 94,50 кв.м, състоящ се от две спални, дневна, кухня, баня,
тоалетна, мокро помещение, антре и две тераси, и на таванския етаж - от едно
таванско помещение, при граници на цялата сграда: от север, изток и запад –
двор и от юг – калкан, със сграда-близнак, построена в парцел VIII-118, както
и реално с всички останали подобрения в него. С договор за дарение,
обективиран в н.а. № 167, т. ІІ, рег. № 2374, дело № 293/2001 г. на нотариус
Д.Г., наследодателите дарили на сина си З.Я. Х. жилище, представляващо
целия втори етаж от описаната по-горе жилищна сграда, заедно с
прилежащите му съответни идеални части от общите части на цялата сграда,
съгласно чл. 38 от ЗС и заедно със съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото. Дарителите са запазили пожизнено правото на
безвъзмездно ползване и обитаване върху гореописания недвижим имот.
Съдът е приел, че двуетажна масивна жилищна сграда, масивен гараж и
4
масивна стопанска постройка представляват търпими строежи по смисъла на
ЗУТ и не подлежат на премахване.
От показанията на разпитаните по делото свидетели районният съд е
приел за установено, че приземният етаж бил отключен и там не живеели хора,
имало стари мебели – така свид. Р.Г.А.. Тази свидетелка знаела от ищците, че
те имат част от този приземен етаж. Котелът за отоплителната инсталация бил
там, както и водомерът за жилището им. Впоследствие разбрала пак от
ищците, че вече приземният етаж бил заключен и те нямат достъп, защото
ответникът бил там. Приземният етаж бил малко по-нисък от другите, но не
бил вкопан в земята, а бил на нивото й. Под стълбите имало врата, а в двора -
други сгради. В самата жилищна сграда имало и гаражна врата, но вътре не се
виждал гараж. На партерния етаж имало прозорци и бил разделен на
помещения. От показанията на свид. Е. Д.П. съдът е приел за установено, че
този свидетел е ходил с ищците при огледа на имота. Огледът бил организиран
от брокер. Първо влезли в нещо като сутерен, където бил котелът за
отоплителната инсталация. Брокерът им обяснил, че има радиатори в
жилището и тази инсталация им е в плюс. Обяснил, че имат идеални части от
това помещение в сутерена и от таванското помещение. Сутеренният етаж не
е бил заключен и там не са живели хора към момента на огледа. Впоследствие
ищецът споделил със свидетеля, че етажът е заключен и племенникът на
собственика живеел там. Водомерът на апартамента на ищците се намирал на
партерния етаж в нещо като гараж. Ищците се отоплявали с климатици.
От показанията на свид. З.Я. Х. първоинстанционният съд е приел за
установено, че имотът бил предоставен на агенция и ищците са ходили на
оглед с брокер. Направили и втори оглед и той отново им показал жилището.
Те не оглеждали други помещения от къщата, освен жилището на втория
етаж. Той им обяснил, че продава само етажа. Те питали за двора и приземния
етаж, но той им отговорил, че те си остават негови. Питали за мазе и той им
отговорил, че мазето е под стълбището и им го показал. Партерният етаж бил
голям, светъл, с прозорци, имал кухня, баня и тоалетна. Родителите на
свидетеля живели там до смъртта си. Освен това на партера имало и гараж.
Обособеното жилище на партерния етаж било 64 кв.м, останалата площ на
етажа била гараж. За мазето имало друга врата, която не се заключвала. То
било под стълбището. В момента в жилищните помещения на партерния етаж
живеел ответникът. Цялата сграда имала само един водомер, който се намирал
в гаража на партерния етаж. Електромерите били на в табло на улицата.
Сградата имала отоплителна инсталация с котел на твърдо гориво, но от 2010
г. не се ползвала. До таванското помещение се стигало по стълбището.
Ищците ползвали таванското помещение - били си поставили бойлер и други
вещи. Освен това ползвали двора и стаи в другите сгради в дворното място,
които заключили. Автомобилът си паркирали пред гаражните врати. Преди
ответникът да започне да живее на партерния етаж, ищците ползвали и
помещенията там. Мазето под стълбището не го ползвали. В същия смисъл
били показанията и на свид. С.С. И..
5
От заключението на назначена съдебно-техническа експертиза,
изготвена по делото, съдът е приел за установено, че етажът, на който е
разположен процесният обект, е наземен етаж и се състои от входна
площадка, стълбищна клетка, помещение под стълбището, гараж, който е
преграден и помещения зад заключен вход. На етажа са разположени коридор,
две самостоятелни стаи, трета стая с кухненски бокс и две малки помещения,
едното от които е санитарен възел, които помещенията (без входната
площадка, стълбището, помещението под него и гаража) са обединени
функционално в едно цяло. В част от стаите настилката е от ламинат,
коридора – мозайка, а в санитарния възел има теракот и фаянс. Помещенията
са частично обзаведени. Светлата височина в коридора е 2,35 м, а в стаите –
2,37 м. Вещото лице не е открило проекти на сградата, нито за преустройство
на процесния етаж. В СГКК-С.З. за сграда с административен адрес гр.С.З.,
*** са регистрирани два самостоятелни обекта с идентификатори №
68850.525.117.1.1 и № 68850.525.117.1.2. Съдът е приел за установено, че
съществуващите помещения на надземния етаж не са обособени като
самостоятелни обекти поради липсата на съответна проектна документация.
Избеното помещение под стълбите е едно. Има и общ таван. На място подът
на помещенията на надземния етаж в сградата се намират на по-малко от 0,10
м под нивото на прилежащия терен.
От правна страна първоинстанционния съд е приел, че предявеният иск
е неоснователен, тъй като спорните помещения не са общи части по
естеството си, нито по предназначение. Процесните помещения били
обединени функционално в едно цяло, т.е. те притежавали относителна
самостоятелност, а не са предназначени за обслужване на някой от двата
самостоятелни жилищни обекта в сградата. Съдът е приел, че помешенията на
приземния етаж представляват „самостоятелен обект в сграда“ по смисъла на
§1, т.1 от ДР на ЗКИР. Обектът може да бъде обособен като ателие, кабинет за
индивидуална творческа дейност. В сградата, която била в режим на етажна
собственост, били налични 2 бр. обслужващи помещения – таванско и избено,
поради което не можело да се твърди, че процесните помещения на приземния
са били предназначени за обслужване на другите два етажа. Към момента на
изграждането на сградата (1977 г.) тя не е имала статут на сграда в режим на
етажна собственост, тъй като е представлява един обект на собственост. С
дарението на собствеността върху част от нея през 2001 г. сградата е получила
статут на сграда в режим на етажна собственост и към този момент следва да
започнат да се прилагат законовите разпоредби, уреждащи института на
етажната собственост – в конкретния случай това са разпоредбите на ЗУТ, в
редакцията му от 24.04.2001 г. (ДВ бр.41 от 2001 г.). Предназначението на
спорните прилежащи помещения е било не да се обслужват горните
самостоятелни обекти, а да се ползват същите помещения за индивидуални
жилищни нужди. Те нито са били изграждани с цел да обслужват находящите
се на горните етажи обекти, нито впоследствие са били преустройвани с
такава цел. Затова съдът е приел, че процесните помещения не притежават
6
статут на общи части на етажната собственост, нито такъв на прилежащи
помещения към някой от двата обособени самостоятелни обекти в сградата, а
са такива със самостоятелна функционална обособеност. При извършената
покупко-продажба ищците не са придобили право на собственост върху тези
помещения, съответно и не могат да се ползват от вещноправна защита върху
несъществуващо право.
Въззивният съд счита, че решението е правилно.
По делото не е спорно, че ищците са купили с договор за покупко-
продажба, обективиран в н.а. № 183, том II, рег. № 3826, дело № 303/2022 г. по
описа на нотариус К.Б., от З.Я. Х. недвижим имот – самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68850.525.117.1.2, находящ се в гр.С.З., ***, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-73
от 19.11.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния
обект от 13.06.2022г., с адрес на имота: гр.С.З., ***, ет.2. Самостоятелният
обект се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор 68850.525.117.1,
предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, сградата е разположена в
поземлен имот с идентификатор 68850.525.117, предназначение на
самостоятелния обект: Жилище, апартамент – в жилищна или вилна сграда
или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, посочена в
документа площ: 94,50 кв. м., прилежащи части:…, ниво 1, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под обекта:
68850.525.117.1.1, над обекта: няма, стар идентификатор: няма, съгласно
описание на имота по схема на СГКК – С.З., а по документ за собственост
имотът представлява: Жилище, представляващо целия втори етаж от
двуетажната масивна жилищна сграда с приземен и тавански етаж, построена
в дворно място с площ от 702 кв. м., находящо се в град С.З., ***,
представляващо урегулиран поземлен имот, съставляващ парцел VII-117 в кв.
482 по действащия подробен устройствен план (застроително-регулационен
план) на гр.С.З., одобрен със заповед №2092 от 15.11.1999 г. на кмета на
Община С.З., при граници на мястото: от север – парцел V-115 и парцел VI-
116 от изток – ***, от юг – парцел VIII-118 и *** и от запад – парцел IX-119,
което жилище е със застроена площ от 94,50 кв. м и състоящ се от две спални,
дневна, кухня, баня, тоалетна, мокро помещение, антре и две тераси, при
съседи на жилището (етажа): от север, изток, запад – двор и от юг – калкан със
сграда близнак, построена в парцел VIII-118, заедно с прилежащите му
съответни идеални части от общите части на цялата сграда, съгласно чл.38 от
ЗС и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху
мястото. Продавачът е бил собственик на този имот по силата на договор за
дарение, обективиран в н.а. № 167, т. ІІ, рег. № 2374, дело № 293/2001 г. на
нотариус Д.Г., от родителите му Я.Х.С. и Д.К.С.. Те са построили жилищната
сграда и са се снабдили с н.а. № 165, т.ІІ, рег. № 2372, дело 291/2001 г. на
нотариус Д.Г. за собственост на недвижим имот придобит чрез правна сделка
и по давност. Съгласно този нотариален акт процесният имот съставлява
7
двуетажна масивна жилищна сграда с приземен и тавански етаж, която се
състои от приземен етаж със застроена площ от 65 кв.м, първи жилищен етаж
със застроена площ от 94,50 кв.м, състоящ се от две спални, дневна, кухня,
баня, тоалетна, мокро помещение, антре и две тераси, втори жилищен етаж
със застроена площ от 94,50 кв.м, състоящ се от две спални, дневна, кухня,
бланя, тоалетна, мокро помещение, антре и две тераси и на тавански етаж,
състоящ се от едно таванско помещение. Жилищната сградата е построена
през 1977 г. По делото не са представени никакви строителни книжа, с
изключение на строителното разрешение, издадено на 17.05.1976 г. Вещото
лице арх. Р.М. също не е открила в Община С.З. проектна документация
относно процесния имот, поради което няма как да бъде установено за какво е
бил проектиран приземният етаж. По делото няма данни този приземен етаж
да е била преустрояван.
От показанията на разпитания пред първоинстанционния съд свидетел
З.Я. Х. се установява, че още с построяването на жилищната сграда на
приземния етаж е бил разположен гараж и жилище, в което са живели
неговите родители до смъртта им. По делото не е установена причина, поради
която съдът да има съмнение в достоверността на изнесеното от този свидетел
и затова възражението във въззивната жалба във връзка с това намира за
неоснователно. Действително свид. Х. е чичо на ответника, но законът не
изключва изначално показанията на роднините, на настойника или на
попечителя на посочилата го страна, на осиновителите, на осиновените, на
тези, които се намират с насрещната страна или с роднините й в граждански
или наказателен спор, на пълномощниците, посочени от техните доверители,
както и на всички други, които са заинтересовани в полза или във вреда на
една от страните. Техните показания, съгласно чл.172 ГПК, се преценяват от
съда с оглед на всички други данни по делото, като се има предвид
възможната тяхна заинтересованост. Именно преценени с оглед на другите
данни по делото и преди всичко с оглед на заключението на вещото лице,
показанията на свид. Х. дават основание на съда да приеме за достоверно
всичко, което той твърди в показанията си за спорните обстоятелства. От друга
страна свидетелите Р.Г.А. и Е. Д.П. въпроизвеждат непосредствено възприети
от тях факти и обстоятелства, които обаче са ирелевантни (напр. описанието
на сградата), а други – узнати от ищците (напр. твърдението че помещенията
на приземния етаж са техни). Когато правнорелевантни факти се установяват
със свидетелски показания, съдът взема предвид начина, по който свидетелите
са узнали тези факти – дали са присъствали при осъществяването им или имат
впечатления от други факти, по които може да се съди за правнорелевантните,
или са узнали тези факти от трети лица или от някой от страните по делото.
Частите, които възпроизвеждат твърдения на страните, макар и изложени пред
тях, могат да бъдат доказателство само и единствено, че такива разговори са
били провеждани, но не и доказателство относно твърдените от страните
факти.
По делото е установено още, че процесната двуетажната масивна
8
жилищна сграда е търпим строеж по смисъла на ЗУТ и не подлежи на
събаряне, за което е издадено удостоверение № 19-32-356 от 09.10.2024 г.
Процесният обект на приземния етаж е деклариран от Х.Я. Х. – баща на
ответника, през 2002 г. като жилище, построено през 1977 г. от 65 кв.м.
Предявеният иск е ревандикационен. Според разпоредбата на чл.108 ЗС
собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или
държи без да има основание за това. Целта на защитата е да се предаде
фактическото владение на титуляра на вещното право, който притежава и
правото да владее вещта. Съобразно общото правило, установено в нормата на
чл.154, ал.1 ГПК, всяка от страните по делото следва да докаже фактите и
обстоятелствата, от които черпи благоприятни последици за себе си, при което
при един иск за собственост, какъвто е предявеният, ищецът следва да докаже,
че е собственик на вещта, която претендира, и че тя се държи или владее от
ответника без основание.
Съгласно чл. 77 ЗС правото на собственост се придобива чрез правна
сделка, по давност или по друг начин, определен в закона. В случая ищците
претендират, че са собственици на процесната идеална част от приземния етаж
по силата на покупко-продажбата, обективирана в описания по-горе
нотариален акт. В исковата молба те твърдят, че тази част от приземния етаж е
общо помещение и съставлява мазе на апартамента им. Следователно в тяхна
тежест е да установят при условията на пряко и пълно доказване, че
процесният обект по естеството си или по предназначение служи за общо
ползване на етажните собственици.
От момента на построяването на жилищната сграда до момента на
извършването на дарението, предназначението на обособените помещения в
приземния етаж, което едноличните собственици на сградата са придали, е за
жилище, т.е. за самостоятелен обект. След като едноличните собственици на
сградата са се разпоредили с жилището на втория етаж в полза на сина си чрез
дарение, е възникнала етажната собственост. Статутът на помещенията в
сградата вече етажна собственост се определя от предназначението, което
родителите-дарители са придали на обособените помещения при възникването
на етажната собственост (Р-555-2024, І г.о.; Р-40-2016, ІІ г.о.). С други думи
дали да бъдат общи части или да принадлежат на отделни собственици (като
самостоятелни обекти или като принадлежност към главна вещ) зависи от
предназначението, което им е отредено. Както бе посочено по-горе
предназначението на този обект е било за живеене и не е променяно.
Според заключението на съдебно-техническата експертиза, изготвена от
арх. М., процесният етаж е надземен по смисъла на § 5 от ЗУТ и се състои от
входна площадка, стълбищна клетка, помещение под стълбището, гараж,
който е преграден и помещения зад заключена врата – коридор, две
самостоятелни стаи, трета стая с кухненски бокс и две малки помещения,
едното от които е санитарен възел. В част от стаите настилката е ламинат, на
коридора – мозайка, а в санитарния възел – теракот и фаянс. Светлата част на
коридора е 2,35 м, а в стаите – 2,37 м. Вещото лице дава заключение, че
9
помещенията (без входната площадка, стълбището, помещението под него и
гаража) са обединени функционално в едно цяло, но поради липса на проекти
не притежават наименование и самостоятелно функционално предназначение,
както и отделен идентификатор. Към 1976-1977 г., когато е издадено
строителното разрешение и когато е построена сградата, в сила е бил ЗТСУ и
ППЗСТУ, както и Наредба № 5 за правила и норми по ТСУ (ДВ, бр. 69 и 70 от
1977 г.) В ЗТСУ и в правилника за прилагането му не са предвирени
специфични ограничения за предназначението на помещението, както и
конкретни технически изисквания за жилищата. Такива изисквания са
заложени в посочената Наредба № 5 - чл.35 и сл. Съгласно чл. 35 жилището се
състои от помещения, които териториално и функционално са обединени в
самостоятелен обект, предназначен за задоволяване жилищните нужди на
гражданите. Помещенията в жилището са жилищни и обслужващи, като към
него трябва да има и складово помещение – чл.36. Жилищните помещения са:
дневните, спалните, нишите за спане, кабинетите, непряко осветените
вестибюли и трапезарии, когато има кухня с място за хранене, а
обслужващите са кухните, трапезариите, когато няма кухня с място за
хранене, входните и изолационните предверия, вестибюлите, които служат да
предверие, баните, килерите, клозетите, домакинските помещения за пране,
сушене, гладене и пр. Видно е, че процесният обект още към момента на
строителството е отговарял на тези изисквания за пълноценно по площ и
помещения жилище.
Към момента на възникване на етажната собственост в сила е Законът за
устройство на територията и Наредба № 5 от 21.05.2001 г. за правила и
нормативи за устройство на територията (ДВ, бр.51/2001 г.). Съгласно чл.129,
ал.1 от наредбата жилището се проектира като група от функционално и
пространствено обединени помещения и отворени покрити и открити
пространства, които трябва да задоволяват жилищните нужди на определен
брой обитатели. В жилището се предвиждат: жилищни помещения
(помещения с основно предназначение за обитаване) - дневни, спални, детски
стаи и трапезарии и помещения със спомагателно и обслужващо
предназначение. Всяко жилище трябва да има най-малко едно жилищно
помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и най-малко едно
складово помещение във или извън жилището – чл.131. Следователно, и към
този момент процесният обект е притежавал всички характеристики на
жилище по смисъла на посочените по-горе нормативни актове, което
изключва той да е бил с предназначение на обща част.
Към момента, в който настъпва ефектът на поддържания от ищците
придобивен способ (покупко-продажбата), който е релевантен за преценката
дали едно помещение представлява самостоятелен обект на право на
собственост (О-370-2020, І г.о.; Р-26.2017, І г.о.), също в сила е ЗУТ и вече
Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони (ДВ, бр.3/2004 г.). Съгласно
чл.108 от наредбата жилището се проектира като група от функционално и
10
пространствено обединени помещения и отворени покрити и открити
пространства, които трябва да задоволяват жилищните нужди на определен
брой обитатели, като в него се предвиждат: жилищни помещения (помещения
с основно предназначение за обитаване) - дневни, спални, детски стаи и
трапезарии; помещения със спомагателно и обслужващо предназначение:
комуникационни площи - входни и изолационни преддверия, коридори,
вестибюли и вътрешни стълби и отворени пространства (балкони, лоджии и
тераси) и др. В жилищата могат да се предвиждат ателиета и стаи-кабинети за
творческа и научна дейност при спазване изискванията на чл. 102, ал. 2, 3 и 4.
Според заключението на вещото лице, ателиета и кабинети за индивидуална
творческа дейност на приземния етаж винаги са допустими. Към тях има
определени изисквания, като напр. осигуряването на самостоятелен санитарен
възел, а в конкретния случай това изискване е изпълнено, тъй като обектът
разполага с такъв. Изисквания за височина на помещенията не са предвидени.
Неправилно въззивниците, отричайки самостоятелния статут на
обединените функционално в едно цяло помещения на приземния етаж, се
позовават само на липсата на идентификатор на имота по ЗКИР. Правото на
собственост, както и всички вещни права имат за обект определена вещ,
обособен материален обект. Съгласно § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ „обект“ е
самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование,
местоположение, самостоятелно функционално предназначение и
идентификатор по ЗКИР, като тази норма с оглед тълкувателния й характер се
отнася и за вече построените сгради. От гледна точка обектите на правото на
собственост § 1, т. 1 от ДР на ЗКИР определя „самостоятелния обект в сграда
или в съоръжение на техническата инфраструктура“ като обособена част от
тази сграда или съоръжение, която е обект на собственост и има
самостоятелно функционално предназначение. При тълкуване на посочените
разпоредби във връзка с чл. 39 ЗС се извеждат част от основните
характеристики на самостоятелния обект на правото на собственост, а именно
- обособеността от останалите съседни обособени обекти на собственост и
функционалното му предназначение; възможността да се използва
самостоятелно, а не като принадлежност към друг съседен имот, който
обслужва. Дали един обект е самостоятелен обаче не може да се определи
само въз основа на тези конкретни, предварително зададени белези и
характеристики, а още по-малко поради липсата на строителни книжа.
Изводът за статута му зависи и от другите, установени по делото
обстоятелства, които следва да се изследват във връзка с особеностите на
конкретния случай, и с оглед фактическите и юридически критерии за
определяне характера и предназначението на обекта (О-1539-2924, ІІ г.о.).
Липсата на самостоятелен идентификатор по кадастралната карта само по
себе си не доказва липса на обект, така както и заснемането на нещо със
самостоятелен идентификатор не значи, че е налице обособен обект на
правото на собственост, защото функционалното предназначение на имота във
връзка с преценката за самостоятелния му характер не се определя от
11
посоченото в кадастралната карта - то подлежи на установяване. Затова съдът
не възприема заключението на вещото лице относно това, че липсата на
проекти е причината тези функционално обединени в едно цяло помещения да
не притежават наименование и самостоятелно функционално предназначение.
Всъщност, съдът счита, че за определяне на това дали процесният обект
е самостоятелен или не, е без значение дали съставлява жилище или друг
обособен обект като ателие, стаи за творческа дейност, кабинет или друго
подобно. Това е така защото е възможно приземният етаж или таванския етаж
в сграда в режим на етажна собственост да не отговаря на изискванията за
минимална височина на жилищата. Той обаче може да отговаря на
изискванията за самостоятелно ателие, както е в настоящия случай. Затова
съдът приема, че е релевантно само това дали обединените функционално
помещения на приземния етаж съставляват самостоятелен обект, без значение
какъв е видът му. Затова е неоснователно е твърдението на ищците,
позовавайки се на заключението на вещото лице относно местоположението
на пода на процесния обект, че приземният етаж съставлява прилежаща част
към самостоятелния им обект в сградата, защото не съставлява жилище.
Действително, в заключението на вещото лице е посочено, че на място подът
на помещениета на първия надземен етаж в сградата се намират на по-малко
от 0,10 м под нивото на прилежащия терен, но такова изискване към момента
вече няма. Според заключението на вещото лице (обясненията, дадени в с.з. от
30.10.2024 г.) в момента надземният етаж отговаря на техническите
изисквания и има всички условия да бъде жилище или ателие.
Предвид на тези съображения, въззивният съд счита, че обектът на
процесния приземен етаж няма функционално предназначение на обслужващи
помещения, а на самостоятелен обект. С договора за дарение родителите на
свид. Х. са му прехвърлили целия втори етаж от двуетажната жилищна сграда
заедно с прилежащите му съответни идеални части от общите части на
сградата. Обособеният на приземния етаж обект не е бил обща част, тъй като е
представлявал самостоятелен обект и поради това не е бил и предмет на
сделката. Надареният не го е придобил и респ. не би могъл да го прехвърли на
ищците. Към момента на покупко-продажбата процесният обект не е
променил своята характеристика и е бил самостоятелен обект.
С оглед на гореизложеното въззивният съд намира, че
първоинстанционният съд правилно е определил вещноправния статут на
процесния обект като самостоятелен обект на собственост. Изложените във
въззивната жалба оплаквания се опровергават от съвкупната оценка на
събраните по делото доказателства относно характера и функционалното
предназначение на обособения обект на приземния етаж. При липсата на
архитектурен проект за определяне на първоначалното му предназначение има
значение предназначението, което му е било дадено първоначално от
едноличните собственици и какво е било предназначението му впоследствие
при възникване на етажната собственост. Независимо дали е използван като
жилище, ателие или кабинет, функционалното предназначение на
12
помещенията на приземния етаж е самостоятелно, а не обслужващо другите
жилища в сградата, което изключва възможността то да принадлежи на всички
съсобственици при съответните притежавани от тях идеални части от общите
части.
За пълнота на изложението следва да се посочи още нещо: Ищците
претендират да са собственици на процесната ½ ид.ч. от определено от тях
като прилежащо към жилището им помещение – мазе. Мазето е складово
помещение. По своята същност складовите помещения представляват
принадлежност към жилището - чл. 37 ЗС и по правило следват собствеността
на главната вещ - чл. 98 ЗС. За да бъде окачествена една вещ като
принадлежност към друга, е необходимо тя да има самостоятелно значение, да
е обособена вещ, т.е. в случая да е налице обособено помещение. По това
мазето, като принадлежност към жилището, се отличава от общите
помещения, които също са предназначени за общо ползване. Затова ищците не
биха могли да претендират идеална част от помещенията на приземния етаж
като принадлежност към жилището им.
Предвид на изложеното съдът намира, че не са налице кумулативно
предвидените в чл.108 ЗС предпоставки, необходими за успешното
провеждане на ревандикационния иск, поради което той правилно е бил
отхвърлен от районния съд. Първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено. С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.3 на въззиваемия
следва да се присъдят направените пред въззивната инстанция разноски за
възнаграждение за един адвокат в размер на 4000 лв. Възражението за
прекомерност на адвокатското възнаграждение е бланкетно – не са изложени
никакви основания, никакви конкретни аргументи за обосноваването му.
Съдът намира, че делото се отличава с фактическа и правна сложност и това е
видно от становищата на страните, съдебните актове, както и броят на
нормативните актове, които трябва да бъдат издирени. Във връзка с
преценката на фактическата и правна сложност на делото следва да се има
предвид и вида на претенцията – предявен е иск за собственост, а не винаги
подлежат на касационно обжалване. Затова и интересът по делото е голям.
Процесуалният представител на въззиваемия е изготвил отговор на въззивната
жалба, който е не малък по обем и подробно мотивиран и обоснован. Освен
това се е явил и в съдебното заседание, а след приключване на съдебното
дирене е представил писмена защита. Въобще осъществената защита е
изчерпателна и напълно относима към изложените от въззивниците твърдения
и възражения. Предвид на тази преценка, съдът не намира несъответствие
между размера на възнаграждението в размер на 4000 лв. и усилията на
защитата при упражняване на процесуалните права.
Воден от горните мотиви, Окръжният съд
РЕШИ:
13
ПОТВЪРЖДАВА решение № 24 от 09.01.2025 г., постановено по гр. д.
№ 1801/2024 г. на Районен съд – Стара Загора.
ОСЪЖДА П. И. Д. ЕГН ********** и А. М. Д. с ЕГН **********,
двамата от гр. С.З., ***, общо ДА ЗАПЛАТЯТ на Е. Х. Х., ЕГН ********** от
гр. С.З., ***, сумата от 4000 лв., представляваща направените по делото
разноски за възнаграждение за един адвокат пред въззивната инстанция.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС с касационна жалба при
условията на чл. 280, ал.1 ГПК, в месечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14