№ 1813
гр. София, 25.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично
заседание на седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Петър Люб. Сантиров
Членове:Ивета Антонова
Йоана Кр. Кацарска
при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева
като разгледа докладваното от Йоана Кр. Кацарска Въззивно гражданско дело
№ 20251100500562 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 и следв. ГПК.
С Решение № 17772 от 03.10.2024 г., постановено по гр. д. № 8206/2023 г. по описа на
Софийски районен съд, 49-и състав, Н. М. Н. е осъден да освободи и предаде на Ж. С. М., на
основание чл. 233 ЗЗД недвижим имот по прекратен договор за наем от 01.09.2017 г., а
именно: апартамент № 25, находящ е в гр. София, ж.к. „*******, със застроена площ от
43,58 кв.м., състоящ се от дневна, кухня и обслужващи помещения, при граници (съседи) на
апартамента: изток-апартамент № 26, запад-улица, север-зелена площ, асансьор, отгоре-
апартамент № 29, отдолу апартамент № 21, който недвижим имот съгласно представена
схема, издадена от АГКК, е заснет и нанесен в кадастъра като самостоятелен обект в сграда
с идентификатор № 68134.4361.148.21.25, находящ се в сграда № 21, разположена в
поземлен имот с идентификатор 68134.4361.148 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-14/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на
АГКК.
Със същото решение Н. М. Н. е осъден да заплати на Ж. С. М. на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК сумата от 453,60 лева – разноски по делото.
С постановеното решение и на основание чл. 38 ЗАдв Н. М. Н. е осъден да заплати на
адв. Е. П. Д., процесуален представител на Ж. С. М., сумата от 684 лева – адвокатско
възнаграждение.
Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба от ответника, чрез
назначения му по реда на чл. 47, ал. 6 ГПК особен представител – адв. П. П., в която са
изложени оплаквания за неправилност на първоинстанционното решение поради нарушения
на материалния закон и необоснованост на изводите. Въззивникът твърди, че
първоинстанционният съд не е обсъдил доводите и възраженията на назначения особен
представител, което е накърнило правото на защита на страната. Счита, че показанията на
разпитания в хода на първоинстанционното производство свидетел А. се състоят от
колебливи твърдения, както и непреки впечатления на трети лица. Акцентира върху това, че
свидетелят не е сигурен относно самоличността на Н. М. Н.. Обобщава, че с оглед
1
несигурността на представената информация, както и липсата на лични възприятия,
показанията на свидетеля А. не следва да бъдат кредитирани. Твърди, че доколкото страните
не са сключили писмено споразумение по чл. 4.2 от договора за продължаване на договора,
то наемното правоотношение е било прекратено още на 01.09.2018 г., когато е изтекъл
едногодишният срок на сключения договор за наем, т.е. 4 години преди нотариалната
покана. Обръща внимание, че обстоятелството, че нотариалната покана е била връчена чрез
залепването й три години след прекратяването на договора, поставя под съмнение тезата, че
ответникът продължава да държи или владее имота. Моли съда да отмени обжалваното
решение.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е депозиран писмен отговор на въззивната жалба, в
който е изложено становище за нейната неоснователност. Моли съда да потвърди
атакуваното решение.
Въззивната жалба е подадена от назначения на ответника особен представител, срещу
подлежащ на обжалване съдебен акт, в законоустановения срок, като с оглед възприетото в
т. 7 от Тълкувателно решение № 6/2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС
особеният представител на ответника не дължи държавна такса, поради което въззивната
жалба е допустима.
Софийският градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства по
свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, във връзка с наведените във въззивната жалба
пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:
Настоящият състав намира, че първоинстанционното решение е валидно и
допустимо. Решението е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният състав
препраща към мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във връзка с релевираните
във въззивната жалба доводи е необходимо да се добави следното:
Предявени са искове по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, вр. чл. 233, ал. 1 ЗЗД за
осъждане на ответника да опразни и предаде държането на предоставен под наем недвижим
имот. За да бъде основателен този иск, следва да са налице следните предпоставки: сключен
договор за наем между страните, предаване на наетия имот, прекратяване на договора за
наем и задържането му от наемателя след прекратяването на договора без съгласието на
наемодателя.
По делото е представен и приет като писмено доказателство договор за наем на
недвижим имот от 01.09.2017 г., сключен между Й.Г.И., чрез пълномощника си – ищцата Ж.
С. М., в качеството й на наемодател и Н. М. Н. в качеството му на наемател, по силата на
който наемодателят се задължава да предостави на наемателя за временно и възмездно
ползване следния свой недвижим имот: апартамент 25, гр. София, ж.к. „*******, площ 45
кв. м., състоящ се от стая, кухня и сервизни помещения. Съгласно чл. 4.1. от Договора
срокът на договора започва да тече от 01.09.2017 г. и остава в сила за срок от една година, а
съгласно чл. 4.2. продължаването на този договор може да стане по взаимно съгласие с
допълнително писмено споразумение, сключено не по-късно от 5 дни след неговото
изтичане. Съгласно раздел VII на Договора същият се прекратява: с изтичане на срока на
договора, посочен в чл. 4.1.; по взаимно съгласие на страните, изразено писмено; с
едномесечно писмено предизвестие, направено от всяка една от страните; едностранно от
страна на наемодателя без предизвестие в случай на неплащане на наема в сроковете,
посочени в раздел V. По делото е представено и пълномощно, с което Й.Г.И. упълномощава
ищцата – Ж. С. М. да стопанисва и управлява следния недвижим имот, да го отдава под
наем, при наемна цена и условия каквито намери за добре. От представеното и прието по
делото удостоверение за наследници се установява, че Й.Г.И. е починала на 08.02.2019 г.,
като за наследник е оставила единствено своята дъщеря Ж. С. М. – ищца в настоящото
исково производство. По делото е представена и нотариална покана чрез нотариус В.В., с
рег. № 268, подадена от ищцата и адресирана до ответника, с която последният е уведомен,
че към 01.09.2018 г. договорът за наем на недвижим имот е изтекъл съгласно чл. 4.1. и
ответникът е поканен да освободи жилището и да предаде ключовете. С нотариалната
покана ответникът е уведомен, че считано от датата на получаване на поканата се
прекратява договорът за наем, като е удостоверено от помощник-нотариус по заместване
Т.Г.в, че не е намерен Н. М. Н. или друго лице, което да получи нотариалната покана, като е
залепено уведомление на външната врата на входа. Срокът от 14 дни е изтекъл на 16.06.2020
2
г. и поканата не е получена от нотариалната кантора.
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпита на допуснатия на ищцата
свидетел А.Ц. А.. Свидетелят сочи, че заедно с ищцата са ходили в имота, за да се опитат да
намерят човека, който е наемател. Като са ходили, вратата е била заключена. При един от
опитите да намерят наемателя, са установили, че има куче, което лае, а при други посещения
не е имало такъв звук. Свидетелят разказва, че веднъж се свързали със съседка, която е
казала, че рядко вижда човека и го е виждала с куче, но напоследък рядко ходел та, както и
че помолили съседката да му предаде, че го търсили. Сочи, че не знае как се казва
наемателят, но знае от ищцата, че се казва Н. Н.. Заявява, че няколко години ищцата имала
проблеми с този наемател.
При направеното оплакване във въззивната жалба относно преценката на
свидетелските показания, следва да се посочи, че настоящата инстанция кредитира
показанията на разпитания свидетел като достоверни и последователни, като приема, че не
са налице логически противоречия. Макар и да не съдържат данни за самоличността на
ответника, свидетелят е очевидец на обстоятелството, че човекът, който обитава процесния
имот, е трудно откриваем от ищцата. Поради това и настоящият съдебен състав намира
показанията на свидетеля А. са достатъчно ясни и информативни с оглед спецификите на
настоящия случай.
С оглед формираните фактически изводи, съдът намира за установено, че по силата
на сключен договор за наем от 01.09.2017 г. ответникът е получил от наследодателката на
ищцата за ползване процесния имот, както и че договорът за наем е бил прекратен. Относно
осъществяването на фактическия състав на соченото от ищцата основание за прекратяване
на действието на процесния договор като условие за възникване на притезанието й срещу
ответника за връщане на държането на наетия имот, следва да се посочи, че ищцата се е
позовала на прекратяване на договора с изтичането на едномесечно писмено предизвестие,
направено от нея с връчването на нотариална покана по реда на чл. 47 ГПК. В тази връзка е
и представената нотариална покана, отправена до ответника, в която е обективирано
волеизявление на ищцата за прекратяване на договора. В хода на въззивното производство
особеният представител на въззивника сочи, че договорът за наем е бил прекратен с
изтичането на срока на договора. Доколкото на етапа на въззивното производство не е
спорно, че договорът за наем е бил прекратен, то за целите на настоящото производство не е
необходимо да се изследва въпросът за основанието за прекратяване на наемния договор,
респ. моментът, считано от който същият е прекратен.
С прекратяването на наемния договор е възникнало задължение за ответника да върне
държането на наетия имот на ищцата, което тя не е изпълнила, тъй като и към датата на
приключване на съдебното дирене в първата инстанция имотът се е намирал в негова
фактическа власт – обстоятелство, което се установява от показанията на разпитания пред
районния съд свидетел, както и от нотариалната покана за предаване на фактическата власт
върху имота, връчена по реда на чл. 47 ГПК.
Във въззивната жалба особеният представител на ответника акцентира върху
обстоятелството, че ищцата е предприела действия по връщане на имота три години след
твърдяното от нея прекратяване. Макар и тези доводи да са въведени едва в хода на устните
състезания пред Софийския районен съд, следва да бъде посочено, че въпросът дали и кога
страната ще упражни правото си да иска връщане на имота е нейна лична преценка, която в
настоящия случай не подлежи на изследване, доколкото не е елемент от фактическия състав
на предявения иск. Въззивникът сочи, че обстоятелството, че нотариалната покана била
връчена чрез залепване на уведомление, тъй като ответникът не бил открит в имота,
поставяло под съмнение тезата, че същият продължава да го държи или владее. В тази
връзка следва да се отбележи, че смисловото и граматическото тълкуване на израза "връщане
на имота" означава фактическото му предаване от страна на наемателя на наемодателя, което
не се изчерпва само и единствено с преустановяване ползването му от страна на наемателя, а
че е осигурил на наемодателя достъп до имота и му го е предал в състоянието, в което
имотът е бил към момента на сключване на наемния договор. Предаването на държането на
имота в състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния договор,
включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на наемателя именно с
разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Тоест имотът трябва напълно да се опразни от
3
вещи и друго имущество на наемателя, като трябва да се предаде и ключа от имота от
наемателя на наемодателя. В този смисъл е и споделяната от настоящия съдебен състав
практиката на ВКС, обективирана в Решение № 107 от 12.02.2009 г. на ВКС по гр. д. №
4787/2007 г., III г. о., ГК, както и постановеното по реда на чл. 288 ГПК Определение № 765
от 9.12.2011 г. на ВКС по т. д. № 1105/2011 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Радостина
Караколева. Поради тези съображения, доколкото не бе установено имотът да е освободен от
ответника и върнат на ищцата, нито има твърдения в този смисъл, то е неоснователно
възражението за недоказаност на иска поради това, че ответникът не се е намирал физически
в имота.
С оглед изложеното дотук настоящият съдебен състав намира, че предявеният иск се
явява основателен, като ответникът следва да бъде осъден да опразни процесния имот и да
го предаде на ищцата.
Доколкото крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпада,
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено на основание чл. 271, ал. 1,
предл. 1 ГПК.
Въззивният съд констатира, че в атакуваното решение е допусната очевидна
фактическа грешка относно презимето на ответника– в мотивите си съдът правилно е
посочил, че презимето на ответника е М., но погрешно е обективирал тази своя воля в
диспозитива на решението, в който е посочил само фамилията М.. Поради това в
обжалваната част решението следва да бъде потвърдено при посочване в диспозитива на
въззивното решение на тази грешка и делото да бъде върнато на СРС за преценка за
провеждане на производство по отстраняване на очевидна фактическа грешка по реда на чл.
247 ГПК.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 73, ал. 3, вр. чл. 273 ГПК на въззиваемата
ищца следва да се присъди сумата от 300 лева – разноски за внесен депозит за назначения на
ответника особен представител. В полза на адвокат Е. Д. и на основание чл. 78, ал. 3, вр. чл.
273 ГПК, вр. чл. 38, ал. 1, т. 2 ЗАдв следва да бъде присъдена сумата от 500 лева – разноски
за безплатно оказана правна помощ в производството пред Софийски градски съд.
Предвид това, че въззивната жалба е подадена от особен представител на ответника,
който не дължи внасянето на държавна такса с оглед възприетото в т. 7 от Тълкувателно
решение № 6/2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС, то с оглед изхода на делото
ответникът следва да бъде осъден да заплати дължимата държавна такса за въззивно
обжалване в размер на 76,80 лева по сметка на Софийски градски съд.
С оглед цената на иска въззивното решение не подлежи на касационното обжалване
по правилата на чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК, вр. чл. 69, ал. 1, т. 5 ГПК.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 17772 от 03.10.2024 г., постановено по гр. д. №
8206/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 49-и състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3, вр. чл. 273 ГПК Н. М. Н., ЕГН ********** да
заплати на Ж. С. М., ЕГМ ********** сумата от 300 лева – депозит за назначения на
ответника особен представител.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3, вр. чл. 273 ГПК, вр. чл. 38, ал. 1, т. 2 ЗАдв Н.
М. Н., ЕГН ********** да заплати на адвокат Е. Д. сумата от 500 лева - разноски за
безплатно оказана правна помощ в производството пред Софийски градски съд.
ОСЪЖДА Н. М. Н., ЕГН ********** да заплати по сметка на Софийски градски
съд сумата от 76,80 лева - държавна такса за въззивно обжалване.
ВРЪЩА делото на Софийски районен съд, 49-и състав, за преценка относно
необходимостта от провеждане на процедура по отстраняване на очевидна фактическа
грешка по реда на чл. 247 ГПК.
4
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5