№ 48
гр. София, 05.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание
на шести декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Ивайло Димитров
при участието на секретаря Мариана Д. Ружина
като разгледа докладваното от Ивайло Димитров Гражданско дело №
20221100102971 по описа за 2022 година
Предявени са обективно кумулативно съединени искове от С. К. С. срещу „Х.П.Б.“
АД, както следва: 1) иск с правно основание чл. 26, ал. 2 , предл. 3 от ЗЗД, за прогласяване
нищожността на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 30.10.2019 г., поради липса на форма; 2) иск с правно основание чл. 55,
ал. 1, предл. 1 от ЗЗД за осъждането на ответника да върне на ищеца получената по
горепосочения договор сума в размер на 52 350 лева, ведно със законната лихва, считано от
момента на депозирането на исковата молба – 22.03.2022 г. до окончателното плащане,
предвид нищожност на договора поради липса на форма.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 30.10.2019 г. в гр. София между С. К.
С. и „Х.П.Б.“ АД е сключен договор, наименуван „Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот“. Ищецът поддържа, че този договор в действителност не
притежава характеристиките на предварителен договор предвид неговия предмет, вписан в
т. 1 и т. 6, а съставлява договор за поръчка по смисъла на чл. 280 и следващите от ЗЗД.
Сочи, че в изпълнение на т. 3.1. от договора, на 30.10.2019 г., ищецът е заплатил на
ответното дружество сума в 52 350 лева по банков път.
Твърди, че в период от няколко месеца след сключването на договора пасивното
поведение на „Х.П.Б.“ АД убеждава ищеца, че договорът няма да бъде изпълнен, въпреки че
ответникът е поканен, като последният е отказал да върне платения депозит.
Тъй като според ищеца процесният договор представлява такъв за поръчка, същият
бил нищожен, поради това че е сключен в обикновена писмена форма, а не писмено с
нотариална заверка на подписите, каквото е императивното изискване на чл. 292, ал. 3 от
ЗЗД. Ето защо се иска съдът да прогласи нищожността на договора и като последица от това
да осъди ответника да върне на ищеца платената по договора сума от 52 350 лв.
1
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „Х.П.Б.“ АД не е подал отговор.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства,
при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна
страна:
С исковата молба е представен предварителен договор от 30.10.2019 г. за покупко –
продажба на недвижим имот, сключен между С. К. С. и „Х.П.Б.“ АД, според чието
съдържание физическото лице има качеството купувач, а дружеството продавач. Видно от
представения документ, договорът е сключен в обикновена писмена форма.
Страните са уговорили в т. 1, раздел I, наименуван „Предмет на договора“, че
продавачът се задължава да придобие и продаде на купувача 1/2 идеална част от поземлен
имот с идентификатор 04234.6983.3680, целият с площ 1647 кв.м., съответстващ на
северозападната му част, находящ се в село Бистрица, Район Панчарево, местност
„Рудищата“, срещу заплащане на цена, платима в сроковете и условията на този договор.
В т. 3 от договора страните са уговорили, че купувачът се задължава да заплати на
продавача цена от 104 700 лв., от която при подписване на предварителния договор 52 350
лв. (т. 3.1 от договора), а остатъкът от 52 350 лв. в деня на сключването на окончателен
договор под формата на нотариален акт (т. 3.2 от договора).
Според т. 5 от договора страните се задължават да сключат окончателен договор във
формата на нотариален акт в десет дневен срок от придобиването на имота в тръжна
процедура по изп.д. 20189250403053 по описа на ЧСИ № 925 - Р.Г.-Ч..
В т. 9 от договора продавачът се задължава в деня на подписване на процесния
договор да даде възможност на купувачът да се запознае с всички документи, доказващи
правната му легитимация като собственик на имота по т. 1, както и да го снабди с
необходимите документи за изповядване на сделката.
С т. 10 и т. 11 продавачът се задължава на основание изрично упълномощаване от
купувача да проведе процедура по регулация на имота за собствена сметка и на собствен
риск пред надлежните административни органи - да изготви и внесе и финализира
мотивирано предложение за изготвяне на проект за застроителен и регулационен план,
съответстващ на общ устройствен план на гр. София с показатели: КИНТ - 0,5; Плътност на
застрояване - 20%; Кота корниз - 7м.; За озеленяване - 70%. Предвидено е, че така
възложеното следва да бъде приключено в срок от три до шест месеца, считано от
подписването на предварителния договор.
В чл. 16 от договора е посочено, че същият има силата на предварителен договор по
смисъла на чл. 19, а разпоредбите на т. 10 и 11 на договор за поръчка от Закона за
задълженията и договорите.
Съгласно разпоредбата на чл. 280 от ЗЗД с договора за поръчка довереникът се
задължава да извърши за сметка на доверителя възложените му от последния действия.
Безпротиворечиво е в съдебната практика и правната теория, че с този вид договор
довереникът се задължава само за извършване на правни действия за сметка на доверителя.
Нормата на чл. 292, ал. 3 от ЗЗД въвежда писмената форма с нотариална заверка на
подписите като изискване за действителност на договора за поръчка, когато се възлага
2
придобиване на вещни права върху недвижими имоти от името на довереника.
С предварителния договор по чл. 19 от ЗЗД, в частност при този за продажба на
недвижим имот, едно лице продавач (обещател) се задължава да прехвърли по нотариален
ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право, срещу
насрещно задължение на друго лице – купувач да заплати договорената цена в определените
между страните срок и условия. Целта на този вид договор е да се подготви сключването на
окончателен такъв под формата на нотариален акт.
При така изяснената правна специфика на договорите по чл. 19 ЗЗД и по чл. 280 ЗЗД
съдът намира, че съдържанието на процесния договор, чиято нищожност се иска да бъде
обявена, разкрива характеристиките на предварителен договор за покупко – продажба, а не
на договор за поръчка.
Страните ясно са посочили насрещните права и задължения – ответникът да продаде
на ищеца, а последният да закупи 1/2 ид.ч. от описания поземлен имот, при уговорена
продажна цена, като срокът за сключването на окончателен договор е определяем – в десет
дневен срок от придобиването на имота в „тръжна процедура по изп.д. №20189250403053 по
описа на ЧСИ № 925 - Р.Г.-Ч..“.
Липсва каквато и да било уговорка, с която ищецът да възлага, а ответникът да се
съгласява да придобие за сметка на С. К. С. процесния недвижим имот, и която е характерен
елемент от договора за поръчка. В този смисъл отсъства дори и индиция, че сумата от 52 350
лв. по т. 3.1 е предоставена на продавача с цел осигуряване средства за изпълнение на
възложена поръчка по придобиване на недвижим имот, тъй е посочено, че се предоставя
като „депозит“ по т. 3 от договора. Употребената дума „депозит“, съобразена със
съдържанието на т. 3 от договора, в която е уговорен общият размер на продажната цена,
следва да се разбира в смисъла й на сума, която се внася от купувача като гаранция за
сериозното му намерение да изпълнени задължението си да закупи имота, като се отчита, че
този имот при сключването на процесния договор не е бил собственост на продавача и той е
следвало да стори разходи за закупуването му. Именно необходимостта от последващото
подписването на договора придобиване на имота от продавача изяснява целта и смисъла на
употребения в чл. 1 от договора глагол „да придобие“ имота - като задължение на ответника
като обещател по предварителен договор да обезпечи към датата на сключването на
окончателния договор задължението си да прехвърли притежавано от него право на
собственост, и не оставя съмнение, че ответникът не е поел това задължение като довереник
по договор за поръчка.
Въпреки че правното естество на договора се определя не от названието, което
страните са посочили в него, а от съдържанието на поетите насрещни права и задължения, в
случая названието му и неговото съдържание, с изключение на клаузите на т. 10 и 11 от
него, изцяло съвпадат с правната характеристика на предварителен договор за продажба на
недвижим имот. Аргумент за гореизложеното следва пряко и от изричната и недвусмислена
уговорка на страните в т. 16, според която договорът има смисъла на предварителен договор
по чл. 19 ЗЗД, а разпоредбите на т. 10 и т. 11 – на договор за поръчка. С визираните две
точки ответникът поема задължение при упълномощаване от ищеца да предприеме
3
съответните фактически и правни действия по изготвяне и внасяне на проект за
застроителен и регулационен план на продаваемия имот и дори да се приеме, че тази
уговорка съставлява договор за поръчка, тя безспорно не касае придобиването на вещни
права върху недвижим имот и изискването за форма по чл. 292, ал. 3 ЗЗД е неприложимо.
Следва да се отбележи, че в случаите на т. нар. скрито пълномощно (косвено
представителство) едно лице (доверител) може да възложи на друго лице (довереник) да
придобие на свое име, но за сметка и в интерес на доверителя, недвижим имот, в който
случай отношенията им ще се уредят с договор за поръчка. В такава хипотеза е възможно
страните, макар и юридически непрецизно, да включат в съдържанието на договора за
поръчка термини и изрази, присъщи на предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот, когато целят да уредят правата и задълженията си във връзка с отчетната
сделка – тази по прехвърляне на придобитите от довереника вещни права на доверителя,
която по необходимост предполага сключването на нотариален акт. В конкретиката на
настоящото дело обаче подобен извод не може да бъде направен, тъй като, по вече
изложените съображения, клаузите на процесния договор, тълкувани поотделно и в своята
съвкупност, не сочат, че т. нар. „купувач“ е възложил на т. нар. „продавач“ да извърши за
негова сметка правни действия по придобиването на недвижимия имот.
С оглед горните мотиви съдът намира, че процесният договор представлява
предварителен договор, а не договор за поръчка, за продажба на недвижим имот, и
сключването му в обикновена писмена форма не води до неговата нищожност. Валидността
на договора изключва получената по него сума от ответника, в размер на 52 350 лева, да е
без правно основание, поради което неоснователен се явява и искът на ищеца по чл. 55, ал.
1, предл. 1 от ЗЗД.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от С. К. С. с ЕГН **********, със съдебен адрес гр.
Велико Търново, ул. ****, чрез адв. М. М., срещу „Х.П.Б.“ АД, ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление в с. Бистрица, ул. „Богдана“ - стопански двор, обективно кумулативно
съединени искове, както следва:
- иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 3 от ЗЗД, за прогласяване нищожността,
поради липса на форма (писмено с нотариална заверка на подписите), на сключения между
С. К. С. и „Х.П.Б.“ АД предварителен договор от 30.10.2019 г. за продажба на 1/2 идеална
част от поземлен имот с идентификатор 04234.6983.3680, целият с площ кв.м. 1647 кв.м.,
съответстващ на северозападната му част, находящ се в село Бистрица, район „Панчарево“,
местност „Рудищата“;
- иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД за осъждането на „Х.П.Б.“ АД
да върне на С. К. С. получената по горепосочения предварителен договор сума в размер на
52 350 лева, ведно със законната лихва, считано от момента на депозирането на исковата
4
молба – 22.03.2022 г. до окончателното плащане, предвид нищожност на договора поради
липса на форма.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5