Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 779 / 31,07,2020 г., гр. Пловдив
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД,
VІІІ граждански състав, в публично заседание на двадесет и седми май 2020 г., в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕКАТЕРИНА МАНДАЛИЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
НЕДЯЛКА СВИРКОВА
НИКОЛИНКА ЦВЕТКОВА
при участието на секретаря ЕЛЕНА
ДИМОВА
разгледа докладваното от
съдия Свиркова въззивно гражданско дело № 369/2020 г.
и прие следното:
Производство по реда
на чл. 258 - 273 от ГПК.
Образувано по
въззивна жалба вх. № 5552/23,01,2020 г. от Х.Д.Д. с
ЕГН **********; и Д.Д.Д.–Д.
с ЕГН **********; против решение № 4720/10,12,2019
г., постановено по гр. № 16134/2018 г.
на РС Пловдив, ІХ гр. състав. Решението се обжалва изцяло с оплакване за
незаконосъобразност поради необоснованост и противоречие с материалния закон. От въззивния съд се иска да постанови решение,
с което да отмени обжалваното и вместо това да уважи предявените субективно
съединени искове.
Ответникът Д.Д.Д. с ЕГН **********; изразява становище за
неоснователност на въззивната жалба и иска потвърждаване на обжалваното
решение.
След
преценка на събраните по делото доказателства във връзка със становищата на
страните, съдът приема следното:
Производството е образувано по субективно
съединени искове с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД. Предявени от Х.Д.Д. с ЕГН **********; и Д.Д.Д.–Д. с ЕГН **********;
против Д.Д.Д. с ЕГН **********.
Твърди се, че с предварителен договор от
13,11,2013 г. общият на страните наследодател Д. Д. Д., поч. *** г., и
съпругата му – Ц. Д.Д., са се задължили да прехвърлят
на ищците притежаваното от тях в режим на СИО право на собственост върху
следния недвижим имот: 1200/3000 идеални части от „дървопроизв.
пл.“ с площ 3 дка, намираща се в землището на с. Д., местност “Б.”,
съставляваща имот № 027122 по плана за земеразделяне на землището на с. Д.,
Община К., област Пловдив, с ЕКАТТЕ 21324, отдел/подотдел 215/т, вид на горите
или вид на подотдела – иглолистна гора; срещу цена в размер на 1000 лв., която
ищците – купувачи по предварителния договор, заплатили още при сключването му.
Това
задължение не било изпълнено в рамките на уговорения с договора срок – до
13,11,2014 г. Впоследствие имотът бил изключен от горския фонд поради промяна
на предназначението. От него били образувани четири самостоятелни поземлени
имота – три от тях отредени за жилищно застрояване, а четвъртия – за улица.
С договор за доброволна делба, сключен на 09,07,2015
г. (с нотариален акт, вписан в СВ с Акт № 27 том 11/2015 г.), била прекратена съсобствеността
върху имотите, предназначени за жилищно застрояване, при което в дял на
обещателите по предварителния договор било поставено правото на собственост върху
ПИ 027196, с площ 1132 кв. м. Отреденият за улица-топик
ПИ 027197 с площ от 204 кв. м. бил поставен в общ за всички съделители дял,
като за прехвърлителите по предварителния договор – Д. Д. и Ц. Д., била
определена квота общо 1/3 ид. част от този имот. Така,
според ищците, поетото с предварителния договор задължение за прехвърляне на
идеални части от описания в договора имот – „дървопроизв.
пл.“, се трансформирало в право на собственост върху поставените в дял на
обещателите самостоятелен имот за жилищно застрояване и ид.
част от имота, отреден за улица.
През 2018 г. Д. Д. починал, без да изпълни
поетото с предварителния договор задължение за прехвърляне на собствеността.
Със смъртта му била прекратена съпружеската имуществена общност върху
получените с делбата права и притежаваната от него част от имотите се
разпределила между наследниците му, както следва: 1/8 ид.
част за преживялата съпруга Ц. Д. (притежаваща и 4/8 ид.
части от прекратената СИО); и по 1/8 ид. част – за
тримата низходящи от първи ред – двете ищци и ответника.
Ц. Д. изпълнила задължението си по
предварителния договор и с договор за покупко-продажба, сключен на 01,10,2018
г. (с нотариален акт, вписан в СВ с Акт № 58 том 90 дело № 18066/2018 г.)
прехвърлила на ищците своите общо 5/8 идеални части от ПИ 027196-индивидуално
застрояване и от 1/3 ид. част от ПИ 027197-улица.
Ответникът не е изпълнил задължението си за прехвърляне на притежаваните от
него по 1/8 ид. част от посочените имоти.
Въз основа на изложеното от съда се иска да
постанови решение, с което да обяви за окончателен сключеният на 13,11,2013 г.
предварителен договор за покупко-продажба относно притежаваните от ответника
права, както следва: 1/8 идеална част от
поземлен имот с идентификатор № 027196, с площ 1,132 дка, намиращ се в
местността „Б.“ в землището на село Д., община К., област Пловдив, с ЕКАТТЕ
21324, начин на трайно ползване: индивид. застр., вид
собственост: частна, имотът попада в отдел/подотдел 215/е1, вид на горите или
вид на подотдела: иглолистна гора, при граници и съседи:имот № 027197 – улица
на Д. Д. Д. и др., имот № 000024 – път IV кл. на
Община К., имот № 027123 – дървопроизв. пл. на Е. Д.
Д., имот № 027194 – индивид. застр. на Г. Л. Ж., като
за гореописания имот е отреден урегулиран поземлен имот III-027122 – жил. застр. (три римско-двадесет
и седем хиляди сто двадесет и две арабско), който е образуван от имот № 027122,
съгласно ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед № 186/16.04.2007 г. на кмета на Община К.
и изключен от горския фонд поради промяна на предназначението със Заповед №
РД-49-439/23.12.2014 г. на министъра на земеделието и храните, заедно с всички
подобрения в гореописания имот; както и 1/8
ид. ч. от 1/3 ид. ч. от
поземлен имот с идентификатор № 027197 с площ по скица 0,201 дка, а по
документ за собственост 204 кв.м., намиращ се в местността „Б.“ в землището на
село Д., община К., област Пловдив, с ЕКАТТЕ 21324, начин на трайно ползване:
улица, вид собственост: частна, имотът попада в отдел/подотдел 215/е1, вид на
горите или вид на подотдела: иглолистна игра, при граници съседи: имот № 027194
– индивид. застр. на Г. Л. Ж., имот № 027195 –
индивид. застр. на Д. М. П. и др., имот № 000024 –
път IV кл. на Община К. и имот № 027196 – индивид. застр. на Д. Д. Д. и др., като гореописаният имот, който е
образуван от имот № 027122, е отреден за улица-тупик,
съгласно ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед № 186/16.04.2007 г. на кмета на Община К.
и изключен от горския фонд поради промяна на предназначението със Заповед № РД
49-439/23.12.2014 г. на министъра на земеделието и храните.
Ответникът Д.Д.Д. с
ЕГН **********; оспорва иска като неоснователен. Предявява възражения: 1/ за
липса на идентичност между имота – обект на предварителния договор и този на
искания окончателен; 2/ за нищожност на
предварителния договор поради накърняване на добрите нрави (тъй като насрещните
престации са неравностойни, както и защото договорът
е сключен единствено с цел лишаване на ответника като извънбрачно дете на общия
наследодател); от наследство; 3/ за нищожност на предварителния договор поради
липса на основание; 4/ за нищожност на предварителния договор поради привидност
– като прикриващ безвъзмездно разпореждане.
С постановеното по спора решение РС е отхвърлил
предявените искове като е приел, че процесният предварителен договор е нищожен
на основание противоречие с добрите нрави.
При изпълнение задълженията си по чл. 269 изр.
първо от ГПК, настоящата инстанция не констатира наличие на пороци, водещи до
невалидност или недопустимост на атакувания съдебен акт.
Относно законосъобразността на
първоинстанционното решение, в рамките на служебно дължимата проверка относно
правилното приложение на материалния закон и предвид предявените във въззивната
жалба оплаквания, съдът приема следното:
Пред настоящата инстанция не се повдига спор
между страните относно установените пред РС факти:
Страните са наследници (низходящи от първи ред)
на Д. Д. Д., поч. *** г. (удостоверение на л. 11). Ищците са родени от брака му
с Ц. Д., който брак е прекратен със смъртта на наследодателя, а ответникът е
роден от майка Е.Т. (удостоверение на л. 74).
Безспорно е, че на 13,11,2013 г. е сключен
предварителен договор (л. 6-7 от първоинстанционното дело), с който Д. Д. и
съпругата му Ц. Д. са се задължили да прехвърлят на дъщерите си – ищците по
делото, правото на собственост върху 1200/3000 ид. ч.
от дървопроизв. пл. с площ 3 дка, намираща се в
местността “Б.” и съставляваща имот с № 027122 по плана за земеразделяне в
землището на село Д., Община К., област Пловдив, с ЕКАТТЕ 21324, отдел/подотдел
215/т, вид на горите или вид на подотдела – иглолистна гора. Посочените идеални
части съпрузите-прехвърлители притежават в режим на
СИО, а останалата част от имота е собственост на трети лица. С предварителния
договор се уговаря цена за продаваемите идеални части в размер на 1000 лв.,
сочи се същата да е заплатена към датата на сключване на договора и владението
върху имота да е предадено на поемателите, уговорен е
срок за сключване на окончателен договор за прехвърляне на собствеността до
една година – 13,11,2014 г. В рамките на срока окончателен договор не е
сключен.
Впоследствие имотът е изключен от горския фонд
поради промяна на предназначението му със Заповед № РД-49-439/23.12.2014 г. на
министъра на земеделието и храните. Същата е постановена по заявление от
съсобствениците на имота, в т. ч. прехвърлителите по предварителния договор,
предявено още преди сключване на последния (заявление с рег. Инд.
94-ГГ-08/09,06,2010 г.). С ПУП-ПРЗ, одобрен със Заповед № 186/16.04.2007 г. на
кмета на Община К., е предвидено разделяне на имота на четири нови, за които са
отредени УПИ, като три от новообразуваните имоти са предвидени за индивидуално
жилищно настаняване, а четвъртият – за улица-топик.
На 09,07,2015 г. съсобствениците на имотите са
сключили помежду си договор за доброволна делба (с нотариален акт, вписан в СВ
с Акт № 27 том 11/2015 г. – л. 8 по делото на РС) и са поделили имотите помежду
си. С делбата в самостоятелен дял на прехвърлителите по предварителния договор,
в режим на СИО, е предоставено правото на собственост върху ПИ с идентификатор
№ 027196, с площ 1,132 дка, намиращ се в местността „Б.“ в землището на село Д.,
за който е отреден УПИ III-027122 – жилищно застрояване (три римско-двадесет и
седем хиляди сто двадесет и две арабско), заедно с всички подобрения в него;
както и 1/3 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор №
027197 с площ по скица 0,201 дка, а по документ за собственост 204 кв. м.,
намиращ се в местността „Б.“ в землището на село Д., отреден за улица-тупик.
Съпружеската имуществена общност върху описаните
УПИ е прекратена със смъртта на Д. Д., поч. на *** г. На *** г. преживялата
съпруга е прехвърлила притежаваните от нея 5/8 ид.
части от получените с делбата права (от които 4/8 – притежава от прекратената
СИО и 1/8 – по наследство от Д. Д.) на ищците срещу цената, посочена в
предварителния договор и заплатена при сключването му. Останалите 3/8 ид. части, оставени в наследството на Д. Д., са собственост
на страните по делото – двете ищци и ответникът, всеки от които притежава по
1/8 ид. част. Именно притежаваната от ответника 1/8 ид. част от правата, получения при доброволната делба дял
на прехвърлителите по предварителния договор, са предмет на предявените
конститутивни искове.
Същите настоящата инстанция приема за
неоснователни. Съгласно
чл. 363 от ГПК, когато е сключен предварителен договор за прехвърляне на
правото на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително
дали отчуждителят е собственик на имота. Релевантният
момент, към който тази преценка следва да бъде извършена, е към момента на
постановяване на съдебното решение. С уважаването на конститутивния
иск по чл. 362 ГПК вр. чл. 19, ал. 3 ЗЗД се цели да
се внесе едностранна промяна в правната сфера на ответника - продавач, който не
е изпълнил поетото с предварителния договор задължение да сключи окончателен
договор, когато за последния се изисква нотариална или нотариално заверена
форма. Постановеното положително решение по този иск замества несключения
доброволно окончателен договор между страните и съдът няма право с решението си
да внася промени в съдържанието на сключения договор. Следователно по отношение
на предмета на спора проверката на съда се разпростира върху имота, посочен в
предварителния договор и доказателствата за правото на собственост на продавача
върху същия този обект. Неоснователен би се явил иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
относно имот, различен от този по предварителния договор.
В случая имотът, посочен в предварителния
договор и този, за който се иска обявяване на договора за окончателен, са
различни. И тази разлика не се изразява само в различно означение на имота
съобразно приет между сключване на предварителния договор и предявяване на иска
нов устройствен план, нито се дължи само на устройствени изменения, които да не
водят до възникване на нов обект. В настоящия случай настъпилите изменения са
довели до това, че имотът – предмет на предварителния договор, е престанал да
съществува като самостоятелен обект и е трансформиран в резултат не само на промяна
на устройствените предвиждания, но и на осъществена
между съсобствениците му реална делба. Така първоначално съществувалият имот,
идеална част от който е предмет на предварителния договор, е преобразуван като
са обособени четири нови имота, и три от тях са разпределени в самостоятелни
дялове, а друг – в общ дял. Поради това не може да се приеме, че правата –
предмет на предварителния договор (1200/3000 идеални части от имот с площ 3
дка, представляващ гора), са идентични с правата, съответна част от които
ответникът е получил по наследство (новосъздадения ПИ № 027196 с площ 1,132 дка
и 1/3 ид. част от ПИ № 027197 с площ 0,201 дка).
До извод за идентичност не би могло да се
достигне и при тълкуване изразената в договора воля на страните във връзка със
започнатата от прехвърлителите още преди сключването му процедура по промяна
предназначението на имота - предмет на предварителния договор. Според
постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 4720/10,12,2019 г.,
постановено по гр. № 16134/2018 г. на РС
Пловдив, ІХ гр. състав, описанието на продаваемия
по предварителен договор обект на
недвижима собственост чрез дробна част,
в съотношение на обещаната площ към цялата площ
на обекта, не изключва
извод за обещана продажба на бъдеща вещ,
когато в своите уговорки страните са имали предвид
предстоящо преустройство
и са описали бъдещия обект по местоположение. Уговорката за продажба
на бъдеща вещ не е нищожна,
а окончателният договор следва да бъде
заместен с решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обособения реален обект, когато се
установи идентичност въз основа съдържанието
на предварителния договор и осъщественото преустройство. В
разглеждания с коментираното решение случай страните по предварителния договор
са предвидили бъдещото преустройство на обекта. Поради това съдът е извършил
тълкуване на договора в съответствие не само с буквалното описание на имота, но
и с уговорените права и задължения, от които се разкрива целта на договора, и е
приел, че е уговорено прехвърляне на бъдещ обект, който ще се обособи след
преустройство на обекта по предварителния договор. В настоящия случай до такъв
извод не може да се стигне. Въпреки че при сключване на процесния предварителен
договор през 2013 г. прехвърлителите вече са започнали процедура по промяна
предназначението и разделянето му на нови четири (Заповедта за одобряване на
ПУП е от 2007 г. – повече от пет години преди сключване на предварителния договор),
предстоящото преустройство не е взето предвид при сключване на договора и със
същия не се предвижда евентуално прехвърляне на правата върху евентуално
новообразувани имоти. Затова, дори и при тълкуване на договора, не може да се
достигне до извод за идентичност на обекта по предварителния договор и имота,
придобит от ответника по наследство от общия наследодател – обещател по договора.
При това положение предявените искове следва да
се приемат за неоснователни и да се отхвърлят. Като е достигнал до същия краен
извод РС е постановил законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено.
По
изложените съображения съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 4720/10,12,2019 г., постановено по
гр. № 16134/2018 г. на РС Пловдив, ІХ
гр. състав.
Решението
не подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: