Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Плевен, 14.02.2021 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, III-ти граждански състав, в публично заседание на деветнадесети октомври през две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДИЯНА НИКОЛОВА
при секретаря Вероника Георгиева, като разгледа докладваното от съдията НИКОЛОВА гр.дело № 1317 по описа за 2020 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Делото е образувано въз основа на депозирана искова молба от Н.С.Н. ЕГН **********,*** и П.С.Н., ЕГН ********** от с.а., двамата чрез пълномощника им адвокат Й.Я., съдебен адрес: *** адв. Й.Я. против ***, седалище и адрес на управление:***, ЕИК ***, в която се твърди следното : ищците са съсобственици по наследство от баща им ***Н., починал на 24.05.2010г.1 на следните земеделски земи, находящи се в землището на с.***, Плевенска обл., ЕКАТТЕ ***:
1. / НИВА от 13.002 дка, в м.“***“, трета категория, съставляваща имот с идентификатор ***.15.16, номер по предходен план: ***, при съседи: ***.15.15; ***.15.8; ***.15.7; ***.15.17; ***.15.28.
2. / НИВА от 10.001 дка, в м.“***“, трета категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***.16.7, номер по предходен план: ***, при съседи: ***.16.8; ***.17.40; ***.16.6; ***.16.21;
3. / НИВА от 6.000 дка, в м. „***“, четвърта категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***.43.8, номер по предходен план: ***, при съседи: ***.43.9; ***.43.20; ***.43.7; ***.43.11;.***.43.10;
4. / НИВА от 7.601 дка, в м.“***“, трета категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***.94.3, номер по предходен план ***, при съседи: ***.94.19;***.94.17; ***.94.4; ***.94.2; ***.94.1;
5. / НИВА от 9.697 дка, в м.“***“, трета категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***.109.13, номер по предходен план ***, при съседи: ***.109.32; ***.109.12; ***.109.29; ***.109.28; ***.109.10; ***.109.9; ***.109.5; ***.109.4; ***.109.14.
6. / НИВА от 10.996 дка, в м. „***“, четвърта категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***.131.16, номер по предходен план 131016, при съседи: ***.130.17; ***.131.15; ***.131.27; ***.131.26; ***.131.6; ***.131.17.
С договор за аренда на земеделска земя от 19.04.2010г. наследодателят им е отдал на ответното дружество за временно и възмездно ползване описаните по-горе шест броя ниви за срок от 7 стопански години, считано от 01.10.2010г. до 01.10.2017г., като след смъртта на баща им с двустранно подписан на 25.06.2015г. от тях - неговите наследници, анекс към договора за аренда, действието на същия било продължено за още 7 стопански години - от 01.10.2017г. до 01.10.2024г. Договорът и анексът към него са с нотариална заверка на подписите, вписани са в Служба по вписванията гр.***и са регистрирани в ОбСЗ- Плевен.
Съгласно клаузите на договора за аренда и анекса към него за отдадената му за ползване земеделска земя, считано от 01.10.2017г. ответникът следвало да им заплаща арендно плащане по 50лв. на декар или за всичките 57.297дка, предмет на договора - общо 2864,85 лв. годишно /или по 1432,425 лв. на всеки от тях/, платими в 14-дневен срок след приключване на съответната стопанска година.
За стопанската 2018/2019г. ответникът трябвало да им заплати горната сума в срок до 15 октомври 2019г.
Ответникът не изпълнил задължението си за заплащане на арендната вноска в договорения срок, като забавил плащането й за повече от три месеца, което съгласно чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ е основание за разваляне на арендния договор и подписания към него анекс за продължаване срока на действие на договора, поради което му изпратили писмено уведомление за прекратяването/развалянето им, което е получено от управителя на дружеството на 28.01.2020г.
С подписания анекс по чл.18 от ЗАЗ първоначалният 7-годишен срок на договора бил удължен с още 7 години и общият срок на договора е повече от 10 години. Тъй като развалянето на аренден договор, сключен за срок по-дълъг от 10 години се извършва по съдебен ред, за тях е налице правен интерес да поискат от съда да развали на основание чл.28, ал.2 във вр. с ал. 1, изр.1 от ЗАЗ договора за аренда и анекса към него.
