№ 188
гр. Ловеч, 18.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЛОВЕЧ, III СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЕВГЕНИЯ ПАВЛОВА
Членове:ПЛАМЕН ПЕНОВ
РАДОСЛАВ АНГЕЛОВ
при участието на секретаря ЕЛЕНА ПЕНЧЕВА
като разгледа докладваното от ЕВГЕНИЯ ПАВЛОВА Въззивно гражданско
дело № 20224300500373 по описа за 2022 година
за да се произнесе съобрази:
Производство с правно основание чл.258 и сл. от ГПК
С решение №313/19.07.2022 г. постановено по гр.д.№649/22 г. на ЛРС е осъден на
основание чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД, „ЕТ"Д.-Д. Д.", ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Ловеч, ***, представлявано от Д. Г. Д. ДА ОПРАЗНИ наетия имот, предмет
на Договор за наем от 04.01.2021 г., представляващ обект „БИСТРО" с площ от 120 кв.м.,
находящ се в с. *** и ДА ПРЕДАДЕ ДЪРЖАНЕТО му на КООПЕРАЦИЯ „ВС. К. О.", ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: ***, представлявана от председателя И. М.
Д.; осъден е на основание чл.78, ал.1 от ГПК, „ЕТ"Д.-Д. Д.", ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Ловеч, ***, представлявано от Д. Г. Д. ДА ЗАПЛАТИ на
КООПЕРАЦИЯ „ВС. К. О.", ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявана от председателя И. М. Д. сумата от 646.70 лв / шестстотин четиридесет и
шест лева и 70ст/-разноски по делото.
Постъпила е въззивна жалба с вх.№680/1.08.22 г.от ЕТ "Д. - Д. Д.", ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: област Ловеч, община Ловеч,гр. Ловеч, ***,
представляван от Д. Г. Д. - ответник по гр. дело № 20224310100649 по описа на ЛРС за 2022
год. Срещу Решение № 313 от 19.07.2022 год., постановено по гражданско дело №
20224310100649 по описа на ЛРС год, с твърдения, че то е незаконосъобразно, неправилно и
необосновано, като съдът непълно и неправилно е анализирал събраните по делото
1
доказателства, поради което е достигнал до грешни крайни изводи.
Твърди, че за уважаване на предявения иск за опразване на наето помещение, от
доказателствата по делото следва да бъде установено наличието на валидно облигационно
правоотношение между страните, неговото прекратяване, както и неизпълнение на
задължението на наемателя да предаде фактическата власт върху имота, съобразно
уговорените в договора начин и срок.
Сочи, че първото и основно задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ, но
в процесния случай не е доказан фактът на предаване на фактическата власт върху
процесния имот при сключването на договора за наем на 04.01.2021 год. И липсват каквито
и да било доказателства относно изпълнението от наемодателя на предвиденото задължение
за същия в чл. 6 от договора за наем, сключен между страните на 04.01.2021 год.
Твърди, че сред доказателствата по делото липсва и протокол за предаване на обекта
между страните, предвиден като неразделна част от договора в чл. 5 от същия договор и
това било потвърдено от ищцата в първоинстанционното производство с дадените от нея
отговори на основание чл. 176 от ГПК в с. з., проведено на 05.07.2022 год, като тя
потвърдила, че протокол за предаване на помещението липсва, а същото потвърдила и св.
Св. М. - свидетел, разпитан по искане на ищцовата страна. Посочва, че в с. з., проведено на
05.07.2022 год. св. М. посочила, че при последните договори за наем липсва протокол за
приемо-предаване на обекта (л. 66 от делото).
При наличието на тези факти изводът на първоинстанционния съд в обжалваното
решение цитира: "съдът намира, че по делото е доказан факта, че процесният имот е
предаден за ползване на наемателя, макар и да не е представен нарочен документ - приемо-
предавателен протокол, какъвто е предвиден в чл. 5 от договора за наем" е изцяло
необоснован и е в противоречие със събраните доказателства по делото.
Сочи, че след като между страните не е възникнало валидно облигационно
правоотношение по договор за наем, следва изводът, че ищецът в първоинстанционното
производство не може да претендира връщането на имота и по реда на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД
наемодателят може да иска предаване държането на наетата вещ от наемателя, която вещ
наемодателят е предал на наемателя, но в процесния случай доказателства за такова
предаване няма.
Счита, че представеният към исковата молба Договор за наем от 04.01.2021 год. е
нищожен и като такъв той не е в състояние да поражда и не е породил желаните правни
последици и като нищожен договорът не може да бъде саниран и тази теза била изложена на
вниманието на съда и от процесуалния представител в първоинстанционното производство -
адв. П..
Сочи, че с приложените по делото доказателства (тези към писмения отговор на
исковата молба ) по безспорен начин се установява правото на собственост на Община
Ловеч върху поземлен имот с идентификатор 34093.126.154, ведно с обособения в сграда с
идентификатор 34093.126.154.1, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
2
34093.126.154.1.2.
Изтъква, че правото на собственост на Община Ловеч върху поземлен имот с
идентификатор 34093.126.154, ведно с построените в имота сгради се доказва с Акт за
публична общинска собственост № 56181/01.10.2021 год. (л. 40-41 от делото), вписан в
Агенция по вписванията - Служба по вписванията Ловеч с вх. 5289/04.10.2021 год. Актът е
приложен към писмения отговор на ИМ.
Твърди, че ползването на имота от страна на К. Вс.к. О."" е било без правно
основание, тъй като сключения наемен договор е сключен от лице, което не е разполагало с
правото да предоставя имота под наем.
Сочи, че съгласно установената съдебна практика наемен договор, сключен от
несобственик-наемодател е действителен, но в случая предмет на такъв договор е имот -
публична общинска собственост, т. е. при сключването на договор за наем се изисква
провеждане на тръжна процедура по чл. 14, ал. 7 от Закона за общинската собственост, но
такава процедура в процесния случай няма.
Изтъква, че в процесния случай договорът е нищожен, тъй като липсва основание и
сключеният договор за наем между страните противоречи на императивна правна норма.
Сочи, че в чл. 12, ал. 5 от ЗОС императивно е заложена нормата, че "Имотите и
вещите общинска собственост, които не са предоставени за управление на други лица, се
управляват от кмета на общината.".
Твърди, че по силата на чл. 14, ал. 7 от същия закон "свободни имоти или части от
тях - публична общинска собственост могат да се отдават под наем за срок до 10 години при
условията и реда на ал. 2 (ал. 2 на чл. 14 предвижда провеждането на тръжна процедура за
отдаване под наем на имоти публична общинска собственост) след решение на общинския
съвет.".
За процесуална чистота уточнява, че Акт за публична общинска собственост №
56181 е съставен на 01.10.2021 год.
Изтъква, че договорът за наем е сключен между страните на 04.01.2021 год., но
това не променя основанията за нищожност на договора, тъй като процесния имот е бил
предмет на други актове за държавна и общинска собственост и съгласно тези актове също е
била изискуема тръжна процедура за отдаване под наем на процесния имот.
Цитира, че тези актове са АДС № 421/10.06.1955 год., АПОС № 50562/24.02.1998
год. и АПОС № 53180/17.05.2011 год. Всички тези актове са подробно описани в т. 8 от Акт
за публична общинска собственост № 56181/01.10.2021 год.
Твърди, че приложените от ищцовата страна доказателства към молба във връзка с
указанията, дадени от съда с Разпореждане от 14.06.2022 год. по делото, не само че не
опровергават изложеното в т. 2 по-горе, но и потвърждават същото.
Цитира, че сред тези доказателства е налично писмо с изх. № 70-00-99/14.01.2021
год. (л. 57 от делото) от Община Ловеч, в което кметът на Община Ловеч посочва, че "...
3
Община Ловеч предприема действия за: реална делба на помещения, находящи се в
съсобствен имот в с. ***", представляващ сграда с идентификатор 34093.126.154.1 със
застроена площ от 751 кв. м., двуетажна, масивна, от която сграда, съгласно записаното в
Раздел 7 "Съсобственици" на АОС № 53180/17.05.2011 год. Кооперация с Й. притежава 1/3
идеална част. Целта на делбата е да се определят реално помещенията от сградата, които
всеки собственик притежава.".
Сочи, че сред депозираните пред първоинстанционния съд от ищцата доказателства
липсва каквото и да било доказателство в подкрепа на изложеното по-горе в писмо с изх. №
70-00-99/14.01.2021 год. намерение за реална делба, а напротив от приложения от към
писмения отговорна исковата молба и приет като доказателство по делото Акт за публична
общинска собственост № 56181/01.10.2021 год., вписан в Агенция по вписванията - Служба
по вписванията Ловеч с вх. 5289/04.10.2021 год. {л. 40-41 от делото) е безспорно, че
сградата е публична общинска собственост.
Обръща внимание на съда, че цитирания акт Акт за публична общинска собственост
№ 56181 е издаден на 01.10.2021 год., т.е. 10 месеца по-късно от писмо с изх. № 70-00-
99/14.01.2021 год. на кмета на Община Ловеч.
