Р Е
Ш Е Н
И Е
№377 06.02.2012г. гр.Бургас
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД
Граждански състав
На седми
ноември две хиляди и единадесета година
В публично заседание в следния състав :
Председател:
Дарина Костова
Секретар :С.Ч.
като разгледа докладваното от съдията-докладчик гр.д.
№ 258 по описа за 2011г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Постъпила е искова молба от П.В.Д., ЕГН ********** и И.А.Д., ЕГН **********,***; чрез адв. Д. С. К.,*** против „Корект
строй партнерс" ООД, ЕИК
*********; със седалище и адрес на
управление град Б., бул. Х. Б. №**,
етаж *, ап.*, представлявано от П. И. Ч., ЕГН ********** – управител, със съдебен адрес за връчване на книжа и призовки град Б., бул. Х. Б. №**, етаж *, ап.*, *, чрез адв. Е.П. Т.; с която е предявен иск за обявяване на сключения
между страните договор от 06.03.2009г. като сключен при липса на предмет и
основание, както и в противоречие с добрите нрави и признаване на същия за
недействителен, като ответника бъде осъден да заплати сумата от 19 000 евро;
или при условията на евентуалност съдът да приеме за установено, че договора е
сключен поради въвеждането на ищците в заблуждение от страна на ответника и да
признае договора за недействителен, като ответника бъде осъден да заплати сумата
от 19 000 евро; или при условията на евентуалност съдът да приеме, че сключения
между страните договор е развален поради неизпълнение от страна на ответника
или по-точно не започнало въобще изпълнение, и изпълнението му за в бъдеще за
ищците вече е безполезно, като ответника бъде осъден да заплати сумата от 19
000 евро. Ищците претендират ответникът да им заплати обезщетение за периода от
сключването на договора до изплащане на сумите в размер на законната лихва за
забава. Твърди се, че страните са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на процесния имот на 06.03.2009г. за сумата от 61 000 евро, от
които ищците са заплатили на ответника 19 000 евро. Представят
доказателства и предявяват искания във връзка с тях. Претендират разноски.
Ответникът, редовно уведомен
по реда на чл. 50, ал. 2 от ГПК, в срока за отговор на исковата молба подава
отговор, оспорва изцяло предявените от ищците искове като неоснователни. Изцяло
оспорва и изложените както в исковата молба, така и в допълнителната такава от
07.03.2011г. факти и обстоятелства. Твърди, че същите категорично не отговарят
на действителното положение. Излага хронологично действията на дружеството във
връзка с процесния договор и строеж, като посочва в подробности преодолените
административни препятствия. Оспорва твърдяното от ищците плащане сумата от 19
000 евро за закупуването на процесния имот, респективно на правото на строеж
върху него. Счита, че забавата в изпълнението/ неизпълнението на поетите от
дружеството задължения по цитирания предварителен договор се дължат на пречки и
причини от административен характер, както и на такива, които не могат да се
вменят във вина нито на ответното дружество, нито на неговите представляващи.
Категорично заявява, че ищците никога не са били въвеждани в заблуждение, тъй
като своевременно и редовно им е предоставял необходимата информация, поради
което процесният договор не е недействителен на това основание. Сочи, че
предварителния договор е действителен. Представя доказателства и прави искания
за събиране на допълнителни такива, не изразява становище по представените
доказателства с исковата молба. Претендира разноски по делото.
Съдът, като прецени, че са
налице процесуалните предпоставки и липсват процесуални пречки за разглеждане
на спора, намира предявените искове за допустими.
Съдът като взе пред вид
представените по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са предявени субективно и обективно съединени
искове както следва: Иск с правно основание чл.29 от ЗЗД от П.В.Д. ЕГН **********
и И.А.Д., ЕГН ********** против Корект
строй партнерс”ООД унищожаване на
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 06.03.2009год. поради въвеждане на ищците в заблуждение, както и иск за
заплащане на сумата от 19000евро, представляваща недължимо платена цена по унищожаемия
договор, ведно с обезщетение за забава
върху посочената главница в размер на 4111евро за периода от 06.03.2009год. до
15.02.2011год., както и законна лихва върху главницата и обезщетението за
забава от датата на подаване на исковата молба 15.02.2011год. до датата на
окончателното изплащане на сумите и разноски ; при условие на евентуалност се
иска осъждане на ответника да заплати на
ищците сумата от 19000евро , представляваща
платена цена по развален от ищците поради неизпълнение на ответника ,
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.03.2009год.,
ведно с обезщетение за забава върху
посочената главница в размер на 4111евро за периода от 06.03.2009год. до
15.02.2011год., както и законна лихва върху главницата и обезщетението за
забава от датата на подаване на исковата молба 15.02.2011год. до датата на
окончателното изплащане на сумите и разноски
По отношение на първите две
предявени иска – за унищожаване на сключения предварителен договор, на
основание измама на ищците, на основание чл. 29 от ЗЗД и връщане на пратеното
по него на основание чл. 55, ал. 1 предл.трето от ЗЗД, съдът намира иска за
унищожаване на договора за неоснователен със следните аргументи:
Предпоставки за уважаване на
иска са доказването на посочения в чл.29, ал.1
от ЗЗД фактически състав, а именно волята на една от страните по
договора да е опорочена чрез умишленото й въвеждане в заблуждение от другата
страна, както и договорът да е сключен в резултата на това , че страната е била
въведена в заблуждение, т.е. да се установи , че въведената в заблуждение
страна не би сключила договора , ако не е била въведена в заблуждение.
В исковата молба и в съдебно
заседание се излагат подробно обстоятелствата около сключването на процесния
предварителен договор, като се твърди, че при сключването на договора е
обяснено, че има изготвени проекти; представени са доказателства, че
ответниците са собственици на УПИ, в което ще се извършва строителството, както
и че ответникът ги е уверил, че няма никакви проблеми от страна на Община
Бургас относно издаване на необходимите документи за започване на строежа. Твърди
се , че на ищците са показани планове, по които си избрали обекта, предмет на
договора и изкопан трап, като им е обяснено, че е започнало строителството и
същото ще бъде завършено в 18 месечен срок. Всичко това, както и
обстоятелството, че в договора е записано „строяща се масивна жилищна
сграда" е формирало убеждението в ищците, че действително строителството
на сградата, в която са избрали обект е започнало и че ще получат обекта си в
18 месечен срок. Посочват още, че впоследствие са разбрали, че имотът е извън
регулация; че част от него е общинска, т.е. в съсобственост с *** и че
плановете, които са им били представяни, за да изберат обект са били предварителни
такива (идейни проекти); а също така, че изкопа, който им е показан като начало
на строителството, е изкопан без разрешение, единствено с цел те да бъдат
въведени в заблуждение,
че строителството е започнало.
Съдът, след преценка на събраните
доказателства поединично и в тяхната съвкупност, приема за установено следното:
Страните са сключили предварителен договор, чието съдържание, автентичност и
дата на сключване не са спорни между страните. При сключване на договора ищците
са били представлявани от двама адвокати, срещу които няма данни по делото да
са предявени претенции за некоректно изпълнение на задълженията им да осъществяват
правна помощ при сключване на договора, следователно ищците са били запознати с
всички аспекти на съдържанието на предварителния договор и ако е имало
неясноти, те са могли да ги изяснят с помощта на двата си адвокати, поради
което съдът намира за неоснователен довода, че при наличие на двама
консултиращи ги адвоката при сключване на договора, ищците са изпаднали в
заблуда по отношение на условията на договора. От текста на договора е
очевидно, че протокол за строителна линия и ниво на секцията, в която ще се
намира бъдещия имот, предмет на окончателния договор, не са издадени – в този
смисъл е текста на т.7 от договора. От същия текст става ясно, че ищците са се
съгласили срокът за построяване на обекта да започне да тече след датата на
издаване на протокол за строителна линия и ниво на секцията, в която ще се
намира бъдещия имот, т.е. в един бъдещ неопределен и зависещ изцяло от волята
на ответника, а не на ищците, момент. Действително от текста на договора не може
да се направи извод, че ищците са знаели за наличието на съсобственост с ***,
което неминуемо би довело до забава на издаване на строителните книжа, посочени
в т.7 от предварителния договор, но съдът намира, че само това обстоятелство не
е от такова съществено значение , че да доведе до въвеждане на ищците в заблуждение, което да доведе до сключване
на договора. Както последното обстоятелство, така и наличието или липсата на
одобрени проекти и разрешение за извършване на изкопни работи, са обстоятелства,
които ищците са могли да изяснят при или преди сключване на предварителния
договор, т.к. същите могат да бъдат проверени в Община Бургас и да бъдат
съобразени при наличието на адвокатска помощ. Съдът не кредитира показанията на
двамата разпитани свидетели по отношение на описаните по–горе факти и обстоятелства,
касаещи преговорите между страните преди сключване на предварителния договор,
поради пристрастността и на двамата свидетели, а именно св.Д. е сестра на ищцата
и казаното от нея е в голяма степен преразказ на чутото от ищцата, а св.Х.в е в
служебна зависимост от управителя на ответното дружество, същевременно въпреки,
че не е служител в ответното дружество, а само споделя офиса си с него,
свидетелства в полза на ответното дружество, с подробности, които не би могъл
да узнае само в резултат на присъствието си в офиса (съдържанието на
нотариалния акт за земята, върху което се строи процесния имот), което поражда
съмнение в достоверността на показанията му.