Съдът е сезиран с искане да развали на основание чл.28, ал.2, пр.1 във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ сключения на 19.04.2010г. между наследодателя на ищците ***Н., починал на 24.05.20Юг. и ответното дружество, договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите, рег.№982/19.04.2010г., Акт №184, том II на нотариус ***,, вписан в Служба по вписванията - ***вх.№5953/29.04.2010г., том VII, акт №259, н.д.№2063/2016г. и Анекс към него подписан на 25.06.2015г. между нас ищците от една страна и ответника, от друга страна, с нотариална заверка на подписите рег.№1023/25.06.2015г., Акт №151, том II на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията – ***вх.рег.№9729/29.06.2015г., Акт №48, том 13, д.№3662/2015г., поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с повече от три месеца.
Претендират се разноски.
Представените доказателства следва да се приемат.
В срок е депозиран писмен отговор, чрез адв.К.Д. *** с адрес на адвокатската кантора: ***, моб. тел. ***и Електронна поща: *************@***.**, в който се твърди следното : на първо място счита иска за недопустим. Ищецът е поискал от съда да приеме, че с анекс от 25.06.2015година, с който е продължен срокът на договора за аренда, сключен на 19.04.2010 година, по своята същност представлявал един договор за срок от 14 години, тоест повече от 10 години, каквото е изискването на ЗАЗ да бъде развален по съдебен ред - чл. 28, ал. 2, във вр. с ал. 1, изр. 1 от ЗАЗ, което счита за неправилно. С анекса от 25.06.2015 г. не е променен срокът на договора за аренда на земеделски земи, който е удължен с още 7 стопански години, а по своята същност е нов договор. Изводът, че сключеният анекс не представлява изменение на договора за аренда от 18.08.2009 г. по смисъла на чл. 16 Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), е поради въведената забрана за изменение на арендния договор в частта относно срока, а продължение на арендния договор по смисъла на чл. 18 ЗАЗ, тъй като текстът на чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, предвижда форма за действителност на арендния договора – писмена, с нотариална заверка на подписите, и с оглед противопоставимостта на трети лица й вписване на договора в съответните книги на службата по вписвания. Тоест ,съпоставяйки общата разпоредбата за сключването на арендния договор с разпоредбата на чл. 18, ал. 1 ЗАЗ, въвеждаща изискване продължаването на арендния договор да се извърши също в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да бъде вписан в имотния регистър и в съответната общинска служба по земеделие. Извършения паралел между посочените разпоредби дава основание да се приеме от правна страна, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор по чл.18 ЗАЗ е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия, тъй като законодателят изрично е предписал общото изискване за писмена форма с нотариална заверка на подписите и ново вписване на продължаването на договора за аренда, на което е придадено и съответно значение - при наличие на конкуренция на права и изследване на противопоставимостта да се вземе предвид датата, на която е извършено това вписване, а не датата на първоначалния аренден договор. (Определение № 721/14.11.2016 г. по гр.д. № 2901/201 б г., III Г.О. на ВКС; Решение от 12.12.2019 г. ***Г.О. - IV гр.с. по в. гр. д. № 748 по описа за 2019г.; Решение от 07.10.2019 г. ***Г.О. - IV гр.с. по в. гр. д. № 490 по описа за 2019г.; Решение от 23.11.2018 г. ***Г.О. - IV гр.с. по в. гр. д. № 630 по описа за 2018г. и Решение № 317 от 1.11.2018 г. по в. гр. д. № 384/2018 г. на ***.)
По основателността се излага следното : счита иска за неоснователен, т.к. ищците твърдят, че писмено са уведомили ответника на 28.01.2020 година за прекратяване на арендния договор поради неплащане, но без да посочат, че цялата арендна вноска име погасена преди получаване на цитираната покана. Плащането на цената по договора за аренда е станало на следните дати и съответно размери, както следва:
На 23.12.2019 година на ищците е изплатена сумата в размер на 200 лева на всеки един от тях, което е обективирано в разходни касови ордери от посочената дата;
На 24.01.2020 година с пощенски превод е изплатено на ищците сумата в размер на 1970.85 лева на Н.Н. и сумата в размер на 1960.85 лева на П.Н. лева, с което плащане е погасена изцяло арендното плащане за стопанската 2018/2019 година.
