О
П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр.Габрово, 4.07.2019г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Габровският
окръжен съд, в закрито съдебно заседание на четвърти юли, две хиляди и
деветнадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ВЕСЕЛИНА ТОПАЛОВА
ЧЛЕНОВЕ
: КРЕМЕНА ГОЛЕМАНОВА
СИМОНА
МИЛАНЕЗИ
като разгледа докладваното от съдия Топалова в.
ч. гр. д. № 193 по описа за 2019г., за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е образувано по
частна жалба на ЕТ "Агро – С.Д."
против определение № 11/16.05.2019г. на съдия по вписванията при РС
Дряново, с което е постановен отказ да впише договор за аренда с вх. № 258/16.05.2019г.
по описа на Служба по вписванията при РС Дряново.
В жалбата се твърди, че постановения отказ е неправилен и
незаконосъобразен. При постановяване на определението си съдията по вписванията
се отклонил от разясненията дадени в т.6 на ТР№7/2013г. на ОСГТК на ВКС,
съгласно което проверката на съдията по вписванията се ограничава до това дали
актът подлежи на вписване, съставен ли е в изискуемата форма и дали има
предвиденото в ПВ съдържание. Съдията по вписванията не разполага с правомощия
да извършва проверка на материалноправните предпоставки на акта, освен ако това
не е изрично предвидено в закон. Установените в чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ изисквания
се отнасят до сключване на договора за аренда на земеделски земи, поради което
преценката за наличието им е проверка за материално правните предпоставки на
акта, която е извън правомощията на съдията по вписванията и се извършва от нотариуса в хода на
нотариалното производство по удостоверяване подписите на страните по договора
за аренда. Неправилно съдията по вписванията
приел, че пред него следвало да се представят документи удостоверяващи
собствеността и наследствените правоотношения. При постановяване на обжалваното
определение съдията по вписванията не се бил съобразил с разпоредбата на чл. 3,
ал. 1 ЗАЗ, която била приложима в случая. Предвидената в този текст
компетентност на нотариуса, в хода на нотариалното производство да извършва
проверка за спазване изискванията на ал. 4 обосновавала извода, че материално
правните предпоставки не попадали в обхвата на проверката дължима от съдията по
вписванията при вписване на договор за аренда. Съдията по вписванията може да
откаже вписване само ако актът не подлежи на вписване, не е съставен съобразно
изискванията на закона за форма и ако няма необходимото съдържание. Неправилно
съдията по вписванията бил определил и държавната такса за вписване. Съгласно
§15, ал.3 от ЗИДЗСПЗЗ за вписване на договори за аренда на земеделски земи в
службите по вписванията се събира такса в размер на 10 лв. за договор.
Иска се да бъде отменено обжалваното определение и да постанови друго, с
което да разпореди да се впише договора за аренда на земеделска земя, предмет
на отказа, ведно с произтичащите от това последици.
Въззивният съд, като обсъди
доводите на жалбоподателите и взе предвид материалите съдържащи се по
преписката на СВ при РС Дряново, намира следното:
В СВ при РС Дряново е депозирана молба от
нотариус М.М., с район на действие района на РС Дряново, с искане да бъде вписан договор за аренда, с
рег.№ 646, том І, акт 77 от 15.05.2019г., със следните страни: арендодатели И.Н.П.
и арендатор ЕТ "Агро – С.Д.". Молбата е заведена с вх. № 258/16.05.2019
г. в СВ при РС Дряново.
Частната
жалба е подадена в срок от имако право на жалба лице и против подлежащ на
обжалване акт, поради което е процесуално допустима.
Разгледана
по същество жалбата е основателна.
За да постанови
обжалваното определение съдията по вписванията е приел, че не е изпълнено
изискването на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, тъй като не са представени документи
удостоверяващи правото на собственост/съсобственост на повече от 50 на сто от
идеалните части от имота; липсвала информация дали упълномощителя е собственик,
съсобственик както и дали има други съсобственици притежаващи общо с него 50 на
сто идеални части от имота предмет на договора. Договора не бил с необходимото
съдържание съгласно чл.6 от ПВ, тъй като арендуваният обект бил описан само, че
е в землище Гостилица, а не било посочено неговото местонахождение, което от
своя страна да отразява точно общината, населеното място, адрес, местност.
Адресите на поземлените имоти включва ли и съответната местност съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри.
Освен това в арендния договор не било посочено какъв е размера на
арендното плащане, което водело до възпрепятстване определянето на дължимата
държавна такса .
Въззивният съд намира, че в случая
съдията по вписванията е действал извън рамките на законоустановените си
правомощия. Според разпоредбата на чл. 32а, ал. 1 от ПВ съдията по вписванията
постановява отказ за вписване при две хипотези: 1. ако актът, за чието вписване
се настоява, не отговаря на изискванията на закона и 2. ако актът не подлежи на
вписване.
Според приетото в т. 6 от
Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по т. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС
проверката, която съдията по вписванията дължи е относно това дали
представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, дали актът
подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли
предвиденото в ПВ съдържание. Той не проверява наличието на материалноправните
предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. Безспорно
договорът за аренда на земеделска земя подлежи на вписване в СВ според
изискването на чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ. Процесният договор е сключен и в
изискуемата писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните според
регламентацията на чл. 3, ал. 1, изр. 1 от ЗАЗ. По въпроса дали съдията по
вписванията е оправомощен да проверява и материалната законосъобразност на
договора за аренда, т.е. наличието на материалноправните предпоставки по чл. 3,
ал. 4 от ЗАЗ, е постановено нарочно Тълкувателно решение № 1/16.01.2019 г. по
т. д. № 1/2018 г. на ОСГТК на ВКС, според което преценката за наличието на
горните предпоставки не попада в обхвата на дължимата от съдията по вписванията
проверка при вписване на договор за аренда. Законът не възлага на съдия по
вписванията да извършва такава проверка, касаеща изследване правата на
арендодателя върху отдаваната под аренда земеделска земя. Тази проверка с
разпоредбата на чл.3, ал.1 от ЗАЗ (в редакция от §11 от ПЗР на
ЗИДЗСПЗЗ-ДВ,бр.42/2018г., в сила от 22.05.2018г.) е възложена изрично на
нотариуса в хода на нотариалното производство по удостоверяване подписите на
страните по договора за аренда. В обхвата на тази материално правна проверка,
която следва да извърши нотариуса се включва както проверката дали са изпълнени
условията на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, относно сключването на договора от
собственик, съсобственик на повече от 50% ид.ч. от съсобствен имот или с лице
упълномощено от собственик, съсобственик на повече от 50% ид.ч. от съсобствен
имот, така и проверка дали пълномощното, с което се легитимира пълномощника е
изрично и дали е нотариално заверено.
Неправилно съдията по вписванията е
приел, че дължимата държавна такса за вписване е в размер на 0,1% от
материалния интерес, поради което следвало да се посочи арендната цена.
Съгласно § 15, ал. 3 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ
(ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп., бр. 55 от 2018 г.)
до привеждането на тарифата по чл. 1 от
Закона за държавните такси в съответствие с този закон, за вписване
на договори за наем и аренда на земеделска земя в службите по вписванията се
събира такса в размер 10 лв. за договор. Към настоящият момент не е налице
посоченото изменение в тарифата по чл. 1 от
Закона за държавните такси, поради което дължимата ДТ за вписване на
процесния договор е 10 лв., каквато видно от приложената вносна бележка е
внесена. По тези съображения не е необходимо да се установява материалния
интерес. Освен това следва да се отбележи, че арендната цена е посочена в
колона "Рента лв./дка" в таблицата по чл. 2 от процесния договор и е
в размерна 18лв./дка.
За
пълнота на изложението следва да се отбележи и че действително при описание на
имотите предмет на договора за аренда не е посочена местността, в която се
намират, а само землището, но е посочен номера на всеки от имотите, т.е.
техните идентификатори. Идентификаторът е уникален номер, който се дава на
всеки недвижим имот – обект на кадастъра и включва кода по ЕКАТТЕ на населеното
място, в чиято територия попада имота, номер на кадастрален район по
кадастралната карта и номер на поземления имот. Следователно за да бъде
идентифициран един имот е достатъчно да бъде посочен неговият идентификатор.
Поради изложеното съдът намира, че непосочването на местността, в която се
намира всеки от имотите не е порок на арендния договор.
Предвид изложеното съдът намира, че
съдия по вписванията при РС Дряново при постановяване на атакувания отказ е
излязъл извън пределите на своята компетентност. Отказът му за вписване е
незаконосъобразен и следва да бъде отменен.
Водим от гореизложеното, съдът
О П
Р Е Д
Е Л И :
ОТМЕНЯ отказа на съдия по
вписванията при РС Дряново, обективиран в определение № 11/16.05.2019 г., постановен
по молба вх.
№ 258/16.05.2019г. по описа на СВ при РС Дряново, подадена от нотариус
М.М., с район на действие района на РС Дряново за вписване на Договор за
аренда, с рег. № 646, том І, акт 77 от 15.05.2019 г., със следните страни:
арендодател И.Н.П. и арендатор : ЕТ "Агро – С.Д." , като
ВРЪЩА преписката на съдия по вписванията
при РС Дряново за вписване на Договор за аренда, с рег. № 646, том І, акт 77 от
15.05.2019г., със следните страни: арендодател И.Н.П. и арендатор ЕТ "Агро
– С.Д.".
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: