Решение по дело №5086/2018 на Районен съд - Враца

Р Е Ш Е Н И Е

№

гр.ВРАЦА,15.05.2019 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Врачанският районен съд,VІІІ граждански състав,в публичното съдебно заседание на 18.04.2019 г.,в състав:

 

Районен съдия:ЕМИЛ КРЪСТЕВ

 

при секретаря Стефка Радева,като разгледа докладваното от съдията гр. дело №5086 по описа за 2018 г.,за да се произнесе,взе предвид следното:

 

    Делото е образувано по искова молба вх. №17463/ 29.11.2018 г. от Д.П.В. с ЕГН ********** ***,чрез адв.Л.В. ***, против А.Ц.А. с ЕГН ********** ***.

    Ищецът твърди,че бил собственик на земеделски земи в землището на с.Фурен общ.Криводол-нива от 6.850 дка в м.”Дребока”,имот №052041,нива от 12 дка в м.”Голем кладенец”,имот №017051,както и нива от 8.204 дка в м.”Слатината”,имот №042003.

    На 12.10.2006 г.,В. Г.А., действаща като негов/на ищеца/ пълномощник,съгласно пълномощно №95/28.06.2006 г. на Кметство Фурен,била сключила с ответника договор за аренда на имотите,за срок от 10 г..На 16.07.2013 г.,лично ищецът бил подписал анекс към договора,с който вкл. срокът на действие на договора бил продължен с 13 г..Били изменени и други клаузи-чл.4 т.4 бил отпаднал,арендаторът бил освободен от плащане при възникнали форсмажорни обстоятелства,довели до пълно или частично увреждане на посевите,за арендаторът било възникнало право да прекрати договора с едностранно писмено предизвестие,връчено не по-късно от 1 м. преди изтичане на стопанската година,за арендаторът било възникнало и право да преарендова площите.

    Ищецът намира,че договорът за аренда бил недействителен,на основание чл.42 ал.2 от ЗЗД-поради липса на представителна власт на пълномощника,тъй като в пълномощното ищецът не бил посочен като упълномощител. Били изброени дванадесет лица,сред които не бил фигурирал ищецът.

Освен това,за сключването на аренден договор било необходимо изрично пълномощно,в което да бъдат описани подробно имоти,срок на договора и съществени условия на договора.Пълномощното било бланкетно.

Ищецът не бил потвърдил договора в предвидената от Закона форма.

Нищожен бил и подписаният от ищеца анекс,доколкото недействителен договор не бил подлежал на допълване и изменение.

Евентуално/ако Съдът приемел,че договорът за аренда можел да бъде анексиран/,анексът бил нищожен и на други основания:

В исковата молба се развиват доводите,че договор за аренда можел да бъде изменян само при наличието на двете предпоставки по чл.16 ал.1 от ЗАЗ-ако след сключването на договора обстоятелствата,от които страните са се ръководели при уреждането на отношенията си,се изменят трайно,и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения.В случая не било налице трайно изменение на обстоятелствата,което да обуслови изменение на договора.Съответно,измененията с анекса били нищожни на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД-поради липса на основание.

Освен това,с чл.16 ал.1 изр.изр.2 и 3 от ЗАЗ била въведена забрана за обвързване и оттам за изменение на арендното плащане във връзка с увеличаване или намаляване на добивите,както и забрана за изменение на уговорения срок,като било прието,че това не били обстоятелства, пораждащи право на страната да иска изменение на договора.В случая,с анекса страните били изменили срока на договора и обвързали плащането с добивите. Противоречието с императивна правна норма било отделно основание за нищожност на анекса в тази му част-чл.26 ал.1 предл.1 от ЗЗД във връзка с чл.16 ал.1 от ЗАЗ.

Уговорката договорът за аренда да може да се прекратява с едностранно писмено предизвестие от арендатора била нищожна на основание чл.26 ал.1 предл.1 от ЗЗД във връзка с чл.28 ал.2 от ЗАЗ.Развалянето на договори,сключени за повече от 10 г. или пожизнено,било ставало само по съдебен ред,а не с едностранно предизвестие от страна.

Процесният анекс безспорно бил представлявал изменение на съществуващ договор,а не сключен нов такъв, тъй като не бил съдържал клаузи за вида и размера на арендното плащане,бил третирал единствено продължаване на срока на договора и освобождаване на арендатора от плащане в случай на погиване на посевите.

Ако Съдът не приемел изложените доводи и приемел,че анексът се приравнявал на нов договор,същият бил нищожен на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД-липса на основание за неговото сключване,тъй като не бил съдържал съществени условия на договора за аренда-вид и размер на арендното плащане,взаимни права и задължения,изменение и прекратяване.Елементи,които следвало да бъдат уговорени изрично и които не можело да бъдат допълнени от императивни правни норми.Предоставянето на имотна облага другиму винаги се било извършвало с определена цел,която именно била представлявала основанието,каузата,причината, въз основа на която страната била сключвала определен вид сделка.Основанието на договора за аренда се било изразявало в това,че срещу предоставянето на ползването на земеделските земи се било придобивало вземане за рента.При тази редакция/липсата на договорка за рента/, арендодателят не бил придобивал облагата,заради която сключвал договора.

Ищецът формулира следните искания:

-на основание чл.42 ал.2 от ЗЗД,да бъде прогласен за недействителен договора за аренда от 12.10.2006 г.,като сключен от лице без представителна власт;

-на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД,да бъде прогласен за нищожен анекса от 16.07.2013 г.,като сключен при липса на основание/доколкото не било налице трайно изменение на обстоятелствата по смисъла на чл.16 ал.1 от ЗАЗ и доколкото между страните не била договорена рента,респ. арендодателят не придобивал определена имуществена облага,заради която бил сключил договора/;

-в условие на евентуалност/ако не бъдат уважени исковете с правно основание чл.26 ал.2 от ЗЗД/ и на основание чл.26 ал.1 предл.1 от ЗЗД,да бъде прогласен за нищожен анекса от 16.07.2013 г.,като сключен в противоречие на чл.16 ал.1 и чл.28 ал.2 от ЗАЗ/доколкото страните били изменили срока на договора и били обвързали арендното плащане с добивите,както и доколкото били уговорили прекратяване на договора с едностранно писмено предизвестие от страна на арендатора/.

Иска и при уважаване на предявените искове,на основание чл.537 ал.2 предл.3 от ГПК във връзка с чл.90 от ЗКИР,да бъде отменено вписването в Службата по вписванията гр.Козлодуй на анекса.

Претендира и разноските по делото.

В срока за отговор,от ответника е постъпил такъв,чрез адв.К.Т. *** офис 506.Оспорва исковете като неоснователни.

Касателно иска с правно основание чл.42 ал.2 от ЗЗД : ищецът бил представил само част от пълномощното.Представя пълномощно,с което двадесет физически лица,вкл. ищецът под №19,упълномощават В.Г.А. с ЕГН ********** да ги представлява пред нотариус в гр.Враца и Агенция по вписванията при сключване на договори за аренда на земеделски земи в землището на *****На следващо място,намира и че ищецът със сключването на анекса бил потвърдил договора.

Касателно доводите за противоречие с нормите на чл.16 ал.1 и чл.28 ал.2 от ЗАЗ : такова не било налице.Чл.16 ал.1 от ЗАЗ не следвало да се тълкува като законова забрана за изменение на договора за аренда по взаимно съгласие,а едностранно.Продължаването на договора за аренда не било представлявало изменение по смисъла на чл.16 от ЗАЗ,а продължаване по смисъла на чл.18 от ЗАЗ.На следващо място,договорът не бил сключен за срок повече от 10 г.,за да се приемело,че се развалял по съдебен ред.

Намира и че продължаването на договора за аренда не следвало да се приравнява на нов договор поради идентичната форма за действителност.Представлявало допустимо изменение.

В с.з. на 28.03.2019 г. и на основание чл.226 ал.2 от ГПК,като подпомагащо ищеца трето лице е бил конституиран И.Д.В. ***,който в следващото с.з. на 18.04.2019 г. е заел позиция в подкрепа на исканията на ищеца.

Съдебният състав,предвид наведените от страните доводи и съгласно събраните по делото допустими,относими и необходими доказателства,приема за безспорно установено от фактическа страна следното:

Видно от представения по делото/стр.9/ договор от 17.01.2006 г. за доброволна делба на земеделски земи с нот. заверка на подписите на нотариус с район на действие ВРС Венцислав Василев/вписан в Службата по вписванията гр.Враца/,ищецът е получил в дял вкл. нива от 8.204 дка ІІІ кат. в м.”Слатината” в землището на с.Фурен общ.Криводол,представляваща имот №042003 по плана за земеразделяне на селото.

Видно от представения по делото/стр.10/ договор от 17.01.2006 г. за доброволна делба на земеделски земи с нот. заверка на подписите на нотариус с район на действие ВРС Венцислав Василев/вписан в Службата по вписванията гр.Враца/,ищецът е получил в дял нива от 12 дка ІІІ кат. в м.”Голем кладенец” в землището на с.Фурен общ.Криводол, представляваща имот №017051 по плана за земеразделяне на селото,както и нива от 6.850 дка ІІ кат. в м.”Дребока”, имот №052041.

Видно от представеното по делото пълномощно №95/ 28.06.2006 г. на Кметство Фурен/стр. стр.32 и 8/,тридесет физически лица,вкл. ищецът,са упълномощили В.Г.А. с ЕГН ********** да ги представлява пред врачански нотариус и Агенцията по вписванията при сключване на договори за аренда на земеделска земя в землището на *****

Видно от представените по делото преписи-извлечения от актове за смърт/стр.стр.92-94/,три от тридесетте лица са били починали към датата на заверяване на пълномощното-Н.Д.Н.с ЕГН **********, Д.М.Ц. с ЕГН ********** и П. Цолов П. с ЕГН **********.

Предвид събраните по делото в с.з. на 28.03.2019 г. заключение на вещо лице и свидетелски показания,Съдът приема,че ищецът е формирал и изразил воля да упълномощи, както и че не са налице две различни пълномощни с еднакъв номер,а едно пълномощно от две страници:

По делото е била допусната и изслушана съдебно-графологична експертиза,като вещото лице е приело,че имената,местоживеенето и ЕГН на ищеца в пълномощното, изпълнени ръкописно,не са изпълнени от ищеца,но подписът е изпълнен от него.

По делото е бил допуснат и изслушан свидетел/кмета на селото К.И.И./,който е заявил,че него време земята се обработвала от един арендатор без договори.За да може арендаторът да ”заяви земята” и хората да си получат рентата се наложило експресно сключване на договори и съответно съставяне на групови пълномощни.Хората идвали в кметството и се подписвали пред него или пред секретаря на кметството/по-честата хипотеза/.Някои подписвали за собствениците на земята след като показвали пълномощни.Така свидетелят си обяснява и наличието в пълномощното на починали лица.По спомени,ищецът се бил подписал лично.Също така,не се касаело за две пълномощни с един и същ номер,а за едно пълномощно от две страници.

Видно от представения по делото/стр.6/ договор от 12.10.2006 г. за аренда на земеделска земя с нот. заверка на подписите на нотариус с район на действие ВРС И. Лиловски/вписан в Службата по вписванията гр.Враца/, В.Г.А.,като пълномощник на ищеца,е предоставила на ответника за временно и възмездно ползване нивите по договорите за доброволна делба. Договорът е бил сключен за срок от 10 стопански години. Страните са уговорили вкл. арендното възнаграждение в размер на 15 кг. пшеница,5 кг. ечемик,5 кг. овес,1 кг. кюспе и 1 л. олио/дка.

Видно от представения по делото/стр.7/ анекс от 16.07.2013 г. с нот. заверка на подписите на нотариус с район на действие ВРС И. Лиловски/вписан в Службата по вписванията гр.Враца/,страните са уговорили продължаване на срока на действие на договора с 13 г., отпадане на чл.4 т.4,изменение на чл.5 т.2/при непредвидени/форсмажорни/ обстоятелства,довели до пълно или частично увреждане на посевите,арендаторът не дължи арендно плащане за стопанската година/ и на чл.7 т.3/с едностранно писмено предизвестие от арендатора към арендодателя,което следва да се връчи не по-късно от 1 м. преди изтичане на стопанската година/ и добавяне на чл.11/арендаторът може да преотстъпва/преарендова/ на трети лица наетите площи/.

Видно от представения по делото/стр.42/ нот. акт №199 т.ІV рег. №5096 дело №471/2018 г. на нотариус с район на действие ВРС Снежана Петкова,ищецът е продал на сина си И.Д.В. *** вкл. нивите по договорите за доброволна делба/и за аренда/.

При тези фактически констатации се налагат следните правни изводи:

Съдът приема,че предявените искове са допустими,като предявени от валидно представляван правен субект с правен интерес.

Разгледани по същество:

Иска да бъде прогласен за недействителен договора за аренда,като сключен от лице без представителна власт,се преценява като неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.Съдът приема,че ищецът със сигурност е формирал и изявил воля да упълномощи лице да сключи договора от негово име.Даденото пълномощно действително не ограничава представителя при договарянето,което не означава,че упълномощаването е невалидно.На следващо място, сключването на анекс към договора лично от ищеца може да се приеме като несъмнено изразено одобрение.

Исковете/вкл. съединените в условие на евентуалност/ да бъде прогласен за нищожен анекса също се преценяват като неоснователни и като такива следва да бъдат отхвърлени.Съответно и обусловеното искане за отмяна вписването в Службата по вписванията на анекса.

Съдът намира,че не са налице релевираните противоречия с нормата на чл.16 ал.1 от ЗАЗ.В този смисъл,приема за правилни доводите,изложени от процесуалния представител на ответника.

Съгласно чл.16 ал.1 от ЗАЗ,ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата,от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си,се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения,всяка от страните може да поиска изменение на договора.Изменението не може да засяга уговорения срок.Увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане.

Разпоредба безспорно не следва да се тълкува като законова забрана за изменение на договора за аренда по взаимно съгласие.

Съгласно чл.20а ал.2 от ЗЗД,договорите могат да бъдат изменени,прекратени,развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания,предвидени в закона.

Разпоредбата на чл.16 от ЗАЗ дава възможност за страните по договор за аренда едностранно да поискат неговото изменение,при трайно изменение на обстоятелства, съобразени от тях при сключването на договора,което изменение да е довело до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения.В ал.5 е залегнала възможността правото да се упражни по съдебен ред,при непостигане на споразумение за изменение на договора.Действително, уредбата е близка с института на стопанската непоносимост по чл.307 от ТЗ.Въведени са две ограничения за изменение на договора за аренда в тази хипотеза-относно уговорения срок и забрана за изменение на арендното плащане във връзка с увеличение или намаляване на добивите.Един вид законодателят приема,че това не са обстоятелства по смисъла на чл.16 ал.1 изр.1 от ЗАЗ,пораждащи право на страната да иска едностранно изменение на договора.Други ограничения за изменение на договора не се уреждат със специалния по отношение на ЗЗД ЗАЗ,поради което следва да се приеме,че извън очертаните хипотези,страните по договора за аренда могат да го изменят по взаимно съгласие,в границите в чл.9 от ЗЗД-императивни правни норми и добрите нрави/цитираното от ответника решение №118/27.07.2015 г. по т. дело №2137/2014 г. на ВКС,І т.о./.

    В продължение на изложеното,анексът,в частта,с която срокът на действие на договора за аренда е удължен,не представлява изменение на договора по смисъла на чл.16 от ЗАЗ,а продължаване на същия по смисъла на чл.18 от ЗАЗ. Продължаването е валидно,доколкото е спазена предвидената в ЗАЗ форма за действителност/писмена с нот. заверка на подписите/,анексът е вписан в СВ и анексът е сключен преди деветия месец на стопанската година,предхождаща прекратяването на договора за аренда.

    Не може да се сподели довода,че анексът е нищожен, доколкото с него не е била договорена рента,тъй като не се касае за нов договор,а за изменение на съществуващ, при което клаузата за престацията на арендатора не е променяна.

    Не може да се сподели и довода,че анексът е нищожен, доколкото с него размера на арендното плащане е бил обвързан с добивите.С анекса е уговорена хипотеза на отпадане на задължението за плащане,безспорно различна от посочената в чл.16 ал.1 от ЗАЗ,в която добивите са свързани със стопанисването на имота,а не с форсмажорни обстоятелства.Уговорката безспорно е в ущърб на арендодателя,тъй като той поема риска,но е в рамките на свободата на договаряне.

На последно място,не може да се сподели и довода,че уговорената възможност арендаторът да прекрати договора с едностранно писмено предизвестие противоречи на нормата на чл.28 ал.2 от ЗАЗ : чл.28 ал.1 от ЗАЗ всъщност създава възможност само за арендодателят и само при забава на арендното плащане,същият да развали договора.Противоречие не е налице,нормите в договора и в закона уреждат различни хипотези.

    В заключение,Съдът намира,че процесният анекс не противоречи на императивни разпоредби от ЗАЗ и ЗЗД,при което наведените доводи за неговата нищожност са неоснователни.

При този изход на делото,ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника деловодните разноски пред настоящата инстанция-620 лв. адвокатско възнаграждение. Възражението на процесуалния представител на ищеца за прекомерност на възнаграждението се преценява като неоснователно.Предявени са четири оценяеми иска,всеки с цена 306.66 лв..Изчислен съгласно Наредба №1/2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, минималният размер на възнаграждението на адвоката на ответника е 315.87 лв..Уговореният размер превишава установения минимален по-малко от два пъти,което превишение Съдът не намира прекомерно,отчитайки предявяването на няколко иска с различен предмет на доказване/респ. защита по иска/,както и че делото се е развило в повече от едно с.з..

Водим от горното,Съдът

 

 

                 Р  Е  Ш  И :

 

 

ОТХВЪРЛЯ предявените от Д.П.В. с ЕГН ********** ***, чрез адв.Л.В. ***,против А.Ц.А. с ЕГН ********** *** искове,както следва:

-на основание чл.42 ал.2 от ЗЗД,да бъде прогласен за недействителен договор за аренда от 12.10.2006 г.,по силата на който В.Г.А. с ЕГН **********,като пълномощник на ищеца,е предоставила на ответника за временно и възмездно ползване земеделски земи в землището на с.Фурен общ.Криводол-нива от 6.850 дка в м.”Дребока”,имот №052041,нива от 12 дка в м.”Голем кладенец”,имот №017051,както и нива от 8.204 дка в м.”Слатината”,имот №042003,като сключен от лице без представителна власт;

-на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД,да бъде прогласен за нищожен анекса от 16.07.2013 г. към договора,като сключен при липса на основание/доколкото не било налице трайно изменение на обстоятелствата по смисъла на чл.16 ал.1 от ЗАЗ и доколкото между страните не била договорена рента, респ. арендодателят не придобивал определена имуществена облага,заради която бил сключил договора/;

-в условие на евентуалност/ако не бъдат уважени исковете с правно основание чл.26 ал.2 от ЗЗД/ и на основание чл.26 ал.1 предл.1 от ЗЗД,да бъде прогласен за нищожен анекса от 16.07.2013 г.,като сключен в противоречие на чл.16 ал.1 и чл.28 ал.2 от ЗАЗ/доколкото страните били изменили срока на договора и били обвързали арендното плащане с добивите,както и доколкото били уговорили прекратяване на договора с едностранно писмено предизвестие от страна на арендатора/;

-да бъде отменено вписването в Службата по вписванията на анекса.

 

 

ОСЪЖДА Д.П.В. с ЕГН ********** *** да заплати на А.Ц.А. с ЕГН ********** *** сумата от 620 лв.-разноски по делото.

 

 

Решението е постановено при участието на трето лице- И.Д.В. ***.

 

 

    Решението подлежи на въззивно обжалване пред Врачанския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните и третото лице.

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ :