№ 222
гр. В, 12.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – В, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет
и шести юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Ванухи Б. Аракелян
Членове:Анета Н. Братанова
Дарина Ст. Маркова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
като разгледа докладваното от Дарина Ст. Маркова Въззивно търговско дело
№ 20243001000161 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е въззивно, образувано по жалба на Община В срещу
решение № 494 от 10.11.2023г. по търг.дело № 113/23г. по описа на Варненски
окръжен съд, с което са отхвърлени предявените от Общината срещу
„Стройбилд“ ЕООД със седалище гр.В искове с правно основание чл.26 ал.1
предл.първо от ЗЗД за прогласяване на нищожността поради противоречие със
закона – ЗОС на договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007г. за прехвърляне на
имот, частна община собственост, представляващ УПИ I-3 с площ от 245
кв.м., находящ се в гр.В, ул.“Д Л“, подрайон 14, кв.560 и договор № Д-7-
9200/1559/ от 26.09.2007г. за прехвърляне на имот, частна общинска
собственост, представляващ УПИ II-2, 2А с площ от 175 кв.м. находящ се в
гр.В, ул.“Д Л“, подрайон 14, кв.560, както и е осъдена да заплати направените
по делото разноски.
Твърди че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно.
Сочи че първоинстанционният съд е приел, че двата договора са
договори за замяна, тъй като насрещната престация, срещу която се прехвърля
собствеността на недвижимия имот, представлява не парична сума, а
задължение за изграждане, оборудване, обзавеждане и въвеждане в
1
експлоатация на сгради, поради което и сключените договори не
представляват продажбено правоотношение. Оспорва извода на съда, че към
датата на сключване на договорите - 26.09.2007г. Законът за общинската
собственост не е изключвал замяната като отчуждителна сделка. Твърди че не
е достатъчно обстоятелството, прието и послужило като единствено
основание на съда, че двата договора са сключени през 2007г., поради което и
замяната е допустим способ за разпореждане с общински имот. Твърди че след
2007г. между Общината и в качеството и на продавач и „Стройбилд“ ООД в
качеството му на купувач са сключени три анекса към договорите от
02.06.2009г., 11.05.2010г. и 14.12.2010г. С анекс № 1 към двата договора от
02.06.2009г., сключен във връзка с обособяване на нов имот УПИ IV-2, 2А,3,
кв.560, 14 микрорайон, с площ от 428.78 кв.м. върху двата имота, предмет на
продажбите по двата договора, съгласно влязъл в сила ПУП-ПРЗ и РУП и
съставен нов АОС за същия, както и одобрен идеен проект за жилищна сграда
в имота, задължението на купувача за цена е определено като цена,
представляваща 31 % бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху
продавания терен, или вече изградени жилищни и нежилищни имоти в същия
подрайон с пазарен еквивалент, равен на сбора от пазарните еквиваленти на
двете УПИ в размер общо на 320 176лв., както и е променен текстът на чл.1,
раздел 1 от договорите досежно срокът за прехвърляне на правото на
собственост върху имота на „Стройбилд“ ООД. С анекс № 2 от 11.05.2020г.
страните, разпределят собствеността върху обектите. С анекс № 3 от
14.12.2010гг. уговорят срокове за дължимост на ДДС.
Общината твърди с въззивната жалба че след промяната на ЗОС в сила
от 10.02.2009г. страните са постигали съгласие и са го обективирали в трите
анекса към договорите, поради което и действителността на договорите не
следва да се преценява материалния закон, действал към датата на неговото
сключване, а в един по-късен момент с оглед сключването на посочените
анекси към договорите. Поради което и оспорва като незаконосъобразен
извода на съда, че процесните договори не страдат от порок нищожност
поради противоречие с материално правната норма на чл.35 от ЗОС
Моли съда да отмени изцяло обжалваното решение. В съдебно
заседание, чрез процесуален представител, поддържа жалбата и моли съда да я
уважи. Претендира направените по делото разноски за държавна такса.
2
Въззиваемата страна „Стройбилд“ ЕООД със седалище гр.В, в депозиран
в срока по чл.263 ал.1 от ГПК писмен отговор, изразява становище за
неоснователност на подадената жалба и моли съда да потвърди обжалваното
решение, претендира направените разноски. В съдебно заседание, чрез
процесуален представител, моли съда да потвърди обжалваното решение.
Въззивният съд, след съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните предели на
въззивното производство, приема за установено следното:
Предявен е иск от Община В срещу „Стройбилд“ ЕООД със седалище
гр.В с правно основание чл.26 ал.1 предл.първо от ЗЗД – поради противоречие
със ЗОС за прогласяване на нищожността на сключени между Община В и
„Стройбилд“ ЕООД договори № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007г. и № Д-7-
9200/1559/ от 26.09.2007г., с последващо сключени анекси № 1 от 02.06.2009г.,
№ 2 от 11.05.2010г. и № 3 от 14.12.2010г.
Няма спор по отношение на установените от първата инстанция факти
по делото:
На 26.09.2007г. между страните по делото са сключени два договора за
продажба на общински недвижими имоти по реда на чл.35 ал.1 от ЗОС, по
силата на които Община В продава имот, частна общинска собственост,
представляващ УПИ I-3 на ул.“Д Л“, кв.560 по плана на 14 п.р. на гр.В с площ
245 кв.м. срещу цена, представляваща 31 % от РЗП на сградата, предвидена за
изграждане върху продавания терен, с паричен еквивалент в размер на сумата
160 088.13лв., както и имот частна общинска собственост, представляващ
УПИ II-2,2А, с площ 175 кв.м., находящ се в гр.В, ул.“Д Л“, 14 подрайон на
кв.560 срещу цена, представляваща 31 % от бруто РЗП на сградата,
предвидена за изграждане върху продавания терен или във вече изградени
жилищни и нежилищни имоти в същия подрайон с паричен еквивалент в
размер на 160 088лв. С анекс № 1 към двата договора от 02.06.2009г. подписан
между страните, във връзка с обособяването на нов имот УПИ IV-2, 2А, 3,
кв.560 с площ 428.78 кв.м. върху двата имота УПИ II-2,2А и УПИ I-3, предмет
на двата договора от 26.09.2007г., както и одобрен идеен проект за жилищна
сграда в същия имот, страните са предоговорили предмета на договора
съобразно новият имот и обща цена. С анекс № 2 от 11.05.2020г. към
договорите и съобразно подписан протокол от 03.02.2010г. за избор на обекти
3
от общината, страните са разпределили собствеността върху обектите,
предвидени за строеж съобразно изготвен и съгласуван идеен проект на
предвидената за застрояване жилищна сграда. С анекс № 3 към договорите от
14.12.2010г. страните са уговорили срок плащане на дължимият данък върху
добавената стойност.
Няма спор, че договорите са сключени след процедура по чл.35 от ЗОС
след решение на ОС и публично проведен търг.
Ирелевантни към настоящия правен спор за действителността на
договорите са изложените в исковата молба твърдения за неизпълнение на
договорни задължения и за водени дела между страните във връзка с това.
По отношение на вида на сключените между страните по делото
договори от 26.09.2007г. съставът на въззивния съд съобрази разрешението
дадено от касационната инстанция в решение № 117 от 03.09.2019г. по
к.гр.дело № 2962/17г., второ г.о. От касационната инстанция прието, че в
хипотеза, когато купувачът дължи не пари, а нещо различно, то и договорът не
представлява такъв за продажба. В случаите, когато насрещната престация,
срещу която се прехвърля собствеността върху недвижим имот представлява
не парична сума, а задължение за изграждане, оборудване, обзавеждане и
въвеждане в експлоатация на сгради, проектиране и изграждане на парково
осветление и ограда на имот или пък се погасява по този начин, сключеният
договор не представлява продажбено правоотношение по смисъла на чл.35
ал.1 от ЗОС във връзка с чл.183 от ЗЗД, независимо от вида процедура, в
резултат от провеждането на която е сключен такъв договор.
Прехвърлянето на правото на собственост върху имот, частна общинска
собственост, срещу задължението на купувача да прехвърли правото на
собственост на изградени жилищни или нежилищни имоти в сградата,
предвидена за изграждане върху продавания терен или вече изградени такива
в същия подрайон или в такъв с подобни характеристики в гр.В, въведени в
експлоатация /съобразно изрично уговореното в чл.9 от договорите/, определя
договорите като договори за замяна по смисъла на чл.222 от ЗЗД.
Действително нормата на чл.40 ал.1 от ЗОС, забраняваща
разпоредителни сделки за замяна на имоти частна общинска собственост е
императивна и нарушението и води до нищожност на сключения договор.
Спорът във въззивна инстанция се свежда до приложимостта на нормата на
4
чл.40 ал.1 и ал.2 от ЗОС в измененията, обнародвани в ДВ бр.54/2008г. и
бр.10/2009г., допускащи замяна на имот - частна общинска собственост с имот
или с право на строеж - собственост на държавата, на физически лица или на
юридически лица, само в изрично посочени от закона случаи. Действалата
предходна редакция, обнародвана в ДВ бр.101/2004г. е допускала извършване
на подобна замяна с решение на ОС.
Съставът на въззивния съд намира че по отношение на действителността
на договора следва да намери приложение материалния закон действал към
момента на сключването му. Поради което и приложимата норма към
26.09.2007г. на чл.40 ал.1 от ЗОС е тази, обнародвана в ДВ бр.101/2004г.,
съобразно която не е забранено извършването на замяна на имот - частна
общинска собственост с имот или с право на строеж - собственост на
физически лица или на юридически лица. Съдът не споделя изложеното от
Общината – въззивник, че следва да бъдат съобразени подписаните по-късно
след изменението на закона анекси към договора. По основните права и
задължения на страните, определящи вида на договора, съгласието е
постигнато със сключването на договора, в случая 26.09.2007г. Към този
момент нормативна забрана за сключване на договор за замяна на имот,
частна общинска собственост няма. С анексите към договорите, страните не
изменят основните си права и задължения, а внасят изменения по отношение
на индивидуализацията на имота след обособяването на нов имот в резултат
на обединение на двата, предмет на отделните договори, както и определят
конкретните имоти, които ще получи общината от новата сграда.
С оглед на така изложеното, съдът намира, предявеният иск за
установяване на нищожност на сключените два договора поради
противоречието им с чл.40 от ЗОС за неоснователен и следва да бъде
отхвърлен. Обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
На основание чл.78 ал.3 от ГПК и с оглед изхода на спор в полза на
въззиваемото дружество „Стройбилд“ ЕООД следва да бъдат присъдени
направените пред въззивна инстанция разноски по делото, представляващи
адвокатско възнаграждение. Представени са доказателства за заплатена сума в
размер на 6 000лв. По направеното възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение съдът съобрази и даденото тълкуване в решение
на Съда на ЕС от 25 януари 2024г. по дело C-438/22 по преюдициално
5
запитване, отправено от СРС, че нормата на чл.38 ал.2 от ЗА, препращаща към
Наредба № 1/2004г. за минималните размери на адвокатски възнаграждения
не съответства на правото на ЕС, поради което не следва да се прилага.
Посочените в наредбата размери на адвокатските възнаграждения могат да
служат единствено като ориентир при определяне служебно на
възнаграждения, но без да са обвързващи за съда. Съставът на въззивния съд
като съобрази вида на спора, интереса, вида и количеството на извършената
работа и преди всичко фактическата и правна сложност на делото определя
сумата 1 800лв., представляваща адвокатско възнаграждение с ДДС, което
следва да бъде възложено на насрещната страна.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 494 от 10.11.2023г. по търг.дело № 113/23г.
по описа на Варненски ОС.
ОСЪЖДА Община В, административен адрес гр.В, бул.“Осми
приморски полк“ № 43, да заплати на „Стройбилд“ ЕООД със седалище гр.В,
*********, сумата 1 800лв. /хиляда и осемстотин лева/, представляваща
направени пред въззивна инстанция разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ при
условията на чл.280 ал.1 и ал.2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му
на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6