№ 7329
гр. София, 29.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА Гражданско дело
№ 20221110107835 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на М.Р.ов Р. и В. Р. З. против Ф. Ч. по
иск с правно основание чл. 79, ал. 1, във вр. с чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.
Ищците твърдят, че на 20.07.2021г. сключили с ответницата договор за наем на
описания в исковата молба недвижим имот. Ищците предали държането на недвижимия
имот на ответницата, като същата нямала възражения относно състоянието му. Според чл.4,
ал. 1 от договора следвало да заплаща месечна наемна цена авансово на тримесечие между
1-во и 10-то число по следната схема – 1-во плащане – до 10- ти август 2021 г. – по 1275
евро или тяхната равностойност в лева на всеки от наемодателите, 2-ро плащане – до 10-ти
ноември 2021 г. – 1275 евро или тяхната равностойност в лева на всеки от наемодателите, 3-
то плащане – до 10-ти февруари 2022 г. - 1275 евро или тяхната равностойност в лева на
всеки от наемодателите. Ответницата заплатила само първата част от дължимата сума.
Поради неизпълнение на задължението за плащане на наемната цена ищците изпратили
нотариална покана към ответницата за заплащане на сумите от 1275 евро или 2494 лева на
наемодателя В.З. и 1275 евро или 2494 лева на наемодателя М.З. – втора вноска по договора
за наем, ведно със законната лихва за забава върху дължимите и изискуеми суми.
Нотариалната покана била връчена лично на. С поканата ответницата била предупредена, че
при неизпълнение в предоставения й подходящ срок за изпълнение, наемодателите ще
считат договора за развален и наемателят следва да освободи имота.
Поради непостъпване на плащане от страна на ответницата, договорът за наем бил
развален на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД, въз основа на отправеното чрез нотариална покана
изявление от ищците. Въпреки това ответникът не напуснал имота и не предал фактическата
1
му власт. Ето защо, молят съда да постанови решение, с което ответницата да бъде осъдена
да освободи процесния имот.
Ответницата, в срока по чл. 131 от ГПК е подала отговор. Признава, че е налице
наемно правоотношение между нея и ищците. Не оспорва, че ползва имота и че има
задължение за заплащане на наемна цена по договора, но през зимните месеци не можела да
ползва имота. Както било уговорено в договора, намерили човек, който да охранява имота и
който се съгласил да живее там почти без отопление. Съгласно чл. 14 от договора, разходите
за охрана били между 40 лева и 50 лева на ден. За периода октомври 2021 г.- април 2022 г.
разходите щели да бъдат между 8480 лева и 10 060 лева, които следвало да се разделят
между нея и собствениците. Прави възражения относно направени от нея разноски за
поправки в имота, подробно описани в отговора на нотариалната покана. В отговора на
отправената нотариална покана, изпратена на 03.02.2022 г. и получен от ищците направила
възражение за прихващане на взаимни насрещни и изискуеми задължения на дължимата от
нея сума в размер на 4988 лева, съгласно договора за наем с дължимата от тях към нея сума
за направени в имота поправки на обща стойност 1950 лева до размера на 3038 лева, като
признала задължението си след направеното прихващане съответно по 1519 лева, дължими
на М.З. и 1519 лева, дължими на В.З., което е заявила, че ще заплати веднага след
подписване на двустранен протокол и необходимите допълнителни ремонти и разноски.
Имотът бил негоден за обитаване в зимните месеци, поради нефункционираща отоплителна
система, която следвало да бъде отремонтирана. Обектът на договора за наем не отговарял
на предназначението си за ползване на жилищни нужди, поради което ответницата настояла
или за поправянето от страна на собствениците или за взаимна договореност за
отстраняването на тези недостатъци от нейна страна за сметка на наемната цена. Поддържа,
че няма намерение да остава в имота след изтичане на договора за наем – 31.08.2022 г.
Софийски районен съд, след преценка на всички доказателства и доводи на
страите съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа
страна:
Представен е договор на наем от 20.07.2021г., сключен между страните по делото, от
който е видно, че ищците са предоставили на ответника за временно и възмездно ползване
следния собствен имот: „ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл.№ ****, обединяващ ПИ с пл.№ ****, ПИ
с пл.№ **** и ПИ с пл.№ ****, целият с площ от **** кв.м., нанесен в кадастрален лист *-
**-**-* от цифров кадастър на СО, административен район П., планоснимачен район
„(район)" (№-№), местност ЧРП на м. (местност), за кв.1 около 37-ми километър (стар м. „Д.
д."), при съседи: имот с пл.№ ****, имот с пл.№ ***, имот с пл.№ ***, имот без
планоснимачен номер и имот без планоснимачен номер, ведно с изградената в
северозападната част на имота ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от
*** кв.м., състояща се от сутеренен етаж на площ от ** кв.м., състояща се от оранжерия,
нафтено стопанство, котелно помещение и гараж, първи етаж (приземен) със застроена площ
от *** кв.м., състоящ се от две входни антрета, дневна, столова, кухня с две тоалетни, втори
2
етаж (галериен), със застроена площ от ** кв.м., състоящ се от две спални, детска стая с
балкон, коридор, баня, оранжерия с балкон и навес“, срещу наемна цена от 767 евро
месечно. Съгласно чл. 17 от договора същият се прекратява при изтичане на срока му, по
взаимно съгласие преди изтичане на срока му или при неизпълнение на задълженията на
една от страните, с отправяне на 30 – дневно уведомление за това.
Представена е нотариална покана от ищците до ответника, получена от Ч. на
27.01.2022г., с която същата е уведомена за прекратяването на наемния договор. Видно от
приложения отговор на нотариална покана Ч. е уведомила ищците, че същата е направила
разноски за имота, които е следвало да подели по равно с ищците. Посочила е, че имотът е
негоден за обитаване през зимата поради нефункционираща отоплителна система.
Като доказателство по делото е прието извънсъдебно споразумение, с което страните
са уредили взаимоотношенията помежду си. Същевременно ищците поддържат иска поради
това, че ответникът все още се намира в имота и не е отпаднал интереса от водене на
настоящето дело.
Други доказателства не са ангажирани по делото в предвидените от процесуалния
закон преклузивни срокове.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
За да бъде уважен искът по чл.79, ал.1 във вр. с чл. 233, ал.1, изр. І от ЗЗД, ищецът
следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че между него и ответника
валидно е възникнало твърдяното облигационно правоотношение, че имота продължава да
се ползва от ответника, както и че действието на договора е било валидно прекратено.
Разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД урежда претенция с облига-ционно
основание, при разглеждане на която въпросът за собствеността не се изследва. Въпросът за
собствеността не е елемент от фактическия състав на иска по чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД –
той би имал значение само при установителен иск за собственост. Без значение дали някоя
от страните по наемното правоот-ношение е собственик на имота - щом са страни по такова
правоотношение, то наемателят е длъжен да върне вещта на наемодателя след прекратяване
дейст-вието на договора. Правото на наемодателя да получи вещта обратно в състоя-нието, в
което тя е била предадена при сключване на договора, произтича от закона. Договорът е
облигационен по своя характер и поражда само облигационни последици.
От представения по делото договор за наем, се установява, че между страните е било
налице валидно облигационно правоотношение.
Установява се и следващата предпоставка за уважаване на иска, а именно:
прекратяване на наемния договор. Съгласно чл. 17 от договора същият се прекратява при
изтичане на срока му или при неизпълнение на задълженията на една от страните, с
отправяне на 30 дневно предизвестие, който срок към датата на приключване на съдебното
дирене, е изтекъл.
3
Установява се и последната предпоставка за уважаване на иска, а именно ответникът
да владее имота. Това не се оспорва от ответника, а се установява и от подписаната между
страните извънсъдебна спогодба.
С оглед на изложеното искът следва да бъде изцяло уважен.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца се дължат
направените по делото разноски в размер общо на 2220.06 лв. за държавна такса и
адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ф. Ч., италиански гражданин, ЛНЧ (номер), родена на (дата)г., със
съдебен адрес: (град), (адрес) да опразни и предаде на М.Р.ов З., ЕГН ********** и В. Р. З.,
ЕГН **********, и двамата със съдебен адрес, (град), (адрес), на основание чл. 233, ал. 1 от
ЗЗД следния недвижим имот: „ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл.№ ****, обединяващ ПИ с пл.№
****, ПИ с пл.№ **** и ПИ с пл.№ ****, целият с площ от **** кв.м., нанесен в кадастрален
лист *-**-**-* от цифров кадастър на СО, административен район П., планоснимачен район
„(район)" (№-№), местност ЧРП на м. (местност), за кв.1 около 37-ми километър (стар м. „Д.
д."), при съседи: имот с пл.№ ****, имот с пл.№ ***, имот с пл.№ ***, имот без
планоснимачен номер и имот без планоснимачен номер, ведно с изградената в
северозападната част на имота ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от
*** кв.м., състояща се от сутеренен етаж на площ от ** кв.м., състояща се от оранжерия,
нафтено стопанство, котелно помещение и гараж, първи етаж (приземен) със застроена площ
от *** кв.м., състоящ се от две входни антрета, дневна, столова, кухня с две тоалетни, втори
етаж (галериен), със застроена площ от ** кв.м., състоящ се от две спални, детска стая с
балкон, коридор, баня, оранжерия с балкон и навес“.
ОСЪЖДА Ф. Ч., италиански гражданин, ЛНЧ (номер), родена на (дата)г., със
съдебен адрес: (град), (адрес) да заплати на М.Р.ов З., ЕГН ********** и В. Р. З., ЕГН
**********, и двамата със съдебен адрес, (град), (адрес), на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
сумата от 2220.06 лв., представляваща направените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок, считано от 06.07.2022г.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4