№ 63
гр. гр. Добрич, 30.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на шестнадесети юни
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Теменуга Ив. Стоева
при участието на секретаря Нели Ил. Бъчварова
като разгледа докладваното от Теменуга Ив. Стоева Търговско дело №
20213200900177 по описа за 2021 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Постъпила е искова молба от „***“ЕООД,ЕИК ***,със
седалище и адрес на управление-с.О.,обл.Добричка,вилно селище
„Б.“,представлявано от управителя В.П.,със съдебен адрес на
пълномощника адв.В.С.-гр.В.,район *** срещу М. Г. М. ЕГН
***,живущ в с.О.,обл.*** ,с правно основание чл.93 от ЗЗД и цена на
иска 35 000 евро,в левова равностойност-68 454,05лв.
Исковата молба е редовна,предявеният иск е допустим,родово и
местно подсъден на Окръжен съд гр.Добрич.
Между страните са разменени книжа по реда на чл.367 ал.1 -373
ал.1 от ГПК.
В исковата молба се излага следното:
На 27.04.2020г.между страните е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот,нотариално заверен под рег.
№1018/27.04.2020г.от общия регистър на Нотариус О.О.,с район на
действие РС гр.Б..Съгласно договора ответникът се е задължил да
продаде с нотариален акт на ищеца апартамент №15,находящ се в
1
с.О.,общ.Б.,ул.“Б.“№6,представляващ самостоятелен обект в
сграда,притежаващ идентификатор №53120.503.558.15,при цена от
35 000 евро.В деня на подписване на договора и в изпълнение на чл.3
ал.1 от същия ,ищецът е заплатил сумата от 17 500 евро,на която сума
е придадено значението на капаро.Ответникът,съгласно договора ,е
следвало да прехвърли в срок до 27.07.2020г.собствеността върху
недвижимия имот.На 21.05.2020г. е подписан анекс към договора за
промяна на цената на имота.На 27.07.2020г.се подписва анекс за
удължаване срока на договора-до 30.07.2020г.На 30.07.2020г.се
подписва анекс за удължаване срока на договора до следващия ден -
31.07.2020г.Поради това,че прехвърлянето не е осъществено,на
03.08.2020г.се подписва анекс,с който срокът се удължава до
31.08.2020г.и отново цената се намалява,заради забавата на
ответника.На 25.08.2020г. отново се подписва анекс за удължаване на
срока на договора до 15.10.2020г.и ново намаляване на цената.На
12.10.2020г. отново се подписва анекс за удължаване на срока на
договора до 31.12.2020г.На 22.12.2020г.с нов анекс се променя срока
на договора до 31.01.2021 г.На 21.01.2021г. се подписва анекс за
намаляване на цената по договора.Поради поредното неспазване на
срока за сключване на договора се уговаря нов срок,а именно до
01.03.2021г.Всички анекси са нотариално заверени,каквато е била и
формата на договора ,като във всички уговорката е,че останалите
клаузи по предварителния договор остават в сила.
Доколкото и до 01.03.2021 г.ответникът не изпълнява задължението
си да продаде имота,с него е разговарял и едноличният собственик на
капитала на ищеца.Ответникът го е уверил,че заради проблеми в
кадастъра не може да се снабди със скица и му е обещал,че до края на
месец юни 06.2021г.ще прехвърли имота.И това не се е случило.
Поради това поведение на ответника,пълномощникът на ищеца му
отправя нотариална покана рег.№188/20.07.2021г.,като го кани да се
яви пред нотариуса на седмия ден от получаването за сключване на
2
окончателния договор.Поканата е получена лично от ответника на
22.07.2021г.,но въпреки това той се обажда на пълномощника на
ищеца,че няма да се яви пред нотариуса на 29.07.2021г. По-късно ,на
20.08.2021г.същият декларира писмено,че все още не е придобил
имота ,предмет на предварителния договор.
Предвид горното за ищеца се явява правен интерес да се откаже от
предварителния договор,поради поведението на ответника и да иска
връщане на заплатения задатък в двоен размер,на основание чл.92 от
ЗЗД.
Това поражда правния интерес от предявяване на настоящия иск,с
искане ответникът да бъде осъден да заплати исковата сума в размер
на 35 000 евро,на основание чл.93 от ЗЗД във вр.с чл.8.1.от
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот,заверен под рег.№1018 /27.04.2020г.на Нотариус
Обретенов,ведно със законната лихва върху сумата,считано от
предявяване на иска до окончателното изплащане на главницата.
Претендират се сторените по делото разноски.
В срок от ответника по иска е постъпил писмен отговор,в който се
оспорва исковата претенция със следните аргументи:
Предварителния договор е сключен за ищеца от лице без
представителна власт,поради което същият не е породил правно
действие и не може да бъде основание за предявяване на претенции.
Купувачът не е изправна страна по договора,тъй като не е платил в
срок продажната цена.С предварителния договор е уговорено
окончателната продажна цена да бъде заплатена в срок до „сключване
на окончателния договор“,т.е. не по-късно от 27.07.2020г.
На следващо място правото да се иска връщане на даденото по
договора възниква след неговото разваляне.Доколкото не е изправна
страна по договора ищецът няма право да го развали.
Не става ясно по каква причина ищецът счита,че изпълнението по
3
договора вече не му е необходимо.Голословното твърдение не сочи на
наличието на това обстоятелство.Подписването на множеството
анекси към предварителния договор е било обусловено от липсата на
парични средства у купувача,както и от други причини,явяващи се
виновно негово поведение,за което ответникът не може да носи
отговорност.
Претенцията е неоснователна,в т.ч.и по размер.Предварителния
договор не е развален,купувачът по него не може да иска връщането
на платения задатък в двоен размер.Нещо повече,уговореното
„капаро“ по своята същност не представлява това,с оглед на неговия
размер,а ако да-впоследствие,предвид намаляване на продажната цена
до размера на това „капаро“,то е изгубило функцията си на такова.Ако
се приеме,че то не е изгубило тази си функция,настоява се за
намаляване на размера му ,поради неговата прекомерност.
В допълнение се сочи,че неустоечната клауза по чл.8.1. от договора
е нищожна.Това е така,доколкото тя представлява в случая
свръхсанкция на ответника ,с оглед размера й и като такава
противоречи на добрите нрави.Уговарянето и търсенето на такава
неустойка не само ,че поставя едната страна по договора в неизгодна
позиция и накърнява принципа на равнопоставеност между страните
по него,но и представлява злоупореба с права,каквато законът не
толерира.В разглеждания случай неустойката излиза извън нейната
обезпечителна,обезщетителна и санкционна функция,а уреждащата я
договорна клауза не би могла да породи своето действие.
В допълнителна искова молба се излага следното:
Т.Г. е редовно упълномощен от управителя на дружеството-
купувач.Едноличния собственик на капитала е взел решение за
закупуване на имота,в съответствие с разпоредбите на
ТЗ.Упълномощил е управителя на дружеството,а той от своя страна г-
н Г..
Дружеството е имало паричните средства за закупуване на имота и
4
ако това се оспорва ще бъде представено банково извлечение.Всеки
анекс към договора е подписван заради това,че продавачът не е имал
нито документ за собственост,нито скица,нито данъчна оценка,както е
и понастоящем.Това безспорно се установява от декларацията
,подписана на 20.08.2021г.
Именно това е причината ищецът да се откаже от договора и да иска
платения задатък в двоен размер.
В този смисъл се оспорва твърдението,че купувачът е бил
неизправна страна по договора.
Оспорват се възраженията за прекомерност на уговорената санкция
по чл.93 от ЗЗД.Искът не е за заплащане на неустойка,а е с основание
чл.93 от ЗЗД,следователно възражението за прекомерност е
неоснователно.Ако купувачът бе неизправна страна ,то продавачът би
задържал уговорената и заплатена сума.
Функциите на задатъка са потвърдителна и обезпечителна-служи
като доказателства за сключване на договора и гарантира
изпълнението на задълженията на страните посредством предвидената
възможност неизправната страна да изгуби задатъка,съответно да
дължи връщането му в двоен размер.В настоящия случай са
установени всички законови предпоставки да бъде върнат заплатения
задатък в двоен размер.
В допълнителен писмен отговор отново се заявява ,че искът е
неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Настоява се,че в случая се касае за неизпълнение на договора от
страна на ищеца,което не му предоставя възможността и правото да
иска неговото разваляне.Ищецът е недобросъвестен искайки да му
бъде престирано,без той да е готов да престира.
Придавайки си качеството на изправна страна ищецът по делото се
силае да прикрие изначалната липса на основание на предявения
осъдителен иск.
5
В съдебно заседание страните поддържат изложените в разменените
между тях книжа позиции.
Окръжният съд,като се запозна с писмените доказателства по делото
и показанията на допуснатия свидетел,приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Представен е предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот,сключен между ответника като продавач и ищцовото
дружество като купувач на 27.04.2020г. ,с нотариална заверка на
подписите на страните.В договора е уговорено,че продавачът ще
прехвърли на купувача собствеността на Апартамент №15,със ЗП от
80 кв.м.,находящ се на ул.“Б.“№6 в с.О.,общ.Б.,представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №53120.503.558.15,при
описаните в предварителния договор съседи и граници на
апартамента.Цената на имота е определена в размер на 35 000 евро
,като първа вноска в размер на 17 500 евро е заплатена по банков път
,под формата на капаро/задатък-чл.3 от Договора.Останалата част от
цената 17 500 евро ще бъде заплатена от купувача в срок до
27.07.2020 г.,при изповядване на окончателния договор.Срокът за
прехвърляне на собствеността е до 27.07.2020г.За виновно
неизпълнение на задълженията по договора неизправната страна
дължи неустойка в размер на действително претърпените вреди и
пропуснати ползи от страна на купувача,като на последния не се
връща дадената като задатък сума,а при виновно неизпълнение от
страна на продавача ,същият се задължава да върне в двоен размер
получената сума под формата на задатък-чл.8.1 от договора.
С Анекс от 21.05.2020г.страните се уговарят да изменят продажната
цена на 28 000 евро.
С Анекс от 30.07.2020г. страните се споразумяват да удължат срока
за сключване на окончателен договор до 31.07.2020г.
С Анекс от 27.07.2020г. се уговаря нов срок за сключване на
окончателен договор,а именно 30.07.2020г.
6
С Анекс от 03.08.2020г. е постигнато съгласие срокът за сключване
на окончателен договор да е до 31.08.2020г.,а продажната цена се
определя на 26 500 евро.
С Анекс от 25.08.2020г.срокът за сключване на окончателен договор
е до 15.10.2020г.,а договорената цена е в размер на 23 500 евро.
С Анекс от 12.10.2020г.срокът за сключване на окончателния
договор е удължен до 31.12.2020г.,с Анекс от 22.12.2020г.срокът
отново е удължен до 31.01.2021г.,с Анекс от 21.01.2021г. цената се
намалява на 17 500 евро,платена напълно от купувача към момента на
подписване на този анекс,а с Анекс от 03.02.2021г.срокът за
сключване на окончателния договор се предоговаря и фиксира на
01.03 2021г.
На 22.07.2021г.на ответника М.М. е връчена нотариална покана,с
която той е уведомен,че следва в седмодневен срок от получаване на
поканата да се яви в кантората на Нотариус О.О. за сключване на
окончателния договор,в противен случай купувачът ще заведе дело за
обявяване на договора за окончателен и ще претендира
неустойките,уговорени за неизпълнение от страна на продавача.
Безспорно по делото е,че и към настоящия момент окончателен
договор за недвижимия имот не е сключен.Представена е и справка от
АВ –СВ Б.,от която се установява,че М.М. не е изпълнил
задължението си да прехвърли собствеността върху процесния имот.С
декларация от 20.08.2021г. ответникът признава извънсъдебно,че не се
е явил на посочената в нотариалната покана дата,а именно
29.07.2021г. в кантората на Нотариус О.О.,тъй като все още не е
придобил имота,за който е поел задължение да продаде.
Ищецът представя доказателства,че към 28.07.2020г. крайното
салдо по сметката му в „ТЪРГОВСКА БАНКА Д“АД Е
85379,06лв.;към 31.07.2020 г. крайното салдо по сметката е 80 505,37
лв.;към 31.08.2020г. крайното салдо по сметката му е 91 017,32 лв.,към
29.12.2020г.крайното салдо по сметката му е 84 967,83лв. и към
7
29.01.2021г.крайното салдо по сметката му е 41 552,72 лв.
От така представените доказателства се установява,че ищецът е
разполагал с парични средства във всеки един момент,в който е
следвало да се изповяда сделката,или не отговаря на истината
твърдението на ответника,че той не е имал готовност да заплати
цената на имота,с което е станал причина за невъзможността да се
сключи окончателния договор.
В съдебно заседание е разпитан свидетелят Г.Х.,баща на ответника
по делото,който обяснява,че Г. е измислил някаква схема да взема
някакви пари,тъй като бил закъсал и започнали да го
притискат.Предварителният договор бил формално сключен,за да
прикрие тази схема ,а ответникът „нямал нищо на негово име“.
Освен ,че е налице известна заинтерсованост на свидетеля,предвид
роднинската му връзка с ответника по делото,за съда остана неясно
каква е била схемата,която са измислили и защо е било необходимо
формално да сключат предварителния договор,по който не се спори,че
е заплатена сумата от 17 500 евро,при положение,че ищецът не е имал
пари да заплати на свои съконтахенти.Свидетелят потвъждава
единствено ,че синът му не е имал нищо на свое име,т.е. не е имал
намерението да изпълнява договора.
Преценени в съвкупност доказателствата по делото установяват по
несъмнен начин неизправността на ответника като страна по
предварителния договор.Той не е бил в състояние да прехвърли имота
,тъй като към 20.08.2021г. сам е декларирал ,че не го е придобил.
От своя страна ищецът доказа ,че е бил в състояние да заплати
цената на имота,още повече ,че в Анекса от 21.01.2021г. цената се
намалява до 17 500 евро,платена напълно от купувача към момента на
подписване на този анекс.
Твърдението,че договорът е сключен без представителна власт у
купувача е неоснователно.Представени са Протокол от заседание на
едноличния собственик на капитала на „***“ЕООД от 27.04.2020г.,с
8
взети решения да се извърши сделка по закупуване на недвижим
имот,а именно апартамент,находящ се в
България,обл.Добрич,общ.Б.,с.О.,ул.“Б.“№6,ап .15,с идентификатор
53120.503.558.15 за дружеството,като за целта едноличния собственик
на капитала В.П. с нотариално заверено от руски нотариус
пълномощно упълномощава Т.Г. да закупи за дружеството апартамент
в с.О.,ул.“Б.“№6,ап.15 с идентификатор 53120.503.558.15 на цена и
при условия,каквито той намери за необходими,включително да
сключи и подпише предварителен договор за покупко-продажба на
имота и други,свързани с придобиването му фактически и правни
действия.Следователно Т.Г. е редовно упълномощен от едноличния
собственик на капитала да сключи предварителен договор за
недвижимия имот и е с редовно учредена представителна власт.
Оспорването на ответника,че връщане на капаро се дължи само след
като договора бъде развален е принципно вярно,но исковата молба ,с
която се претендират последиците от развалянето се приравнява от
съдебната практика на изявление за разваляне на договора,още
повече,че с цитираната нотариална покана е даден и подходящ срок за
изпълнение на ответника,който той по собствените си изявления не е
бил в състояние да спази.Очевидно ,щом претендира последиците от
развалянето ,ищецът е загубил интерес от покупката на имота,а защо е
загубил интерес от сделката е ирелевантно обстоятелство и не
подлежи на изследване в настоящия процес.
Съгласно чл.93 ал.2 от ЗЗД ако страната,която е дала задатъка ,не
изпълни задължението си,другата страна може да се откаже от
договора и да задържи задатъка.Ако задължението не е изпълнено от
страната,която е получила задатъка,другата страна при отказ от
договора може да иска задатъка в двоен размер,както е подходил и
ищеца по делото.
За разлика от неустойката задатъка не може да бъде намаляван
поради прекомерност.Съгласно мотивите на Решение
9
№64/10.09.2012г.по т.д.№193/2011г.на ІІ т.о. постоянната и
непротиворечива съдебна практика е в смисъл,че с оглед въведения в
чл.9 от ЗЗД принцип на свобода на договарянето ,страните могат да
уговарят различни последици от поведението си както при
сключването,така и при изпълнението на поетите с договора
задължения,като тази тяхна свобода е ограничена единствено от
повелителните норми на закона и добрите нрави.Обвързването на
конкретен договор със задатък ,както и определянето на размера му е
израз на автономията на волята на договарящите страни да придадат
на определена престация значението на задатък,който да потвърждава
сключването на договора и да гарантира изпълнението му.Нормата на
чл.93 от ЗЗД е диспозитивна,което позволява на страните да се
отклоняват от закона.Законът не забранява по един двустранен
договор функциите на задатъка да бъдат придадени на авансово
платените суми,както е в настоящия случай.В случая е уговорено
връщането на задатъка в двоен размер,което е в съгласие на
разпоредбата на чл.93 ал.2 от ЗЗД.
Уговарянето на задатъка не противоречи и на добрите нрави,тъй
като в конкретния случай той представлява гаранция за изпълнението
на договора и от двете страни,като за неизправната от тях е
предвидена санкция –евентуално задържане на платения задатък или
съответно -връщането му в двоен размер.Налице е равнопоставеност
между правата и задълженията на договарящите страни.
Липсва злоупотреба с права от страна на ищеца по
делото.Напротив,на ответника е даден нужния толеранс,като
договорът е анексиран с продължаване на срока за изпълнение за
почти една година,за да може ответникът да изпълни своите
задължения.
С тези мотиви възраженията на ответника за прекомерност на
уговорения задатък,евентуално нищожност на клаузата на чл.8/1 от
договора ,поради противоречие с добрите нрави не се споделят от
10
съда.
Предявеният иск е изцяло основателен и доказан ,поради което
следва да бъде уважен,като ответникът следва да бъде осъден да
заплати на ищеца исковата сума от 35 000евро,представляваща двоен
размер на задатъка,заплатен по предварителния договор,сключен
между страните,както и дължимите сторени от ищеца съдебно
деловодни разноски,които са в размер на 6581,20лв.-в
обезпечителното и в настоящото производство.
Водим от изложеното Окръжният съд,
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. Г. М. ЕГН ***,живущ в с.О.,обл.*** да заплати на
„***“ЕООД,ЕИК ***,със седалище и адрес на управление-
с.О.,обл.Добричка,вилно селище „Б.“,представлявано от управителя
В.П. сумата от 35 000 евро/тридесет и пет хиляди евро/,в левова
равностойност-68 454,05 лв.,представляваща двойния размер на
дадените като задатък по предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот,сключен на 27.04.2020г. 17 500 евро/седемнадесет
хиляди и петстотин евро/,ведно със законна лихва върху
главницата,считано от 04.11.2021г.до окончателното и
изплащане,както и съдебно деловодни разноски в размер на 6 581,20
лв./шест хиляди петстотин осемдесет и един лева и двадесет ст./.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд
гр.В. в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Добрич: _______________________
11