РЕШЕНИЕ
№ ……………../08.12.2021 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД
- ВАРНА, Гражданско отделение, 50 с-в, в открито заседание,
проведено на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година, в
състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ТАНЯ КУНЕВА
при участие на секретаря Мариана Маркова,
като разгледа докладваното от съдията
гр. д. № 6836 по описа за 2020 г. по описа на ВРС,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба на Е.С.П., ЕГН **********, и С.В.П., ЕГН **********,
срещу Д.Т.С. с ЕГН ********** и **“, ЕИК
**, представлявано от **Т., с която са предявени обективно
кумулативно и евентуално съединени искове, с които се претендира РАЗВАЛЯНЕ на Договор, с нотариална заверка на подписите с per. №*/21.02.2012г. на нотариус **вписана в НК
под №334, вписан в служба вписвания с вх. Рег.№**/23.02.2012г., сключен между **Т.
с ЕГН ********** и Д.Т.С. с ЕГН **********, за аренда на земеделски земи: ПИ,
находящ се в с. ***, поради забавяне плащането на арендното плащане за
повече от три месеца, на основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от ЗАЗ, а в условията на евентуалност поради неполагане на дължимата грижа на
добър стопанин по отношение на отдадените под аренда обекти, на основание чл.9, ал.5 във вр. с ал.1 от ЗАЗ,
както и за ОСЪЖДАНЕ, на основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ, **“,
ЕИК **, представлявано от **Т., ДА ВЪРНЕ
на Е.С.П., ЕГН **********, и С.В.П., ЕГН **********, земеделски имоти в
землището на с. Слънчево,, общ. Аксаково, обл. Варна: ПИ, находящ се в с. **, предмет на Договор за аренда с
нотариална заверка на подписите с per. №*/21.02.2012г. на нотариус **вписана в НК под №*, вписан в служба вписвания с вх. Рег.№**/23.02.2012г.
и Договор за преотдаване под аренда на земеделски земи с нотариална заверка на
подписите рег.№*/22.02.2013г. на нотариус **вписана в НК под №*, вписан в служба вписвания с вх. рeг. №*/22.02.2013г., във вида и в състоянието,
в които имотътите са били приети.
Твърди се в исковата молба, че с договор за аренда от 21.02.2012г., сключен между **Т., собственик към
датата на сключване на арендното правоотношение, като арендодател и Д.Т.С.,
като арендатор, са предоставени под аренда процесните поземлени имоти в
землището на с. * със срок от 15 години, считано от 31.10.2011г. Излага се, че арендният
договор е вписан в СВ на 23.02.2012г. Твърди се, че в последствие с договор от
22.02.2013г., вписан на същата дата, Д.С. преотдал арендуваните имоти на
ответника **“, със срок на преарендуване е 15 години, считано от 31.10.2012г. Излага
се, че по силата на договори за покупко - продажба и замяна от 15.04.2019 г. Е.П. и
С.П. придобили собствеността върху процесните поземлени имоти.
Счита се, че договора за преандуване на имотите има сила до 31.10.2026г., тъй
като преарендаторът не можел да има повече права от арендатора. Твърди се, че
след придобиване на собствеността установили, че имотите не се обработват,
обрасли с огромни храсти, гъста зеленина, вкл. и саморасли дървета, не са
извършани агротехнически и мелиоративни мероприятия, не са спазвани установените
санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми, респективно са физически
увредени. Твърди се, че ищците уведомили арендатора Д.Т.С. и преарендатора *" за придобиването на собствеността
върху арендуваните имоти, с нотариална покана от 29.07.2019г., връчена на
16.09.2019г., в която било обективирано и уведомление за прекратяване на
договора за аренда, поради трайно неизпълнение на задълженията като арендатори
по чл.9, ал.1 от ЗАЗ.
Твърди се, до
настоящия момент, ищците не са получили плащане на арендната цена по договора,
като падежът на задължението за заплащане на арендната цена за стопанската
година 2018-2019 г., настъпил на 01.10.2019г. Поради неизпълнение на
задължението на арендатора, намира, че договорът следва да бъде развален, и се
претендира връщане на имотите, предмет на договора, от преарендатора.
В съдебно заседание ищците чрез
процесуален представител поддържат предявените искове и се моли за уважаването
им. Представени са писмени бележки, в които са развити подробни съображения по
същество на спора. Настоява, че ответниците не са ангажирали допустими
доказателтсвени средства за извършено арендно плащане на съответната стопанска
година, чиито падеж настъпил на 02.10.2019г., евентуално опит за плащане било
извършено десет месеца след падежа на 28.08.2020 г., след като договорът вече
бил развален. Настоява се, че от ангажираните от ищците гласни доказателства се
установява, че арендуваните имоти не се обработват и извършените дейности по
време на огледа на вещото лице е за създаване на погрешно впечатление за това.
Настоява се да не се кредитира експертизата на вещото лице. Подчертава, че
ответниците не са предтсавили доказателства, че могат да обработват лозята и че
са закупили торове и препарати за това и са наели персонал. Сочи се, че
ответникът ЕТ не е вписан в регистъра на ИАЛВ. Намира, че по категоричен начин
се установява неизпълнение на договора за аренда и се моли за уважаване на
исковете.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника
Д.Т.С., с който се
оспорва предявените искове като недопустими и неоснователни. Счита се, че
ищците не са страна по договора за аренда, поради което не могат да претендират
развалянето им. Намира, че исковете противоречат на добрите нрави, тъй като
ищците бил наясно при придобиване на имотите, че има вписани арендни договори.
Счита се, че сделките, с които е придобита собствеността върху имотите, били
симулативни, с цел заобикаляне на съгласието на съсобственика * Т.. Не се оспорва , че на 16.09.2019 г. ответниците са
получили нотариална покана за наличието на нови собственици. Намира, че
сключения договор за аренда обвързва преобретателите и има сила до 2027 г.,
като оспорва правата на ищците по него с довод, че същите не са страни по
същия. Сочи, че с договора за аренда са поети задължения по европейски
програми, извършвани са плащания и други дейности съобразно ЗАЗ. Твърди се, че
е заплатил авансово плащания по арендния договор до 2024г. на арендодадтеля,
поради което счита, че не се дължи на
новите собственици. Не желае да се прекратява договорът, поради сторени
инвестиции в имота. Претендира разноски.
В съдебно заседание исковете се оспорват и се моли за
отхвърлянето им. Депозирана е писмена защита, в която се излагат подробни
аргументи по същество. Настоява се, че Д.Т. е заплатил авансово арендната цена
до 2023/2024 г. на предишния собственик, поради което счита, че няма основание
за разваляне на договора. Отделно, подчертава, че ищците са закупили имотите в
лошо състояние, имали са възможност да се запознат с тях фактически и
юридически и следва да поемат тежестите от това. Сочи се, че имотите са по
програма БИО, за което няма определена дата за резидба, като са поети
ангажименти по тези програми.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника
от **“, чрез управителя **Т., с който се оспорва предявените
искове като неоснователни по идентични съображения, изложени в отговора на
исковата молба, депозирана от Д. *. Навежда се съображения за
симулативност на сделката от 15.04.2019г., с които е придобита собствеността,
намира, че ищците са били наясно със състоянието на имота и следва да понесат
последиците от собствеността. Подчертава се, че арендната цена е заплатена
авансово и за стопанската 2023/2024г. Намира за неоснователно твърдението на
ищците за нестопаснване на имотите с грижа на добър стопанин, позовавайки се на
приемо-предавателен протокол, съобразно който същите били предадени в занемарено и изоставено
състояние. Настоява, че договорът има действие за още 7 стопански години,
поради което не желае прекратяването му. Претендира отхвърляне на исковете и
присъждане на разноски.
В съдебно заседание ответникът моли за отхвърляне на
исковете. Сочи се, че Д.Т. е изряден платец и твърденията на ищците са
неоснователни. Настоява се, че ищците са закупили имотите в лошо състояние.
Сочи се, че сделките са извършени с цел заобикаляне на закона. Оспорва
твърденията, че имотите не се стопанисват с грижите на добър стопанин,
позовавайки се на ангаажираните гласни доказателства и експертиза. Подчертава
се, че не желае прекратяване на договора, тъй като са направени крупни
инвестиции и участва в програма „Биоземеделие“ – Мярка 11 на ДФЗ и е обвързан с
тях още 6 години.
Настоящият
съдебен състав на ВРС, като взе предвид становищата на страните и събраните по
делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните,
както е прието и с доклада по делото, наличието на сключен договор за аренда
от 21.02.2012г., вписан в СВ на 23.02.2012г., между **Т., собственик към датата
на сключване на арендното правоотношение, като арендодател и Д.Т.С., като
арендатор, под аренда на имоти в землището на с. *а, със срок от 15 години, считано от 31.10.2011г., а
именно: земеделски имоти в землището на с. **"; наличието на договор от 22.02.2013г., вписан
на същата дата, по силата на който Д.С. преотдал арендуваните имоти на
ответника ЕТ „*“, със срок на
преарендуване е 15 години, считано от 31.10.2012г.; че с договори за покупко -
продажба и замяна от 15.04.2019 г. Е.П. и С.П. придобили собствеността върху процесните поземлени имоти; че с нотариална покана от 29.07.2019г., връчена на
16.09.2019г. на ответниците, последните са уведомени за прехвърляне на
собствеността.
Видно от представената по
делото разписка от 07.10.2015 г. лицето **Т. получил от Д.Т.С. сумата от
14459,70лв. като рента съгласно договор за аренда от 23.02.2012 г. за периода
от стопанската 2015/2016 г. до стопанската 2024/2025 г.
Видно от извадка от ИАЛВ
„Лозарско стопанство“ производителят *“ е декларирал обработване на три имота
в с. Слънчево, Турски гробища и две в Перемешек, които не се обработват.
По
делото са представени пощенски записи за заплащане на суми от по 95,04лв. на Е.П.
и С.П. от **Т. от 28.08.2020 г. за арендната цена по договор от 23.02.2012 г.
По делото е представен препис от отговор
на исковата молба по гр.д. №2805/2019г. по описа на ВРС, 31 състав, в която е
посочени, че **Т. не е получавал суми от арендуваните земи, поради което с
решение от 22.07.2019 г. искът на * по чл.30, ал.3 ЗС е
отхвърлен.
По делото са ангажирани гласни
доказателства посредством разпита на четирима свидетели.
От показанията на свидетеля **се
установява, че бракът между свидетелката и **Т. бил прекратен през 2009 г.,
като след развода вече нямала наблюдение върху имотите. Разбрала, че през 2012
г. лозята бил сключен договор за аренда с бащата на **Т. – Д.Т.. Отишли със С.
и Е. да огледат лозята и те били в лошо състояние – има пораснали дървета,
изсъхнали лозя, сухи кочани, малки храсти, били необработвани. Не била
получавала арендната цена, защото Д. не бил платил на *. През 2019 г. продала лозите.
Свидетелят * П. разказва, че съпругата и брат му закупили лози на с. * м-ст * и в м-ст *. В имотите имало шипки,
били изоставени с години, дървета от сливи, диворазстяща растителност, бодили и
други. Голяма част от лозите били изсъхнали чукани на места, давали малки
гроздове като диви лозя. След 2019г. ходили отново и ситуацията била същата.
Посетили имота с джипиес координати и установили на място, че са в такова
състояние. Парцелът на * почти граничел с пътя,
на няколко метра. На свинарка било напълно изоставено лозето.
От показанията на свидетеля Д. * се установява, че имотите, които **обработвал се намирали в с. *, * до свинарника и на *, като свидетеля ръководел бригада, която подпомагала работата му.
Установява се, че от много години не обратват лозето на Харамията, но
обработвали това на * и понастоящем. На * никакви лозя не се обработвали там всички масиви били изоставени и
изглеждали като гора. Лозето на * се обработвало , като
пролетта го дискували, пръскали, режели. Обработвало се ежегодно.
От показанията на свидетеля * се установява, че работел като тракторист при ответника , като в периода
2002-2007 г. обработвали лозята на *. Впоследствие тези на * били изоставени и обработвали само тези на Турски гробища. Почиствали ги с
тракторите, минавали между редовете, пръскали. Не знае от кога не се обработват
останалите лози, но през 2018 г. участвал в обработването на лозите на *. Почиствали се храстите, дискувало се. Лозовите насеждания се подрязвали
всяка година и давали плод. Останалите били буренясали и не можело да се стигне
до тях и да се разграничат от останалите лозя.
По делото е допусната
съдебно-агротехническа експертиза, от която се установява, че трите парцела
лозя, находящи се на * са на възраст над 30
години и са с около 30% изсъхване на чуканите, междуредията били дисковани,
извършвала се подмладяваща резитба. Лозята в м-ст * са трайно изоставени над 10 години и са обрасли със саморасли дървета,
лозите са придобили храстовиден вид, обрасли с акации, плевели, орехи, шипки и
тънкослива. Първите три имота отговаряли на тяхното предназначение и начин на
трайно ползване, а последните две не отговаряли на изискаванията. Доколкото при
продажбата не бил извършван оглед на имотите не можело да се установи какво
било състоянието на трите имоти на Турски гробища, но на останалите два е било
същото като описаното – необработвано и трайно изоставено над 10 години.
По така установеното от
фактическа страна съдът прави следните правни
изводи:
Предявени са обективно кумулативно и евентуално
съединени искове с правно основание чл.
27, ал. 2 вр . ал. 1 от ЗАЗ, евентуален чл. 9, ал. 5 вр. ал. 1 от ЗАЗ и чл. 30,
ал. 1 от ЗАЗ.
За успешното провеждане на исковете ищците следва да установят
сключен между страните на договор за аренда и преарендуване, както неговото
съдържание; валидно придобиване на имотите, предмет на арендния договор след
сключването му и уведомяване на арендатора за настъпилата промяна в
собствеността; състоянието на имотите, предмет на арендния договор.
За отблъскване на исковата претенция ответниците, че следва да докажат точно
изпълнение на договорните си задължения, или направените правоизключващи
възражения, включително твърдението, че имотът е отдаден под аренда в лошо
състояние, както и че е извършено арендно плащане до 2024г.
Съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради
забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, като
развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или
пожизнено, става по съдебен ред.
В настоящия случай договорът е сключен за
повече от 10 години, т.е. развалянето му следва да стане по съдебен път.
В
действителност задължението за арендното плащане за стопанската 2018/2019 г. е
възникнало на 02.10.2019 г.
В
тази връзка са представени доказателства за авансово плащане на цената от арендатора
на арендодателя- разписка с нотариална заверка на подписа от 07.10.2015 г., с
която са заплатени суми на собственика-арендодател до стопанската 2024/2025 г.
Така представената разписка съставлява частен документ, който удостоверява
неизгодни за издателя си факти, поради което се ползва с доказателствена
стойност за извършено плащане спрямо **Т.. Фактът, че в друго производство като
защитна теза **Т. е твърдял, че не е
получавал суми по договора за аренда, не може да опровергае съдържанието на
представения в настоящото производство частен документ. Предвид извършеното
плащане преобретателите на имотите през 2019 г. не могат да претендират
разваляне на договора, поради липса на плащане, тъй като такова е сторено на
старите собственици, макар получено еднолично от единия от тях, които обаче
отношения се уреждат по реда на чл. 30 от ЗС.
От друга страна, в хода на процеса е
представен пощенски запис за арендно плащане по договора за аренда и доколкото
по-рано договорът не е развален по
съдебен ред, и ищците са изпаднали в забава получаването на това плащане,
ответниците са се освободили от собствената си забава, поради което договорът
не може да бъде развален на това основание.
По отношение на евентуално заявеното
основание за разваляне на договора, поради неполагане на грижата на добър
стопанин , съдът също преценява за неоснователно.
От съвкупния анализ на ангажираните по
делото писмени и гласни доказателства посредством разпита на свидетелите Д. * и *, които съдът кредитира като непротиворечиви и
непосредствени, в т.ч. и приетата по делото агротехническа експертиза, която
съдът кредитира като обективно и компетентно дадена, се установи, че трите
процесни имоти в м-ст „*“ са обработвани ежегодно, макар и на 30 години плодоотдават, поддържат и
се понастоящем. Извършват се всички необходими мероприятия за обработване на
лозовите насаждания – дисковане, подрязване и пръскане, и същите са в добро
състояние и могат да се ползват по предназначение. Съдът не кредитира показанията на свидетелите П.,
в които заявява, че абсолютно всички закупени лозя са били необработвани и в
лошо състояние, тъй като това не се подкрепя от останалия доказателствен
материал. Установи се обаче, че останалите лозя, предмет на договора за аренда
не са обработвани над 10 г., още повече в тях съобразно заключението има
израснали дървета – орехи на 15 години и акации на 8 години. Еднопосочно всички
свидетели разказват за лошо състояние на тези имоти – изсъхнали чукани, храсти
и дървета. Изложеното води до извода, че към дата на отдаване под аренда на
тези имоти, както и към датата на покупко-продажбата от 2019 г. от ищците, тези
имоти са били в лошо състояние и не са ползвани по предназначение. Купувачите
са имали възможност да извършат проверка и да направят необходимите простъпки
преди сключване на договора да узнаят какво закупуват, поради което и следва да
понесат негативите от собственото си бездействие, което обаче не може да се
тълкува в ущърб на арендатора и преарендатора.
По тези съображения исковете за разваляне
на договорите се преценяват за неоснователни и като такива следва се отхвърлят
Съдът
намира, че претенцията за връщане на арендуваните с процесния договор
имоти има акцесорен характер спрямо иска за разваляне на договора,
произтичащ от същността на договора като правно основание за разместването на
имуществени права между патримониумите на страните – чл.30, ал.1 от ЗАЗ,
съгласно която норма след прекратяване действието на арендния договор
арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е
приел. Тъй като в настоящия случай по изложените по-горе съображения
основният иск – за разваляне на договора за аренда на земеделски земи, се явява
неоснователен, то следва да се отхвърли като неоснователна и недоказана и
претенцията с правно основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ, за връщане на ищците на имотите, предмет на
договора.
На основание чл. 78,
ал. 3 от ГПК, ищците следва да бъдат осъдени да заплатят на ответника Д.Т.
направените разноски по делото в размер на 1000 лева за заплатено адвокатско
възнаграждение.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Е.С.П., ЕГН **********, и С.В.П., ЕГН
**********, срещу Д.Т.С. с ЕГН ********** и
**“, ЕИК **, представлявано от **Т., обективно
кумулативно и евентуално съединени искове, с които се претендира РАЗВАЛЯНЕ на Договор, с нотариална заверка на подписите с per. №*/21.02.2012г. на нотариус **вписана в НК
под №*, вписан в служба вписвания с вх. Рег.№**/23.02.2012г., сключен между **Т.
с ЕГН ********** и Д.Т.С. с ЕГН **********, за аренда на земеделски земи: ПИ,
находящ се в с**“, поради забавяне плащането на арендното плащане за
повече от три месеца, на основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от ЗАЗ, и в условията на евентуалност поради неполагане на дължимата грижа на
добър стопанин по отношение на отдадените под аренда обекти, на основание чл.9, ал.5 във вр. с ал.1 от ЗАЗ,
както и за ОСЪЖДАНЕ, на основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ, **“,
ЕИК **, представлявано от **Т., ДА ВЪРНЕ
на Е.С.П., ЕГН **********, и С.В.П., ЕГН **********, земеделски имоти в
землището на с. **, предмет на Договор за аренда с нотариална заверка на подписите с per. №*/21.02.2012г. на нотариус **вписана в НК
под №*, вписан в служба вписвания с вх. Рег.№**/23.02.2012г. и Договор за
преотдаване под аренда на земеделски земи с нотариална заверка на подписите
рег.№*/22.02.2013г. на нотариус **вписана в НК под №*, вписан в служба вписвания с вх. рeг. №*/22.02.2013г., във вида и в състоянието,
в които имотътите са били приети.
ОСЪЖДА Е.С.П., ЕГН **********, и С.В.П., ЕГН **********, да
заплатят на Д.Т.С. с ЕГН **********, сумата от 1000лв. (хиляда
лева), представляваща сторени по делото съдебно – деловодни разноски, на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Варненския окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните на
основание чл. 7, ал.2 от ГПК.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: