Р Е Ш Е Н И Е
Номер 234 18.12.2019г. гр.Н.В ИМЕТО НА НАРОДА
Н.СКИЯТ РАЙОНЕН СЪД граждански състав
На тридесет и първи октомври две хиляди и деветнадесета година
В публично заседание в следния състав:
Председател: Е.У.Секретар:А.Г.като разгледа докладваното от съдия Е.У.гражданско дело № 632 по описа за 2019 година, и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод
исковата молба на Етажна собственост в сграда „Г.А.Р.“ Адрес:, град С.В., п.к. ****,
област Б., община Н.м. Ю., представлявана от управителя Т.И. П., Чрез Адв. Ц.П.М.
Съдебен адрес *** ПРОТИВ: „Г. П.“ ЕООД,
ЕИК *****, със седалище:***, ****, общ, Н..м Ю., к-с „Г.А.Р.“, вх. Б. ет.
партер, ап.№ *, представлявано от управителя И.З.К.с посочено правно основание
чл.422 ал.1 ГПК вр. чл.415 ал.1 ГПК.
Срещу ответника се моли да бъде
установено, че Г.П.“ ЕООД, ЕИК *****дължи на Етажна собственост в сграда «Г.А.Р.»следните
суми: 1601,05 лева /хиляда шестстотин и един лева и пет стотинки/,
представляваща неплатена такса за дължим членски внос и сумата в размер на
61,38 лева /шестдесет и един лева и тридесет и осем стотинки/ - лихва за забава
за периода от 01.10.2018г. до 15.02.2019г., за притежавания от
дружеството-длъжник недвижим имот – ОФИС № *, представляващ самостоятелен обект
с идентификатор 11538.2.37.2.4;както и сумата в размер на 5588,28 лева /пет
хиляди петстотин осемдесет и осем лева и двадесет и осем стотинки/,
представляваща неплатена цена за дължим членски внос и сумата в размер на
214,22 лева /двеста и четиринадесет лева и двадесет и две стотинки/ - лихва за
забава за периода от 01.10.2018г. до 15.02.2019г., за притежавания от
дружеството-длъжник недвижим имот – ПОМЕЩЕНИЕ ЗА ОБЩЕСТВЕНО ХРАНЕНЕ,
представляващо самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.37.3.16,ведно със
законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на заявлението
в съда – 15.02.2019г., до окончателното изплащане на вземането, както и сумата
общо в размер на 549,30 лева /петстотин четиридесет и девет лева и тридесет
стотинки/, представляваща заплатени по делото разноски по заповедно
производство, за което е издадена заповед за изпълнение №131/14.03.2019г. по
ч.гр.д. № 175/2019г. на PC- Н..
Претендират се разноски .
Сочи се, че „Г.П.” ЕООД с ЕИК *****е
собственик на недвижими имоти в сграда „Г.А.Р.”, а именно - ОФИС № *,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.37.2.4 и ПОМЕЩЕНИЕ ЗА
ОБЩЕСТВЕНО ХРАНЕНЕ, представляващо самостоятелен обект с идентификатор
11538.2.37.3.16. Заявителят сочи, че на 17.07.2018г. било проведено ОС на
собствениците на самостоятелни обекти в сграда „Г.А.Р.”, на което била учредена
Етажна собственост в сградата и за което било подадено в законоустановения срок
Уведомление по чл.46б от ЗУЕС в Община Н.с вх.№ Н5-ЕС-087 от 17.08.2018г. Сочи
се, че на същото Общо събрание били взети редица решения, едно от които
включвало задължение на всеки собственик да заплати по банковата сметка на ЕС
годишна вноска, изчислена въз основа на одобрения бюджет, съгласно чл.50 и
чл.51 от ЗУЕС, съобразно идеалните части на етажния собственик, в срок до
30.09.2018г. Твърди се, че към датата на подаване на заявлението, сумите
/вноските/ не били заплатени.
Представени са писмени
доказателства. Отправени са доказателствени искания.
В месечния срок е постъпил писмен
отговор от ответника, чрез адв. Ж.И.-БАК.Излага се становище, че не е валидно
учредена етажна собственост, а всички взети решения в Протокол от 16.07.2018 г.
продължен на 17.07.2019 г. на общото събрание на ЕС са нищожни, тъй като
Комплекс „З.О€Р.“,е комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС във вр.
с §1, т.3 от ЗУЕС. Твърди се, че на осн.
Чл.2 от ЗУЕС „Г.П.“ ЕООД в качеството на инвеститор е сключил договори за
управление със собствениците на недвижими имоти в комплекса с нотариална
заверка на подписите и вписани в Агенция Вписвания - Служба Вписвания гр.Н..
Твърди се, че всички решения на ОС на
ЕС са нищожни и поради това, че не са налице предпоставките по чл. 8, ал.2 от ЗУЕС, като същите са взети в противоречие със закона.
Отделно от това се твърди, че всички
решения от т.1 до т.15, обективирани в протокол от 16.07.2018 г. продължен на
17.07.2018г. на проведеното събрание на ЕС са незаконосъобразни тъй като:
Нарушен е редът за свикване на общото
събрание - нарушена е разпоредбата на чл.13 от ЗУЕС. Липсва Покана за общо
събрание от 06.07.2018 г./цитирана в протокола/, същата не е обявявана по реда
на чл.13 от ЗУЕС и дружеството ответник не е уведомявано по какъвто и да е
начин за деня, часа, мястото и дневния ред на проведеното общо събрание.
Няма пълномощни съгласно изискването
на чл.14 от ЗУЕС относно лицата за които е записано, че се представляват от
пълномощници, с което е нарушена и тази разпоредба.
Нарушена е и разпоредбата на чл.16, ал.1, ал.3
, ал.5 , ал.6 от ЗУЕС.
Изложени са подробни писмени съображения.
След
цялостна, поотделна и съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
съдът намери за установено от фактическа страна следното:
Предявени
са искове с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл.38, ал.1, във връзка с чл.11,
ал.1, т.5 и чл.51, ал.1 от ЗУЕС.
От
становищата на страните и от представените доказателства се откроява спорния
въпрос дали „Г.А.Р.“ Адрес:, град С.В., п.к. ****, област Б., община Н.м. Ю.,/
Комплекс „З.О€Р.“/,е комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС във
вр. с §1, т.3 от ЗУЕС.
Разпоредбата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира
жилищния комплекс от затворен тип като комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Акцентът е върху
специфичния начин на регулиране и контрол на достъпа до комплекса на външни
лица. Тази зона, която представлява свободна застроена площ на сградата
(сградите) в режим на етажна собственост и прилежащата й част от терена, се управляват и поддържат за общо
ползване от собствениците на самостоятелни обекти и в случая на „затворен
жилищен комплекс“ те не са достъпни за трети лица. Точно това отграничава
същностно затворения комплекс от обикновената етажна собственост, а също и
възможността само отделните собственици на обекти да ползват изградените в
общото дворно място съоръжения и елементи на дворната инфраструктура.
Съгласно дадената в Закона дефиниция, се разграничават няколко
основни критерии: 1) съществуването на един урегулиран поземлен имот – това е
имота, осигуряващ единството на комплекса, а сградите в режим на етажна
собственост и другите обслужващи обекти следва да са изградени в неговите
пространствени граници; 2) съществуването на няколко сгради в режим на етажна
собственост – няколко построени сгради, за всяка от които е възникнал режим на
етажна собственост, а самостоятелните обекти в тези сгради следва да имат
жилищно предназначение; 3) Съществуването на други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите – кумулативно изискване наред със съществуване на
няколко сгради в режим на етажна собственост, като обектите имат особено
предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в
сградите в режим на ЕС; те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки,
градини, развлекателни кътове, басейни и други, като ползването им може да бъде
свързано с предоставянето на допълнителни услуги на живущите в жилищния
комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват неговото
управление (административни обекти); 4) въвеждането на изисквания за
контролиран достъп за външни лица.
Отделно от това, Законът въвежда като
задължителна предпоставка в комплекса да е налична самостоятелна фигура „Инвеститор“,
/която може да съвместява и качество-етажен собственик/ .С НАРЕДБА № 3 от
31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството е
отменена фигурата на „Инвеститор“, която съгласно отменената наредба съгл. Чл. 4. (1) Лицата, участници в
строителството са инвеститор, проектант,
строител, строителен предприемач, доставчик, технически ръководител, лицето,
упражняващо строителен надзор, както и определените с тази наредба лица…..“като
дефиницията по отменената разпоредба на §1 т.6.е „Инвеститор“
е собственикът на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд
имот.
Видно
от съдържанието на НАРЕДБА № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и
протоколи по време на строителството, съгл. Чл. 4. (1) (Изм. - ДВ, бр. 98 от 2012 г., в сила от 11.12.2012
г., бр. 65 от 2016 г., в сила от 19.08.2016г.) Лицата, участници в
строителството са възложител, строител, проектант, консултант, физическото
лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна“, технически
ръководител, доставчик, както и определените с тази наредба лица….“
Така, изхождайки от легалната дефиниция и
разкритите в нея правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, се налага
извода за необходимостта от наличието на сключен договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС
и неговото вписване – чл.2, ал.2 от ЗУЕС, за да възникне жилищен комплекс от
затворен тип. Страна по такъв договор, следва да бъде-Инвеститора от една
страна и всеки един от собствениците на самостоятелни обекти от
друга.Договорната свобода, предполага и възможност за индивидуално договаряне и параметри на такъв тип договори, които по силата на
Закона и след вписване от страна на инвеститора са в състояние и при съгласие
да го обвържат, както
и бъдещите приобритатели. Не е предвидена колективна форма на сключване. Това
означава, че законодателя е възприел, че жилищният комплекс от затворен тип се
учредява с изрично волеизявление от страна на определени от закона лица,
направено в предвидена от закона форма (сключването на договора по чл.2, ал.1
от ЗУЕС, т.е. договора е и формален), като не е възприел разрешението, според
което жилищният комплекс от затворен тип да възниква по силата на закона.Текста
на Закона, дори не е с презюмптивен характер.Водеща е насрещно съвпадащата воля
на страните и именно това обосновава оскъдната законова регламентация, която
дава видим приоритет на договорната свобода.
Безспорно ответникът е
собственик на значителна част от терена и възложител на изграждането на сградите в него, за което
са приети документи за собственост, строителни разрешения и разрешения за
ползването. Ответникът е бил и съинвеститор на
строителството.
По настоящото дело се представят
доказателства, ча е изпълнено именно това
изискване на Закона-да са налични договори с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти, които са вписани от инвеститора в Агенцията по
вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на
неговите последващи приобретатели. Едва при липса на такъв договор би следвало да се прилагат общите разпоредби на ЗУЕС, вкл.
относно съществуването на ЕС, както и на легитимацията на етажните собственици
чрез управителя на етажната собственост.
Видно от скица-схема на имота /стр.43 от том първи на делото/ ПИ с идентификатор 11538.2.37 се намира в гр.С.В.,
общ. Н., и се състои от една жилищна сграда с три секции.
Видно от Удостоверение №197/28.09.2001г. от Община Н./стр.44 от т.І от делото/
имота е въведен в експлоатация като „Жилищна сграда-секция А, секция Б и секция В. Съвъзложител
на строежа е „ Г.П.“ ЕООД, ЕИК ****.
Общото събрание на етажни
собственици при кворум 24.22 % , което се сочи да е учредително не е в
състояние да замени вида и начина на управление на комплекса, дотолкова, че
Закона дава превес на договорния характер на управление на ЕС от затворен тип.В
проведеното общо събрание са участвали общо осем собственици, четирима от които
и като пълномощници.Видно от участващите общо 15 лица, 11 от тях са страни по
Договорите по чл.2 от ЗУЕС, включително и соченият за председател на ЕС.Не са
ангажирани доказателства тези договори да са прекратени, или
развалени.Напротив, видно от съдържанието им всички договори са били сключвани
за срок от пет години с клауза за подновяване със същия срок.
От друга страна, етажните
собственици нямат забрана за сключването на такива договори и когато жилищния комплекс не е от затворен тип, а е
налице обикновена ЕС, доколкото с правната сделка по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС
договорените права и задължения, не могат да доведат до възникване на друг,
непосочен в закона орган на ЕС.
Особения режим на управление на
тази етажна собственост, изключва приложението на общите правила по учредяване
на ЕС, поради което съдът намира, че взетите на проведеното общо събрание
решения са нищожни поради противоречие със Закона, а именно с чл.2 от ЗУЕС.
/в т.см.Определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч.гр.д. 1464/2017
г., първо г.о., ГК в което се сочи, че „Решението на ОС е нищожно тогава,
когато редът на закона е изключен, защото ЕС не съществува или дори да
съществува, е налице отклонение от чл. 2 или чл. 3“
Съдът намира иска за
неоснователен и недоказан.
Водим от горното, съдът намира иска за
неоснователен и недоказан.
Съобразно изхода по делото в тежест на ответника
следва да се присъдят сторените от него разноски.Предявени като такива за сума
в размер на 500 лева-за заплатен адвокатски хонорар.Направено е своевременно
възражение за прекомерност на възнаграждението.
При
възражение за прекомерност,в контекста на приложното поле на чл.78,ал.5 от ГПК,съдът е длъжен да прецени дали размерът на заплатените разноски е адекватен
на естеството на извършените процесуални
действия. Институтът на чл.78,ал.5 от ГПК е насочен по-скоро към установяване
на социална справедливост и недопускане на злоупотреба с процесуално право,а не
установява задължение на съда винаги да редуцира разноските и то до размера на
абсолютния минимум.
В случая,съобразно цената от 7464.13 лв.общо на предявените по гр.д.№ 632/2019г.на
НсРС искове,минималният размер на адвокатското възнаграждение,определен по реда
на чл.7,ал.2,т.2 от Наредба № 1/2004г.,възлиза на 703 лева.Настоящият състав на
съда намира за неоснователно направеното от ищцовата страна възражение за
прекомерност на претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение в размер на 500
лв.
Мотивиран
от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
иска предявен по
реда на чл.422 от ГПК на Етажна собственост в сграда „Г.А.Р.“ Адрес:, град С.В.,
п.к. ****, област Б., община Н.м. Ю., представлявана от управителя Т.И. П.,
Чрез Адв. Ц.П.М. Съдебен адрес *** за приемане за установено , че „Г.П.“ ЕООД,
ЕИК *****, съ седалище:***, ****, общ, Н..м Ю., к-с Г.А.Р.“, вх. Б. ет. партер,
ап.№ *, представлявано от управителя И.З.К., дължи на Етажна собственост в
сграда „Г.А.Р.“ Адрес:, град С.В., п.к. ****, област Б., община Н.м. Ю.,
представлявана от управителя Т.И. П. следните суми: 1601,05 лева /хиляда
шестстотин и един лева и пет стотинки/, представляваща неплатена такса за
дължим членски внос и сумата в размер на 61,38 лева /шестдесет и един лева и
тридесет и осем стотинки/ - лихва за забава за периода от 01.10.2018г. до
15.02.2019г., за притежавания от дружеството-длъжник недвижим имот – ОФИС № *,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.37.2.4;както и сумата
в размер на 5588,28 лева /пет хиляди петстотин осемдесет и осем лева и двадесет
и осем стотинки/, представляваща неплатена цена за дължим членски внос и сумата
в размер на 214,22 лева /двеста и четиринадесет лева и двадесет и две стотинки/
- лихва за забава за периода от 01.10.2018г. до 15.02.2019г., за притежавания
от дружеството-длъжник недвижим имот – ПОМЕЩЕНИЕ ЗА ОБЩЕСТВЕНО ХРАНЕНЕ,
представляващо самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.37.3.16,ведно със
законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на заявлението
в съда – 15.02.2019г., до окончателното изплащане на вземането, както и сумата
общо в размер на 549,30 лева /петстотин четиридесет и девет лева и тридесет
стотинки/, представляваща заплатени по делото разноски по заповедно
производство, за което е издадена заповед за изпълнение №131/14.03.2019г. по
ч.гр.д. № 175/2019г. на PC- Н., като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА
Етажна собственост в сграда „Г.А.Р.“ Адрес: град С.В., п.к. ****, област Б.,
община Н.м. Ю., представлявана от управителя Т.И. П., Чрез Адв. Ц.П.М. Съдебен
адрес *** ДА ЗАПЛАТИ НА „Г.П.“ ЕООД, ЕИК *****, съ
седалище:***, ****, общ, Н..м Ю., к-с „Г.А.Р.“, вх. Б. ет. партер, ап.№ *,
представлявано от управителя И.З.К.с процесуален представител адв.Ж.И.-БАК,
съдебно-деловодни разноски в размер на 500 лева.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред
Окръжен съд-гр.Б..
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: