№ 4107
гр. С., 07.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ
при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА
като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско
дело № 20231110157746 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от Етажните собственици на сграда в режим
на етажна собственост, находяща се в гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, чрез адв.
Я., срещу „Виваком България“ ЕАД, с която е предявен осъдителен иск с правно основание
чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за осъждане на „Виваком България“ ЕАД да освободи и върне на
Етажните собственици на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. С., ж.к.
„К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, държането върху следния недвижим имот, а именно: общи
части от покрива на сградата с идентификатор **********, находяща се в гр. С., ж.к. „К.С.“,
кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, с обща площ 14,5 кв.м., обозначени на план скица Приложение 3
към договора за наем от 11.12.2017 г. като букви А2 и А3, както следва: т. 2 – площ от 10
кв.м. в югозападната част на покривното пространство при граници и съседи на площта: на
север, на запад, на юг и отгоре – въздух, отдолу подпокривно пространство (общо
помещение); т. 3 – площ от 4,5 кв.м. в централната южна част на покривното пространство,
при граници и съседи на площта: на север, на запад, на юг, на изток и отгоре – въздух,
отдолу подпокривно пространство (общо помещение).
Ищците твърдят, че на 11.12.2017 г. в качеството им на наемодатели сключили с
ответника, в качеството му на наемател, договор за наем, по силата на който наемодателят
предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване следния недвижим имот, а
именно: общи части от покрива на сградата с идентификатор **********, находяща се в гр.
С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, с обща площ 14,5 кв.м., обозначени на план скица
Приложение 3 към договора за наем като букви А2 и А3, както следва: т. 2 – площ от 10
кв.м. в югозападната част на покривното пространство при граници и съседи на площта: на
север, на запад, на юг и отгоре – въздух, отдолу подпокривно пространство (общо
помещение); т. 3 – площ от 4,5 кв.м. в централната южна част на покривното пространство,
при граници и съседи на площта: на север, на запад, на юг, на изток и отгоре – въздух,
отдолу подпокривно пространство (общо помещение). Уточняват, че договорът за наем бил
сключен съвместно от етажните собственици на вх. „А“, представлявани от домоуправителя
1
на вх. „А“, и етажните собственици на вх. „Б“, представлявани от домоуправителя на вх.
„Б“, като етажните собственици на всеки от двата входа отдали общи части от покрива на
съответния вход – от вх. „А“ отдали 10 кв.м. от покрива си, а от вх. „Б“ отдали 14,5 кв.м.
Договорено било също така плащането на наемната цена да се извършва по отделни банкови
сметки на всяка етажна собственост. Поддържат, че достъп на ответника до покривната част
на сградата на вх. „Б“ бил осигурен от домоуправителя при сключването на договора на
11.12.2017 г., като през 2018 г. наемателят монтирал електронни съобщителни съоръжения
на покрива на вх. „Б“, които към момента на предявяване на иска не били демонтирани и се
използвали от ответника. Твърдят, че съгласно чл. 2, ал. 3 от договора, задължението на
наемателя да заплаща месечната наемна цена възникнало от по – ранната дата – датата на
влизане в сила на разрешението за строеж на съоръженията и оборудването или датата на
подписания между страните приемо-предавателен протокол. На следващо място поддържат,
че на ответника било издадено разрешение за строеж № 45 от 09.07.2018 г., влязло в сила на
18.07.2018 г., т.е. от тази дата възникнало задължението на наемателя да заплаща месечна
наемна цена в размер на 300 лв. за отдадените под наем общи части от покрива на вх. „Б“,
дължими по банкова сметка на етажните собственици на вх. „Б“, която била посочена в чл.
3, ал. 4 от договора за наем. Навеждат доводи, че съгласно чл. 19, ал. 3 договорът можело да
бъде прекратен предсрочно от страна на наемодателя с едномесечно писмено предизвестие,
в случай че наемателят е забавил плащането на наемната цена с повече от два месеца.
Твърдят още, че поради неплащане на наемната цена за месеците август, септември,
октомври и ноември 2018 г. на общо събрание от 16.11.2018 г. етажните собственици
упълномощили домоуправителя да прекрати договора за наем, като съобразно чл. 19, ал. 3 от
договора за наем, домоуправителят на вх. „Б“ изпратил до наемателя уведомление от
21.11.2018 г., с което предоставил 15 дневен срок за плащане на дължимите месечни наеми,
тъй като не било постъпило плащане, както и отправил едномесечно предизвестие на
наемателя да освободи наетите площи (уведомление от 07.12.2018 г.), поради което
договорът за наем бил прекратен едностранно от наемодателя с изтичането на
едномесечното предизвестие на 07.01.2019 г. Поддържат, че ответникът-наемател не
изпълнил задължението си след прекратяването на договора за наем да върне наетите площи,
поради което молят съда да уважи предявения иск, като осъди ответника да освободи и
предаде на ищците държането върху общите части от описания по – горе недвижим имот.
Претендират разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът, чрез юрк. П., е подал отговор на исковата
молба, с който оспорва изцяло предявения иск като неоснователен и недоказан. Твърди, че
след настъпване на условията за плащане по договора и направена вътрешна проверка от
страна на „Виваком България“ ЕАД било установено, че посочената в договора банкова
сметка, по която следвало да бъде превеждана наемната цена, била закрита, поради което
наемателят бил във фактическа невъзможност да изпълни задължението си за плащане. От
името на „Виваком България“ ЕАД било изпратено писмо до етажната собственост, с което
се искало предоставянето на актуална банкова сметка, по която да бъде превеждана
наемната цена, като в получено на 12.03.2019 г. последващо писмо от домоуправителя била
посочена банкова сметка с титуляр Д.М.М., по която домоуправителят поискал да се
превежда наемната цена. Същевременно, обаче, съгласно взетото решение на общото
събрание на етажната собственост, проведено на 29.06.2017 г., единодушно било решено
наемната цена да бъде превеждана по банкова сметка на друго лице, а именно М. К.. За да се
съобрази с решението на общото събрание ответникът поискал с писмо от 15.03.2019 г.
предоставянето на банкова сметка с титуляр М. К. или алтернативно протокол с решение на
общото събрание на етажната собственост, взето по законоустановения ред, от което да е
видно, че етажните собственици желаят наемната цена да се заплаща по сметка с титуляр
трето лице. С нотариална покана, връчена на ищците на 08.04.2019 г., ответникът изрично
заявил, че не счита договора за развален и изразява готовността си да заплати дължимите
2
наемни цени, след представяне на банкова сметка, съобразена с волята на етажните
собственици. На 02.05.2019 г. ответникът получил протокол от 20.03.2019 г. от проведено
общо събрание на етажната собственост, от който било видно взетото решение относно
банковата сметка, по която следвало да се превежда наемната цена по договора. На
13.05.2019 г. бил направен превод от ответника по новопосочената банкова сметка на
наемодателя на наемните цени за месеците август, септември, октомври и ноември 2018 г.,
ведно с дължимите наеми за декември 2018 г. и януари 2019 г. На следващо място
ответникът поддържа, че договорът не следва да се счита за прекратен и поради липсата на
изрично необходимото за това съгласие от страна на етажните собственици на основание чл.
17, ал. 2, т. 6 ЗУЕС, а именно 50% идеални части от общите части на вх. „А“ и вх. „Б“.
Твърди още, че е извършвал плащания на наем по договора до 30.09.2022 г., без възражения
от страна на наемодателите, като считано от 01.10.2022 г. „Виваком България“ ЕАД не било
вече страна по договора поради обстоятелството, че към 04.10.2022 г. било извършено
преобразуване на „Виваком България“ ЕАД, чрез отделяне и прехвърлянето му към трето
лице („Юнайтед Тауърс България“ ЕООД) на част от имуществото на дружеството,
представляващо съвкупност от права, задължения и фактически отношения, свързани с част
от дейността му, която промяна била видна от вписване в ТР, като сред имуществото което
било прехвърлено към „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД бил и процесният договор с
етажната собственост. Ето защо моли съда да отхвърли предявения иск. Претендира
разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи, приема от
фактическа страна следното:
От събраните по делото доказателства несъмнено се установява, че на 11.12.2017 г.
между собствениците на сграда с адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***-А, вх. „А“,
представлявани от С.Ц.Т. – в качеството си на управител, и собствениците на сградата с
адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***-А, вх. „Б“, представлявани от М. П. К. –
управител, в качеството им на наемодател, и ответника „Виваком България“ ЕАД (с
предходно наименование „Българска телекомуникационна компания“ ЕАД, в качеството му
на наемател, бил сключен договор за наем, по силата на който наемодателят предоставил на
наемателя за временно ползване срещу заплащане:
А) правото да ползва площ от общо 24,5 кв.м. от покрива на сграда в режим на етажна
собственост, находяща се на адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***-А, вх. „А“ и вх. „Б“,
представляваща сграда с идентификатор **********, построена в поземлен имот с
идентификатор ********* по КККР одобрени със Заповед РД-18-50/20.06.2016 г. на изп.-
директор на АГКК, със застроена площ 484 кв.м. и предназначение: жилищна сграда –
многофамилна, брой етажи – 18, за монтиране и ползване на електронни съобщителни
съоръжения и оборудване, описани в чл. 14 на договора, разпределени, както следва:
- т.1 площ от 10 кв.м. в североизточната част на покривното пространство при граници
и съседи на площта: на север, на запад, на юг, на изток и отгоре – въздух, отдолу –
подпокривно пространство (общо помещение);
- т. 2 – площ от 10 кв.м. в югозападната част на покривното пространство при граници
и съседи на площта: на север, на запад, на юг и отгоре – въздух, отдолу подпокривно
пространство (общо помещение);
- т. 3 – площ от 4,5 кв.м. в централната южна част на покривното пространство, при
граници и съседи на площта: на север, на запад, на юг, на изток и отгоре – въздух, отдолу
подпокривно пространство (общо помещение);
Б) правото да инсталира и ползва оборудването, необходимо за инсталирането и
функционирането на съоръженията, посочени в чл. 14 на договора.
3
Съгласно чл. 1, ал. 3 от договора, предоставените площи по ал. 1 са обозначени на
скицата на наетите обекти, представляваща Приложение № 3 към договора, а съгласно ал. 5
наетите обекти се предават от наемодателя на наемателя с приемо-предавателен протокол,
който се подписва от представители на страните след датата на влизане в сила на
разрешението за строеж за съоръженията по чл. 14 или преди това – само по искане на
наемателя.
Съгласно чл. 2, ал. 1 от договора, наемателят заплаща на наемодателя за ползването на
наетите обекти месечна наемна цена в размер на 600 лв., която съгласно чл. 2, ал. 2 се
разпределя между етажните собственици, както следва:
- за собствениците на сградата с адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***-А, вх. „А“ –
сума в размер на 300 лв.;
- за собствениците на сградата с адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***-А, вх. „Б“ –
сума в размер на 300 лв.
Съгласно чл. 2, ал. 3 от договора, задължението на наемателя да заплаща месечната
наемна цена възниква от по – ранната дата от датата на влизане в сила на разрешението за
строеж на съоръженията и оборудването или датата на подписания между страните приемо-
предавателен протокол по смисъла на чл. 1, ал. 5 от договора. Наемната цена се дължи за
периода от по – ранната дата от датата на влизане в сила на разрешението за строеж на
съоръженията и оборудването или датата на подписания между страните приемо-
предавателен протокол по смисъла на чл. 1, ал. 5 до датата на прекратяване на договора.
Съгласно чл. 3, ал. 1 от договора, наемната цена се заплаща от наемателя ежемесечно в
срок до 10-то число на текущия месец, освен в случая по ал. 3.
Наемателят се задължава в 30 дневен срок от възникване на задължението му да
заплаща наемната цена, съгласно чл. 2, ал. 2, да заплати първата дължима наемна вноска,
ведно с наема за календарния месец, следващ месеца на възникване на задължението на
наемателя да заплаща наемната цена (чл. 3, ал. 3 от договора).
Съгласно чл. 3, ал. 4 от договора, всички дължими суми се заплащат от наемодателя по
банков път, както следва:
- за собствениците на сградата с адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***-А, вх. „А“,
по посочена банкова сметка в „ФИРМА“, титуляр С.Ц.Т.;
- за собствениците на сградата с адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***-А, вх. „Б“, по
посочена банкова сметка в „ФИРМА“, титуляр М. П. К..
Съгласно чл. 3, ал. 5 от договора, в случай че банковата сметка на наемодателя е
посочена погрешно или към момента на превода е сменена или закрита, наемателят не носи
отговорност за забавено изпълнение.
След прекратяване действието на договора наемателят е длъжен в срок до 2 месеца да
демонтира всички уреди и съоръжения, да възстанови първоначалното състояние на наетите
обекти, като се вземе предвид нормалното износване, и го върне на наемодателя с приемо-
предавателен протокол (чл. 16 от договора).
Съгласно чл. 18 от договора, същият се сключва за срок от 10 години и влиза в сила от
датата на подписването му от двете страни.
Съгласно чл. 19 от договора, същият може да бъде прекратен предсрочно:
1. по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма;
2. от страна на наемателя с едномесечно писмено предизвестие;
3. от страна на наемодателя с едномесечно писмено предизвестие, в случай че
наемателят е забавил плащането на наемната цена с повече от 2 месеца. Наемодателят има
4
право да прекрати едностранно договора при условията на настоящата точка, след като
изпрати до наемателя писмено уведомление за забавеното плащане, в което се дава
допълнителен срок за изпълнение, който не може да е по – кратък от 14 дни и такова не
последва в допълнително предоставения срок;
4. в случай че компетентен орган откаже издаването на надлежен документ, необходим
за законосъобразното изграждане на съоръженията и оборудването или по друг начин
препятства изграждането и монтирането на съоръженията и оборудването, настоящият
договор се прекратява считано от датата на писменото уведомяване от наемателя до
наемодателя.
Промяната на управителя или председателя на управителния съвет на етажна
собственост, както и промяната на лицата, представляващи наемодателя или наемателя не е
основание за подписване на нов договор (чл. 20 от договора).
Не е спорно между страните по делото, че в изпълнение на задължението си съгласно
чл. 1 от договора, ищците предали държането върху наетия от ответника недвижим имот.
По делото е представено разрешение за строеж № 45 от 09.07.2018 г., влязло в сила на
26.07.2018 г., издадено от главния архитект на Столична община – район „К.С.“, с което
било разрешено на „Българска телекомуникационна компания“ ЕАД (понастоящем
„Виваком България“ ЕАД), Етажната собственост на ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „А“
и Етажната собственост на ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“ да бъде осъществено
„Инсталиране на приемо-предавателна станция за глас и/или данни – SF1356 B Kableshkov
2” в сграда с идентификатор **********, с административен адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв.
„Б.“, бл. ***А.
От представеното по делото извлечение от сметка (л.31) се установява, че посочената в
чл. 3, ал. 4 от договора за наем банкова сметка на етажните собственици на сградата с адрес:
гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***-А, вх. „Б“, е била действаща към м.10.2018 г.
От представения по делото протокол от проведено общо събрание на Етажната
собственост с адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, се установява, че на
16.11.2018 г. било проведено извънредно общо събрание, на което било решено да бъде
упълномощен управителят на етажната собственост – М. К., да води устни и писмени
преговори с ответното дружество с цел предоговаряне на условията по договора за
подобряването им в полза на етажната собственост, да подпише нов договор или анекс към
съществуващия, а в краен случай да прекрати договора, ако не постъпи плащане на наема
навреме.
Приложено е и писмо от 21.11.2018 г., изпратено от управителя на Етажната
собственост на ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, до „Виваком България“ ЕАД, в което
било посочено, че всички комуникации към покрива минавали само по общите части на вх.
„Б“, а през фасадата на вх. „А“ не преминавало нищо, поради което било предложено на
ответното дружество да се преразгледа наемната цена за вх. „Б“, която да бъде увеличена до
сумата в размер на 500 лв. месечно. В писмото било посочено още, че дължимите до този
момент суми, а и за в бъдеще, да бъдат заплащани по следната банкова сметка: **********,
в рамките на 15 дни от получаване на писмото.
По делото е представено и писмо от 07.12.2018 г., изпратено от управителя на
Етажната собственост на ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, до „Виваком България“
ЕАД, с което ответникът – наемател бил уведомен, че на основание чл. 19, ал. 3 ищецът
прекратява договора за наем от 11.12.2017 г., считано от изтичане на един месец от датата на
уведомлението, поради неплащане на наемната цена в продължение на повече от два месеца.
С цитираното писмо ответникът бил поканен да заплати дължимите до този момент суми,
ведно с лихвите, както и в течение на един месец да демонтира оборудването, разположено
на покрива, фасадата и прилежащите площи около входа, а при неизпълнение на това
5
задължение – да заплаща наемна цена в размер на 2000 лв. за всеки следващ месец.
Установява се, че с писмо от 01.02.2019 г. ответникът уведомил ищците, че банковата
сметка, посочена в договора за наем, по която следвало да се превежда наемната цена, била
закрита. Със същото писмо било поискано от ищците да представят актуална банкова
сметка, по която ответникът да превежда наемната цена по договора.
Приложено е и писмо от 12.03.2019 г., изпратено от управителя на Етажната
собственост на ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, до „Виваком България“ ЕАД, в което
било посочено, че се предоставя банкова сметка, по която да бъдат преведени останалите
незаплатени суми по прекратения договор за наем. В цитираното писмо било отразено още,
че договорът бил прекратен на 07.12.2018 г., поради неплащане на дължимите суми от
ответника, поради което последният следвало да заплати дължимите наемни вноски за
периода от края на м.юли 2018 г. до 07.01.2019 г., а след тази дата – по 2000 лв. за всеки
започнат месец. Посочено е също така, че другият вход получавал наем от края на месец
юли 2018 г.
Установява се, че с писмо от 15.03.2019 г. ответникът уведомил ищците, че посочената
в писмото от 12.03.2019 г. банкова сметка е на Д.М.М., а с решение на общото събрание от
29.06.2017 г. било взето единодушно решение друго лице да получава наемната цена по
договора за наем – за титуляр на сметката бил определен М. К.. Поради изложеното и за да
се съобрази с решението на Общото събрание от 29.06.2017 г., ответникът помолил да му
бъде предоставена банкова сметка с титуляр М. К., по която да бъде превеждана наемната
цена или да бъде представен протокол от решение на Общото събрание, от което да е видно,
че етажните собственици желаят наемната цена да бъде превеждана по банкова сметка с
титуляр Д.М.М..
От представения по делото протокол от проведено общо събрание на Етажната
собственост с адрес: гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, се установява, че на
20.03.2019 г. било проведено общо събрание, на което било решено да се използва описаната
сметка в „ФИРМА“ АД само и единствено за целите на етажната собственост с титуляр г-жа
Д.М. съвместно с г-жа Д.С., за получаване на наем от „Виваком България“ ЕАД.
Установява се от представеното по делото извлечение от сметка, че на 13.05.2019 г.
ответникът заплатил в полза на ищците сума в размер на 1672,25 лв.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема следното от правна
страна:
Предявен е по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК иск с правно основание чл. 233, ал. 1,
изр. 1 от ЗЗД.
По своята правна природа договорът за наем представлява консенсуален, двустранен,
възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат
правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните.
Основното задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му
предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за
наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно
възнаграждение, да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното
предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и
поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.
Уважаването на предявения иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД е
предпоставено от наличието на следните кумулативни материалноправни предпоставки, а
именно: 1) валидно възникнало между страните облигационно правоотношение по договор
за наем на недвижим имот; 2) изпълнение на задължението на наемодателя - ищец да
предостави на наемателя - ответник фактическата власт върху вещта; 3) прекратяването на
договора, поради неплащане от наемателя на наемната цена за посочения период и 4)
6
неизпълнение на задължението на наемателя да върне вещта.
В частност по иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД в тежест на ищците
е да докажат, че са предали процесният имот на ответника въз основа на валидно сключен
между тях договор за наем, който е бил надлежно развален, поради неплащане от наемателя
на договорения наем, след развалянето на който наемателят е продължил да упражнява
фактическа власт върху вещта, а в тежест на ответника е да докаже твърденията си, че
наемодателят не му е оказал своевременно необходимото съдействие, без което не е могъл
да изпълнил задължението си, респ., че е върнал имота на наемодателя.
По делото се установи по несъмнен начин, че между страните е възникнало валидно
облигационно правоотношение по договор за наем, считано от 11.12.2017 г.
В конкретния случай спорът пред настоящата инстанция е съсредоточен върху
отговора на въпроса дали договорът е бил развален по силата на изявлението, отправено от
наемодателя, преди изтичането на десетгодишния срок.
Този спор е повдигнат във връзка с тълкуването на уговорката в чл.19, т.3, според
която, договорът може да бъде прекратен предсрочно от страна на наемодателя с
едномесечно писмено предизвестие, в случай че наемателят е забавил плащането на
наемната цена с повече от 2 месеца. Наемодателят има право да прекрати едностранно
договора при условията на настоящата точка, след като изпрати до наемателя писмено
уведомление за забавеното плащане, в което се дава допълнителен срок за изпълнение,
който не може да е по – кратък от 14 дни и такова не последва в допълнително
предоставения срок.
В частност настоящият съдебен състав приема, че ищците надлежно са упражнили
правото на изправния кредитор да развали сключения двустранен договор чрез едностранно
волеизявление в предвидената в чл. 87, ал. 1 от ЗЗД писмена форма – с писмото от
21.11.2018 г. е даден 15 дневен срок на ответното дружество да заплати дължимите до този
момент суми, а с писмото от 07.12.2018 г. ответникът – наемател е бил уведомен, че на
основание чл. 19, ал. 3 ищците прекратяват договора за наем, считано от изтичане на един
месец от датата на уведомлението, поради неплащане на наемната цена в продължение на
повече от два месеца. С цитираното писмо ответникът още веднъж е бил поканен в рамките
на 10 работни дни да заплати дължимите до този момент суми, ведно с лихвите, а в рамките
на един месец да демонтира оборудването, разположено на покрива, фасадата и
прилежащите площи около входа. Правото на едностранно разваляне на договора по своята
правна същност е субективно потестативно право, като упражняването му или не при
наличието на предвидените от закона предпоставки е предоставено единствено и само на
едновластната преценка на неговия носител. Изрично съглашение в този смисъл,
предвиждащо едностранно разваляне на договора от изправната страна при неизпълнение на
съществено задължение по него, е залегнало в клаузите на сключената между страните
двустранна сделка (чл.19, т.3 от договора), която следва да бъде съобразена от съда в
съответствие със законовото правило на чл. 20а ЗЗД. Забавеното изпълнение, като една от
формите на длъжниковото неизпълнение, само по себе си е достатъчно за възникване
правото на кредитора на едностранно разваляне на сключения договор. От своя страна
обстоятелството, че съконтрагентите са уговорили конкретен срок за престация на
дължимата наемна цена и са постигнали изрично съглашение при неизпълнение на
съществените задължения по сключения наемен договор, каквото несъмнено се явява и
плащането на наемната цена, същият да бъде развален или прекратен едностранно от
изправната страна, освобождава последната от необходимостта да доказва, съобразно
въведеното с чл. 154, ал. 1 от ГПК разпределение на доказателствената тежест в процеса,
липсата на интерес от забавеното изпълнение.
В разглежданата хипотеза ищците основават иска си на твърдението за прекратяване
на договорното правоотношение поради неизпълнение на задълженията на насрещната
7
страна по заплащане на паричната престация. Ето защо в доказателствена тежест на
ответника е да ангажира доказателства в условията на пълно и главно доказване, че е бил
изправна страна по договора - в конкретния случай да докаже, че е изпълнявал
задълженията си за заплащане на наемна цена в уговорените срокове. Това обстоятелство
не е доказано по делото, като аргументите за това са следните. В случая задължението на
наемателя да заплаща месечната наемна цена е възникнало от датата на влизане в сила на
разрешението за строеж на съоръженията и оборудването, т.е. от 26.07.2018 г. (арг. чл. 2, ал.
3 от договора), като наемателят се е задължил в 30 дневен срок от възникване на
задължението му да заплаща наемната цена (т.е. в 30 дневен срок от 26.07.2018 г.), съгласно
чл. 2, ал. 2, да заплати първата дължима наемна вноска, ведно с наема за календарния месец,
следващ месеца на възникване на задължението на наемателя да заплаща наемната цена (чл.
3, ал. 3 от договора) по посочената в чл. 3, ал. 4 от договора банкова сметка, която към този
момент не е била закрита (видно от представеното извлечение от сметка - л.31 от делото).
От доказателствата по делото несъмнено се установява, че до 21.11.2018 г., респ. 07.12.2018
г., когато са били отправени изявления от ищците за заплащане на дължимите суми,
ответникът не е изпълнил основното си задължение по договора за заплащане на
уговорената наемна цена, т.е. наемателят е забавил плащането с повече от 2 месеца.
По изложените съображения съдът приема, че в полза на наемодателя е възникнало
субективното потестативно право да развали договора поради неизпълнение.
Прекратяването (развалянето) е станало в съответствие с нормата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД -
разваляне на договор след даване на длъжника на подходящ срок за изпълнение с
предупреждение в писмена форма, че след изтичане на срока ще смята договора за развален.
С писмото от 07.12.2018 г. ответникът – наемател е бил уведомен, че на основание чл. 19,
ал. 3 ищците развалят договора за наем, считано от изтичане на един месец от датата на
уведомлението. Следователно, след изтичане на този срок - считано от 07.01.2019 г.
договорът е бил развален. От посочената дата наемателят е бил задължен да върне вещта
незабавно (което задължение се основава на нормата на чл. 233, ал. 1, изр. първо от ЗЗД).
Неоснователно е релевираното от ответника в отговора на исковата молба възражение
за забава от страна на ищците по чл. 95 ЗЗД, което е мотивирано с довода, че след
настъпване на условията за плащане по договора било установено, че банковата сметка,
посочена в договора, била закрита. Това е така, тъй като от доказателствата по делото
несъмнено се установява, че към момента на настъпване на условията за плащане по
договора (в 30 дневен срок от 26.07.2018 г.), а и три месеца след това, посочената в договора
банкова сметка не е била закрита. На следващо място, от доказателствата по делото се
установява, че ответникът е предприел действия, насочени към изпълнение на основното му
задължение по договора за плащане на наемните цени, чак на 01.02.2019 г., когато е било
изпратено до наемодателя писмо, че банковата сметка е била закрита. Не на последно място,
установява се, че ответникът е извършил плащане на 13.05.2019 г., когато са били заплатени
дължимите наемни цени за месеците август, септември, октомври, ноември, декември 2018
г. и януари 2019 г. В този смисъл следва да се отбележи и обстоятелството, че на 13.05.2019
г. ответникът е платил наемните цени до м.01.2019 г., от когато ищецът изрично е заявил, че
ще счита договорът за наем за прекратен, което е индиция, че към този момент страните по
процесното наемно правоотношение са счели договора за наем за развален ("прекратен").
Неоснователно е и релевираното от ответника в отговора на исковата молба
възражение, че на основание чл. 17, ал. 2, т. 6 ЗУЕС договорът за наем не следвало да се
счита за прекратен. Цитираната разпоредба е неотносима към предмета на спора, като
същата предвижда, че за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата,
за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната,
електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и
газоснабдяването в етажната собственост, както и за изграждане на зарядни точки за
електрически превозни средства - общото събрание на собствениците приема решения с
8
мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части.
С оглед спецификата на спора и по аргумент от чл. 314, ал. 2 ГПК следва да се
отбележи, че е ирелевантно за правилното решаване на правния спор, предмет на
настоящото съдебно производство, обстоятелството какво имущество е било прехвърлено от
„Виваком България“ ЕАД на трето за спора лице (в този смисъл Решение № 50046 от
27.02.2023 г. на ВКС по гр. д. № 3024/2022 г., IV г. о., ГК). В настоящото производство
претенцията на ищеца е заявена на облигационно основание по реда на бързото
производство по чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, поради което единственият законен способ за
защита на притезателното право за връщане на наетия имот след прекратяване на
съществуващата облигационна връзка представлява предявяването на осъдителен иск за
допускане принудителното удовлетворяване на това субективно право. В този смисъл е и
Определение № 2981 от 11.10.2023 г. на ВКС по гр. д. № 1113/2023 г., IV г. о., ГК, в което е
прието, че ищецът по иска с правно основание чл. 233, ал. 1, предл. 1 ЗЗД доказва
единствено наличието на наемно правоотношение, качеството си на наемодател по него,
съответно качеството на наемател на ответника по иска, както и прекратяване на договора
на поддържаното в исковата молба основание.
За пълнота на изложеното следва да се отбележи, че по договора за наем между
страните трябва да се постигне съгласие по два въпроса: относно вещта, която се предоставя
за временно ползване, и относно цената, която наемателят дължи срещу предоставеното му
ползване. Това са съществените елементи на този вид облигационно правоотношение. В
този смисъл настоящият съдебен състав като взе предвид, че: процесният договор е сключен
както от Етажните собственици на сграда в режим на етажна собственост, вх. „А“, така и от
Етажните собственици на сграда в режим на етажна собственост, вх. „Б“; ползването на
недвижимия имот е изрично разпределено спрямо вх. „А“ и вх. „Б“ (виж приложение № 3
към договора); месечната наемна цена е разпределена между Етажните собственици на
сграда в режим на етажна собственост, вх. „А“ и Етажните собственици на сграда в режим
на етажна собственост, вх. „Б“; всички дължими суми по договора се заплащат по отделни
банкови сметки, приема, че по силата на така сключения договор за наем са възникнали
наемни правоотношения както между Етажните собственици на сграда в режим на етажна
собственост, находяща се в гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „А“ и „Виваком
България“ ЕАД, така и между Етажните собственици на сграда в режим на етажна
собственост, находяща се в гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“ и „Виваком
България“ ЕАД. В този смисъл е и посоченото в договора, че същият е съставен и подписан
в четири еднообразни екземпляра – един за нотариуса и по един за всяка от страните. При
тълкуването на уговорените клаузи съдът следва да преценява дали волеизявленията на
страните се покриват за съществените елементи от съдържанието на сключения договор.
Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща
в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в
практиката и добросъвестността (чл. 20 ЗЗД). Когато от изявленията на страните по
съглашението може да се направи несъмнен извод, че те съвпадат за съществените условия
на подписания договор – недвижим имот да бъде предоставен за временно и възмездно
ползване от етажните собственици на няколко етажни собствености, одобряването и
подписването му доказва възникване на наемно правоотношение с всяка от тях (арг.
Решение № 56 от 9.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1726/2020 г., IV г. о., ГК).
Предвид гореизложеното, след надлежното разваляне на процесния възмезден договор
ответникът ползва процесният имот без правно основание, поради което на основание чл.
233, ал. 1, предл. първо ЗЗД като наемател е длъжен да върне наетата вещ. Нему принадлежи
доказателствената тежест да установи, че е изпълнил това непарично задължение.
Несъмнено в теорията и съдебната практика по приложението на чл. 233, ал. 1, предл. 1 ЗЗД
е прието, че когато наетата вещ е имот, това, че наемателят не го обитава лично или чрез
трети лица, само по себе си не значи, че е вещта е върната. Задължението не е изпълнено,
9
докато наемателят не е опразнил имота от всички свои вещи, независимо дали на
наемодателят е осигурен достъп до вещта (в този смисъл е Определение № 2981 от
11.10.2023 г. на ВКС по гр. д. № 1113/2023 г., IV г. о., ГК). Ответникът не установи в
процеса на доказване това правнорелевантно обстоятелство, поради което съдът приема, че
предявеният облигационен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, предл. първо ЗЗД е
основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход от спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответникът следва да
заплати на ищците претендираните и направени разноски по делото в общ размер на 1080
лв., от които 80 лв. – държавна такса и 1000 лв. – адвокатско възнаграждение.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Виваком България“ ЕАД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление: гр. С., бул. „Ц.Ш.“ № 115и, да освободи и върне на Етажните собственици на
сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А,
вх. „Б“, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, държането върху следния недвижим имот,
нает по договор за наем от 11.12.2017 г., а именно: общи части от покрива на сградата с
идентификатор **********, находяща се в гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“, с
обща площ 14,5 кв.м., обозначени на план скица Приложение 3 към договора за наем от
11.12.2017 г. като букви А2 и А3, както следва: т. 2 – площ от 10 кв.м. в югозападната част
на покривното пространство при граници и съседи на площта: на север, на запад, на юг и
отгоре – въздух, отдолу подпокривно пространство (общо помещение); т. 3 – площ от 4,5
кв.м. в централната южна част на покривното пространство, при граници и съседи на
площта: на север, на запад, на юг, на изток и отгоре – въздух, отдолу подпокривно
пространство (общо помещение).
ОСЪЖДА „Виваком България“ ЕАД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление: гр. С., бул. „Ц.Ш.“ № 115и, да заплати на Етажните собственици на сграда в
режим на етажна собственост, находяща се в гр. С., ж.к. „К.С.“, кв. „Б.“, бл. ***А, вх. „Б“,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 1080 лв., представляваща разноски по делото пред
СРС.
Решението може да бъде обжалвано от страните с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от 07.03.2024 г., на основание чл. 315, ал. 2 ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10