РЕШЕНИЕ
№ 68
гр. Бургас , 17.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на двадесет и седми април, през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Росица Ж. Темелкова
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Елеонора С. Кралева
при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова
като разгледа докладваното от Росица Ж. Темелкова Въззивно гражданско
дело № 20212100500427 по описа за 2021 година
Производството е образувано по постъпилата въззивна жалба от „Съни
Хил Мениджмънт“ ЕООД ЕИКД *********, със седалище и адрес на
управление: град Бургас, ул. „Рилска“ №1, представлявано от управителя
Ехуд Гдаляху Гат, чрез адв.Стилияна Маркова, против решение №
260053/11.01.2021г по гр.д.№ 10584/2019г. на Районен съд –гр.Бургас,в
частта,в която е отхвърлен иска, предявен от „Съни Хил Мениджмънт“
ЕООД ЕИК *********, срещу И. Д. Т., ЕГН **********, за осъждане на
ответника да плати на ищеца сума в размер разликата между присъдената
сума от 44, 70 лева до пълния предявен размер на претенцията от 116, 07 лева
за разноски за поддръжка на общите части на комплекс „Съни Хил“, находящ
се в град Бургас, ул. „Слънчеви Хълмове – Съни хил“ за периода от
01.08.2019 година до 31.10.2019 година, в качеството му на собственик на
апартамент № * в сграда № 2, както и за присъждане на разноски, направени
по водене на делото в размер разликата между присъдената на това основание
сума от 390, 47 лева до пълния предявен размер от 1013, 90 лева. Въззивникът
атакува решението в неговата отхвърлителна част, като счита същото за
1
неправилно, постановено в противоречие с материалния и процесуалния
закон. Изразява несъгласие с извода на съда, че ответникът дължи заплащане
само на сумите за поддръжка на общите части на сграда 2, но не и за
поддръжка на общите части на комплекса. Безспорно е установено, че И.Т. е
собственик на апартамент 26 в сграда 2 в комплекс „Съни Хил“, както и че не
е подписал индивидуален договор за управление и поддръжка с инвеститора
на комплекса и фирмата за поддръжка „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД.
Въззивното дружество счита, че като собственик на имот в комплекса, за
ответника възниква задължение да заплаща разходите за поддържане на
етажната собственост, тъй като същият притежава 2,737 % ид.ч. от общите
части на сграда, респ.0,386% ид.ч. от целия комплекс, определени по реда на
чл.17, ал.8 ЗУЕС, или 0.391 %, определени от вещото лице Добрев.
Счита, че при липса на договор между страните, отношенията по
управление на общите части не могат да останат извън предмета на правно
регулиране и съответно намират приложение разпоредбите на ЗУЕС и
ЗЗД,като цитира относима съдебна практика. Позовава се на нормата на чл.6,
ал.1, т.10 от ЗУЕС, според която собствениците са длъжни да плащат
консумативните разходи за поддръжка на общите части, както в сградата,
така и на комплекса, в който се намира сградата. По делото безспорно е
установено, че И.Т. не е изпълнил това свое задължение. Излага становище за
неправилност на извода на съда, че извършените от ищцовото дружество
дейности по поддръжка на общите части на комплекса не могат да се
квалифицират като водене на чужда работа без пълномощие по чл.61, ал.1
ЗЗД. Изброява подробно всички услуги, които дружеството предоставя на
всички собственици на обекти в комплекса, за които ищецът е сторил
разноски.Тъй като процесният комплекс е такъв от затворен тип, за него важи
особен режим на управление на общите части, което обаче не означава, че
собствениците не могат да свикат събрание. Никъде в закона не се съдържа
забрана, че в комплекси от затворен тип не могат да се свикват събрания. При
обратното ще се стигна до хипотеза, при която собствениците,които нямат
договори с инвеститора няма да плащат такси и техните отношения ще
останат неуредени.Това ще доведе до облагодетелстване на едни собственици
за сметка на други.От показанията на разпитаните по делото свидетели, както
и от заключенията по назначените експертизи се установява, че всички
2
дейности по поддържане на комплекса се извършват от ищеца, което обаче не
е взето под внимание от районния съд.
Намира за ирелевантни възраженията на ответника, че не е уведомяван
за дължимите такси за поддръжка на комплекса, тъй като същият е един от
първите собственици закупили имот в комплекса и съответно му е обяснено,
че комплексът е такъв от затворен тип. От показанията на свидетелите се
установява, че ответникът е уведомяван за дължимите от него такси, както
лично , така и чрез неговата майка, която също живее в комплекса. Същият е
изложил твърдения за наличие на решения на общо събрание на ЕС, което е
без значение, предвид исковата претенция, която е с правно основание чл.61
ЗЗД,не е иск за дължими суми към етажната собственост.
Намира за недопустимо да се разграничават дейностите по поддръжка
на общите части на бл.2 и на комплекса и по едните да се дължи плащане, а
по другите – не.Счита ,че е доказано ,че от страна на ищцовото дружество са
извършени дейности по поддръжка и на блока , и на комплекса и ответникът
дължи всички разноски за предоставените услуги.
В процесния случай, за да се уважи исковата претенция следва да са
налице три предпоставки: 1. да е предприета чужда работа; 2.да съществува
намерение да се управлява чужда работа и 3.предприемането на чуждата
работа да е доброволно, които се установяват по делото, от което следва
изводът, че И.Т. дължи заплащане на направените от ищеца разходи по
поддръжка на комплекса.
С оглед на тези съображения въззивното дружество прави искане за
отмяна на решението в обжалваната част. Претендира разноски.
В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от И. Д.
Т., ЕГН **********, с адрес: гр.В., ж.к.“М.“, ул.“В. Ч.“ *, вх.*, ет.*, ап.*. В
него жалбата е оспорена като неоснователна. Счита, че атакуваното решение
в обжалваната част е правилно и законосъобразно и следва да се потвърди.
Претенцията е с правно основание чл.59,ал.1 ЗЗД.Погрешна правна
квалификация на претенцията, дадена от районния съд води до неправилност
на атакуваното решение, а не до неговата недопустимост, съобразно трайната
3
практика на ВКС в този смисъл.Дадената от ищеца правна квалификация не
обвързва съда ,който следва да квалифицира иска на база изложените в
обстоятелствената част на исковата молба фактически твърдения.
Ищцовото дружество претендира осъждане на ответника И.Т. да
заплати сумата общо 116,07лв,представляваща направени разноски за
поддръжка и управление на общите части на блок 2 в затворен комплекс
„Съни хил“,в който ответникът притежава апартамент *, на ет.*, както и за
поддръжка и управление на общите части на целия комплекс.Твърди се, че
между дружеството и ответника няма сключен договор за осъществяване на
дейности по поддръжка и управление на общите части на комплекса,като тези
дейности са извършвани от дружеството през исковия период от 01.08.2019г
до 31.10.2019г. Дейностите, подробно изброени в исковата молба и в
становище на л.74 от първоинстанционното дело се твърди ,че са
извършвани въз основа на сключен договор между „Съни хил
мениджмънт“ЕООД и инвеститора на комплекса „Съни хил 2“ ЕАД от
01.08.2019г, като и сключени договори с част от собствениците на жилища в
комплекса.Като етажен собственик в комплекс от затворен тип ответникът
дължи заплащане на разходите за поддръжка и управление на общите части
на блока, където се намира неговия апартамент и на общите части на целия
комплекс, като ищцовото дружество се позовава на разпоредбата на
чл.6,ал.1,т.10 ЗУЕС ,съобразно които етажният собственик дължи заплащане
на консумативните разходи за поддръжка и управление на общите
части.Твърди се ,че дружеството е предприело и предоставило уместно и в
интерес на етажния собственик дейности по поддръжка и управление на
общите части на блок 2 и на комплекса и е налице водене на чужда работа
без възлагане,като заинтересованото лице следва да обезщети предприелия
работата за всички направени разноски.
В отговора на исковата молба ответникът оспорва претенцията ,като
твърди ,че ищцовото дружество е лично заинтересовано от поддръжката на
комплекса ,тъй като едно и също лице управлява и двете дружества –
възложител и изпълнител.Не са налице сключени валидни договори между
ищцовото дружество и другите етажни собственици ,тъй като те не са
вписани в имотния регистър по партидите на самостоятелните
обекти.Твърди също,че след 31.01.2019г до 25.01.2020г няма сключен договор
4
за управление и поддръжка на комплекса,тъй като не е провеждано общо
събрание на ЕС на бл.2,като едва на общото събрание от 25.01.2020г е взето
решение за възлагане на „Съни хил мениджмънд“ да управлява общите части
на жилищния комплекс от затворен тип.Ответникът заявява,че не е възлагал
на дружеството дейности по поддръжка на общите части и се противопоставя
на всички извършени дейности по поддръжка на комплекса.
С атакуваното решение районният съд е уважил частично
претенцията за заплащане на разходи за поддръжка на общите части на блок
2 в жилищния комплекс затворен тип в размер на 44,70лв за исковия период,
в която част решението не е обжалвано и е влязло в сила.Отхвърлена е
претенцията на сумата над 44,70лв до предявения размер от 116,70лв, с мотив
,че по отношение на разноските за общите части на комплекса - затворен тип,
те касаят дейности ,които не могат да бъдат квалифицирани като работа на
ответника,която ищецът е предприел без натоварване,като – трудова
медицина,счетоводни услуги,раб.дрехи и др.Искът за заплащане на
стойността на посочените услуги съдът е счел за неоснователен.Освен това
съдът е счел,че съобразно ЗУЕС условията за поддръжка на жилищен
комплекс –затворен тип се регулират с договор ,в който е фиксиран размер
цена ,то искът не може да бъде уважен на основание перата ,посочени в
исковата молба като разходи,направени за поддръжка на общите части на
комплекса.
След извършената служебна проверка на атакуваното съдебно решение
се констатира,че то е валидно и допустимо.
Няма спор по делото,че ответникът е собственик на апартамент №* в
бл.2 на жилищен комплекс –затворен тип „Съни хил“ –гр.Бургас.От
приложения нотариален акт № 171 от 26.01.2009г е видно, че същия
притежава 2,737% ид.ч. от общите части на жилищната сграда.Липсват
доказателства ответникът да притежава идеални части от терена, върху
който, съобразно неоспорените твърдения на ищцовото дружество, има
изграден басейн, зелени площи, алеи и тротоари, а също така организирана
физическа охрана и пропускателен режим за влизане в комплекса. Няма спор
също ,че между страните няма подписан договор за поддръжка и управление
на общите части на комплекса.Безспорно е също ,че не е сключен договор за
5
управление и поддръжка на общите части на комплекса и между етажния
собственик-ответник и дружеството- инвеститор на комплекса по реда на
чл.2 ЗУЕС.Приложеният договор между ищцовото дружество и „ Съни хил 2
“ЕАД не е договор по смисъла на чл.2 ЗУЕС, тъй като не е сключен между
етажен собственик и инвеститор. Не се оспорва от ответника, че ищцовото
дружество е изпълнявало посочените дейности по поддръжка и управление
на комплекса, в подкрепа на това са и показанията на разпитаната свидетелка
Х.В случая, тъй като няма данни ответникът да притежава идеални части от
терена, върху който е построен комплекса не би могло да се възприеме, че
ищцовото дружество, поддържайки територията на комплекса –затворен тип
е поело и извършило чужда работа –на ответника –без натоварване. По
принцип разпоредбата на чл.38,ал.1 ЗС определя земята, върху която е
изградена сградата-ЕС за обща част. Тази норма е обща и тя може да се
дерогира от чл.64 ЗС и от договорите за прехвърляне и учредяване на вещни
права.В конкретния случай ответникът притежава само идеални части от
правото на строеж на бл.2, видно от съдържанието на нотариалния акт №
25/2009г.Това означава,че по делото липсват данни ответникът да притежава
ид.ч. от терена и изграденото върху него и следователно той не представлява
обща част на ЕС.В случай, че земята и изградените съоръжения за общо
ползване са собственост на инвеститора, именно договорът по чл.2 ЗУЕС
разрешава въпросите за ползването им и заплащането на суми за тяхната
поддръжка от страна на инвеститора. По принцип задължение да поддържа и
управлява общите части в жилищния комплекс –затворен тип има
инвеститорът, който в големия процент от случаите е и собственик на терена,
върху който е изграден комплекса.Инвеститор е дружеството „Съни хил
2“ЕАД- твърдение в исковата молба ,което не е оспорено от ответника.В
приложената скица на л.17 от делото на районния съд е посочено ,че
собственик на ПИ с идентификатор 07079.671.339 ,в който е изграден
комплекса е именно инвеститорът „Съни хил 2 „ЕАД. Не е оспорено от
ответника ,че последният е ползвал терена на комплекса и изграденото върху
него/ свид.Х. заявява,че басейнът е собственост на инвеститора ,но е
предоставен за ползване на собствениците на жилища в комплекса/.Тъй като
липсва договорна връзка между него и ищцовото дружество и при
установена поддръжка и управление на на комплекса /терена и изграденото
върху него/ от дружеството, безспорно, ползвайки комплекса и изграденото
6
върху него, без да заплаща разходите за тази поддръжка, ответникът се е
обогатил, спестявайки си заплащане на съответната част от тези разноски за
сметка на обедняването на ищцовото дружество, което ги е
заплатило.Размерът на дължимата сума съдът следва да определи по реда на
чл.162 ГПК, въз основа на припадащата му се част от терена на
комплекса,която ползва, на база на неоспореното заключение на вещо лице
Янко Чернев.Съобразно това заключение сумата, дължима за поддръжка и
управление на общите части на комплекса възлиза на 103,47лв ,за исковия
период от 01.08.2019г до 31.10.2019г. Претенцията следва да се уважи до
сумата от 71,37лв, съобразно размерът на предявения иск.
По възраженията на ответника: цитираните в писмените бележки две
решения на ВКС касая случаи, различни от разглеждания.В първото решение
е относно разноски, направени за поддържане на общите части на ЕС,
дължими от етажен собственик на осн.чл.61,ал.2 ЗЗД – в случая ответникът
не притежава ид.части от терена, върху който са изградени алеи, басейн,
осветление и др. и поради това не става дума за претенция с правно
основание чл.61,ал.2 ЗЗД ,още повече ,че ищцовото дружество не е етажен
собственик и поради това не се касае за водене на чужда работа без
натоварване , предприета и в свой интерес.Другото решение /по гр.д.
№1157/2014г/ касае случай на подобрения в ЕС, извършени без решение на
ОС на ЕС – в настоящия спор не става реч за подобрения,а за разноски за
поддръжка и управление на комплекс от затворен тип.Фактът, че няма
сключен договор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС и не е взето решение на ОС или
на съвместни общи събрания на ЕС в комплекса, а от ищеца са направени
разноски по поддръжка и управление на комплекса от затворен тип, е
обусловил предявяването на претенцията на извъндоговорно основание –
чл.59 ЗЗД.Ирелевантно за спора е и че договорът между ищцовото дружество
и „Съни хил2 „ЕАД не е вписан и не е с нотариална заверка на подписите,тъй
като както бе посочено по –горе ,не се касае за договор по чл.2 ЗУЕС ,а и
претенцията не се основава на този договор.
По разноските: във въззивната жалба е направено искане за присъждане
на разноски в настоящото производство.Представени са доказателства за
направени разноски:платена държавна такса в размер на 25лв и договор „за
правна помощ“ с посочено и платено възнаграждение в размер на 720лв с
7
ДДС.От страна на ответника е направено възражение за прекомерност на
адв.възнаграждение по реда на чл.78 ,ал.5 ГПК.Възражението е основателно-
съобразно разпоредбата на чл.7,ал.2,т.1 от Наредба за минималните размери
на адвокатските възнаграждения минималното адв. възнаграждение при
материален интерес до 1000лв е в размер на 300лв.С оглед липсата на
фактическа и правна сложност на делото ,претендираното възнаграждение
следва да се намали до 300лв.Съобразно пар.2а от ДР на цитираната Наредба
за регистрираните дължимият данък върху добавената стойност се начислява
върху възнагражденията по тази наредба и се счита за неразделна част от
дължимото от клиента адвокатско възнаграждение, като се дължи съобразно
разпоредбите на Закона за данъка върху добавената стойност .При това
дължимото възнаграждение възлиза на 360лв с ДДС.Общо дължимите
разноски възлизат на 385лв,включващи платена д.такса и
адв.възнаграждение.
Мотивиран от горното съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260053/11.01.2021г по гр.д.№ 10584/2019г. на
Районен съд –гр.Бургас, в частта, в която е отхвърлен иска, предявен от
„Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД ЕИК *********, срещу И. Д. Т., ЕГН
**********, за осъждане на ответника да плати на ищеца сума в размер на
разликата между присъдената сума от 44, 70 лева до пълния предявен размер
на претенцията от 116, 07 лева за разноски за поддръжка на общите части на
комплекс „Съни Хил“, находящ се в град Бургас, ул. „Слънчеви Хълмове –
Съни хил“ за периода от 01.08.2019 година до 31.10.2019 година, в качеството
му на собственик на апартамент № * в сграда № 2 и вместо него постановява:
ОСЪЖДА И. Д. Т., ЕГН **********, гр.В., ж.к.“М. *“, ул.“В. Ч.“№*,
вх.*, ет.*, ап.* , съдебен адрес: гр.Бургас, пл.Баба Ганка №4,ет.2
адв.дружество „Кличанов и Ко“ да заплати на „Съни Хил Мениджмънт“
ЕООД ЕИК *********,със седалище и адрес на управление : гр.Бургас,
ул.“Рилска“№1 ,съд. адрес: гр.Пловдив, ул.“Алцеко“№16,ет.2 сумата
71,37лв/седемседесет и един лв и 37ст/, представляваща дължими разноски за
поддръжка и управление на комплекс –затворен тип „Съни хил“, находящ се
8
в град Бургас, ул. „Слънчеви Хълмове- Съни хил“, за периода от 01.08.2019г
до 31.10.2019г, видно със законната лихва ,считано от 16.12.2019г до
окончателното й изплащане, както и сумата 385лв, представляваща разноски
пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9