№ 4335
гр. София, 17.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-2 СЪСТАВ, в публично заседание
на пети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Евгени Г.
при участието на секретаря Галина Хр. Христова
като разгледа докладваното от Евгени Г. Гражданско дело № 20231100100228
по описа за 2023 година
I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ
НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1. На ищеца
[1] В искова молба от 13.06.2022 г. Ш. Р. е заявила, че на 29.01.2021 г. е
сключила с ответника О. П. В. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот – апартамент 4 в гр. София, ж. к. **** (апартамент 4). По
договора О. В. се е задължил до края на 2021 г. да прехвърли на Ш. Р.
собствеността на апартамент 4. Ш. Р. се е задължила да заплати 45 000,00 лева
цена за апартамента, от които 35 000,00 лева тя е заплатила преди
сключването на предварителния договор.
[2] В срока за това О. В. не се е явил за сключването на окончателен
договор. Впоследствие Ш. Р. е разбрала, че О. В. е бил задържан по дело за
убийство. Затова Ш. Р. моли съда да обяви предварителния договор за
окончателен (исковата молба, л. 3-4 от делото на СРС).
1
2. На ответника
[3] Първоначално, съдът не е открил О. П. на адреса му. Затова съдът
му е назначил особен представител – адвокат В. Г.. Адвокат Г. е оспорил
предявения иск, като е заявил, че:
- О. П. не е подписал предварителния договор;
- в предварителния договор не е било индивидуализиран имотът с
номера му по кадастралната карта;
- О. П. е бил задържан поради провежданото срещу него наказателно
производство и затова той не се е явил за сключването на окончателен договор
(писмения отговор, л. 26-27). Впоследствие, на 10.04.2024 г. О. В. е подал
молба, с която е признал иска и е поискал от съда да постанови решение
съобразно признанието му (молбата, л. 29).
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД
КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ
И ДОКАЗАТЕЛСТВАТА, СЪБРАНИ ПО ДЕЛОТО
[4] На 10.02.2010 г. О. В. е закупил апартамент 4 (нотариалния акт, л.
63-64 от делото на СГС). На 13.11.2021 г. О. В. е бил привлечен като
обвинявам за това, че умишлено е бил умъртвил съпругата си Е.В., в което е
бил улеснен от баща си П. В. (определението, л. 58-60 от делото на СГС).
[5] На 11.05.2022 г. СГС, 32-ри наказателен състав е допуснал
налагането на възбрана върху апартамент 4. Обезпечителната мярка е
обезпечавала иск на К.Ч., майка на Е.В., срещу О. В. за заплащането на
300 000,00 лева обезщетение за неимуществени вреди от смъртта на Е.В.,
който е бил предявен в наказателния процес (определението, л. 58-60 от
делото на СГС). Възбраната е била вписана на 13.05.2022 г. (справката от СВ,
л. 53 от делото на СГС).
2
[6] Ш. Р. е представила по делото писмен предварителен договор с О.
В., чийто предмет е апартамент 4. В предварителния договор е вписано, че:
- той е бил сключен на 29.01.2021 г.;
- уговорената цена е била 45 000,00 лева, като 35 000,00 лева са били
заплатени на ръка при подписването на договора, а останалите 10 000,00 лева
е следвало да се заплатят отново на ръка при сключването на окончателен
договор до 31.12.2021 г. (договора, л. 7-10 от делото на СРС).
[7] Ш. Р. е заплатила: 367,00 лева държавна такса (л. 48 от делото на
СРС); 1 629,34 лева възнаграждение за особен представител (л. 19 от делото
на СГС).
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА
УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО ПРАВО И
РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛОТО
[8] Ш. Р. е предявила иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор. Искът е неоснователен и съдът го
отхвърля.
1. По иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
[9] Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Когато
задължението е да се прехвърли право на собственост върху имот, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на
собствеността на имота, включително дали отчуждителят е собственик на
имота (чл. 363 от ГПК).
[10] Следователно предпоставките за уважаването на иска са:
1. О. В. да е собственик на апартамент 4;
2. наличие на валиден предварителен договор между Ш. Р. и О. В. за
3
продажба на апартамент 4;
3. да не е сключен окончателен договор;
4. Ш. Р. да иска от съда обявяването за окончателен на предварителния
договор;
5. Ш. Р. да е изправна относно изпълнението на задълженията си по
предварителния договор.
[11] Съдът установи, че О. В. е собственик на апартамент 4. Съдът
приема обаче, че предварителният договор е нищожен, защото е привиден. Не
е налице предпоставка за уважаването на иска. Затова съдът го отхвърля.
[12] Съдът приема, че предварителният договор е нищожен поради
следното: нищожни са привидните договори (чл. 26, ал. 2 от ЗЗД). Привиден
(симулативен) е договорът, когато страните, които са го сключили, не желаят
да бъдат обвързани от него (решение на ВКС 420-2012-III Г. О. по гр. д.
187/2012 г.).
[13] Съдът приема, че:
- Ш. Р. и О. В. не са искали да бъдат обвързани от предварителния
договор;
- тяхната цел е била чрез сключването на договора да се препятства
евентуалното насочване на изпълнение към апартамент 4 от К.Ч. при
уважаване на иска срещу О. В. за заплащането на обезщетение за
неимуществени вреди.
[14] Съдът приема това, защото:
1. цената по предварителния договор от 45 000,00 лева за 43,46 кв.
метра или 1 035,00 лева на кв. метър е много по-ниска от пазарната цена, която
през 2021 г. е била поне 2 600,00-3 000,00 лева на кв. метър;
2. уговорено е било 35 000,00 лева да бъдат заплатени на ръка, въпреки
изричната законова забрана за плащания на ръка над 10 000,00 лева, а
останалите 10 000,00 лева отново е следвало да се заплатят на ръка;
4
3. К.Ч. е предявила срещу О. В. иск за 300 000,00 лева обезщетение за
неимуществени вреди и по нейно искане е била вписана обезпечителна
възбрана за апартамент 4, като обезпечителна мярка по предявения иск.
[15] Основната функция на съда е да разрешава спорове, а не да ги
създава. Ако съдът уважи настоящия иск, решението му би било основание за
евентуални бъдещи спорове между Ш. Р. и О. В. от една страна и от друга
страна К.Ч.. Нещо, което съдът не следва да допуска, особено когато е
напълно убеден, че процесният предварителен договор е привиден.
2. По разноските
[16] На Ш. Р. не се дължат разноски. О. В. не търси разноски. Затова
съдът не присъжда разноски. Ето защо съдът
РЕШИ:
[17] ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД на Ш. А. Р. срещу О. П. В.
за обявяването на окончателен на предварителен договор от 29.01.2021 г. за
покупко-продажба на недвижим имот. Този имот представлява: апартамент 4
от 43,46 кв. метра избено помещение 4 от 5,10 кв. метра и 0,943% идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото. Имотът
е в гр. София, ж. к. ****, като апартаментът е на ет. 1. Апартаментът е с
идентификатор 68134.207.56.4.4. Неговите съседи са с идентификатори: на
същия етаж - 68134.207.56.4.3.; по него – няма; над него - 68134.207.56.4.6. Ш.
Рашад е с адрес в гр. Перник, ул. **** и съдебен адрес – адвокат Д. М., гр.
София, ул. ****. О. П. В. е с адрес в гр. София, ж. к. ****, като в момента той е
с мярка за неотклонение задържане под стража в Софийски централен затвор.
[18] Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му.
[19] Ако някоя от страните обжалва решението, с въззивната си жалба
5
тя следва да представи доказателство, удостоверяващо внасянето на 184,00
лева държавна такса по сметка на САС. При неизпълнение съдът ще върне
въззивната жалба.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6