Р Е Ш
Е Н И Е № 25
Гр. Пловдив, 25.02.2019 година
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ
АПЕЛАТИВЕН СЪД, трети граждански състав в открито съдебно заседание на тринадесети февруари две хиляди и деветнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Вера Иванова
ЧЛЕНОВЕ:
Елена Арнаучкова
Величка Белева
с участието на секретаря Антоанета Калайджиева разгледа докладваното от
съдията Вера Иванова въззивно гражданско
дело № 2
по описа за 2019 година и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е въззивно по
реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано е решение № 1197,
постановено на 10.10.2018 г. по гр.д.
989/2017
г. на Окръжен
съд – П., с което е отхвърлен предявеният от „Е.“ ЕООД-гр.П.,
ЕИК *********против Д.В.К. иск за прогласяване за нищожен на сключения
на **********г. договор за покупко – продажба, оформен с нотариален акт №**, том *, дело № ** от **** г на нотариус Н.Б., рег. № ***, вписан под акт № **, том **, дело **********г. на АВ, на следните недвижи имоти: 1. СОС (м.) с
идентификатор ***********(**********) по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. П., одобрени със Заповед
*********/ *********г. на Изпълнителния
директор на А., с адрес на обекта: гр. П., ул. „Д.И“ № * (****), ет. * (*****), със застроена площ на обекта по нотариален акт от 44.30 кв.м.
(четиридесет и четири цяло и тридесет стотни кв.м), предназначение на обекта:
за търговска дейност, находящ се на първи (партерен) етаж на жилищна сграда № * (едно) с идентификатор ***********(*********) по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. П., с площ на сградата от 154 кв.м. (сто петдесет
и четири кв.м.), брой етажи: * (******), с предназначение на сградата: жилищна
града многофамилна, която сграда е разположена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***********(*********) съгласно кадастралната скица, с
трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване:
ниско застрояване, при съседи на поземления имот: *************, *************,
*************, *************, *************, *************, който поземлен имот
е описан в Нотариален акт за покупко-продажба № **, том *, рег. № ****, дело № ** от **********г. на нотариус Н.Б. с рег. № *** от регистъра на НК, вписан под акт
№**, том **, дело **********г. на АВ като ДВОРНО МЯСТО с общо застроено и незастроено
пространство от 300 кв.м. (триста квадратни метра), съставляващо парцел ** (*****), отреден за имот пл. № *** (******), в кв.** (*******) по плана на кв.“У“ на гр. П., при граници на дворното място: улица, Г. с
и наследници на М, при граници на магазина: съгласно кадастралната схема – СОС
на същия етаж: ************, под обекта – няма, над обекта – **********, при
граници на магазина по нотариален акт: на север – улица, на изток – двор, на юг
– стълбище и тоалетна, на запад – м., отгоре – апартамент**, отдолу – изба **и изба **, ведно със съответните на обекта
идеални части от общите части на сградата и съответното право на строеж, върху
дворното място, върху което е построена тя и 2. ДВОРНО МЯСТО с общо застроено и незастроено пространство
от 4.606 дка (четири декара и шестстотин и шест квадратни метра), находящо се в
землището на с. Б, община Р, П. област, без отреден административен адрес,
представляващо бивша земеделска земя, с променено предназначение на основание
решение № *******************г. на надлежната комисия по ЗОЗЗ и влязъл в сила
ПУП, одобрен със Заповед № *********г. на кмета на община Р, което дворно място
съобразно цитираните документи представлява *********(********) – „*“ , масив ** (*******), а съобразно картата на
възстановената собственост на землището на с. Б, представлява имот № ****** (********) – др. пром. терен, в местността „Г“,
трета категория земя, при граници: имот № ****** – нива на община Р – сделки,
имот № ****** – овощна градина на А.Х.Ч.и др., имот № ****** – полски път на
община Р, имот № ****** – производствен терен на „Е“ ООД, имот № ******– овощна
градина на В.Г.В.и др., и имот № ******– полски път на община Р, ведно с всички
подобрения и приращения в описания имот, включително изграждащата се двуетажна
масивна сграда – * „*“ с********************, която съгласно разрешение за строеж е
предвидена с РЗП - 4 167,74 кв.м.
(четири хиляди сто шестдесет и седем цяло и седемдесет и четири стотни кв.м.),
с изграден към момента ПЪРВИ ЕТАП с РЗП – 3 629,09 кв.м. съгласно
Удостоверение изх. № ***************г. на община Р – П. и Констативен протокол
изх. № ***************г. на община Р – П., която сграда се изгражда на
основание цитираното разрешение за строеж № ****************г., одобрен на **********г.
ген. План и одобрени на **********г. технически проекти, поради противоречие с
добрите нрави, тъй като е сключен
при значителна нееквивалентност на престациите и при злоупотреба с доверието,
което продавачът-ищец е имал към купувача-ответник.
Жалбоподателят „Е.“ЕООД-гр.П. моли решението да
бъде отменено като незаконосъобразно, неправилно по съображения, посочени във
въззивната жалба с вх. № 32294/2.11.2018 г. Като ищец в производството пред
окръжния съд предявява на 19.04.2017 г. иск с правно основание чл.
26,ал.1,предл.3 от ЗЗД за обявяване за нищожен на договора за покупко-продажба,
сключен на **********г. между „Е.“ЕООД-гр.П. и Д.В.К., обективиран в т.** от
нотариален акт за покупко-продажба № **, том *, рег. № ****, дело № *******г.
на нотариус Н.Б., вписан под акт № **, том **, дело № *********г. на АВ, за
продажба на самостоятелен обект в сграда м. с идентификатор ***********по КККР
на гр.П., находящ се в гр. П., ул.“Д.И“ *,ет.*, със застроена площ 44,30 кв.м.,
съответно описан, и на дворно място с общо застроено и незастроено пространство
от 4,606 дка, находящо се землището на с. Б., община „Р“, обл. П., без отреден
административен адрес, представляващо бивша земеделска земя с променено
предназначение, което дворно място представлява *********„*“, масив **,
съответно описано, ведно с всички подобрения и приращения в описания имот,
включително изграждащата се двуетажна масивна сграда – * „*“ с *********************,
която съгласно разрешение за строеж е предвидена с РЗП 4167,74 кв.м., с
изграден към момента първи етап с РЗП 3629,09 кв.м., поради противоречието му с
добрите нрави, тъй като е сключен при значителна нееквивалентност на
престациите и при злоупотреба от купувача с доверието, което продавачът е имал
към купувача при подписване на договора. Във въззивното производство не са
събрани нови доказателства по негово искане. Претендира за присъждане на
разноски.
Ответникът по жалбата Д.В.К. моли тя да бъде
отхвърлена като неоснователна по съображения, посочени в отговор от 28.11.2018
г. Като ответник в производството пред окръжния съд оспорва предявения срещу
него иск като недопустим, евентуално неоснователен. Във въззивното производство не заявява искане за
събиране на нови доказателства.
П. апелативен съд провери законосъобразността на обжалваното решение
съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК и във връзка с оплакванията и
исканията на жалбоподателя, прецени събраните по делото доказателства поотделно
и в тяхната съвкупност и намери за установено следното:
Претенцията на ищеца, заявена
с исковата молба от 19.04.2017 г.,
е, че договорът за продажба между дружеството и ответника от **********г. на
посочените в исковата молба два имота, собственост на дружеството – магазин в
гр. П. и дворно място в землището на с. Б. ведно с изграждащата се в него
двуетажна масивна сграда * „*“ с ********************* с изграден първи етап с
РЗП 3 629,09 кв.м., - е сключен при значителна нееквивалентност на
престациите, поради което е в противоречие с добрите нрави, които са определящи
относно границата на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Ищецът
твърди, че, видно от нотариалния акт, общата продажна цена на магазина и за
дворното място от 4,606 дка ведно със * „*“ с ********************* с РЗП
4167,74 кв.м., с изграден първи етап с РЗП 3 629,09 кв.м., е в общ размер
на 52 000 евро. Твърди, че действителната стойност на тези имоти на
дружеството към **********г. е била най-малко 1 000 000 евро, т.е.
цената им е била поне 20 пъти повече от посочената в договора за продажба. Заявява,
че в подкрепа на това е фактът, че в предварителния договор от **********г. и
анексът към него, сключен между „Л-К“ЕООД и Д.К., продажната цена на 68,56%
ид.ч. от дворното място и 56,35% ид.ч. от завода била уговорена в размер от
600 000 евро, а в процесния договор за продажба цената на цялото дворно
място, ведно с всички идеални части от завода, е посочена в размер на
32 000 евро. Заявява, че последното е показателно за значителната
нееквивалентност на престациите, поради което „Е.“ЕООД не би могло да
удовлетвори своя законен интерес като продавач по договора при посочената в
него цена, с което се обосновава противоречието на договора с добрите нрави и
неговата нищожност на основание чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД. Посочено е още в
исковата молба, че в случай, че „Е.“ЕООД е целяло да прехвърли собствеността
върху имотите, то е щяло да направи това по изп.д. № 923/2007 г. на ЧСИ с рег.
№ ***, тъй като оценката на имотите по това изпълнително дело била
приблизително 2 405 000 лв. Твърди се още, че договорът е сключен
между дружеството и К. в качеството му на адвокат на дружеството, поради което
ответникът се е ползвал от неговото доверие, недобросъвестно е злоупотребил с
него и възползвайки се от тежкото финансово състояние на дружеството, за което
е знаел, К. е придобил имотите на дружеството срещу значително занижена цена
спрямо тяхната реална пазарна стойност. С подадения на 6.07.2017 г. отговор на
исковата молба ответникът Д.К. възразява, че искът е недопустим, тъй като, на
първо място, са преклудирани фактите, представляващи основания за нищожност на
правната сделка, с приключването с влезли в сила решения на производствата по
предявените от ищеца против ответника искове по гр.д. № 1750/2009 г. на ОС-П. и
гр.д. 443/2014 г. на ОС-П., както и тъй като, на второ място, липсва правен
интерес поради липсата на предявен установителен иск за собственост по
отношение на процесните недвижими имоти, което е необходимо при предявяването
на иск за обявяване на договор за покупко-продажба на недвижи имот за нищожен,
а също така, на трето място, на основание разпоредбата на чл. 33,ал.2 от ЗЗД, защото
ищецът посочва като правна квалификация на иска чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД, но
в обстоятелствената част на исковата молба изтъква като причина за сключване на
сделката крайната нужда, в която са изпаднали всички длъжници, тъй като били
притиснати от принудителните действия по образуваните изпълнителни дела, но
процесната сделка е сключена през 2008 г. и нормата на чл. 33,ал.2 от ЗЗД
преклудира възможността за водене на делото. При приемане на иска за допустим
ответникът възразява, че искът е неоснователен. Посочва, че процесният договор
е сключен на **********г., когато ищецът е имал задължения към много на брой
кредитори и са били заведени редица изпълнителни дела за принудително събиране
на сумите. Посочва, че е безспорно, че между страните е подписан обратен
документ, в който е уточнено, че продажната цена не е 312 000 евро, а
550 000 евро, което доказва, че процесните имоти не са прехвърлени за
цената, описана в нотариалния акт, а на доста по-висока стойност. Посочва, че
голяма част от задълженията на ищеца към неговите кредитори са погасявани лично
от него или изцяло с негово участие, защото срещу ищеца имало заведени 7 броя
изпълнителни дела и ответникът не можел да му даде да разполага с парите преди
да са погасени всички задължения с цел свалянето на доста на брой възбрани
върху недвижимите имоти, за да може да се извърши нотариалната сделка по
тяхното прехвърляне законно. Посочва, че в обратния документ страните изрично
декларират, че продажната цена не е 312 000 евро, а 550 000 евро, и
че няма как имотите на ищеца да са прехвърлени за 52 000 евро, а
останалите два апартамента да са за сумата 500 000 евро. Заявява, че от
твърденията на ищците, както и от представените писмени доказателства, става
ясно, че ищцовото дружество е имало към датата на сделката задължения на много
по-голяма стойност от тези 52 000 евро и в резултат на извършената
покупко-продажба всички те са погасени. Заявява, че се доказва от представените
документи, че размерът на дълга на дружеството е бил 312 000 евро и той е
погасен именно със средствата, получени от продажбата. Твърди, че това е
индиция, че липсва основание да се приеме, че е налице нищожност на сделката
поради противоречие с добрите нрави. С обжалваното съдебно решение окръжният
съд приема, че договорената продажна цена за процесните имоти не е по-малка от
данъчната, а я надвишава с известна сума, като с подписания от страните обратен
документ се признава, че общата продажна цена на всички имоти в описания
нотариален акт (тези по раздел I от нотариалния акт не са предмет
на делото) в действителност е по-голяма – 550 000 евро. Съдът посочва, че
при явно несъответствие на насрещните престации е налице нарушение на добрите
нрави, водещо до нищожност на сделката, като неравностойността би следвало да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация. Съдът преценява, че
в конкретния случай отклонението от пазарната стойност и заплащането на цена на
имота малко по-голяма от данъчната оценка не налага извод за такава
неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на добрите нрави
и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26,ал.1 от ЗЗД, като е
налице ответна парична престация, която, макар да се отклонява от обичайната,
не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна. Съдът
посочва, че преценката дали нееквивалентността е значителна следва да се
извършва и при съобразяване на преследваната от страните цел, а в случая по
делото няма спор, че към датата на сключване на сделката ищецът е имал
задължения към множество кредитори, предмет на изпълнителни дела, и се е
нуждаел от парични средства за бързо погасяване на част от дълговете, която
допустима от закона и съответстваща със свободата на договаряне цел е
постигната чрез сделката продажба и начина, по който е уговорена цената, която,
щом не е практически нулева, а дори е по-голяма от данъчната оценка на имотите,
не накърнява нравите в обществото, като продажбата под себестойността на имота
не е основание за абсолютна, изначална и непоправима нищожност. С оглед на изложеното
съдът приема, че не се установява и твърдяната от ищеца недобросъвестна
злоупотреба на ответника с оказаното му доверие и възползване от тежкото
финансово състояние на дружеството, в резултат на което придобил имотите на
значително занижена цена спрямо реалната им пазарна стойност. С подадената
въззивна жалба жалбоподателят твърди, че решението на окръжния съд е
неправилно, необосновано, защото от събраните по делото доказателства в тяхната
взаимна връзка и съвкупност се установява основателността на предявения от
дружеството иск. Заявява, че съгласно нотариалният акт общата продажна цена за
магазина и дворното място ведно със завода за тръбна мебел „*“ с *********************
с РЗП 4 167,74 кв.м. с изграден първи етап с РЗП 3 629,09 кв.м. е в
общ размер на 52 000 евро, а действителната стойност на тези имоти на
дружеството към **********г. е била най-малко 1 000 000 евро, т.е.
цената им е била поне 20 пъти повече от посочената в договора за продажба. Заявява,
че в подкрепа на това е безспорният по делото факт, че в предварителния договор
от **********г. и анекса към него между „Л-К“ЕООД и Д. К. продажната цена на
68,56% ид.ч. от дворното място и 56,35% ид.ч. от завода била уговорена в размер
на 600 000 евро, а в договора за продажба цената на цялото дворно място,
ведно с всички идеални части от завода, е посочена в размер на 32 000
евро. Заявява, че, видно от извършената оценка на процесните имоти от ЧСИ с
рег. № *** по изп.д. № 923/2007 г., приблизителната им стойност е
2 405 000 лв., която оценка е индиция за действителната пазарна
стойност на имотите от 1 200 000 евро, а не за 52 000 евро, за
която сума е записано, че са продадени с процесния договор от **********г.
Заявява, че е недостатъчно при разглеждане на въпроса дали е налице
нееквивалентност на престациите по сделката да се вземе предвид единствено и
само записаната данъчна оценка на имотите в нотариалния акт от **********г.,
без да се обсъдят всички твърдения за значително по-високата пазарна стойност
на продадените имоти, която води до нищожност на договора поради противоречието
му с добрите нрави по чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД. Посочва, че е налице спор по
отношение на записаната в нотариалния акт продажна цена на имотите и реалната
цена, платена по сделката от **********г. за описаните имоти, като няма спор
между страните, че посочената сума в нотариалния акт не е действително
платената такава. Заявява, че неправилно при разглеждане на въпроса дали е
налице нееквивалентност на престациите по сделката окръжният съд е взел предвид
единствено и само записаната данъчна оценка на имотите в нотариалния акт от **********г.,
като съдът е длъжен да изследва всички обстоятелства по сключване на сделката
при преценка на нейната действителност и съгласно нормата на чл. 20 от ЗЗД при
тълкуване на договорите трябва да установява действителната обща воля на
страните, формирана от всичките им уговорки, да се отчита взаимната връзка и
целта на договора. Посочва, че следва да се отчете, че договорът е сключен
между ищеца и К. в качеството му на адвокат на дружеството, поради което
ответникът се е ползвал от доверието на дружеството и недобросъвестно е
злоупотребил с оказаното му доверие, като, възползвайки се от тежкото финансово
състояние на дружеството, за което е знаел, К. е придобил имотите на
дружеството срещу значително занижена цена спрямо тяхната реална пазарна
стойност. С отговора на въззивната жалба от 28.11.2018 г. ответникът възразява,
че жалбата е неоснователна, защото е в тежест на ищеца да докаже претенцията си
за нищожност на сделката поради нееквивалентност на престациите в степен, която
да доведе до противоречие с добрите нрави. Посочва, че магазинът е закупен
съгласно нотариалния акт за 20 000 евро, равняващи се на 39 116,60
лв. по фиксинга на Б*, а данъчната оценка към тази дата е била 36 347,80
лв., дворното място съгласно нотариалния акт е закупено за 32 000 евро,
които са равни на 62 586,56 лв. съгласно фиксинга на Б*. Посочва, че в
случая цената в нотариалния акт е по-висока от данъчните оценки на имотите.
Посочва, че след сключването на сделката е съставен представеният по делото от
ищеца обратен документ, в който фигурира действителната стойност, за която са
продадени недвижимите имоти – не 312 000 евро, а 550 000 евро, -
която се отнася до всички недвижими имоти, които са закупени, и няма как да се
приеме, че за процесните имоти, закупени от ищеца, е заплатена сумата
52 000 евро, а за двата останали апартамента от по 100 кв.м. са платени
500 000 евро. Посочва, че е безспорно по делото наличието на множество
задължения към трети лица именно от ищеца по делото, срещу когото са образувани
седем изпълнителни дела, и е видно от представените от ищеца доказателства, че
с продажната цена са платени всичките задължения точно на този ищец-продавач.
Заявява, че е несъстоятелно да се приеме, че ищецът е получил само 52 000
евро за имотите си при положение, че са платени негови задължения към трети
лица в размер над 300 000 евро.
Съгласно разпоредбата на чл.
26,ал.1,предложение 3 от ЗЗД нищожни са договорите, които накърняват добрите
нрави. Съгласно нормата на чл.9 от ЗЗД страните могат свободно да определят
съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на
закона и на добрите нрави. Предмет на настоящото съдебно производство е
претенцията на ищеца, че договорът за продажба на процесните два имота е
сключен на **********г. при значителна нееквивалентност на престациите, поради
което е в противоречие с добрите нрави, определени като граница на свободата на
договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. С отговора на исковата молба от
6.07.2017 г. ответникът е възразил, че този иск е недопустим. Независимо, че
това възражение не се поддържа от ответника във въззивното производство, следва
съгласно нормата на чл. 269,изр.1,предл.2 от ГПК да се извърши проверка относно
допустимостта на решението. Тъй като разглеждания сега иск с оглед изложените
от ищеца в исковата молба обстоятелства, на които той се основава, и заявеното
искане е именно с правно основание чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД, то няма
основания да се счита, че е налице искане по чл. 33,ал.1 от ЗЗД, съответно, то
да е недопустимо съгласно разпоредбата на чл. 33,ал.2 от ЗЗД. Установителният
иск за прогласяване на нищожност на договор за продажба на недвижим имот по
реда на чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД е самостоятелен способ за защита за страната
по нея и правният интерес от предявяването му е налице, когато страната
претендира, че е налице порок на сделката от посочения вид, без да е необходимо
да предявява и установителен иск за собственост на този недвижим имот. В
производството по гр.д. 1750/2009 г. на ОС-П. са разгледани искове по чл.
26,ал.1 във вр. с чл. 152 от ЗЗД, като с влязлото в сила съдебно решение №
100/25.01.2010 г. съдът е отхвърлил и иска на „Е.“ЕООД-гр. П. против Д.К. за
обявяване за нищожен като противоречащ на закона, доколкото с него се договаря
обезпечение на вземането на кредитора К., различно от предвидените в закона –
чл. 149 от ЗЗД, на договора, сключен с
нотариален акт № **, т.**, дело № *********г. на СВ-П., по силата на който „Е.“ЕООД
е продало на К. магазина и дворното място с подобренията. В производството по
гр.д. 443/2014 г. на ОС-П. са предявени и са отхвърлени с влязлото в сила
съдебно решение № 1321/15.07.2015 г. и исковете, предявени от „Е.“ЕООД-гр. П.
против Д.К. за прогласяване за нищожен поради липса на предписаната от закона
форма на договора за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на **********г.,
обективиран в нотариален акт № **, том *, рег. № ****, дело № *******г. на
нотариус Н.Б., вписан в СВ с вх. № ******************г., акт № **, том **, дело
№ *********г., както и съединените при условия на евентуалност иск за
прогласяване нищожността на договора от **********г., сключен с горепосочения
нотариален акт, поради липса на съгласие и иск за прогласяване нищожността на
този договор като привиден. Налице е разлика в предмета на разгледаните в тези
две съдебни производства и в настоящото производство претенции, поради което
няма основания да се приеме, че формираната сила на пресъдено нещо съгласно
посочените две решения се явява процесуална пречка за разглеждане на сега
предявения иск с оглед разпоредбата на чл. 299 от ГПК. Не се установява
следователно наличие на процесуални пречки за разглеждане на предявения на
19.04.2017 г. иск, съответно, той, както и обжалваното съдебно решение, са
допустими. Следва да се извърши исканата от жалбоподателя проверка относно
правилността на обжалваното съдебно решение.
Видно от представения от
дружеството-ищец с исковата молба в копие нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № **/**********г., том *, рег. № ****, дело № *******г. на
нотариус Н.Б., Г А. и Н.Х.продават на Д.К. свои недвижими имоти –************в
гр. П., описани в т. * от нотариалния акт, при цена на *******3 000
евро и посочена негова данъчна оценка 9 983,90 лв., при цена на първия
****** 128 500 евро и посочена негова данъчна оценка 74 333,30 лв. и
при цена на втория *********128 500 евро и посочена негова данъчна оценка
71 793,40 лв., а дружеството-ищец „Е.“ЕООД-гр. П. продава на Д.К. свои
недвижими имоти, описани в т. II от нотариалния акт - магазин
в гр. П. срещу цена в размер на 20 000 евро и посочена негова данъчна
оценка 36 347,80 лв., както и дворно място в с. Б. ведно с всички
подобрения и приращения в него, включително изграждащата се двуетажна масивна
сграда – * „*“ с *********************, срещу цена в размер на 32 000 евро
и посочена данъчна оценка на този имот 61 600,29 лв. Видно от представения
от дружеството ищец с исковата молба в копие обратен документ, от страна на
дружеството чрез управителя му, както и от Г М. и Н.Х., е посочено, че общата
сума, за която са извършва покупко-продажбата на всичките пет имота (******************************),
които са описаните в нотариалния акт, не е сумата 312 000 евро, а е в
размер на 550 000 евро, която сума е изплатена изцяло и в брой на
продавачите преди подписване на нотариалния акт. Видно от представеното от
ищеца също с исковата молба в копие обявление изх. № 5626/17.12.2007 г. по
изп.д. № 923/2007 г. на ЧСИ рег. № *** М.О., обявена е публична продан в
периода 21.12.2007 г. – 21.01.2008 г. на двата апартамента, гаража и магазина в
гр. П. при първоначална цена 76 600 лв. за единия апартамент, 14 760
лв. за гаража, 73 000 лв. за втория апартамент и 39 600 лв. за
магазина. Видно от представеното от ищеца с исковата молба в копие
удостоверение изх. № 1053/26.02.2008 г. по изп.д. 923/2007 г. на ЧСИ рег. № ***
М.О., то е издадено на длъжника „Е.“ЕООД-гр.П. за това, че към **********г. по
сметката на ЧСИ е постъпила сума в размер на 329 399,62 лв., дължима на
присъединен взискател. Видно от представените от ищеца също с исковата молба в
копие съобщение изх.№ 5161/26.05.2008 г. по изп.д. 252/2006 г. на ЧСИ рег. № ***
М.О., с постановление от 22.05.2008 г. е приключено изпълнителното дело с
длъжник „Е.“ЕООД. Видно от представеното от ищеца с исковата молба в копие
обявление по изп.д. 98/2007 г. на ЧСИ рег. № *** Н.В., обявена е в периода **********
г.-28.02.2008 г. публична продан на магазина в гр. П. и на дворното място в с. Б.
ведно с правото на строеж и ведно с построената в груб строеж сграда, при
първоначална цена за първия имот 39 600 лв. и 1 564 450 лв. за
втория имот. Видно от представеното от ищеца с исковата молба в копие
удостоверение изх. № 540/29.01.2008 г. по изп.д. 33/2008 г. на ЧСИ рег. № *** К.Д.,
длъжник по него е „Е.“ЕООД-гр. ***, като са посочени и дължимите суми. Видно от
представения от ищеца с исковата молба в копие договор за банков кредит от *********
г. и нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № **************г., том *,
рег. №****, н.д. ********г. на нотариус А.К., между дружеството, Г А. и Н.Х.като
кредитополучатели и „Б.“АД е сключен договор за банков кредит в размер на
165 000 щатски долара, като за обезпечаване на вземането на банката е
учредена от двете физически лица договорна ипотека върху два апартамента в гр. П.,
а от дружеството е учредена договорна ипотека върху магазин в гр. П. и дворно
място в с. Б., ведно с правото на строеж на предвидената да се построи там
двуетажна сграда * с *********************, както и върху готовия обект, който
ще възникне след осъществяване на описаното право на строеж. Видно от
представените от ищеца с исковата молба в копия два договора за паричен заем от
14.02.2008 г., Д.К. е получил от дружество-заемодател сумите 88 000 евро и
312 000 евро. Видно от представеното от ищеца с исковата молба в копие
банково удостоверение изх. № **************г. от „И.“АД-клон П., Д.К. е
извършил на **********г. преводи на „Б.“ в размер на 7 400 лв. и
233 812,82 лв., на ЧСИ Н. В. в размер на 23 750 лв., на дружество „О.,М.“
в размер на 329 399,62 лв. и на ТД на Н*-П. в размер на 291,06 лв., 422,19
лв., 2 107,91 лв. и 5 504,58 лв. Представена е също от ищеца в копие
с исковата молба квитанция към приходен касов ордер от 14.02.2008 г. за платени
данъчни вземания на „Е.“ в размер на 29 070,30 лв. Представено е още с
исковата молба от ищеца в копие разпореждане от 14.02.2008 г. на публичния
изпълнител при РД-П. на АДВ по изп.д. 95 315/2003 г., образувано против „Е.“ЕООД,
за разпределение на суми след принудително изпълнение в размер на
29 070,30 лв. Видно от представените от ищеца с исковата молба в копия
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на **********г.
между Д.К. ***, и анекс към него страните са се задължили да сключат
окончателен договор за покупко-продажба на 68,56% ид.ч. от дворното място в с. Б.
ведно с 56,35% ид.ч. от всички подобрения и приращения в него, включително
изграждащата се двуетажна масивна сграда – * „*“ с *********************, при
цена 600 000 евро. Видно от представените от ищеца с исковата молба в
копия удостоверение изх. № ************г. от Община „Р“-П. и констативен
протокол, в дворното място в с. Б. е изграден първи етап с РЗП 3 629,09
кв.м. на обекта двуетажна сграда – *„*“ с *********************, като сградата
е построена и е завършена в груб строеж по смисъла на §5, т.46 от ДР към ЗУТ
(протокол от оглед на място от 3.07.2008 г.), не е извършено строителството на
втори етап от обекта. Идентични по съдържание са удостоверението с изх. № ************
г. от Община „Р“-П. и констативният протокол, представени от ищците Г А., Н.Х.и
„Е.“ЕООД-гр. П. с исковата молба по приложеното гр.д. 443/2014 г. на ОС-П. (л. 30
и 31). Видно от представените от ответника в съдебното заседание на 26.06.2018
г. на окръжния съд два договора за паричен заем, той е получил в заем от В.Ж.сумата
130 000 евро на 30.01.2008 г. и сумата 95 000 лв. на 4.02.2008 г. Видно
от удостоверението за данъчна оценка от 16.03.2009 г., представено по
приложеното гр.д. 1750/2009 г. на ОС-П. (л.16) от ищците Г А., Н.Х.и „Е.“ЕООД-гр.
П. с исковата молба, данъчната оценка на дворното място и сградата в груб
строеж в с. Б. е 187 763,69 лв., от която 9 444,90 лв. за земята и
178 318,79 лв. за производствения обект в груб строеж. Следва да се
отбележи, че при посочването на цената на сега разглеждания иск с молбата с вх.
№ 14533/10.05.2017 г. ищецът не е включил данъчна оценка, съответно, не е
представил документ за данъчна оценка на имота във вида, в който е данъчната
оценка от 16.03.2009 г., но с оглед нормата на чл. 70, ал.1 от ГПК този въпрос
не може сега да бъде преразглеждан. Видно от представената от страна на
нотариус Н.Б. документация по нейното нотариално дело № *******г., приета в
съдебното заседание на 11.12.2014 г. по приложеното гр.д. 443/2014 г. на ОС-П.,
при сключването на процесната сега сделка на **********г. са представени удостоверение
за данъчна оценка на магазина от ********** г. (л.17 от нотариалното дело,
съответно, л. 237 от досието на делото на ПОС), съгласно което данъчната оценка
на този обект е 36 347,80 лв., както и експертна оценка от м. януари 2008
г. (л. 25 и 25 от нотариалното дело, съответно, л.245-246 от досието на делото
на ПОС) и удостоверение от 29.01.2008 г. от Община „Р“-П. за данъчна оценка
(л.35-36 от нотариалното дело, съответно, л.255-256 от досието на делото на
ПОС), съгласно което данъчната оценка на земята и производствения обект в груб
строеж в с. Б. и 61 600,56 лв., от които 55 169,86 лв. за
производствения обект в груб строеж и 6 430,70 лв. за земята. Установява
се от тези писмени доказателства, че при сключването на сделката покупко-продажба
между страните с нотариалния акт на **********г. са били надлежно представени
доказателства за данъчните оценки на двата имота, продадени от дружеството-ищец
– на магазина и на дворното място с производствения обект в груб строеж,
съответно, 36 347,80 лв. и 61 600,56 лв., именно които са и
посочените в нотариалния акт (като за втория имот е посочена данъчна оценка
61 600,29 лв.). В нотариалния акт посочената продажна цена е, съответно,
20 000 евро за магазина и 32 000 евро за дворното място с производствения
обект в груб строеж. Видно е, че така посочената продажна цена на всеки от
двата имота при сключването на сделката на **********г. е по-висока от
данъчната оценка на всеки от тях, удостоверена надлежно от представените при
сключването на сделката документи за нейния размер. При изследване на
обстоятелството кога е налице нееквивалентност на престациите при договор,
която да води до неговата нищожност поради противоречие с добрите нрави, следва
да се извършва проверка дали престацията не е толкова незначителна, че да е
практически нулева (в тази насока– решение № 452/25.06.2010 г. по гр.д.
4277/2008 г. на ВКС, ГК и решение № 24/9.02.2016 г. на ВКС по гр.д. № 2419/2015
г., ГК, 3 ГО). При посочената в нотариалния акт продажна цена, която е над
данъчната оценка за всеки от двата имота, очевидна нееквивалентност на престациите
несъмнено не се установява. Претенцията на ищеца е основана на твърдението, че
продажната цена общо на двата имота, посочена в нотариалния акт, 52 000
евро е поне 20 пъти по-ниска от действителната стойност на тези имоти на
дружеството към **********г., която според ищеца е била най-малко
1 000 000 евро. Ищецът обаче игнорира обстоятелството, установено от
представения от самия него с исковата молба обратен документ, че платената продажна
цена при сключването на сделката не е общо 312 000 евро за петте продадени
имота, а тя е 550 000 евро. Както е посочено от жалбоподателя и във
въззивната жалба, няма спор между страните, че посочената сума в нотариалния
акт не е действително платената такава Въпреки това жалбоподателят заявява
твърдение за несъответствие именно между посочената в договора за продажба цена
32 000 евро и действителна стойност на имотите на дружеството към **********г.
Очевидно е с оглед на обратния документ, че продажната цена на двата процесни
имота не е 52 000 евро, а тя е по-висока. Затова е неоснователно основаването
на претенцията на ищеца на твърдението за продажна цена в размер на 52 000
евро за двата процесни имота. Колко е била действително договорената между страните
продажна цена на тези два имота обаче ищецът нито посочва, нито установява, а
именно с оглед на нея, а не на посочената в нотариалния акт занижена цена,
следва, от една страна, да се преценява
основателността на ищцовото твърдение за нееквивалентност на престациите. От
друга страна, тази преценка следва да се извършва с оглед действителната
стойност на имотите към **********г., която в случая е била конкретна величина
с оглед самите твърдения на ищеца и посочените от него суми, съобразена с
обстоятелствата към онзи момент, когато против имотите на дружеството са
провеждани множество принудителни изпълнения след наложени обезпечителни мерки,
а не да се извършва с оглед на предположения каква би била към онзи момент
пазарната цена на имотите. Затова изследване на обстоятелството чрез изготвяне
на СТЕ каква е била действителната пазарна стойност на процесните недвижими
имоти към дата **********г. при тези обстоятелства се явява ненужно за така формирания
и разглеждан правен спор. Въпреки това на ищеца е дадена възможност от окръжния
съд да представи доказателства в тази насока чрез събиране на гласни
доказателства и изготвяне на СТЕ с така посочената от него в исковата молба
задача. Тези доказателства не са събрани поради процесуалното поведение на ищеца,
който, както апелативният съд вече посочи в определението от 7.01.2019 г., не е
довел свидетел за разпит, което е препятствало и изготвянето на експертизата.
Нормите на чл. 266,ал.1 и ал.3 от ГПК забраняват на страната да претендира да
бъдат събрани доказателства, които тя е посочила, но не е представила в срок в
първоинстанционното производство, като неоснователно се позовава на
неправилност на процесуалните действия на съда, предприети с оглед на нейното
процесуално поведение. Затова са неоснователни оплакванията на жалбоподателя за
неправилност на обжалваното съдебно решение, основани на несъбирането в
производството пред окръжния съд на доказателство за пазарната стойност на
имотите чрез изготвяне на СТЕ.
За да обоснове твърдението
си, че действителната стойност на процесните два имота на дружеството към **********г.
е била най-малко 1 000 000 евро, ищецът се позовава на договорената в
предварителния договор от **********г. и анекса към него продажна цена на
68,56% ид.ч. от дворното място и 56,35% ид.ч. от завода – 600 000 евро.
Така договорената на **********г. цена обаче не може да се приеме, че е еднаква
с действителната цена на имота към датата **********г., защото несъмнено
статутът на имота към датата на атакуваната сега продажба **********г. и към
датата на подписването на предварителния договор **********г. не е бил еднакъв.
Към първата дата дружеството е имало множество кредитори, имотите са били обект
на принудителни изпълнения в производства по изпълнителни дела на различни
съдебни изпълнители, били са ипотекирани в полза на банката-кредитор, което е
видно от представените от ищеца с исковата молба писмени доказателства. Несъмнено
е, че тези обстоятелства се отразяват на цената на имотите в негативна посока,
а след плащане на кредиторите, приключване на принудителните изпълнения и
вдигане на обезпеченията тази цена се променя в позитивна посока. В случая и
без отчитане на фактора наличие на принудителни изпълнения върху имотите на
дружеството, данъчната оценка на имота в с. Б. е значително по-ниска от
сочената от ищеца цифра като действителна стойност на имотите - видно от
удостоверението за данъчна оценка от 16.03.2009 г., представено по приложеното
гр.д. 1750/2009 г. на ОС-П. (л.16) от ищците Г А., Н.Х.и „Е.“ЕООД-гр. П. с
исковата молба, данъчната оценка на дворното място и сградата в груб строеж в
с. Б. е 187 763,69 лв., от която 9 444,90 лв. за земята и
178 318,79 лв. за производствения обект в груб строеж. Установява се
следователно, че ищецът неоснователно претендира за наличие на значителна
нееквивалентност на престациите само с оглед посочената в нотариалния акт
продажна цена на имотите от общо 52 000 евро и посочената в предварителния
договор от **********г. цена за идеални части от дворното място с
производствения обект в груб строеж. Ищецът е посочил още, че оценката на
имотите по изпълнително дело № 923/2007 г. на ЧСИ рег. № *** била приблизително
2 405 000 лв. Това твърдение е голословно. Ищецът не е представил
доказателства по посоченото изпълнително дело на посочения ЧСИ да е направена
оценка на процесните имоти за сума приблизително 2 405 000 лв.
Представеното с исковата молба в копие обявление изх. № 5626/17.12.2007 г. по
изп.д. 923/2007 г. на ЧСИ рег. № *** касае двата апартамента и гаража в гр. П.,
които не са обект на сега разглежданата претенция (като техните първоначални
цени несъмнено не са близки до сочената от ищеца цифра – те са 76 600 лв.,
14 760 лв. и 73 000 лв.), както и магазина, чиято първоначална цена е
посочена в размер на 39 600 лв. От ищеца с исковата молба е представено
обявление за публична продан по изп.д. 98/2007 г. на ЧСИ рег. № ***, насрочена
в периода ********** г.-28.02.2008 г., предмет на която са двата процесни
имота, като първоначалната цена на магазина е 39 600 лв., а на дворното
място ведно с правото на строеж и ведно с построената в груб строеж сграда
първоначалната цена е 1 564 450 лв., която очевидно не отговаря на
цифрата, посочена от ищеца - 2 405 000 лв. Несъмнено е, че е имало причина,
поради която ищецът е предпочел да договаря с ответника К. и да извърши
продажбата за платената от него цена, вместо да бъде извършена проданта от ЧСИ
рег. № *** по изп.д. 98/2007 г., защото липсва логика дружеството да продава
имота на **********г. на занижена според него цена, ако имотът може да бъде
продаден, макар и принудително, на значително по-висока цена. Плащането на цена
над посочената в нотариалният акт се установява както от обратния документ,
така и от представеното от ищеца с исковата молба в копие банково удостоверение
изх. № **************г. от „И.“АД-клон П., съгласно което К. е извършил на **********г.
преводи на „Б.“ в размер на 7 400 лв. и 233 812,82 лв., на ЧСИ Н. В.в
размер на 23 750 лв., на дружество „О.,М.“ в размер на 329 399,62 лв.
и на ТД на НАП-П. в размер на 291,06 лв., 422,19 лв., 2 107,91 лв. и
5 504,58 лв. Установява се, че и така заявеното твърдение на ищеца за наличие
на нееквивалентност на престациите по атакуваната
продажба от **********г. с оглед оценка на имотите по посоченото от него изпълнително
дело приблизително в размер на 2 405 000 лв. Следва да се съобрази
също така обстоятелството, видно от нотариалния акт от **********г. и от
обратния документ, че между страните по атакувания сега договор за продажба от **********г.
на двата процесни имота договореностите по т. II са
обвързани и с продажбата на имотите по т. I от
същия договор, като страните следва да са отчели конкретните към момента на
сделката обстоятелства и всяка от тях да е преценила своя интерес и как той
следва да бъде защитен. Съгласно чл. 9 от ЗЗД именно тази договорна свобода позволява
на страните, като съобразят своя интерес и специфичните за случая
обстоятелства, да постигнат договореност относно продажната цена. В случая тя
не е очевидно значително занижена и не може да бъде приета за практически
нулева, доколкото е по-висока от данъчната оценка на имотите, включително като
се отчете и волята, изявена от страните в обратния документ, както и
обстоятелството в какъв размер са изплатените от К. задължения на дружеството. Свободата
на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед на техния конкретен интерес. Именно страните правят
конкретната преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната
взаимна еквивалентност. Договорната свобода позволява страните по сделката с
оглед следвани от тях цели и желан резултат да договорят цена и отчитайки
възможността да бъдат погасени задълженията и да се приключат бързо
принудителните изпълнения срещу имущество на дружеството и на другите задължени
с него лица, какъвто резултат в случая е постигнат, видно от представените от
ищеца с исковата молба съобщение от 26.05.2008 г. от ЧСИ рег. № ***,
удостоверение от 26.02.2008 г. от ЧСИ рег. № *** и банково удостоверение от **********
г. Не се установява следователно в случая страните в противоречие с добрите
нрави, които предполагат известна еквивалентност на насрещните престации по сделката,
да са договорили явно несъответни престации до степен едната от които – тази на
купувача за плащане на цена, - да е практически нулева, съответно, да е налице
нарушение, водещо до нищожност на процесния договор за продажба. Съответно,
неоснователно е твърдението на дружеството-ищец, сега жалбоподател, за наличие
на значителна нееквивалентност на престациите, поради което то да не е могло да
удовлетвори своя законен интерес като продавач по договора при посочената в
него цена, което да обосновава противоречието на договора с добрите нрави и
неговата нищожност на основание чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД. Затова е
неоснователно и оплакването, основано на обстоятелството, че ответникът като
адвокат-довереник на дружеството е знаел неговото финансово състояние, но
недобросъвестно злоупотребил с оказаното му доверие и придобил имотите на
дружеството срещу значително занижена цена спрямо тяхната реална пазарна
стойност. Установява се, че подадената въззивна жалба е неоснователна,
обжалваното съдебно решение на окръжния съд е правилно и следва да бъде
потвърдено.
С оглед
на гореизложеното съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА
решение № 1197, постановено на
10.10.2018 г. по гр.д. 989/2017 г. на Окръжен съд – П..
Решението може да се обжалва при
условията на чл. 280 от ГПК пред Върховния касационен съд – гр. С. с касационна
жалба в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: (1)
(2)