№ 157
гр. гр. Добрич, 25.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на четвърти юни през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Жечка Н. Маргенова Томова
Членове:Анна Великова
Станимир Т. Ангелов
при участието на секретаря ИЛИЯНА Н. НЕЙКОВА
като разгледа докладваното от Жечка Н. Маргенова Томова Въззивно
гражданско дело № 20253200500205 по описа за 2025 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по въззивна
жалба вх.№24680/27.12.2024г., подадена от „Алтеос Трейд“ ЕООД, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление в гр. Добрич, ул. „Тимок“ № 3,
вх. Г, ет. 6, ап. 12, представлявано от управителя А.Т.С., чрез адв. Г. Г., срещу
решение №1043/16.12.2024г. по гр.д.№1460/2023г.на РС-Добрич, с което се
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от ЧЗП П. А. Л., ЕГН
**********, с адрес: с. Б., Община Д., ул. „***“ № 24 срещу „Алтеос Трейд“
ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: гр. Добрич, ул.
„Тимок“ № 3, вх. Г, ет. 6, ап. 12, иск с правно основание по чл. 124, ал. 1 от
ГПК, че между страните съществува арендно правоотношение по Договор за
аренда от 18.03.2003 г., вписан под № 75, том XIV, вх. рег. № 4249/19.03.2003 г.
при СВ Добрич, изменен с Анекс от 04.03.2008 г., вписан с вх. рег. №
4803/17.03.2008 г., акт 12, том XVI при СВ Добрич и Анекс от 28.02.2017 г.,
вписан с вх. рег. № 2022/06.03.2017 г., акт 105, том V при СВ Добрич, на
поземлен имот с идент. № 06104.21.46, представляващ нива с площ от 42, 004
дка, трета категория, находяща се в землището на с. Б., Община Д.; ОСЪЖДА
се „Алтеос Трейд“ ЕООД да предаде за ползване на ЧЗП П. А. Л. на основание
1
чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. с чл. 6 от ЗАЗ, поземлен имот с идент. № 06104.21.46,
представляващ нива с площ от 42, 004 дка, трета категория, находяща се в
землището на с. Б., Община Д. – предмет на Договор за аренда от 18.03.2003 г.,
вписан под № 75, том XIV, вх. рег. № 4249/19.03.2003 г. при СВ Добрич,
изменен с Анекс от 04.03.2008 г., вписан с вх. рег. №4803/17.03.2008 г., акт 12,
том XVI при СВ Добрич и Анекс от 28.02.2017 г., вписан с вх. рег. №
2022/06.03.2017 г., акт 105, том V при СВ Добрич; ОТХВЪРЛЯ се предявения
от „Алтеос Трейд“ ЕООД срещу ЧЗП П. А. Л., ЕГН **********, с адрес: с.Б.,
Община Д., ул. „***“ № 24, иск с правно основание по чл.26, ал. 1, пр. 3 от
ЗЗД, за прогласяване нищожността на Договор за аренда от 18.03.2003 г.,
вписан под № 75, том XIV, вх. рег. № 4249/19.03.2003 г. при СВ Добрич,
изменен с Анекс от 04.03.2008 г., вписан с вх. рег. № 4803/17.03.2008г., акт 12,
том XVI при СВ Добрич и Анекс от 28.02.2017 г., вписан с вх. рег.
№2022/06.03.2017 г., акт 105, том V при СВ Добрич, поради накърняване на
добрите нрави, като неоснователен.
С доводи, че съдебното решение е немотивирано, необосновано и
незаконосъобразно се иска отмяната му изцяло. Жалбата съдържа пространно
изложение на обстоятелства по основният спорен въпрос в
първоинстанционното производство- съществуването между страните на
действително арендно правоотношение по Договор за аренда от 18.03.2003 г. ,
който спор с оглед релевираните конкретни оплаквания във въззивната жалба
е пренесен и във въззивното производство. Въззивникът счита, че
първоинстанционния съд не е разгледал в пълнота доказателствата и
аргументите относно нищожността на договора като противоречащ на
добрите нрави и морала. Повторно и няколкократно излага аргументи за
нищожност, излагани в първоинстанционното производство относно
нееквивалентност на престациите, както и аргументи, които излага за първи
път с жалбата-относно значителния срок на договора с оглед възрастта на
арендодателя. Необсъдено счита да е от районния съд, че договора е прекратен
с предизвестие за срока 15.07-15.08.2024г., че е прекратен със смъртта на
арендодателя през 2019г., че правоприемника на арендодателя с конклудентни
действия изразил, че не желае да встъпи в правата по договора, че е уведомил
за това и арендатора, че е последвала продажбата на имота и сключване от
купувача „Алтеос Трейд“ ЕООД на аренден договор, по силата на който земята
се държала от арендатора ЕТ“Алтеос-А.С.“, при което необосновано било
2
осъждането на „Алтеос Трейд“ ЕООД да предаде имота.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 от ГПК, с начало 18.12.2024г.,
когато е връчен препис от решението на обжалващия, и край 02.01.2025г., чрез
ЕИСС.
В срока по чл. 263, ал.1 от ГПК, с начало 30.01.2025, когато е връчен
препис от жалбата, насрещната страна е подала писмен отговор вх.
№2957/13.01.2025г.. Съдебният акт намира за правилен, обоснован и
законосъобразен, възраженията на въззивника в обратния смисъл за направени
при недобро познаване на материалното и процесуалното право. Исковата си
претенция счита правилно насочена към пасивно легитимирания собственик
на нивата, обвързан от срочното арендно правоотношение при условията на
чл.17 от ЗАЗ, който предоставил ползването на трето лице, и който като
арендодател дължи по договора спокойното и безпрепятствено ползване на
нивата.Иска потвърждаване на решението.
Жалбата подлежи на разглеждане по същество в съответствие с
уредените в чл.269 ГПК правомощия на настоящата инстанция– служебна
проверка на валидността на цялото решение, по допустимостта в обжалваната
част, а по правилността – в рамките на посоченото в жалбата. При липсата на
релевирани в жалбата конкретни оплаквания – само от гледна точка на
съобразяване на съдебния акт с императивните правни норми. В случая
решението е постановено от надлежен орган, функциониращ в надлежен
състав, в пределите на правораздавателната му власт, в писмена форма,
подписано, като волята на съда е изразена по начин, който позволява да се
изведе нейното съдържание. Постановено е при надлежно упражнено право на
иск от ЧЗП П. А. Л. с ЕГН ********** от с.Б.,общ.Д., срещу „Алтеос Трейд“
ЕООД с ЕИК *********,със седалище и адрес на управление
гр.Добрич,ул.“Тимок“ №3,вх.Г,ет.6,ап.12, по чл.124 ал.1 от ГПК за
установяване,че между страните съществува арендно правоотношение по
Договор за аренда от 18.03.2003г., вписан под №75, т. XIV, вх. рег.
№4249/19.03.2003 г. при СВ-Добрич, изменен с Анекс от 04.03.2008 г., вписан
с вх. рег. №4803/17.03.2008 г., акт 12, т.XVI при СВ-Добрич, и Анекс от
28.02.2017 г., вписан с вх. рег. №2022/06.03.2017 г., акт 105, т. V при
СВ[1]Добрич, относно поземлен имот с идентификатор 06104.21.46 по
кадастралната карта,представляващ нива с площ от 42,004 дка, трета
3
категория, находяща се в землището на с.Б.,общ.Д., и иск по чл.79 и сл. от ЗЗД
във връзка с чл.6 ал.1 от ЗАЗ за осъждане на ответното дружество да предаде
на ЧЗП-ищец държането /фактическата власт/ върху гореописания поземлен
имот.
Изложените от ищцата обстоятелства, обосноваващи претенциите и, се свеждат до
твърдения, че е страна- арендатор по Договор за аренда, сключен с И.Г.Д. като арендодател, на
18.03.2003г., вписан под №75, т. XIV, вх. рег.№4249/19.03.2003 г. при СВ-Добрич, изменен с
Анекс от 04.03.2008 г., вписан с вх. рег. №4803/17.03.2008 г., акт 12, т.XVI при СВ-Добрич, и
Анекс от 28.02.2017 г., вписан с вх. рег. №2022/06.03.2017 г., акт 105, т. V при СВ Добрич,
относно два поземлени имота - с идентификатор 06104.21.46 по КККР на с.Б.,представляващ
нива с площ от 42,004 дка, и с идентификатор 06104.21.14 по КККР на с.Б.,представляващ нива
с площ от 10.002 дка, със срок на действие до края на стопанската 2027/2028г. Излага се и, че
през лятото на 2022г., по време на изготвяне на споразуменията по чл.37в от ЗСПЗЗ, ищцата
разбрала, че един от имотите, предмет на договора, а именно имота с идентификатор
06104.21.46 по КККР на с.Б.,представляващ нива с площ от 42,004 дка, е с нов собственик,
който го е заявил за ползване и не може да се направи комасация за имота. При изготвяне на
споразуменията при „Агро хепи“ ЕООД за собственик на имота се е представил А.С., на когото
било разяснено от служители на фирмата, че за имота има действащ договор за аренда с
ищцата. Последният заявил, че не го интересува наличието на арендно правоотношение по
отношение на земята и ще си обработва земята сам. На 10.10.2022 г. ищцата установила, че
трето лице извършва агротехнически мероприятия в имота, по който повод депозирала сигнал в
РП-Добрич, по който била образувана пр.пр.3808/2022г., приключила с отказ за образуване на
досъдебно производство, тъй като се касае за гражданско правен спор. По повод същото
обстоятелство/че трето лице обработва земята/ ответникът „Алтеос Трейд“ЕООД също подал
сигнал, по който била образувана пр.пр.№4583/2022г. През месец декември 2022 г. ищцата
получила нотариална покана от ответника, с която дружеството я уведомило, че през 2021г. е
закупило нивата от наследниците на И.Г.Д., че счита договора за прекратен със смъртта на
арендодателя и желае арендаторът да впише прекратяването в „Служба по вписванията“, както
и да направи отказ от подпомагане като земеделски производител относно този имот. По повод
твърденията на ответника ищцата направила справка в имотния регистър и установила, че
непосредствено след сключване на анекса от 06.03.2017г. за продължаване на договорните
отношения, арендодателят И.Г.Д. и съпругата му Я.Г.Д. дарили на сина си Г. И. Г. процесната
нива с площ от 42.001дка. За тази сделка ищцата не е била уведомена по реда на чл. 17, ал. 1 от
ЗАЗ. Установила и, че с договор за покупко-продажба, сключен на 27.08.2021г. Г. И. Г. продал
на ответника „Алтеос Трейд“ ЕООД дарения му имот, като страните се споразумяли арендното
плащане за 2020/2021г. да бъде получено от продавача, което водело до извод, че купувачът е
бил запознат с факта за наличието на действащ договор за аренда. Новият собственик на имота,
купувачът „Алтеос Трейд“ ЕООД, сключил на 30.09.2021г. с ЕТ“Алтеос-А.С.“договор за аренда
относно закупената земя за срок от 10години. Твърди се, че арендодателят И.Д. не е изпълнил
задълженията си по чл. 17 от ЗАЗ и по чл. 14 от арендния договор да уведоми арендатора за
4
разпоредителната сделка, с която е прехвърлил имота на сина си, че ответникът в качеството си
на приобретател е заместил арендатора Г. И. Г., който по силата на дарствения акт е заместил
първоначалния арендатор И.Г.Д., както и, че в качеството си на арендодател ответникът следва
да осигури безпрепятственото ползване на процесния имот от ищцата-арендатор, каквото
ползване тя упражнявала спокойно до края на стопанската 2021/2022г..
В срока по чл.131 ал.1 от ГПК е подаден писмен отговор вх.№17544/09.10.2023 г. на
исковата молба от ответника „Алтеос Трейд“ ЕООД[1]гр.Добрич, в който е инкорпорирана
насрещна искова молба, с която и според уточнителна молба вх.№18592/24.10.2023 г., срещу
първоначалната ищца са предявени от дружеството насрещни искове, както следва: 1./главен
отрицателен установителен иск на основание чл.124 ал.1 от ГПК за установяване,че между
страните не съществува арендно правоотношение по Договор за аренда от 18.03.2003 г.,вписан
под №75,т.XIV,вх. рег. №4249/19.03.2003 г. при СВ-Добрич,изменен с Анекс от 04.03.2008
г.,вписан с вх. рег. №4803/17.03.2008 г.,акт 12,т. XVI при СВ[1]Добрич,и Анекс от 28.02.2017
г.,вписан с вх. рег. №2022/06.03.2017 г.,акт 105,т. V при СВ-Добрич,относно поземлен имот с
идентификатор 06104.21.46 по кадастралната карта,представляващ нива с площ от 42,004
дка,трета категория, находяща се в землището на с.Б.,общ.Д.; 2./евентуален иск на основание
чл.26 ал.1 предл.3 от ЗЗД за обявяване на договора за аренда от 18.03.2003 г. за нищожен като
накърняващ добрите нрави /нееквивалентност на престациите/; 3./евентуален иск на основание
чл.26 ал.2 предл.2 от ЗЗД за обявяване на договора за аренда от 18.03.2003 г. за нищожен поради
липса на съгласие.
С определение №601/26.02.2024 г. производството по предявения като главен насрещен
отрицателен установителен искевентуалн за установяване,че между страните не съществува
арендно правоотношение по Договор за аренда от 18.03.2003 г., е прекратено, определението е
влязло в сила на 09.05.2024г., когато е постановено необжалваемото определение
№379/09.05.2024г. по в.ч.гр.д.№179/2024г.на ДОС, с което същото е потвърдено, респ.такъв иск
не е разгледан и не е в предмета на въззивното производство.
Не е в предмета на въззивното производство и иск, основан на чл.26 ал.2 предл.2 от ЗЗД
за обявяване на договора за аренда от 18.03.2003 г. за нищожен поради липса на съгласие,
защото договорът не е подписан от арендодателя И.Г.Д., какъвто не е и разгледан от районния
съд. Съгласно последващата уточняваща молба вх.№19509/06.11.2023г. и изявленията на
процесуалния представител на ответника в първото по делото съдебно заседание, проведено на
27.06.2024г., твърденията, че договорът не е подписан от арендодателя И.Г.Д. касаят оспорване
по чл.193 от ГПК авторството на документа, не е предявен насрещен иск за нищожност на
договора поради липса на съгласие.
Оветникът оспорва предявените срещу него искове с доводи, свеждащите се до липсата
между страните на действително арендно правоотношение по Договор за аренда от 18.03.2003
г., т.е. че не съществува правоотношение между страните защото договорът е нищожен, както и
защото е прекратен. Конкретно се твърди прекратяване на договора за аренда съгласно чл.15 от
него през 2019г., когато е починал арендодателят И.Г.Д. и защото неговите наследници не са
встъпили в правата на своя праводател, като наследникът Г. И. Г. многократно заявавал пред
5
ищцата, че не желаят да встъпят в правата на своя праводател и считат договора за прекратен.
Многократно уведомявал ищцата писмено за променените обстоятелства относно
собствеността. Самият договор за аренда бил нищожен –противоречал на морала и с него се
накърнявали добрите нрави, тъй като имал нищожни клаузи, влечащи нищожността на целия
договор. Такава счита клаузата „цена и начин на плащане“ поради очевидна неадекватност и
нееквивалентност- цената била уговорена в процентно съотношение 35% от получената
продукция на декар предоставена земя и при минимум от 10лева/дка, без да са заложени
никакви индексации през годините, с оглед срока му. Договорът не бил и подписан от
арендодателя И.Г.Д., нито анексите.
В писмен отговор ищцата е оспорила насрещната искова претенция с повторно излагане в
хронология на събитията, изложени и в подадената от нея искова молба. Счита, че договорът за
аренда не е прекратен със смъртта на арендодателя И.Г.Д. през 2019г., тъй като към този
момент той вече е заместен от приобретателя по договора за дарение от 2017г. , неговия син Г.
И. Г., респ. че към 2019г. И.Г.Д. не е бил арендодател. Напълно наясно с качеството си на
арендодател при сключване на договор за продажба с ответника през 2021г. Г. И. Г. се е
договорил да получи дължимото за стопанската 2021/2022г. арендно плащане. За промяната на
собствеността ищцата била уведомена от ответника на 21.12.2022г. с връчване на нотариална
покана. Договореното възнаграждение било определено в размер на 35% от получената
продукция на декар предоставена земеделска земя, остойностена по средна реализиционна цена
на продажбите, но не по-малко от 10лева на декар обработваема земя, не противоречи на
морала и добрите нрави. Съгласно договореното ищеца по насрещния иск плучил арендно
плащане в размер на 100лева/дка. Договорът бил подписан от първоначалния арендодател.
Първоинстанционният съд е разгледал фактите, заявени от ищцата в исковата молба и
заявени от ответника с насрещната искова молба, инкорпорирана в отговора на първоначаната
искова молба, на които предявените искове /първоначални и насрещен/ се основават, и е
постановил решението си в рамките на заявения от всяка от страните петитум. Като разгледа
предявените искове и релевантните възражения, които са въведени от страните в преклузивните
срокове, настоящата инстанция намира обжалваното решение за правилно по следните
съображения:
Не е спорно, установява се от събраните доказателства, че на 18.03.2003г. между ЧЗП П.
А. Л. в качеството на арендатор, и лицето И.Г.Д., в качеството на арендодател, е сключен
договор за аренда на два поземлени имота - с идентификатор 06104.21.46 по КККР на с.Б.,
общ.Добрич, представляващ нива с площ от 42,004 дка, и с идентификатор 06104.21.14 по
КККР на с.Б., общ.Добрич, представляващ нива с площ от 10.002 дка. Договорът е сключен за
срок от 5 стопански години, считано от датата на подписването му, при което ***та се явява
стопанската 2003/2004г./чл.2 от договора/, при уговорено арендно възнаграждение в размер на
„35% от получената продукция на декар предоставена земеделска земя, остойностена по средна
реализационна цена на продажбите, но не по-малко от 10лева на декар обработваема земя“,
платимо еднократно след реализация на продукцията/чл.3 от договора/. Договорът е сключен в
изискуемата писмена форма с нотариална заверка на подписите /чл. 3, ал. 1 изр. 1 от ЗАЗ/,
6
вписан е под №75, т. XIV, вх. рег.№4249/19.03.2003 г. при СВ-Добрич съобразно изискванията
на 3, ал. 2 от ЗАЗ. Вписването има оповестително - защитно действие, като прави правото на
арендатора да ползва земята противопоставимо на последващ приобретател/ чл. 17, ал. 2 от
ЗАЗ/, както и при последващо учредяване на ограничено вещно право върху арендувания
имот/чл. 17, ал. 5 и 6 от ЗАЗ/. Преди изтичането на този срок, договорът е продължен с десет
стопански години с писмено споразумение между страните с нотариална заверка на подписите -
Анекс от 04.03.2008 г., вписан в службата по вписванията, съобразно изискванията на чл. 18 от
ЗАЗ, с вх. рег. №4803/17.03.2008 г., акт 12, т.XVI при СВ-Добрич. Преди изтичането на така
продължения срок, договорът отново е продължен с десет стопански години с писмено
споразумение между страните с нотариална заверка на подписите - Анекс от 28.02.2017 г.,
вписан с вх. рег. №2022/06.03.2017 г., акт 105, т. V при СВ Добрич, съобразно изискванията на
чл. 18 от ЗАЗ. Продължаването на арендния договор засяга само срока на договора и не е
свързано с други съществени елементи-страните, имота, арендното плащане. При това
положение срокът на процесния договор за аренда е до края на стопанската 2027/2028г.
Възражението на дружеството ответник, че договорът, вкл. анексите към него, не е подписан от
арендодателя И.Г.Д. е неоснователно. Автентичността на подписа на И.Г.Д. в договора, вкл.
анексите, обективиращ съгласие за отдаване ползването на земеделския имот до края на
стопанската 2027/2028г. на ЧЗП П. А. Л. срещу уговореното възнаграждение, не е опровергана.
Привлеченото от районния съд вещо лице е дало категорично отговор на поставения му въпрос
със заключение по съдебно-графическата експертиза, че подписите в посочените документи са
положени от И.Г.Д.. Липсват опровергаващи извода на вещото лице доказателства.
Следователно, по волята на страните, сключили арендния договор, арендодателят се е задължил
да предаде земеделските земи за ползване, а арендаторът се е задължил за ползването им да
заплати годишно арендно възнаграждение в размер на „35% от получената продукция на декар
предоставена земеделска земя, остойностена по средна реализационна цена на продажбите, но
не по-малко от 10лева на декар обработваема земя“. Така постигната уговорка касае определяне
размера на задължението за арендната цена, т.е. уговорена е мярката за определяне на точния
размер на дължимото годишно арендно плащане, а не само минималния му размер, и сама по
себе си не сочи на значителна нееквивалентност на престациите по договора. Съществена
специфика на земеделската земя е, че при ползването тя дава плодове и нито има пречка, нито е
в разрез с морала и добрите нрави реализираните от имота добиви да са мярката за определяне
размера на конкретното арендно плащане. Така от една страна страните споделят рисковете, но
от друга страна споделят и ползите от промените в производителността, т.е. при по-високи
добиви и високи пазарни цени арендаторът може да спечели повече от колкото при уговорен
конкретен размер на арендното плащане. Според заключението на вещото лице по съдебно-
икономическа експертиза за периода от датата на сключване на договора, т.е. периода от ***та
стопанска година 2003/2004г. до стопанската 2010/2011г. не може да се определи размера на
дължимата рента според уговорена в договора мярка за определянето и, тъй като предвид
разпоредбите на чл.42 от ЗСч/отм. ДВ бр.95/08.12.2015г./, чл.12 от ЗСч в сила от 01.01.2016г. и
чл.171 от ДОПК, ищеца не съхранява необходимата счетоводна информация за този период.
Вещото лице е изчислило размера на дължимата рента съобразно уговорената в договора мярка
7
и е установило размера на действително платената за следващите стопанските години. Така
според вещото лице за стопанската 2011/2012г. дължимата рента е 52.926лева/дка, на И.Д. са
платени 55лева/дка; за стопанската 2012/2013г. дължимата рента е 51.900лева/дка, на И.Д. са
платени 80лева/дка; за стопанската 2013/2014г. дължимата рента е 65.652лева/дка, на И.Д. са
платени 80лева/дка; за стопанската 2014/2015г. дължимата рента е 54.2436лева/дка, на И.Д. са
платени 90лева/дка; за стопанската 2015/2016г. дължимата рента е 65.1938лева/дка, на И.Д. са
платени 90лева/дка; за стопанската 2016/2017г. дължимата рента е 71.6467лева/дка, на И.Д. са
платени 90лева/дка; за стопанската 2017/2018г. дължимата рента е 70.8733лева/дка, на Г. И. са
платени 90лева/дка; за стопанската 2018/2019г. дължимата рента е 62.053лева/дка, на Г. И. са
платени 90лева/дка; за стопанската 2019/2020г. дължимата рента 42.2898лева/дка, на Г. И. са
платени 90лева/дка; за стопанската 2020/2021г. дължимата рента е 120.231лева/дка, на Г. И. са
платени 90лева/дка; за стопанската 2021/2022г. дължимата рента е 69.889лева/дка, на „Алтеос
Трейд“ЕООД са платени 100лева/дка. Вещото лице е установило и, че за същия период за
същата категория земя на територията на Област Добрич е плащана средна рента в диапазона
от 80.00 лева до 108.00 лева, като само за стопанската 2021г./2022г. средната рента е 125лева .
Действително, според констатациите на експерта, налице е известна неравностойност на
насрещните престации по договора, но тя не може да мотивира противоречие на добрите нрави.
За да е налице нищожност на поддържаното основание - значителна и явна нееквивалентност
на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави,
неравностойността би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация.
Настоящият случай не е такъв. Няма и доказателства, които да мотивират да се приеме, че
преследваната от страните цел е несъответна на морала и добрите нрави, че не се цели
удовлетворяване на допустим от закона интерес, а увреждане на арендодателя, че целта на
арендатора е да ползва продължително земята срещу незначително арендно плащане, при
установеното със заключението на вещото лице по съдебно-икономическата експертиза през
повечето години да е плащал повече от дължимото по договора и приблизително в размера на
средната рента за региона. Въззивният съд споделя извода на районния съд, че процесния
договор не е нищожен поради накърняване на добрите нрави. В този смисъл насрещният иск на
„Алтеос Трейд“ ЕООД, основан на разпоредбата на чл.26 ал.1 предл.3 от ЗЗД, за обявяване на
процесния договор за аренда за нищожен поради накърняване на добрите нрави е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен, респ. решението в тази част следва да бъде
потвърдено.
Договорът за аренда е действителен и е породил целените правни проследици за
уговорения срок, тъй като не са налице предпоставки да се счете за осъществено
прекратяването му към датата на смъртта на арендодателя И.Д. през 2019г., нито с едностранно
предизвестие в хода на производството, въведени от ответника като основание за неизпълнение
от негова страна на сключения договор. Установява се, че в срока на действие на договора за
аренда, а именно на датата 23.08.2017 г. арендодателят И.Г.Д. и съпругата му Я.Г.Д. даряват
нивата с площ от 42,004 дка и с идентификатор 06104.21.46 по КККР на с.Б., общ.Добрич,
предмет на арендния договор, на своя син Г. И. Г.. Така от датата на дарението 23.08.2017 г.
8
дареният Г. И. Г. се легитимира като собственик на дарената нива, предмет на арендния договор
и по силата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ замества арендодателя като страна по договора за целия
оставащ период, тъй като договорът е вписан- арендния договор е вписан на 19.03.2003г.,
сключените анекси, с които е продължен арендния договор са вписани съответно на 17.03.2008г.
и на 06.03.2017г. Арендните отношения са винаги облигаторни, не съдържат елементи на
разпореждане и транслирането на собствеността на арендувания обект никога не е основание за
прекратяване на договора, а при предвидените в закона условия той обвързва и новия
приобретател, независимо от основанието за придобиването му. При това положение доводите
на ответника за прекратяване на договора за аренда през 2019г. със смъртта на арендодателя
И.Г.Д. са неоснователни. Още през 2017г. И.Г.Д. е бил заместен като страна по договора от
приобретателя Г. И. Г., който от датата на дарението има качеството на арендодател. Към 2019
г. И.Г.Д. не е носител на вещно право по отношение на процесната нива, имотът не е част от
наследството му и по отношение на него наследствено правоприемство няма, той е вече трето
на арендното правоотношение лице и няма как неговата смърт да има каквито и да е последици
за същото, при което необосновано от закона е твърдението на ответника, че договорът е
прекратен през 2019г. със смъртта на арендодателя Иван И.Г.Д..
След промяната на собствеността по отношение на арендувания имот в срока на
действие на договора за аренда, а именно на датата 27.08.2021 г., новият собственик Г. И. Г.
продава придобитата по силата на договора за дарение нива на „Алтеос Трейд“ ЕООД. По
силата на закона- чл.17, ал.2 от ЗАЗ, като приобретател на арендувания обект „Алтеос Трейд“
ЕООД замества арендодателя Г. И. Г. като страна по договора за целия оставащ период, защото
същия е вписан, без да е необходимо, каквото и да е друго действие или акт от страна на
приобритателя. След като приобретателят на арендувания обект „Алтеос Трейд“ ЕООД през
2021г. е заместил арендодателя Г. И. Г. в създаденото арендно правоотношение, следва да
изпълнява задълженията си по него, вкл. и това по чл. 6, ал. 1 ЗАЗ, тъй като той вече има
качеството арендодател, а не Г. И. Г.. Дали и кога арендаторът е бил уведомен за двукратната
промяна на собствеността, с оглед предмета на спора в случая е без правно значение.
Уведомяването по чл. 17, ал. 3 предл. 1 от ЗАЗ има значение за възникване на право на новия
арендодател-правоприемник да иска от арендатора да изпълни към него задължението за
заплащане на рента, като липсата на своевременно надлежно уведомяване на арендатора за
правоприемството влече като санкция лишаване на правоприемника от правото да иска
изпълнение на задължение, което арендаторът е изпълнил към предишния арендодател преди
получаване на съобщението за заместването / чл. 17, ал. 3 предл. 2 от ЗАЗ/, а в случая спора не
касае изпълнението на поетите с договора задължения от арендатора за плащане на арендно
възнаграждение, а на поетите с договора задължения от страна на арендодателя да предаде
ползването на арендованите земи. Вън от това, констатациите на вещото лице по съдебно-
икономическата експертиза относно изпълнението на договора от страна на арендатора/кога, на
кого, колко е платил/ дават основание да се приеми, че както ищцата е била наясно за
промяната на носителя на вземането за арендно възнаграждение, така и ответникът, както и
неговия праводател, са били наясно с наличието на аренден договор за имота.
9
Без да е прекратен наемния договор, на датата 30.09.2021г. поредният нов собственик-
купувачът по договора за продажба от 27.08.2021г. „Алтеос Трейд“ ЕООД, от своя страна е
сключил с ЕТ „Алтеос – А.С.“ договор за аренда на процесната нива, вписан под № 39, том X,
вх. рег. №8464/04.10.2021 г. при СВ Добрич, за който се твърди, че понастоящем ползва имота и
той, а не ответника-арендодател по процесния договор, е легитимиран по иска по чл. 79, ал. 1
от ЗЗД вр. с чл. 6 от ЗАЗ за предаване ползването на арендувания обект. Наличието на
договорни отношения между ответника и трето лице са ирелевантни за възникването,
съществуването и изпълнението на договорното правоотношение между ответника и ищцата с
източник процесния договор. Принципно конкуренцията между права се решава с участие на
конкуриращите се, но спорът не е за това кой има право да ползва имота, обект на два договора
за аренда. Касае се за спор относно изпълнение на облигационен договор между страните по
него, т.е. не се касае за защита на вещно право, а за изпълнение на задължението за предаване
ползването на имот, обект на арендно правоотношение, и обстоятелството, че при действащ
аренден договор имота е предоставен от ответника, имащ качеството арендодател по него, за
ползване на трето лице, не го лишава от пасивна процесуална легитимация по предявения от
арендатора иск за изпълнение на поетото с договора задължение да осигури спокойното и
безпрепятствено ползване на арендования имот.
Правоотношението между страните по договора за аренда не е прекратено и договорът
продължава действието си между страните и след отправянето на предизвестие за
прекратяването му от ответника на 01.08.2024г., т.е.в хода на настоящото производство.
Няма спор и се установява, че на 01.08.2024г. на ищцата е връчена изходяща от
ответника „Алтеос Трейд“ ЕООД нотариална покана, с която, наред с други изявления във
връзка с арендното правоотношение, е заявил и, че отправя едностранно писмено предизвестие
за прекратяване на договора, считано от стопанската 2023/2024г., като се е позовал на чл.15,
предл.3 от договора. С процесния договор е била уговорена клауза- чл.15, предл.3, раздел V.
„Изменение и прекратяване на договора“, за прекратяване на договора с едностранно писмено
предизвестие, отправено в срок от 15.07 до 15.08 на съответната стопанска година. В отговор
на изявлението на ответника, с връчена му на 16.09.2024г. нотариална покана, ищцата е
заявила, че не счита договора за прекратен, като е противопоставила възражение за
недействителност на клаузата като противоречаща на чл.27, ал.1, т.4 от ЗАЗ, тъй като договорът
е срочен, което поддържа в хода на производството.
Договорът за аренда е траен облигационен договор с установен законов минимален срок
пет стопански години/чл.4 от ЗАЗ/ с цел оптималното използване на земеделската земя,
предвид особеното й предназначение. С оглед предмета си, намира специалната си уредба в
ЗАЗ. Прекратяването на арендните договори, сключени по реда на ЗАЗ, е уредено с
императивни правни норми в специалния закон, което изключва приложението на общите
норми на ЗЗД. Соченото от ответника основание за прекратяване е едностранно предизвестие за
прекратяване, предвидено в чл. 15, пр.3 от договора за аренда. Подобно основание е
предвидено в чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ – прекратяване с едностранно предизвестие, но само в
предвидените в този закон случаи. Хипотези на чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ са предвидените в
10
същия закон възможности арендодателят по договор за аренда на държавни или общински
земи, сключен при условията на ал. 2, да може да го развали с писмено предупреждение по реда
на чл. 87 от ЗЗД /чл.28, ал. 3 от ЗАЗ/ и в чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ - договорът за аренда, сключен без
определен срок, да може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено
предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година, като ако не е уговорено друго,
предизвестието е със срок две стопански години. В ЗАЗ не е предвидена хипотеза, при която
частен арендодател да може да прекрати с предизвестие срочен аренден договор, освен при
условията на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ. Процесният аренден договор е срочен и прекратяването му с
едностранно писмено изявление от страна на арендодател, изпълнил задължението си за
предаване временното ползване на арендованата земя, би било възможно при забава на
изпълнението на насрещното задължение на арендатора за арендно плащане- чл. 28, ал. 1 от
ЗАЗ, каквато хипотеза в случая не е налице. Хипотезата по чл 29 ал 3 ЗАЗ визира едностранно
прекратяване на договора за аренда чрез предизвестие и независимо от вида на договора-срочен
или безсрочен, но само от страна на арендатора или неговите наследници/правоприемници, не
и от страна на арендодателя. В този смисъл и въззивната инстанция приема, че уговорката в
процесния договор да може да бъде прекратен едностранно, без да е налице неизпълнение от
насрещната страна, противоречи на неговия срочен характер, противоречи на закона-чл.29, ал.1
от ЗАЗ и не може да бъде източник на право на арендодателя да прекрати с предизвестие
срочния аренден договор .
При така установеното предявените от ищцата искове за установяване съществуването
на арендно правоотношение по договор за аренда от 18.03.2003 г. и за осъждане на ответника-
арендодател да предаде ползването на арендувания обект са основателни и следва да бъдат
уважени.
По изложените съображения обжалваното първоинстанционно решение е
правилно и законосъобразно, следва да бъде потвърдено с препращане към
мотивите на същото по реда на чл. 272 ГПК.
С оглед изхода от делото пред въззвината инстанция право на разноски на
основание чл.78, ал.3 от ГПК има въззиваемата страна, на която следва да се
присъдят съдебни разноски от 88лева довнесена държавна такса за
първоинстанционното производство и адвокатско възнаграждение за настоящата
инстанция в размер на 1800лева, реалното плащане в брой на което е
удостоверено с представения договор за правна защита и съдействие от
07.04.2025г. с характер на разписка в съответната част. Стореното от въззивника
възражение по чл.78, ал.5 от ГПК за прекомерност на адвокатското
възнаграждение е неоснователно. Възнаграждението от 1800лева за защита по
предявени от страната два иска и срещу предявен от насрещната страна един
иск, т.е. по общо три иска, всеки с цена 4200лева, не надхвърля минималния
размер на адвокатското възнаграждение дължимо съгласно чл. 2, ал.5 от Наредба
11
№1/2004г. по всеки иск в размера по чл.7, ал.2, т.2 от Наредба №1/2004г.-
720лева, и възлизащо общо по трите иска на сумата от 2160лева.
С оглед облигационния характер на исковете и тяхната цена, съгласно чл.280,
ал.3, т.1 от ГПК решението не подлежи на обжалване.
С оглед гореизложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №1043/16.12.2024г. по гр.д.№1460/2023г.на
РС-Добрич.
ОСЪЖДА „Алтеос Трейд“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление в гр. Добрич, ул. „Тимок“ № 3, вх. Г, ет. 6, ап. 12,
представлявано от управителя А.Т.С., да заплати на ЧЗП П. А. Л., ЕГН
**********, с адрес: с. Б., Община Д., ул. „***“ № 24, съдебни разноски в
размер на 88лева довнесена държавна такса за пълвоинстанционното
производство и 1800 лева платено адвокатско възнаграждение за въззивната
инстанция.
Решението не подлежи на обжалване съгласно чл.280, ал.3, т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12