В о.с.з. ищците се представляват от адв.Й.Я., която поддържа иска и навежда доводи в о.с.з.
В о.с.з. ответното дружество се представлява от адв.К.Д., който оспорва иска и навежда доводи в о.с.з.
Съдът, като взе предвид доказателствата по делото, доводите на страните и разпоредбите на закона намира за установено следното от фактическа и правна страна:
От приложеното по делото Удостоверение за наследници на *** се установява, че същият е починал на 28.09.1993 г. и е оставил за наследници децата си ***и ***.
От приетите и неоспорени от ответната страна писмени доказателства се установяват всички изложени от ищците в обстоятелствената част на исковата молба твърдения относно сключването на процесния договор за аренда от техния наследодател – ***Н., и впоследствие удължаването действието на този договорчрез подписания на 25.06.2015год. Анекс от ищците и представляващ ответното дружество – л.6,7 от делото. Установява се, че ищците са наследници на починалия на 24.05.2010год. ***Н. – л.8 от делото.Страните не спорят и относно размера на арендната вноска по договора, дължима от ответника на адрендодателите, респ. за крайния срок, до който същата се дължи. Не е налице и спор относно това, че ответникът с известно закъснение е извършил плащане на арендните вноски на ищците.
Спорен въпрос е следва ли процесният договор за аренда да бъде развален.
От приетото като доказателство по делото /л.16/ писмено уведомление от 20.01.2020год. се установява ,че ищците са направили изявление, адресирано до ответника, че развалят процесния договор за аренда поради неплащане на арендната вноска за стопанската 2018/2019г. в тримесечния срок след настъпване на падежа на плащането. Ответникът е получил това уведомление на 28.01.2020год. По делото не се спори, и е налице признание на този факт от страна на ищците, че ответникът им е изплатил дължимата за 2018/2019год. рента съответно на две части- с РКОрден –по 200лв. на всеки на 23.12.2019год. и с пощенски запис –съответно 1970,85лв. на Н.Н. и 1960,85лв. - на п.Н.-доказателства, приложени на л.28-31 от делото. ИЗвършено е и плащане на суми от по 700лв., които не касаят спорното вземане- л.53, 54 от делото.
Предявеният иск е допустим, а възражението на ответника по делото, че договорът е за срок по-кратък от 10 години е неоснователно, доколкото съдът намира, че се касае за един договор, чийто срок е продължен, и общо е за 14 стопански години. Ответникът твърди, че процесният договор е сключен за 7 години, а сключения към него през 2015г. анекс по същество представлява нов договор, поради забраната на чл.16 ал.1 от ЗАЗ, където е уредено, че ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга уговорения срок. Съдът намира, че възможността за изменението на договора, визирана в чл.16 от ЗАЗ касае изменение на договора в резултат на изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, а предвидената възможност в чл.18 от ЗАЗ е в зависимост от волята на страните и не е обусловена от промяна в обстоятелствата, а само от волята на страните да продължат срока на договора. Продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие. Предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. В случая е спазен реда за продължаване на действието на договора, регламентиран в чл.18 от ЗАЗ, като не само предложението за продължаване, а и изявленията за съгласие на двете страни за това са дадени преди края на м. юни 2015г., чрез сключване на анекса на 25.06.2015г. Изрично страните са посочили в анекса, че продължават, а не изменят договора, че продължаването на срока е на основание на уговорката в чл.2 от Договора, и на основание чл.18 ЗАЗ. Още повече, че при самото сключване на договора страните са уговорили възможността срокът му да бъде продължен с още 7 години. Поради изложеното, съдът намира, че с подписания на 25.06.2015г. анекс договорът за аренда е продължен и именно това е записаната воля на двете съдоговярящи страни, а не е сключен нов договор, поради което общия срок на договора е 14 години и предявения иск за развалянето му по съдебен ред е допустим на основание чл.28 ал.2 ЗАЗ.