Счита, че при наличие на факта, че самостоятелен обект в сграда с идентификатор
34093.126.154.1.2 се явява публична общинска собственост и това е безспорно доказано,
следва и изводът, че за отдаването на посочения имот под наем по силата на чл. 14, ал. 7 от
Закона за общинската собственост се е предвиждало провеждането на тръжна процедура за
отдаване под наем на имот публична общинска собственост след решение на общинския
съвет.
Изтъква, че сред доказателствата по делото липсват такИ. за решение на общинския
съвет и провеждането на тръжна процедура при отдаването на имота под наем.
Твърди, че липсват и каквито и да е било доказателства, че самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 34093.126.154.1.2 е предоставен за управление на К. Вс.к. О."".
Сочи, че при наличието на тези обстоятелства в процесния случай договорът за наем е
нищожен, тъй като липсва основание и сключеният договор за наем между страните
противоречи на императивна правна норма.
Изтъква, че наред с изложеното в т. 3 от настоящата жалба обръща внимание на съда
на още един съществен факт: дори хипотетично да се допусне, че съгласно изложеното в
писмо с изх. № 70-00-99/14.01.2021 год. (л. 57 от делото) кооперация с. Й. притежава 1/3
идеална част, става въпрос за "кооперация с. Й.", а не за К. Вс.к. О.", по делото липсват
каквито и да е било доказателства за правоприемство.
Изтъква, че събраните доказателства по делото сочат като единствен доказан
собственик на имота Община Ловеч и при доказаната собственост на Община Ловеч върху
имот, който е публична общинска собственост за отдаването му под наем е било
задължително условие провеждането на тръжна процедура.
Изтъква, че в обжалваното решение първоинстанционният съд не е изпълнил
4
задължението си да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на договора за
наем, като нищожността е твърдяна от процесуалния представител адв. П. в с. з., проведено
на 05.07.2022 год. {изрично е записано в протокола), като подробни аргументи в подкрепа
на твърдението за нищожност са изложени и в писмената защита на адв. П. по делото.
Цитира, че съгласно Тълкувателно решение №1/ от 27.04.2022 год. по Тълкувателно
дело № 1/2020 год. ОСГТК на ВКС съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението
по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за
решаване на правния спор, дори и без да е направено възражение от заинтересованата
страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните по делото
доказателства.
Изтъква, че в нарушение на чл. 12 от ГПК, в процесното решение
първоинстанционният съд не е обсъдил събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, както и въведените във връзка с тях доводи и възражения и без да
изпада в подробности, съдът не е обсъдил нито един от наведените доводи за нищожност на
договора за наем.
Предвид гореизложеното и на основание на събраните доказателства по делото моли
съда да постанови решение, с което:
1. Да отмени изцяло Решение № 313 от 19.07.2022 год., постановено по гражданско дело №
20224310100649 по описа на Районен съд - Ловеч за 2022 год. и да постанови ново решение,
с което да отхвърли исковата молба от К. Вс.к. О."", ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: област Ловеч, община Ловеч, с. Й., ул. ***, представлявана от И. М. Д. като
неоснователна и недоказана и да му присъди направените в първоинстанционното и в
настоящото въззивно съдебни производства разноски.
В срок е подаден писмен отговор на въззивната жалба от КООПЕРАЦИЯ „ВС. К. О."",
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Й., общ. Ловеч, ул. ***,
представлявана от председателя И. М. Д., с който моли да бъде оставена въззивната жалба
без уважение като се потвърди изцяло обжалваното решение на ЛРС като правилно и
законосъобразно и да се присъдят и направените по повод на делото съдебно-деловодни
разноски.
Счита, че така постановеното решение е правилно и законосъобразно, тъй като между
страните по делото са съществували дългогодишни отношения по повод наемно
правоотношение. Излага, че кооперацията и ищец по делото е отдавала помещения под
наем, в частност обект БИСТРО, находящо се в с. Й., общ. Ловеч, *** с площ от 120.00 кв.м.
Твърди, че наемните отношения датират от 2005 година като първоначално, първият
сключен договор за наем е от 01.11.2005 г. за срок от 10 години и съответно е коректно
съставен с нотариално удостоверени подписи на страните peг. № 9440 от 30.11.2005 г, и е
вписан в Служба по вписванията Ловеч (вх. № 7787, том XII, № 254 от 01.11.2005 г.). Сочи,
че договорът е изменян през следващите години съгласно подписани между същите страни
анекси (анекс от 06.04.2006 г. относно ползването на ел. енергия като Наемодателят дава
5
съгласие Наемателя и ответник по делото да открие ново табло с електромер и партида;
Анекс от 21.01.2010 г. касаещо увеличението на месечния наем; Анекс за удължаване срокът
на действие на договора до 31.12.2015 г.) Излага, че по време на действие на този първи
договор е съставен и протокол, с който страните уреждат стойността на извършените
подобрения, които да са за сметка на Наемодателя и да се приспаднат от наема. Твърди, че
пред следващите години са подписвани договори между същите страни касаещи същия
обект. Цитира, че има договор за наем от 04.01.2016 г. със срок от една година или до
04.01.2017 г.; Договор за наем от 04.01.2017 г. със срок на действие една година или до
04.01.2018 г.; Договор за наем от 02.01.2018 г. със срок на действие една година или до
04.01.2019 г.; Договор за наем от 02.01.2019 г. със срок на действие една година или до
04.01.2020 г.; Договор за наем от 02.01.2020 г. със срок на действие една година или до
02.01.2021 г. и Договор за наем от 04.01.2021 г. със срок на действие една година или до
04.01.2022 г.
Изтъква, че изброените подписани между страните документи са важни с оглед
противопоставянето им на възражението на ответника, че имотът не му е бил предаден за
ползване от Наемодателя съгласно изискването на чл. 5 от същият. Твърди, че всъщност,
видно от подписаните между страните договори, както и свидетелските показания,
Наемателят и ответник по делото реално е ползвали държал имота от подписването на
първият договор за наем 01.11.2005 г. до настоящия момент включително и през този период
от около 16-17 години в нито един момент Наемодателят не е получил обратно ползването
на този обект, което да налага отново описване на наличното имущество и предаването му.
Признава че фактът, че действително не са съставяни протоколи за предаване от Наемателя
на Наемодателя на помещението и в същия ден протокол за обратно предаване на обекта от
Наемодателя на Наемателя, не счита, че е съществено нарушение, което би направило
договорът недействителен. Твърди и нещо повече, през цялото действие на наемните
отношения Наемателят не е имал възражения или искания да се извършва предаване на
наличното оборудване и на обекта.
Сочи, че за уважаване на предявеният иск, следва да бъдат доказани три групи факти:
Съществуването на валидно наемно правоотношение съгласно договор за наем от 04.01.2021
г.; Наемният договор е валидно прекратен чрез едномесечно предизвестие от 03.01.2022 г.,
изтекло на 04.01.2022 г.; Ответникът продължава да ползва процесния имот въпреки
изричното противопоставяне на наемодателя.
Сочи, че в хода на делото били събрани доказателства по отношение и на трите групи
въпроси, като по отношение на наемното правоотношение са представили още с исковата
молба договор за наем. Твърди, че са представени фактури и от страна на ответника като
приложение към отговора на исковата молба, които са издадени от Кооперацията въз основа
на така представения договор за наем. Излага, че до един момент и ответникът е изпълнявал
задълженията си за заплащане на наемната цена и самият Д. Д. при поставяне на въпроси по
реда на чл. 176, ал. 1 от ГПК призна факта, че ползва имота и е заплащал наемна цена и в
тази насока са и изцяло свидетелските показания в съдебното заседание от 05.07.2022 г.
6
Сочи, че втората група въпроси относно прекратяването на наемното правоотношение.
Договор за наем от 04.01.2021 г. е със срок на действие една година или до 04.01.2022 г.
Изтъква,че наред с това обаче, Наемодателят е взел решение да прекрати
дългогодишните си отношения с Наемателя, като аргументите за това са неплащането на
наем в продължителен период от време и поради това се е възползвал от правото си по чл.
21. Твърди, че съгласно посочената разпоредба договорът може да бъде прекратен по
взаимно съгласие (споразумение) или ако едната от страните уведоми другата с едномесечно
писмено предизвестие. Изтъква, че ищецът е отправил такова като изрично е посочил, че
прекратява договора с едномесечен срок от датата на връчване, предупреждава наемателят
да освободи помещението до края на този срок, както и го кани да заплати просрочените си
задължения. Излага, че ответникът е отказал да подпише предизвестието, което е
удостоверено на 03.12.2021 г. с подписите на двама свидетели - С. Г. М. и Х. И. Х.. Сочи, че
двамата свидетели на отказа, потвърдили това и пред съда при даването на показания в
качеството си на свидетели (съдебното заседание от 05.07.2022 г.) Счита, че срокът на
предизвестието е изтекъл, изтекъл е и като цяло срокът на действие на договора, но
ответникът не е напуснал помещението. Твърди, че е канен многократно, включително и
изготвена нова покана за напускане на помещението от 17.03.2022 г. и отново ответникът е
отказал да подпише поканата, което е удостоверено с подписите на двама свидетели И. Т. Е.
и М. Н. Д.. Изтъква, че при разпита си в съдебно заседание М. Д. свидетелства за срещата, за
категоричния отказ да подпише, да напусне помещението и да плати наема. Излага, че
помещението (обект БИСТРО) се ползва и към настоящия момент от бившия наемател
въпреки противопоставянето на ищеца наемодател и този факт не се оспорва от ответника, а
и свидетелските показания потвърждават това.
С посоченото, моли съда да приеме, че са събрани многобройни доказателства, които
са непротиворечиви и доказват трите групи факти, които са разпределени като тежест на
доказване за ищеца и в този смисъл да приеме, че искът е основателен и доказан.
За изчерпателност на изложеното, моли да се има предвид, че основните възражения
на ответника са относно собствеността на кооперацията. Твърди се, че той няма да освободи
помещението или да заплати наемната цена, защото според него кооперацията не е
собственик на отдадения под наем обект. Счита, че този въпрос е извън предмета на делото,
тъй като се касае за облигационно отношение, възникнало въз основа на договор за наем и
не е предявен иск за собственост или насрещен такъв от ответника и не им е указано да
сочат доказателства относно собствеността. Излага, че в този смисъл последователно в
съдебната практика се посочва, че при прекратен договор за наем наемателят е длъжен да
върне наетата вещ и той не може да противопостави на наемодателя възражение за
собственост върху наетия недвижим имот, тъй като отношенията между тях са
облигационни и въпросът за собствеността е ирелевантен и не подлежи на изследване, тъй
като не е условие за основателност на иска по чл.233, ал.1 ЗЗД, като цитира решения на
ВКС. Въпреки това твърди, че следва да се има предвид, че Кооперацията притежава
документи, от които може да се проследи собствеността. Изтъква, че сградата, в която се
7
намира обекта, е в режим на съсобственост и безспорно Общината е собственик, но само на
част от сградата, а 1/3 от нея е собственост на Кооперацията. Твърди и нещо повече, че
собствеността й не се оспорва и от общинска администрация, която изисква документи с цел
извършване на делба с кооперацията и през годините, е извършван и ремонт на покрив като
общината е изискала с писмо от кооперацията да участва като заплати 1/3 от стойността на
ремонта. Сочи, че няма оспорване на собствеността на кооперацията от когото и да било и
не е налице иск за собственост.
Сочи, че фактът, че собствеността никога не е оспорвана се доказва и от свидетелите.
Цитира, че св. Х. Х. ползва помещение, което е на кооперацията и тя го е предоставила
безвъзмездно в обществена полза за ползване от пенсионерския клуб и никой не му е
оспорвал правото да ползва помещението или е възразявал относно праводателя му
кооперацията. Сочи, че не е възприел някога да се е оспорвало правото на кооперацията
върху частите от сградата и по същият начин посочват и главния счетоводител, който
работи още от ТКЗС с. Й., после правоприемника - кооперацията с. Д., и накрая отделената
от нея кооперация с. Й. ищец по делото и в тази насока са и показанията на св. М. Д., който
живее в с. Й., непосредствено и в близост до обекта и който винаги е знаел, че кооперацията
е собственик на помещението.
Единствено съставянето на акт за общинска собственост и то последния такъв счита, че
не представлява придобивно основание и не може да доведе до промяна на собствеността.
Сочи, че са налице и други документи, които предхождат посочения от ответната страна и са
посочени и като съставени по-рано актове. Твърди, че така например в Акт № 33180 от
17.05.2011 г. за публична общинска собственост в т. 7 е посочен като съсобственик в
сградата Кооперация с. Й. - 1/3 идеална част от сграда с идентификатор 34093.126.154,1,
предназначена за „кметство-читалище и селкооп", а в предходния акт за държавна
собственост Акт № 421 за държавна собственост на недвижим имот, находящ се в с. Й. от
10.06.1955 г. в т. 6 е посочено също - „по 1/3 на Читалището и Селкоопа". Т.е. правата на
кооперацията са признати в издадени актове за държавна собственост и общинска
собственост.
Поради изложеното моли съда да приеме, че решението на ЛРС е правилно и
законосъобразно и моли да бъде потвърдено, както да се уважи и искането за присъждане на
съдебно деловодни разноски по делото.
