РЕШЕНИЕ
№ 1992
гр. Варна, 02.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Румяна Х.а
при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова
като разгледа докладваното от Румяна Х.а Гражданско дело №
20233110112938 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени от „А.“ ООД, ЕИК
**, седалище и адрес на управление – ***, представлявано от управителя Г. П.
Г., ЕГН ********** ЧРЕЗ АДВОКАТСКО ДРУЖЕСТВО “М., К. И С.“, ЕИК
***, рег. № в ЕРА: **********, Представлявано от адв.К. М., ЛН **, АК
Варна, тел.***, моб.+***, адрес за съобщения: ***, чрез адв.К. М. ПРОТИВ Н.
Д. В., поданик на Обединеноно кралство Великобритания и Северна
Ирландия, роден на **********г., с адрес в Република България – *** искове с
правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от общо 10 729,54 лв., представляваща сбор от
дължими такси по договор за поддръжка и управление на комплекс „Р." от
23.02.2007 г., ведно с лихвата за забава от датата на предявяване на иска, както
и сумата от 3167,54 лв., представляваща сбор от натрупаните до 05.10.2023 г.
лихви за забава върху дължимите такси по договора за поддръжка и
управление.
Моли за присъждане на направените разноски по исковото
производство, по производството по обезпечение на исковите претенции по
ч.гр.д. № 368/ 2023 г. по описа на PC - гр. Варна и по вписване на допуснатата
като обезпечение възбрана.
Ищецът аргументира правен интерес от предявените искове
навеждайки следните фактически твърдения:
На 23.02.2007 г. Н. Д. В. е закупил по силата на нотариален акт за
покупко-продажба, вписан в СВ - гр. Варна като акт № *, том *, дело № */ *г.,
1
вх. peг. № */ 23.02.2007 г., право на строеж за апартамент № * на ет. * във вх. *
на жилищна сграда в поземлен имот № *, находящ се в ***, със застроена
площ от 72,90 кв.м., ведно с прилежащите 2,2413% ид.ч. от общите части на
сградата. Сградата е завършена изцяло и правото на строеж се е
трансформирало в право на собственост върху самостоятелния обект -
апартамент № *. На 13.09.2010 г. е издадено удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата, в която се намира ап. *, като удостоверението е
връчено през същата година на ответника.
На 23.02.2007 г. между Н. Д. В. и „А." ООД е сключен договор за
поддръжка и управление на комплекс „Р.". По силата на договора ищцовото
дружество е поело задължения за поддръжка и управление на комплекса „Р.",
към който принадлежи сградата, в която е ап. *, собственост на ответника.
Срещу това ответникът се е задължил да заплаща на дружеството такса за
поддръжка и управление на общите части на сградата в размер на 997,44 евро /
равняващи се на 1950,82 лв. по курса на БНБ / с ДДС за календарна година, на
две вноски - първата в размер на не по-малко от 50% от годишната такса с
падеж до 31.12. на предходната календарна година, и втората в размер на
остатъка до 30.06. на текущата година, за която се дължи таксата.
Ответникът не е заплатил следните суми, дължими по договора за
поддръжка и управление на комплекс „Р.":
1.втората вноска от годишната такса за 2018 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 29.06.2018 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.07.2018 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 536,17 лв.
2.първата вноска от годишната такса за 2019г, в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 03.01.2019 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.01.2019 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 486,32 лв.
3.втората вноска от годишната такса за 2019 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 28.06.2019 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.07.2019 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 437,28 лв.
4.първата вноска от годишната такса за 2020 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 31.12.2019 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.01.2020 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 387,43 лв.
5.втората вноска от годишната такса за 2020 г. в размер на 975,43 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 01.07.2020 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.07.2020 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 338,15 лв.
6.първата вноска от годишната такса за 2021 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 04.01.2021 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.01.2021 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 288,27 лв.
2
7.втората вноска от годишната такса за 2021 г. в размер на 975,42 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 01.07.2021 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.07.2021 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 239,23 лв.
8.първата вноска от годишната такса за 2022 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 04.01.2022 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.01.2022 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 189,38 лв.
9.втората вноска от годишната такса за 2022 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 01.07.2022 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.07.2022 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 140,34 лв.
10.първата вноска от годишната такса за 2023 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 03.01.2023 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.01.2023 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 90,49 лв.
11.втората вноска от годишната такса за 2023 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, за която е издадена фактура № ********** / 01.07.2023 г., ведно със
законната лихва за забава за периода от 01.07.2023 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 34,48 лв.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, ответникът Н. Д. В., роден на
**********г., Гражданин на Обединено кралство Великобритания и Северна
Ирландия адрес в РБ: **********, чрез назначения особен представител адв.
Х. Д. Д. от АК - Варна, кантора с адрес: гр.Варна, **. л.н.
**********,депозира отговор.
Оспорва изцяло, както по основание, така и по размер предявените
искове, счита същите за недопустими и неоснователни. Моли съда да
постанови решение, по силата на което да ги отхвърли.
На първо място счита подадената искова молба за недопустима по
смисъла на чл.127 ал.4 ГПК /не е посочена банкова сметка/.
На второ място исковите претенции са неоснователни и недоказани.
Твърди, че процесният договор за поддържане и управление на комплекс
„Р." от 23.02.2007г. е нищожен по смисъла на чл.9 ЗЗД и по чл.26 ЗЗД. Налице
е нищожен договор, както поради противоречието му със закона - ЗУЕС
/Закон за управление на етажната собственост/, така и поради липса на
предписана от закона форма.
Към датата на сключване на договора ЗУЕС не е бил част от
действащото в страната законодателство, но към датата на влизане в сила на
договора - 13.09.2010г., законът вече е влязъл в сила - 01.05.2009г., т.е.
следвало е отношенията между страните да бъдат уредени съгласно
разпоредбите на специалния закон.
На следващо място счита, че от приложените към исковата молба
писмени доказателства може да се направи извод, че се касае за "Жилищен
комплекс от затворен тип" по смисъла на §1 т.З ДР ЗУЕС вр. с чл.2 ЗУЕС.
3
Видно от удостоверението за въвеждане в експлоатация в поземления имот са
изградени три еднофамилни жилищни сгради, открит басейн, триетажна
жилищна сграда и 50 паркоместа, а съгласно чл. 3.1.1. от процесния договор се
касае за комплекс с контролиран достъп за външни лица, във фактурите е
посочено основание такса за поддръжка и охрана на к-к Р. Съгласно
разпоредбата на чл.2, ал. 1 от ЗУЕС - „Управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти." Като има
предвид това, счита че процесният договор не отговаря на изискванията на
закона, за да бъде действителен и да породи права и задължения за страните
по него.
Твърди, че договор за поддържане и управление на комплекс „Р." от
23.02.2007г. е прекратен поради изтичане на срока, за който е сключен. Видно
от чл. 12 от договора същият влиза в сила от датата на издаване на разрешение
за ползване на имота - 13.09.2010г., в чл. 13 е посочено, че се сключва за срок
от 5 години, а в чл. 14, ал. I, т.1, че се прекратява с изтичане на срока на
договора. Т.е. считано от 14.09.2015г. между страните не е бил налице валиден
договор, създаващ права и задължения за тях. Процесните фактури са
издадени няколко години след прекратяване на договора, поради което не
създават задължение за плащане от страна на ответника.
Твърди, че претенцията за законна лихва за забава за периода от
01.07.2018г, до 05Л 0.2023г. в размер на 536.17 лв. е погасена по давност.
Твърди, че претенцията законна лихва за забава за периода от
01.01.2019г. до 05,10.2023г. в размер на 486.32 лв. е погасена по давност.
Твърди, че претенцията законна лихва за забава за периода от 01.07.2019г. до
О5.10.2023г. в размер на 437.28 лв. е погасена по давност.
Твърди, че претенцията законна лихва за забава за периода от
01.01.2020г. до 05.10.2023г. в размер на 387.43 лв. е погасена по давност.
Твърди, че претенцията законна лихва за забава за периода от
01.07.2020г. до 05.10.2О23г. в размер на 338.15 лв. е погасена по давност.
Моли съда, да постанови решение, по силата на което отчитайки
нищожността на процесния договор да отхвърли недопустимите,
неоснователни и недоказани претенции.
В съдебно заседание ищецът чрез процесуални представителите адв.К.
М. и адв.Я. С. поддържа исковите претенции. В хода по същество моли съда
да постанови решение с което да уважи исковете, както и да му присъди
разноски, съобразно представен списък на разноските.
В с.з. ответникът,чрез назначения от съда особен представител поддържа
отговора на исковата молба. В хода по същество моли съда да постанови
решение с което да отхвърли исковете.
СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото
доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази
становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи
4
процесните отношения, намира за установено следното от фактическа
страна:
От представения по делото нотариален акт за учредяване и продажба на
право на строеж, вписан в СВ - гр. Варна като акт № *, том *, дело № */ 2007
г., вх. peг. № */ 23.02.2007 г.,На 23.02.2007 г. се установява,че на
23.02.2007год. Н. Д. В. е закупил право на строеж за апартамент № * на ет. *
във вх. * на жилищна сграда в поземлен имот № *, находящ се в **, със
застроена площ от 72,90 кв.м., ведно с прилежащите 2,2413% ид.ч. от общите
части на сградата. Сградата е завършена изцяло и правото на строеж се е
трансформирало в право на собственост върху самостоятелния обект -
апартамент № *.
На 13.09.2010 г. е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация
на сградата, в която се намира ап. *. Удостоверението е с №*/13.09.2010год. и
същото е приобщено към доказателствата по делото. Видно от
удостоверението с него е удостоверено въвеждане в експлоатация на
строеж:Еднофамилна жилищна сграда „*“, еднофамилна жилищна сграда
„*“, еднофамилна жилищна сграда „*“, открит басейн и триетажна жилищна
сграда, състояща се от: 41 апартамента, 4 магазина, 2 студия, 16
самостоятелни индивидуални обекта-тавански помещения/складове/ и 50
паркоместа, находящи се в поземлени имоти с идентификатори **; **; **; **
по ЗРП на с.о. „З.“ с административен адрес:с.о.“З.“, община Аспарухово,
област Варна.
На 23.02.2007 г. между Н. Д. В. и „А." ООД е сключен договор за
поддръжка и управление на комплекс „Р.". По силата на договора ищцовото
дружество е поело задължения за поддръжка и управление на комплекса „Р.",
към който принадлежи сградата, в която е ап. *, собственост на ответника.
Срещу това ответникът по силата на чл.11 от договора се е задължил да
заплаща на дружеството такса за поддръжка и управление на общите части на
сградата в размер на 997,44 евро / равняващи се на 1950,82 лв. по курса на
БНБ / с ДДС за календарна година, на две вноски - първата в размер на не по-
малко от 50% от годишната такса с падеж до 31.12. на предходната календарна
година, и втората в размер на остатъка до 30.06. на текущата година, за която
се дължи таксата.
Съгласно чл.12 от договора, същият влиза в сила от датата на издаване
на разрешение за ползване на имота и се сключва за срок от пет години - чл.13
от договора.Според чл.22 от договора, след изтичане срока на договора, ако
нито една от страните не изрази изрично желание в писмена форма за
прекратяването му, то този договор се счита за автоматично продължен за
същия срок.
По делото са приобщени фактури за таксата за поддръжка и
охрана,всяка на стойност 975.41лева с ДДС, както следва: фактура №
**********/29.06.2018 г.; фактура № **********/03.01.2019 г.; фактура №
**********/28.06.2019 г.; фактура № **********/31.12.2019 г.; фактура №
**********/01.07.2020 г.; фактура № **********/04.01.2021 г.; фактура №
**********/01.07.2021 г.; фактура № **********/04.01.2022 г.; фактура №
5
**********/01.07.2022 г.; фактура № **********/03.01.2023 г.; фактура №
**********/01.07.2023 г.
За доказване на изпълнението по процесния договор ищецът
ангажирани писмени документи и справки извлечения от л.167 до л.212.
От заключението на ВЛ по ССч.Е, което съдът цени, като обективно и
компетентно дадено се установява следното:
Размерът на задължението на ответника по процесния договор за
периода от втората половина на 2018год. до края на 2023год. е 10 729.51лева,
като по отделни периоди данните са представени в табличен вид в
констативно-съобразителната част на експертизата.
Размерът на законна лихва за забава за всяка вноска за периодите
описани в исковата молба е 3 167.51лева, като по отделни периоди данните са
представени в табличен вид в констативно-съобразителната част на
експертизата.
В подкрепа на твърденията си за точно изпълнение и , че обектът на
ответника, не се намира в жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на
ЗУЕС, ищецът ангажира писмени доказателства от л.213 до л.229 от делото, а
именно: Справка-опис за извършени разходи по поддръжка и охрана за
Комплекса „Р.", в който се намира самостоятелния обект, собственост на
ответника; Справка от Портала за електронни услуги на НАП за
регистрацията по ЗДДС на „А." ООД; Договор за управление от 20.09.2004 г. с
Г. П., определящ задълженията на управителя във връзка с дейността на
дружеството; Трудов договор № 13/21.10.2010 г. и длъжностна характеристика
за домакин-чистач сграда за работника С. А. Я.; Договор от 06.03.2017 г. за
продажба на електрическа енергия и балансиране на краен клиент с„Е." АД;
Договор за изработка на СМР от 03.02.2021 г. със „С." ООД; Договор за
абонаментно обслужване на асансьори от 01.10.2010 г. с „Х." ООД; Договор за
извършване на ремонт от 06.01.2020 г. с „М." ЕООД; Договор от 26.06.2012 г.
за охрана на комплекс „ Р. „ с „ О. -В. „ ООД; Справка от КККР за
самостоятелния обект, собственост на ответника; Справка от КР за обектите с
начин за трайно ползване - за търговска дейност, намиращи се в същата сграда
със самостоятелния обект на ответника и в съседната сграда; НА №*, том *,
рег.№*/27.08.2007 г.; Договор за доброволна делба на недвижим имот № *, том
*, вх.рег. № */10.09.2007 г. на СВ Варна; Договор за поддържане и управление
на недвижим имот в комплекс „Р." от 01.07.2014 г.
В полза на ищеца са ангажирани гласни доказателства ,чрез разпит на
свидетелите С. А. Я.и Х. К. Х..
От показанията на свидетеля С. А. Ян., без родство и дела със страните
се установява следното:
Работила е по трудов договор в „А.“ ООД от 2010г. до края на февруари
2024г. Домакин е в комплекс „Р.“ на Галата, на кръстовището зад Боровец и
Прибой на върха. Комплексът представлява две големи сгради и три къщи. В
двора има басейн. Има тревни площи. Задълженията и като домакин са
периодично почистване, два пъти в седмицата на три входа, на прилежащите
площи, отвън има тротоари. Почистват и асансьорите, заедно с етажите,
6
когато се почистват или, когато има много движение и са много замърсени и
тогава. Комплекс „Розалица“ е ограден. Всички сгради са зад оградата, като в
двете има магазини, които остават извън оградата. До магазините достъпът е
свободен. Достъпът до комплекса има контрол, като всеки собственик, който
има жилище си има чип или карта, за да влезе. Отделно автомобилите също за
големия портал имат дистанционно, с което отварят и затварят. Чужди хора не
могат да влязат в комплекса, нямат достъп. Има жива охрана - 24 часа. В
момента има видеонаблюдение. По цялата ограда има видеонаблюдение и по
ъглите и по сградите има камери, които са поставени и следят движението.
Всеки ден ходи на работа. Първите години тя се е грижила за тревните площи,
като има момче, което е назначено за поддръжка на комплекса и се е грижило
за басейна. После с течение на времето, може би последните две, три години
има допълнителна фирма, която се грижи за басейна. Това включва
почистване на басейна, обезпаразитяване, препарати има, които поставят. За
тревните площи пак е тя, като имам помощ от собственика Георги Панчев.
Тревните площи ги окосява тя. В момента вече има някакъв друг работник,
когото не познава, той се занимава, но той е вече след нейното напускане.
Тревата се окосява веднъж седмично. Редовно, всяка година се извършват
санитарно-хигиенни мероприятия като се пръска за комари и други насекоми.
Това също фирма го извършва. На собственика баща му има фирма за
дератизация и той се занимаваше с това. За къщите в комплекса няма
ангажимент. Ремонтни работи на басейна се извършват. Има фирма, която
идва за належащите ремонти или пък сами ги извършват – отлепена плочка,
нещо друго, по-дребните сами. Управителят на фирмата е Г. П. Той много и
помага за почистването, за окосяването, за поддръжката. Освен собствениците
никой външен човек не може да влезе в комплекса. В началото на комплекса
има порта, която се отваря с чип, само собствениците имат чипове, друг не
може да влезе. Туристи не могат влизат. Наематели могат да влизат, ако
хазяина им даде чип, но иначе чужди граждани не могат.
От показанията на свидетеля Х. К. Х. , без родство и дела със страните се
установява следното:
Дружеството, на което е управител „П. г.“ ЕООД е построило комплекс
„Р.“. Той е управител малко по-късно след изграждането. Комплекс „Р.“ се
намира в кв.Галата, на обръщача на автобус №17, срещу една нова автомивка
„В.“. Комплексът представлява две сгради, три къщи, има магазинна част за
обществено обслужване, има басейн, градина, паркоместа. През последните
години има повод да посещава комплекса, понеже е поддържал част от
градината и басейна във времето няколко години. Средно два, три пъти в
седмицата е там. И в момента ходи. Тези всички сгради, които изброява са в
няколко имота и са оградени с една обща ограда. По периферията на оградата
има видеонаблюдение и контрол на достъп. В двете сгради има долу-горе по
два магазина. До магазините има свободен достъп, не са оградени. Фирмата,
на която е управител е поддържала басейна няколко години, градината,
паркоместата, пренареждане на павета и други малки ремонти, които са по
молба на инвеститора. Включително го е консултирал, когато външни фирми
също правят ремонти, тъй като те са изграждали този комплекс. Почистването
7
на комплекса и на общите части го прави домакинката - С. се казва. Средно
два пъти в седмицата е почиствала. Тревните площи са подстригвани
минимум един път в седмицата, плюс задължителните дератизации за
насекоми, кърлежи и др. и пръскания за растителна защита, които са важни за
свежия вид и здраве на растителността. Част от дейностите се извършват
ежеседмично. Дезинфекцията и пръскането против комари и кърлежи се
извършва от една фирма, която е собственост на бащата на собственика на
комплекса „А.“. Собственика на „А.“ е Г. П., а баща му е П. Г. В комплекса се
влиза чрез контролиран достъп, пешеходен, чрез карта за достъп или чип, а за
автомобилите чрез дистанционно за този, който има право да паркира вътре. В
момента е така организирано. Допреди година, две имаше жива охрана, която
е виждал. Почистването и поддръжката на басейна става ежеседмично, до
няколко пъти в зависимост от времето – дали вали, дали е духал вятър за
почистване на листа. Той включително е извършвал две, три години
поддръжката на басейна. След това има препоръчана от него фирма, която е
добра за бранша си и тя извършва това почистване, пускане в експлоатация,
спиране зимата, слагане на айс килъри и всичко това, което е необходимо за
обслужване на един басейн. В сградите има два асансьора. Има фирма, която е
на абонаментно обслужване за поддръжката на асансьорите спрямо закона.
Виждал е там работници на тази фирма. Случвало се е, когато е бил там да
минават да проверяват изправността на съоръженията. Не познава лицето Н.
Д. В..
Предвид така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна страна:
Не е спорно между страните , а и от приетия по делото нотариален акт за
учредяване и продажба на право на строеж, вписан в СВ - гр. Варна като акт
№ *, том *, дело № */ 2007 г., вх. peг. № */ 23.02.2007 г.,На 23.02.2007 г. се
установява,че на 23.02.2007год. Н. Д. В. е закупил право на строеж за
апартамент № *на ет. * във вх. А на жилищна сграда в поземлен имот № *,
находящ се в ***, със застроена площ от 72,90 кв.м., ведно с прилежащите
2,2413% ид.ч. от общите части на сградата.
На 13.09.2010 г. сградата е завършена изцяло и правото на строеж се е
трансформирало в право на собственост върху самостоятелния обект -
апартамент № *. Това е видно от издаденото удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата, в която се намира ап. *. Удостоверението е с
№29/13.09.2010год. и същото е приобщено към доказателствата по делото.
Видно от удостоверението с него е удостоверено въвеждане в експлоатация на
строеж:Еднофамилна жилищна сграда „/“, еднофамилна жилищна сграда „/“,
еднофамилна жилищна сграда „/“, открит басейн и триетажна жилищна
сграда, състояща се от:41 апартамента, 4 магазина, 2 студия, 16 самостоятелни
индивидуални обекта-тавански помещения/складове/ и 50паркоместа,
находящи се в поземлени имоти с идентификатори *** по ЗРП на с.о. „З.“ с
административен адрес:с.о.“З.“, община Аспарухово, област Варна.
На 23.02.2007 г. между Н. Д. В. и „А." ООД е сключен договор за
поддръжка и управление на комплекс „Р.". По силата на договора ищцовото
дружество е поело задължения за поддръжка и управление на комплекса „Р.",
8
към който принадлежи сградата, в която е ап. *, собственост на ответника.
Съгласно чл.12 от договора, същият влиза в сила от датата на издаване на
разрешение за ползване на имота , т.е. от 13.09.2010 г.
Ответникът оспорва действителността на договора с наведеното
възражение за недействителност , поради противоречие със закона/ЗУЕС/ и
поради липса на предписана от закона форма. Най-общо казано възраженията
произтичат от твърдения, че обектът на ответника се намира в жилищен
комплекс от затворен тип и предвид обстоятелството, че не е сключен в
изискуемата от закона форма – писмена с нотариална заверка на подписите се
явява нищожен.
Така наведените възражения съдът намира за неоснователни по
следните съображения:
Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС), в сила от
1.5.2009, има за цел да уреди отношенията по управлението на общите части
на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на
собствениците и обитателите на самостоятелни обекти и на части в тях – чл. 1
от закона. Те са предмет на особен правен режим, който следва да намери
своето място в договор между инвеститора на жилищния комплекс и
собствениците на самостоятелни обекти – чл. 2, ал. 1. Договорът е формален –
законът изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните, както и вписване на договора в Агенцията по вписванията.
Вписването се извършва от инвеститора и действието му е договорът да се
противопостави на последващите приобретатели на обекта – чл. 2, ал. 2 от
ЗУЕС. Приобретателят следователно е обвързан от клаузите на договора за
управление и с придобиване на имота той автоматично встъпва в правата и
задълженията на прехвърлителя.
ЗУЕС е дефинирал понятието «жилищен комплекс от затворен тип» в
пар. 1, т. 3 от допълнителите разпоредби като комплекс, обособен като
отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на
етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни
лица.От дефиницията следва, че различието между обикновената етажна
собственост и жилищния комплекс от затворен тип е присъствието на
инвеститора, който е собственик на обектите, а в повечето случаи и на земята,
която се ползва от собствениците на имоти, намиращи се в режим на етажна
собственост. Той се грижи за тяхната сигурност, като контролира достъпа до
комплекса на външни лица. Това налага отношенията вътре в жилищния
комплекс от затворен тип да не се регулират от общите правила на етажната
собственост, а да станат обект на особен режим, който се намира в договора
между собственика на обекта и инвеститора. С други думи, договорната
регулация дерогира законовата. Посочената законова норма предвижда
особена форма на управление на общите части на т. нар. комплекси от
затворен тип, като същата е специална по отношение на останалите норми на
закона,касаещи управлението на етажната собственост. Само при липса на
договор са приложими общите разпоредби на закона /в този смисъл
Определение №868 от 18.09.2015 г. по гр. д. № 2897/2015 г. на ВКС/.
9
В настоящия случай се установява, че ответникът като собственик на
самостоятелен обект в сграда е сключил с ищеца индивидуален договор за
поддръжка и управление на комплекса, имащ за предмет управление на
общите части на сградите, като предметът на договарянето е очертан по
взаимно съгласие на страните и е изцяло в рамките на договорната свобода по
смисъла на чл.9 от ЗЗД. Същият е сключен на 23.02.2007год. към който
момент не е бил в сила ЗУЕС, с оглед на което е неприложима и разпоредбата
на чл.2,ал.2 от ЗУЕС, която изисква форма на договора, приета след неговото
подписване. Съгласно чл.12 от договора, същият влиза в сила от датата на
издаване на разрешение за ползване на имота – 13.09.2010год. към който
момент е в сила ЗУЕС, който влиза в сила от месец май 2009год.
Обстоятелството, че към момента на влизане в сила на договора е действал
ЗУЕС, също не оказва влияние върху действителността на договора. Това е
така, защото режимът за управление на жилищни комплекси от затворен тип е
предвиден от законодателя като договорен режим, чието съдържание зависи от
волята на страните и не може да бъде открито в закона. Поради това липсата
на договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС ще води до липса и на жилищен комплекс от
затворен тип. В този смисъл договорът по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС може да бъде
обозначаван като „договор за учредяване“ на жилищен комплекс от затворен
тип. Жилищният комплекс от затворен тип възниква като особен режим на
управление едва с влизането в сила на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, тъй като
едва след този момент съществуват: допълнителни обекти с фиксирано
обслужващо предназначение,специални изисквания за контролиран достъп до
комплекса от страна на външни лица, каквито специфични белези се изискват
от дефиницията на параграф 1, т. 3 ДР на ЗУЕС, както и договорно установени
правила за управление на комплекса – каквато е функцията и предназначение
на правния институт по чл. 2 ЗУЕС. Т.е. след като етажната собственост е
законов режим, който възниква при наличието на предвидените в чл. 37 ЗС
предпоставки: една сграда, няколко самостоятелни обекта, притежавани от
различни собственици, то жилищният комплекс от затворен тип като особен
договорен режим на управление на етажната собственост възниква в резултат
от договор, сключен между собственика на земята и собствениците на
самостоятелни обекти при спазване на формата за действителност по чл. 2, ал.
2 ЗУЕС: писмена форма с нотариална заверка на подписите.
С оглед горното настоящият съдебен състав намира, че сключеният
между страните договор е действителен договор , съчетаващ в себе си клаузи
на договор за поръчка и договор за изработка, към този договор не намират
приложимост разпоредбите на чл.2 от ЗУЕС, защото липсват доказателства
към датата на влизане в сила на договора, за процесния комплекс да е сключен
договор по смисъла на чл.2 ,ал.2 от ЗУЕС, който договор да учредява
процесния комплекс, като „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на
ЗУЕС.
Освен липсата на договор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС , който се явява
необходима предпоставка за възникване на „жилищен комплекс от затворен
тип“ по смисъла на ЗУЕС, в настоящия случай и от обективна страна липсват
предпоставките за учредяване на жилищен комплекс от затворен тип. Както бе
10
посочено по-горе у нас легално определение на понятието „жилищен
комплекс от затворен тип“ се даде с приетия през 2009 г. Закон за управление
на етажната собственост (ЗУЕС), а именно: "комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица". Т.е. не всеки
комплекс, обособил в себе си няколко сгради с охранителен пропусквателен
режим и добре поддържани зелени площи, може да се определи като затворен
по смисъла на пар. 1, т.3 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС. За да е
налице „жилищен комплекс от затворен тип“, следва едновременно да са
налице всички долуизброени признаци: Застрояването да е в границите на
конкретен поземлен имот и да обхваща поне четири самостоятелни обекта в
режим на етажна собственост. Съществуването на няколко сгради в режим на
етажна собственост (повече от една) е първият основен белег. Не всяка
съвкупност от сгради ще формира комплекс от затворен тип, а само такава, в
която е налице режим на етажна собственост. Важно е да се изясни, че
сградите трябва да са разположени в един и същ парцел, т.е. съвкупност от
сгради, намиращи се в два съседни парцела, не би обособила жилищен
комплекс от затворен тип, независимо, че могат да са проект на един и същ
инвеститор. Обектите пък следва да са повече от три и да се притежават от
различни собственици, в противен случай се прилагат правилата на Закона за
собствеността, а не на ЗУЕС. (арг. чл. 3 от ЗУЕС и § 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС).Изграждат се и се поддържат и редица други обекти за обслужване
собствениците и обитателите на комплекса. В зависимост от проекта на
инвеститора такива обекти могат да бъдат всеобхватни и ако комплексът го
позволява. Такива обекти са: детски площадки, градини, развлекателни
кътчета, плувни и спортни съоръжения, спа и релакс зона, игрални зали,
библиотека. Търговски обекти, лекарски и зъболекарски кабинети следва да се
подчиняват на пропусквателния режим за комплекса, в този смисъл няма да са
достъпни за външни лица, различни от собствениците и
ползвателите.Достъпът до обектите не е свободен, а контролиран: Това
включва специфичен пропусквателен режим в обектите, денонощна охрана,
бариерни системи и видео наблюдение. Под контролиран достъп може да се
разбира такъв до целия комплекс, както и такъв до жилищната част.Обектите
са с жилищно предназначение.
В настоящия случай от съвкупната преценка на писмените и гласни
доказателства се установи, че сградите в комплекс „ Р." са ситуирани в
отделни УПИ, басейнът е собственост на трето лице и не е предназначен за
общо ползване от собствениците и ползвателите, в сградата са разположени
магазини, ситуирани извън оградата на комплекса, със свободен достъп до тях
за трети лица. Всички УПИ са оградени с обща ограда, в която не са включени
обаче магазините, които са част от сградата, в която се намира обектът на
ответника. Следователно комплексът не носи белезите на комплекс от
затворен тип по смисъла на чл.2 , ал.2 от ЗУЕС.
Вземайки предвид горното съдът извежда извод, че направените от
ответната страна възражения се явяват неоснователни и приема, че
11
процесният договор се явява действителен и обвързващ страните. Договорът е
влязъл в сила на 13.10.2010год. и след изтичане на уговорения, съгласно чл.13
от договора срок от пет години е трансформиран в безсрочен, тъй като
съгласно чл.22 от договора, след изтичане срока на договора, нито една от
страните не изразила изрично желание в писмена форма за прекратяването му.
Ищецът установи изправността си по договора чрез ангажираните по
делото гласни и писмени доказателства. От въвеждането на сградата в
експлоатация през 2010 г. до настоящия момент, вкл. за процесния период,
ищецът е изпълнявал задълженията си по опазване и контрола на входа на
комплекса чрез жива охрана, а след 2022 г. чрез видеонаблюдение. Полагал е
грижи за тревните площи, провеждал е санитарно хигиенни мероприятия в
комплекса и общите части, поддържал е басейна, осигурявал е техническа
поддръжка на асансьорите в комплекса, заплащал е ел.енергията за общите
части на сградата. Тези обстоятелства се установяват чрез приетите от съда в
последното по делото съдебно заседание писмени доказателства, които
защитата на ответника не оспори.За полученото съгласно договора
изпълнение ответникът дължи възнаграждение в размер от 10 729,51
лв.,представляващо :втората вноска от годишната такса за 2018 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС, първата вноска от годишната такса за 2019г, в размер на
975,41 лв. с ДДС, втората вноска от годишната такса за 2019 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС,първата вноска от годишната такса за 2020 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС, втората вноска от годишната такса за 2020 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС, първата вноска от годишната такса за 2021 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС, втората вноска от годишната такса за 2021 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС, първата вноска от годишната такса за 2022 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС,втората вноска от годишната такса за 2022 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС,първата вноска от годишната такса за 2023 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС, втората вноска от годишната такса за 2023 г. в размер на
975,41 лв. с ДДС. Ето защо главният иск следва да се уважи до тази сума като
за разликата от три стотинки над 10 729.51лв. до 10 729.54лева следва да се
отхвърли.
Като законна последица върху уважената част от главния иск следва да
се присъди лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда -
06.10.2023год. до окончателното изплащане.
По отношение на акцесорния иск за лихва в размер от
3 167.54лева.Възражението на ответника за погасяване по давност на
вземанията за лихва в размер от 536.17лв. за периода от 01.07.2018год. до
05.10.2023год.; 486.32лева за периода от 01.01.2019год. до 05.10.2023год.;
437.28лева за периода от 01.07.2019год. до 05.10.2023год. ;387.43лева за
периода от 01.01.2020год. до 05.10.2023год. и 338.15лева за периода от
01.07.2020год. до 05.2023год. се явява основателно. За тези вземания
тригодишна погасителната давност, съгласно чл.111,б.“в“ е изтекла, с оглед на
което претенцията за изтекла лихва следва да се отхвърли за сумата от
2 185.35лева . За разликата от 982.19лева искът за изтекла лихва с оглед
основателността на главния иск се явява основателен и следва да се уважи.
С оглед изхода от делото пред настоящата инстанция следва да се уважи
12
искането на ищеца за присъждане на сторени по делото разноски,съобразно
уважената част от исковете. Съобразно представения списък на разноски и
доказателства за извършването им, ищецът претендира разноски в общ размер
от 5780.53лв. От така претендираните разноски, съобразно уважената част от
исковете на ищеца се дължат разноски в размер от 4 871.51лева.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен
съд:
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н. Д. В., поданик на Обединеноно кралство Великобритания
и Северна Ирландия, роден на **********г., с адрес в Република България –
*** ДА ЗАПЛАТИ на от „А.“ ООД, ЕИК **, седалище и адрес на управление
– ***, представлявано от управителя Г. П. Г., ЕГН ********** ЧРЕЗ
АДВОКАТСКО ДРУЖЕСТВО “М., К. И С.“, ЕИК **, рег. № в ЕРА:
**********, Представлявано от адв. К. М., ЛН ***, АК Варна, тел.**, моб.+**,
адрес за съобщения: ***, чрез адв. К. М. , сумата от общо 10 729,51 лв.,
представляваща сбор от дължими такси по договор за поддръжка и
управление на комплекс „Р." от 23.02.2007 г., формира от непогасени вноски ,
както следва: втората вноска от годишната такса за 2018 г. в размер на 975,41
лв. с ДДС, първата вноска от годишната такса за 2019г, в размер на 975,41 лв.
с ДДС, втората вноска от годишната такса за 2019 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, първата вноска от годишната такса за 2020 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, втората вноска от годишната такса за 2020 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, първата вноска от годишната такса за 2021 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, втората вноска от годишната такса за 2021 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, първата вноска от годишната такса за 2022 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС, втората вноска от годишната такса за 2022 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС,първата вноска от годишната такса за 2023 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС,втората вноска от годишната такса за 2023 г. в размер на 975,41 лв. с
ДДС.,ведно със законната лихва, считано от 06.10.2023год. до
окончателното изплащане, като отхвърля за разликата от три стотинки ,
идваща от неправилно формирани вноски за 2020г. и 2021год. до пълния
размер 10 729,54 лв., както и сумата от 982.19лева представляваща изтекла
лихва за забава за вноските, както следва: от 01.01.2021 г. до 05.10.2023 г. в
размер на 288,27 лв.; от 01.07.2021 г. до 05.10.2023 г. в размер на 239,23 лв.; от
01.01.2022 г. до 05.10.2023 г. в размер на 189,38 лв.; от 01.07.2022 г. до
05.10.2023 г. в размер на 140,34 лв. ; от 01.01.2023 г. до 05.10.2023 г. в размер
на 90,49 лв. ; от 01.07.2023 г. до 05.10.2023 г. в размер на 34,48 лв., като
отхвърля иска за 2 185.35лева, вземанията за лихва в размер от 536.17лв. за
периода от 01.07.2018год. до 05.10.2023год.; 486.32лева за периода от
01.01.2019год. до 05.10.2023год.; 437.28лева за периода от 01.07.2019год. до
05.10.2023год. ;387.43лева за периода от 01.01.2020год. до 05.10.2023год. и
338.15лева за периода от 01.07.2020год. до 05.2023год.,до пълния размер
3167.54лева, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.
13
ОСЪЖДА Н. Д. В., поданик на Обединеноно кралство Великобритания
и Северна Ирландия, роден на **********г., с адрес в Република България –
*** ДА ЗАПЛАТИ на от „А.“ ООД, ЕИК ***, седалище и адрес на
управление – ***, представлявано от управителя Г. П. Ге., ЕГН **********
ЧРЕЗ АДВОКАТСКО ДРУЖЕСТВО “М., К. И С.“, ЕИК **, рег. № в ЕРА:
**********, Представлявано от адв.К. М., ЛН **, АК Варна, тел.**, моб.+**,
адрес за съобщения: **, чрез адв. К. М., сумата от 4 871.51 лева,
представляваща сторени по делото разноски, съобразно уважената част от
исковете , на основание чл.78,ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд
в двуседмичен срок от съобщаването на страните, ведно с препис от
съдебния акт.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
14