№ 652
гр. Варна, 21.04.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Светлана Тодорова
Членове:Диана К. Стоянова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
Сложи за разглеждане докладваното от Диана К. Стоянова Въззивно
гражданско дело № 20233100500414 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 14:36 часа се явиха:
-ро
След спазване на разпоредбата на чл. 142, ал. 1, предл. ІІ от ГПК:
Въззивниците Х. И. А. и И. Г. А. , редовно призовани, чрез адв. Д. Р.,
не се явяват, представляват се от адв. Д. Р., с пълномощно по делото.
Въззиваемият „АВАНГАРДИЙ“ ЕООД , редовно призован,
представлява се от адв. Т. Г., с пълномощно по делото.
АДВ. Р.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ. Г.: Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице пречки по хода на делото предвид
редовното призоваване на страните, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА
съгласно Определение № 1076/16.03.2023 г.
Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. №1954/11.01.2023г. от Х. И. А.,
ЕГН ********** и И. Г. А., ЕГН **********, двете с постоянен адрес: ****
срещу решение №4041/19.12.2022г., постановено по гр. дело
№20203110115068/2021г. по описа на ВРС, с което са осъдени въззивниците
да заплатят солидарно на „АвангардИЙ“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Плиска“ № 5, ет. 4, ап. 6,
сумата от 12 908,48 лева (дванадесет хиляди деветстотин и осем лева и 48 ст.),
представляваща двойния размер на заплатения от ищцовото дружеството
1
задатък по предварителен договор от 20.07.2021 г. за покупко-продажба на
недвижим имот, а именно: ПИ с идентификатор *** по КК и КР на гр. Варна,
одобрени със Заповед № РД18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с площ от 548
кв. м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на
трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), с предишен идентификатор
****, с номер по предходен план 2046 в кв. 121, парцел 17, при съседи:
10135.2520.7016, 10135.2520.7151, 10135.2520.2045, 10135.2520.9566,
10135.2520.2048.
В жалбата е изложено становище за неправилност и
незаконосъобразност на обжалваното решение. За неправилен въззивниците
считат решаващия извод на първоинстанционния съд, че вписването на
31.05.1994г. на заявления за взаимно отстъпено право на строеж в съсобствен
парцел на основание чл.56, ал.2 и ал.3 от ЗТСУ /отм./ представлява вещна
тежест по отношение на процесния имот, предмет на предваритения договор.
Необосновано е прието, че ищецът е изправна страна, а от своя страна
въззивниците/продавачи са неизправна страна съгласно чл.2.4 от
предварителния договор, с който те декларират, че имотът не е обременен с
вещни тежести, включително учредени или запазени ограничени вещни
права, както и, че не са налице други права на трети лица, които биха могли
да препятстват купувача да упражнява правото си на собственост в пълен
обем. Развити са подробни правни доводи по приложението на чл.56 от ЗТСУ
/отм./ и погасяване на правото на строеж по давност. Посочено, че когато
собствениците на земята съвпадат с носителите на правото на строеж по
време на действието на ЗТСУ /отм./ отношенията между съсобствениците се
уреждат с отстъпване на право на строеж по реда на чл.56 от същия закон.
Застъпено е, че когато собственикът, той и учредител на правото на
собственост се е задължил да построи сградата, така учреденото право на
строеж няма да се погаси по давност /посочена е съдебна практика/.
Поддържа се изложеното в отговора, че собствениците на парцела
първо са разпределили правото на ползване на поземления имот, след това
взаимно са си отстъпили правото на строеж по реда на чл.56, ал.2 и ал.3 от
ЗТСУ /отм./. С регулационния план от 2012г. съсобствения парцел е разделен
на два УПИ –та – единият застроен, а другият незастроен, които са поделени с
договор за доброволна делба през 2015г. С изграждането на вилната сграда в
съседния на процесния имот правото на строеж се е трансформирало в право
на собственост върху сградата. Незастроеният процесен имот не е обременен
от вещни тежести и няма вписвания по имотната партида.
Поддържа се, че в предварителния договор липсва уговорка, която да
задължава продавачите да заличат вписването от 31.05.1994г. на заявлението
по чл.56 от ЗТСУ/отм./ като липсва и не съществува правен ред за
заличаването им.
Крайният извод на въззивниците е, че няма пречки за сключване на
окончателен договор, както и основания за неговото разваляне, което като
2
последица да води до връщане на задатъка в двоен размер.
Предвид неоснователния отказ на ищеца да сключи окончателен
договор ответниците имат право да задържат задатъка – чл.3.3.2 от договора
и на основание чл.93, ал2, изр.1 от ЗЗД.
Въззивниците молят съда да се отмени първоинстанционното решение и
да се постанови друго, с което да отхвърли предявените искове.
В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната
страна по жалбата „Авангард - ИЙ“ ООД, в който излага становище за
правилност и законосъобразност на постановеното решение. За
неоснователни се считат доводите на жалбоподателите, че разпределението
на ползването на парцела, съответно обособяването му в два УПИ – та води
до погасяване на правото на строеж. Поддържа се, че вписването на
отстъпването на правото на строеж по реда на ЗТСУ /отм./ представлява
вещна тежест на имота, като продавачите не са изпълнили задължението си
по т.2.4 от договора, където това е предвидено. Посочва се, че продавачите са
могли чрез вписване на нотариално заверен отказ от права от носителите на
ограниченото вещно право да изпълнят задължението си по предварителния
договор. Аргументира се, че ищецът е изправна страна, а ответниците не са,
поради което надлежно е упражнено правото за разваляне на предварителния
договор и е основателна претенция за връщане на задатъка в двоен размер.
По изложените съображения въззиваемата страна моли
първоинстанционното решение да бъде потвърдено.
АДВ. Р.: Поддържам жалбата. Нямам възражения по доклада, освен че
обжалваме изцяло решението, вкл. и в частта за солидарното осъждане за
разноски.
Относно уточнителната молба становището ми е следното: с исковата
молба се претендира осъждане на двете ответнички без посочване на квотите.
С уточняващата молба ищецът изрично е заявил нов петитум за солидарно
осъждане на двете продавачки - ответници по делото и в условия на
евентуалност е придобил осъдителен иск за размера на двоен размер на
капарото само срещу Х. А.. С така уточнения петитум на исковата молба в
отговора изрично сме възразили, че продавачите са съсобственици на
недвижимия имот. В предварителния договор не е уговорена солидарност, тя
не произтича и от закона, поради което искът спрямо Х. А. за разликата над ¾
е неоснователен и ние смятаме, че ако се възприеме, че не е налице
солидарност, това рефлектира върху разноските по делото, които следва да
бъдат намалени до размер на ¼, каквато е квотата на И. А..
По отношение на солидарността, това е нашето становище.
В уточнителната молба от 10.03.2023 г. на въззимаемия са направени
нови уточнения, които противоречат по уточняващата молба към исковата
молба от 23.11.2021 г.
Смятам, че не е налице солидарност между продавачите по
3
предварителния договор. Същите са съсобственици, при квоти: ¾ за Х. А. и ¼
за И. А..
Нямам доказателствени искания.
АДВ. Г.: Поддържам отговора. Оспорвам въззивната жалба. Нямам
доказателствени искания.
С оглед Вашите указания, съм изпълнил същите и съм уточнил каква е
претенцията, като евентуалната претенция за изцяло осъждане на Х. А. като
такава не се оттегля, но се поддържа, доколкото са изложени твърдения в тази
посока.
Нямаме такива указания за уточнение, поради което би следвало да се
приеме, че евентуалният иск също е предмет на разглеждане в настоящото
производство.
СЪДЪТ прикани страните към участие в производство по медиация
АДВ. Г.: Аз съм бил готов за споразумение от самото начало и сега го
поддържам.
Аз бях направил няколко предложения за спогодба, но до настоящия
момент насрещната страна не ги възприема като предложения и прави
насрещни такива.
АДВ. Р.: Ние желаем изпълнение на предварителния договор и не само
датата, уговорена за сключване на окончателния договор, но и в първото
заседание сме искали изпълнение на предварителния договор чрез продажба.
АДВ. Г.: В периода на постановяване на решението бихме могли да
опитаме.
Многократно сме правили предложения, но не срещаме никакво
разбиране от страна на жалбоподателя, така че аз бях принуден да заведа това
производство.
Не възразявам да отидем на медиация, ще попълним заявление, като
ако не се постигне целения резултат, ще имаме решение.
АДВ. Р.: Не възразявам да проведем процедура по медиация. Ще
попълним заявление за медиация.
Представям списък с разноски и за двете инстанции. Други
доказателства няма да соча.
АДВ. Г.: Аз също представям списък на разноските. Други
доказателства няма да соча.
Правя възражение по отношение на размера на адвокатското
възнаграждение, тъй като се претендира и за първа инстанция, тъй като е
прекомерно.
С оглед процесуалното поведение на страните, съдът счете делото за
изяснено от фактическа и от правна страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
4
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
АДВ. Р.: Уважаеми окръжни съдии, ние считаме, че постановеното
решение, което се обжалва е в нарушение на материалния закон и е
необосновано. Между страните е сключен предварителен договор за
продажба на празен незастроен поземлен имот, урегулиран с улично-
регулационен план от 2012 г., от който са образувани два урегулирани
поземлени имота – съседният на нашия имот е застроен, а нашият – предмет
на предварителния договор - незастроен.
На основание чл. 16, ал. 7 вещните права върху урагулираните
поземлени имоти се прехвърлят върху новообразуваните поземлени имоти и
общината придобива отстъпената площ за улица, освободена от вещни
тежести. През 2015 г. е извършена доброволна делба, като общият съсобствен
имот е поделен. На основание чл. 66, ал. 3 от ЗКИМ вещните права и другите
вещни тежести върху разделения имот се вписват в новообразуваните
партиди на поделените имоти. При това положение, при сключването на
предварителния договор към уговорената дата за окончателен договор и
понастоящем, трети лица не са придобили вещни права върху поземления
имот, предмет на предварителния договор от собствениците – продавачи Х. и
И. А., поради което вписаните заявления по чл. 56 от ЗТСУ през 1994 г. не
представляват вещна тежест. Изхождайки от целта на отстъпеното право на
строеж между съсобствениците, която е изключване на приращението върху
постройките, вписаните заявления за отстъпено право на строеж не се
отразяват на основното задължение на продавачите по предварителния
договор да продадат имота, освободен от права на трети лица и от вещни
права, които ограничават правата на купувачите. Затова не е била налице и
пречка за сключване на окончателен договор, поради което не е налице и
неизпълнение на предварителния договор от страна на продавачите. Самият
купувач не твърди трети лица да имат права върху имота, а само, че е налице
вписано заявление по чл. 56 от ЗТСУ. Действието на заявленията в случая е в
интерес на купувача, доколкото след сключване на окончателния договор, той
може да се позовава на вписаните актове на предшестващите собственици на
имота, за да отблъснат претенциите на трети лица. Законът не предвижда
правен ред за заличаване на тези вписани заявления по чл. 56 от ЗТСУ,
поради което изискванията на купувача да се заличат тези заявления, след
като няма такъв ред, нито в правилника за вписвания се предвижда, няма как
въобще да се стигне до заличаване на тези вписани актове. Освен това,
вписаните заявления не са пречка за сключване на окончателния договор и
поради това отказът на купувача да придобие имота като заплати цената е
неоснователен. Купувачът е неизправна страна по предварителния договор,
поради което няма право да иска дадения задатък в двоен размер. Затова,
молим да отмените обжалваното решение и да отхвърлите иска като
неоснователен. Претендираме разноски за двете съдебни инстанции.
В случай, че тезата ми не бъде споделена и отмяната касае само
солидарното осъждане за връщане на двойния размер и разноските, молим
5
разноските да бъдат намалени до ¼, колкото е делът на И. А., тъй като такъв
иск спрямо нея не е предявен. В този смисъл, молим за Вашето решение.
АДВ. Г.: Уважаеми окръжни съдии, аз считам решението на
Варненския районен съд е правилно и законосъобразно, а подадената
въззивна жалба и наведените в днешно съдебно заседание твърдения и
възражения срещу решението за неоснователни. Аз няма да приповтарям
това, което съм написал в отговора, защото то е пределно ясно. Не мога да
възприема становището, че учреденото вещно право е ограничено, в случая е
право на строеж, не е вещна тежест върху имота и следва да приемем, че
видите ли последващият купувач може да реализира правата си като се брани
срещу това. Целта не е тази. Целта на подписване на предварителния договор
и специално клаузата за това, че имотът ще бъде придобит от вещни тежести,
е именно да се даде възможност на купувача да упражнява в пълен размер
правото си на собственост, част от което е ограниченото вещно право на
строеж. Доколкото представляваното от мен дружество има основна
търговска дейност строителство и продажба на недвижими имот, това
ограничено вещно право на строеж, което очевидно е учредено и очевидно
стои като вписано такова в Имотния регистър и към настоящия момент,
видно от разпечатката от Имотния регистър, е една вещна тежест, която най-
малко при подаване на заявление за сключване на договор за ипотечен кредит
би било пречка за получаването на насрещни средства, т.е. най-малко от тази
гл.т. последващият купувач би имал затруднения да упражнява правата си,
съответно да реализира инвестиционните си намерения. Доколкото е налице и
съдебна практика, неправилно цитирана в жалбата, е в обратната хипотеза –
това право на строеж очевидно и към настоящия момент съществува. Друг е
въпросът доколко срокът е преклузивен или давностен, това няма да го
обсъждаме вече, защото то е пределно ясно и защо трябва да се налага в тази
връзка на купувача да води дела и да установява всъщност, че това
ограничено вещно право на строеж е погасено по давност или изобщо не е
реализирано в един законов срок, поради което към настоящия момент не
съществува. Докато нямаме съдебно произнасяне, то очевидно представлява
вещна тежест. Това ограничено вещно право като тежест, а не самото
заявление по чл. 56 от ЗТСУ, би могло лесно да бъде заличено или най-
малкото чрез отказ от право на собственост, в случая на лицата, в чиято полза
това право е било учредено, което също не беше извършено, независимо от
проведените от нас настоявания, което от своя страна означава, че не може да
се приеме за верен изводът, че няма способи и средства, по които тази вещна
тежест и пречка за сключване на окончателния договор да бъде преодоляна.
Предвид горното, считаме, че не само към момента, към който беше
определен срока за сключване на окончателния договор, а и към настоящия
момент, продавачите са неизрядна по договора страна, именно по силата на
тази клауза в предварителния договор, с оглед и на което отказът на
представляваното от мен дружество за сключване на окончателния договор е
съвсем законосъобразен и не мога да приема становището, че сме неизправна
6
по договора страна, защото ние сме изпълнили ангажиментите си по
предварителния договор от началото до края. С оглед на горното, ще Ви моля
да потвърдите решението на първата инстанция, като правилно и
законосъобразно и да ни присъдите направените по делото разноски.
След изслушване на устните състезания, СЪДЪТ обяви, че ще се
произнесе с надлежен съдебен акт в законния срок.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:58
часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
7