№ 265
гр. Габрово, 22.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на
двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Полина Пенкова
Членове:Кремена Големанова
Габриела Б. Илиева
при участието на секретаря Даниела Бл. Платиканова
като разгледа докладваното от Кремена Големанова Въззивно гражданско
дело № 20254200500460 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба на ***** срещу Решение
№223/28.05.2025г. по гр.д.№1972/2024г. на РС-Габрово.
В жалбата се твърди, че обжалваното решение е неправилно, поради нарушение на
материалния закон. Твърди, че по силата па разпоредбата на чл.24д от ЗСПЗЗ собственици
на овощни насаждения може да придобият право на собственост върху земеделски земи от
държавния и общински поземлен фонд по пазарни пени след изтичане на 5 години от
създаването па насажденията и при условие, че са създадени и се ползват по силата на
договор с министъра на земеделието, съответно с кмета на общината.
В изпълнение на задължението на част II т.13 от Договор за аренда №4/26.04.2010г.
съгласно разпоредбата на чл.47. ал.8 от ППЗСПЗЗ, Констативен протокол №4 от 10.05.2023г.
и Заповед №РД-07- 22/29.06.2023г. на Директора на ОД“*****"- Габрово била извършена
теренна проверка за състоянието и ползването на имоти от държавния поземлен фонд обект
на Договор за аренда №4/26.04.2010г. сключен с П. И. Р., в землището на с.*****, община
Габрово в поземлен имот с идентификатор 29547.28.307, с площ 8.975дка, начин на трайно
ползване – нива, VI категория по картата па землището, сключен за срок от 20стопански
години. Проверката била обективирана в Констативен протокол от 29.06.2023г. При
извършените констатации комисията направила заключение, че не са спазени условията на
гратисния период по Договор №4/26.04.2010г. между ОД“*****" - Габрово и П. И. Р., тьй
като не било спазено изискването на договора, площта на имота да бъде усвоена за
създаване на насаждение от вида Prunus domestica ssp., а било създадено насаждение от
смесен тип, включващо различни видове овощни дръвчета, като същото не отговаряло на
договореното. Създаденото насаждение било от смесен тип сливи, ябълки, единични
дръвчета праскови, круши и др., което не съответствало на Договора за аренда. Площта на
създаденото насаждение била по - малка от кадастралната площ, поради непригодност на
част от имота с площ от около 1.471дка за селскостопански нужди - наличие на неотразени в
КВС и КККР съществуващ каптаж, чрез който се осъществявало водоснабдяването на
прилежащия бивш стопански двор на организацията по §12 от ПЗР на ЗСПЗЗ и полски път с
настилка пресичащ имота. Арендаторът поддържал създаденото насаждение в много добро
състояние, с навременни агротехнически и растителнозащитни мероприятия.
1
Предвид горното неправилно в обжалваното решение съдът приел, че е без решаващо
значение частичното неизпълнение на процесния договор за настоящия съдебен спор.
Първоинстанциноният съд неправилно приел и че прекратяването на договора е
направено след 14- тата година от срока на договора. Твърди се, че няма нормативно и
договорно определен срок за прекратяване на договора, за да се приеме, че прекратяването е
незаконосъобразно.
Поради неспазване изискването на част I, т.3 от Договор за аренда №4/26.04.2010г. -
площта на имота да бъде усвоена за създаване на сливово насаждение със сортове, вписани в
официалната сортова листа на Изпълнителната агенция по сортоизпитване, апробация и
семеконтрол, а е създадено насаждение от смесен тип и съгласно част V, т.38.4 договора бил
прекратен при неизпълнение на договорените задължения по искане на изправната страна.
Гореизложеното обосновавало извода, че първоинстанционният съд е постановил
оспорвания съдебен акт, като неправилно е приложил материалния закон.
Моли съда да отмени обжалваното решение, със законните последици, както и да
бъдат присъдени направените по делото разноски
В депозирания по делото отговор на въззивната жалба същата се оспорва като
неоснователна. Ответникът моли съда да потвърди обжалваното решение и да му присъди
направените по делото разноски.
Въззивният съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и наведените от
страните доводи, прие за установено следното:
Жалбата е подадена в срок от надлежна страна срещу подлежащ на обжалване акт,
поради което същата е допустима.
Постановеното от първоинстанционния съд решение е валидно и допустимо.
С обжалваното е признато за установено съществуването на правно отношение между
П. И. Р. и ДЪРЖАВАТА, представлявана от ***** на Република България, произтичащо от
Договор за аренда №4/26.04.2010г., вписан в Служба по вписванията – Габрово, в том І-65,
вх. рег. №816/26.04.2010г., партида 11800, за ползване на земеделска земя от държавен
поземлен фонд, находяща се в землището на с.*****, общ.Габрово, представляваща
поземлен имот с ид. 29574.28.307 по КК и КР на с.*****, общ.Габрово, одобрени със
заповед №РД-18- 817/22.03.2017г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение на КК и
КР от 16.11.2023г., с адрес на ПИ с.*****, местност Оградата, площ – 8950кв.м., трайно
предназначение на територията – земеделска, НТП: овощна градина, категория на земята –
6, с номер по предходен план 028307, като на осн. чл.537, ал.2 ГПК вр. чл.88 ЗКИР е
постановено да бъде заличено вписаното прекратяване на този договор, извършено под
номер от входящ регистър 4202 от 25.11.2024г., номер от двойно входящ регистър 4202 от
25.11.2024г., персонална партида 876, акт том 2, акт №12, дело №1981 по описа на Служба
по вписванията – гр.Габрово и ответника е осъден да заплати на ищеца сумата то 1550лв.-
разноски по делото.
За да постанови обжалвания акт районният съд приел, че безспорно между страните
по делото е, че същите са сключили Договор за аренда №4 от 26.04.2010г., по силата на
който ответникът предоставя за ползване на ищеца земеделска земя от държавен поземлен
фонд с площ от 8.975дка., находяща се в землището на с.*****, общ.Габрово,
представляваща поземлен имот с №028307, VI категория по картата на землището, с
идентификатор 29574.28.307 по КККР на гр. Габрово, одобрени със Заповед РД-18-
817/22.03.2017г. на изпълнителния директор на АГКК. От своя страна арендаторът се
задължил да създаде и отгледа сливово насаждение върху предоставената му площ.
В имота са засадени: Сливи - 108бр., върху 4.170дка или 52.63% от площта на имота;
Ябълки - 80бр., върху 2.308дка или 25.79% от площта на имота; Череши - 3бр., круши -
8броя, праскови - 2броя, върху 0,461дка или 5,15% от площта на имота. Общата засадена
площ възлиза на 7.479дка или 83.56% от площта на имота. Насаждението е засадено при
спазване на изискуемите разстояния за екстензивен тип овощна градина, като всички видове
дървета са просветлени и в следващите си етапи от развитието си няма да се засенчват.
16,44%от площта на имота са непригодни за земеделско ползване и върху тях не са
засаждани овощни видове.
Договорът е прекратен с уведомление изх. №РД-12-02-253-10/21.10.2024г. от
изпълняващия длъжността директор на Областна дирекция „*****" – Габрово, вписано в
Служба по вписванията - Габрово под номер от входящ регистър 4202 от 25.11.2024г., номер
2
от двойно входящ регистър 4202 от 25.11.2024г., персонална партида 876, акт том 2, акт
номер 12, дело №1981.
Съгласно разпоредбите на чл.1 и чл.3 от представения договор за аренда №4 от
26.04.2010г., ищецът се задължил да създаде сливово насаждение върху предоставената му
площ в рамките на 5-годишен гратисен период, като ежегодно засажда не по-малко от
четири декара от общата площ на обекта със сортове, вписани в официалната сортова листа
на Изпълнителната агенция по сортоизпитване, апробация и семеконтрол. За посочения
гратисен период арендаторът не дължи арендно плащане, като направените инвестиции по
създаване на сливово насаждение са за сметка на арендната вноска. След изтичане на този
период, от 2014-2015г. арендните плащания се дължат в следните размери: 30лв./дка - от
стопанска 2014г. до 2016г.; 45,00лв/дка - от стопанска 2016г. до 30.09.2029г.
В част от съставените констативни протоколи от ОД“*****“ имота е означен като
нива, а в други като овощна градина.
С протокол №100 от 29.10.2021г. Общинска служба „*****" – Габрово е взела
решение за промяна на начина на трайно ползване на имота от „нива“ в „овощна градина“.
Същото състояние на имота е констатирано и в протокол на ОСЗ и ОДЗ – Габрово от 8
21.11.2022г.
В констативен протокол №1 от 07.04.2022г. са отразени констатации от извършена
теренна проверка от комисия, която е описала вида, броя и годините на създаване на
насажденията, разстоянията на засаждане, полаганите грижи, като е констатирала много
добро здравословно състояние и редовни агротехнически мероприятия.
В констативен протокол №4 от 10.05.2023г. от извършена теренна проверка е вписано
следното състояние на имота: „овощна градина, пасище, каптаж и полски път“. Установено
насаждение: „сливи и ябълки“, засадена площ с трайни насаждения – 7,479дк., незасадена
площ – 1471дка. Посочено е, че видът на трайното насаждение не съответства на
договореното, условията по гратисния период, не са спазени, арендните вноски са платени и
е представено договорно обезпечение.
В представения констативен протокол от 29.06.2023г. от извършена теренна проверка
във връзка със Заповед №РД-07-22/29.06.2023г. на Директора на Областна дирекция „*****"
Габрово, е отразено, че на терен процесния поземлен имот представлява овощна градина,
изпълнена и поддържана в много добро състояние.
В Констативен протокол №РД-04-85-1/01.08.2023г. от извършена теренна проверка
във връзка със Заповед №РД-04-85/18.07.2023г. на Директора на Областна дирекция „*****"
Габрово е отразено, че в имота са реализирани ябълкови, сливови и черешови дръвчета, че
част от имота е непригодна за селскостопански нужди. Констатирано е изпълнение на т.3 от
договора за аренда относно задължението за засаждане на не по-малко от 4дка от общата
площ на имота със сливови насаждения, както и изпълнение на условието по т.26 от
договора, арендаторът да ползва имота с грижата на добър стопанин, съгласно определеното
в договора предназначение. Представен е и констативен протокол №4 от 06.11.2023г. от
извършена теренна проверка на процесния имот, придружен с геореферирани снимки, който
повтаря констатациите на предходния цитиран протокол.
С уведомление изх. № РД-12-02-253-10/21.10.2024г. от изпълняващия длъжността
директор на Областна дирекция „*****" – Габрово за прекратяване на процесния договор за
аренда, както и нотариална покана със същото съдържание, вписана в Служба по
вписванията - Габрово под номер от входящ регистър 4202 от 25.11.2024г., номер от двойно
входящ регистър 4202 от 25.11.2024г., персонална партида 876, акт том 2, акт номер 12, дело
№1981, получено от ищеца на 21.11.2024г. е отправена покана за прекратяване на договора
за аренда, в която е посочено, че поради неспазване изискването на част I, т.3 от Договор за
аренда №4/26.04.2010г. - площта на имота да бъде усвоена за създаване на сливово
насаждение със сортове, вписани в официалната сортова листа на Изпълнителната агенция
по сортоизпитване, апробация и семеконтрол, а е създадено насаждение от смесен тип
договорът се прекратява. Посочено е и че не е възможно предоставяне на срок за
изпълнение, тъй като изпълнението е невъзможно/безполезно, поради което прекратяването
влиза в сила от получаване на уведомлението.
Волеизявлението за прекратяване на договора е извършено в съответствие с
препоръка на ***** до Директор на Областна дирекция „*****" – Габрово, направена с
писмо peг. №94- 612/19.07.2024г.
3
Съобразно приетото в т.1 на Тълкувателно решение №2 от 20.07.2017г. на ВКС по т.д.
№2/2015г., ОСГТК основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27,
ал.1 ЗАЗ, като в т.1, т.3 и т.6 се съдържат конкретни хипотези на прекратяването на
арендното правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително
отчуждаване на арендувана земя, а в т.2, т.4 и т.5 са посочени основания - неизпълнение,
едностранно предизвестие, смърт, поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо
лице, при които е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон хипотези
на прекратяване.
Изрично предвидени в закона и относими към основанието по т.2 на чл. 7, ал.1 ЗАЗ
случаи и форми на неизпълнението са: забавяне на арендното плащане за повече от три
месеца, а когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година,
развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски;
непредаване на обекта в надлежно състояние; ползване на арендувания обект не по
предвидения от закона начин.
Съгласно общата хипотеза на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, при неизпълнение договорът за
аренда се прекратява по общия ред, т.е. по реда на чл.87 ЗЗД, доколкото в ЗАЗ не е
предвидено друго. Използваният термин "прекратяване" има правния смисъл на разваляне
поради неизпълнение на двустранни договори, което се извършва с едностранно
волеизявление. Общо правило за всички хипотези по чл.27, ал.1 ЗАЗ при прекратяване на
договора за аренда, когато негов обект е земеделска земя, е предвидено в ал.2 на същия
текст - прекратяването се вписва в службите по вписванията. Развалянето на двустранните
договори /наименовано в ЗАЗ прекратяване поради неизпълнение/ се извършва по общия
ред – с едностранно адресатно волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, а по изключение, в
изрично предвидените от закона случаи – по съдебен ред с влязло в сила конститутивно
решение.
Според разпоредбите на чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ развалянето на договор за аренда,
сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, но при
условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, при които развалянето,
независимо от срока на договора, е винаги извънсъдебно – с писмено предупреждение по
реда на чл.87, ал.1 ЗЗД.
Доколкото в процесния договор липсват клаузи за специален ред, по който се
извършва развалянето му, то приложими се явяват посочените по-горе законови разпоредби
на ЗАЗ и ЗЗД. В конкретния случай договорът за аренда е сключен за срок от 20 стопански
години и има за предмет земеделска земя от държавния поземлен фонд, поради което
развалянето му следва да бъде извършено извънсъдебно по общия ред на чл.87, ал.1 ЗЗД. От
съдържанието на нотариалната покана е видно, че юридическият факт, в който
арендодателят счита, че се изразява неизпълнението на задълженията на арендатора и въз
основа на който приема, че е възникнало правото му на разваляне на договора, е че не цялата
площ е усвоена за създаване на сливово насаждение, а е създадено насаждение от смесен
тип, като не е спорно, че сливово насаждение е създадено върху 4.170дка или 52.63% от
площта на имота, върху 30,93% са засадени други овощни дървета, а 16,44% от площта са
непригодни за земеделско ползване и върху тях не са засаждани овощни видове.
Съгласно чл.87, ал.1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали
договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след
изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи
писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. За да бъде валидно упражнено
потестативното право за разваляне на договора от една от страните по двустранния договор,
следва да е налице неизпълнение на договорно задължение от другата страна, като
изправната страна следва най-напред да даде нов подходящ срок за изпълнението. Дали
срокът е подходящ се преценява според конкретните обстоятелства. В направеното
волеизявление за разваляне на договора ответната страна изрично е заявила, че не са налице
предпоставките за даване на подходящ срок за изпълнение на ищеца, тъй като изпълнението
е невъзможно/безполезно.
Съгласно разпоредбата на чл.87, ал.2 от ЗЗД, кредиторът може да заяви на длъжника,
че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или
отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно, или ако задължението е
трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.
4
От уведомлението за прекратяване не може да се установи дали ответникът счита, че
изпълнението е невъзможно или безполезно. Тъй като се позовава на него, в тежест на
ответника е да установи наличието на конкретното обстоятелство, настъпило именно в
резултат на забавата на длъжника, тъй като се позовава на него. Доказателства в тази връзка
не са ангажирани. Не е спорно, че ищецът е изпълнявал другото си основно задължение по
договора - за плащане на уговорените арендни вноски. Същевременно изявлението за
прекратяване е направено едва на 14-тата година от срока на договора, като се констатира,
че въпреки множеството проверки на терен до този момент, ответната страна не е приемала
за такова съществено неизпълнение на договора само частичното му засаждане със сливови
дървета.
Според първоинстанционния съд систематичното тълкуване на разпоредбите на част
І, т.3 във вр. с т.1 от процесния договор води до извод, че задължение на арендатора е да
създаде сливово насаждение най-малко върху 4 дка от общата площ на имота. Това
заключение се налага от обстоятелството, че в т.1 от договора не е посочено, че сливовото
насаждение следва да заема цялата площ на имота или конкретно определена площ от него,
като никъде в договора не е посочена и непригодната за ползване площ. Същевременно в т.4
от договора е предвидено, че за първите пет години от действието му арендаторът следва да
засажда ежегодно не по-малко от 4дка от цялата площ на обекта със сливови насаждения.
Буквалното тълкуване на тази разпоредба би означавало, че за петгодишния период ищецът
следва да засади 20 дка със сливови насаждения, което на практика е невъзможно при площ
на имота от 8.975 дка. Ето защо съдът приел, че посочената площ дефинира минималният
обем на сливовото насаждение, визирано в договора за аренда, като не е спорно между
страните по делото, че това договорно условие е изпълнено.
Преценката дали частичното неизпълнение е съществено за кредиторовия интерес е
без решаващо значение, според районния съд, тъй като ответникът не е доказал наличието
на факти и обстоятелства, изключващи необходимостта от даване на подходящ срок за
изпълнение на арендатора. Поради това съдът приел, че след като такъв срок не е даден, то
не е възникнало и потестативното право на арендодателя да развали договора и изявлението
му, връчено чрез нотариална покана на 21.11.2024г. не е породило целеното действие и
облигационното правоотношение между страните не е било надлежно прекратено.
Въззивният съд намира следното :
Първоинстанционният съд е установил правилно фактическата обстановка по делото,
поради което въззивния съд препраща към мотивите на районния съд в тази им част, на осн.
чл.272 ГПК
Въззивния съд твърдението на жалбоподателя за неизпълнение на процесния договор
за аренда за неоснователен. Твърди се, че ответникът по жалбата не е изпълнил уговореното
в чл.3 и чл.26 от договора,, съгласно които разпоредби следва да засади не по-малко от 4дка
от общата площ на имота със сливови насаждения, като и да ползва имота с грижата на
добър стопанин, съгласно определеното в договора предназначение.
От представените констативни протоколи, съставени от представители на ОД“*****“
Габрово се установява, че арендаторът е поддържал имота в много добро състояние и
редовно е предприемал агротехнически мероприятия. Към настоящия момент имотът е с
предназначение овощна градина и именно като такава се ползва. Следователно ищецът по
делото не само ползва имота съобразно предназначението му ( и по кадастрална карта и
съобразно договора), но и редовно полага всички необходими грижи, както за имота, така и
за насажденията, което води до извода, че същия полага грижата на добър стопанин и не е
налице неизпълнение от негова страна на договора в тази му част, като твърдението на
жалбоподателя за наличие на неполагане на грижа на добър стопанин е несъстоятелно.
По отношение твърдяното неизпълнение на чл.3 от договора въззивният съд намира
,че същото е неоснователно. В чл.3 е договорено, че арендатора е длъжен да създаде
сливовите насаждения в рамките на пет годишния гратисен период, като ежегодно насажда
не по малко то 4,000дка от общата площ на обекта. Касае се за поето задължение в рамките
на пот годишния гратисен период арендатора да създаде сливови насаждения на площ от не
по-малко от 4 дка. Във всички съставени от представители на жалбоподателя констативни
протоколи от извършени проверки относно спазване на договора за аренда е констатирано,
че сливовите насаждания са на площ от 4,710дка. (както е договорено), които са насадени
през 2013г., т.е. в рамките на петгодишния гратисен период. Следователно не е налице и
твърдяното от жалбоподателя неизпълнение и на чл.3 от договора.
5
Действително в имота са посадени и други видове овошки, а не само сливови
дървета, но това обстоятелство не влияе на констатираното изпълнение на зададените в
договора минимални площи на сливовите насаждения.
Поради изложеното по-горе извода на първоинстанционния иск, че предявения иск е
основателен и доказан е правилен и обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че съгласно разпоредбата на чл.87,
ал. 2 ЗЗД кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок за
изпълнение, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или от части или поради забава
на длъжника е станало безполезно. Във всички хипотези на чл.87 ЗЗД следва да е налице
неизпълнение от страна на длъжника, а такова в настоящия случай не е налице. Освен това
изпълнението да е станало невъзможно и да е станало безполезно са две различни хипотези
и в случаите, в които кредитора се позовава на тях, съобразно константната практика на
съдилищата, следва да обоснове и докаже наличието на всяка от тези хипотези, а в
настоящия случай жалбоподателя не е сторил това.
Съобразно заявеното от ответника по жалбата и оставяне на същата без уважение в
полза на ищеца- ответник по жалбата следва да се присъди сумата от – разноски по делото.
Съдът намира направеното от жалбоподателя възражение за прекомерност на заплатеното от
ищеца адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция за неоснователно. Уговорената
и платена от ищеца сума за адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция е
съобразена с извършените от пълномощника на страната действия- изготвяне на отговор,
явяване в с.з. и изготвяне на писмени бележки, освен това е съобразена фактическата и
правна сложност на делото и защитавания материален интерес.
По изложените съображения, въззивният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №223/28.05.2025г. по гр.д.№1972/2024г. на РС-Габрово
ОСЪЖДА ДЪРЖАВАТА, представлявана от ***** на Република България, с адрес
гр.София, бул.***** №55 да заплати на П. И. Р., с ЕГН **********, с адрес гр.Габрово,
ул.***** №42А, направените разноски във въззивната нистанция в размер на 1200лв.
/хиляда и двеста лева/, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването
му на страните, на осн. чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6