Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Плевен, 28.03.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Плевенският районен съд, Х-ти гр.състав, в
публичното заседание на двадесет и осми
февруари през две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ТОДОРОВА
при секретаря Марина Цветанова като разгледа
докладваното от съдията ТОДОРОВА гр.дело № 5299 по описа за 2018г. и на
основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:
Обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл.79 ЗЗД, вр.чл.228 ЗЗД и чл.92 ЗЗД с цена
на иска 6000 лв.
Производството е
образувано по подадена искова молба от И. ЕООД, ***, със седалище и адрес на
управление:*** против Х.С.Х., ЕГН**********,***, в която се твърди, че съгласно сключен на 08.12.2016г. между Е.П.И.
*** и "И." ЕООД с ***, представлявано от законния представител, ***И.Р.И.
договор за наем на недвижим имот нотариално заверен от нотариус С.И.с рег.№ 516
на НК с район на действие PC-Плевен Акт 40,том VII, peг. №9761 от 2016г.,
вписан в Агенция по вписванията, служба по вписванията-гр.Плевен с Вх.№18019 на
08.12.2016г., Акт№32, том 23,дело№6679/2016г., подписан с нотариално
удостоверни подписи peг.№2814/22.04.2013г. на нотариус С.И.с рег.№516 на НК и
район на действие PC-Плевен, в едно към него неразделни части Приложение-1 от
08.12.2016г. и Приемо-предавателен протокол-опис от 08.12.2016г., д***ството наело за свои нужди следния недвижим имот, а именно:
ГАРАЖ №11/единадесет/ със застроена площ от 22,63/двадесет и две цяло в
шестдесет и три стотни/кв.м., при съседи: изток - гараж №12; запад - гараж №10;
север - а . 1; юг - улица; долу - кафе-сладкарница, изграден в УПИ XVI-10400 в
кв. 8 по плана на гр.Плевен , вписан в документ за собственост Нотариален акт
№88, том IV, per. №4654, дело №333/2008г., на Нотариус в района на PC-Плевен, С.Л.per. №490 на НК, вписан вх.peг. №20023 от 24.11.2008г., Акт
№177, том VIII, дело №13056 от 24.11.2008г. на Служба по вписванията при
PC-Плевен и Решение №1165/02.08.2012г. на PC-Плевен, вписано Акт5, том.10, рег.7220,
дело2732 от 14.05.2013г. на АВ, CB-гр.Плевен, описан съгласно Схема №15-606421
от 08.12.2016г. на Служба по геодезия картография и кадастър - гр.Плевен като:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с индентификатор 56722.667.884.1.22 //петдесет и шест
хиляди седемстотин двадесет и две, точка, шестстотин шестдесет и седем, точка,
осемстотин осемдесет и четири, точка, едно, точка, двадесет и две/, в
гр.Плевен, общ/Плевен, обл.Плевен, по кадастрална карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД18-56/18.09.2007 г. на ***на АГКК, с адрес на имота ***, който самостоятелен обект
попада в сграда №1/едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 56722.
667.884(петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет и две, точка, шестстотин
шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и четири /, с предназначение:
ГАРАЖ В СГРАДА, с площ от 22.63кв.м//двадесет и две цяло шестдесет и три стотни
квадратни метра// при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж:56722.667.884.1.23, 56722.667,884.1.1, 56722.667.884.1.21; под обекта -
56722.667.884.1.24; над обекта - 56722.667.884.1.4,56722.667.884.1.3
и наричан в горепосочения договор за наем и по долу за краткост, „ГАРАЖ".
Твърди, че Договора е сключен за срок от 10/десет/ години, считано от
08.12.2016г. Твърди, че на 15.01.2018г. с Протокол за принудително отнемане и
предаване на вещи по Изпълнително дело №***/2016г. по описа на Частен съдебен
изпълнител/ЧСИ/ Т.К.с район на действие Окръжен съд- Плевен, peг. №***от КЧСИ
отнел от наемодателя Е.П.И. и предаде на ответника Х.С.Х. владението на
недвижим имот, представляващ подробно описания по горе ГАРАЖ №11/единадесет/,
със застроена площ от 22,63/двадесет и две цяло в шестдесет и три стотни/кв.м.,
като ЧСИ К.задължил ***на "И." ЕООД с *** да отвори ГАРАЖ
№11/единадесет/, да изнесе всички вещи съхранявани в него от д***ството, като затова имало и изрично искане на ответника Х.С.Х.,
както и да предаде ключовете от наетия недвижим имот на същия. Ответника Х.С.Х.
изразил гласно, че не е подписвал договор за наем с "И." ЕООД с ***,
не счита, че е встъпил в правата на наемодателя Е.П.И. по горецитирания
договор и не желае договора за наем да бъде продължен. Ответника Х.С.Х. изискал
"И." ЕООД с *** и всички присъстващи да напуснат незабавно придобития
от него в следствие на публична продан по Изпълнително дело №***/2016г. по
описа на Частен съдебен изпълнител/ЧСИ/ Т.К.ГАРАЖ №11/единадесет/ подробно
описан по-горе. Счита, че договорните отношения по договорите за наем и в
частност гореописаия такъв са облигационни отношения и уреждат обикновенно
управление на наетата вещ в случая недвижим имот, а не вещни права и
разпореждане с такива поради, което ответника Х.С.Х., като приобретател
придобил по деревативен способ наетия недвижим имот безспорно е встъпил в
правата на наемодателя Е.П.И. по описания в настоящата молба договор за наем
сключен с нея и без законово основание е изискал „И." ЕООД с *** да
опразни и напусне незабавно придобития от него в следствие на публична продан
по Изпълнително дело №***/2016г, по описа на Частен съдебен изпълнител/ЧСИ/ Т.К.ГАРАЖ
№11/единадесет/, като по този начин незаконно е изгонил и е отнел държането и
ползването на гореописания недвижим имот от наемателя търговското д***ство „И." ЕООД с ***. Счита, че закона повелява Х.С.Х.
да предаде държането и ползването на наетия недвижим имот ГАРАЖ №11/единадесет/
на „И." ЕООД с *** за срока на горепосочения вписан договор за наем и при
условията на същия. Твърди, че в тази насока е и съдебната практика,
постановена от Окръжните съдилища и ВКС и по конкретно Решение №129/30.06.2015
по дело №268/2015 на ВКС, ГК, I г.о. постановено в производство по чл.290-293
от ГПК. Твърди, че съгласно сключения на 08.12.2016г. между Е.П.И. *** и "И."
ЕООД с ***, представлявано от законния представител, ***И.Р.И. договор за наем
на недвижим имот, нотариално заверен чл.15 от Договора за наем описан в
исковата молба същият може да бъде изменен или допълнен само по взаимно
съгласие между страните, изразено в писмена форма, представляващо неразделна
част от договора, а такова до момента не е подписвано. Твърди, че съгласно
чл.15а от Договора за наем описан в исковата молба дава изрично право на
НАЕМАТЕЛЯТ да ползва под наем наетия имот в случай, че НАЕМОДАТЕЛЯТ продаде
имота предмет на настоящия договор, на трето лице или последното придобие имота
по какъвто и да е друг начин. В клаузата е вписано, че НАЕМАТЕЛЯТ остава под
наем при новият собственик за същият наем до края на наемния период, което
счита, че е безспорно основание да черпи права в настоящия случай. Твърди, че
видно от чл.16т.1 от договора същия се прекратява само по взаимно съгласие
между страните, изразено в писмена форма, а такова няма изразено. Клаузата на
чл.18/1/ от Договора за наем описан в исковата молба раздел VII. НЕИЗПЪЛНЕНИЕ.
НЕУСТОЙКИ гласи: Чл. 18. Ако поради неизпълнението па задълженията на
НАЕМОДАТЕЛЯ или по какъвто и да било начин НАЕМАТЕЛЯТ бъде отстранен или
доброволпо напусне „ГАРАЖ", НАЕМОДАТЕЛЯТ му дължи неустойка в размер па
1000лв./ хиляда лева/месечно за всеки месен оставащ до края па периода па
договора, считано от датата па напускане или отстраняване, но не повече от
четиридесет хиляди лева. Твърди, че каузата дава основание на наемателя "И."
ЕООД с *** да получи договорената неустойка. Твърди, че на 15.01.2018г. с
Протокол за принудително отнемане и предаване на вещи по Изпълнително дело №***/2016г.
по описа на Частен съдебен изпълнител/ЧСИ/ Т.К.с район на действие Окръжен съд-
Плевен, per №***от КЧСИ отнел от наемодателя Е.П.И. и
предал на ответника Х.С.Х. владението на недвижимия имот, предмет на договора
за наем. Счита, че договорните отношения по договорите за наем и в частност
гореописания такъв са облигационни отношения и уреждат обикновенно управление
на наетата вещ в случая недвижим имот поради, което ответника Х.С.Х., като приобретател, придобил по деревативен способ в следствие на публична продан по
Изпълнително дело №***/2016г. по описа на Частен съдебен изпълнител/ЧСИ/ Т.К.ГАРАЖ
№11/единадесет-наетия недвижим имот е встъпил в правата на наемодателя Е.П.И.
по описания в настоящата искова молба договор за наем сключен с нея и без
законово основание и в нарушение на договор за наем е изискал „И." ЕООД с ***
да опразни и напусне незабавно наетия имот - ГАРАЖ №11/единадесет/, като по
този начин незаконно е изгонил и е отнел държането и ползването на гореописания
недвижим имот от наемателя търговското д***ство „И."
ЕООД с ***. Твърди, че Договора за наем описан в исковата молба е нотариално
заверен, вписан е в Имотния регистър воден от Агенция по вписванията, Служба по
вписванията-Плевен и е бил известен на ответника Х.С.Х. преди да придобие
наетия имот, както и на всички трети лица и има достоверна дата и съдържание.
Твърди, че за виновно неизпълнение на
договор за наем на недвижим имот, отнемане на държане и лишаване от възможност
да го ползва, ответника Х.С.Х. дължи на „И." ЕООД с *** неустойка 1000
лева месечно в общ размер на 6000 лева, за периода от 15.01.2018г. до
16.07.2018г.
Моли, ответника Х.С.Х. с
ЕГН ********** *** да бъде осъден да ПРЕДАДЕ на „И." ЕООД с *** държането
и ползването на недвижим имот ГАРАЖ №11/единадесет/ със застроена площ от
22,63/двадесет и две цяло в шестдесет и три стотни/кв.м., при съседи: изток -
гараж №12; запад - гараж №10; север - а . 1; юг - улица; долу -
кафе-сладкарница, изграден в УПИ XVI-10400 в кв. 8 по плана на гр.Плевен ,
вписан в документи за собственост Постановление за възлагане на недвижим имот
от 02.10.2018г., издадено от Т.К., рег№***от КЧСИ, с
район на действие, ОС-ГТЛ по изп.дело№***/2016г.,
вписано в Агенция по вписванията, Имотен регистър, Районен съд-гр.Плевен
вх..рег.№13850/24,11,2017г., акт№25,том 36,дело№7703/2017г. и Нотариален акт
№88, том IV, peг. №4654, дело №333/2008г„ на Нотариус в района на PC-Плевен, С.Л.peг. №490 на НК, вписан вх.рег. №20023 от 24.11.2008г., Акт
№177, том VIII, дело №13056 от 24.11.2008г. на Служба по вписванията при
PC-Плевен и Решение№1165/02.08.2012г. на PC-Плевен, вписано Акт5, том.10,
рег.7220, дело2732 от 14.05.2013г. на АВ, СВ-гр.Плевен, описан съгласно Схема
№15-606421 от 08.12.2016г. на Служба по геодезия картография и кадастър -
гр.Плевен като: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с индентификатор 56722.667.884.1.22
//петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет и две, точка, шестстотин
шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и четири, точка, едно, точка,
двадесет и две/, в гр.Плевен, общ/Плевен, обл.Плевен, по кадастрална карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД18-56/18.09.2007 г. на ***на АГКК, с адрес на имота ***, който самостоятелен обект
попада в сграда№1/едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 56722.
667.884(петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет и две, точка, шестстотин
шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и четири /, с предназначение:
ГАРАЖ В СГРАДА, с площ от 22.63кв.м//двадесет и две цяло шестдесет и три стотни
квадратни метра// при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж:56722.667.884.1.23, 56722.667,884.1.1, 56722.667.884.1.21; под обекта -
56722.667.884.1.24; над обекта - 56722.667.884.1.4, 56722.667.884.1.3. Моли
ответника Х.С.Х. с ЕГН ********** *** да бъде осъден да плати на „И." ЕООД
с *** забава и неустойка съгласно Договор за наем на недвижим имот нотариално
заверен от нотариус С.И.с рег№ 516 на ITK с район на
действие PC-Плевен Акт 40,том VIT, per. №9761 от 2016г„ вписан в Агенция по
вписванията, служба по вписванията- гр.Плевен с Вх.№18019 на 08.12.2016г.,
Акт№32, том 23,дело№6679/2016г в размерна 6000 лв. за периода от 15.01.2018г. до 16.07.2018г. Претендира
направените деловодни разноски.
В законовия срок по
чл.131 ГПК не е постъпил писмен отговор
от ответника. След срока за отговор е постъпило становище от ответника по
делото, в което оспорва предявената претенция и изложените в исковата молба
фактически твърдения. Излага
съображения, че съгласно практиката на ВКС купувачът по публичната продан на
недвижим имот не е обвързан по чл.237, ал.1 ЗЗД от висящо наемно правоотношение
по договор за наем, сключен от длъжника по изпъленние, в качеството на
наемодател, който договор е вписан преди извършване на публичната продан.
Посочва, че съгласно чл.498 ГПК купувачът се въвежда във владение на имота от
съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане.
Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То
може да се брани само с иск за собственост. Алинея 2 се прилага и спрямо
лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички
споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота. Прави
възражение за нищожност на договора като противоречащ на закона- чл.451 и 452 ГПК, съгласно който длъжникът не може да извършва разпоредителни действия със запорираната/възбранената вещ и
като симулативен. Счита за нищожна клаузата за
неустойка като противоречаща на добрите нрави.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и
гласни доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено
следното от фактическа страна:
Видно от договор
за наем на недвижим имот с нотариална заверка на подписите, заверен от нотариус
С.И.с рег.№ 516 на НК с район на действие PC-Плевен Акт 40,том VII, peг. №9761
от 2016г., вписан в Агенция по вписванията, служба по вписванията-гр.Плевен с
Вх.№18019 на 08.12.2016г., Акт№32, том 23,дело№6679/2016г., подписан с
нотариално удостоверни подписи peг.№2814/22.04.2013г. на нотариус С.И.с
рег.№516 на НК и район на действие PC-Плевен, в едно с неразделни части Приложение-1 от 08.12.2016г.
и Приемо-предавателен протокол-опис от 08.12.2016г., И. ЕООД в качеството си на
наемател наело за временно и възмездно ползване от Е.П.И. в качеството ѝ
на наемодател следния недвижим имот, а именно: ГАРАЖ №11/единадесет/ със
застроена площ от 22,63/двадесет и две цяло в шестдесет и три стотни/кв.м., при
съседи: изток - гараж №12; запад - гараж №10; север - а . 1; юг - улица; долу -
кафе-сладкарница, изграден в УПИ XVI-10400 в кв. 8 по плана на гр.Плевен ,
вписан в документ за собственост Нотариален акт №88, том IV, per. №4654, дело
№333/2008г., на Нотариус в района на PC-Плевен, С.Л.per.
№490 на НК, вписан вх.peг. №20023 от 24.11.2008г., Акт №177, том VIII, дело
№13056 от 24.11.2008г. на Служба по вписванията при PC-Плевен и Решение
№1165/02.08.2012г. на PC-Плевен, вписано Акт5, том.10, рег.7220, дело2732 от
14.05.2013г. на АВ, CB-гр.Плевен, описан съгласно Схема №15-606421 от
08.12.2016г. на Служба по геодезия картография и кадастър - гр.Плевен като:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с индентификатор 56722.667.884.1.22 /петдесет и шест хиляди
седемстотин двадесет и две, точка, шестстотин шестдесет и седем, точка,
осемстотин осемдесет и четири, точка, едно, точка, двадесет и две/, в
гр.Плевен, общ/Плевен, обл.Плевен, по кадастрална карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД18-56/18.09.2007 г. на ***на АГКК, с адрес на имота ***, който самостоятелен обект
попада в сграда №1/едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 56722.
667.884(петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет и две, точка, шестстотин
шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и четири /, с предназначение:
ГАРАЖ В СГРАДА, с площ от 22.63кв.м//двадесет и две цяло шестдесет и три стотни
квадратни метра// при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж:56722.667.884.1.23, 56722.667,884.1.1, 56722.667.884.1.21; под обекта -
56722.667.884.1.24; над обекта - 56722.667.884.1.4,56722.667.884.1.3
и наричан в горепосочения договор за наем и по долу за краткост, „ГАРАЖ". Уговорено
е предването на държането върху имота предвет на договора за наем да се извърши
, за което да се състави предавателен протокол-опис. Съгласно чл.5 от Договора за ползването на
гаража и намиращото се в него имущество наемателя дължи ежемесечно наемна цена,
определена в Приложение 1 към договора. Съгласно чл.14 договорът се сключва за
срок от 10 години, считано от 08.12.2016г. В 15а е уговорено, в случай, че наемодателят продаде имота, предмет на
настоящия договор на трето лице или последното придобие имота по какъвто и
дае друг начин, наемателят остава под
наем при новия собственик за същият наем до края на наемния период. Съгласно
чл.18, ал.1 от Договора ако поради неизпълнението на задълженията на
наемодателя или по какъвто и да било начин наемателят бъде отстранен или
доброволно напусне гаража, наемодателят му дължи неустойка в размер на 1000 лв.
месечно за всеки месец, оставащ до края на периода, считано от датата на
напускане или отстраняване, но не повече от 40000 лв. Съгласно Приложение 1 към
Договора от 08.12.2016г. за наетия гараж и намиращото се в него имущество
наемателя дължи на наемодателя ежемесечно наемна цена 30 лв. за периода в
договора. Наемателят чрез управитела изплаща в брой наемната цена за 72 месеца
в размер на 2160 лв. на наемодателя Е.И. при подписване на настоящото
споразумение, като страните се договарят същевременно за 48 –месечен гратисен
период от момента на предаване на 08.12.2016г. на гаража, период през който
наемателят ползва отстъпка и не дължи наем на наемодателя. Настоящощо
приложение служи като разписка за изплатените и получени пари, описани в него.
От Приемо-предавателен протокол-опис е видно, че на 08.12.2016г. Е.И. е предала
на И. ЕООД гаража, предмет на договора за наем. Няма предоставено движимо
имущество за ползване на наемателя.
Установява се от Справка за имот –Гараж № 11, че
по партидата е вписана възбрана на дата 11.04.2016г. по вземането на ***. На
дата 08.12.2016г. е вписан процесния договор за наем.
Не е спорно между страните и се установява от
молба № 66225/11.10.2016г. на взискателя „***“ ЕАД —
гр. София, че въз оснава на нея е
образувано изп. дело № *** по описа на ЧСИ Т.К.срещу длъжника Е.П.И..
Видно от
Постановление за налагане на възбрана/л.75 от делото/ на 04.11.2016 г., във връзка изп. дело № ***
по описа на Т.К., в Служба по вписвания — Плевен е вписана възбрана върху недвижими
имоти, собственост на длъжника по изпълнителното дело Е.И., върху 3 недвижими
имота, един от които е процесния гараж №11, предмет на процесния договор за
наем, находящ се в ***, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 56722.667884.1.22.
Видно от покана за доброволно изпълнение/л.76 от
делото/, тя е връчена на 28.11.2016 г. на длъжника Е.И., с която е уведомена,
че е насрочен опис на възбранените имоти на 14.12.2016 г.
Не е спорно между страните и се установява от
Учредителен акт от 30.05.2013г. и Удосотверение за раждане по акт
0024/07.01.1988г., че Е.И. е майка на едноличния собственик на капитала и
управител на ищцовото д***ство
И. ЕООД.
От постановление за възлагане от 08.08.2017г. се
установява, че въз основа на проведената публична продан по изп.д.№
*** на Т.К., на Х.С.Х. е възложен процесния гараж.
Видно от Писмо № 18266/23.11.2018г. на ТД на НАП
Велико Търново, офис Плевен, Е.П.И. няма подадена ГДД по чл.50 ЗЗДФЛ за
финансовата 2016г. Декларация по чл.55 ЗДДФЛ за 2016г. няма подадена от И. ***ЕООД.
Установява се от приетата по делото
съдебно-икономическа експертиза, която съдът възприема като обективна,
обоснована, безпристрастна и компетентна, че е съставен РКО №50/08.12.2016 г.,
съгласно който от „И. ***” ЕООД е изплатена на Е.П.И. с ЕГН ********** сумата
от 2160,00 лв., с основание „Наем по договор за наем от 08.12.2016 г., вх.рег.№
от Служба по вписванията 18019/08.12.2016 г., акт №32 том 23 дело №6679/2016 г.