Съгласно чл.28 ал.1 и ал.2 ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. За да е налице основанието за прекратяване на договора по реда на чл.28 ал.1 от ЗАЗ, следва арендаторът да не е изпълнил задължението си за арендно плащане с повече от три месеца. Съгласно чл.7 от договора, плащане на арендната вноска се извършва в 14-дневен срок след приключване на стопанската година. Следователно моментът на изпадане в забава настъпва на 15.10. на съответната година - в процесния случай на 15.10.2019г. От тази дата започва да тече и предвиденият тримесечен срок по чл.28 ал.1 ЗАЗ, като същият изтича на 15.01.2020г. Едва неизпълнението на съответното арендно плащане в тримесечния срок по чл.28 ал.1 от ЗАЗ дава право на арендодателя да предприеме действия по прекратяване на договора за аренда, като предяви иска по чл.28 ал.2 ЗАЗ, тъй като договорът е със срок по-дълъг от 10 години. Доказателствата по делото обосновават извод, че към датата на предявяване на иска в съда, арендното плащане е извършено по следния начин: частично - с РКО от 23.12.2019г. и с пощенски запис, получен на 24.01.2020г. , или второто плащане е извършено девет дни след изтичане на 3-месечния срок по чл.28 ал.1 ЗАЗ.
Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. В чл. 27 ал. 1 от ЗАЗ е регламентирано, че договорът за аренда се прекратява при неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено нещо друго. Неизпълнението - виновно или невиновно - може да доведе до разваляне на договора по право (чл. 89 ЗЗД ) или до разваляне по реда на чл.87 ЗЗД. Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който може да се развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно волеизявление на едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на другата страна, извън хипотезите на чл.28 ал. 2 ЗАЗ. Законът за аренда в земеделието изрично посочва случаи на неизпълнение по договора, които дават право на кредитора да развали договора – чл.6 ал.3, чл.9 ал.5, вр. с чл.26 ал.2, чл.28 ал. 1 ЗАЗ. Параграф 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за арендата в земеделието предвижда, че за неуредените в ЗАЗ въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Към въпросите, касаещи развалянето на договора за аренда, са приложими общите правила на чл.87 ЗЗД. Развалянето на договора за аренда произвежда действие само за в бъдеще – чл.88, ал.1, изр.1 ЗЗД. Елементите на фактическия състав на правото да се развали договорът са уредени в чл.87 ал. 1 ЗЗД, може да бъде развалян само действителен договор, който не е прекратен на друго основание. Трябва да е налице неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора. Всяка форма на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора – пълно неизпълнение, забавено неизпълнение, частично изпълнение, лошо изпълнение. То следва да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря. Правилото на чл.87 ал.4 ЗЗД обаче поставя граници на правото да се развали договора – той не може да се развали, когато неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора. В настоящия случай, безспорно се установи, че с РКО от 23.12.2019г., ответникът е платил на ищците част от рентата за 2019г., а с пощенски запис от 24.01.2020г. е доплатена и получена останалата част от дължимото плащане, като доплащането е със забава от девет дни след изтичане на 3-месечния срок, и преди получаване на изявлението на ищеца за прекратяване на договора и преди подаване на исковата молба в съда. В случая нормата на чл.87 ал.4 ЗЗД следва да бъде приложена, независимо от позоваването на ищеца на специалния ред по чл.28 ал.1 ЗАЗ. В посочената норма е уредено само още едно основание за разваляне на договора поради виновно неизпълнение от посочения вид, като липсва причина към посоченото основание да не бъдат приложени общите уредени в ЗЗД правила. В мотивите на ТР №2/2015г. на ОСГТК на ВКС е прието, че основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27 ал.1 ЗАЗ. В т.1, т.3 и т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване на арендувана земя. В т.2, т.4 и т.5 са основанията - неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо лице/, като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към основанието по т.2 на чл.27 ал.1 от ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са: забавяне на арендното плащане - чл.28 ал.1; непредаване на обекта в надлежно състояние - чл.6, ал.3; ползване на арендувания обект не по предвидения от закона начин - чл.9 ал.5. Проявление на основанието по т.4 е едностранното прекратяване на аренден договор, сключен без определен срок - чл.29 от ЗАЗ. Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на чл.27 ал.1 т.2 от ЗАЗ „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго“ - т.е. налице е препращане и към общия ред за прекратяване на договорите поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от предвидените в ЗАЗ. Разпоредбата на чл.28 ал.1, която е предмет на произнасяне по първия въпрос от настоящото тълкувателно решение, урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87 ал.1 от ЗЗД /приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар. 1 от ДР на ЗАЗ/ за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Видно е, че в хипотезата на чл.28 ал.1 от ЗАЗ при уреденото специфично основание за разваляне на договора за аренда поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендното плащане повече от три месеца, представлява отклонение от общия ред само в частта по отношение на липсата на необходимост от даване на подходящ срок за изпълнение на задължението. Не са дерогирани, обаче останалите общи правила от общия ред за разваляне на договор, уреден в чл.87 от ЗЗД и в частност в чл.87 ал.4 от ЗЗД. Процесния договор за аренда не съставлява фикс сделка по смисъла на чл.87 ал.2, предложение последно от ЗЗД - ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Съществено при забавеното изпълнение е възможността длъжникът да заплати сумата и по този начин да санира - да заличи последиците на забавата /извън хипотезата на фикс сделки, за каквато процесната не е счетена/. В процесния случай ищецът е приел закъснелите плащания, включително и това след изтичане на трите месеца, предвидени в чл.28 ал.1 от ЗАЗ, въпреки, че преди приемането на закъснялото плащане е възразил срещу неточното във времево отношение неизпълнение, позовавайки се на чл.87 ал.1 от ЗЗД. Видно е, че изпратеното до ответника уведомление е достигнало до него след извършеното плащане. Доколкото ищецът не сочи системно неизпълнение на задължението на ответника да заплаща арендното плащане в срок, към настоящия момент за последната стопанска година плащането е извършено и прието, и съдът приема, че неточното във времево отношение изпълнение е незначително с оглед интереса на кредитора, тъй като е извършено частично плащане в предвидения срок, а останалата част е изпълнена изцяло само 9 дни след изтичането на срока по чл.28 ал.1 ЗАЗ. Следва да бъде посочено, че посочената норма визира забавянето на арендното плащане, като липсва изрично указание дали частичното неизпълнение в посочения срок съставлява основание за разваляне на договора или е необходимо пълно неизпълнение на задължението. Отделно от всичко гореизложено, в процесния договор за аренда между страните е постигната уговорка в чл.10 т.4, че договорът се прекратява при неизпълнение на задълженията по него по общия ред, но с писмено предизвестие от една стопанска година. Както е прието и в горепосоченото тълкувателно решение, даването на подходящ срок за изпълнение на основание чл.28 ал.1 от ЗАЗ не задължително, но само в случай, че страните в договора не са уговорили подобно задължение. Видно е, че в настоящия случай такова е уговорено. Ако бъде прието, че с изпращането на процесното уведомление е започнал да тече този, уговорен чл.10 т.4 срок на предизвестие, то към настоящи момент той не е изтекъл.
С оглед изложеното, съдът приема, че не са налице основанията за разваляне на договора за аренда и предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на делото и на основание чл.78 ал.3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 450лв.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.С.Н. ЕГН **********,*** и П.С.Н., ЕГН ********** от с.а., пълномощник адвокат Й.Я., съдебен адрес: *** адв. Й.Я. против ***, седалище и адрес на управление:***, ЕИК ***, иск с правно основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ за разваляне на сключения между тях договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег.№982/19.04.2010г., Акт №184, том II на нотариус ***,, вписан в Служба по вписванията - ***вх.№5953/29.04.2010г., том VII, акт №259, н.д.№2063/2016г. и Анекс към него подписан на 25.06.2015г. между нас ищците от една страна и ответника, от друга страна, с нотариална заверка на подписите рег.№1023/25.06.2015г., Акт №151, том II на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията – ***вх.рег.№9729/29.06.2015г., Акт №48, том 13, д.№3662/2015г., поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с повече от три месеца, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК Н.С.Н. ЕГН **********,*** и П.С.Н., ЕГН ********** от с.а., пълномощник адвокат Й.Я., съдебен адрес: *** адв. Й.Я. да заплатят на ***, седалище и адрес на управление:***, ЕИК ***,
направените разноски по делото за един адвокат в размер на 450лв.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба в двуседмичен срок от съобщаването му на страните, чрез Плевенски районен съд пред Плевенски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: