№ 16763
гр. София, 13.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 52 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:НИКОЛАЙ ИЛ. Н.
при участието на секретаря АЛЕКСАНДРА В. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от НИКОЛАЙ ИЛ. Н. Гражданско дело №
20241110104130 по описа за 2024 година
Предявен е иск по чл. 422, ал. 1 ГПК, във връзка с чл. 93, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът И. Р. И. твърди, че с ответника е сключил на 13.03.2023 г. Договор за гаранция
с купувач, по силата на който като „възложител“ е предал на ответника сумата от 2 000 лева,
представляваща гаранция за закупуването на апартамент №2, находящ се в гр.София, ж.к.
„Надежда“, бл.114, ет.1, при посочените в т.2 параметри, а именно: цена от 113 000 евро
(увеличена на 115 000 евро с Анекс от 22.03.2023 г.); срок за сключване на предварителния
договор-до 03.04.2023 г. и разноски за негова сметка (на възложителя). Заявява, че
задълженията на ответника по Договора са да приеме офертата на продавача на имота, да
прекрати огледите на имота и да организира подписването на предварителен договор (до
03.04.2023 г.). Поддържа, че ответника не е изпълнил задължението по т.2 от Договора, т.е.
да изготви и предложи на ищеца предварителен договор за покупко-продажба в срок до
03.04.2023 г. С оглед на гореизложеното е подал Заявление (вх.№ 35106/11.05.2023 г.) и е
издадена Заповед № 2689/12.05.2023 г. за изпълнение на парично задължение по частно
гражданско дело № 5869/2023 г. по описа на РС-Варна, 40 състав. Претендира да бъде
признато за установено съществуването на вземането за сумата от 2 000 лева,
представляваща задължение по неизпълнен Договор за гаранция от 13.03.2023 г. (задатък),
ведно със законната лихва от датата на заявлението- 11.05.2023 г. до окончателното
изплащане, както и осъждане на ответника за разноските.
Ответникът „Х.“ АД е получил препис на исковата молба и в срока по чл.131 от ГПК е
подал писмен отговор. Заявява, че на 24.03.2023 г. е сключил Договор за гаранция с
продавач. Твърди, че единствената причина, поради която не се е стигнало до подписване на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот е че ищеца не е
съдействал за сключването му. Поддържа, че в Договор за гаранция от 13.03.2023 г. липсва
изрично договорено задължение „Х.“ АД да представи проект за предварителен договор.
Заявява, че след като е сключил Договор за гаранция с продавач, ищецът е спрял да отговаря
на съобщенията и обажданията, като след изтичане на срока за сключване на предварителен
договор е върнал обаждане и е казал, че се отказва от сделката. Твърди, че след отказа на
ищеца от сключване на предварителен договор за покупко-продажба е предал внесената от
последния гаранция (задатък) на продавача. Поддържа, че Договор за гаранция с купувач от
13.03.2023 г. не е прекратен и същия представлява основание за задържане на
претендираната сума. Претендира разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, намира от фактическа и
1
правна страна следното:
Предявен за разглеждане е установителен иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК,
във връзка с чл. 93, ал. 1 ЗЗД.
Съществуването в полза на ищеца на паричното вземане, предмет на исковата
претенция, е обусловено от установяване изпълнението на облигационно правоотношение
между страните по сключен на Договор за гаранция с купувач от 13.03.2023 г. точно в
качествено, количествено и времево отношение.
Ответникът следва да докаже, че е изпълнил задълженията си по Договор за гаранция с
купувач от 13.03.2023 г., а именно: приемане офертата на продавача на имота; прекратяване
огледите на имота и организиране подписването на предварителен договор (до 03.04.2023 г.),
т.е. поканил е ищеца да подпише/ сключи предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот в срок до 03.04.2023 г.
По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че
на 13.03.2023 г. Договор за гаранция с купувач, както и предаването от ищеца на ответника
на сумата от 2 000 лева, представляваща гаранция (задатък) за закупуването на апартамент
№2, находящ се в гр.София, ж.к. „Надежда“, бл.114, ет.1, при посочените в т.2 параметри, а
именно: цена от 113 000 евро (увеличена на 115 000 евро с Анекс от 22.03.2023 г.); срок за
сключване на предварителния договор-до 03.04.2023 г. и разноски за негова сметка (на
възложителя).
Установено е по делото, че по силата на процесния Договор от 13.03.2023 г. ищецът е
възложил на ответника „Х.“ АД, а последният се е съгласил да посредничи срещу
възнаграждение за продажба на описания в договора недвижим имот на ищеца, в качеството
на последния на възложител. Ищецът – възложител по договора, е предал на ответника
сумата от 2000 лева като гаранция за закупуването на следния недвижим имот, представен
на възложителя от „Х.”, а именно: апартамент №2, находящ се в гр. София, ж.к. „Надежда
1“, блок 114, ет.1, срещу задължението на „Х.” при приемане на офертата от продавача и при
писмено договорени условия за покупката с продавача на описания по-горе имот, да
прекрати огледите с други купувачи на имота и да организира подписването на
предварителен договор. Подписването на договора има силата на разписка за получената от
„Х.” АД сума, съобразно посоченото в т. 1 от Договора.
Съгласно т. 2 от Договора, възложителят се е задължил да закупи посочения в
предходната точка имот при следните параметри на сделката: а) продажна цена на имота в
размер на 113 000 евро, платими чрез банков ипотечен кредит и лични средства във валута,
избрана от продавача; б) срок за сключване на предварителен договор – до 03.04.2023 г.; в)
разноските по покупката на имота (местен данък придобиване на имот, нотариални такси и
др.), ще бъдат поети от възложителя. В т. 3 от Договора е посочено, че при непостигане на
посочените в т. 2 параметри на сделката, в срок до 3 (три) работни дни „Х.” АД се задължава
да върне на възложителя сумата, предадена като гаранция и настоящият договор се
прекратява. При подписване на предварителен договор или нотариален, акт за покупко-
продажба, параметрите по Договора за гаранция се считат за постигнати.
Според Анекс от 22.03.2023 г. страните по Договора за гаранция са изменили същия в
частта по т.1, б.„а“, като са уговорили, че продажната цена по договора се променя от 113
000 евро на 115 000 евро.
По делото не е спорно, че ищеца не е сключил предварителен договор за покупко-
продажба на имота, посочен в договора за гаранция, в срок до 03.04.2023 г., нито
впоследствие.
Съдът, като съобрази становищата на страните в производство, приема за установено
по делото, че между страните е съществувал Договор за посредничество за закупуване на
недвижим имот, във връзка с който ищецът е заплатил гаранционен депозит за запазване
посочения недвижим имот. Предмет на сключения между страните Договор от 13.03.2023 г. е
извършване на фактическо съдействие за осъществяването на покупко-продажба на
недвижим имот между ответното дружество и трети лица, като същият има
характеристиките на договора за посредничество по смисъла на чл. 49 ТЗ, включващ права и
задължения, за които е постигнато съгласие по всички съществени елементи на договорното
2
правоотношение. Този Договор е уреден в чл.49-чл. 51 ТЗ като търговска сделка, съгласно
чл.1, ал.1, т.4 ТЗ, по силата на която търговският посредник по занятие посредничи за
сключване на сделки, имайки право да иска възнаграждение било само от едната, било и от
двете страни, според уговорката им. Предмет на договора за посредничество не е
извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на
страните за сключването на сделка. Този договор се различава съществено от договора за
поръчка, тъй като посредничеството представлява фактическа дейност, изразяваща се в
намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и
качеството на съответния продукт, както и относно други необходими за сделката-предмет
на договора данни, в зависимост от спецификата й, изготвяне (фактическо) на необходимите
за продажбата документи като предварителен договор, както и извършване на необходимите
(фактически) справки за нотариалното изповядване на сделката. Договорът цели постигане
на определен резултат, който е свързване на страните и подпомагането им за сключване на
договор и е регламентиран в чл. 49-чл.51 ТЗ. Дейността на посредника, който е търговец,
посредничещ по занятие за сключването на сделки, съобразно чл.49, ал.1 ТЗ се финализира
със сключването на договора за продажба на съответния продукт между възложителя и трето
лице, като посредникът не участва в самата сделка. В този смисъл са Решение №
236/27.02.2012 г. по търговско дело № 1048/2009 г. на ІІ ТО при ВКС; Решение №
54/10.09.2010 г. по търговско дело № 267/2009 г. на ІІ ТО при ВКС и Решение № 37/
27.04.2012 г. по търговско дело № 1143/2010 г., на І ТО при ВКС.
Настоящият състав намира, че се явява неоснователно твърдението на ищеца, че е
налице неизпълнение на договорното задължение от страна на ответника да предложи на
ищеца предварителен договор в срок до 03.04.2023 г. и че ищецът не е получавал покана за
сключване на предварителен договор в срок до 03.04.2023 г. Във връзка с наведените от
ищеца доводи следва да се посочи, че в задълженията съгласно т. 2 от процесния Договор за
гаранция с купувач от 13.03.2023 г. не е предвидено задължение за ответното дружество да
изготви и предложи на ищеца предварителен договор за покупко-продажба в срок до
03.04.2023 г. Съдът, като взе предвид разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, тълкувайки общата волята
на страните, обективирана в процесния договор приема, че в случая страните са постигнали
договореност да бъде сключена сделка с посочените в т. 2 параметри на сделката.
Установява се, че между страните е постигната уговорка в т. 3 от процесния Договор, че при
непостигане на посочените в т. 2 параметри на сделката, в срок до 3 (три) работни дни „Х.”
АД се задължил да върне на ищеца - възложител сумата, предадена като гаранция и
сключеният договор за гаранция се прекратява. В т. 3 е уговорено и че при подписване на
предварителен договор или нотариален, акт за покупко-продажба, параметрите по договора
за гаранция се считат за постигнати. Уговорено е в т. 4 от Договора за гаранция, че при
установяването на вещни тежести, възбрани, ипотеки, сили други правни форми, които биха
възпрепятствали нормалното изповядване на сделката „Х.” АД се задължава да върне
сумата, получена като гаранция, на възложителя. В т. 5 от Договора е вписано, че в случай
че възложителя откаже да сключи предварителен или окончателен договор /нотариален акт/
за покупко-продажба в срока и при условията по т.1 и т.2, ще се счита, че „Х.“ АД е
изпълнил задълженията си по договора за гаранция и възложителят губи предадената на
„Х.” АД гаранция. В т. 6 от договора е предвидено, в случай че „Х.” АД постигне
посочените в т.2. параметри, възложителят има право да получи предадената на „Х.” АД
сума за гаранция, в срок от 3 работни дни от подписването на предварителния договор за
покупко-продажба и след заплащане на уговорената по договора авансова сума към
продавача.
Неоснователни са твърденията на ищеца за неизпълнение на договорно задължение от
ответника, поради неизготвяне на проект на предварителен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот. По делото не се спори, а и от свидетелските показания се
установява, че ищеца е отказал да сключи предварителен договор за покупко – продажба на
имота, като това обстоятелство се установява безпротиворечиво от събраните по делото
гласни доказателствени средства, които не са опровергани от други доказателствени
средства.
Съгласно показанията на свидетеля М. С., същият е упълномощил дъщеря си Мария
Миленова Желанкова от нейно име да сключи договор за посредничество с „Х.“ за продажба
3
на имот - апартамент № 2, находящ се в гр. София, ж.к. „Надежда I“, блок 114, ет. 1.
Свидетелят заявява, че ищеца е проявил интерес към имота, заплатил е сумата от 2000 лева
на „Х.“, която сума е била предадена на дъщерята на свидетеля като стоп-капаро. Ищецът се
свързал с представител на „Х.“ и заявила, че е подала молба за теглене на кредит, поискала
да бъде изчакано около 20 дни, като след около месец и половина ищецът заявил, че не е
одобрен за кредит и не може да плати уговорената продажна цена за апартамента.
Свидетелят сочи и че ищеца се е свързал с дъщеря й и е направил предложение да закупи
имота без посредничеството на „Х.“, което предложение било отхвърлено от дъщеря й.
Свидетелят Кристиян Тафраджийски заявява, че ищеца е посетил имота при оглед и е
заявил желание да го закупи, като посочил, че средствата ще бъдат осигурени чрез кредит от
избрана от ищеца банка. Ищецът заплатил капаро. Във връзка с кандидатстването на ищеца
за кредит била извършена оценка на имота от банката, като ищецът не бил одобрен от
избраната от него банка. Свидетелят предложил банката да бъде сменена, на което ищецът
отказал и заявил пред свидетеля, че възнамерява да се откаже от сделката. След няколко дни
имотът бил продаден на трето лице.
Съдът, при съвкупната оценка на приложените по делото писмени доказателства и
събраните гласни доказателствени средства чрез разпита на посочените свидетели намира,
че не се установява недобросъвестно поведение от страна от ответника по изпълнение на
задълженията му по процесния Договор от 13.03.2023 г., доколкото същият е съдействал за
сключването на предварителен договор за покупка на недвижимия имот при договорените
параметри; съдействал е на ищеца за оглед на имота за извършване на оценка на имота от
избраната от ищеца кредитираща банка, като не се установява да е отклонил каквото и да е
искане на ищеца във връзка със сключването на предварителен договор с ищеца. В тази
връзка следва да се посочи, че по делото не се установява ищецът да е отправял искания до
ответника във връзка с изпълнение на задължения на последния. Във основа на съвкупния
анализ на събраните по делото доказателства съдът приема, че в процесния случай не се е
пристъпило към сключване на предварителен договор по причини, за които ответникът не
следва да носи отговорност. Установено по делото е, че предварителен договор не е бил
сключен поради причина, че ищеца се е отказал от закупуване на имота поради
неодобряването му от финансираща банка. Доколкото ответникът не се явява неизправна
страна по Договора от 13.03.2023 г., то за ищеца не е възникнало потестативно право да
развали договора поради виновно неизпълнение на ответника. С оглед на изложеното,
платеното от ищеца капаро не подлежи на възстановяване от изпълнителя по договора,
доколкото последният не се явява неизправна страна по същия, поради което даденото
капаро в размер на процесната сума не подлежи на връщане и предявеният иск се явява
неоснователен и като такъв следва да се отхвърли изцяло.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл.78, ал. 3 от ГПК право на разноски има
единствено ответникът. Ответникът е сторил разноски в заповедното производство в общ
размер от 400 лева, а в исковото – 500 лева за адвокатско възнаграждение и 30 лева - депозит
за свидетел. С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 от ГПК, на ответника следва
да бъдат присъдени разноски в размер на 400 лева в заповедното производство и разноски в
размер на 530 лева в исковото производство.
При този изход на спора разноски на ищеца не следва да бъдат присъждани.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. Р. Иванова – Тошева, ЕГН **********, с адрес: гр.
София, ж.к. „Надежда 1“, бл. 150, вх. В, ет. 2, ап. 121, срещу „Х.“ АД, ЕИК ..........., със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Владислав Варненчик“, № 81, ет. 8, иск по
чл. 422, ал. 1 ГПК, във връзка с чл.93, ал.1 ЗЗД, за установяване съществуването на вземане
за сумата 2000 лева, представляваща задължение по неизпълнен Договор за гаранция от
13.03.2023 г. (задатък), ведно със законната лихва, върху тези суми от датата на заявлението
4
по чл.410 ГПК- 11.05.2023 г. до окончателното изплащане, за които суми е издадена на
Заповед № 2689/12.05.2023 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК по
частно гражданско дело № 5869/2023 г. по описа на РС-Варна, 40 състав.
ОСЪЖДА И. Р. Иванова – Тошева, ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. „Надежда
1“, бл. 150, вх. В, ет. 2, ап. 121, да заплати на „Х.“ АД, ЕИК ..........., със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, бул. „Владислав Варненчик“, № 81, ет. 8, на основание чл.78, ал.3
ГПК, сумата в общ размер на 930 лева, представляваща разноски.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски
съд, в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5