Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е   №

гр. София 06.03.2020 г.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

Софийският градски съд, първо гражданско отделение,       І-6 състав

в публичното заседание на двадесет и пети февруари

две хиляди и двадесета година в състав:

Председател: ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА

при секретаря Антоанета Стефанова                      и в присъствието на

прокурора                                                като разгледа докладваното от

съдия Алексиева                                            гр. дело № 15956 по описа

за 2018 г. и за да се произнесе , взе предвид следното:        

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД предявен от Д.С.С. против Мириам Г.М. и А.Г.М., действащи лично и чрез тяхната майка и законен представител В.Б.Б..

Ищецът твърди, че на 04.05.2018 г. между страните е сключен предварителен договор с нотариална заверка на подписите за покупко-продажба на следните недвижими имоти:

-апартамент № 21 на третия етаж, на кота +7,16 на сграда, във вход три, със застроена площ от 87,40 кв.м., заедно с мазе № 19 в първия сутеренен етаж на сградата с площ 6,50 м, заедно с прилежащите му 2,49% идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което се строи сградата,

-подземен гараж № 12, находящ се в първия сутеренен етаж на сградата със застроена площ 20,50 кв.м., заедно с прилежащите му 2,74% идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което се строи сградата, за продажна цена в размер на 88 012 лв. Процесните имоти са построени в имот с адрес: гр. София, район Витоша, м.Гърдова глава, ул. „Панорамен път“ № 38-А с идентификатор 68134.1936.1362. Ищецът твърди, че в деня на подписване на договора е заплатил капаро в размер на 8012 лв.

Поддържа се, че сключването на окончателен договор за прехвърлянето на собствеността върху имота е следвало да стане в срок до 02.07.2018 г. Ищецът твърди, че договорът е сключен и с останалите съсобственици на имота В.Б.Б. и Н.Г.М., които в срока на договора са прехвърлили всяка от тях собствената си ¼ от имотите на трето лице. От страна на ответниците разпореждане с идеалните им части по ¼ ид.ч. за всеки, не е имало, поради което искът за обявяване на договора за окончателен е заведен само срещу тях.

Моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен договора от 04.05.2018 г. по отношение на ½ идеална част на имотите.

В срока за отговор ответниците не депозират такъв.

В съдебно заседание ищецът чрез своя процесуален представител поддържа предявения иск и моли съда да постанови решение, с което да го уважи изцяло. Претендира разноски, за което представя списък по чл.80 от ГПК.

Ответниците редовно призовани, не се явяват в съдебно заседание, не изпращат представители, не изразяват становище в хода по същество.

Софийски градски съд, първо гражданско отделение, І-6 състав след като взе предвид становището на страните и събраните по делото доказателства, преценени в съвкупност и поотделно, намира за установено следното от фактическа страна:

На 04.05.2018 г. между ищеца в качеството му на купувач и В.Б.Б., Н.Г.М. и ответниците, действащи лично и със съгласието на своята майка и законен представител В.Б.Б., всичките в качеството им на продавачи, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с нотариално удостоверяване на подписите с рег. № 2416 от 04.05.2018 г. на нотариус Ю.К.с рег.№ 646 на НК, по силата на който ответниците лично и със съгласието на законния си представител-тяхната майка и третите за спора лица В.Б.Б., Н.Г.М., са се задължили да продадат на ищеца собствените си недвижими имоти, в степен на завършеност-груб строеж, находящи се в жилищна сграда гр.София, СО, район Витоша, УПИ ІІ-696, 696А, 696Б по плана на София-местност ж.к. „Гърдова глава“, а именно:

Апартамент № 21 на третия етаж, на кота (+7,16) на сградата, във вход три, състоящ се от: дневна с кухня, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, антре и две тераси, със застроена площ 87,40 кв.м., при съседи: от две страни-двор, стълбище, асансьор, коридор, ап.№ 22 и ателие № 38, заедно с мазе № 19 в първия сутерен на сградата, с площ 6,50 кв.м., при съседи: мазе № 18, мазе № 20 и коридор, заедно с прилежащите му 2,49% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 14.71 кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху гореописаното място, в което се строи сградата,

Подземен гараж № 12, находящ се на първия сутерен на сградата, със застроена площ 20,50 кв.м., при съседи        : гараж № 11, мазе№ 27, гараж № 13 и маневрена пътека, заедно с прилежащите му 2,74% идеални части от общите части на гаражите в сградата и от правото на строеж върху гореописаното място, в което се строи сградата, за продажната цена от 88 012 лв. Цената е следвало да бъде платена от ищеца по следния начин: капаро (задатък) в размер на 8 012 лв., платим при подписване на договора, а остатъкът от 80 000 лв. платими в деня на сключване на окончателен договор, като сумата ще бъде преведена по банков път.

Страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 02.07.2018 г., в 11 часа при Нотариус А.Д.с рег.№ 404, действащ на територията на СРС, с адрес: гр.София, бул. „******, съответно подготвени за изпълнение на всичките си задължения по договора, респ. за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт.

Продавачите се легитимират като собственици на обещаните недвижими имоти с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 37, том 2, рег. № 5321, дело № 218 от 13.10.2018 г. на Нотариус А.М., вписана под № 127 на НК, като всеки един от тях е собственик на ¼ идеална част от имотите.

От представените извлечения по сметки, се установява, че на 04.05.2018 г. по сметката на В.Б.Б. в ЦКБ АД на два пъти е преведено капарото от 8012 лв.

Така установената фактическа обстановка се доказва от събраните по делото писмени доказателства, обсъдени по-горе в настоящото решение.

Между така събраните доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си, поради което съдът ги кредитира.

От правна страна:

Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД

За да се уважи иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, следва от фактическа страна по делото да е установено по несъмнен начин, че предварителният договор е действителен и съдържа всички съществени клаузи на окончателния такъв - описание на продавания имот и неговата цена.

Съдът намира, че липсва валидно дадено съгласие от непълнолетните към датата на сключване на предварителния договор, продавачи-ответниците по делото. Към датата на сключване на договора-04.05.2018 г., ответниците са били на 14 години, а към настоящия момент същите са на 15 години.

 Предварителният договор няма за предмет разпореждане, но с него се поема задължение за такова, което след това става неотменимо и обвързва страните по него. Изразяването на воля от непълнолетен за продажба на недвижим имот включва три елемента - съгласие на непълнолетния, съгласие на неговия родител, респ. попечител и разрешение на районния съд за продажбата, ако са налице условията на чл. 130, ал.3 от СК. За даване на последното пък се изисква изслушване на детето от районен съдия и становището на представител на дирекция "Социално подпомагане" по настоящия адрес на детето, съгласно чл. 15, ал. 6 от Закона за закрила на детето. Преценката относно това, дали поетото задължение за продажба от непълнолетните е единствено поради нужда, или очевидна полза е следвало да бъде дадено от районния съд по чл.130, ал. 3 от СК към момента на сключване на предварителния договор. Това е така, защото поетото задължение за разпореждане е неотменимо по-късно, а липсата на разрешение е пречка за сключване на договор за продажба от не навършил пълнолетие.

Изцяло в горния смисъл Решение № 148 от 23.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 726/2008 г., I г. о., ГК, което се споделя от настоящия съдебен състав.

Следва да се посочи, че от страна на ищеца не е налице изпълнение на задължените му да плати уговореното капаро, доколкото пълният размер на същото е преведено по банковата сметка на майката. В самия договор липсва съгласие от страна на другите трима купувачи, размерът на капарото и впоследствие продажната цена на имотите да бъде преведена по друга сметка, което определено не е в интерес на непълнолетните.

Така мотивиран съдът намира, че предявеният иск ще следва да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен.

При този изход на делото на ищеца разноски не се дължат, а ответниците нито са правили такива, нито са заявявали искане за разноски.

         Водим от горното, Софийски градски съд, І-6 състав

 

                                                     Р   Е   Ш   И   :

        

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от Д.С.С., ЕГН **********,***, със съдебен адрес:*** иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен, сключения на 04.05.2018 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който М.Г.М., ЕГН ********** и А.Г.М., ЕГН **********, действащи лично и със съгласието на своята майка и законен представител В.Б.Б. в качеството им на продавачи продават на Д.С.С., ЕГН **********,*** в качеството му на купувач, притежаващите от всеки един от двамата по ¼ идеални части от собствените си недвижими имоти, в степен на завършеност-груб строеж, находящи се в жилищна сграда гр.София, СО, район Витоша, УПИ ІІ-696, 696А, 696Б по плана на София-местност ж.к. „Гърдова глава“, а именно:

Апартамент № 21 на третия етаж, на кота (+7,16) на сградата, във вход три, състоящ се от: дневна с кухня, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, антре и две тераси, със застроена площ 87,40 кв.м., при съседи: от две страни-двор, стълбище, асансьор, коридор, ап.№ 22 и ателие № 38, заедно с мазе № 19 в първия сутерен на сградата, с площ 6,50 кв.м., при съседи: мазе № 18, мазе № 20 и коридор, заедно с прилежащите му 2,49% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 14.71 кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху гореописаното място, в което се строи сградата,

Подземен гараж № 12, находящ се на първия сутерен на сградата, със застроена площ 20,50 кв.м., при съседи        : гараж № 11, мазе№ 27, гараж № 13 и маневрена пътека, заедно с прилежащите му 2,74% идеални части от общите части на гаражите в сградата и от правото на строеж върху гореописаното място, в което се строи сградата, за продажната цена от 88 012 лв., платима, както следва: капаро (задатък) в размер на 8 012 лв., платим при подписване на договора, а остатъкът от 80 000 лв. платими в деня на сключване на окончателен договор, като сумата ще бъде преведена по банков път.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: