Решение по дело №60/2025 на Административен съд - Добрич

Производството е по реда на чл. 215, ал. 1 от ЗУТ.

Образувано е по обща жалба на С. К. С. и Я. А. С., и двамата от град Генерал Тошево, [улица], срещу Заповед № 78/24.01.2025 г. на кмета на О. Б., с която на основание чл. 178, ал. 6 от ЗУТ, във вр. чл. 223, ал. 1, т. 6 и т. 7 от ЗУТ, е забранено ползването на строеж : „Жилищна сграда и басейн“, за който е издадено Разрешение за строеж № 383/03.12.2008 г. на главния архитект на Община Балчик в полза на „Уишбон“ ЕООД с управител Х. И. Х., представляващ Блок 1 със степен на завършеност 63 %, V категория строеж, с идентификатор 02508.51.447.1 по КККР на гр. Балчик, находящ се във в.з. „Белите скали“, гр. Балчик, в УПИ XXXI, кв. 4 по плана на в.з. „Белите скали“, отреден за ПИ с идентификатор 02508.51.447 по КККР на гр. Балчик; забранен е достъпът до строежа и захранването му с електрическа енергия и вода от съответните експлоатационни дружества, като е разпоредено незабавното му освобождаване от жалбоподателите и двете им деца. В жалбата се твърди, че оспорената заповед е незаконосъобразна, постановена при съществени нарушения на административнопроизводствените правила, в противоречие с материалноправни разпоредби и несъответствие с целта на закона. Излагат се доводи за непълнота на доказателствата и изопачаване на действителните факти по спора. Оспорва се истинността на констатациите на проверяващите органи. Сочи се, че завареният на строежа жалбоподател С. К. С. не е ползвал Блок 1 за неговите и на семейството му жилищни нужди, а се е намирал в сградата единствено за извършване на довършителни строително – монтажни работи. Твърди се, че в нарушение на императивната норма на чл. 54, ал. 1, т. 5 от АПК кметът на общината не е съобразил, че към момента на издаване на заповедта са били налице висящи съдебни и административни производства, които са били от значение за законосъобразното развитие на производството по чл. 178, ал. 6 от ЗУТ. Счита се, че с оспорената заповед е създадено едно недопустимо ограничение на правото на собственост на жалбоподателите върху сградата. Сочи се, че разпоредбата на чл. 177 от ЗУТ съдържа забрана строежът да се ползва, преди да е въведен в експлоатация, но не и забрана за опазването, поддържането, подобряването, ремонтирането и извършването на довършителни работи в обекта, поради което не препятства извършването на останалите действия, посредством които се осъществява фактическата власт върху един недвижим имот. Твърди се, че нормата на чл. 178, ал. 6 от ЗУТ цели да бъдат предотвратени или преустановени такива фактически състояния на незавършено строителство, при които достъпът до строежа съставлява недопустима опасност за живота, здравето и сигурността на всички лица. В случая строителството на Блок 1 е достигнало до етап далеч след „грубия строеж“ и е непосредствено пред окончателното си завършване. Ползването на сградата по никакъв начин не създава риск за собствениците и останалите лица, поради което заповедта в частта относно наложената пълна забрана за достъп до строежа и захранването му с електрическата енергия и вода не е съобразена с целта на закона. Твърди се, че проверяващите служители са установили, че само два от обектите в Блок 1 са завършени и ползвани за жилищни нужди от жалбоподателите. За останалите незавършени обекти в сградата не е установено ползването им. Извършването на СМР за тези обекти е допустимо, поради което постановяването на забрана за достъп до целия строеж е в нарушение на основния принцип на съразмерност. В хода на съдебното производство се излагат допълнителни доводи за незаконосъобразност на заповедта поради допуснати нарушения на чл. 224а, ал. 2 от ЗУТ. Твърди се, че не е установено по безспорен начин ползването на строежа за жилищни нужди, тъй като при проверката на място длъжностните лица по чл. 223, ал. 2 от ЗУТ не са влезли в жилищната сграда, а са извършили оглед само отвън. По тези съображения се иска пълна отмяна на оспорената заповед, а в условията на евентуалност само в частта относно забраната за достъп до строежа и прекъсването на електрическата енергия и вода. Претендира се и присъждане сторените разноски по делото.

Ответникът – кметът на Община Балчик, чрез процесуалния си представител, изразява становище за неоснователност на жалбата. Твърди, че заповедта е издадена при спазване на законовите изисквания и в съответствие с действителното положение, поради което не страда от пороци, обуславящи отмяната ѝ. Иска отхвърляне на жалбата и присъждане на разноски за юрисконсултско възнаграждение.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и въз основа на наведените от страните доводи и възражения, намира следното:

Жалбата e процесуално допустима като подадена в срок, от легитимирани лица – адресати на заповедта, за които е създадено задължението да освободят строежа – така Определение № 8887/29.06.2018 г. по адм. дело № 7817/2018 г. по описа на ВАС, II отд. и Определение № 9958/19.10.2023 г. по адм. дело № 9907/2023 г. по описа на ВАС, II отд.

Разгледана по същество, тя е и основателна по следните съображения :

Административното производство е започнало служебно със съставяне на констативен протокол № 001586/21.01.2025 г. по повод на извършена проверка от длъжностни лица по чл. 223, ал. 2 от ЗУТ в присъствието на полицейски инспектор в РУ – Балчик към ОД на МВР – Добрич, при която е констатирано ползването на строеж – Жилищна сграда Блок 1 с басейн, с идентификатор 02508.51.447.1 по КККР на гр. Балчик, находяща се в поземлен имот с идентификатор 02508.51.447 по КККР на гр. Балчик, съставляващ УПИ XXXI, кв. 4 по плана на в.з. „Белите скали“, гр. Балчик. В протокола е посочено, че в Блок 1, на втори и трети етаж два от апартаментите са видимо обзаведени и обитаеми, има пердета, сателитна чиния и климатици. По време на проверката в имота е открит жалбоподателят С. К. С., който е отказал достъп до вътрешната част на жилищната сграда.

Въз основа на констативния протокол е съставен Констативен акт № 1/22.01.2025 г. от общински служители по чл. 223, ал. 2 от ЗУТ, в който е отразено, че в североизточната част на имота е изграден обект Блок 1 – монолитно, със стоманобетонови плочи, греди, колони, фундаменти и тухлени преградни стени. Покривът е скатен, покрит с керемиди. При извършената документална проверка е установено, че поземленият имот ведно построените в него жилищни сгради е собственост на О. Б. съгласно влезли в сила решения на БРС по гр.д. № 408/2015 г. и на Окръжен съд – Добрич по гр.д. № 650/2019 г. и съставените въз основа на тези решения АЧОС № 4960/13.04.2022 г. и АЧОС № 5085/03.12.2024 г. Обектът е част от строеж : „Жилищна сграда и басейн“, включващ две сгради – Блок 1 и Блок 2, свързани помежду си с проход – тераса и басейн. За изграждането му има издадени строителни документи с възложител „Уишбон“ ЕООД и строител „Т.Е.Билдинг“ ЕООД. При външния оглед на 21.02.2025 г. е установено, че Блок 1 е в завършен вид, включително и покривът, като СМР са приключени. Завършени са фасадите на сградата, поставена е топлоизолация и дограма по отворите. Монтирани са парапети по терасите. Сградата е захранена с ел. енергия и вода според данните от експлоатационните дружества. Въз основа на снимков материал, приложен към сигнал на Т. В. Щ. с вх. № 23-БЧ-007208/13.07.2023 г. за рекламиране на сградата в електронни платформи като място за настаняване, е установено, че Блок 1 е вътрешно завършен, като някои от апартаментите са обзаведени. Два апартамента в сградата са видимо обитаеми, ползват се за живеене, единият на втори жилищен етаж, а другият на трети жилищен етаж. По повод на подадения сигнал е извършена проверка от служители на общинска администрация - Балчик, за резултатите от която е съставен констативен протокол № 000585 от 24.07.2023 г. Според този протокол и приложения към него снимков материал Блок 1 и басейнът пред него видимо се ползват за туристическа дейност. Сградата е нанесена в кадастралната карта на гр. Балчик с идентификатор 02508.51.447.1, с функционално предназначение – Жилищна сграда – многофамилна. Изграден е и проходът между Блок 1 и Блок 2, нанесен с идентификатор 02508.51.447.2 по кадастралната карта на гр. Балчик, с функционално предназначение – Постройка на допълващото застрояване. Успоредно на югоизточната граница на имота е започнато изграждането на обект Блок 2, като към датата на проверката от 21.01.2025 г. са изпълнени стоманобетонните конструктивни елементи на две от нивата – сутерен и партер, без преградни тухлени стени. Изграден и изцяло завършен е и басейнът. Изпълнена е настилка от керамични плочи около него и около Блок 1. За онагледяване на ситуацията е изготвена окомерна скица и снимков материал. Прието е, че строежът „Жилищна сграда Блок 1 и басейн“ е пета категория съгласно чл. 137, ал. 1, т. 5, б. „а“ от ЗУТ и Наредба № 1/30.07.2003 г. на МРРБ за номенклатурата на видовете строежи и подлежи на въвеждане в експлоатация съобразно предписанията на чл. 177, ал. 1 от ЗУТ и чл. 19а, ал. и ал. 4 от Наредба № 2/31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България. Направен е извод, че за обекта няма подписан акт обр. 15 и не е осъществена процедура по въвеждането му в експлоатация по предвидения за това ред, поради което и с оглед установеното ползване на строежа е налице основание за започване на административно производство по чл. 178, ал. 6 от ЗУТ.

По делото няма данни за съобщаването на акта на жалбоподателите.

На 23.01.2025 г. С. К. С. е депозирал Заявление вх. № 25-БЧ-00863 за спиране на производството по чл. 176, ал. 8 от ЗУТ поради наличието на две висящи граждански дела (№ 833/2024 г. по описа на БРС и № 745/2023 г. по описа на ДРС), образувани по предявени от него и съпругата му Я. А. С. срещу О. Б. отрицателни установителни искове по чл. 124, ал. 1 от ГПК, че общината не е собственик на поземлен имот с идентификатор 02508.51.447 по КК на гр. Балчик и реализираното върху имота строителство, както и на две висящи административни производства, образувани по негови заявления от 29.11.2023 г. и 23.01.2025 г. за издаване на удостоверение за въвеждането на строежа в експлоатация. В заявлението е посочено, че по силата на две съдебни решения жалбоподателите са признати за собственици на имота и построените върху него сграда и басейн. За същите обекти е съставен АЧОС, което ги е принудило да заведат гражданските дела. Наличието на неприключени съдебни спорове между тях и общината относно вещното право на собственост и на неприключени административни производства по чл. 177 от ЗУТ е процесуална пречка за издаването на заповед по чл. 178, ал. 6 от ЗУТ съгласно чл. 54, ал. 1, т. 5 от АПК.

На 24.01.2025 г. е издадена обжалваната заповед № 78 на кмета на Община Балчик, с която е забранено ползването и достъпа до строежа, преустановено е захранването му с електрическа енергия и вода и е разпоредено на съпрузите С. К. С. и Я. А. С. и двете им деца незабавно да освободят имота. Прието е, че въз основа на инициираните проверки от общински служители се установява ползването на имота и сградите за жилищни нужди и туристическа дейност от жалбоподателя С. К. С. и членовете на неговото семейство. За строежа не е издавано удостоверение за въвеждането му в експлоатация, поради което е налице нарушение на нормата по чл. 178, ал. 1 от ЗУТ, обуславящо приложението на чл. 178, ал. 6 от ЗУТ. Отхвърлено е като неоснователно искането на жалбоподателя С. К. С. за спиране на производството на основание чл. 54, ал. 1, т. 5 от АПК. Не е оспорено, че е налице висящ спор за собственост между страните, но е прието, че той е без правно значение за случая. Изложени са съображения, че спирането би било допустимо, ако заповедта е с правно основание чл. 65 от ЗОбС, но тя е на основание чл. 178, ал. 6 от ЗУТ и нейният предмет не е обвързан със собствеността, а с императивните норми на ЗУТ по контрол и безопасност на строителството. Или иначе казано, независимо от изхода на гр. д. № 883/2024 г. по описа на РС - Балчик, чл. 178, ал. 1 от ЗУТ не разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди те да са въведени в експлоатация, без значение дали обитателите са собственици, ползватели или наематели. От друга страна е прието, че не са налице висящи преюдициални административни производства по чл. 177 от ЗУТ, тъй като производството по заявлението на С. К. С. от 2023 г. е приключило с влязъл в сила мълчалив отказ, а производството по заявлението на лицето от 2025 г. фактически е спряно до приключване на споровете за собственост по гр.д. № 883/2024 г. по описа на РС – Балчик и гр.д. № 747/2023 г. по описа на РС – Добрич и изясняване на въпроса кой е възложител на строежа по смисъла на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ.

Липсват данни по делото за връчване на заповедта на жалбоподателите.

Видно от приложената към преписката строителна документация, като възложител на строежа е посочено „Уишбон“ ЕООД.

От представените в административното и съдебното производство доказателства се установява, че с влязло в сила на 07.02.2017 г. решение по гр.д. № 408/2015 г. по описа на БРС О. Б. се легитимира като собственик на имота, върху който са изградени процесните сграда и басейн. С това решение е отхвърлен предявеният от „Уишбон“ ЕООД срещу О. Б. отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК, че общината не е собственик на поземлен имот с идентификатор 02508.51.447 по КККР на гр. Балчик, което по своя правен ефект е равнозначно на уважаване на положителен установителен иск. С отхвърлянето на иска се признава със сила на пресъдено нещо, че общината е собственик на имота.

С две влезли в сила решения по гр.д. № 255/2020 г. по опита на ГТРС и гр.д. № 468/2021 г. по описа на БРС е признато за установено по отношение на „Уишбон“ ЕООД, че настоящите жалбоподатели са собственици на същия поземлен имот по давност и на изградения върху него строеж – жилищна сграда Блок 1 и басейн – по приращение.

С влязло в сила решение по гр.д. № 650/2019 г. по описа на Окръжен съд – Добрич О. Б. е осъдена на основание чл. 72, ал. 1 от ЗЗД да заплати на „Уишбон“ ЕООД в качеството му на добросъвестен владелец подобренията, с които се е увеличила стойността на процесния поземлен имот, включващи жилищната сграда и басейна. Прието е, че по силата на чл. 92 от ЗС тя се явява собственик по приращение на изградените обекти, поради което дължи заплащане на увеличената стойност на имота в резултат на извършеното от дружеството строителство в размер на 499 650 лева. Обстоятелството, че в друг процес без участието на общината трети лица са признати за собственици на същия имот не изключва нито нейното право на собственост, нито отговорността ѝ за увеличаване на стойността на имота.

Не е спорно по делото, че с АЧОС № 4960/13.04.2022 г. и АЧОС № 5085/03.12.2024 г. О. Б. е актувала като частна общинска собственост поземления имот и изградените в него жилищна сграда и басейн.

В Районен съд – Добрич е образувано гр.д. № 747/2023 г. по предявен от О. Б. срещу настоящите жалбоподатели отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК, че лицата не са собственици на процесния поземлен имот. По делото е постановено решение в полза на общината, което все още не е влязло в сила.

На 23.12.2024 г. жалбоподателите С. и Я. С. са предявили срещу О. Б. отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК, че общината не е собственик на сграда Блок 1 и басейна, по който е образувано гр.д. № 833/2024 г. по описа на Районен съд - Балчик. Понастоящем делото е прекратено поради неотстраняване на нередовността на исковата молба на основание чл. 129, ал. 3 от ГПК, като определението на съда не е влязло в сила.

Видно от показанията на св. В. Щ., кредитирани от съда като обективни и достоверни, през 2021 г. дъщеря му Т. Щ. е сключила с жалбоподателите предварителен договор за покупко – продажба на един от апартаментите в Блок 1, който бил изцяло завършен. При посещенията му в имота през 2022 г. и 2023 г. отвън се виждали пердетата и климатиците на другите апартаменти в сградата. От разпита на свидетеля става ясно, че жалбоподателите живеели в обзаведени помещения на първия етаж, разположени зад рецепцията. Имало и работещ басейн с шезлонги и чадъри.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи :

Процесната заповед е издадена от компетентен административен орган съгласно чл. 178, ал. 6 от ЗУТ и в необходимата писмена форма, но при допуснати съществени процесуални нарушения и неправилно приложение на материалния закон.

Заповедта е издадена за строеж, който се ползва без изискуемото се удостоверение за въвеждане в експлоатация в нарушение на чл. 178, ал. 1, във вр. чл. 177 от ЗУТ. С посочените разпоредби законодателят е въвел забрана за ползването на строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган по чл. 177 от ЗУТ.

Процедурите по въвеждане в експлоатация са вменени на възложителя по смисъла на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ. Такъв е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Следователно надлежни адресати на заповедта по чл. 178, ал. 6 от ЗУТ са лицата по чл. 161, ал. 1, във вр. чл. 177 от ЗУТ. В този смисъл са и решения на ВАС по адм. дела №№ 5276/2024 г., 7710/2024 г., 3306/2022 г., 5876/2023 г., 4743/2022 г. и др.

В случая е безспорно, че забраната за ползване и достъп е постановена спрямо жалбоподателите не в качеството им на собственици/възложители на строежа, а на негови фактически обитатели. Изрично в мотивите към констативния акт и заповедта е отразено, че собственик на поземлен имот с идентификатор 02508.51.447 по КККР на гр. Балчик и изградените в него жилищни сгради и басейн е О. Б. на основание влезлите в сила решения по гр.д. № 408/2015 г. по описа на БРС и гр.д. № 650/2019 г. по описа на Окръжен съд – Добрич и съставените въз основа на тях АЧОС № 4960/13.04.2022 г. и АЧОС № 5085/03.12.2024 г. Действително административният орган е посочил, че С. и Я. С. афишират собствеността си върху поземления имот и сградите върху него с две неприсъствени решения по гр.д. № 255/2020 г. по описа на ГТРС и гр.д. № 468/2021 г. по описа на БРС, но в крайна сметка е приел, че собственик на обектите е Община Балчик, доколкото постановените в полза на жалбоподателите решения без участието на общината не изключват нейното право на собственост, като се е позовал и на невлязлото в сила решение на ДРС по гр.д. № 747/2023 г. След като не е признал качеството на собственици/възложители на строежа на С. и Я. С., то неправилно и незаконосъобразно административният орган е адресирал заповедта срещу тях.

Безспорно установителните решения в полза на жалбоподателите не създават сила на пресъдено нещо по отношение на О. Б., която не е била страна по гражданските спорове, но същото се отнася и за решенията, с които общината се легитимира като собственик на имота и сградите върху него, доколкото жалбоподателите не са участвали в съдебните производства по чл. 124, ал. 1 от ГПК и чл. 72, ал. 1 от ЗС. Съществуването на конкуриращи се титули за собственост показва ясно, че е налице вещноправен спор между страните, който следва да бъде разрешен по общия исков ред. Правата на Община Балчик и на Стефанови могат да бъдат отречени само в граждански дела, в които участват и двете страни. Именно такива дела са били заведени пред РС – Добрич и РС – Балчик от общината и от жалбоподателите (гр.д. № 747/2023 г. по описа на ДРС и гр.д. № 883/2024 г. по описа на БРС), изходът от които би разрешил окончателно спорът между тях кой е собственик на строежа. Ето защо, при наличието на данни за висящността им към датата на издаване на заповедта, административният орган е бил длъжен да спре производството по чл. 178, ал. 6 от ЗУТ до приключването им на основание чл. 54, ал. 1, т. 5 от АПК. Погрешно и в противоречие с константната практика на ВАС е становището на ответника, че тези спорове са ирелевантни за административното производство, тъй като заповедта по чл. 178, ал. 6 от ЗУТ не е обвързана със собствеността и се издава спрямо всички лица, които ползват строежа, независимо дали обитателите са собственици, ползватели или наематели. При условие че страни в административното правоотношение по чл. 176, ал. 8 от ЗУТ са лицата по чл. 161, ал. 1 от ЗУТ като носители на задължението за въвеждане в експлоатация на строежа, то въпросът относно принадлежността на правото на собственост е от решаващо значение за правилното определяне на адресата на заповедта. Когато е преценявал дали са налице висящи преюдициални производства по чл. 177 от ЗУТ, административният орган сам е посочил, че възложителят на строежа е неясен и само гражданският съд е този, който ще реши кой е собственик на имота. Приемайки, че главният архитект трябва да се произнесе по заявлението на С. К. С. от 2025 г. за регистриране и въвеждане на строежа в експлоатация едва след приключване на съдебните дела, а в същото време, че липсват процесуални пречки за неговото произнасяне, кметът на общината е допуснал вътрешно противоречие в мотивите си. Производствата по чл. 177 и чл. 178 от ЗУТ са взаимосвързани (заинтересованите страни в двете производства са едни и същи) и ако е счел, че производството по чл. 177 от ЗУТ е обусловено от изхода на спора за материално право, то е следвало да съобрази, че това важи и за производството по чл. 178, ал. 6 от ЗУТ. Като е стигнал до обратните правни изводи и е отказал да спре процесното производство, административният орган е допуснал съществено процесуално нарушение, водещо и до нарушение на материалния закон.

Законосъобразното налагане на процесните забрани изисква като адресат на заповедта да е посочен собственикът или възложителят на строежа. В случая това не е безспорно установено с оглед висящите съдебни спорове за собственост между страните, поради което административният орган не е могъл да упражни правомощието си по чл. 178, ал. 6 от ЗУТ.

По изложените съображения съдът намира, че са налице основания по смисъла на чл. 146, т. 4 и т. 5 от АПК, които налагат отмяната на оспорената заповед като неправилна и незаконосъобразна, без да се разглеждат останалите възражения в жалбата.

При този изход от спора и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК на жалбоподателите се дължат разноски в размер на общо 20, 00 лева, представляващи внесена държавна такса за образуване на производството.

Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, съдът

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ по жалба на С. К. С. и Я. А. С., и двамата от град Генерал Тошево, [улица], Заповед № 78/24.01.2025 г. на кмета на О. Б..

ОСЪЖДА Община Балчик да заплати на С. К. С., [ЕГН], и Я. А. С., [ЕГН], и двамата с постоянен адрес : град Генерал Тошево, [улица], сумата от 20, 00 лева, съставляваща сторени разноски за първата инстанция.

Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.