№ 14353
гр. ...., 22.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 182 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:...
при участието на секретаря ....
като разгледа докладваното от ... Гражданско дело № 20201110157013 по
описа за 2020 година
Производството е образувано по искова молба на търговско дружество "..."
ЕООД, с ЕИК: ...., срещу Е. И. З. и Е. Г. З.. Предявени са обективно
кумулативно съединени искове при разделна отговорност: по чл. 79 ЗЗД, вр.
чл. 51 ТЗ за сумата от 7960 лв., представляваща нанесени вреди - неизплатено
възнаграждение по Договор за поръчка от 05.05.2020 г., както и дължимата
лихва от 21.08.2020 г. до окончателното изплащане; по чл. 92 ЗЗД за сумата от
27 088 лв., представляваща дължима неустойка, дължима съобразно
уговореното по Договор за поръчка от 05.05.2020 г.
В исковата молба се излагат твърдения, че на 05.05.2020 г. ищцовото
дружество "..." ЕООД с предишно наименование "..." е сключило с
ответниците договор за посредничество за продажба на недвижим имот.
Ищцовото дружество е намерило купувач на имота - .... На същата дата -
05.05.2020 г. е подписан и тристранен договор между "..." ЕООД, ответниците
и .... По силата на този договор се е депозирала сумата от 1022.58 евро, като
гаранция за закупуване на недвижимия имот, предмет на договора за
посредничество. Посочва се, че впоследствие ответниците са отказали да
продадат имота на ..., тъй като междувременно са наели друга посредническа
агенция и чрез нея са осъществили покупко-продажба. Претендира се
неустойката по сключения на 05.05.2020 г. договор, както и
1
възнаграждението, което е трябвало да се изплати от ... на ищцовото
дружество, в случай, че същият придобие недвижимия имот. Претендират се
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран отговор на исковата молба. Твърди се,
че исковата молба е редовна и допустима, но по същество е неоснователна.
Посочва се, че ответникът Е. З. е имал сключени два договора за
посредничество при продажба на недвижим имот - първият от 28.11.2019 г. със
срок на действие до 01.01.2020 г. и цена на имота от 209 000 евро и вторият от
05.05.2020 г. без определен срок на действие и цена на имота от 163 000 евро.
Пояснява се, че и двата договора касаят продажба на един и същ имот, като
страна по тях е единствено ответникът Е. З., а не и Е. З.. Излагат се твърдения,
че и двата договора са сключени с "..." ЕООД, като в Търговския регистър
такова юридическо лице не е вписано, а посочените в договора ЕИК и адрес на
управление са на ".. "...", каквото според ответниците е и пълното
наименование на ищцовото дружество. Излагат се предположения, че това е
направено с цел заблуждение на лицата, с които ищцовото дружество сключва
договори. Твърди се още, че след изтичане на срока на първия договор с
ищеца, на 22.01.2020 г. ответникът З. е сключил договор за посредничество и с
друго дружество, за което обстоятелство представляващият ищцовото
дружество е бил уведомен. При подписване на втория договор с ищцовото
дружество ответникът З. се е доверил, като му казали, че условията във втория
договор за същите като в първия, стандартни, и не е обърнал внимание, че е
въведена неустойка. Моли се предявените искове да бъдат отхвърлени като
неоснователни.
Преди да се обсъди всеки един от двата предявени иска, следва да бъде
посочено, че производството спрямо ответницата Е. Г. З. е прекратено на
основание чл. 232 ГПК с протоколно определение от 19.04.2022 г., влязло
в сила на 29.04.2024 г.
По иска с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ:
За да докаже основателността на вземането си, ищецът трябва да докаже
валидно договорно отношение между страните в рамките на исковия период,
че ищецът е изпълнил задълженията, произтичащи от договора, както и че
ответниците не са изпълнили своите задължения, произтичащи от договора,
както и размера на вземането си.
2
Съдът приема, че от представения по делото договор от 05.05.2020 г. /л. 8
- л. 11 от гр.д. 8868/2020 г. по описа на СГС/, носещ подписи, положени от
страните по делото, се установява, че между тях е възникнало валидно
правоотношение по договор за посредничество, съгласно което ответникът е
възложил на ищеца и той е приел срещу възнаграждение от 2% от
договорената продажна цена, да проучи пазара, да извърши огледи, да търси
съконтрахент /купувач/, да подготвя и участва във воденето на преговори и да
подготви сключване на договор за продажба на предлагания от възложителя
недвижим имот, а именно: апартамент, с идентификатор номер ..., находящ се
в гр. ...., .., район "...", ул. "..." .... В тази връзка е важно да се подчертае, че
ответникът не оспорва договора. Възраженията, които навежда са, че се е
доверил и е очаквал процесният договор да включва същите условия, които е
имал предходен договор, сключен между него и ищцовото дружество. Наред с
това посочва, че е уведомил ищцовото дружество, че и друга фирма
рекламира имота му. Предвид обаче, че ответникът е положил подписа си и се
е задължил в раздел II, озаглавен "Права и задължения на Агенцията", в чл.
6.6.да предостави на ищцовото дружество изключителни права за продажба на
обекта, тези възражения се явяват безпочвени. Наред с това, изрично е
описано, че под "изключителни права" трябва да се разбира, че само ищцовото
дружество има право да рекламира, организира и реализира огледи, разговори,
срещи, както и договори между възложителя и потенциални купувачи на
имота, предмет на договора. Също така в чл. 6.5. от договора е посочено, че
уговореното възнаграждение се дължи за намерения купувач ..., с ЕГН:
**********.
На 05.05.2020 г. е сключен и договор за депозит на сума за покупко-
продажба на процесния недвижим имот между ..., ЕГН: **********, като
купувач, ответникът като продавач и ищцовото дружество като посредник /л.
12 - л. 14 от гр.д. 8868/2020 г. по описа на СГС/. Заплатената сума от ... е била
в размер на 1022,58 евро.
Видно от разписа за възстановен депозит, /л. 21 от гр.д. 8868/2020 г. по
описа на СГС/ на 06.06.2020 г. ицщвото дружество е възстановило внесения от
... депозит поради невъзможност за сключване на договор за покупко-
продажба на процесния имот, тъй като отвеникът Е. З. е сключил договор за
покупко-продажба с .... Наред с това, видно от справка от имотния регистър /л.
22 от гр.д. 8868/2020 г. по описа на СГС/, ответникът Е. З. е продал имота си
3
на лицето ....
От всичко гореизложено следва, че между страните в настоящото
производство е имало валидно договорно отношение, ищцовото дружество е
изпълнило задължението си да намери купувач - ..., като последният дори е
внесъл съответното капаро. Ответникът, от своя страна, обаче не е заплатил
дължимото възнаграждение на ищцовото дружество за намирането на
купувача.
В случая ищцовото дружество претендира сумата от 7960 лева,
представляваща неизплатено възнаграждение по процесния договор. В раздел
I, чл. 4 от Договора е уговорено, че възнаграждението е 2% от договоената
продажна цена. Според чл. 3 договорената продажна цена е в размер на 163
000 евро. Следователно дължимото възнаграждение е в размер на 3260 евро, а
левовата му равностойност е 6376 лева /3260 евро умножено по фиксирания
курс на еврото 1.95583/. Вследствие искът трябва да бъде уважен до сумата от
6376 лева, а в останалата част до пълния предявен размер от 7960 лева следва
да се отхвърли.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД:
Ищецът следва да докаже наличие на уговорена между страните
неустойка; неизпълнение на задължението, което неустойката обезпечава;
размер на неустойката.
Неустойката може да се търси тогава, когато са налице елементите от
фактическия състав, който поражда вземането за същата, тоест при наличие на
онази форма на неизпълнение, за която тя е била уговорена.
В конкретния случай по делото се установява, че с раздел II, чл. 6.7. от
договора от 05.05.2020г. страните са уговорили, ако ответникът наруши
правата на ищцовото дружество по време на този договор и/или продаде
имота без негово участие за период от 6 месеца след подписване на договора,
то тветникът му дължи плащане на неустойка в размер на 6% от обявената в
договора цена. Съдът приема, тълкувайки по реда на чл. 20 от ЗЗД, че
неустойката по раздел II, чл. 6.7. от договора е уоворена за неизпълнение на
задължението на ответника да сключи покупко-продажба за имота със
съдействието на ищеца, като му плати и възнаграждение за същото.
Основната обезщетителната цел на тази неустойка е за обезвреда на ищеца от
неизпълнението на задължението на ответника да му заплати
4
възнаграждението по договора. Този извод се налага при съобразяване на
предмета и целта на договора от 05.05.2020г. Уговарянето на дължимост на
тази неустойка и то в размер на 6% от продажната цена при размер на
възнаграждението от 2% от продажната цена, води до извод, че същата на
основание чл. 26, ал. 1, предл. трето нарушава добрите нрави, поради това, че
не отговаря на изискването за добросъвестност, както и същата излиза извън
присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, тъй като не
обезщетява някаква претърпяна загуба или пропусната полза, а води
единствено до неоснователно разместване на блага. Съобразявайки размера на
неустойката с размера на главното задължение, съдът стига до извода, че така
договорената компесаторна неустойка не цели да задоволи имуществения
интерес на кредитора, обезщетявайки го за вредите при неизпълнение от
длъжника, а цели да го обогати. Да се уговори дължимост на неустойка за
неизпълнение на задължение обаче, която неустойка е около 3 пъти по-голяма
по размер от самото изпълнение, не съответства на принципа на
справедливостта. Съдът намира, че е налице не само значително неравновесие
между размера на уговорената неустойка и очакваните при сключването на
договора вреди за посредника, но така уговорена, цели единствено повторно
възнаграждаване на посредника, което би довело до неоснователното му
обогатяване, поради което съдът намира неустоечната клауза за
недействителна поради накърняване на добрите нрави. Нищожността на
клаузата на чл. 6.7. от процесния договор изключва наличието на валидно
възникнало в полза на ищеца вземане за неустойка.
По разноските:
С оглед изхода от спора правото на разноски имат и двете страни по
делото, съобразно уважената, респективно отхвърлената част от исковете.
В полза на ищеца на основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да бъдат
присъдени разноски съобразно уважената част от исковете в размер от 255,13
лв. /за държавна такса/, 541,37 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение на
двама адвокати.
Ответникът има право на разноски за адвокатско възнаграждение в
размер на 611,69 лв.
Така мотивиран, съдът
5
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ, Е. И. З., с ЕГН: **********,
да заплати на "..." ЕООД, с ЕИК: ...., сумата от 6376 лева, като левова
равностойност на 3260 евро, представляваща дължимо възнаграждение по
Раздел I, чл. 4 от договор за посредничество при продажба на недвижим имот,
сключен на 05.05.2020 г., като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен размер
от 7960 лева като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ ИЗЦЯЛО, предявения от "..." ЕООД, с ЕИК: ...., иск с правно
основание чл. 92 от ЗЗД за сумата от 19128 лв., представляваща неустойка по
раздел II, чл. 6.7. т договор за посредничество при продажба на недвижим
имот, сключен на 05.05.2020 г.
ОСЪЖДА Е. И. З., с ЕГН: **********, ДА ЗАПЛАТИ на "..." ЕООД, с ЕИК:
...., сумата от 796,50 лева, представляваща разноски в исковото производство.
ОСЪЖДА "..." ЕООД, с ЕИК: ...., ДА ЗАПЛАТИ на Е. И. З., с ЕГН:
**********, сумата от 611,69 лева, представляваща разноски в исковото
производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6