№ 10098
гр. [НАСЕЛЕНО МЯСТО], 14.09.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 174 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА
при участието на секретаря НИЯ ИВ. РАЙЧИНОВА
като разгледа докладваното от РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА
Гражданско дело № 20221110105759 по описа за 2022 година
Предмет на делото са предявените от [юл] с ЕИК [номер] срещу АС. К.
Н., ЕГН ********** кумулативни осъдителни искове, с правно основание чл.
286 ЗЗД, вр. чл. 79 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за сумата от 3106,00 евро,
представляваща дължимо възнаграждение по Договор за поръчка от
25.11.2019 г., ведно със законната лихва върху задължението, считано от
датата на подаване на исковата молба – 05.10.2021 г., както и за сумата от
566,89 евро представляваща законна лихва за забава за периода 19.12.2019 г. –
04.10.2021 г.
Ищецът основава претенциите си с твърденията, че между страните е
съществувало договорно правоотношение по договор за поръчка, по силата на
който ищецът се е задължил да намери и предостави на ответника подходящи
предложения за покупка на недвижим имот срещу възнаграждение в размер
на 3106,00 евро. Заявява, че е изпълнил коректно договорните си задължения.
Излага доводи, че ответникът не е изпълнил задължението си по договора –
да заплати уговореното възнаграждение. Претендира разноските по делото.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок,
с който оспорва основателността на исковете. Навежда възражение, че от
значение за решаването на спора е фактът, че въпреки сключването на
1
предварителен договор за продажба, окончателен такъв не е бил сключен.
Подчертава, че ищцовото дружество не е изпълнявало добросъвестно своите
задължения по договора, тъй като е знаело, че ответникът търси за себе си и
семейството си жилище за живеене, но не е разяснило на същия разликите,
ако имотът е ателие.
С оглед становището на страните, съдът е отделил с доклада по делото за
безспорни и ненуждаещи се от доказване следните факти и обстоятелства: че
на 25.11.2019 г. между страните е сключен Договор за поръчка, по силата на
който ответникът се е задължил да заплати възнаграждение в размер на 3 %
от продажната цена, но не по-малко от 950 евро без ДДС.
Софийски районен съд, след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа страна:
По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 19.12.2019 г. сключен между М.Б Н. в качеството на
продавач, от една страна, и АС. К. Н. и К.Ю.К в качеството им на купувачи,
от друга страна, с предмет сключване на окончателен договор за покупко-
продажба на Ателие [НОМЕР] на първи надпартерен етаж в сграда [НОМЕР]
със застроена площ от 83,74 кв.м., състоящо се от стая 1, стая 2 с кухненски
бокс, стая 3, сервизни помещения и балкон, при съседи етажно предверие, от
две страни ателие № С 2-4, от три страни двор и асансьор, заедно с Мазе
[НОМЕР] на сутерена на сграда [НОМЕР] с площ от 11,79 кв.м при съседи
коридор 3, коридор 2, стълбище, двор и мазе [НОМЕР], заедно с 1,869 % ид.ч.
от общите части, с адрес на имота [АДРЕС] в УПИ XIII-9919, в квартал 34 по
плана на [НАСЕЛЕНО МЯСТО], за сумата от 103 550 евро, платима от
купувачите.
От Договор за депозит 11.12.2019 г., сключен между страните в
настоящото производство, се установява, че по силата на този договор
ответникът е предал на ищеца сумата от 2 000 лв. като депозит за купуването
на гореописания недвижим имот. В договора е посочено, че клиентът /т.е.
А.Н./ се задължава в срок до 20.12.2019 г. да сключи предварителен договор,
при което ищецът в настоящото производство предава депозита на продавача,
ако не се сключи предварителен договор – връща депозита на клиента. В
долната част на договора след подписите е изписан текст „Сумата ми бе
възстановена в пълен размер. 19.12.2019 г. АС. К. Н.“, под който е положен и
2
подпис, неоспорен в настоящото производство.
Представен е договор за поръчка от 25.11.2019 г. сключен между
страните в настоящото производство, по силата на който АС. К. Н. е
възложил на [юл] да извърши действия, изразяващи се в намиране и
предоставяне на подходящи предложения за покупка на недвижим имот
срещу договорено възнаграждение в размер на 3 % без ДДС, но не по-малко
от 950 евро без ДДС върху цената на недвижим имот, посочен в чл. 1 от
Договора /в който ръкописно са изписани адреси на няколко имота и
съответно е посочена и цена/, в деня на подписване на предварителен
договор за покупко-продажба.
Представено е и Споразумение от 09.03.2020 г., сключено отново между
страните в настоящото производство, видно от което страните са се
уговорили с изплащане на сума в размер на 3 106 евро с ДДС или левовата
равностойност по фиксинга на [юл], а именно сумата в размер на 6 075 лева,
представляваща възнаграждение за изпълнение на задължение от страна на
[юл] по сключен договор за поръчка от 25.11.2019 г., ищецът в настоящото
производство да счита всички отношения между страните за уредени. Така
представеното споразумение е подписано от страните и неоспорено в
настоящото производство.
Представена е и фактура, издадена от [юл] на стойност 6 078,81 лева.
По делото от страна на ответника е представен нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот [НОМЕР], том III, рег. № [НОМЕР],
дело № [НОМЕР] видно от който АС. К. Н., заедно с К.Ю.К, е закупил
недвижим имот, различен от описания в предварителния договор от други
лица.
Видно от допълнително споразумение към предварителен договор от
19.12.2019 г., сключено между М. Б. Н. от една страна и АС. К. Н. и К.Ю.К от
друга, страните са се споразумели, че прекратяват действието на
предварителния договор по вина на продавача, като последният се задължава
да върне на АС. К. Н. и К.Ю.К заплатената сума от 1 000 евро, както и да
заплати неустойка в същия размер.
Представена е и кореспонденция по вайбър, водена между АС. К. Н. и
служител на ищеца, както и имейл кореспонденция, чиято автентичност също
не се оспорва от страните по делото.
3
По делото са изслушани показания на свидетеля Д.М.П., които съдът
намира за логични, последователни, вътрешно непротиворечиви и им дава
вяра. Свидетелят разказва, че през месец ноември 2019 г. е работил във
фирмата на ищеца и че познава ответника А.Н., който твърди, че го е
потърсил за покупка на жилище. Сочи, че е поканил А.Н. на среща в офиса за
да обсъдят в детайли какво търси А., на която среща твърди, че А.Н. си е
избрал няколко имота и е искал да направят оглед. Преди огледа му дал
договора за поръчка и твърди, че му е обяснил всяка една точка от договора.
Твърди, че първо са описали имотите, личните данни на А., след това той /А.
Н./ се подписал. Мениджърът му И.Д. също се подписал, т.к. той бил
пълномощник. Излага, че имотът, който А. е искал да закупи и за който сочи,
че е подписан предварителен договор, е представлявал тристайно жилище в
[АДРЕС], нова сграда с акт 16, три стаи, 84-85 кв.м. застроена площ + 11 кв.м.
мазе. Твърди, че А.Н. е знаел, че имотът е със статут ателие. Разказва, че А.Н.
е имал въпрос във връзка със статута на ателие – дали може да се промени
статута впоследствие. Твърди, че във връзка с този въпрос, заедно с И.Д., са
организирали среща с главния архитект, но ги приел заместник главния
архитект и им разяснил, че статута на имота може да се смени, ако се сключи
договор за наем на паркомясто с общината, която информация твърди, че е
била подробно дадена на А. Н.. Твърди още и че са огледали още няколко
имота, но А.Н. решил да купи този, за което свидетелят го поканил в офиса да
подпишат договор за депозит с 1000 евро. Излага, че е било предпочитание на
А.Н. да се сключи предварителен договор отново на стойност 1000 евро.
Твърди, че мениджърът му е убедил продавача да сключи предварителен
договор на стойност 1000 евро, но практиката била капарото да е 10 %, обаче
понеже А. се притеснявал – представители на ищцовото дружество убедили
продавача за тази сума. Разказва, че впоследствие продавача се отказал от
договора, за което продавача и купувача сключили допълнително
споразумение и продавачът върнал на купувача сумата в двоен размер.
Твърди, че фактура за възнаграждение на ищцовото дружество е изпратена по
имейл до А. Н., както и че е издадена по сключено споразумение между А.Н.
и мениджъра му за намаляване на комисионната. Твърди, че ищцовото
дружество не е получавало сума от продавача, както и че уговорката с
продавача е била да плати възнаграждение след подписване на окончателен
договор, до какъвто не се е стигнало.
4
Изслушани са показанията на И.Д. Опълченов, които съдът намира за
логични, последователни и вътрешно непротиворечиви и им дава вяра.
Свидетелят разказва, че през 2019 г. е работил в ищцовото дружество и че
познава ответника, че е бил техен клиент. Сочи, че специфичното, което е
запомнил за него е че имал желание да разбере как се сменя статут на имот,
както и имал желание да се мине предварителен договор с 1000 евро. Твърди,
че са ходили до главния архитект на район [АДРЕС], като той инициирал
срещата. Срещнали се със заместник главния архитект – посъветвал ги, че
могат да наемат дългосрочно паркомясто от Софийска мобилност, с който
договор чрез общината се кандидатствало за смяна на статут на имота.
Твърди, че тази информация е дадена на клиента. Впоследствие А.Н. решил
да купува и подписал договор за посредничество. Твърди, че не са подвели
клиента си, т.к. навсякъде пишело какъв е статутът на имота. Излага, че
поканили собственичката на среща и тя била много изненадана, че минават
предварителния договор с 1000 евро. Твърди, че убедил собственичката да го
подпише. Разказва, че впоследствие собственичката се отказала от
продажбата, подписали допълнително споразумение и А.Н. си получил
парите, но ищцовото дружество не е получило възнаграждение. В заключени
твърди, че като посредници – са свършили всичко, което зависи от тях.
Изслушани са и показанията на М. Н., които съдът намира за логични,
последователни и вътрешно непротиворечиви и им дава вяра. Свидетелката
разказва, че е имала договор с фирмата за продажба на апартамент. Твърди,
че имота е представлявал ателие и по статут е бил такъв. Впоследствие
разказва, че се е отказала от продажбата и развалили договора с [юл] и
едновременно приключила и с фирмата, и с А.. След предварителния договор
сочи, че се оказало, че има друг клиент – неин познат и предпочела на него да
продаде. Твърди, че договора за депозит и предварителния договор са били
подготвени от ищцовото дружество. Не знае кой е предложил капарото да е
1000 евро, предполага дружеството. Споделя, че прекратяването на
предварителния договор е по нейна инициатива и че е върнала капарото в
двоен размер на [юл].
Изслушани са показанията на К.Ю Н. – съпруга на ответника. Като
отчита възможната заинтересованост от изхода на делото на свидетелката,
съдът кредитира показанията й, доколкото са последователни и логични и им
5
дава вяра. Разказва, че в края на 2019 г. с А. решили да закупят апартамент.
Спрели се на агенция [юл], мъжът й се свързал с агенцията и отишъл в офиса
да обсъдят какви са им критериите. Твърди, че в офиса са дали на мъжа й
договор за поръчка, за който му обяснили, че е просто формалност. След
няколко дни брокерът им се обадил с предложения и ходили по огледи.
Харесали апартамент в [АДРЕС] и решили да го купят. Брокерът им обяснил,
че трябва да дадат стоп капаро и се разбрали за 1000 евро. Не знаели, че
апартаментът е ателие, впоследствие разбрали. Подписали предварителен
договор. Впоследствие продавача се отказал, за което се обадил брокерът да
им съобщи, също и продавачката да се извини. След това се разбрали с
брокера, че продължават да търсят – К. и А.Н. казали добре, но после
намерили друг апартамент и уведомили брокера. Разказва, че брокерът е
предложил капарото да е в размер на 1000 евро, както и че агенцията е
направила предварителния договор. Продавачката върнала капарото в двоен
размер. Началото на месец март 2020 г. от агенцията се обадили на съпруга й
за да му кажат, че дължи възнаграждение и той им казал, че ще се разберат,
т.к. били притеснени дали ще могат да закупят втория апартамент. Твърди,
че при разтрогване на предварителния договор никой не им е обяснил, че
дължат комисионна на брокера, както и че са я претендирали доста след това
– март 2020 г.
При така установената фактическа обстановка, Софийски районен
съд прави следните изводи от правна страна:
За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да докаже, че
е изпълнил задълженията си по договора за поръчка и че ответникът се е
задължил да плати възнаграждение в уговорения размер.
По силата на процесния договор за поръчка изпълнителят [юл], наричан в
договора още и „[юл]“ се задължава да извърши действия по намиране и
предоставяне на доверителя подходящи предложения за покупка на недвижим
имот срещу възнаграждение в размер на 3 % без ДДС, но не по-малко от 950
евро без ДДС върху цената на недвижим имот, посочен в чл. 1 от Договора /в
който ръкописно са изписани адреси на няколко имота и съответно е
посочена и цена/, което доверителят следва да заплати при подписване на
предварителен договор.
Страните не спорят, че помежду им е възникнало правоотношение по
6
повод сключения договор. Безспорно е, с оглед предмета на исковата
претенция, че възнаграждението не е заплатено.
Спорният въпрос по делото се концентрира върху това възникнало ли е
задължението на ответника за заплащането на това възнаграждение.
Дължимостта на възнаграждението, съгласно чл.3 от договора за
поръчка, е обусловена от подписването на предварителен договор за покупко-
продажба, какъвто в настоящия случай е подписан. Съдът намира за
установено от доказателствата по делото, че ищцовото дружество е изпълнило
задълженията си по договора. От показанията на свидетелите, а също и от
твърденията на самия ответник се установява, че той е посетил офис на
ищцовото дружество и е сключил договор за поръчка, като е заявил и
конкретно търсене с конкретни критерии. Видно от свидетелските показания
и признанията на ответника, както и показанията на неговата съпруга, в това
число и вайбър кореспонденцията – служител на ищцовото дружество е
съдействало и е предоставило предложения за покупка на недвижим имот,
като лицата към онзи период от време са извършвали огледи на имоти.
Доказателствата сочат, че А.Н. и съпругата му са се спрели на точно
определен имот, за който впоследствие са подписали и предварителен
договор - Ателие [НОМЕР] на първи надпартерен етаж в сграда [НОМЕР]
със застроена площ от 83,74 кв.м., състоящо се от стая 1, стая 2 с
кухненски бокс, стая 3, сервизни помещения и балкон, при съседи етажно
предверие, от две страни ателие № С 2-4, от три страни двори и асансьор,
заедно с Мазе [НОМЕР] на сутерена на сграда [НОМЕР] с площ от 11,79
кв.м при съседи коридор 3, коридор 2, стълбище, двор и мазе [НОМЕР],
заедно с 1,869 % ид.ч. от общите части, с адрес на имота [АДРЕС] в УПИ
XIII-9919, в квартал 34 по плана на [НАСЕЛЕНО МЯСТО]. Фактът, че
статутът на имота е ателие е безспорен по делото, но не могат да се споделят
оплакванията на ответника, че не са му разяснени разликите между ателие и
апартамент. Дори това да е така, то не влече след себе си някакво въвеждане в
заблуждение или неизпълнение на задълженията от страна на ищцовото
дружеството. Вън от това – договорът за поръчка няма за предмет
предоставяне на консултации, а предложения за покупка на имоти. Поради
което и възраженията на ответника в тази насока са неоснователни. С оглед
изложеното е и абсолютно ирелевантно в случая дали наистина е имало или
не среща с главния архитект на район [АДРЕС].
7
На следващо място – фактът, че не е сключен окончателен договор не е в
състояние да обоснове недължимост на възнаграждението, доколкото в
договора за поръчка ясно е написано, че възнаграждение се дължи при
подписване на предварителния договор и е в размер на 3 % от цената на
имота. От доказателствата по делото се установява, че продажната цена на
въпросния имот е била в размер на 103 550 евро или 3 % от тази сума са
3 106,50 евро. Съдът намира, че усилията на ищеца по този договор следва да
са насочени към добросъвестно изпълнение на задълженията му според
обичайното по такъв тип сделки, но не може да му се държи отговорност за
недобросъвестното поведение на продавача – в случая несключване на
окончателен договор. Освен изложеното несключването на окончателен
договор поражда санкции за страните по него, каквито видно от
доказателствата продавачът е понесъл, като е заплатил получената от А.Н.
сума като капаро в двоен размер, с което и тези отношения са уредени.
Доколкото в настоящия договор за поръчка ясно е посочено при какви
условия се дължи възнаграждение и кога, то съдът намира за неоснователно и
твърдението на ответника, че не следва да заплаща възнаграждение, т.к. не е
сключен окончателен договор.
Ответникът твърди, че след като са намерили нов имот, уведомили
брокера и той им казал „добре“. Действително съдът споделя изложеното от
процесуалния представител на ответника, че това представлява оттегляне на
поръчката, но следва да се държи сметка за това, че поръчката е оттеглена
след като същата вече е била изпълнена, в този смисъл следва да се има
предвид и разпоредбата на чл. 288 ЗЗД „Оттеглянето на поръчката не
лишава довереника от правото да иска заплащане на разноските и на
уговореното възнаграждение“.
В проведеното открито съдебно заседание, процесуалният представител
на ответника е навел твърдения, че ищцовото дружество е съдействало и на
двете страни, както и че не може да се иска възнаграждение и от двете страни,
ако предварително същите не са уведомени, че ищецът е посредник и на
двамата. За пълнота следва да се посочи, че това твърдение на ответника,
както и въпросът дали продавачката е платила също комисионна, дали
капарото за имота е било крайно ниско и кой е предложил да е такова, са все
обстоятелства, които са ирелевантни в случая, доколкото не касаят предмета
8
на спора, поради което и съдът не намира за необходимо да ги обсъжда.
С оглед всичко гореизложено съдът достига до извода, че ищцовото
дружество е изпълнило поетите задължения – предложило е имоти, били са
осъществени огледи, ответника си е избрал имот, за който са сключили
предварителен договор с продавача, с което и задълженията на довереника се
изчерпват. Съдът достига до извода, че размерът на дължимото
възнаграждение е 3 % върху цената на недвижимия имот, за който страните са
били сключили предварителен договор - 103 550 евро или 3 % от тази сума са
3 106,50 евро. Доколкото размерът на исковата претенция е 3 106 евро, то
съдът достига до извода, че искът следва да бъде уважен изцяло.
По претенцията за лихва за периода от 19.12.2019 г. – 05.10.2021 г. в
размер на 566,89 евро съдът намира следното: в договора за поръчка е
посочено, че възнаграждението е дължимо при подписване на
предварителния договор. Видно от представения такъв по делото, същият е
подписан на 19.12.2019 г., следователно доверителят изпада в забава за
заплащане на възнаграждението от 20.19.2019 г. и дължи лихва за забава до
дата на предявяване на иска, т.е. до 04.10.2021 г. вкл., а не до 05.10.2021 г.,
каквато е всъщност претенцията му. Съдът при приложение на чл. 162 ГПК с
помощта на електронен калкулатор изчисли, че дължимата се за този период
лихва върху сумата от 3 106 евро възлиза на сумата от 565,12 евро, поради
което и искът следва да бъде уважен до този размер, като за разликата над
него подлежи на отхвърляне.
По разноските:
При този изход на правния спор правно на разноски имат и двете
страни. На ищеца съразмерно с уважената част от исковете следва да се
присъдят разноски за държавна такса и заплатен адвокатски хонорар.
Възражението за прекомерност на претендирания адвокатски хонорар съдът
намира за неоснователно, съобразявайки фактическата и правна сложност на
делото, както и извършените процесуални действия. На основание чл. 78, ал.
1 ГПК на ищеца следва да се присъдят разноски в общ размер на 1042,50 лв.
На ответника съразмерно с отхвърлената част от исковете следва да бъдат
присъдени претендираните разноски за адвокатско възнаграждение и депозит
9
за свидетел на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в размер на 0,41 лв.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА по предявените искове с правно основание чл. 286 ЗЗД, вр. чл.
79 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД, АС. К. Н., ЕГН **********, с адрес гр. [НАСЕЛЕНО
МЯСТО], [АДРЕС], да заплати на [юл], ЕИК [номер], със седалище и адрес
на управление [АДРЕС], сумата от 3106,00 евро, представляваща дължимо
възнаграждение по Договор за поръчка от 25.11.2019 г., ведно със законната
лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба –
05.10.2021 г., както сумата от 565,12 евро, представляваща лихва за забава за
периода от 20.12.2019 г. до 04.10.2021 г., като ОТХВЪРЛЯ акцесорния иск
за лихва за забава за сумата над 565,12 евро до пълния предявен размер от
566,89 евро.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, АС. К. Н., ЕГН **********, с
адрес гр. [НАСЕЛЕНО МЯСТО], [АДРЕС], да заплати на [юл], ЕИК [номер],
със седалище и адрес на управление [АДРЕС], сумата от 1042,50 лв. –
разноски за исковото производство.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, [юл], ЕИК [номер], със
седалище и адрес на управление [АДРЕС], да заплати на АС. К. Н., ЕГН
**********, с адрес гр. [НАСЕЛЕНО МЯСТО], [АДРЕС], сумата от 0,41 лв.
разноски за производството.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10