РКО №50/08.12.2016 г., съгласно който от „И. ***" ЕООД е изплатена на Е.П.И.
с ЕГН ********** сумата от 2160,00 лв. е осчетоводен в счетоводството на „И. ***”
ЕООД по следния начин:Дебит сметка 402 Доставчици по аванси - 2160,00 лв. -2160,00
лв. Кредит сметка 501 Каса. Неустойка в счетоводството на „И. ***” ЕООД е
осчетоводена през 2018 г. в максимален размер от 40000,00 лв. като вземане по
съдебни спорове. Месечния размер на неустойката от 1000,00 лв., общо 5000,00
лв. е начисляван от м.02.2018 г. до м.06.2018 г. по счетоводна сметка 751 Нефинасови приходи за бъдещи периоди. Платената сума от 2160,00
лв. е разход за бъдещ период и признаването като текущ разход следва да бъде
след 08.12.2020 г. По тази причина сумата от 2160 лв. или част от нея не е
отразена в Отчета за приходи и разходи към Годишния отчет на „И. ***” ЕООД за
2016 г. Сумата не е отразена в Актива на Баланса на „И. ***” ЕООД за 2016 г. Относно
процесната сделка, експертизата е установила, че
счетоводните записвания са правилно направени, спазени са изискванията на
счетоводното законодателство.
Съдът възприема заключенията на изслушаните
единична и тройна съдебно-оценителни експертизи като компетентни, обективни,
безпристрастни и обосновани, но взема резултата от изслушаната тройна експертиза. Неоснователни са възраженията на
ищеца по отношение на експертизите, начина на тяхното изготвяне и използваните
методи. Съдът назначава ВЛ, тогава когато сам не разполага със специални
знания, поради което и не може да оцени правилността на подбраните методи. От
приетата по делото тройна съдебно-оценителна експертиза се установи, че месечния
пазарен наем на процесния гараж е 53 лв., като е съобразена продължителността
на договора за наем и уговорения между страните по договора гратисен
период.
Установява се, от отговорите на законния
представител на ищцовото д***ство
И.Р.И., на въпросите, поставени му по реда на чл.176 ГПК, че не е получавал
писмени искания от ответника по делото за прекратяване на договора за наем. В
деня на осъществения въвод във владение от ЧСИ Т.К.е
освободил наетото помещение, когато ответника по делото е бил категоричен, че
трябва гаража да бъде освободен. След освобождаването на гаража не е отправял
писмени искания до ответника за продължаване на наемното правоотношение. Не
ползва гаража от деня на осъществения въвод във
владение.
Съдът дава вяра на показанията на св.Е.И. въпреки,
че е заинтересована от изхода на делото като длъжник по изпълнителното дело и
бивш собственик на процесния гараж и майка на
законния представител на ищеца. Показанията ѝ са преки, непротиворечиви и
в съответствие с останалите, събрани по делото доказателства. От тях се
установява, че е сключила договора за наем, тъй като ответното д***ство е имало нужда да го ползва като складово помещение.
Гаража е ползван преди сключване на договора инцидентно от сина на свидетеля И.И.. Гаража е бил нужен за дейността на ищцовото
д***ство, тъй като то има търговски обект в близост
до гаража. Решила е да оформи писмен договор със сина си, тъй като след развода
са имали противоречия с бившия си съпруг. При извършване на въвода
във владение, ответника Х.Х. е заявил категорично, че
трябва наемателя на гаража да го освободи.
Съдът не кредитира показнията
на св.И. в частта, в която твърди, че не е знаела за воденото изпълнително
дело, по което тя е длъжник и че върху гаража, предмет на делото има вписана
възбрана преди сключването на договора за наем. В тази си част показанията на
свидетеля са в пряко противоречие с покана да доброволно изпълнение/л.76 от
делото/ от където е видно, че тя е получила същата лично на дата 28.11.2016г. В
ПДИ е посочена наложената възбрана върху процесния
гараж, а договора за наем е сключен на 08.12.2016г. Съдът не дава вяра на показанията и в частта, в която се посочва,
че уговорения между страните гратисен период е
уговорен, тъй като е следвало да бъде направен ремонт и преустройство в гаража.
В тази си част показанията са изолирани, неподкрепени от други доказателства по
делото и при иначе детайлната уредба на други въпроси по договора, липсва
такава писмена уговорка в него. Страните в договора са уговорили писмена форма
за действителност.
При така установеното от
фактическа страна, съдът приема следното от правна страна:
По искът с правно основание чл.79, ал.1, вр.чл.228, предл. първо ЗЗД, вр.чл.237, ал.1 ЗЗД:
Съгласно чл.228 ЗЗД С
договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ
за временно ползуване, а наемателят - да му плати
определена цена, а съгласно чл.237, ал.1 ЗЗД При прехвърляне на недвижим имот
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя,
ако е бил вписан в имотния регистър. Ищецът претендира ответника да бъде осъден
да му предаде за временно и възмездно ползване процесния
гараж, предмет на вписан договор за наем с предишния собственик. Твърди, че
ответника по делото, като преобретател на имота,
предмет на договора за наем е станала страна по договора и той е в сила между
страните по делото.