С горните аргументи , съдът приема ,
че по делото не са събрани достатъчно доказателства , от които да бъде направен
извода , че ищците са били въведени в заблуждение от ответника, което заблуждение да станало причина да са
сключила процесния предварителен договор, поради което искът с правно основание
чл.29 от ЗЗД и обусловения от него иск с правно основание чл.55 от ЗЗД за
връщане на даденото по унищожения договор, следва да бъдат отхвърлени като
неоснователни.
По отношение на предявеният при
условие на евентуалност иск с правно основание чл.55 от ЗЗД за връщане на
даденото по развален договор, съдът намира същия за основателен със следните
аргументи :
Предпоставки за основателност
на претенцията по чл.55, ал.1 предл.
трето от ЗЗД са наличието на валидно сключен договор , по който да е налице
престация от страна на ищеца, договорът да е развален от изправната страна и
платеното на отпаднало основание да не е върнато.
Страните не спорят по обстоятелството,
че ответникът е имал задължение да се снабди с описаните в договора строителна
книжа, да организира и осъществи строителството на имота, както и не спорят, че
както към датата на подаване на исковата молба, така и към настоящия момент
няма протокол за строителна линия и ниво за строеж на сграда в недвижим имот, представляващ съгласно Нотариален акт №***, т.*, рег.**** /2008
г. на нотариус О. Ж. с рег. №***, терен с площ 5434.00 дка, с планосн.№**, а сега УПИ ** - ***, квартал ** по плана на зона „А" на ж.к М.Р.,
гр.Б.
Видно от текста на сключения
предварителен договор, сключен на 06.03.2009год. и от текста на депозитарен
договор за блокиране продажбата на недвижим имот, сключен на 11.09.2008год.,
страните са в договорни отношения във връзка с построяването и продажбата на
имот от 11.09.2008го. , т.е. от тази дата на ответникът е било известно, че
следва да направи необходимото, за да стане възможно осъществяване на строежа.
Не се оспорва съдържанието на т.7 от предварителния договор , съгласно която
страните уговарят срок за построяване на обекта , описан в т.1 от договора,
който срок започва да тече от датата на издаване на протокол за строителна
линия и ниво за секцията, в която се намира имота.Следователно началният
момент, от който започва да тече срокът е поставен в зависимост от действията
на ответника и общинската администрация. По делото са представени и не са
оспорени доказателства относно начинът на прекратяване на съсобствеността между
общината и ответника, както и доказателства за усилията на ответника да осигури
финансов ресурс за започване на строежа. От тези представени доказателства се
установява, че ответникът е знаел за съществуването на съсобствеността с ***
към датата на сключване на двата договора, направил е искане за замяна на
08.10.2008год., подал е искане, за прекратяване на съсобствеността с ***2.04.2010год./л.103
от делото/ и промяната е отразена в кадастралната карта, считано от
21.07.2010г. /л.110 от делото/, следователно прекратяването на съсобствеността
с *** е отнело почти две години, който срок е обстоятелство лесно предвидимо от
търговец , занимаващ се по занятие със строителство, предвид законовите срокове
и установената практика в общините и общинските съвети. Следователно, ако
ответникът беше положил грижа на добър търговец и се беше отнесъл добросъвестно
към задължението си да се снабди с описаните в т.7 от предварителния договор
строителни книжа , той би бил наясно, че този процес ще отнеме повече време, от
времето, за което се е задължил да построи самата сграда. Съдът намира, че
независимо от обстоятелството, че ответникът не е въвел ищците умишлен в
заблуждение по отношение на срока за сключване на окончателен договор, той
определено е знаел или е могъл да предвиди и е следвало да го направи, че
уреждането на съсобствеността с общината, намирането на финансиране и
снабдяването с посочените в договора строителна книжа, ще отнеме значителен
период от време. С оглед на последното, съдът намира, че ответникът е бил
недобросъвестен или при самото договаряне или по-късно, при изпълнението на договора,
като не е положил достатъчно усилия, за да се снабди със строителната книжа в
разумен срок, т. к. това е зависело от него , а не от ищците. Съдът намира, че
не е основателно позоваването на ответника на независещи от него причини за
забавяне на снабдяването с книжа, т. к. обстоятелствата, които са причинили
забавянето, а именно уреждане на съсобствеността с *** и финансирането на
строителството са предвидими, произтичат от факти, които са били известни на
ответника и е крайно неоправдано последиците от тези обстоятелства да са в
тежест на добросъвестната страна по договора. От друга страна, независимо от
факта, че след като са използвали адвокатска помощ, ищците също са могли да
предвидят забавянето на началния момент, от който започва да тече срока по т.7
от договора , следва да се има предвид , че ищците са физически лица , които не
се занимават по занятие спрямо тях не могат да се приложат същите критерии за
добросъвестност и грижата на добрия търговец, които са приложими към ответника.
Мотивиран от горното, съдът намира, че
като не се е снабдил с протокол за строителна линия и ниво до датата на
подаване на исковата молба, ответникът е изпаднал в забава да изпълни свое
задължение по договора и независимо, че това не е основното му, същественото,
задължение по предварителния договор за продажба на недвижим имот, тази забава
от срок от 23месеца (датата на подаване на исковата молба е 14.02.2011г.) е
достатъчно дълъг, за да бъде разумен срок. Аргумент в същата посока е обстоятелството,
че тази забава надвишава с пет месеца, срокът, който страните са приели за достатъчен,
за да бъде построена сградата. Следователно за ищците е възникнало правото да
отправят покана за изпълнение, съобразно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, за каквато
покана съдът приема подаването на исковата молба. Видно от развитието на спора
в съда, ответникът за една година не направи необходимото, за да започне
изпълнението на договора, поради което съдът приема, че договорът е правомерно
развален от ищците с едностранното им изявление в същия смисъл, направено с
исковата молба.
Съдът не приема, че договорът е
развален с нотариална покана (л.21 от делото), т.к. със същата по същество не
се дава срок за изпълнение по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД, определения срок е
за връщане на платеното по договора , а не за изпълнение на задълженията по
снабдяване с книжата по т.7 от договора, предвид трайната практика на ВС и ВКС
в тази насока, съдът приема, че за такова изявление за разваляне на договора
може да се приеме исковата молба. Налице е едностранно неизпълние на задължение
по договора, по вина на ответника, отправено е едностранно волеизявление и не е
последвало изпълнение на задължението, поради което договорът следва да счита
развален. Въпреки, че не касае за неизпълнение на същественото задължение по
договора-да бъде построен имот и да бъде сключен окончателен договор за
покупко-продажба, съдът намира, че неизпълненото задължение е достатъчно
съществено, т. к. без изпълнението му не може да започне да тече срокът за
изпълнение на съществената , характерната престация за договора , следователно
неизпълнението на първото задължение води до пълно неизпълнение.
Последица от развалянето на договора е
задължението на ответника да върне полученото по договор, ведно със законната
лихва от датата на подаване на исковата молба. По делото няма спор, че
процесната сума от 19000евро е получена от ответника и не е върната на ищците,
поради което същата е дължима.
Не се спори по
размера на предявените искове за законна лихва, поради което не е необходимо
събиране на допълнителни доказателства в тази насока.
Поради уважаване на претенциите на ищеца,
основателни се явяват и претенциите за заплащане на направените разноски, в
размер съгласно представения списък на разноските от ищеца в размер от 5308лв.,
за които за представени доказателства-адв. пълномощно и доказателство за
платена държавна такса.
Мотивиран от изложените съображения, Бургаският
окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
обективно съединените искове с правно основание чл.29 от ЗЗД на П.В.Д. ЕГН **********
и И.А.Д., ЕГН ********** против Корект
строй партнерс”ООД за унищожаване на сключения между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.03.2009год., както и иск за
заплащане на сумата от 19000евро, представляваща недължимо платена цена по унищожаемия
договор, ведно с обезщетение за забава
върху посочената главница в размер на 4111евро за периода от 06.03.2009год. до
15.02.2011год., както и законна лихва върху главницата и обезщетението за забава
от датата на подаване на исковата молба 15.02.2011год. до датата на
окончателното изплащане на сумите и разноски, като неоснователни.
ОСЪЖДА „Корект
строй партнерс" ООД, ЕИК *********;
със седалище и адрес на управление град Б., бул. Х. Б. №**,
етаж *, ап.*, представлявано от П. И. Ч., ЕГН ********** – управител, със съдебен адрес за връчване на книжа и призовки град Б., бул. Х. Б. №**, етаж *, ап.*, **, чрез адв. Е.П. Т. да заплати на П.В.Д., ЕГН ********** и И.А.Д., ЕГН
**********,***; чрез адв. Д. С. К.,*** сумата
от 19000евро , представляваща платена
цена по развален от ищците поради неизпълнение на ответника , предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.03.2009год., ведно със законната
лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба 15.02.2011год.
до датата на окончателното изплащане на сумите и разноски в размер на 5308лв. ,
като отхвърля претенцията за заплащане на мораторна лихва върху главницата в
размер на 4111евро за периода от 06.03.2009год. до 15.02.2011год.,
като неоснователна.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с
въззивна жалба пред БАС в двуседмичен срок от връчването му пред Бургаския
апелативен съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: