Р Е Ш Е Н И Е №
28.06.2022 г., гр. София
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО – Въззивни състави, ІІ-В състав, в публично заседание на шестнадесети март две хиляди двадесет и втора
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕПА МАРИНОВА-ТОНЕВА
Мл. съдия ИРИНА СТОЕВА
при секретаря Мария
Методиева, като разгледа докладваното от съдия Маринова-Тонева в.гр.дело № 5537
по описа за 2020 година, за да постанови решение, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение № 291726 от 03.12.2019 г. по гр.д. № 23368/2019 г. Софийски
районен съд, 85 състав отхвърлил предявения от З.Д.С., ЕГН **********, срещу А.Д.Р.,
ЕГН **********, и Р.Д.З., ЕГН **********, иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване
за окончателен на сключения на 16.08.2018 г. предварителен договор за замяна на
недвижим имот, а именно - 1/8 идеална част от УРЕГУЛИРАНО ДВОРНО МЯСТО,
съставляващо парцел ІV от квартал 324 по плана на гр. София, м. „Левски“, с
площ от 325.60 кв. м, при съседи: ул.
„Кардам“, С.Г., Е.Г.и парцел ІІІ, съгласно нотариален акт за продажба на
недвижим имот № 69, том ХVІ, рег. № 3069, д. № 2915/1947 г. и нотариален акт за
поправка № 102, том ХІХ, рег. № 3512/1947 г. на І нотариус при Софийски
областен съд, а съгласно актуална скица вх. № 9400-2240/17.11.2015 г., издадена
от СО – район „Подуяне“ при съседи: ул. „Хан Крум“, УПИ ІІІ-763, УПИ ХХІХ-737,
УПИ ХХХІІІ-735 и УПИ І-765, както и 1/4 идеална част от 1/2 реална част върху
построената върху 67.50 кв. м от гореописаното дворно място МАСИВНА ЕДНОЕТАЖНА
ПОСТРОЙКА - КЪЩА, която реална част се състои от две стаи, кухня, баня с
тоалетна, коридор и мазе под тях.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищцата З.Д.С., която го
обжалва изцяло с оплаквания за неправилност – съществено нарушение на
съдопроизводствените правила, обусловило и материална незаконосъобразност на
решението. Районният съд правилно приел, че договорът е годен юридически факт,
породил облигационно правоотношение между страните, както и че ищецът е
изправна страна, платил уговорената част от цената по договора. Правилно било
прието и че срокът за сключване на окончателния договор е настъпил на
25.09.2018 г. С отговора на исковата молба ответниците не оспорвали, а признавали
сключването на предварителния договор за замяна. Пропускът на ищцата да представи
доказателства, че към датата на постановяване на решението ответниците са
собственици на имота се дължал на пропуска на СРС да разпредели тежестта
относно подлежащите на доказване факти. Моли съда да отмени атакуваното решение
и вместо това постанови друго, с което да уважи предявения иск. В проведеното
открито съдебно заседание във въззивната инстанция на 28.04.2021 г. заявява, че
не претендира разноски. Съображения излага в писмени бележки от 11.05.2021 г. и
от 24.03.2022 г.
Въззиваемите страни А.Д.Р. и Р.Д.З. не са депозирали отговор по реда на чл.
263, ал. 1 ГПК. В откритите съдебни заседания чрез пълномощник адв. С. вземат
становище за основателност на жалбата и молят съда да я уважи. Не претендират
разноски.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна,
в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
За да се произнесе по основателността на жалбата, Софийски градски съд като
въззивна инстанция обсъди събраните по делото доказателства съобразно чл. 235,
ал. 2 и 3 и чл. 12 ГПК, във връзка с изтъкнатите доводи, при което намира
следното:
Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск с правно основание чл. 19, ал.
3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор за замяна от
16.08.2018 г. Съгласно уточнението на исковата молба, допуснато във въззивното
производство, имотите, съответни части от които са предмет на предварителния
договор, са: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.607.764 по ККР на гр. София, одобрени
със заповед № РД-18-4/09.03.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес
на поземления имот: гр. София, ул. „*****, с площ 413 кв. м, с номер по
предходен план 764, квартал 324, парцел ІІ; СГРАДА с идентификатор
68134.607.764.1 по ККР на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-4/09.03.2016
г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на ККР, засягащо
сградата от 21.02.2019 г., с адрес на сградата: гр. София, ул. „*****,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.607.764, застроена площ 141
кв. м; брой етажи: 1; брой самостоятелни обекти в сградата: 2; предназначение:
жилищна сграда – еднофамилна.
С отговора на исковата молба, депозиран в срока по чл. 131 ГПК, ответниците
са признали сключването на предварителния договор за замяна, както и
обстоятелството, че окончателен договор не е бил сключен в уговорения срок.
Искали са от съда да уважи иска.
Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на
първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а
служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на
решението в обжалваната част и спазване на императивните норми на материалния
закон (т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г.,
ОСГТК на ВКС).
Атакуваното решение е валидно и допустимо. Като краен резултат въззивният
съд го намира за правилно по
следните съображения:
От фактическа страна: Приет по делото е предварителен договор за замяна от
16.08.2018 г., сключен между А.Д.Р. и Р.Д.З., от една страна, наречени в
договора първа страна-заменител, и З.Д.С., от друга, наречена в договора втора
страна-заменител, като страните се задължили да сключат окончателен договор в
нотариална форма, с който първата страна заменител ще прехвърли на втората
страна-заменител собствената си 1/8 идеална част от УРЕГУЛИРАНО ДВОРНО МЯСТО,
съставляващо парцел ІV от квартал 324 по плана на гр. София, м. „Левски“, с
площ от 325.60 кв. м, при съседи: ул. „Кардам“,
С.Г., Е.Г.и парцел ІІІ, съгласно нотариален акт за продажба на недвижим имот № 69,
том ХVІ, рег. № 3069, д. № 2915/1947 г. и нотариален акт за поправка № 102, том
ХІХ, рег. № 3512/1947 г. на І нотариус при Софийски областен съд, а съгласно
актуална скица вх. № 9400-2240/17.11.2015 г., издадена от СО – район „Подуяне“
при съседи: ул. „Хан Крум“, УПИ ІІІ-763, УПИ ХХІХ-737, УПИ ХХХІІІ-735 и УПИ
І-765, както и собствената си 1/4 идеална част от 1/2 реална част върху
построената върху 67.50 кв. м от гореописаното дворно място МАСИВНА ЕДНОЕТАЖНА
ПОСТРОЙКА - КЪЩА, която реална част се състои от две стаи, кухня, баня с
тоалетна, коридор и мазе под тях, която реална част от къщата е останала в
патримониума на наследодателя Д. Ц.Ш., ЕГН **********, след продажбата на
другата 1/2 реална част от къщата с нотариален акт за продажба № 97, том ІІ, д.
№ 287/14.03.1951 г. на І нотариус при Софийски околийски съд, като страните
приели, че стойността на прехвърляната част от имота е 23 098 лв.
В замяна на описаните идеални части от имоти, втората страна-заменител се
задължила да прехвърли на първата страна-заменител собствената си 1/2 идеална
част от следното МПС, а именно: лек автомобил марка „Опел“, модел „Астра“, с
рег. № *****, цвят сив металик, с рама № WOLOAHL**********, като страните приемат, че стойността му е 2 900 лв. За
уравнение на разликата в стойността на заменените имоти и МПС втората
страна-заменител следва да заплати на първата страна-заменител сумата от 19 998
лв. на равни части на А.Д.Р. и Р.Д.З., платима както следва: втората
страна-заменител заплаща задатък в размер на 19 998 лв. в деня на
подписване на предварителния договор, като последният се счита за разписка от
първата страна-заменител за получаване на тази сума, съответно на А.Д.Р. –
9 999 лв., и на Р.Д.З. – 9 999 лв. Останалата сума в размер на 200
лв. ще бъде заплатена при сключване на окончателния договор. С чл. 2 страните
се задължили да сключат окончателен договор на 25.09.2018 г., като следва да се
явят на посочената дата в 10.00 ч. при посочен в договора нотариус.
От приетия нотариален акт за
продажба на недвижим имот № 69, том ХVІ, рег. № 3069, д. № 2915/1947 г. на І
нотариус при Софийски областен съд, поправен с нотариален акт за поправка №
102, том ХІХ, рег. 3702, дело № 3512/1947 г. на І нотариус при Софийски
областен съд се установява, че на 07.11.1947 г. М.Л.П.продала на Д. Ц.Ш.част от
собствената си наследствена нива от три декара и пет ара, в землището на София,
м. „Ръждавица“, при съседи по акта: Д. Д., Ст. Г., С.Б.и вада, а сега един
проекто парцел от квартал 324 съгласно скица на столичната народна община, под
номер ІV, с квадратура 325.60 кв. м, при днешни съседи: от север ул. „Кардам“, от изток С.Г., от юг Е.Г.и
от запад - парцел ІІІ.
С нотариален акт № 97, том ІІ, д. № 287/14.03.1951 г. на І нотариус при Софийски
околийски съд Д. Ц.Ш.продал на П.Н.Г.следния свой собствен недвижим имот, а
именно: а. половината ... неразделна част от един парцел № ІV от квартал 324 по
плана на гр. София, м. „Левски“, с пространство по нотариален акт от 325.60 кв.
м, при съседи: улица ...., а по скица на
Столична народна община от 03.02.1949 г. урегулирано пространство 411.20 кв. м при
същите посочени по-горе граници, с
неуредени сметки за придаването по регулация место 15 кв. м, и б. реална част
от новопостроената върху 67.50 кв. м на гореописаното продаваемо дворно място
недозавършената масивна едноетажна постройка къща, която реална част се състои
от една стая и кухня в партера с фасада към улица „Кардам“, избено помещение
под стаята и кухнята, половината от входния коридор за цялата къща и част от
клозета, в съседство с останалата част от общата постройка и съответното
въздушно пространство над покрива на сградата, а съответната идеална част от
дворното място, върху което е построена продаваната постройка, се включва в
общата 1/2 идеална част от общото пространство.
Представена е скица от 08.09.2016 г. на поземлен имот с идентификатор
68134.607.764 по ККР на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-4/09.03.2016 г.
на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, ул. „*****,
с площ 413 кв. м, с номер по предходен план 764, квартал 324, парцел ІІ. Като
собственик на идеална част е посочена З.Д.С., като е цитирано завещание № 115,
том ІІІ, рег. 4212/31.10.2007 г., и Д. Ц.Ш.без данни за идеалните части, като
са посочени двата нотариални акта от 1947 г.
Във въззивното производство е приета скица от 29.04.2021 г. на сграда с
идентификатор 68134.607.764.1 по ККР на гр. София, одобрени със заповед №
РД-18-4/09.03.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на
ККР, засягащо сградата от 21.02.2019 г., с адрес на сградата: гр. София, ул. „*****,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.607.764, застроена площ 141
кв. м кв. м, брой етажи: 1; брой самостоятелни обекти в сградата: 2;
предназначение: жилищна сграда – еднофамилна.
Видно от приетите във
въззивното производство при условията на чл. 266, ал. 3 ГПК удостоверение за
наследници от 20.06.2019 г., издадено от СО – район „Подуяне“, и удостоверение
за наследници от 17.11.2016 г., издадено от СО – район „Подуяне“, Д. Ценов
Шиндарски е починал на 28.03.1987 г. и оставил за наследници по закон: Е.Н.Ш.,
съпруга, А.Д.Р., дъщеря, Р.Д.З., дъщеря, и З.Д.С., дъщеря; Е.Н.Ш. е починала на
21.05.2007 г. и е оставила наследници по закон: А.Д.Р., дъщеря, Р.Д.З., дъщеря,
и З.Д.С., дъщеря.
От приетото във въззивното
производство заключение на СТЕ се установява, че РП за м. „Левски“ е одобрен с
Указ № 31/27.06.1947 г., като от имот пл. № 560 са отредени няколко парцела.
Процесният парцел ІV-560 е в кв. 324 (оцветен в червено на скица № 1 към
заключението); Следващ РП е одобрен със заповед № РД-50-09-136/11.04.1983 г. за
м. „Левски – комплекс Ботевградско шосе ІІ част“. По този план процесният имот
е парцел ІІ-764 от кв. 324, застроен със сгради на основно и допълващо
застрояване (скица № 2 към заключението). В скица № 9400-2240/2015 г., вписана
в предварителния договор (непредставена по делото) е посочено, че имотът е
идентичен с имота по нот. акт от 1947 г. По ККР от 2016 г. имотът е с
идентификатор 68134.607.764 (съгласно приетата по делото скица). При извършен
оглед на място вещото лице констатирало, че в лицевата част на мястото е
разположена жилищна сграда, с площ по ККР от 141 кв. м, с два входа,
разпределена в две части – западна част, ползвана от въззивницата и източна
част, надстроена, ползвана от трето лице. Разпределението е показано от вещото
лице на скица № 3 към заключението, като процесната част от сградата е очертана
с червен контур. Видно от скицата, западната част е с площ от 66 кв. м, а
източната – от 80 кв. м.
Въз основа на горното вещото лице е дало заключение, че имотите, описани в
предварителния договор и в нотариалния акт от 1951 г. са идентични,
представляват част от имотите по представените актуални скици по ККР – идеална
част от мястото и реална част от сградата в лицевата част на имота.
От правна страна: Предпоставките за уважаване на конститутивния иск по чл.
19, ал. 3 ЗЗД са: предварителният договор да е действителен, да отговаря на
изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, ищецът да е изправна страна по договора
(да е изпълнил или да е готов да изпълни задълженията си по договора), да са
налице условията на чл. 363 ГПК. Законът изисква предварителният договор да
съдържа всички уговорки за съществените условия на окончателния договор – чл.
19, ал. 2 ЗЗД. Съгласно чл. 363 ГПК, когато предмет на иска е вещно право върху
недвижим имот, съдът е длъжен да провери дали са налице предпоставките за
прехвърляне на правото по нотариален ред, включително дали отчуждителят е
титуляр на вещното право. Съдебното решение следва да замени нотариалния акт, а
съдът извършва проверките, които нотариусът прави.
Съдебната практика и правната теория са безпротиворечиви, че при
постановяване на съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът няма право да внася
промени в съдържанието на сключения между страните предварителен договор. За да бъде обявен за окончателен един договор, той трябва
да включва всички съществени елементи на окончателния договор, като при замяна това
са вещите, които ще бъдат заменяни. Възможно е да липсва описание на границите
на недвижим имот - предмет на предварителен договор, ако са описани други
негови белези, които да дават възможност да бъде индивидуализиран по
неподлежащ на съмнение начин. Достатъчно е насрещните престации по договора да
са определяеми, като е посочен начинът за определянето им, а равносилно
на липса на съгласие, което води до недействителност на съглашението е само
тази неясно изразена воля, която не може да се определи и чрез тълкуване на
договора по правилото на чл. 20 ЗЗД (в този смисъл решение № 497/21.01.2013 г.
по гр.д. № 674/2012 г. на ВКС, ІV ГО, решение № 364/30.04.2010 г. по гр.д. №
689/2009 г. на ВКС, ІV ГО и др.).
В случая, на първо място, в чл. 1, ал. 1, т. 1 от предварителния договор не
е посочена площ на реалната част от сградата, нито граници на същата, а площта
от 67.50 кв. м е посочена като такава на цялата сграда, построена в мястото.
Същевременно по делото се установи, че сградата по ККР е с площ от 141 кв. м,
като не намира опора в доказателствата по делото твърдението на въззивницата-ищца,
че разликата в площта се дължала на извършено надстрояване в източната част на
сградата от друг съсобственик – видно от скица № 3 към заключението на СТЕ,
площта само на западната част от сградата е 66 кв. м. Както беше посочено,
съдът не може в производството по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да изменя волята на
страните, а в случая и чрез тълкуване не може да се направи извод, че волята на
страните е била прехвърляне на 1/4 идеална част от реална част с площ от 66 кв.
м или 67.50 кв. м.
На второ място, дори волята на
страните да беше ясно изразена в предварителния договор, по делото не се установява
описаната в договора реална част от сграда да представлява самостоятелен обект
на собственост, респ. да е налице одобрен инвестиционен проект по чл. 202 ЗУТ
за разделяне на западната и източната части на сградата. Наличието на
инвестиционен проект представлява административния елемент от фактическия
състав за настъпване транслативното действие на окончателния договор за замяна,
поради което такъв следва да е налице към момента на постановяване на съдебното
решение по конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
предназначено да замести окончателния договор. В приетата по делото скица
действително е посочено, че в сградата има два самостоятелни обекта, но и че
сградата е еднофамилна, а по делото не се установява кои са тези два
самостоятелни обекта, в частност дали западната част от сградата представлява
самостоятелен обект на собственост. От заключението на СТЕ, съгласно което
реално на място двете части на сградата са с отделен вход не може да се направи
извод, че тези части са обособени като самостоятелни обекти на собственост.
На последно място, дори всички други предпоставки да бяха налице, по делото
не е доказано от ищцата при условията на пълно и главно доказване идеални части
от поземления имот и сградата в какъв размер притежава всяка от ответниците. По
делото се съдържат данни, че ищцата е собственик на идеални части от имотите по
силата на завещание от 2007 г., непредставено по делото. Това препятства съда
да извърши преценка какви идеални части от имотите е придобила по наследствено
правоприемство всяка от ответниците. Предвид възложеното с разпоредбата на чл.
363 ГПК задължение на съда в особеното исково производство за сключване на
окончателен договор, ирелевантно за основателността на иска е дали страна по
делото признава, че е собственик на посочени идеални части от имот. В тежест на
ищеца по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е да докаже пълно и главно
правото на собственост на прехвърлителя, което в случая не е направено.
По изложените съображения въззивният съд намира, че предявеният иск е
неоснователен и подлежи на отхвърляне. Предвид съвпадението на крайните изводи
на двете инстанции, атакуваното решение следва да бъде потвърдено.
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е облигационен, а цената му,
определена по реда на чл. 69, ал. 1, т. 4 вр. т. 2 ГПК е под 5 000 лв. (1/8
от данъчната оценка за земя и сграда), стойността на дължимата насрещна
престация (2 900 лв. и 200 лв.) също е под 5 000 лв., поради което и
съгласно чл. 280, ал. 3 ГПК настоящото въззивно решение не подлежи на
обжалване.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 291726 от 03.12.2019 г., постановено по гр.д. № 23368/2019 г. на
Софийски районен съд, 85 състав.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване, съгласно чл.
280, ал. 3 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.