№ 703
гр. Пазарджик, 12.12.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на дванадесети декември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Албена Г. Палова
Членове:Мариана Ил. Димитрова
Асен В. Велев
при участието на секретаря Стоянка Ст. Коцева
Сложи за разглеждане докладваното от Асен В. Велев Въззивно гражданско
дело № 20245200500789 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 10:10 часа се явиха:
Жалбоподателят-ищец Д. Ц. И., редовно призована, не се явява. За нея се
явява адв. Р. К., с пълномощно по делото.
Ответникът М.С., редовно призован, не изпраща представител. За него
се явява адв. С. П., редовно упълномощен.
Адв. К.: Да се даде ход на делото.
Адв. П.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по даване ход на
делото, поради което и на основание чл. 142, ал. 1 от ГПК
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА СЕ ДЕЛОТО
С Решение № 177/08.05.2024 г. по гр.д. № 20235210101106 по описа за
2023 г. на Районен съд - Велинград е уважен предявеният от ищцата Д. Ц. И.,
ЕГН **********, с адрес: *** ж. к. ***, *** иск по чл. 19, ал. 2 от ЗЗД срещу
ответника М.С., ЕИК ** със седалище и адрес на управление: ** като е обявен
за окончателен сключеният между тях Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 27.09.2019г. -апартамент № 17, находящ се на
етаж кота + 2,30, + 2,80, състоящ се от дневна, спалня, антре, баня и тераса със
застроена площ 54,00 кв.м. и съответните прилежащи общи части от сградата
и земята, при съседи: от север-външна стена, от изток външна стена и ап. 16,
1
мазе 1, който апартамент по Кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор
на АГКК представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***
с площ от 54,00 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: *** и ***, под обекта: ***, *** 1***** *** с прилежащите мазе № 1,
ведно с 8,93 кв.м. от общите части на сградата, с продажна цена в размер от 31
000 евро, при условие, че Д. Ц. И. заплати в двуседмичен срок от влизане в
сила на решението на М.С. сумата от 13 000 евро. С решението ищцата Д. И. е
осъдена да заплати на държавата сумата от 1 666,64 лева - местен данък на
основание чл. 46, ал. 2, т. 1, във вр. с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, както и сумата от
770,66 лева на основание чл. 85 от ЗННД, във връзка с т. 8 от Тарифа за
нотариалните такси към ЗННД, като е наредено да се впише възбрана върху
имота до заплащане на дължимите суми и следващите се разноски по
прехвърляне на имота, съответно на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК е
наредено да не се издава препис от решението, докато ищцата не докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за
имота, а на основание чл. 115, ал. 2, изр. 1 от ЗС е даден шестмесечен срок на
Д. И. за отбелязване решението в Служба по вписванията - Велинград. Със
същото решение М.С. е осъдено да заплати на Д. И. сумата от 1 365,65 лева -
разноски по делото.
В законоустановения срок срещу решението са постъпили въззивни
жалби от двете страни по делото, както следва:
1/ Въззивна жалба от Д. И., чрез процесуалния й представител адвокат Р.
К., с която решението се обжалва в частта, с която предварителният договор е
обявен за окончателен при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила
на решението И. заплати на М.С. сумата от 13 000,00 евро. Намира решението
в тази част за неправилно, поради което моли да бъде отменено.
2/ Въззивна жалба от М.С. чрез процесуалния си представител адвокат С.
П., с която решението се обжалва в неговата цялост като неправилно, поради
нарушение на процесуалния и материалния закон, включително при
неправилна преценка на доказателствения материал и необосновано. Намира
за неправилен извода на първоинстанционния съд, че предварителният
договор е действащ, а не е развален и продължава да обвързва страните по
него, като се твърди нарушение на чл. 9 и чл. 20 от ЗЗД. Правилно съдът
приел, че ищцата И. е неизправна страна, с оглед забавата за плащане на
втората вноска по договора в пълен размер, но неправилно е приел, че е
налице промяна в падежа за плащането й – до края на април 2021 г. Сочи, че в
текста на чл. 8.4. от договора страните са посочили изрично начина и формата
на промяна на разпоредбите му – допълнително споразумение в писмена
форма, каквито доказателства липсвали по делото. Намира, че в случая
падежът на втората вноска е настъпил преди посочената в текста на чл. 6.2.,
буква „б“ крайна дата – преди 12.12.2020 г., поради което ишецът бил в забава
на плащанията. Сочи, че било налице волеизявление на ответника за
прекратяване на облигационната връзка, като макар и правилно съдът да е
приел, че същото е достигнало до ищцата, то неправилно бил приел, че това
волеизявление е отразено в Констативен протокол от 12.06.2023 г. на нотариус
2
Д. В нарушение на съдопроизводствените правила съдът не бил обсъдил в
мотивите си другите доказателства в тази насока – 2 броя писма, ведно с
уведомления от 10.11.2022 г. и 20.04.2023 г. на ЧСИ В.М., връчени на ищцата
при условията на чл. 47, ал. 1 от ГПК на посочения в договора адрес, който се
явявал и нейн постоянен такъв. Счита, че приложените и неоспорени писмени
доказателства установяват, че ответникът е положил необходимата и дължима
грижа за връчване на ищцата на уведомлението му за разваляне на договора.
Счита, че договорът бил развален на 12.06.2023 г. датата на явяване на
страните пред нотариус Д. Намира за неправилен извода на съда, че за да е
налице надлежно упражнено потестативно право за разваляне на договора
следвало да е налице кумулативно и третата предпоставка по чл. 87, ал. 1 от
ЗЗД – да е предоставен подходящ срок на изпълнение на задължението на
ищцата да заплати втората вноска по договора, само след изтичането на който
договорът можело да се счита за развален. Налице била изрична уговорка в
договора – тази на чл. 7.6, според която при забава на купувача повече от 100
дни, продавачът имал право едностранно да го развали, поради което
неправилно съдът е препратил към чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Намира, че нормата на
чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не е императивна и с оглед чл. 9 от ЗЗД, прогласяващата
свободата на договаряне, счита, че страните могат да регламентират
правоотношенията, в които встъпват по своя воля, като уговорят конкретни
условията за тяхното възникване, развитие и прекратяване. Този принцип
намирал израз и в разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, доколкото тя била
приложима дотолкова, доколкото в особената част на ЗЗД или друг специален
закон не са предвидени императивни правила за разваляне на конкретния вид
договор и доколкото страните не са уговорили други условия и начини за
разваляне. Поради това намира, че страните са постигнали съгласие в
разпоредбата на чл. 7.6 от договора за това, че при забава с повече от 100 дни
на което и да е плащане по договора, продавачът може да развали същия
едностранно, без да е предвидено предоставяне на допълнителен срок за
изпълнение на купувача. В този случай купувачът имал правото да получи
платената до момента сума без сума в размер на резервационния депозит и
ДДС-то, които се задържали като неустойка и оставали в полза на продавача.
Тълкуването на посочената клауза по правилата на чл. 20 от ЗЗД налагало
категоричен извод, че действителната воля на страните е ефектът на
развалянето да настъпи автоматично, като в случая счита, че не са били
налице предпоставките за обявяване на сключения предварителен договор за
окончателен, съответно незачитайки изразената воля на страните, съдът бил
допуснал нарушение на материалния закон. Намира за неправилен извода на
съда, че натрупаните от неизпълнението на задължението на ищцата санкции
и неустойки не били предвидени като условие за прехвърляне на
собствеността. Сочи, че това възражение за неизпълнение може да бъде
направено когато правото да се иска сключване на окончателен договор е
поставено в зависимост от изпълнението на уговорените задължения на
купувача. Намира, че правото на купувача да иска сключване на окончателен
договор, а съответно потестативното му право по чл. 19, ал. 2 от ЗЗД ще
възникне едва след изпълнението на предвидените в договора негови
3
задължения. Счита, че иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД може да бъде уважен, ако
възражението за неизпълнен договор се приеме за неоснователно, в противен
случай подлежи на отхвърляне. Намира, че съобразно разпоредбите на
договора като условие за сключване на окончателен такъв е уговорено,
купувачът да заплати цената и всички евентуално дължими неустойки
предвидени в договора, в противен случай продавачът би бил задължен да
прехвърли собствеността върху обекта дори преди плащането, извод който
намира за необоснован. Намира, че неправилно съдът е приел, че
задължението за прехвърляне на имота е изискуемо. В договора било
предвидено прехвърляне на правото на собственост в срок до 31.07.2019 г.
който бил преди сключване на договора, поради което намира, че страните
всъщност въобще не са уговорили срок за сключване на окончателен договор.
Намира, че с оглед разпоредбата на чл. 69 от ЗЗД изпълнението на това
задължение е без срок, поради което кредиторът може да иска изпълнение
веднага – след покана. По делото липсвали доказателства ответникът да е
канен да прехвърли собствеността върху обекта в по-ранен момент от
12.06.2023 г. – датата посочена в поканата на ищцата, поради което падежът на
това му задължение е настъпил на тази дата, когато е поканен да се яви пред
нотариус. Намира, че за да настъпи падежът това задължение на въпросната
дата, в случай че договорът не е бил развален към този момент, то ищецът е
следвало да преустанови качеството си на неизправна страна по договора,
доколкото не заплатил предвидените в договора неустойки за неговата забава.
Сочи, че ищецът не е заявил желание да придобие имота със заплащане на
въпросните задължения с почти 3-годишна забава, нито е изразил готовност
да заплати остатъка от цената по договора, нито пък е ангажирал
доказателства, че разполага изцяло или частично с въпросните суми. Счита, че
заплащането на всички дължими суми по договора, включително и
договорните неустойки са въздигнати в условие за сключване на окончателен
договор. Поради това неправилен бил изводът на съда, че предавайки
владението върху имота преди плащането на цялата продажна цена и въпреки
договорките в чл. 2.2. от договора, ответникът не бил считал, че правото да се
обяви за окончателен сключеният от него предварителен договор е обусловено
от заплащане изцяло на продажната цена и дължимите суми по него. Сочи, че
предаването на владението преди извършване на цялостно плащане е
нормална практика при тези вид отношения, като се цели единствено
скъсяване на времето на купувача да приведе обекта в състояние годно за
неговото ползване. Отправя искане за отмяна на първоинстанционното
решение и постановяване на ново, с което да се отхвърлят исковите
претенции. Претендира присъждане на разноски за две инстанции.
В срок са постъпили писмени отговори от всяка от страните по жалбата
на насрещната страна.
С подадения отговор на жалбата на ответника ищцата И. я оспорва изцяло
като неоснователна, като излага подробни съображения във връзка с доводите
в нея. Намира първоинстанционното решение за правилно и законосъобразно,
поради което моли да бъде оставено в сила.
С подадения отговор на жалбата на ищцата, ответникът М.С. развива
4
аргументи за нейната неоснователност в обжалваната част. Поддържа
изложените във въззивната си жалба аргументи за неправилност на решението
на районния съд, като в случай че се приеме, че предварителният договор е
развален намира, че плащането на остатъка от цената по същия следва да се
извърши срещу получаването на собствеността върху обекта. Намира за
правилен извода на съда, че ищцата е неизправна страна по договора, защото
не е изпълнила поетото парично задължение за заплащане пълния размер на
цената по договора, поради което искът е уважен под условие, че изпълни
задължението за плащане на продажната цена. Моли, едва в случай, че не се
уважат възраженията му в подадената от него въззивна жалба срещу
решението да се разгледа подадената от ищцата жалба и същата да се остави
без уважение. Претендира присъждане на разноски.
С въззивните жалби и писмените отговори не са представени нови
доказателства и не са направени доказателствени искания пред въззивния съд.
Адв. К.: Уважаеми окръжни съдии, на първо място на основание чл. 264,
ал. 1 от ГПК оттеглям въззивна жалба с вх. № 3959 от 03.06.2024 г. от Д. И..
На следващо място оспорвам въззивната жалба, депозирана от дружеството
М.С., като считам същата за неоснавателна, а решението на
първоинстанционния съд за правилно и законосъобразно. Нямам искания за
събиране на доказателства.
Адв. П.: Уважаеми окръжни съдии, във връзка с извършеното оттегляне
на депозираната въззивна жалба от страна на процесуалния представител на
ищцата - Д. И., представям и моля да ни бъдат присъдени разноски.
Представям договор за правна помощ, ведно с доказателство за извършено
плащане по същата. Считам, че оттеглянето на жалбата е процесуално право
на страната, но също така считам, че следва да ни бъдат присъдени разноски
във връзка със същата. Поддържам изцяло депозираната от нас въззивна
жалба, като считам решението постановено от първата инстанция за
неправилно по подробно изложените в нея съображения. Няма да соча други
доказателства. Нямам и други доказателствени искания. Представям списък
на розноски за цялото производство с препис за другата страна.
Адв. К. /реплика/: Не правя възражение по разноските. Ние
претендираме също разноски. Очаквам да се даде ход на делото по същество.
Адв. П. /дуплика/: Да аз там ще взема становище по тях.
Адв. К.: Нямам изрично пълномощно за оттегляне на въззивната жалба.
Моля да ми предоставите срок за представяне, като ще го изпратя подписано
от моята доверителка. Даже тя ще го направи в нарочна молба - искане за
оттегляне.
Съдът, след съвещание, във връзка с направеното оттегляне от адв. К. на
въззивната жалба подадена от жалбоподателката Д. И., констатира, че в
представеното по делото пълномощно за представителство пред въззивната
инстанция не е налице изрично упълномощаване на процесуалния
5
представител на страната, с права за оттегляне на въззивната жалба. Поради
това съдът намира, че следва да бъде предоставена възможност на страната да
представи изрично пълномощно, във връзка с оттегляне на подадената от
нейна страна въззивна жалба, поради което се налага отлагане на делото за
друга дата. Следва да се укаже на ищцата Д. И. в срок до датата на съдебното
заседание да представи изрично пълномощно в полза на адв. К., във връзка с
оттеглянето на подадената от нейна страна въззивна жалба срещу решението
на Районен съд - Велинград или да представи молба, с която изрично
потвърждава неговите действия.
С оглед гореизложеното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 23.01.2025 г. от 10,15 часа, за
която дата и час страните уведомени в днешното съдебно заседание чрез
процесуалните си представители.
УКАЗВА на жалбоподателката Д. Ц. И. в срок до датата на следващото
съдебно заседание да представи по делото изрично пълномощно в полза на
адв. Р. К., във връзка с оттегляне на подадената от нейна страна въззивна
жалба или да представи писмена молба, с която изрично потвърждава
неговите действия по оттегляне на жалбата.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 10,30
часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
6