Молим да се постанови решение, с което да се потвърди изцяло като правилно и
законосъобразно Решение № 313 от 19.07.2022 г., постановено по гр.д. № 20224310100649
по описа за 2022 г. на Районен съд Ловеч, пети граждански състав, с което е осъден
едноличен търговец с фирма ЕТ„Д. - Д. Д.", ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. ***, представлявано от Д. Г. Д., на основание чл. 233 ал.1, изр. 1-во от ЗЗД
вр. чл.310 ал.1 т.2 от ГПК да опразни наетия имот, предмет на Договор за наем от 04.01.2021
год., представляващ обект „БИСТРО" с площ от 120.00 кв.м., находящ се в с. ***, И ДА
ПРЕДАДЕ ДЪРЖАНЕТО му на КООПЕРАЦИЯ „ВС. К. О."", ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: с. Й., общ. Ловеч, ул. ***, представлявана от председателя И. М. Д..
8
Моли да им се присъдят и направените по делото-съдебно деловодни разноски.
Прилага: Акт № 421 за държавна собственост на недвижим имот, находящ се в с. Й.,
издаден на 10.06.1955 г. от Околийски народен съвет; Акт № 33180 за публична общинска
собственост, съставен на 17.05.2011 г. от Кмет на Община Ловеч
В съдебно заседание въззивникът се представлява от управителя Д. Д. и адв. П. П.,
който поддържа въззивната му жалба на изложените в нея основания и моли да бъде
уважена, като бъде отменен атакуваният съдебен акт и бъдат присъдени разноските пред
настоящето производство и пред първата инстанция.В указания срок представя писмена
защита в подкрепа на твърденията си за нищожност на договора за наем и липсата на реално
предаване на фактическата власт върху обекта.
ВъззИ.емият се представлява от адв.Н., която поддържа отговора на въззивната жалба и
моли решението на ЛРС да бъде потвърдено, като представя подробна писмена защита в
подкрепа на аргументите си относно правилността му и основателността на исковата
претенция. Моли да й бъдат присъдени разноските по делото.
Съдът като съобрази представените по гр.д.№649/22 г. на ЛРС доказателства,
становището на страните, от всички тези доказателства преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установена следната фактическа обстановка:
Активната и пасивна процесуална легитимация на страните се установява от
направена служебна справка в ТР, видно от справки за актуално състояние от 17.10.2022 г.
От представеният по делото договор за наем, вписан в СВп - Ловеч - с вх.№ 7787, том
XII, № 254от 01.11.2005 г./л.19 от делото/ съдът установява, че между страните по делото са
съществували дългогодишни облигационни отношения, произтичащи от договор за наем на
обект „Бистро", с площ 120 кв.в, намиращо се в с. ***, като в чл.4 от договора е посочено, че
обектът е отдаден под наем за срок от 10 години. Приложени по делото се и анекси за
изменение на процесния договор, както следва: Анекс от 01.11.2005 г. относно
задълженията за ел.енергия преди подписване на договора за наем от 01.11.2005 г. и даване
съгласие от наемодателя наемателят да открие ново табли с електромер и нова партида за
ел.енергия: Анекс от 01.01.2010 г. относно изменение на договора за наем в частта му за
определяне на месечния наем; Анекс относно удължаване срока за отдаване на обекта под
наем с два месеца до 31.12.2015 г. Представен по делото е протокол от 29.11.2010 г., с който
страните са уредили отношенията си по повод извършени от наемателя подобрения, като
съгласно т.2 същите остават за сметка на наемодателя и се прихващат срещу месечния наем.
След изтичане на срока на процесния договор в периода 2016 - 2021 год., страните
всяка година са подписвали отделни договори за наем със срок на действие една година,
като последният Договор за наем страните е от дата 04.01.2021 г, със срок за отдаване на
обекта под наем една година (до 31.12.2021 г.) и уговорен месечен наем от 300 лева с вкл.
ДДС. Съгласно чл.21, договорът може да бъде удължен или прекратен по взаимно съгласие
/споразумение/ или ако едната от страните уведоми другата с едномесечно писмено
предупреждение, като предупреждението трябва да бъде направено във вид, доказващ
9
уведомяването на другата страна.
Няма спор, че наемателят е влязъл в държане на отдадения под наем обект, като дори
са представени към отговора на исковата молба писмени доказателства за заплащане на
месечен наем в размер на 300 лв./фактури и фискални бонове за месеците от април до юни
2021 г..
Приложено е предизвестие за прекратяване на договора за наем от дата 2.12.2021 г.,
/л.6/ от делото, с което наемодателят на основание чл.20 от Договора, след изтичане на
дадения месечен срок моли наемателят да извърши необходимите действия за
освобождаване на наетото помещение и подписване на протокол за издаването му, тъй като
не е плащал наемната цена от м.март 2021 г. до месец декември 2021 г. С предизвестието е
определен 7 - дневен срок, н който ответникът доброволно да погаси в пълен размер всички
просрочени задължения по Договора за наем и Анекса към договора.
Тъй като на 03.12.2021 г. наемателят е отказал да получи това предизвестие срещу
подпис, този факт е удостоверен на гърба на същото в присъствие на свидетели- лицата С. Г.
М. и Х. И. Х..
Изпратена е и втора покана до наемателя, /л.7 от делото/, с която наемодателят
категорично се е противопоставил за пореден път на ползването на имота и отново е
призовал ответника да освободи помещението, предмет на прекратения договор за наем от
04.01.2021 г, като е определил за това 7 - дневен срок, като предаде ключовете и всички
получени основни материали и оборудване в обекта съгласно Протокол за предаване и
приемане на основни материали и оборудване, подписан на 01.02.2016 г, като поканата
отново е връчена при условията на отказ, на 18.03.2022 г., като свидетели на отказа са
лицата - И. Т. Е. и М. Н. Д., които са удостоверили този факт с подписите си.
Ответникът в отговора си твърди и представя писмени доказателства за заплащане
само на част от дължимия наем за помещението, а именно от м.април до м.юни 1021 г.
включително, но не и за следващият период от време до изтичане на договора през
м.декември 2021 г.не е оспорил твърдения от ищеца отрицателен факт, че след отправяне на
предизвестието и поканата не е заплатил дължимия наем и не е освободил процесния имот.
Напротив в отговора си твърди, че е спрял да плаща наема, защото е узнал, че наемодателят
не е собственик на отдадения му под наем обект, като представя писмени доказателства за
това-акт за публична общинска собственост №56181/1.10.2021 г., скица на имота, справка от
СВп и извадка от протокол №3/18.10.2021 г.
Първоинстанционният съд е поставените по реда на чл.176 от ГПК въпроси към
представляващият ЕТ„Д. - Д. Д. –Д., като той признава, че ползва имота от 2005 г. и
понастоящем също, както и че е преустановил плащането на месечния наем от м.юни 2021 г.
За правилно решаване на спора съдът е допуснал до разпит свидетели. От показанията
на св.С. М., която работи като главен счетоводител на кооперацията от 1986 г се установява,
че първият договор за наем на обект „Бистро" е сключен с ответника през 2005 г. и е за срок
от 10 години, като след това всяка година е подновяван и в края на 2021 г. е прекратен с
10
предизвестие. Заявява, че наемателят е предупреждаван да напусне помещението още през
м.декември 2021 г., когато му е отправено предизвестие за прекратяване на договора и
поради нежелание на ответника да освободи обекта, ново предизвестие е отправено през
март 2022 г., като той отказал да го подпише и това е удостоверено със свидетели.
Свидетелката излага, че закъсненията в плащанията на наемната цена започнали през 2021
г., като до този момент, с несъществени закъснения, ответникът е бил коректен платец, но от
м.март 2021 г. не е постъпвало никакво плащане на наем. Изтъква, че кооперацията има и
други обекти, предоставени под наем /смесен магазин, фурната/, като в същата сграда имат
още едно помещение, което се ползва под наем от друг наемател.
Свидетелят Х. Х. твърди, че работи в близост до процесния обект „Бистро" - с. Й.- в
същата сграда стопанисва клуб. Заявява, че собственик на сградата е кооперацията, като
посочва, че по силата на споразумение кооперацията е дарила помещението за клуб за
нуждите на населението. Сочи, че целият първи етаж е на разположение на ВК „Осъм", като
не му е известно да е имало спор относно собствеността. Твърди, че знае, че от лятото
ответникът е спрял да плаща наема си към кооперацията, като през м.декември лично
присъствал на връчването на покана за плащане, ответникът отказал да я подпише, както и
следващата покана и към настоящия момент не е освободил обекта и заведението си работи.
От показанията на св. М. Д. заявява, че познава страните и знае, че не са в добри
отношения поради проблеми с наемането на помещението, което ответникът стопанисва.
Заявява, че наемателят не плаща редовно, забавя, въпреки че са му правили компромиси
много пъти и е бил свидетел, когато на 18 март 2022 г. ответникът отказал да получи писмо
относно напускане на помещението и изрично заявил, че няма да стори това. Признава, че
живее в близост до обекта „Бистро" и вижда, че и в момента все още работи, като не е чувал
за претенции спрямо кооперацията по отношение на собствеността на този имот, като
твърди, че има още няколко обекта на кооперацията, които са дадени под наем.
При тези данни настоящата инстанция счита, че са налице предпоставките за
уважаване на иска по чл.233,ал.1 от ЗЗД, осъществен по реда на чл.310,т.2 от ГПК, а
именно:продължило след прекратяване на наемното правоотношение ползване на процесния
имот, въпреки изричното противопоставяне на наемодателя. Ето защо ЕТ„Д. - Д. Д. следва
да бъде осъден да предаде владението върху наетото помещение на ищеца. При прекратен
наемен договор на основание чл.238 от ЗЗД активно легитимиран да води иска за опразване
и предаване на наетия имот е лицето, сключило наемния договор като наемодател, а не
собственикът на имота. В този случай наемателят не може да оспорва легитимацията на
ищеца по причина, че не установил правото си на собственост върху дадения под наем
имот. В този смисъл неоснователни са и възраженията на въззивника във въззивната жалба
за липса на активна процесуална легитимация на първия ищец-кооперацията. По силата на
чл.233,ал.1,изр.1 от ЗЗД, наемателят е длъжен да върне на наемодателя вещта-предмет на
наемния договор след прекратяването на договора. Касае се за облигационни отношения и
при прекратяване на наемния договор се дължи връщане на вещта в патримониума на
наемодателя, независимо от факта дали той е собственик или не на процесната вещ. Пред
11
първата инстанция в отговора на исковата молба не са наведени твърдения за нищожност на
договора за наем, каквито се правят едва в пледоарията на пълномощника на ответника по
същество на спора. Действително съгласно ТР №1/27.04.22 г. по т.д.№1/20 г. на ОСГТК
съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки
или отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е
направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко
от сделката или от събраните по делото доказателства. Договорът за наем, според
настоящата инстанция не е нищожен, тъй като е сключен в писмена форма за една година,
имало е реално предаване на обекта на наемателя, което се потвърждава лично от него в с.з.
на 5.07.22 г., а по отношение собствеността на обекта, съдът излага мотиви по-горе и
отдаване под наем на обект от несобственик не води до неговата нищожност, дори и както
се твърди от ответника, имотът да е публична държавна собственост. За валидността на
наемния договор е без значение дали наемодателят е собственик на вещта, тъй като при
положение, че е отдал чужда вещ, то той ще отговаря пред действителния собственик.
Категорично е становището на ВКС, че наемателят не може да противопоставя права върху
вещта на трети лица и по този начин да избегне отговорността си, произтичаща от
облигационната връзка между него и наемодателя. В този смисъл предявеният от
КООПЕРАЦИЯ „ВС. К. О."", ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Й.,
общ. Ловеч, ул. ***, представлявана от председателя И. М. Д. ДА ОПРАЗНИ наетия имот,
предмет на Договор за наем от 04.01.2021 г., представляващ обект „БИСТРО" с площ от 120
кв.м., находящ се в с. *** и ДА ПРЕДАДЕ ДЪРЖАНЕТО му на КООПЕРАЦИЯ „В. К. О.",
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: ***, представлявана от председателя
И. М. Д. се явява изцяло основателен и доказан и следва да бъде уважен, като бъде осъден
на основание чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД, „ЕТ"Д.-Д. Д.", ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Ловеч, ***, представлявано от Д. Г. Д. ДА ОПРАЗНИ наетия имот,
предмет на Договор за наем от 04.01.2021 г., представляващ обект „БИСТРО" с площ от 120
кв.м., находящ се в с. *** и ДА ПРЕДАДЕ ДЪРЖАНЕТО му на КООПЕРАЦИЯ „В. К. О.",
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: ***, представлявана от председателя
И. М. Д. по силата на прекратен договор за наем, сключен между страните на 4.01.2021 г.
Впредвид съвпадане на правните изводи на настоящата инстанция с тези на ЛРС в
атакуваното решение №313/19.07.2022 г. по гр.д.№649/22 г, същото следва да бъде
потвърдено като правилно.
При този изход от процеса въззивникът следва да заплати на въззИ.емата
кооперация разноски по делото в размер на сумата 500 лв. пред тази инстанция по
представен списък на разноските по чл.80 от ГПК.
Воден от горното съдът
РЕШИ:
12
ПОТВЪРЖДАВА съдебно решение №313/19.07.2022 г. постановено по гр.д.
№649/22 г. по описа на Ловешки районен съд като ПРАВИЛНО.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК, „ЕТ"Д.-Д. Д.", ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Ловеч, ***, представлявано от Д. Г. Д. да заплати на
КООПЕРАЦИЯ „В. К. О.", ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявана от председателя И. М. Д. сумата от 500 лв./ петстотин лева/-разноски по
делото.
Решението не подлежи на обжалване предвид цената на иска под 5000 лв.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13