№ 2958
гр. Варна, 01.08.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ, в закрито заседание на първи
август през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Геновева Илиева
като разгледа докладваното от Геновева Илиева Гражданско дело №
20233100100121 по описа за 2023 година
Съдът на основание чл.140, ал.3 ГПК съобщава на страните следния ПРОЕКТ ЗА
ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:
Производството по делото е образувано по предявени от Ц. С. срещу Р. К. и Е. К.,
обективно кумулативно и евентуално съединени искове, както следва:
1./ иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения
на 05.02.2022г. предварителен договор, по силата на който Р. К. и Е. К., са поели
задължение да прехвърлят на Ц. С. собствения си недвижим имот, придобит с договор за
покупко – продажба от 15.11.2010г., за който е съставен НА № 123, том II, рег. № 8200, дело
№ 280/2010г. в режим на съпружеска имуществена общност, а именно: обект № 2, находящ
се в гр. Варна, ул.“**********, предназначен за офис с идентификатор № 10135.**********
по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 40/14.07.2006г. на Изпълнителния директор на
АГКК, намиращ се на третия етаж на сграда, изградена в поземлен имот с идентификатор №
*********.571 по КККР, със застроена площ от 67, 76 кв.м., състоящ се от два кабинета, стая
за почивка, входно антре, коридор, баня с тоалет и два балкона, при граници: на същия етаж:
№ № *********.571.1.6, под обекта: № *********.5******** и над обекта: №
*********.571.1.9, ведно с избено помещение № 6 с площ от 2, 70 кв.м. и 8, 2882 % идеални
части от общите части на сградата и върху правото на строеж върху описаното дворно място
за сумата от 55 000 евро;
2./ иск с правно осн. чл. 92 ЗЗД за заплащане в условията на солидарност на сумата
от 16 000 евро, претендирана като компенсаторна неустойка, предвидена в чл. 13 от
предварителния договор от 05.02.2022г., поради виновно неизпълнение на задължението на
обещателите да прехвърлят собствеността върху обекта с променено предназначение от
„офис“ в „жилище“ повече от 1 година след сключването му, уговорена в размер на
платената първа вноска в двоен размер;
3./ в условие на евентуалност, при отхвърляне на иска за заплащане на неустойка,
1
иск по чл. 92 ЗЗД за заплащане в условията на солидарност на сумата от 5 500 евро,
претендирана като компенсаторна неустойка, предвидена в чл. 13 от предварителния
договор от 05.02.2022г., поради виновно неизпълнение на задължението за изповядване на
окончателната сделка след двукратно отправени покани, поето в чл. 12 от него, евентуално,
поради нарушение на задължението, поето в чл. 9 от договора, изразяващо се предлагане на
имота на други купувачи, с които действия са възпрепятствали купувача да упражни правото
си на собственост в пълен обем;
Претендират се и сторените по делото съдебно – деловодни разноски.
Ищецът Ц. С. поддържа, че на 05.02.2022г. страните по делото са сключили
предварителен договор, по силата на който Р. К. и Е. К. са поели задължение да прехвърлят
собствеността върху обекта в изискуемата от закона форма на нотариален акт с променено
предназначение от „офис“ в „жилище“, съгласно § 5, т. 41 ДР на ЗУТ, в двуседмичен срок от
издаване на съответния официален документ, удостоверяващ тази промяна, при цена за
недвижимия имот в размер на 55 000 евро, платима, както следва: 1./ първа вноска в размер
на 8 000 евро в деня на сключването му; 2./ втора вноска от 47 000 евро след подписване на
нотариалния акт и преди заверяването му от нотариуса и вписването му в СВ – Варна.
С предварителния договор е уговорено още, че продавачите ще прехвърлят на купувача
и собствеността върху находящите се в обекта движими вещи за сумата от 25 000 евро,
платима след подписване на нотариалния акт и преди заверяването му от нотариуса и
вписването му в СВ – Варна;
В изпълнение на поетите задължения, купувачът е заплатил на обещателите сумата от
8 000 евро, получавайки уверение, че промяната в предназначението на обекта в „жилище“,
е бързо осъществила процедура, за което е ангажиран специалист.
Владението върху имота е предадено от продавачите на купувачи в деня на
сключване на предварителния договор, от който момент в обекта живее сина на Ц. С. Ал.С,
снабден с нотариално заверено пълномощно, позволяващо му да представлява своята майка
при сключване на окончателната сделка.
На 15.08.2022г., Р. К. уведомила пълномощникът на купувача, че предназначените на
обекта не е променено, но тя желае изповядване на сделката без да е изпълнено условието,
предвидено в договора.
На 18.10.2022г. под угрозата да бъде „изселен“, г-н Станчев е превел по банкова
сметка на продавачите сумата от 23 000 евро в разрез с постигнатите договорки, а на
03.10.2022г., е отправил предложение към тях да платят остатъка от цялата продажна цена
при условие, че те прехвърлят ¾ идеални части от собствеността върху имота, което би
позволило на ищеца да изготви сам документацията и да финализира процедурата по
промяна в предназначението му. Предложението не е прието от продавачите.
На 15.12.2022г. продавачите уведомили пълномощника на купувача, че промяната в
предназначението на обекта, е отказана от Главния архитект на Община Варна по
2
съображения, че това би нарушило предвижданията на ПУП – ПРЗ и РУП на поземления
имот.
Твърди се, че единствената причина за отказа за промяна на предназначението на
обекта е забавяне подаването на изискуемите документи от страна на обещателите, през
което време, повече от половината собственици на обекти вече са успели да извършват
промяната и при промяна начина на ползването на имота, предмет на договора, би се
стигнало до надвишаване със 62 % от площта на сградата, което е недопустимо.
Въпреки отказа на компетентните власти, ищецът твърди, че е готов да придобие
собствеността върху офис № 2, отказвайки се от уговореното в негова полза условие и
явявайки се изправна по правоотношението страна, настоява предявения от него
конститутивен иск, да бъде уважен.
Искът за заплащане на неустойка почива на твърдения, че в продължение на повече
от една година от сключване на предварителния договор, купувачите не са изпълнили
поетото от тях задължение да променят начина на ползване на обекта, поради което дължат
в условията на солидарност неустойка, равна на двойния размер на платената първа вноска
или общо 16 000 евро, съгласно чл. 13.
В условие на евентуалност, при отхвърляне на претенцията за неустойка, се настоява
за осъждане на ответниците в условия на солидарност да заплатят сумата от 5 500 евро,
представляваща 10 % от продажната цена на имота, поради виновно неизпълнение на
задължението за изповядване на окончателната сделка след двукратно отправени покани,
поето в чл. 12 от него, а именно в срока, посочен в покана от 03.11.2022г. и на 16.01.2023г.,
неявяването на които е удостоверено в нарочно съставен протокол на нотариус Диана
Бейлерян. С последната покана, купувачът е поискал да се сключи окончателната сделка при
заплащане на остатъка от цената след приспадане на дължимата неустойка от 16 000 евро.
Евентуално, се поддържа неизпълнение на задължение, поето с чл. 9 от договора,
забраняващо на обещателите до окончателното изповядване на сделката пред нотариуса да
не предприемат каквито и да е други действия, които биха възпрепятствали купувача да
упражнява правото си на собственост в пълен обем.
В случая, продавачите са водили преговори за продажбата на имота с други лица на
по-висока цена, поради което дължат неустойка в размер на 10 % от продажната цена на
имота.
В срока по чл. 131 ГПК, ответниците Р. К. и Е. К., са депозирали писмен отговор, в
който признават следните релевантни за делото факти: 1./ сключването на предварителен
договор на 05.02.2022г.; 2./ предаване на владението върху обекта на купувача; 3./
получаване на сумата от 7 983, 16 евро, от която на 07.02.2022г. 3 901, 53 евро и 4 081, 63
евро; 4./ сумата от 23 000 евро на 20.10.2022г., от които 25 000 евро за движимите вещи и
5 983, 16 евро, остатък от продажната цена на офиса; 4./ получаването на двете покани; 5./
неявяването им на 16.01.2023г. в кантората на нотариус Д.Б;
3
Твърди се, че ответниците не дължат неустойка в размер на 16 000 евро, тъй като
срокът за промяна на предназначението на обекта, е една година, считано от деня на
сключване на предварителния договор или до 05.02.2023г. Доколкото този срок не е изтекъл
към 16.01.2023г., то основание за сключване на окончателната сделка в посочения ден, не е
налице.
Оспорва се и дължимостта на неустойка в размер на 16 000 евро, тъй като не е налице
забава от страна на продавачите по повод поетото задължение. Настъпилите изменения в
ЗУТ са били пречка за промяна ползването на обекта, като към месец декември 2022г., нито
едно от ателиетата в сградата не е с променено предназначение. Още на 24.11.2021г. е
поискана промяна на ПУП от всички съседи, поради което основание за дължимост на
претендираната неустойка, не е налице.
Считат, че не са нарушили поетите с чл. 9 и чл. 12 от договора задължения, защото са
предали владението върху обекта, обезпечили са безпрепятственото му ползване от Ал.С и
са предприели своевременно действия по промяна в предназначението на офиса, но такава е
отказана по обективни причини.
В условие на евентуалност, при доказване основанието на претенциите по чл. 92 ЗЗД,
е релевирано възражение за нищожност на уговорените неустойки, поради противоречие с
добрите нрави, тъй като са уговорени извън присъщите им обезпечителна, обезщетителна и
санкционираща функция.
Ако съдът приеме, че клаузите са действителни, то следва размерите им да бъдат
намалени, тъй като са прекомерни в сравнение с претърпените от ищеца вреди.
Въз основа на така изложеното се настоява за отхвърляне на исковете по чл. 92 ЗЗД.
Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на
ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните
предпоставки: че е налице валиден предварителен договор по см. на чл.19, ал.1 и 2 ЗЗД, че
предмет на същия е прехвърляне собствеността върху офис, обстоятелството, че се явява
изправна страна по договора – т.е изпълнил е или е готов да изпълни едновременно с
престацията на насрещната страна своите задължения, твърденията си, че е платил сумата от
8 000 евро, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице
предпоставките за прехвърляне правото на собственост върху недвижимия имот по
нотариален ред, включително, че имотът е собственост на отчуждителите.
Ответниците от своя страна са длъжни да установят своите възражения, от които
черпят изгодни за себе си последици, а в случай, че ищецът установи посочените по-горе
обстоятелства, да докажат, че се явяват изправни по договора страни, вкл. и твърденията си,
че са получили 7 983, 16 евро, от която на 07.02.2022г. 3 901, 53 евро и 4 081, 63 евро;
4
УКАЗВА на ответниците в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение да посочат конкретната причина, според тях, която е довела до отказ за
поисканата промяна в предназначението на обекта.
УКАЗВА на ответниците в същия срок да посочат размера на сумата, която считат,
че са получили като продажна цена за обекта, предвид противоречието в отговора /платена
сума от 23 000 евро на 20.10.2022г., от които 25 000 евро за движимите вещи и 5 983, 16
евро, остатък от продажната цена на офиса, чиито сбор е 30 983, 16 евро, а не 23 000 евро/.
УКАЗВА на ищеца, на осн. чл. 146, ал. 1, т. 5 ГПК, че не сочи доказателства за
твърденията си, че е заплатил първа вноска по предварителния договор в размер на 8 000
евро.
Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на
ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните
предпоставки по иска по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 16 000 евро:
поето от обещателите задължение за прехвърляне собствеността върху имота с променено
предназначение, което не е изпълнено повече от една година от сключване на окончателния
договор, постановеният отказ, че единствената причина за отказа за промяна на
предназначението на обекта е забавяне подаването на изискуемите документи от страна на
обещателите, през което време, повече от половината собственици на обекти вече са успели
да извършват промяната и при промяна начина на ползването на имота, предмет на
договора, би се стигнало до надвишаване със 62 % от площта на сградата, което е
недопустимо, валидна клауза за неустойка и размерът й.
Ответниците от своя страна са длъжни да установят своите възражения, а именно,
ако ищецът установи посочените по-горе последици, да докажат, че се явяват изправни по
договора страни, които са предприели промяна в предназначението на обекта, възраженията
си за нищожност на клаузите за неустойка поради накърняване на добрите нрави,
евентуално възражението по чл. 92, ал. 2 ЗЗД, чиито размер е прекомерно голям в сравнение
с претърпените вреди, в това число установяване на претърпените вреди към момента на
неизпълнението на поетото задължение от страна на купувача, както и несъответствието на
неустойката с вредите.
УКАЗВА на ответниците в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение да наведат твърдения какви вреди считат, че ищецът е претърпял към момента
на неизпълнението на поетото задължение и твърдения за несъответствието на неустойката
с вредите.
5
УКАЗВА на ищеца, на осн. чл. 146, ал. 2, т. 5 ГПК, че не сочи доказателства за
твърденията си, че единствената причина за отказа за промяна на предназначението на
обекта е забавяне подаването на изискуемите документи от страна на обещателите, през
което време, повече от половината собственици на обекти вече са успели да извършват
промяната и при промяна начина на ползването на имота, предмет на договора, би се
стигнало до надвишаване със 62 % от площта на сградата, което е недопустимо.
Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на
ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните
предпоставки по иска по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 5 500 евро: поето
от обещателите задължение в чл. 9 от договора до окончателното изповядване на сделката
пред нотариуса да не предприемат каквито и да е други действия, които биха
възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем,
предприемане на такива действия, изразяващи се във водене на преговори за сключване на
сделки за същия обект на по-висока цена и предлагането му на други лица за продажба,
валидна клауза за неустойка и размерът й.
Ответниците от своя страна са длъжни да установят своите възражения, а именно,
ако ищецът установи посочените по-горе последици, да докажат, че се явяват изправни по
договора страни, които са предприели промяна в предназначението на обекта, възраженията
си за нищожност на клаузите за неустойка поради накърняване на добрите нрави,
евентуално възражението по чл. 92, ал. 2 ЗЗД, чиито размер е прекомерно голям в сравнение
с претърпените вреди, в това число установяване на претърпените вреди към момента на
неизпълнението на поетото задължение от страна на купувача, както и несъответствието на
неустойката с вредите.
УКАЗВА на ответниците в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение да наведат твърдения какви вреди считат, че ищецът е претърпял към момента
на неизпълнението на поетото задължение и твърдения за несъответствието на неустойката
с вредите.
Съдът приема, че ангажираните от ищеца със сезиращата го искова молба и
ответника с отговора по чл. 131 ГПК писмени документи, се явяват относими към
установяване на обстоятелства, включени в предмета на доказване по предявения иск,
поради което следва да бъде допуснато събирането им като доказателства по делото.
Искането на ищеца за допускане до разпит на двама свидетели при режим на водене
относно условията и начина на поемане на ангажимент за промяна в предназначението на
6
обекта от страна на ответниците, следва да бъде отхвърлено, тъй като поемането на това
задължение е безспорно между страните и е уговорено писмено, поради което събирането на
доказателства, не е необходимо.
Искането на ответниците за допускане до разпит на трима свидетели при режим на
водене за установяване „кога и как е подписан предварителния договор, какви са
уговорките, обзавеждането какви са предприетите действия от наша страна за промяна на
предназначението“ по изложените по-горе съображения следва да се отхвърлят, тъй като не
е необходимо за част от тях, а за друга – предприетите действия за промяна в
предназначението, недопустими, подлежащи на доказване с писмени доказателства.
Искането за изискване от Община Варна на преписката по промяна на
предназначението на обект № 2, находящ се в гр. Варна, ул.“**********, предназначен за
офис с идентификатор № 10135.********** по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 –
40/14.07.2006г. на Изпълнителния директор на АГКК, намиращ се на третия етаж на сграда,
изградена в поземлен имот с идентификатор № *********.571 по КККР или промяна на
ПУП, касаещо сградата за периода от 01.11.2021г. до деня на отговора, вкл. всички
документи и произнасяне на компетентните органи, е допустимо и относимо и следва да
бъде уважено, на осн. чл. 192 ГПК.
По горните съображения, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито съдебно заседание
на 13.10.2023г. от 09.00 ч., за която дата и час да се призоват страните.
ДОПУСКА събирането като доказателства по делото на представените с исковата
молба и отговора на исковата молба писмени документи.
ПРИКАНВА СТРАНИТЕ към постигане на споразумение.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Ц. С. за допускане до разпит на двама
свидетели при режим на водене относно условията и начина на поемане на ангажимент за
промяна в предназначението на обекта от страна на ответниците.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответниците за допускане до разпит на
трима свидетели при режим на водене за установяване „кога и как е подписан
предварителния договор, какви са уговорките, обзавеждането какви са предприетите
действия от наша страна за промяна на предназначението.“
ЗАДЪЛЖАВА трето неучастващо в делото лице Община Варна да представи в
7
десетдневен срок от получаване на настоящото определение преписката по промяна на
предназначението на обект № 2, находящ се в гр. Варна, ул.“**********, предназначен за
офис с идентификатор № 10135.********** по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 –
40/14.07.2006г. на Изпълнителния директор на АГКК, намиращ се на третия етаж на сграда,
изградена в поземлен имот с идентификатор № *********.571 по КККР или промяна на
ПУП, касаещо сградата за периода от 01.11.2021г. до деня на отговора, вкл. всички
документи и произнасяне на компетентните органи, на осн. чл. 192 ГПК.
УКАЗВА на трето неучастващо в делото лице Община Варна, че ако не основателно
не представи исканите документи, освен отговорността по чл. 87 ГПК, носи отговорност и
пред страната за причинените й вреди.
ДА СЕ ВРЪЧАТ на страните с Приложение №1 към чл.2, т.1 от Наредба
№7/22.02.2008г. на МП за утвърждаване на образци и книжа, свързани с връчването по ГПК
преписи от настоящото определение, а на ищцата и препис от отговора на ответницата.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
8