№ 644
гр. Плевен , 12.05.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, І ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в закрито
заседание на дванадесети май, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Стефан А. Данчев
Членове:Татяна Г. Бетова
Светла Й. Димитрова Ковачева
като разгледа докладваното от Татяна Г. Бетова Въззивно частно гражданско
дело № 20214400500303 по описа за 2021 година
Производство по чл.577 от ГПК, вр.чл.32а и чл.32б от Пр.В.
Производството по делото е образувано на основание частна
жалба, подадена от заявителя С. С. Й. от гр.София, подадена чрез
пълномощникът адв.С.Г. П. от АК-Плевен, против Определение №
1/08.03.2021г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията на РС –
Червен бряг, с което е постановен отказ да се разпореди отбелязване на
едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, с вх.рег.
№ 329/08.03.2021г. на СВ-Червен бряг.
Жалбоподателката твърди, че отказът на съдията по вписванията е
неправилен и незаконосъобразен и моли да бъде отменен. Счита, че
неправилно съдията по вписванията изисква по-подробно описание на
имотите, до които се отнася договора за аренда, тъй като на вписване
подлежи самото прекратяване на договора за аренда, а не акта/заявлението/, с
което е поискано вписването, поради което счита, че е достатъчно ясно до кой
имот се отнася искането и препраща към представения договор за аренда
относно точното индивидуализиране на имота.Счита също, че предизвестието
за прекратяване на договора е достигнало до знанието на адресата, като е
връчено на адреса на управление на дружеството-арендатор, чрез негов
служител, а изводите в противен смисъл на съдията по вписванията са
незаконосъобразни. Изложени са доводи, че обстоятелства, които произтичат
1
от материалноправни въпроси не могат да бъдат обект на проверка в това
производство, поради което и съдията по вписванията постановявайки отказ
на това основание е излязъл извън компетенциите си.Представя
доказателства, че лицето, чрез което е връчено съобщението до арендатора е
негов служител. Моли съда да бъде отменено обжалваното определение и да
се постанови отбелязване на прекратяването на арендния договор.
Окръжният съд, като обсъди изложените в частната жалба
оплаквания, взе предвид доказателствата вложени в преписката, съобрази
изискванията на закона, намира за установено следното:
Частната жалба е допустима, но по същество неоснователна, по
следните съображения: С. С. Й. е подала заявление до СВ-гр.Червен бряг, за
отбелязване прекратяването на вписан договор за аренда на земеделска земя,
сключен между С.Й. и П.С.П. и вписан с вх. рег.№ 225/220, акт № 164, том 1,
дело № 174/2020г. В заявлението е посочено, че съгласно чл. 5 от договора,
той може да бъде прекратен от арендодателя едностранно с двумесечно
предизвестие до арендатора преди изтичане на съответната стопанска година
и такова предизвестие е било изпратено на адреса на дружеството и получено
от негов служител на 26.10.2020г.Договорът, чието прекратяване твърди, че е
настъпило, е сключен на 23. 01.2020г., за срок от 10години. Искането е да
бъде отбелязано в нарочните регистри настъпилото прекратяването на
договора, на основание чл.27, ал.2 от ЗАЗ, вр. чл.27, ал.1, т.4, вр. §1 от ДР на
ЗАЗ и чл.20а от ЗЗД.
Към заявлението са приложени: Договор за аренда на
земеделска земя, сключен на 23. 01.2020г.; Оригинал на предизвестие за
прекратяване на договора за аренда; Скица, издадена от СГКК-Червен бряг;
адвокатско пълномощно и разписка за внесена такса за
вписване/отбелязване.
За да постанови обжалваното определение съдията по
вписванията при СВ РС-Червен бряг, е приел, че липсва описание на имота,
до който се отнася договора за аренда, т.е заявлението не отговаря на
изискванията на чл.6, ал.1, б.“в“ от ПВ за съдържание на акта, подлежащ на
вписване.Второто основание за отказ е, че не е удостоверено по надлежен ред
връчването на волеизявлението на заявителката за прекратяване на договора
2
за аренда до другата страна по договора-не е ясно кой е връчил съобщението
на 26.10.2020г., чрез посоченото лице В.Г., служител ли е във фирмата и на
каква длъжност, както и дали е поел задължение да предаде документа на
управителя или на друго длъжностно лице.
Окръжният съд, в настоящия състав намира, че постановеният
отказ за вписване(отбелязване) е правилен и законосъобразен.Със
заявлението се иска от СВ да постанови отбелязване прекратяването на
договор за аренда, който е сключен за срок от 10години, с едностранно
предизвестие, отправено от арендодателя до арендатора на 26.10.2020г., на
основание чл.27, ал.2 от ЗАЗ, вр. чл.27, ал.1, т.4, вр. §1 от ДР на ЗАЗ и чл.20а
от ЗЗД.
Съгласно чл.2 от Правилника за вписвания (ПВ), вписване,
отбелязване и заличаване се допуска само за случаите, които са предвидени
изрично в законите. Такова изрично вписване на прекратяването на договора
за аренда в земеделието е предвиден в чл.27, ал.2 от ЗАЗ - прекратяването на
договора за аренда на земя се вписва в нотариалните книги и се регистрира в
съответната общинска служба по земеделие. Касае се за вписване не на акт по
чл.112 от ЗС и чл.4 от ПВ, а на обстоятелството прекратяване на арендния
договор. Безспорна и непротиворечива е практиката на ВКС, че на вписване
подлежи самото прекратяване на договора за аренда като настъпило
обстоятелство, поради наличието на някоя от хипотезите на чл.27, ал.1 от
ЗАЗ, а не подлежи на вписване самото основание или акта, в който същото е
отразено.
Заявителката твърди, че договорът е прекратен на основание
чл.27, ал.1, т.4, вр. §1 от ДР на ЗАЗ и чл.20а от ЗЗД, т.е на договорно
основание, с едностранно изявление под формата на предизвестие, за което се
установява, че е връчено на адреса на управление на „***“ООД в гр.Койнаре
и е получено на 26.10.2020г. от В.Г..От предизвестието не става ясно кой е
връчителят и дали Г. е поел задължение да предаде съобщението на адресата,
нито дали е негов служител. От представения с частната жалба трудов
договор № 003/17.02.2017г. се вижда, че дружеството – арендатор има
служител на име В.Б. Г. на длъжност „организатор дейности“. Действително,
съгласно т.6 от ТР№7/2012г. на ОСГТК, съдията по вписванията не е
оправомощен да проверява материално-правните предпоставки на акта, освен
3
ако това е изрично предвидено в закона. Но съдията по вписванията е длъжен
да извършва преценка дали едностранното волеизявление за прекратяване е
достигнало до адресата.В случая това не е станало нито с нотариална покана,
нито по предвидения в ГПК ред за връчване на книжа. Самото отбелязване
върху документа, че е получено от лицето В.Г., дори той да е служител на
дружеството-арендатор, не може да мотивира извода, че връчването е
редовно и е извършено по реда на чл.50, ал.3 от ГПК. При положение, че не се
касае за връчване от длъжностно лице – връчител чрез разписка, която да
удостоверява по надлежен ред, чрез подпис на връчител извършеното
връчване, и в чието съдържание да е посочено, че лицето, което я е
подписало, е било съгласно да я приеме със задължението, да предаде
съобщението на адресата, не може да се направи извода, че направеното по
този начин връчване е редовно и че едностранното волеизявление за
прекратяване е достигнало до адресата.
Освен това следва да се има предвид и следното: Прекратяването
на арендните договори, сключени по реда на ЗАЗ е уредено с императивни
правни норми в специалния закон, което изключва приложението на общите
норми на ЗЗД. Соченото от заявителката основание за прекратяване е
едностранно двумесечно предизвестие за прекратяване, предвидено в чл. 5,
ал.1 от договора. Подобно основание е предвидено в чл. 27, ал.1 т.4 от ЗАЗ –
прекратяване с едностранно предизвестие, но само в предвидените в този
закон случаи. За настоящия случай, обаче, в ЗАЗ липсва предвидена хипотеза
на прекратяване. Хипотези на чл.27, ал.1, т.4 от ЗАЗ са предвидените в ЗАЗ
възможности арендодателят по договор за аренда на държавни или общински
земи, сключен при условията на ал. 2, да може да го развали с писмено
предупреждение по реда на чл.87 от ЗЗД /чл.28, ал.3 от ЗАЗ/ и в чл.29, ал.1
от ЗАЗ - договорът за аренда, сключен без определен срок, да може да бъде
прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие,
отправено след изтичането на четвъртата година, като ако не е уговорено
друго, предизвестието е със срок две стопански години. В ЗАЗ не е
предвидена хипотеза, при която частен арендодател да може да прекрати с
предизвестие срочен аренден договор.Той може само при условията на чл.28,
ал.1 от ЗАЗ да развали договора поради забавяне на плащането на арендното
плащане за повече от три месеца. В случая такова разваляне/прекратяване не
4
се твърди да е било предприето и следователно заявеното прекратяване с
едностранно волеизявление не е постигнало целените правни последици по
прекратяване на договорното правоотношение.
При така изложеното, съдът намира, че постановеният отказ на
съдията по вписванията е правилен и следва да бъде потвърден. Изявлението
за прекратяване не е достигнало до насрещната страна по договора.
Оплакванията, изложени в частната жалба не обуславят основателност на
жалбата и поради това, че липсва прекратяване/разваляне на договора, поради
виновно неизпълнение от страна на арендатора, а прекратяване от страна на
арендодателя, с едностранно предизвестие на договор, сключен за срок от 10г.
не е предвидено в чл.27, ал.1, т.4 от ЗАЗ, вр.чл. 27, ал.2, което да е
нормативно основание за отбелязване на прекратяването на арендния
договор.
Водим от горното и на основание чл.278 от ГПК, вр. чл.577 от
ГПК и чл.32а и чл.32б от ПВ, окръжният съд
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 1/08.03.2021г. на съдия
по вписванията при СВ-Червен бряг, с което е постановен ОТКАЗ да се
разпореди вписване на едностранно прекратяване на Договор за аренда на
земеделска земя за селскостопанско производство, вписан с вх.рег.№ 225 от
24.01.2020г., акт 164, том 1, дело 17482020г. по описа на СВ-Червен бряг.
Определението подлежи на касационно обжалване с частна
касационна жалба пред ВКС на РБ в 1-седмичен срок от връчването му на
жалбоподателя.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5