№ 948
гр. София, 28.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Мария Райкинска
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно гражданско дело
№ 20221000500619 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение № 261537/23.11.2021 г. на СГС, VI-15 състав по т.д. № 1194/2020 г. е
признато за установено по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 179, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, че
ипотечното право на П. П. И. Д.Н. М. - И. и „Авалон Груп“ ЕООД върху недвижими
имоти на „Далсия България“ ЕООД, описани в т. 2 от нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека № 90, т. VI, рег. № 10479, д. 968/2012 г. на нотариус с рег. № 040,
което е учредено с договор от 17.10.2012 г., сключен с цитирания нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека № 90, т. VI, , рег. № 10479, д. 968/2012 г. на
нотариус с рег. № 040, вписан в СВ – София с рег. № 45606/17.10.2012 г., акт 195, т.
ХХ, не съществува.
Ответниците П. П. И., Д.Н. М. - И. и „Авалон Груп“ ЕООД са депозирали
въззивна жалба против първоинстанционното решение. На първо място се твърди, че
искът е недопустим, а постановеното по него решение – нищожно, тъй като имало
друго дело между същите страни с идентичен предмет, а именно гр.д. № 15967/2015 г.
на СГС, I-21 състав. Алтернативно се твърди, че това дело е преюдициално по
отношение на спора, разглеждан в настоящото производство, поради което последното
следва да бъде спряно до приключване на преюдициалното дело.
Жалбоподателите поддържат още, че СГС допуснал процесуални нарушения
при постановяване на решението си. Поддържат, че поискали, ако делото не бъде
спряно, да им бъде даден допълнителен срок за представяне на същите доказателства,
каквито били представени по преюдициалното дело. Съдът въобще не се произнесъл
по това искане. В същото време съдът мотивирал решението си с това, че ответниците
не са ангажирали доказателства, че констатациите в цитирания акт не са съответни на
действителното положение.
1
Жалбоподателите поддържат още, че съдът неправилно тълкувал и прилагал
материалния закон. Съдът неправилно тълкувал волята на страните, изразена в т. 3 и т.
5 от нотариалния акт за договорна ипотека. Пункт 1 и 2 от договорната ипотека
изрично препращали към договореното от страните в предварителния договор и
нотариалния акт за делба, като всички описани там задължения са обвързани с
договорените от страните условия за съставяне и подписване на Акт обр. 15. Съдът
въобще не обсъдил тези препратки. На следващо място се поддържа, че ипотеката
обезпечавала не само навременното, но и точното изпълнение на задълженията на
ищеца. Тя не обезпечавала цялостно или пълно неизпълнение от ищеца. Неправилен и
необоснован бил и изводът на съда относно валидността на съставянето на Акт обр. 15
и обвързващата му сила относно ответниците. Този акт бил подписан от лице без
представителна власт за ответниците, а те не били канени да го подпишат. Като не бил
съставен при изпълнение на законоустановената процедура актът бил недействителен.
Неоснователно било и твърдението на ищците, че едномесечният срок е започнал да
тече от датата на подписване на Протокола от 20.03.2015 г. Този 30 дневен срок за
заличаване на ипотеката, според т. 5.2.4 от Предварителния договор не бил започнал да
тече, тъй като не бил налице договорните условия за подписване на Акт обр. 15.
Ответниците имали право да откажат да подпишат акта поради неточно изпълнение,
наличие на дефекти и недостатъци до ефективното им отстраняване.
На следващо място се поддържа, че по делото не е доказано изпълнение на
задълженията на ищеца. Напротив, той допуснал редица неточности в изпълнението –
не е изпълнено точно задължението за изграждане магазини на „Авалон Груп“ ЕООД,
не е изпълнено точно задължението за изграждане апартаментите и гаражите на П.И. и
Д. И..
Ответниците не били редовно поканени за подписването на Акт обр. 15, а и те
имали право да откажат да го подпишат поради наличието на неточно изпълнение.
Жалбоподателите молят да бъде спряно настоящото производство до
приключване на гр.д. № 15967/2015 г. на СГС с влязло в сила решение, а евентуално
първоинстанционното решение да бъде обезсилено като нищожно и недопустимо
поради недопустимост на исковете, доколкото между същите страни е налице висящ
спор с идентичен предмет.
Ищецът „Далсия България“ ЕООД е депозирал отговор на въззивната жалба,
в която излага доводи за нейната неоснователност и за правилността на
първоинстанционното решение. Моли въззивната жалба да бъде оставена без
уважение.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно
правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да
се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва
служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби,
приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ВКС, ОСГТК).
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно.
По допустимостта настоящият съдебен състав намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 179, ал. 2 ЗЗД.
Искът е процесуално допустим. Твърденията на ищеца са, че обезпеченото с
договорна ипотека вземане е погасено чрез изпълнение, но въпреки това ответниците
отказват да заличат ипотеката, поради което има интерес да иска установяване
2
погасяване и на ипотечното право поради погасяване на обезпеченото вземане, за да
може въз основа на съдебното решение да заличи ипотеката.
Неоснователно е поддържаното от жалбоподателите твърдение, че искът е
недопустим, защото между страните е висящ идентичен спор по друго, по-рано
заведено дело. От представеното решение от 20.07.2017 г. по гр.д. № 15967/2015 г. на
СГС, ГО, 21 състав е видно, че делото е образувано по иск на „Далсия България“
ЕООД против тримата ответници в настоящото производство за заплащане на
неустойка по чл. 92 ЗЗД в размер на 54 000 евро на основание т. 3, пункт V от
Нотариален акт за делба и учредяване право на строеж срещу задължение за
строителство № 87, рег. № 10461, дело № 956 от 2012 г. на нотариус И. Н., за
неизпълнение задължението на ответниците за заличаване учредена върху описаните в
т. 2 пункт V договорна ипотека.
Видно от представеното решение от 29.01.2019 г. по в.гр.д. № 4885/2017 г. на
САС, решението на СГС е отменено и вместо това искът на Далсия България“ ЕООД е
изцяло уважен, като е уважен и насрещен иск на „Авалон Груп“ ЕООД против „Далсия
България“ ЕООД за заплащане на неустойка за забава при завършване на процесния
обект в размер на 20 335.59 евро за периода 30.09.2014 г. до 17.03.2015 г.
От посочените решения е видно, че предмет на гр.д. № 15967/2015 г. на СГС,
ГО, 21 състав са искове по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойки, който предмет е
напълно различен от предмета на иска по настоящото дело – отрицателен
установителен иск за несъществуване на ипотечно право. Обстоятелството, че вероятно
и по двете дела следва да бъде съобразено дали и кога е съставен Акт обр. 15 за един и
същи обект, не води до идентичност в предмета на двете дела. Ето защо не е налице
недопустимост на настоящото производство по смисъла на чл. 126 ГПК.
Не е налице и твърдяната преюдициалност между двете дела. Настоящият състав
се е произнесъл вече по този въпрос със свое определение от 31.03.2022 г., като е
оставил без уважение искането за спиране на настоящото производство, на основание
чл. 299, ал. 1, т. 4 ГПК, до приключване с влязъл в сила съдебен акт на гр.д. №
15967/2015 г. на СГС, ГО, 21 състав, като тук следва да бъдат повторени мотивите за
това, за пълнота.
Гр.д. № 15967/2015 г. на СГС не е преюдициално по отношение на настоящото,
тъй като с него няма да бъде разрешен със сила на пресъдено нещо въпрос, който е
правопораждащ, правоизменящ или правоустановяващ по отношение на право или
правоотношение, предмет на настоящото дело и което да има значение за правилността
на решението по това дело. Вярно е, че доколкото заличаването на ипотеката се твърди
да е уговорено да стане в 30 – дневен срок след подписване на Акт обр. 15, въпросът
дали е подписан такъв акт и това подписване валидно ли е направено ще бъде
разглеждан като относим и в двете съдебни производства. По отношение на този
въпрос обаче решенията няма да имат сила на пресъдено нещо.
Всичко изложено обосновава допустимост на иска, предмет на настоящото дело,
съответно, като постановено по допустим иск, първоинстанционното решение е
допустимо.
Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивните жалби
пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
Ищецът „Далсия България“ ЕООД твърди в исковата си молба, че на 17.10.2012
г. сключил с ответниците П. П. И., Д.Н. М. - И. и „Авалон Груп“ЕООД Нотариален акт
за делба и учредяване право на строеж срещу задължение за строителство № 87, т. VI,
рег. № 10461, дело № 965/2012 г. За обезпечаване задължението да завърши сградата
3
„до етапите и сроковете по Предварителен договор от 15.08.2012 г., определен въз
основа на т. 5.2.1. и т. 5.2.1.1 от Предварителния договор в размер на 260 000 евро“,
„Далсия България“ ЕООД учредило общо в полза на тримата учредители договорна
ипотека върху своето право на строеж за апартаменти № 9, №10, № 11 и № 12 в
сградата с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот
№ 90, т. VI, рег. № 10479, дело № 968/2012 г. С т. 5 от ипотечния акт ответниците се
задължили да заличат ипотеката в 30-дневен срок след подписване на акт образец 15 за
сградата.
Ищецът е поддържал, че до 29.09.2014 г. изпълнил сградата до степен,
позволяваща съставяне на Акт обр. 15 за установяване годността за приемане на
строежа. Въпреки, че били поканени, ответниците не се отзовали за подписване на Акт
обр. 15, поради което същият бил съставен по реда на чл. 170, ал. 2 ЗУТ. На 05.03.2015
г. бил изготвен доклад от независимия строителен надзор На 17.03.2015 г. било
издадено Разрешение за ползване на обекта.
Ищецът е твърдял, че подписването на Акт обр. 15 е единственото условие за
заличаване на ипотеката. На 10.09.2015 г. била връчена нотариална покана на
ответниците да заличат ипотеката. На 07.02.2020 г. била връчена втора такава
нотариална покана, но въпреки това и до подаване на исковата молба ипотеката не
била заличена.
Ищецът поддържа, че ипотеката обезпечавала компенсаторно вземане на
ответниците при пълно неизпълнение от страна на ищеца в размер на 260 000 евро, а
не за забава на това изпълнение, тъй като е уговорена глобална сума, не е в пряка
зависимост от периода на евентуалната забава. Обезщетението било определено
съобразно т. 5.2.1.1. от предварителния договор и се равнявало на пълната стойност на
СМР, които дружеството трябвало да вложи в обектите на възложителите между „груб
строеж“ и завършване с Акт обр. 15. Възложителите получили готовите си обекти и
ипотеката преустановила обезпечителната си функция. Страните отделно били
уговорили неустойка за забава в чл. 7.2. от предварителния договор. Поетото
задължение за заличаване на ипотеката в 30-дневен срок след Акт обр. 15 също
доказвало, че ипотеката обезпечава само пълното неизпълнение, но не и забавеното
завършване на сградата. Дори ипотеката да обезпечавала забавеното изпълнение,
възложителите били изпаднали в забава за приемане на строежа с Акт обр. 15, поради
което, съобр. чл. 25, изр. второ ЗЗД, следвало да се приеме, че строежът е завършен в
срок.
Сочи, че обезпеченото вземане се е погасило, поради което се е погасила и
ипотеката. В условия на евентуалност се твърди, че вземането в размер на 260 000
евро, което процесната ипотека обезпечава, е погасено по давност. То имало характер
на неустойка, поради което се погасявало с кратката тригодишна давност. Падежът на
задължението бил 30.09.2014 г., след която дата, съгл. т. 3 от нотариалния акт за
договорна ипотека възложителите имали право да съберат вземането си в размер на
260 000 евро чрез продажба на ипотекираните имоти.
Предвид изложеното ищецът е искал да бъде установено по отношение на
ответниците, че процесното ипотечно право е погасено поради изпълнение на
насрещното задължение на „Далсия България“ ЕООД за завършване на сградата,
удостоверено с акт обр. 15 и Разрешение за ползване, а евентуално, поради погасяване
на ипотечното вземане по т. 2 и т. 3 от Нотариалния акт за договорна ипотека по
давност. Искали са да се постанови заличаване на ипотеката.
Ответниците П. П. И., Д.Н. М. - И. и „Авалон Груп“ЕООД са депозирали
отговор на исковата молба, с който оспорват иска. На първо място поддържат, че
между страните все още е висящо друго дело с № 15967/2015 г. по описа на СГС, ГО,
4
21 състав, образувано по иск на „Далсия България“ ЕООД срещу ответниците за
заплащане на неустойка за забавено заличаване на ипотеката. С решение по това дело
исковете били отхвърлени. Във въззивното производство по гр.д. № 4885/2017 г. на
САС решението на СГС било отменено и искът – уважен. Същите не били влезли в
сила. Ответниците намират, че тъй като в посоченото производство следва да се
разгледа въпросът дали валидно е подписан Акт обр. 15, а този въпрос бил релевантен
и за настоящото производство, то двете производства били идентични и настоящото
производство било недопустимо.
По същество не оспорват, че между страните са подписани соченият от ищеца
Предварителен договор и Нотариален акт за договорна ипотека, но твърдят, че не е
възникнало задължението им за заличаване на ипотеката, тъй като не били настъпили
условията за издаване на Акт обр. 15, поради неточно изпълнение от страна на ищеца,
а страните уговорили право на ответниците да откажат да го подпишат в т. 3.4 вр. т.3.3
и т. 3.7 от Предварителния договор. Представеният Акт обр. 15 бил съставен не по
установения ред, тъй като ответниците въобще не били канени за неговото съставяне.
Оспорват твърдението на ищеца, че бил изпълнил строителството на сградата до
степен, позволяваща съставянето на Акт обр. 15. Не било изпълнено точно
задължението за изграждане на магазина, поето към „Авалон Груп“ ЕООД, нито за
изграждане гаражите и апартаментите по отношение на П.И. и Д. И. съобразно
архитектурния проект.
Ответниците оспорват и твърдението на ищеца, че обезпеченото с договорна
ипотека вземане в размер на 260 000 лева е компенсаторно и се дължи само при пълно
неизпълнение. Подписването на Акт 15 било обусловено от точното изпълнение от
страна на ищеца, а не просто от съставянето му. В противен случай правото по т. 3.4 от
Предварителния договор ответниците да откажат да подпишат Акт обр. 15 се
обезсмисляло. Съответно ипотеката обезпечавала не само навременното, но и точното
изпълнение. В никой от договорите между страните не била изразена воля ипотеката да
обезпечава цялостно или пълно неизпълнение от страна на ищеца. Противното
противоречало на правната логика – при пълното неизпълнение нямало да има обекти,
от които ответниците да се удовлетворят. Освен това се излагат доводи, че ищецът не е
спазил уговорената процедура за уведомяване за готовността за подписване на Акт обр.
15, посочена в т. 3.7 от Предварителния договор. Ответниците изобщо не били
поканени, като представените от ищеца покани не били достигнали до тях. П.И. бил
уведомен чрез електронно съобщение от 11.09.2014 г. за съставяне на Акт обр. 15 та
23.09.2014 г., респ. на 29.09.2014 г.
Оспорва основателността и на евентуалното искане с твърдения, че след като не
са настъпили условията за подписване на Акт обр. 15, то не се е погасило и
обезпеченото вземане.
Пред първата инстанция са събрани писмени доказателства.
Видно от предварителен договор за учредяване на строеж срещу задължение за
построяване на жилищна сграда от 15.08.2012 г. П. П. И., „Авалон Груп“ ЕООД,
представлявано от П.И. и Д.Н. М. - И., в качеството си на собственици-учредители от
една страна и „Далсия България“ ЕООД в качеството си на приобретател, са се
съгласили, че собствениците-учредители се задължават в сроковете и при условията на
договора да учредят на приобретателя – строител право на строеж за построяване на
жилищна сграда, подробно описана, с изключение на обектите, за които учредителите
са учредили право на строеж, учредено по-рано с посочен нотариален акт.
Собствениците –учредители са си запазили в собственост определени обекти от
сградата. Правото на строеж е следвало да бъде учредено до 10.10.2012 г. Срокът за
завършване на сградата, удостоверено със съставяне на Акт обр. 15 е не по-късно от
5
30.09.2014 г.(2.4.) В т.3 страните са уговорили, че учредителите имат право да
контролират качественото изпълнение на строителството и с писмени уведомления да
сочат на строителя констатираните недостатъци, като след отстраняването им това се
установява с протоколи. В т. 3.4. страните са уговорили, че ако не бъдат съставени
протоколи за отстранени недостатъци, собствениците-учредители имат право да
откажат подписване на Акт обр. 15.
В т. 5.2.1. страните са уговорили, че за обезпечение изпълнението на
задължението на строителя да завърши обекта и състави Протокол обр. 15 в срока по т.
2.4. от договора, строителят ще учреди ипотека върху всички недвижими имоти, които
се намират на 6 и 7 етажи на сградата.
Според т. 2.5. срокът за въвеждане на сградата е в експлоатация е 30.11.2014 г.,
като с това договорът се счита изпълнен от строителя.
В т. 5.2.1.1. са уговорили, че гаранцията може да бъде уредена и по друг начин:
след окончателно одобряване на проектно-сметната документация, да констатират с
протокол стойността на СМР, които следва да бъдат извършени след завършване на
фазата „Груб строеж“ Акт 14 и до завършване на обекта до фаза Акт 15 на сградата.
Съобразно получените стойности, на базата на 800 евро на квадратен метър, страните
могат със същия протокол да се договорят за конкретния брой и вид на имотите, за
които следва да бъде учредена договорната ипотека.
В т. 5.2.4 е уговорено, че собствениците-учредители се задължават да заличат
ипотеката по т. 5.2.1. в 30-дневен срок след подписване на Акт обр. 15. В случай, че
ипотеката не бъде заличена в посочения срок, собствениците-учредители дължат
обезщетение на строителя в размер на 300 евро на ден, но не повече от 54 000 евро.
Според т. 7.2. ако приобретателят-строител не изпълни задължението си за
изграждане на сградата до етапите и в сроковете по т. 2.4. и 2.5., то той дължи
неустойка в размер на 300 евро на ден, но не повече от 54 000 евро. При забава повече
от 6 месеца, собствениците имат право едностранно да развалят договора.
С Нотариален акт за делба и учредяване на право на строеж срещу задължение за
строителство № 87, т. VI, рег. № 10461, дело № 965 от 17.10.2012 г. собствениците са
учредили в полза на „Далсия България“ ЕООД уговореното с предварителния договор
право на строеж.
С Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот №
90, т. VI, рег. № 10479, дело № 968 от 17.10.2012 г. на нотариус И. Н. „Далсия
България“ ЕООД е учредило в полза на П. П. И., „Авалон Груп“ ЕООД,
представлявано от П.И. и Д.Н. М. - И. договорна ипотека върху собствено право на
строеж за постояване на недвижими имоти в жилищна сграда, която ще бъде изградена
в гр. ***, ул. „***“ № 51 – четири апартамента, подробно описани. Посочено е в т. 2, че
договорната ипотека обезпечава изпълнението на задължението по т. 1 от нотариалния
акт „Далсия България“ ЕООД да завърши обекта до етапите и в сроковете по т. 2.4 и
2.5 от Предварителния договор от 15.08.2012 г., определено въз основа на т. 5.2.1. и т.
5.2.1.1. от същия предварителен договор в размер на 260 000 евро.
В т. 3 от нотариалния акт е посочено, че при неизпълнение на задължението на
строителя „Далсия България“ ЕООД да завърши сградата, предмет на учреденото
право на строеж с нотариалния акт за делба и учредяване на право на строеж,
удостоверено със съставянето на акт обр. 15 до 30.09.2014 г., собствениците имат право
да съберат вземането си в размер на 260 000 евро по предвидения от закона ред, чрез
продажбата на ипотекираните недвижими имоти.
Представени са покани от „Далсия България“ ЕООД до ответниците за
подписване на Акт обр. 15 на 23.09.2014 г. с резервна дата на подписване 29.09.2014 г.,
6
като същите са изпратени по пощата на 09.09.2014 г., видно от представените
пощенски разписки, като всички те са върнати с отбелязване на пощенски служител, че
пратката е непотърсена.
Съставени са три констативни протоколи, съотв. от 23.09.2014 г., 20.09.2014 г. и
07.10.2014 г., подписани от проектант, строителя, подизпълнител, представител на
строителен надзор и технически ръководител, че на посочените дати собствениците –
възложители не са се явили за установяване състоянието и готовността за въвеждане в
екплоатация на процесната сграда.
Акт за установяване годността за приемане на строежа (обр. 15) е съставен на
28.11.2014 г., като за възложителите се е подписал Гл. архитект на СО, район Лозенец,
а Разрешение за ползване на обекта е издадено на 17.03.2015 г. Последното, както и
Акт обр. 15 са предадени на П.И. с Приемо-предавателен протокол от 20.03.2015 г.
„Далсия Бългаия“ ЕООД е връчвала на два пъти нотариални покани на П.И. и Д.
М. - И. – на 30.09.202015 г. и на 07.02.2020 г., с искане да заличат процесната ипотека.
Пред въззивната инстанция са приети писмени доказателства, представени от
ответниците.
С уведомление, изпратено по факс на 26.09.2014 г. в отговор на имейл
съобщение, съдържащо покана за подписване на Акт обр. 15 за сградата на ул. „***“ №
51, П.И., лично и като управител на „Авалон Груп“ ЕООД е посочил установени от
него некачествено изпълнени СМР по същата сграда. Такова уведомление до „Далсия
България“ ЕООД е връчено и чрез нотариална покана на 25.03.2015 г., като с него са
посочени и дължимите се обезщетения за забава в строителството. Втора подобна
покана е връчена на 18.11.2015 г.
На 16.09.2014 г. П.И. е изпратил до „Далсия България“ ЕООД и-мейл, в който ги
е уведомил, че не е в България и предлага подписването да стане на 06.10.2014 г. в
удобно за страните време.
На 29.09.2014 г. П.И. е изпратил друг и-мейл до „Далсия България“ ЕООД, в
който е посочил, че поради несъстоялата се комисия на посочените от дружеството
дати 23.09. и 29.09. и във връзка с приемането на акт 15 относно сградата на бул. „***“
51, ги кани да го уведомят за нова дата и час, когато ще бъде подписан посоченият акт.
Изразил е очакване неговите забележки относно степента на завършеност на обекта и
неговото качество, да бъдат взети предвид.
При така установеното от фактическа страна, настоящият състав намира
следното от правна страна:
Не е спорно между страните, че между тях е подписан Предварителен договор от
18.12.2012 г. и Нотариален акт за делба и учредяване на право на строеж срещу
задължение за строителство № 87, т. VI, рег. № 10461, дело № 965 от 17.10.2012 г., с
който жалбоподателите са учредили в полза на „Далсия България“ ЕООД уговореното
с предварителния договор право на строеж.
Не е спорно още, че с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху
недвижим имот № 90, т. VI, рег. № 10479, дело № 968 от 17.10.2012 г. на нотариус И.
Н. „Далсия България“ ЕООД е учредило в полза на П. П. И., „Авалон Груп“ ЕООД,
представлявано от П.И. и Д.Н. М. - И. договорна ипотека върху собствено право на
строеж за построяване на недвижими имоти в жилищна сграда, която ще бъде
изградена в гр. ***, ул. „***“ № 51 – четири апартамента, подробно описани.
Спорно е между страните на първо място, какво обезпечава посочената ипотека.
Настоящият съдебен състав споделя виждането на първоинстанционният съд, че
с договорната ипотека е обезпечено непаричното престационно задължение на
7
строителя „Далсия България“ ЕООД да завърши обекта до етапите и в сроковете по т.
2.4 и 2.5 от Предварителния договор от 15.08.2012 г., определено въз основа на т.
5.2.1. и т. 5.2.1.1. от същия предварителен договор, като това следва както от
редакцията на т. 2 от нотариалния акт за договорна ипотека, така и от т. 5.2.1. от
Предварителния договор от 18.12.2012 г., където е поето задължение от строителя да
обезпечи изпълнението на задължението си да завърши обекта и състави Протокол обр.
15 в срока по т. 2.4. от договора, чрез учредяване на ипотека върху всички недвижими
имоти, които се намират на 6 и 7 етажи на сградата.
В ипотечния акт обезпеченото задължение е разширено – да се обезпечи и
изграждането на сградата до етап Акт 16, който етап е залегнал в т. 2.5 от
Предварителния договор. Обстоятелството обаче, че страните са уговорили както в т.
5.2.4. от Предварителния договор, така и в т. 5 от Нотариалния акт за договорна
ипотека, че жалбоподателите са задължени да заличат договорната ипотека в 30-дневен
срок от подписване на Акт обр. 15 говори, че волята на страните всъщност е била да
обезпечат изпълнението на сградата до етап Акт обр. 15. Срокът за достигане на етап
Акт 16 е до 30.11.2014 г., който срок би бил достигнат 30 дни след заличаване на
ипотеката, което води до извод, че достигането на строителството до този етап не е
имало воля да бъде обезпечено от ипотеката.
Посочено е, че се обезпечава задължението за завършване на сградата „до
етапите и в сроковете“, което включва не само завършването на сградата до съответния
етап, но и навременното завършване в уговорения срок. В същото време обаче
страните са уговорили, че ипотеката следва да бъде заличена в 30-дневен срок от
подписване на Акт обр. 15, без да уточняват, че става дума само за случая на неговото
навременно подписване в уговорения срок до 30.09.2014 г. Следователно, волята на
страните е била да бъде обезпечено с ипотеката само пълното изпълнение на строителя
да завърши сградата с Акт обр. 15, без значение дали това изпълнение е забавено или
не.
С процесната ипотека не се обезпечава определено парично вземане, макар в т. 2
от нея да е посочено, че изпълнението е на стойност 260 000 евро. В нито един от
подписаните между страните документи не е предвидено при какви условия и по какъв
начин възниква определено задължение на „Далсия България“ ЕООД в размер на
260 000 евро. В т. 2 от договорната ипотека при посочване на тази сума се препраща
към т. 5.2.1 и 5.2.1.1. от Предварителния договор. В последната точка е предвидено, че
гаранцията за изпълнение, давана от строителя, може да бъде ограничена до оценката
на СМР след фаза „Груб строеж“ до Акт обр. 15, на база 800 евро на кв.м., след което
да бъдат уговорени конкретни имоти, върху които да бъде учредена ипотеката, а не
върху всички имоти на ет. 6 и 7, предвидени в т. 5.2.1. от Предварителния договор. При
логическо тълкуване на посочените норми следва, че по посочения ред е определена
сумата 260 000 евро, до която строителят отговаря с ипотекирания имот за вземания на
жалбоподателите, произтичащи от неизпълнението на строителя. Това е всъщност
сумата, за която се учредява ипотеката, която има предвид и нормата на чл. 167, ал. 2
ЗЗД. Посочените 260 000 евро са формирани като стойност на определени имоти в
сградата, до чийто размер ипотеката ще обезпечава непарично вземане на
жалбоподателите и по-точно тяхно парично вземане, произтичащо от непогасяването
на това непарично вземане чрез изпълнение. Защото сумата, за която се учредява
ипотеката е тази сума, до която ипотекарният длъжник отговаря за пълно или неточно
неизпълнение на свое непарично задължение, каквото се обезпечава в случая, за
парично вземане на ипотекарния кредитор, възникнало от това неизпълнение. Това
парично вземане (обезщетение, неустойка) може да бъде събрано чрез насочване
изпълнението върху ипотекирания имот, до размер на сумата, за която е учредена
ипотеката. Посочването на тази сума, както е сторено в случая, уведомява други
8
евентуални кредитори на длъжника, на каква част от стойността на ипотекирания имот
могат да разчитат като се приспадне ипотечната сума по вписаната ипотека.
В случая е обезпечено задължението на „Далсия България“ ЕООД да завърши
процесната сграда до етап акт обр. 15. Такъв е подписан на 28.11.2014 г.
Неоснователно е оплакването на жалбоподателите, че този Акт обр. 15 е
недействителен, защото не е подписан по уговорения от страните ред и е подписан без
същите да са били поканени да го подпишат, като подписалото го от тяхно име лице не
било упълномощено.
Вярно е, че от събраните писмени доказателства не се установява редовно
връчване на покани до тримата жалбоподатели да се явят за подписване на Акт обр. 15
– поканите до тях са изпратени по пощата, като са върнати поради това, че същите са
„непотърсени“. Очевидно поканите не са достигнали до адресатите си, а и липсва
уговорена между страните фикция за връчване на поканите, ако същите не бъдат
потърсени. От представените пред въззивната инстанция доказателства – уведомления,
обаче се установява, че П.И. е бил поканен за подписването на Акт обр. 15 на
11.09.2014 г., което обстоятелство той сам признава в тези изходящи от него
уведомления. Същият е и управител и едноличен собственик на дружеството „Авалон
Груп“ ЕООД, както и съпруг на Д. М. - И.. Следователно, следва да се приеме, че и
тримата жалбоподатели са били уведомени за двете дати на подписване 23.09. и
29.09.2014 г., но не са се явили, което е удостоверено с констативни протоколи.
Съгласно чл. 170, ал. 2 ЗУТ, ако представител на поканената страна не се яви до
24 часа след определения в поканата срок, страната се замества от органа, издал
разрешението за строеж, или от упълномощено от него длъжностно лице. Именно по
този законоустановен ред е подписан Акт обр. 15 в случая и твърденията на
жалбоподателите за неговата недействителност са неоснователни.
Дори да се вземе предвид обстоятелството, че в Предварителния договор от
18.12.2012 г. страните са уговорили, че строителят следва да покани възложителите за
подписване на Акт обр. 15 20 дни по-рано (т. 3.7), а в случая поканата е получена по-
малко от 20 дни преди насрочените дати за подписване, то това отново не прави Акт
обр. 15 недействителен.
Неоснователно е и оплакването, че първоинстанционният съд не съобразил
уговорените между страните по Предварителния договор ред за подписване на Акт
обр. 15. Действително, първоинстанционният съд не е обсъждал този ред, но това
обстоятелство не води до различни изводи. В т.3.3 и т.3.4. от Предварителния договор
страните са уговорили ред за уведомяване на строителя за констатирани от
възложителите недостатъци и такъв за тяхното отстраняване. Уговорено е още, че
собствениците имат право да откажат да подпишат Акт обр. 15 до ефективното
отстраняване на недостатъците. Настоящият съдебен състав обаче намира тази
уговорка за нищожна, поради противоречието й с императивни правни норми. На
първо място тя противоречи на нормата на чл. 170, ал. 2 ЗУТ, която постановява, че
при отказ и неявяване на възложителя да подпише Акт обр. 15, същият да бъде
подписван от негово име от лицето, издало разрешението за строеж.
На следващо място, уговорката противоречи и на нормата на чл. 264, ал. 1 ЗЗД,
според която поръчващият е длъжен да приеме извършената съобразно договореното
работа. В строителството Акт обр. 15 представлява именно протокол, с който
строителят предава на възложителя строежа и строителната документация (чл. 7, ал. 3,
т. 15 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на
строителството). Приемането на извършената работа е както право, така и задължение
на възложителя. Той не може да откаже да приеме работата, ако тя, макар и с
недостатъци, е годна за предназначението си било то предвид естеството на
9
изработеното, или предвид уговорките между страните. Възложителят има само право
да направи забележките си по качеството и обема на извършената работа и за него се
поражда потестативното право да избере една от алтернативно предвидените в чл. 265,
ал. 1 ЗЗД възможности. Освен в хипотезата на чл. 265, ал.2 ЗЗД, поръчващият не може
да откаже да приеме предложеното му изпълнение, дори и изработеното да се
отклонява от поръчката или да е с недостатъци. При наличие на изпълнение, което е с
недостатъци, възраженията на възложителя за неправилно, неточно изпълнение на
работата, следва да бъдат отразени в акта. Той може да откаже да подпише Акта само,
ако изработеното се отклонява съществено от поръчката или са налице толкова
съществени недостатъци, че изработеното не може да служи за обикновеното или
договореното предназначение. Доказателства за последното липсват. Напротив, от
обстоятелството, че сградата е получила Разрешение за ползване на 17.03.2015 г. се
установява, че същата е годна да изпълни предназначението си.
Следователно, дори да приемем, че Акт обр. 15 е подписан на 28.11.2014 г. без
възложителите да са били редовно поканени за това, подписването му по реда на чл.
170, ал. 2 ЗУТ не го прави недействителен, а единствената последица би била тази, че
правата на жалбоподателите за възражения по качеството и обема на строителството не
биха били погасени, което обстоятелство е ирелевантно за настоящия спор, доколкото
ипотеката не е учредена за обезпечаване качественото изпълнение на процесната
сграда.
След като има подписан Акт обр. 15 от 28.11.2014 г. и същият удостоверява
изпълнение на задължението на строителя да завърши сградата, то обезпеченото
непарично вземане на жалбоподателите да искат завършване на сградата до етап Акт
обр. 15 се е погасило и задължението им да заличат ипотеката е станало изискуемо 30
дни след това. Погасяването на обезпеченото вземане има като последица погасяване
на ипотечното право. Искът е поради това основателен и следва да бъде уважен.
Следва да бъде посочено за пълнота, че дори да се приеме, че ипотеката
обезпечава и точното във времево отношение изпълнение на задължението на „Далсия
България“ ЕООД да изгради сградата, удостоверено с Акт 15 до 30.09.2014 г., то
вземането на жалбоподателите за неустойка за забава, уговорено в чл. 7.2 от
Предварителния договор за периода 30.09.2014 г. – 07.03.2015 г. е изцяло погасено,
като събрано по изпълнително дело № 20198480400401 по описа на ЧСИ Р. А.,
образувано въз основа на изпълнителен лист, издаден по в.гр.д. № 4885/2017 г. на САС,
2 състав, което се установява от представеното пред първата инстанция удостоверение
на ЧСИ (представено с исковата молба). Ето защо, поради погасяване и на това
обезпечено вземане, ипотечното право е погасено.
Поради достигане до краен извод от въззивната инстанция идентичен с този на
СГС, първоинстанционото решение е правилно в обжалваната част и следва да бъде
потвърдено.
По разноските: При този изход от спора право на разноски пред въззивната
инстанция има въззиваемия. Такива са доказани в размер на 11 700.32 лева -
адвокатско възнаграждение, които му се дължат изцяло от жалбоподателите.
Неоснователно е направеното възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК за прекомерност на
адвокатското възнаграждение, тъй като същото е равно на минималния размер по
Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения. При цена на
иска, равна на левовата равностойност на 260 000 евро (обезпечената сума по
процесната ипотека), минималното адвокатско възнаграждение е точно 11 700.32 лева.
Воден от изложеното, Апелативен съд – София
10
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 261537/23.11.2021 г. на СГС, VI-15 състав по т.д.
№ 1194/2020 г.
ОСЪЖДА П. П. И., ЕГН **********, Д.Н. М. - И., ЕГН ********** и „Авалон
Груп“ ЕООД , ********* да заплатят на „Далсия България“ ЕООД, ЕИК
*********, сумата 11 700.32 лева – адвокатско възнаграждение пред САС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването
му на страните, при условията на чл. 280, ал. 1 и 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11