В тежест на ищеца по
делото е да докаже, че между страните по делото съществува валидно облигационно
правоотношение по договора за наем, по което ответника е задължен да предаде
владението върху процесния гараж на посоченото
облигационно основание.
Видно от договор за наем на недвижим имот с нотариална
заверка на подписите, заверен от нотариус С.И.с рег.№ 516 на НК с район на действие
PC-Плевен Акт 40,том VII, peг. №9761 от 2016г.,
вписан в Агенция по вписванията, служба по вписванията-гр.Плевен с Вх.№18019 на
08.12.2016г., Акт№32, том 23,дело№6679/2016г., подписан с нотариално удостоверни подписи peг.№2814/22.04.2013г.
на нотариус С.И.с рег.№516 на НК и район на действие PC-Плевен, в едно с неразделни части Приложение-1 от 08.12.2016г.
и Приемо-предавателен протокол-опис от 08.12.2016г., И.
ЕООД в качеството си на наемател наело за временно и възмездно ползване от Е.П.И.
в качеството ѝ на наемодател следния недвижим имот, а именно: ГАРАЖ
№11/единадесет/ със застроена площ от 22,63/двадесет и две цяло в шестдесет и
три стотни/кв.м., при съседи: изток - гараж №12; запад - гараж №10; север - а .
1; юг - улица; долу - кафе-сладкарница, изграден в УПИ XVI-10400 в кв. 8 по
плана на гр.Плевен , вписан в документ за собственост Нотариален акт №88, том
IV, per. №4654, дело №333/2008г., на Нотариус в
района на PC-Плевен, С.Л.per. №490 на НК, вписан вх.peг. №20023 от 24.11.2008г., Акт №177, том VIII, дело
№13056 от 24.11.2008г. на Служба по вписванията при PC-Плевен и Решение
№1165/02.08.2012г. на PC-Плевен, вписано Акт5, том.10, рег.7220, дело2732 от
14.05.2013г. на АВ, CB-гр.Плевен, описан съгласно Схема №15-606421 от
08.12.2016г. на Служба по геодезия картография и кадастър - гр.Плевен като:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с индентификатор
56722.667.884.1.22 /петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет и две, точка,
шестстотин шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и четири, точка,
едно, точка, двадесет и две/, в гр.Плевен, общ/Плевен, обл.Плевен,
по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД18-56/18.09.2007 г. на ***на АГКК, с адрес на имота
***, който самостоятелен обект попада в сграда №1/едно/, разположена в поземлен
имот с идентификатор 56722. 667.884(петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет
и две, точка, шестстотин шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и
четири /, с предназначение: ГАРАЖ В СГРАДА, с площ от 22.63кв.м//двадесет и две
цяло шестдесет и три стотни квадратни метра// при съседни самостоятелни обекти:
на същия етаж:56722.667.884.1.23, 56722.667,884.1.1, 56722.667.884.1.21; под
обекта - 56722.667.884.1.24; над обекта - 56722.667.884.1.4,56722.667.884.1.3
и наричан в горепосочения договор за наем и по долу за краткост, „ГАРАЖ".
Уговорено е предаването на държането върху имота предмет на договора за наем да
се извърши , за което да се състави предавателен протокол-опис. Съгласно чл.5 от Договора за ползването на
гаража и намиращото се в него имущество наемателя дължи ежемесечно наемна цена,
определена в Приложение 1 към договора. Съгласно чл.14 договорът се сключва за
срок от 10 години, считано от 08.12.2016г. В 15а е уговорено, в случай, че наемодателят продаде имота, предмет на
настоящия договор на трето лице или последното придобие имота по какъвто и да е друг начин, наемателят остава под наем при
новия собственик за същият наем до края на наемния период. Съгласно чл.18, ал.1
от Договора ако поради неизпълнението на задълженията на наемодателя или по
какъвто и да било начин наемателят бъде отстранен или доброволно напусне
гаража, наемодателят му дължи неустойка в размер на 1000 лв. месечно за всеки
месец, оставащ до края на периода, считано от датата на напускане или
отстраняване, но не повече от 40000 лв. Съгласно Приложение 1 към Договора от
08.12.2016г. за наетия гараж и намиращото се в него имущество наемателя дължи
на наемодателя ежемесечно наемна цена 30 лв. за периода в договора. Наемателят
чрез ***изплаща в брой наемната цена за 72 месеца в размер на 2160 лв. на
наемодателя Е.И. при подписване на настоящото споразумение, като страните се
договарят същевременно за 48 –месечен гратисен период
от момента на предаване на 08.12.2016г. на гаража, период през който наемателят
ползва отстъпка и не дължи наем на наемодателя. Настоящото приложение служи
като разписка за изплатените и получени пари, описани в него. От Приемо-предавателен протокол-опис е видно, че на
08.12.2016г. Е.И. е предала на И. ЕООД гаража, предмет на договора за наем.
Няма предоставено движимо имущество за ползване на наемателя.
Установява се от Справка
за имот –Гараж № 11, че по партидата е вписана възбрана на дата 11.04.2016г. по
вземането на ***. На дата 08.12.2016г. е вписан процесния
договор за наем.
От постановление за
възлагане от 08.08.2017г. се установява, че въз
основа на проведената публична продан по изп.д.№ ***
на Т.К., на Х.С.Х. е възложен процесния гараж.
Ответника е
противопоставил възражения за нищожност на процесния
договор за наем. Оспорва същия като нищожен – сключен в противоречие със закона-
чл.451 и чл.452 ГПК, симулативен, както и клаузата за
неустойка като противоречаща на добрите нрави. Възраженията са направени след
срока за отговор, поради което съдът може да се произнесе само за такава
нищожност, за която следи служебно. Според определение №662 от 30.06.2011г. по
гр.д.№173/2011г.,І г.о.съдът не е длъжен да се произнесе служебно за
нищожността, когато тя не произтича пряко от договора.Според определение на ВКС
№751 от 17.08.2010г.по гр.д. №2022/2009г.,І г.о. ако съдът установи нищожност
на договор от който страните черпят права е длъжен да се съобрази с нищожността
при решаване на спора по същество,когато тя е очевидна и произтича пряко от
договора.В решение №384 от 02.11.2011г.на ВКС по гр.д.№1450/2010г.,постановено
по реда на чл.290 ГПК е възприето становището,че съдът може да се самосезира и да упражни косвен контрол по действителността
на договор-в разглежданата от ВКС хипотеза договор за доброволна делба с трето
лице и без да е предявен самостоятелен иск за това или направено възражение.ВКС
в същото решение е приел,че нормите, уреждащи нищожността на сделките са от
императивен характер и за приложението им съдът следи служебно,че когато страна
се позовава на договор, съдът е длъжен да провери неговата действителност от
гледна точка на формалните основания за нищожност-форма,предмет и без да има
позоваване на нищожност.
С оглед изложеното,
съдът намира, че възраженията за нищожност на целия договор за наем като
противоречащ на закона и симулативен са преклудирани и по тях съдът не може да се произнесе
служебно, тъй като за тях не са налице посочените предпоставки- нищожността да
е очевидна и да произтича пряко от договора. По направеното възражение за
нищожност на клаузата за неустойка ще бъдат изложени съображения във връзка с
предявения иск за неустойка.
Предвид изложеното,
съдът намира, че процесния договор за наем е
действителен. Спорно е обаче, дали обвързва страните по делото и дали поражда
валидно облигационна правоотношение между тях. Не се спори между страните, че
ответника по делото е преобретател на процесния гараж по силата на постановление за възлагане в
резултат на проведена публична продан за задължение на наемодателя и бивш
собственик на процесния гараж. Съдът намира, че процесния договор за наем не обвързва страните по делото и
договора и не е останал в сила на
основание чл.237, ал.1 ЗЗД по отношение на ответника Х.Х..
Съгласно Решение № 109/06.07.2017г. по
т.д.1662/2016г. на 1 ТО на ВКС, купувачът на публична продан на недвижим имот
не е обвързан по чл.237, ал.1 ЗЗД от висящо наемно правоотношение по договор за
наем, сключен от длъжника по изпълнението, в качеството на наемодател, който
договор е вписан преди извършване на публичната продан. Съгласно чл.175, ал.1 ЗЗД, с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него,
както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. След
като при извършване на публична продан се погасява ипотеката като вещна тежест,
по арг. от по-силното основание, не може да се
приеме, че имотът се следва от друга „тежест” – облигационно правоотношение,
възникнало от вписан по реда на чл.237, ал.1 ЗЗД наемен договор преди
публичната продан. Да се приеме обратното, би означавало да се позволи на
длъжника чрез сключване на договори за наем по отношение на притежавани от него
недвижими имоти да направи неатрактивни за купувачите по публичната продан
придобиването им и по този начин на практика да осуети проданта им от кредитора-взискател. Целта на разпоредбата на чл.237, ал.1 ЗЗД е да осигури защита на наемателя срещу разпоредителни сделки, извършени от
самия наемодател, като дерогира релативното действие
на сключения от него договор за наем и разпростре действието му върху приобретателя на имота по разпоредителната сделка. Тази
защита обаче не е насочена срещу действия на кредиторите на наемодателя, поради
което не е противопоставима на тях, а от там и на
купувача по публичната продан- чл.496, ал.2 ГПК. Предвид изложеното, ищецът,
придобил на публична продан недвижим имот, по отношение на който имот е вписан
от длъжника по изпълнението преди проданта наемен договор, не става страна по
този договор по силата на чл.237, ал.1 ЗЗД, поради което не е обвързан и от
съдържащата се в него арбитражна клауза. Този извод следва и от нормата на
чл.498 ГПК, съгласно която купувачът се въвежда във владение на имота от
съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за
възлагане. Въводът
се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да
се брани само с иск за собственост. Алинея 2 се прилага и спрямо лицата,
вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички
споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота. Не е
спорно между страните по делото и се установява от представената справка от АВ-Имотен
регистър, че процесния договор за наем е вписан на
дата 08.12.2016г.- след вписване на възбраната по изпълнителното дело, по което
е осъществена публичната продан на
04.11.2016г. След като поради изложените
съображения процесния договор за наем не обвързва
ответника по делото и той не е в сила по отношение на него предявеният иск с
правно основание чл.228 ЗЗД се явява изцяло неоснователен и недоказан и като
такъв следва да бъде отхъврлен.
По искът с правно основание чл.92 ЗЗД:
Основание за заплащане
на неустойка за неизпълнение на договор е: наличие на валидно договорно
задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка. При неустойка
съгласно чл. 92 ЗЗД вредите се обезщетяват, без да е нужно да бъдат доказвани.
Съдът намира, че след
като по гореизложените съображения между страните не е налице валидна
облигационна връзка по процесния договор за наем, то
и искът за претендираната неустойка се явява
неоснователен и недоказан в целия си предявен размер и следва да бъде отхъврлен.
Само за пълнота на
изложението може да бъде посочено, че дори процесния
договор да обвързваше страните, то уговорката в чл.18, ал.1 от Договора се
явява нищожна като противоречаща на добрите нрави. Преценката за нищожност поради накърняването на добрите нрави се
прави за всеки конкретен случай към
момента на сключването на сделката, а не
към един последващ
момент. В този смисъл неустойката следва да се приеме за нищожна поради
накърняването на добрите нрави, само ако
единствената цел , за която е уговорена излиза извън присъщата и обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функция. Изрично в този смисъл са задължителните
указания , дадени в ТР № 1/ 15.06.2010 г. на ВКС по тълк.
Дело №1/2009 г. на ОСТК. „Добрите нрави „ ,както е добре известно са морално-
оценъчна категория, които могат да се извлекат от общите принципи на правото
като принципа за недопустимост на неоснователното обогатяване и други. Същественото
според цитираното ТР 1/2010 г., че при
иск за присъждане на неустойка или възражение за нищожност на
неустойка - съдът следи служебно. Относно
особеностите на конкретния случай съдът
намира, че с уговорената неустойка в размер на 1000 лв. месечно се
накърняват добрите нрави. Видно е, че с
договора е уговорен месечен наем в размер на 30 лв., който е несъпоставим по
размер с уговорената неустойка. Дори наемодателя виновно да не изпълни
задължението си да предаде за временно и възмездно ползване процесния
гараж, то наемателя би могъл да наеме друго помещение, което да ползва със същата цел при месечен пазарен наем в
размер на 53 лв. видно от приетата по делото съдебно-оценителна експертиза.
Съдът намира, че уговорена неустойка излиза извън присъщата ѝ обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функция, поради което
е нищожна.
При този изход на делото
и на основание чл.78, ал.3 ГПК, ищеца следва да бъде осъден да заплати на ответника
направените от него разноски. Ищеца е направил своевременно възражение с правно
основание чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на адвокатското възнаграждение. Претендирания размер на адвокатско възнаграждение, за който
има доказателства за плащането му е в размер на 650,00 лв. минималния размер
съгласно цената на предявените искове е 630,00 лв., но за явяване на трето по
ред заседание се дължат още 100 лв., поради което минималния размер на
адвокатското възнаграждение е в размер на 730 лв. Претендиранато
такова е под минималния размер и не е прекомерно. Следва ищеца да бъде осъден
да плати на ответника сумата от 800 лв. направени по делото разноски за
адвокатско възнаграждение и депозити за ВЛ /650+50+100/
По изложените съображения съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И.
ЕООД, ***, със седалище и адрес на управление:*** против Х.С.Х., ЕГН**********,*** иск с правно основание чл.79, ал.1, вр.чл.228, вр.237, ал.1 ЗЗД ответника
да бъде осъден да предаде на ищеца за временно и възмездно ползване на
основание Договор за наем на недвижим имот с нотариална заверка на подписите,
заверен от нотариус С.И.с рег.№ 516 на НК с район на действие PC-Плевен Акт
40,том VII, peг. №9761 от 2016г., вписан в Агенция по
вписванията, служба по вписванията-гр.Плевен с Вх.№18019 на 08.12.2016г.,
Акт№32, том 23,дело№6679/2016г., подписан с нотариално удостоверeни подписи peг.№2814/22.04.2013г. на нотариус С.И.с рег.№516 на НК и
район на действие PC-Плевен, в едно с
неразделни части Приложение-1 от 08.12.2016г. и Приемо-предавателен
протокол-опис от 08.12.2016г. ГАРАЖ №11/единадесет/ със застроена площ от 22,63
кв.м., представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с индентификатор
56722.667.884.1.22, като неоснователен и
недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от И.
ЕООД, ***, със седалище и адрес на управление:*** против Х.С.Х., ЕГН**********,*** иск с правно основание чл.92 ЗЗД ответника
да бъде осъден да плати на ищеца неустойка в размер на 6000 лв. за периода от 15.01.2018г.
до 16.07.2018г. по Договор за наем на недвижим имот с нотариална заверка на
подписите, заверен от нотариус С.И.с рег.№ 516 на НК с район на действие
PC-Плевен Акт 40,том VII, peг. №9761 от 2016г.,
вписан в Агенция по вписванията, служба по вписванията-гр.Плевен с Вх.№18019 на
08.12.2016г., Акт№32, том 23,дело№6679/2016г., подписан с нотариално удостоверeни подписи peг.№2814/22.04.2013г.
на нотариус С.И.с рег.№516 на НК и район на действие PC-Плевен, в едно с неразделни части Приложение-1 от 08.12.2016г.
и Приемо-предавателен протокол-опис от 08.12.2016г., като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3,
вр.ал.5 ГПК, И.
ЕООД, ***, със седалище и адрес на управление:*** да плати на Х.С.Х., ЕГН**********,***,
направените деловодни разноски в размер
на 800,00 лв. за депозит за вещо лице
и адвокатски хонорар.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Плевенския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: