№ 3484
гр. Варна, 15.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Весела Гълъбова
при участието на секретаря Теодора Ст. Станчева
като разгледа докладваното от Весела Гълъбова Гражданско дело №
20213110110317 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на „Бадимекс Димов и
Сие” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София,
бул. „Г. С. Раковски” № 122, вх.Б, ет.3 срещу „Билдринг” ЕООД,
ЕИК103865537, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Марин
Дринов” № 66, с която е предявен иск за заплащане на сумата от 3161,40
лева, представляваща неизплатено възнаграждение по договор от 20.03.2008г.
за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“, находящ се в
поземлен имот ***********, в кв.36 по плана на к.к. „з.п., гр. Варна във
връзка с апартамент *** в комплекса с идентификатор ***********, от която
сума 1053.46 лева, дължими за периода от 01.07.2019г. до 31.12.2019г. и
2106.93 лева, дължими за периода от 01.01.2020г. до 31.12.2020г., ведно със
законната лихва върху нея от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане.
В исковата молба са изложени твърдения, че между страните сключени
договор от 20.03.2008г. за поддръжка и обслужване на общи части на
комплекс „Д.П.“, находящ се в поземлен имот ***********, в кв.36 по плана
на к.к. „з.п., гр. Варна, тъй като ответникът бил собственик на апартамент ***
в комплекса. Било уговорено възнаграждение в размер на 8 евро на кв.м. за
календарна година, или 898 евро, дължимо в срок до 30.01 на годината, за
1
която ще се предоставят услугите. Била уговорена възможност за плащане в
две валути – в евро и в лева. Ответникът не заплатил дължимото
възнаграждение за периода от 01.07.2019г. до 31.12.2020г.
В законоустановения срок ответникът е депозирал писмен отговор, с
който оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен. Счита, че
правен интерес от такъв иск има Общото събрание на етажната собственост, а
не ищцовото дружество. Сочи се, че процесният договор е сключен през
2008г., а от 01.05.2009г. е в сила ЗУЕС, съгласно разпоредбите на който
паричните вноски за управление и поддръжка на общите части се определят
от ОС. Твърди, че на 27.10.2009г. е проведено ОС на ЕС на тяло А от
комплекс „Д.П.“, в което се намира и апартамента на ответника. В т.5 от
протокола от същото събрание било записано, че консумативните разходи се
заплащат и отчитат съгласно подписаните вече между „Бадимекс Димов и
Сие“ ООД и купувачите договори за поддръжка и управление. Въпреки това
именно ЕС се явява носител на правото да определя и събира необходимите
средства за разходите за поддръжка и управление на тяло А от комплекса.
Прави се и възражение за нищожност на процесния договор от 20.03.2008г.
поради противоречието му със ЗУЕС. Ответникът не оспорва, че е сключил с
ищеца договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
апартамент ***, на трети етаж. Тяло С от комплекс „Д.П.“. Съгласно
нотариални акт имотът имал предназначение на „жилище“, но в
действителност не отговарял на изискването за „жилище“ по Наредба № 7 от
ДР на ЗУТ, поради което се прави възражение за нищожност на нотариалния
акт за покупко-продажба поради невъзможен предмет на договора. Не се
оспорва, че между страните е сключен и процесния договор за поддръжка и
управление на общите части на комплекса от 20.03.2008г. Предвид
нищожността на нотариалния акт за покупко-продажба ответникът счита, че
нищожен се явява и последващия договор за управление и поддръжка,
предвид че ответникът не е придобил собствеността върху апартамента.
Ответникът твърди още, че при подписване на договора е въведен в
заблуждение от представителя на ищеца, че на собствениците на апартаменти
в тяло А ще бъдат осигурени спокойствие и безпрепятствена възможност да
ползват изброените в договора места за общо ползване. Въпреки това през
летния сезон същите се ползвали приоритетно от гостите на хотела,
собственост на ищеца. Твърди че комплекс „Д.П.“ не е жилищен комплекс от
2
затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Оспорват се
твърденията на ищеца, че е изпълнявал задълженията си по организиране
поддръжката и обслужването на общата инфраструктура и на общите части.
Оспорва се и твърдението, че за процесния период от 01.07.2019г. до
31.12.2020г. ответникът дължи на ищеца суми в обща размер от 3161.40 лева.
Ответникът счита, че т.4 от нотариалния акт е нищожна, тъй като е
неопределяема по отношение на размера на годишните такси, както и
уговорката в т. IV.2, тъй като е неопределяема по отношение на
правоприемниците на страните. Твърди се, че достъпът до тяло А е през вход
на сградата от улицата, поради което за собствениците там не съществува
задължение да поддържат прилежаща територия. Твърди се, че ищецът и
свързани с него лица притежават множество обекти в Тяло А и в хотела,
поради което не заплащат пари за разходите по управление и поддръжка.
Твърди се още, че през процесния период ищецът или други обитатели на
апартамента му не са ползвали изброените в договора места за общо
ползване, поради ползването им от трети лица гости на хотела без съгласие на
Общото събрание за ползване на общите части за търговски цели. Доколкото
комплексът не е от затворен тип се сочи, че за ищеца не е налице задължение
да сключи договор за управление на общите части. Твърди се, че на
07.07.2017г. ответникът е изпратил на ищеца уведомление, че прекратява
процесния договор от 20.03.2008г., което е получено на 10.07.2017г. За
прекратяването на договора ответникът уведомил и ОС на ЕС и оттогава е
внасял предложения за определяне по реда на ЗУЕС на сумите, които следва
да заплаща за поддръжка и управление на общите части, но същите са били
отхвърляни.
В срока за отговор „Билдринг” ЕООД е предявило срещу „Бадимекс
Димов и Сие” ООД инцидентен установителен иск по чл.26, ал.2, предл. 1 от
ЗЗД за прогласяване на сключения между страните договор от 20.03.2008г. за
поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“ за нищожен
поради невъзможен предмет, а в условията на евентуалност договорът да бъде
обявен за нищожен на основание чл.26, ал.1, предл.1 – поради противоречие
със закона, на основание чл.26,ал.1, предл.2 – поради заобикаляне на закона и
на основание чл.26,ал.1, предл.3 – поради противоречие с добрите нрави.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът по инцидентните установителни
3
искове е депозирал писмен отговор, с който оспорва исковете като
неоснователни. Твърди се, че в закупения от „Билдринг“ ЕООД в комплекс
„Д.П.“ апартамент са проектирани и изградени складово помещение и комин
и не е налице невъзможен предмет на договора. Счита, че договорът е
сключен при съобразяване с разпоредбите на закона и на добрите нрави.
Оспорва и твърдението за прекратяване на договора с едностранно
уведомление.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца поддържа
исковата молба и отговора по инцидентните установителни искове.
Процесуалният представител на ответника поддържа отговора на
исковата молба и подадените инцидентни установителни искове.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото
доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за установено от
фактическа страна следното:
Видно от нотариален акт № 92, том I, рег. № 843, дело № 86 от 2008г.
на нотариус С. Стойчева с рег. № 193 в регистъра на НК, между страните по
делото е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата
на който „Билдринг” ЕООД е придобило собствеността върху апартамент №
36, представляващ самостоятелен обект от сграда, с идентификатор
*********** съгласно схема № 1611/15.02.2008г., издадена от СГКК гр.
Варна, със застроена площ от 99.21 кв.м., намиращ се на третия етаж в „Д.“
парк комплекс, ***, в сграда № ** в к.к. „з.п., гр. Варна.
Безспорно се установи по делото, че между страните е сключен Договор
за поддръжка и обслужване на общи части от 20.03.2008г. По силата на
договора „Бадимекс Димов и Сие” ООД като собственик на земята и общата
инфраструктура в комплекс „Д.П.“ к.к. Златни пясъци е поело задължението
лично или чрез трети лица да организира поддръжката и обслужването на
общата инфраструктура на комплекса и всички общи части по смисъла на
чл.38 от ЗС, което включва: плащане на разходите за осветление и вода за
общите части; поддържане и почистване на общите части на сградата;
асансьор; поддържане на местата за общо ползване – тревни площи, алеи,
паркингова зона, басейн; екологични и хигиенно-санитарни мероприятия и
др., а „Билдринг” ЕООД като собственик на недвижим имот апартамент № 36
в комплекса се е задължило да заплаща на „Бадимекс Димов и Сие” ООД за
4
всяка календарна година за уговорените с договора услуги годишна вноска в
размер по 8 евро на кв.м. или общо 898 евро. Уговорено е сумата да се
заплаща ежегодно в срок до 30.01. на текущата година.
Представен от ответника е протокол от проведено на 27.10.2009г. Общо
събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост в к.к. „Златни пясъция“, комплекс „Д.П.“. Видно от
протокола по т.5 от дневния ред е записано като констатация, че
консумативните разходи да се заплащат и отчитат съгласно подписаните вече
между „Бадимекс Димов и Сие” ООД и купувачите (собствениците) договори
за поддръжка и обслужване на общите части в комплекса, като е взето
решение за налагане на допълнителна санкция за некоректните собственици
по отношение на солидарната отговорност спрямо консумативните разходи, а
именно незаплатилите в договорения срок до 31.01. на съответната година да
дължат солидарно обезщетение към всички останали собственици в размер на
1 % върху дължимата сума по договора за всеки просрочен ден, а
акумулираните приходи да се внaсят към фонд „ремонт и обновление“.
Представено от ответника е уведомление отправено от него до
ищцовото дружество с изх. № 5/07.07.2017г., получено на 10.07.2017г., в
което се сочи, че сключеният между страните договор за поддръжка и
управление е в противоречие със ЗУЕС, в сила от 01.05.2009г., поради което
следва да се счита за отпаднал от тази дата. Посочено е, че всички платени от
„Билдринг” ЕООД такси в полза на „Бадимекс Димов и Сие” ООД са платени
без основание, поради което е заявена претенция за връщането им в 30-дневен
срок. В условията на евентуалност е посочено, че ако договорът се счита за
действителен, то го развалят поради системно неизпълнение от страна на
„Бадимекс Димов и Сие” ООД. Сочи се, че „Билдринг” ЕООД не е имало
възможност, както и за в бъдеще не желае да ползва част от съоръженията в
комплекса, поради което няма да заплаща за тяхната поддръжка.
Обявено за безспорно между страните е обстоятелството, че комплекс
„Д.П.“ не е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ДР
на ЗУЕС.
От заключението на допуснатата по делото съдебно-техническа
експертиза, неоспорено от страните, което съдът кредитира като обективно и
компетентно изготвено, се установява, че УПИ с идентификатор
5
10125.513.214 представлява поземлен имот с комплексно застрояване. В
посоченото УПИ са построени две сгради. Едната сграда ю /тяло Б – хотел/,
земята и инфраструктурата са на един собственик, а Тяло А е в режим на
етажна собственост. Няма данни за определена прилежаща площ към Тяло А,
определена от Кмета на Общината по негова инициатива или по искане на
заинтересованите лица – етажните собственици. Сградата на Тяло А е
ситуирана в северозападната част на имота. Достъпът до тяло А се
осъществява по няколко начина: от главния вход към Тяло А, който е от
запада, от път, представляващ подход към подземните гаражи, двора,
басейна, тенис кортовете и др., като достъпът се контролира посредством
портиерна на входа в сграда А; от южната страна има подход към изградените
в сутерена гаражи, от които през сутерена има достъп до Тяло А; от източната
страна към сутерена има стълбище от двора и басейна, както и от
рекреационния център, който се намира в сутерена на Блок А; от коридор в
сутерена през рекреационния център тяло А, който е свърза със сутерена на
тяло Б, от където има достъп до главния вход – рецепцията на тяло Б. На ниво
сутерен има свързаност между Тяло А и Тяло Б, т.нар. „топла връзка“.
Предназначението на сградите в поземления имот е жилищно в съответствие
с удостоверение от 15.06.2006г. за регистриране въвеждане в експлоатация на
строеж: „Ваканционен жилищен комплекс „Д.П.“ /Блок А и Блок Б/. Тяло Б се
използва като хотел. Апартамент *** с идентификатор *********** е с
предназначение за жилище. В архитектурния проект няма придадено
складово помещение, което е вън от апартамента, а в разпределението на
етажа в приложената таблица с разпределение на помещенията няма описан
килер или дрешник. В становище на арх. Радослава Едрева в жилище *** са
предвидени 2 броя складове с размери 145/60, които са пространствено
свързани със спалнята. В просения апартамент има три жилищни помещения:
две отделни спални и дневна, трапезария, кухня, които са свързани
пространствено в едно помещение. Има обособена кухненска част в
помещението, в което са обединени дневна, трапезария и кухня. В
апартамента е предвиден един комин, който е в кухненската част. Светлата
височина на таваните в помещенията е 2,75 м. При изслушването си в съдебно
заседание вещото лице е пояснило, че вътре в апартамента при направения
оглед в една от спалните е установила две стенички – едната конструктивен
елемент, а другата – изградена стеничка, като не може да нарече
6
пространството, образувано от тях помещение. Сочи, че в архитектурния
проект тези две стенички съществуват, но не е дадено предназначение.
Архитектът е приел, че са предназначени за дрешник, но това не е описано
нито в таблицата, нито в екзекутива.
По делото са ангажирани гласни доказателствени средства чрез разпит
на двама свидетели на страната на ищеца – С.А. И Д.Й. и двама свидетели на
страната на ответника – С..Й. и М.М..
Съгласно показанията на св. А., която е брокер, същата е продала
десетина апартамента в комплекса и тъй като клиентите й са чужденци, които
не са целогодишно там, била поела ангажимент при нужда да наглежда
апартаментите им, например след дъжд да провери дали има теч или влага.
Свидетелката нямала ключове за обектите, поради което винаги вземала от
рецепция. Собствениците на комплекса винаги съдействали. В периода 2019-
2020г. също била посещавала комплекса, по 3-4 пъти на сезон, но само
апартаментската част. Впечатленията й били, че комплексът винаги е
поддържан, а дворът бил перфектен. Басейнът се ползвал и от хотелската, и от
апартаментската част.
Св. Йорданова сочи, че дейността й е Служба по трудова медицина,
като всяка година сключва договор със собствениците на комплекса. По този
повод винаги го посещавала март-април и тогава правела оглед на работните
меса и на самия комплекс. Отделно от това, била присъствала и по различни
празнични събития в комплекса, няколко пъти била отсядала в апартамент
под наем, както и била ходила на гости в апартамента на собствениците
семейство Димови. През 2019-2020г. също била ходила в „Д.П.“, като при
посещенията й винаги било много чисто и подредено. Лятото плочките на
басейна се миели с вода всяка сутрин, а самият басейн също бил чист. Отвън
имало цветя, градинки, подрязани храсти, дръвчета. Цветята около басейна
зимата се прибирали, за да не измръзнат.
Св. Йорданов също имал апартамент в комплекса, в който бил живял
седем години. Свидетелят споделя, че зимата е много спокойно, но нямало
охрана. Лятото било много шумно, особено около басейна, включително и
вечер. Зимата комплексът не бил поддържан, само лятото. Към апартаментите
нямало складови помещения.
Съгласно показанията на св. Маринов, той посещавал апартамент 36 в
7
комплекса за поддръжка и ремонтни дейности основно през пролетта и
зимата. През зимния сезон на 2019-2020г. бил ходил в апартамента 2-3 пъти.
Когато минавал през сградата, за да достигне до апартамента, се виждало, че
комплексът не се поддържа. Било мръсно, неизметено, осветлението светело
наполовина. Навън имало храсти и шума. На рецепцията не винаги имало
човек.
При така установените фактически обстоятелства съдът достигна до
следните правни изводи:
По предявените от „Билдринг“ ЕООД инцидентни установителни
искове
Предявените инцидентни установителни искове са за прогласяване на
сключения между страните договор за поддръжка и управление на общите
части на комплекс „Д.П.“ за нищожен, като в условията на евентуалност са
заявени основания за нищожност, както следва: по чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД
поради невъзможен предмет, по чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД поради
противоречие със закона, по чл.26, ал.1, предл.2 от ЗЗД поради заобикаляне
на закона и по чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД – поради накърняване на добрите
нрави.
Въпреки че ищецът по инцидентните искове ги е заявил в определена
последователност съдът намира, че следва да ги разгледа в друга
последователност съобразно тежестта на конкретно заявените пороци.
По иска по 26, ал.1, предл.1 от ЗЗД
Безспорно е сключването между страните на процесния договор за
поддръжка и управление на общите части на комплекс „Д.П.“ к.к. Златни
пясъци.
Наведени са твърдения за нищожност на договора поради
противоречието му със закона, а именно със ЗУЕС. Сочи се, че ЗУЕС е влязъл
в сила на 01.05.2009г., от който момент процесният договор се явява
нищожен, като противоречащ на разпоредбите на закона. Така наведеното
оплакване за нищожност съдът намира за неоснователно, доколкото
нищожността на договора поради противоречие със закона се преценява към
момента на сключването му и е изначална. Нищожният договор не поражда
каквито и да било правни последици в отношенията между страните.
8
Нищожност по смисъла на чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД не може да настъпи по
силата на влизане в сила на нов закон, освен ако новият закон не предвижда
обратно действие, каквото за ЗУЕС не е предвидено.
По иска по 26, ал.1, предл.2 от ЗЗД
Наведеното основание за заобикаляне на закона не е аргументирано от
ищеца по инцидентния иск с твърдения, различни от тези касаещи иска по
предл.1. Съдът намира, че и в този случай са относими съображенията,
изложени по-горе, предвид че и този порок следва да се преценява към
момента на сключване на договора. Очевидно нищожността поради
заобикаляне на закон също не може да настъпи при влизане в сила на нов
закон, за който не е превидено обратно действие.
По иска по 26, ал.1, предл.3 от ЗЗД
Противоречието с добрите нрави също не е аргументирано конкретно от
ищеца по инцидентния иск, като се прави общо позоваване на влизането в
сила на ЗУЕС, който предвижда различен ред за управление и поддръжка на
общите части, когато не се касае за комплекс от затворен тип. Добрите нрави
са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на
противоречието на договора със закона. Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи
принципи или произтичат от тях. В настоящия случай обстоятелството, че
законодателят е възприел различен принцип на уреждане на отношенията по
поддръжка и управление на общите части в сграда в режим на етажна
собственост с приемането на ЗУЕС от 2009г. не дава еднозначно основание да
се счита, че уреждането на тези отношения по различен начин посредством
договор, сключен преди приемането на закона, противоречи на добрите
нрави.
По всички гореизложени съображения съдът намира исковете по чл.26,
ал.1, предл.1,2,3 от ЗЗД за неоснователни.
По иска по чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД
Ищецът по този иск е навел твърдение, че договорът има невъзможен
предмет, поради нищожност на договора, с който „Билдринг“ ЕООД е
придобил собствеността върху апартамента, за който се отнася договора за
9
поддръжка и управление на общи части от 20.03.2008г. В този смисъл първо
следва да се разгледа валидността на договора за покупко-продажба, сключен
с нот. акт № 92, том I, рег. № 843, дело № 86 от 2008г. на нотариус С.
Стойчева. С оглед конкретно изложените основания за нищожност съдът
приема, че възражението касае самият договор, а не нотариалния акт, с който
е сключен, както е посочен от ищеца по инцидентния иск.
Безспорно е сключването на горепосочения договор за покупко-
продажба между страните. Предмет на същия е апартамент № 36,
представляващ самостоятелен обект от сграда, с идентификатор ***********,
със застроена площ от 99.21 кв.м., намиращ се на третия етаж в „Д.“ парк
комплекс, ***, в сграда № ** в к.к. „з.п., гр. Варна, състоящ се от дневна с
кухненски бокс, две спални, две тераси и коридори. Наведеното възражение е
за нищожност на договора поради невъзможен предмет, доколкото с него се
продава „жилище“, което не отговаря на нормативните изисквания за такова,
по-конкретно в същото няма изграден комин и към него няма складово
помещение. От назначената по делото съдебно-техническа експертиза, се
установи, че в процесния обект има изграден комин. По отношение на
складовото помещение, безспорно такова извън обекта няма. Съгласно
архитектурния проект няма описан килер или дрешник, но е дадено
становище на архитект, че в жилището са предвидени два броя складове с
размери 145/60, които са пространствено свързани със спалнята. Вещото лице
при изслушването си в съдебно заседание е посочило, че в архитектурния
проект има нанесени две ниши, за които се отнася посоченото становище на
архитекта. С оглед на изложеното съдът намира, че може да се приеме, че
процесният обект отговаря на изискванията за жилище. В случай, че се
приеме, че продадения обект не отговаря на изискванията, съдът счита, че
това не води до извод за нищожност на договора за поддръжка и управление.
Дори и да не е придобил собствеността върху обект ‚жилище“, купувачът е
придобил собственост върху самостоятелен обект в сградата, поради което
договорът за поддръжка и управление не е с невъзможен предмет, доколкото
освен за жилище договорът може да се сключи и за други видове обекти в
сградата – ателие, кабинет, гараж.
С оглед горното, съдът намира, че искът се явява неоснователен и
следва да бъде отхвърлен.
10
По предявения иск от „Бадимекс Димов и Сие” ООД
Искът е с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД и е процесуално
допустим.
Ответникът е направил възражение за недопустимост на иска поради
липса на легитимация за ищеца да претендира сумите за поддръжка и
управление вместо етажната собственост, което съдът намира за
неоснователно. Предявеният иск се основава на договор, сключен между
ищеца в качеството му на инвеститор /изпълнител/ и ответника в качеството
му на собственик на обект, поради което именно страните по договора са
легитимираните по спора. Следва да се има предвид и обстоятелството, че
макар и от 01.09.2009г. да е влязъл в сила ЗУЕС в настоящия случай Общото
събрание на етажната собственост е потвърдило действието на договора с
решението по т. 5 от проведеното на 27.10.2009 г. събрание, с което е прието
консумативните разходи да се заплащат и отчитат съгласно подписаните вече
между фирма „Бадимекс Димов и Сие“ ООД и собствениците договори за
поддръжка и обслужване на общите части в комплекса.
Съобразно правилата на чл.154 от ГПК ищецът следва да докаже при
условията на пълно и главно доказване наличието на валидно сключен
договор за поддръжка на общите части, изпълнение на задълженията си по
него, настъпила изискуемост на задължението на ответника за плащане по
договора и неговия размер. В тежест на ответника е да установи твърдяното
разваляне на договора с писмено предизвестие, поради неизпълнение от
страна на изпълнителя, предоставяне на подходящ срок за
изпълнение/безполезността на изпълнението или погасяване на задължението
/плащане, давност и т.н./.
Безспорно се установи, че ответникът е собственик на апартамент в
комплекс „Д.П.“, поддържан от ищцовото дружество в к.к. Златния пясъци,
както и че между страните е сключен процесния договор за поддръжка и
управление по отношение на собствения на ответника самостоятелен обект в
комплекса. Направените от ответната страна възражения за нищожност на
договора за разгледани в рамките на заявените инцидентни установителни
искове и са приети за неоснователни.
Въпросът дали договорът между страните е развален с уведомлението,
изпратено от ответното дружество и получено от ищцовото на 10.07.2017г. е
11
разрешен с влязлото в сила решение между страните, постановено по гр.д. №
10994/2019г. по описа на ВРС, с което е прието, че договорът не е прекратен,
както и че в разглеждания в посоченото производство период от 01.01.2016
год. до 30.06.2019 г. ищцовото дружество е изпълнявало задълженията си по
договора, поради което именно ответното е осъдено да заплати разходите за
поддръжка и управление за сочения период. Предвид изложеното настоящия
съдебен състав намира и възражението за прекратяване на договора за
неоснователно.
По отношение на изпълнението на задълженията на ищцовото
дружество по поддръжка и управление на общите части, предмет на договора,
са събрани само гласни доказателствени средства. Съдът кредитира
показанията на свидетелките А. и Йорданова, които са дадени от
безпристрастни лица, еднопосочни са и без вътрешни противоречия. И двете
неколкократно са посещавали комплекса, включително и през процесния
период – 2019/2020г., като впечатленията им са, че винаги е чисто и
поддържано, включително двора, озеленяването и басейна. Собствениците
винаги били отзивчиви и съдействали. Св. Йорданов също не отрича, че през
летния сезон комплексът се поддържа, но сочи, че е много шумно. По
отношение на зимата споделя, че е много спокойно, но няма охрана, като най-
общо заявява, че зимата не се поддържа без да посочва нещо конкретно.
Следва да се има предвид, че осигуряването на охрана не е част от
задълженията на изпълнителя по процесния договор за поддръжка и
управление, нито предприемане на действия по намаляване нивото на шума.
Св. Маринов, който в процесния период е посещавал комплекса само през
зимата /2-3 пъти/, в известна степен разколебава показанията на свидетелките
на ищцовата страна, като сочи, че е забелязал, че е мръсно и неизметено,
както и че част от осветлението не работи. Показанията му обаче не са
категорични, доколкото на уточняващ въпрос е отговорил, че само на някои
места, където има саксии си личало, че не е чистено. С оглед показанията на
всички свидетели съдът намира, че безспорно през летния сезон са
изпълнявани всички поети задължения по договора за поддръжка и
управление. По отношение на зимния сезон очевидно на моменти комплексът
не е бил в перфектно състояние, но както става ясно от показанията на
свидетелите на ответника, по това време „Д.П.“ е почти необитаем, с оглед на
което логично е поддръжката да не е на същото ниво както през сезона, в
12
който е пълен. Показанията на св. Маринов при съпоставка с тези на двете
свидетелки А. и Йорданова не обосновават неизпълнение на задълженията на
ищеца по процесния договор за поддръжка и управление на общите части.
С оглед изпълнение на задълженията на ищеца по процесния договор за
ответника е възникнало задължение за плащане на уговорената годишна такса
за процесния период, а именно от 01.07.2019г. до 31.12.2020г. /началото на
периода съответства на края на предходния период, за който е присъдено
възнаграждение с влязлото в сила решение по гр.д. № 10994/2019г. по описа
на ВРС/. С процесния договор е уговорено годишно възнаграждение,
дължимо от страна на собственика на обекта, към управителя, в размер на 8
евро на кв.м. без ДДС, за притежаваните от ответника 112,25 кв.м. от
апартамента ведно с ид.ч. от общите части на сградата, или общо 898 евро без
ДДС на година. В този смисъл дължимият размер за процесния период е 1347
евро без ДДС/1616,40 евро с ДДС, от които 449 евро без ДДС/ 538,80 евро с
ДДС за 2019г. и 898 евро без ДДС/1077,60 евро с ДДС за 2020г. Посочено е в
раздел III от договора , че сумата е платима по централния курс на БНБ в деня
на плащането, с оглед на което съдът намира, че е допустимо плащане в лева.
Левовата равностойност на 1616,40 евро по централен курс на БНБ е 3161,40
лева, от които 1053,80 лева за 2019г. и 2107,60 лева за 2020г. Ответникът не е
твърдял, нито е ангажирал доказателства за плащане на посочената сума.
По гореизложените съображения, съдът намира, че предявеният иск се
явява основателен и следва да бъде уважен изцяло.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът
следва да заплати на ищеца направените в настоящото производство разноски
в размер на дължимата държавна такса от 126,46 лева /надплатената държавна
такса не следва да бъде възлагана в тежест на ответника/.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОТХЪРЛЯ предявения от „Билдринг” ЕООД, ЕИК103865537, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Марин Дринов” № 66 срещу
„Бадимекс Димов и Сие” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. София, бул. „Г. С. Раковски” № 122, вх.Б, ет.3 инцидентен
13
установителен иск за прогласяване на сключения между страните договор от
20.03.2008г. за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“,
к.к. „з.п. за нищожен поради противоречие със закона, по чл.26, ал.1, предл. 1
от ЗЗД.
ОТХЪРЛЯ предявения от „Билдринг” ЕООД, ЕИК103865537, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Марин Дринов” № 66 срещу
„Бадимекс Димов и Сие” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. София, бул. „Г. С. Раковски” № 122, вх.Б, ет.3 инцидентен
установителен иск за прогласяване на сключения между страните договор от
20.03.2008г. за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“,
к.к. „з.п. за нищожен поради заобикаляне на закона, по чл.26, ал.1, предл. 2 от
ЗЗД.
ОТХЪРЛЯ предявения от „Билдринг” ЕООД, ЕИК103865537, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Марин Дринов” № 66 срещу
„Бадимекс Димов и Сие” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. София, бул. „Г. С. Раковски” № 122, вх.Б, ет.3 инцидентен
установителен иск за прогласяване на сключения между страните договор от
20.03.2008г. за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“,
к.к. „з.п. за нищожен поради противоречие с добрите нрави, по чл.26, ал.1,
предл. 3 от ЗЗД.
ОТХЪРЛЯ предявения от „Билдринг” ЕООД, ЕИК103865537, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Марин Дринов” № 66 срещу
„Бадимекс Димов и Сие” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. София, бул. „Г. С. Раковски” № 122, вх.Б, ет.3 инцидентен
установителен иск за прогласяване на сключения между страните договор от
20.03.2008г. за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“,
к.к. „з.п. за нищожен поради невъзможен предмет, по чл.26, ал.2, предл. 1 от
ЗЗД.
ОСЪЖДА „Билдринг” ЕООД, ЕИК103865537, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ул. „Марин Дринов” № 66 да заплати на „Бадимекс
Димов и Сие” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, бул. „Г. С. Раковски” № 122, вх.Б, ет.3 сумата от сумата от 3161,40
лева, представляваща неизплатено възнаграждение по договор от 20.03.2008г.
14
за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д.П.“, находящ се в
поземлен имот ***********, в кв.36 по плана на к.к. „з.п., гр. Варна във
връзка с апартамент *** в комплекса с идентификатор ***********, от която
сума 1053.80 лева, дължими за периода от 01.07.2019г. до 31.12.2019г. и
2107,60 лева, дължими за периода от 01.01.2020г. до 31.12.2020г., ведно със
законната лихва върху нея от датата на подаване на исковата молба –
13.07.2021г. до окончателното плащане, на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „Билдринг” ЕООД, ЕИК103865537, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ул. „Марин Дринов” № 66да заплати на „Бадимекс
Димов и Сие” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, бул. „Г. С. Раковски” № 122, вх.Б, ет.3 сумата от 126,46 лева,
представляваща направени в настоящото производство разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
15