Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ..........
гр.В., 11.03.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 34-ти състав, в публично съдебно заседание,
проведено на двадесет и осми януари през
две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МАГДАЛЕНА ДАВИДОВА
при участието на секретаря Светлана Г.,
като разгледа докладваното от съдията гр.
дело № 8679 по описа за 2018г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано от предявени от Н.П.Р. и А. И.Р. срещу „Миг-маркет“ ООД
в условията активна субективно и обективно кумулативно съединяване искове с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за
прогласяване договора за поддръжка и управление от 22.07.2013г. за
недействителен като противоречащ на закона и осъждане на ответното дружество да
върне на ищците сумата от 3210.32 евро, платена по нищожния договор за
поддръжка и управление.
Твърди се в исковата молба, че ищците
са собственици на самостоятелен обект с идентификатор 07598.305.407.1.49,
представляващ апартамент № 49, находящ се в гр. Б., ул. „***“, № 1, ет. 1, със
застроена площ от 96 км.м., ведно с 29.35 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата, придобит въз основа на договор за покупко-продажба от 22.07.2013г. от
„Миг-маркет“ ООД. Твърди се, че на същата дата между ищците, в качеството им на
възложители и ответното дружество „Миг-маркет“ ООД, в качеството му на
изпълнител, е сключен договор за поддръжка и управление на апартаментен
(студиен) хотел Силвър бийч – Корпус „А“, който договор е вписан в Служба по
вписванията – гр. В.. Излагат, че възложените според договора дейности включван
организиране на пропусквателния режим на сградата, заплащане на сметки за ток,
вода на общите части на сградата и на таксите за поддръжка на асансьора,
сключване на застраховка за имота, почистване на общите части на комплекса и
озеленяване, организиране, насочване, извършване и контролиране на всички
необходими поправки и дейности за поддръжка на общите части на комплекса
(сградата); поддръжка и почистване на басейна в комплекса, след изрично
упълномощаване представителство на възложителя пред ВиК и електродоставчика,
както и в Общото събрание на ЕС, съхраняване ключ от ап. 49 и ползването му при
пожар, наводнение и др. извънредни ситуации, заплащане от страна на изпълнителя
на възложителя на използваната в ап. 49 ел.енергия, която ще се заплаща от
последния на енергийното предприятие. Годишната такса по договора се излага да
възлиза в размер на 10 евро на кв.м. обща площ, включваща застроената такава на
апартамента и площта, съответна на идеалните части от общите части, или сумата
от 1253.50 евро годишно. Ищците считат, че така сключения договор е нищожен,
тъй като не е налице жилищен комплекс от затворен тип, като се позовава на
установителното действие на мотивите на решението по гр.д. № 10952/2015г., по
описа на ВРС, което счита, че обвързва страните като собственици на
самостоятелни обекти в сградата, находяща се в гр. Б., ул. „***“ 1. Вън от
горното излага, че сградата не е проектирана и изградена именно като комплекс
по смисъла на ЗУЕС, тъй като това е осъществено преди въвеждането на
специалната уредба с цитирания закон. При липса на жилищен комплекс от затворен
тип, счита че въпросите относно управлението и поддръжката на общите части се
регулират от императивните норми на ЗУЕС и са изцяло от компетентността на
общото събрание на етажната собственост. В този смисъл твърди договорът от
22.07.2013г. да е нищожен поради противоречието му със закона и сезира съда с
искане за прогласяване на тази нищожност и осъждане на ответното дружество да
върне на ищците платените от тях по нищожния договора такси, възлизащи общо в
размер на 3210.32 евро, както следва: 1253.50 евро за 2016г., платена на
17.05.2016г., 1253.50 евро за 2017 евро, платена на 12.04.2017г. и 703.32 евро
за 2018г., платена на 01.12.2017г. Претендира се и законната лихва за забава
върху горната сума, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до
окончателното й заплащане, както и сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, ответното
дружество „Миг-маркет“ ООД, депозира отговор на исковата молба, в който
изразява становище за неоснователност на исковете. Твърди, че
Апартаментен-студиен хотел „Силвър Бийч“ – гр. Б., ул. „***“, № 1, е
разположена в ПИ с идентификатор 07598.305.407, който имот е придобит от
дружеството, то е и инвеститор и строител на комплекса. Твърди се, че освен
сградата в режим на етажна собственост, в която има 125 самостоятелни обекта, в
парцела са изградени обекти, които да обслужват собствениците: външен басейн,
алеи с парково осветление, тревни площи и зони за почивка, външен фитнес,
складови помещения, трафопост и др. В сградата, на разположение на собствениците
са и рецепция, бар-ресторант, игрална зала, магазин. Сочи още, че в комплекс
„Силвър Бийч“, корпус А, има контролиран достъп, който се осъществява чрез
денонощна охрана, пропускателен режим и видеонаблюдение. Имотът се твърди да е
ограден изцяло, а достъпът е възможен само на определените за целта места, чрез
ограничителен пропуск и електронна система с чипове. Излага, че още с
въвеждането на сградата в експлоатация апартаментен хотел „Силвър Бийч“ се
управлява от дружеството като комплекс от затворен тип, като „Миг-маркет“ ООД е
сключил със собствениците на индивидуални обекти договори за поддръжка и
управление на общите части. В изпълнение на тези договори твърди да е ангажирал
и трети лица, на които заплаща възнаграждение за извършените услуги. В този смисъл
счита, че е налице жилищен комплекс от затворен тип и сключеният договор
валидно е обвързал страните, като всяка една от тях и изпълнявала задължението
си по правоотношението. Не счита, че решението по гр.д. № 10952/2015г., по
описа на ВРС, има връзка с договорите за поддръжка и управление на
апартаментния/студиен хотел. Сочи цитираният съдебен акт да се ползва със сила
на пресъдено нещо единствено по иска с правно основание чл. 40 ЗУЕС. С оглед
изложеното моли за отхвърляне на иска за прогласяване нищожност на договора за
поддръжка и управление, а оттам и на претенцията за връщане на платените такси.
Излага съображения и че правилото на чл. 34 ЗЗД не може да намери приложение
доколкото договорът е продължително и периодично изпълнение. Моли за отхвърляне
на исковете, ведно с присъждане на сторените по делото разноски.
В съдебно заседание ищците, чрез
процесуалния си представител поддържат предявените искове, както и довите,
изразени в депозираната във връзка с отговора на исковата молба молба вх. №
60467/17.09.2018г. В същата се поддържа, че по въпроса е ли апатаментен-студиен
хотел „Силвър бийч“ затворен комплекс по смисъла на чл. 2, вр. пар. 1, т. 3 ЗУЕС, са налице вледли в сила съдебни решение. Счита, че силата на пресъдено
нещо и на двете решения важи за всички етажни собственици, каквото е и
ответното дружество. Твърди, че не за всички обекти са сключени договори за
управление, поради което и за всички обекти приложение следва да намерят общите
разпоредби на ЗУЕС. Твърди на следващо място, че над 50 апартамента и студиа,
намиращи се в процесната сграда, са регистрирани от „Миг-маркет“ ООД като
апартаменти за гости в Туристическия регистър на Министерство на туризма, с
оглед което счита, че не е изпълнено условието на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС,
предвиждащо комплексът да е жилищен такъв. Вън от горното обектите в имота не
отгавярат на изискването на т. 3 от цитирания параграф на ДР на ЗУЕС. Твърди,
че за ищците не е налице свободен достъп до сградата и други собственици, както
и до алеите зад сградата. Твърди на следващо място, че по отношение на дворното
място е налице смесена съсобственост, като оформената алея зад зградата
приключва в имот от държавния горски фонд. Счита, че на следващо място
процесният договор е нищожен и поради факта, че със съглашението по чл. 2 ЗУЕС
не може да се договаря упражвлението и поддръжката на обекти – частна
собственост.
В съдебно заседание ответното
дружество, чрез управителя и процесуалните си представители поддъра становището
за неоснователност на иска. Поддържат се и доводите, изразени в молба вх. №
68084/19.10.2018г., а именно, че договорът за поддръжка съдържа съществените
елементи на три различни договора – на такъв по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС относно
поддръжка и управление на общите части на сградата и на дворното място на
комплекса; възлагане извършването на услуги, свързани с обслужването и
поддръжката на собствения на ищците жилищен обект и предоставяне на ищците на
възможност за дългосрочно и възмездно ползване на всички съоръжения за общо
ползване в дворното място на комплекса /открит басейн, фитнес на открито,
площадка за отдих и др./, които са индивидуална собственост на ответното
дружество. С оглед това и счита, че с договора не е постигат забранен от закона
резултат и същият валидно обвързва страните. Поддържа и доводите, че
комплексът, в който се намира собственя на ищците апартамент, е такъв от
затворен тип по смисъла на ЗЕУС, а краткосрочното отдаване под наем на трети
лица на обектите на ответното дружество, не променя този извод. Счита, че тези
трети лица имат качеството на обитатели по смисъла на пар. 1, т. 5 от ДР на
ЗУЕС.
Съдът, след преценка на събраните по
делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:
Видно от приложения на л. 201 от делото нотариален акт № 68, том ІV, рег. №
5278, дело № 506/2004г., че с договор за покупко-продажба от 27.07.2004г., „Миг-маркет” ООД е придобило собствеността върху място с
площ от 4677 кв.м., представляващо УПИ ІІ-1493, в кв. 131 по плана на гр. Б.,
като така придобитият имот е идентичен с имот идентификатор 07598.305.407,
видно от приложената на л. 19 от делото скица на поземлен имот.
С разрешение за строеж № 115/21.12.2004г. на „Миг-маркет“
ООД е разрешено да извърши строеж „Хотелски комплекс „Миг-маркет“
ООД“, с административен адрес кв. Б.-Изток, с подобекти „Хотелски
комплекс-Корпус А“, находящ се в УПИ ІІ-1493, в кв.
131 по плана на гр. Б. /л. 203-205/.
С разрешение за ползване № ДК-07-137 от 07.05.2009г. на възложителите „Миг-маркет“ ООД, Марит Ирене Ферой, Харалад
Ферой, Анджей Йежи Кохальски и Андрей Михайлович Ефеменко
е разрешено ползването на строеж Апартаментен (студиен) хотел – корпус А,
включващ апартаментна (хотелска) част, кафе сладкарница, два офиса, външен
басейн, подпорни стени и ажурни огради, сградни ВиК отклонения и сградно
ел.захранване от КТП до ГРТ /л. 206-207/. От приложените на л. 399-403 и
406-407 нотариални актове е видно, че с договори за покупко-продажба, съответно
от 20.02.2009г., 10.03.2009г. и 04.03.2009г., ответното дружество е прехвърлило
собствеността на посочените в разрешението възложители М. И. Ф., Х. Ф., А. Й.К.
и А. М. Е. върху апартамент № ** на първите двама, апартамент № ** на Кохальски и апартамент № 107 на Ефеменко.
Приобщено към доказателствения материал и площообразуване на обекти: Апартаментен хотел – Корпус А
/л. 208-211/.
Представени по делото са и разрешение за строеж № 42/15.06.2005г. и такова
за ползване № ДК-07-90/10.05.2006г. за изградения в имот УПИ ІІ-1493 трафопост
/л.285-258/, както и скица на сграда, видно от която в процесния
имот е нанесена сграда 3, представляваща складова база, склад с площ от 65
кв.м. /л. 259/.
От приложеното на л. 393-394 заверено от страната копие на предварителен
договор се установява, че на 02.12.2012г. между ответното дружество, в
качеството му на продавач и ищеца А. Р., в качеството му на купувач, е сключен
предварителен договор, с който продавачът се е задължил да продаде на купувача,
който са е задължили да закупи апартамент № 49. В т. ІІ от договора е посочено,
че с подписване на договора, купувачът удостоверява, че е запознат подробно с
Общите условия, регламентиращи отношенията между страните по сделката, приема
същите безусловно и сключва договора с ясно съзнание за неговото смисъл и
значение. Представени са и самите общи условия /л. 395-398/, подписани от Распопир, като в раздел ІІІ, т. 4 е предвидено, че
едновременно с нотариалното изповядване на сделката, всеки купувач сключва
договор за поддръжка и управление на общите части, ако продавачът предприеме да
извърши тази дейност, като заплаща и дължимата по договора за поддръжка и
управление сума за следващата година. Предвидено е договорът за поддръжка и
управление на общите части на сградата да се вписва в Агенция по вписванията,
съгласно чл. 2 ЗУЕС.
С нотариален акт за покупко-продажба от 22.07.2013г. (л. 16-17), А. И.Р. и Н.П.Р.
са придобили от „Миг-маркет” ООД собствеността върху
апартамент № 49, със застроена площ от 96 кв.м., първи етаж, представляващ
самостоятелен обект в сграда № 1, с идентификатор 07598.305.407.1.49, находящ се в гр. Б., ул. „***”, № 1, ведно с прилежащите
29.35 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата.
Видно от приложеното на л. 8-12 от делото заверено от страната копие на
договор за поддръжка и управление на апартаментен /студиен/ хотел, вписан в СВ
под № 16422/23.07.2013г., че на 22.07.2013г., ищците А. И.Р. и Н.П.Р., в
качеството им на собственици на горния апартамент № 49, са възложили на „Миг-маркет” ООД изпълнението на следните изчерпателно
изброени услуги по поддръжката на Апартаментен /студиен/ хотел „Силвър Бийч” – Корпус А:
- денонощен пропусквателен режим в комплекса,
чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на достъпа до
комплекса;
- заплащане на сметките за електричество, вода на общите части на комплекса
и такса за поддръжка на асансьорната уредба;
- застраховка на имота на възложителя за застрахователна сума до
26 000 евро;
- прехвърляне на всички права и задължения по застрахователната полица на
собствениците или на изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на
собствеността по нотариален ред;
- почистване на общите части на комплекса, озеленяване;
- организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими
поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса;
- поддържане и почистване на басейна в комплекса в състояние, позволяващо
непрекъснатата му употреба, съгласно неговото предназначение за периода:
началото на месец юни до края на месец септември;
- подготвяне, организиране и администриране на документацията свързана с
придобиването на имота, след изрично упълномощаване на изпълнителя: подаване на
заявление за регистрация по Закона за регистъра БУЛСТАТ, деклариране
придобиването на недвижимия имот в съответната общинска администрация според
ЗМДТ;
- оказване на съдействие и представяне на собственика пред трети лица (ВиК ООД, Електроразпределителното дружество) след изрично
упълномощаване на изпълнителя;
- съхраняване на цяластната документация свързана
с имота;
- съхраняване на ключ и използването му от изпълнителя само и единствено
при извънредни ситуации (пожар, наводнение и др.);
- представляване на собственика на имота пред общото събрание на етажната
собственост, след изрично упълномощаване на изпълнителя.
Наред с горните задължения са уговорени и специални такива, а именно: да
присъедини собствениците на апартаменти към електроразпределителната мрежа
(поради отказ на „Е.ОН България Мрежи” АД), като „Миг-маркет”
ООД е монтирало електромери, отчитащи използването на ел.енергия за всички
апартаменти поотделно. От своя страна ищците са се задължили да заплащат на
дружеството-изпълнител ел.енергия използвана в собствения им апартамент.
В т. 1.2 от договора страните са уговорили и разходите, които изпълнителят
ще има право да прави, в изпълнение на горните задължения, както следва:
заплати и други възнаграждения и осигуровки на обслужващите лица, ангажирани с
експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но
неизчерпателно – градинари, портиери, чистачи и други специалисти; разходи за
незначителни текущи ремонтни работи по поддръжка на комплекса; за
застрахователни премии; разноски, свързани с контрола и техническото обслужване
като подмяна на ел.крушки в общите помещения, изхвърляне на смет, обезпаразитяване, обработка с вода, включително всички
външни договори, необходими или уместни с оглед поддръжка на комплекса и
съответните общи части; разноски за ел.енергия на общите части и др.
Срещу посочените услуги ищците са се задължили да заплащат на изпълнителя
годишна такса в размер на 10 евро, с включен ДДС, на квадратен метър обща площ
(включваща площта на апартамента и прилежащите му общи части), като за периода
23.07.2013г. до 31.12.2014г. уговореното възнаграждение възлиза в размер на
1807.12 евро.
Между страните е прието за безспорно установено и ненуждаещо се от
доказване, че ищците са заплатили на ответното дружество възнаграждение по
договора за 2016г., 2017г и 2018г., възлизащо в общ размер на 3210.32 евро,
което се установява и от приложените на л. 13-15 от делото преводни нареждания.
Приобщени към доказателствения материал по делото
са и решение № 4453/28.11.2016г., постановено по гр.д. № 10952/2015г., по описа
на ВРС, 39 състав, с което е отменено решение на общото събрание на етажната
собственост Апартаментен (студиен) хотел „Силвър
Бийч” корпус А и Б, обективирано в протокол от
21.08.2015г., с което за управител на етажната собственост на Апартаментен (студиен)
хотел „Силвър Бийч” корпус А и Б е избрана Галина
Спиридонова. Решението е потвърдено с решение от 01.06.2017г., постановено по
в.гр.д. № 780/2017г., по описа на ВОС. Първата и въззивната
инстанция в мотивите си са приели, че не е налице затворен тип комплекс с оглед
установеното в хода на производството, че двете сгради са изградени в различни
поземлени имоти, като са оградени с обща ограда и ползват единна
инфраструктура. За обитателите и на двете сгради са достъпни и могат да се
ползват рецепция, находаща се в корпус А, за
обслужване на двата входа; открити фитнес уреди; външна детска площадка; открит
външен басейн, открит малък басейн, находящ се на
нивото на четвърти етаж на корпус Б, ресторант и конферентна
зала, намиращи се в топла връзка между двата входа, вътрешна фитнес зала,
намираща се в корпус Б, игрална зала в корпус А.
За доказване изпълнението по договора, ответното дружество е ангажирало
писмени доказателства, както следва:
- договор за предоставяне на услуга от 10.03.2015г., предмет на който е
доставка, инсталиране и поддръжка на система за достъп до оптичен интернет /л.
261-264/;
- договор за абонаментно обслужване от 01.10.2010г., предмет на който е
абонаментното обслужване и ремонт на асансьорите в процесния
обект /л. 265-270/;
- договори от 30.04.2015г., 25.04.2016г. и 11.04.2017г. за абонаментно
поддържане на басейни и чистотата на водата /л. 271-282/;
- сключени трудови договори с лица за длъжностите камериер, портиер, чистач
хигиенист, пазач /л. 283-302/;
- договор от 223.05.2018г. за физическа охрана на апартаментен – студиен
хотел „Силвър Бийч“ – Корпус А и Б /л. 417-420/;
- договор 01.07.2017г. за предоставяне на DTH-услуги – услуги, свързани с предоставяне на възможност
за приемане по цифров път на телевизионни канали /програми/ и радиа,
разпространявани или препредавани от оператора чрез сателитна платформа и/или
интернет /л. 423-431/.
- застрахователни полици по имуществена застраховка сградата, изградена в
имот с идентификатор 07598.305.407, за 2015г., 2016г., 2017г., 2018г. и 2019г.
/л. 410-414/.
За установяване твърденията си относно наличието или не на вписани договори
за поддръжка и управление от всички собственици, ищците представят договор от
30.06.2009г., сключен между ответното дружество и Н. Г. Р. и Д. А.Р., като
собственици на апартамент № 57, като видно от представената от „Миг-маркет“ ООД справка от Служба по вписванията,
сключеният договор е вписан на 17.12.2014г. /л.222-гръб/. Все от последната
справка, както и от тази за продадените апартаменти в корпус А е видно, че по
отношение на всички апартаменти е налице вписан договор за поддръжка и управление,
включително и за посочените в молба вх. № 60647/2018г. апартаменти №№ 26
/вписан на 25.07.2017г. – л. 215/, 73 /вписан на 25.10.2012г. – л. 242/, 82
/вписан на 28.04.2016г. – л. 219 гръб/ и 122 /вписан на 17.12.2014г. – л. 222/.
Приобщени по делото са и други доказателства, които като неотносими към предмета на спора съдът не коментира.
От заключението по съдебно-техническата експертиза на вещото лице инж. М.А.
/л. 432-434/. В същото експертът сочи, че достъпът до апартаментен-студиен хотел
„Силвър Бийч“-гр. Б. е контролиран, като е изградена
сигнално-охранителна система. Монтирани са видеокамери, като видеонаблюдението се осъществява на екран на рецепцията на
сградата и в офиса на управителя. В комплекса е налична денонощна жива охрана, пропускателен
режим. Влизането в комплекса се осъществява пред определени места, които се
контролират с видеонаблюдение, а пропускът е с елекротни карти. В самата сграда са изградени магазин за
хранителни стоки, ресторант /кафе-сладкарница/, зала за игри, конферентна зала. В двора има външен басейн, детска
площадка, малък фитнес и добре поддържан и озеленен двор.
В съдебно заседание вещото лице обяснява, че имот с идентификатор
07598.305.407 е ограден с ограда от всички страни, като достъпът до сградата се
осъществява от улицата, като там е налично видеонаблюдение,
рецепция и жива охрана. До вътрешния двор може да се стигне от сградата, като
достъпът отново е контролиран и без чип карта не може да се влезе обратно в
сградата. В двора може да се влезе и от улицата, но там има бариера. Налично е видеонаблюдение и отново е необходим чип.
С оглед предприетото оспорване на заключението е допусната тричленна
съдебно-техническа експертиза, заключението по която съдът кредитира като
обективно и компетентно дадено. От същото се установява, че имот с
идентификатор 07598.305.407 е ограден от всички страни, с изключение на
северната страна, където фасадата изпълнява роля на ограда. На запад към ПИ
07598.304.408, по регулационната граница е изградена ограда от метални оградни колове и телена мрежа. На юг по регулационната
граница е изградена ограда от метални оградни колове
и телена мрежа. На изток по регулационната граница към имот 07598.307.22 е
изградена ограда от метални оградни колове и телена
мрежа. В най-стръмната част на имот 07598.307.22 е изградена подпорна стена на
границата, която изцяло е разположена в процесния
имот. Изградени са и подпорни стени западната и южната граница и над тях е
изпълнена ограда с решетки от ковано желязо. Осъществяването на достъп до имота
и до вътрешния двор на същия може да стена през бариерата и металната решетъчна
врата зад нея, разположени в северозападния ъгъл на имота; през разположения на
северната фасада на сградата, корпус А вход/изход, който е входът към
рецепцията и пред другия вход/изход попадащ в имот 07598.305.395 над топлата
връзка между сгради А и Б. До вътрешния двор на имота може да се стигне през
две врати разположени в стълбищните клетки на
западната фасада. Всички описани начини на достъп се контролират чрез магнитен
чип. В имот с идентификатор 07598.305.407 вещите лица излагат да са изградени
три сгради – сграда корпус А, складово и машинно помещение към басейна и
трафопост. Изграденият басейн изцяло попада в процесния
имот. Между сградите в имоти с идентификатори 07598.305.395 и 07598.305.407, именовани корпус А и Б има изградена топла връзка, като
достъпа от едната до другата сградата може да бъде осъществен през врата,
разположена на междинната площадка на стълбищната
клетка.
Изслушано по делото е и заключението на вещото лице инж. С.Д. по допусната
съдебно-техническа експертиза, като в същото експертът сочи, че в
апартаментен-студиен хотел „Силвър Бийч“-гр. Б. има
изградена система за контрол на достъпа до общите части, като системата 14 броя
електронни брави, разположени двете сгради на Силвър
Бийч. В обезпечаващия софтуер са формирани две групи за достъп – собственици и
собственици без договор. Първата група има права за отваряне на повечето
ключалки, то втората само на тази за достъп до корпус А, какъвто е и към датата
на експертизата достъпа на ищците по делото.
Събрани в хода на производството са и гласни доказателства чрез разпит на
свидетелите С.Б.С. и О. К., водени от ответното дружество и М.М. – водена от ищците.
Свидетелите С. и К. излагат, че работят в „Миг-маркет“
ООД, съответно първият от 2004г., а вторият от м. 12.2015г. И двамата излагат,
че поземленият имот, в който е изграден Корпус А е ограден от всички страни,
като между Корпус А и изградения в съседния имот Корпус Б има поставена врата,
като през нея също може да се премине с чип. Свидетелят С. излага, че същата е
поставена пред две години. Наред с това е изградена и система за видеонаблюдение, има портиер. В двора на имота има външен
фитнес, басейн, детска площадка, алеи, зони за отдих. До тях може да се стигне
през сградата, но вратите също са с чип. Достъп до тези места имат както
собствениците, така и гостите на хотела. Свидетелката К. излага, че има
ограничения за достъп до съоръженията в двора за някои собственици, които не си
плащат таксите за поддръжка.
Свидетелката М., между която и ответното дружество са налични висящи
производства, в това число наказателно от частен характер с управителя на „Миг-маркет“ ООД, излага че за първи път е посетила процесния имот през 2013г., като гост на лице притежаващо
самостоятелен обект. През 2014г. също е посещавала имота, като през 2016г.
управляваното от нея дружество „Колесник“ ЕООД е закупило апартамент № **.
Когато е посещавала имота през 2013-2014г. излага, че е имало възможност да
ползва изградените в двора съоръжения, каквато възможност понастоящем няма, тъй
като достъпът й е ограничен, каквото ограничение е имала и до входа на
сградата. Такива ограничения имат и други собственици на самостоятелни обекти,
които не искат да плащат такси на „Миг-маркет“ ООД.
Твърди, че много от оградите са монтирани през 2018г., включително и бариера
между имота, в който е разположен в корпус А и този, в който е разположен
корпус Б. Монтирана е такава и до магазина, както и висока метална врата с
ключове.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Съгласно нормата на чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, нищожни са договорите, които
противоречат на закона.
В настоящия случай ищците твърдят сключения между тях и ответното дружество
договор за поддръжка и управление на апартаментен /студиен/ хотел от
22.07.2013г. да е нищожен, тъй като въпросите относно управлението и
поддръжката на общите части се регулират от императивните норми на ЗУЕС и са
изцяло от компетентността на общото събрание на етажната собственост, предвид
обстоятелството, че притежаваният от тях имот не се намира в жилищен комплекс
от затворен тип.
С оглед така въведеното основание първият въпрос, който следва да бъде
изследван, е налице ли е жилищен комплекс от затворен тип, с оглед установената
в чл. 2 ЗУЕС особена форма на управление на общите части. Преди обаче да бъде
даден отговор на този въпрос, следва да се посочи, че настоящият състав не е
обвързан от приетото в представите от ищците решения по гр.д. № 10952/2015г.,
по описа на ВРС, 39 състав и в.гр.д. № 780/2017г., по описа на ВОС.
Съобразно нормата на чл. 298, ал. 1 ГПК, решението влиза в сила само между
същите страни, за същото искане и на същото основание. Последователно в
доктрината и съдебната практика се приема, че диспозитивът
на решението е този, който визира като констатация относно спорното право,
което представлява източник на силата на пресъдено
нещо, а по отношение на съдържащите се в мотивите констатации относно
юридическите или доказателствените факти, както и по преюдициални правоотношения не се формира сила на пресъдено нещо. Оттук и обективните и субективни предели на
силата на пресъдено нещо се преценяват въз основа на обективираната в диспозитива на
съдебното решение воля на съда.
С решенията, на които се позовават ищците, е разрешен въпроса относно
законосъобразността на взето от Общото събрание на етажните собственици решение
и само по този въпрос е налице сила на пресъдено нещо.
Ето защо и настоящият състав не е обвързан от приетото от съдебните състави в
мотивите относно наличието на жилищен комплекс от затворен тип и следва да
прецени този факт съобразно смисъла на закона и ангажираните по делото
доказателства.
Разпоредбата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира жилищния комплекс от
затворен тип като комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в
който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица. Настоящият състав намира, че акцентът в
специфичния начин на регулиране относно комплекси от затворен тип, който
законът поставя, е изискването за контролиран достъп на външни лица. Тази зона,
която представлява свободна застроена площ на сградата /сградите/ в режим на
етажна собственост, се управлява и се поддържа за общо ползване от
собствениците на самостоятелни обекти. Без значение е дали в имота е изградена
една или повече сгради в режим на етажна собственост, както и дали те са
изградени в един поземлен имот или фактически обединени няколко имота, въпреки
буквалния текст в легалната дефиниция на ЗУЕС за наличие на „сгради“ в „отделен
урегулиран поземлен имот“. Съществено за режима е ограничения достъп на външни
лица, както и възможността отделните собственици на обекти от сградата да
ползва общо изградената в общото дворно място съоръжения и елементи на дворната
инфраструктура.
В настоящия случай от съвкупния анализ на събраните по делото писмени доказателства
и гласни такива съдът приема за установено, че още с въвеждане на процесната сграда в експлоатация, така и на с тази в
съседния имот, инвеститорът „М.м.“ ООД и на двата
обекта е обособил фактически поземлените имот, като ги оградил в един общо
пространство. Едва в периода 2016-2017г. /съобразно показанията на водените от
дружеството свидетели/ е предприел действия по ограничаване достъпа от единия
към другия имот. Независимо от последното обаче, както съдът посочи по-горе, от
съществено значение за наличието на комплекс от затворен тип е достъпът на
външни лица да е контролиран, каквито действия са предприети от инвеститора –
установи се, че и двата имота са били оградени от всички страни, влизането в
сградите и до изградените в двора съоръжения се осъществява посредством чип за
отключване на вратите, с каквито чипове разполагат ограничен кръг лица –
собственици или упълномощени от тях лица, налична е денонощна охрана и е
изградено видеонаблюдение. Същевременно в имотите се
установи наличието на съоръжения за ползване на свободната дворна площ – външен
фитнес, алеи, детски кът, външен басейн. В самите сгради на разположение на
обитателите е зала за игри, фитнес /в корпус Б/. Или, в заключение съдът
намира, че сградите и прилежащото дворно пространство може да се определи като
жилищен комплекс от затворен тип. Тук съдът намира за необходимо да посочи, че
този му извод не се разколебава от факта, че „М.м.“
ООД отдава за временно и възмездно ползване на трети лица притежаваните от него
самостоятелни обекти, с каквато възможност разполага всеки един собственик на
самостоятелен обект и които лице следва да се приеме, че са обитатели на
сградите по смисъла на т. 5 на § 1 от ДР на ЗУЕС.
Установи се на следващо място, че по отношение на обектите, с които
инвеститорът се е разпоредил са налице сключени договори за поддръжка и
управление, като без оглед за избора на режим кога са вписани договорите, което
има за цел единствено да бъдат противопоставени на следващите приобретатели.
Дори обаче горното относно наличието на жилищен комплекс от затворен тип не
бъде споделено, крайният извод на съда относно валидно обвързващо страните съглашение
не би се променил, по следните съображения:
Съдържанието на процесния договор не се изчерпва
с въпросите относно поддръжка и управление на общите части на сградата,
доколкото в същия се съдържа воля на насрещните страни за възлагане на
определени услуги – денонощен пропускателен режим в комплекса, чрез използване
на сигнално-охранителна техника, застраховка на имота, поддръжка и почистване
на басейна, съхраняване на ключ и използването му при извънредни ситуации, като
примерно са посочени пожар, наводнение, начина на отчитане и заплащане на
ел.енергията, срещу конкретно договорена цена. Извършването на подобни услуги
не е ограничено с особени изисквания на закона по отношение на собствеността
или статута на вещта, върху които изпълнителят се задължава да въздейства.
Напротив такава услуга е допустимо да се осъществява по отношение на всякакви
обекти, предназначени по естество или по воля на собствениците им за общо
ползване дори и от трети за етажната собственост лица. Само правилата относно
законосъобразното разпределение на разходите за управление и поддръжка на
общите части на етажната собственост – чл. 51, вр. §
1, т. 11 ЗУЕС, се възприемат от съдилищата като императив /определение № 1097
от 17.11.2011г. на ВКС по гр.д. № 630/2011г., І г.о., определение № 538 от
06.11.2015г. на ВКС по гр.д. № 4113/2015г., І г.о., решение № 85 от
24.06.2014г. на ВКС по гр.д. № 1157/2014г., ІІ г.о./. Съответно извън
компетентността на събранието на етажните собственици би било възлагането на
подобрение на терена, върху който собствеността не се притежава от етажните
собственици, чрез изпълнение на обекти в незастроената част – озеленен двор, с
кътове за отдих и алеи, басейн, външен фитнес, детска площадка, предназначени
за ползване от обитателите на сградата в имота, услуги, свързани изцяло със
собствения на възложителите имот – сключване на имуществена застраховка срещу
природни бедствия, съхранение на ключ, който да бъде използван при пожар,
наводнение и др., а оттук и опазване на имота от природни бедствия във времето,
през което собственикът е извън жилището си /решение № 287 от 18.12.2014г. на
ВКС по гр.д. № 3888/2014г., І г.о./. Поемането на разходи за такова възлагане
на услуги по управление и поддръжка на обектите за общо ползване, независимо
дали са част от сградата или са в прилежащата й площ, както и такива относно
собствения на ищците имот, изисква индивидуално съгласие на задълженото лице,
съответно и налага индивидуално договаряне.
С оглед изложеното и съдът намира, че липсва фактическо или правно
ограничение за осъществяване на уговорения между страните резултат – възмездно
изпълнение и поддържане на луксозна и сигурна среда за обитаване над обема на
гарантираното от закона ползване на терена от собственика на самостоятелен
обект в етажна собственост. В тази смисъл съдът приема, че договорът валидно
обвързва страните, като въпросите относно достъпа на ищците до съоръженията в
дворното място през последната една година касае изпълнение на насрещно поетото
от ответното дружество задължение и стои извън валидността на съглашението.
По изложените съображения предявеният иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен. С оглед това и заплатеното от ищците
възнаграждение в общ размер на 3210.32 евро е на валидно правно основание,
поради което и ответникът не дължи връщане на тази сума на заявеното основание.
И тази претенция като неоснователна следва да бъде отхвърлена.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК и направеното от ответното дружество искане,
ищците следва да бъдат осъдени да заплатят на „М.м.“
ООД сторените от дружеството разноски за заплатен депозит за вещо лице в размер
на 200 лева и адвокатско възнаграждение в размер на 1200 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения Н.П.Р., гражданка на Руска Федерация, родена на ***г. и А. И.Р.,
гражданин на Руска Федерация, роден на ***г. срещу „Миг-Маркет“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, иск с правно основание чл.
26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за прогласяване
договора за поддръжка и управление от 22.07.2013г., с нотариална заверка на подписите
рег. № 5267 от 22.07.2013г. на нотариус Алексанъдр Александров, нотариус с
район на действие РС-В., за нищожен като противоречащ на закона.
ОТХВЪРЛЯ предявения Н.П.Р., гражданка на Руска Федерация, родена на ***г. и А. И.Р.,
гражданин на Руска Федерация, роден на ***г. срещу „Миг-Маркет“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД,за
осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 3210.32 евро, претендирана
като получено от ответника възнаграждение за 2016, 2017 и 2018г. по
нищожен договора за поддръжка и
управление от 22.07.2013г. с нотариална заверка на подписите рег. № 5267 от
22.07.2013г. на нотариус Алексанъдр Александров, нотариус с район на действие
РС-В..
ОСЪЖДА Н.П.Р.,
гражданка на Руска Федерация, родена на ***г. и А. И.Р., гражданин на Руска Федерация, роден
на ***г., да заплатят на „Миг-Маркет“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление ***, сумата от 1400.00
лева /хиляда и четиристотин лева/, представляваща съдебно-деловодни
разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: