№ 114
гр. Поморие, 30.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на
седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Нася Ив. Япаджиева
при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова
като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело №
20212160100561 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на искова молба подадена от А.. Евг. М.,
чрез пълномощника и съдебен адресат в гр.Бургас – адв. Н.Г. против Етажната собственост
(ЕС) на сграда F /Фемили/ с жилищни входове F1, F2, F3 с идентификатори 57491.509.1.2,
57491.509.1.3, 57491.509.1.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие, комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Чайка“, № 1,
представлявана от управителя на „Поморие мениджмънт 2“ ЕООД, представлявано от В.Д. –
управител. Ищецът като сочи, че е собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 57491.509.1.2 и моли съда да отмени всички приети решения на проведено
на 22/23.06.2021г. ОС на собствениците на сграда с жилищни входове F1, F2, F3
обективирани в протокол от ОС от същата дата, тъй като същото е свикано и проведено
незаконосъобразно, а приетите решения противоречат на императивни разпоредби на
закона. Счита, че са налице три отделни сгради в режима на ЕС, по отношение на които
трябва да има собствени самостоятелни органи на управление и следва да се проведат
отделни ОС. Сочи множество нарушения при свикването и провеждането на общото
събрание - чл. 16, ал.1 ЗУЕС, чл. 16, ал.5 ЗУЕС и твърди, че приетите решения противоречат
на закона и на чл. 51, ал.1 от ЗУЕС. Оспорва начина по който е изчислен процента на
представените ид.ч. от общите части на сградата и присъствалите на общото събрание.
Оспорва конкретно и решенията по т.3,4,т5 от дневния реда като сочи, че
незаконосъобразно е приет бюджет за две години и така ОС е надхвърлило своята
компетентност. Твърди, че ОС на ЕС е възприело предположение за броя ползватели на
отделните СОС в сградата, съответстващо на вида на самостоятелния обект, като е прието,
че всяко студио в сградата се ползва от двама души, апартамент с една спалня от трима,
1
апартамент с 2 спални от четирима и т.н., като дори е определен и брой ползватели на
обслужващи помещения, магазин, ресторант, рецепция и т.н., при ставка за такса ползвател
от 650 лв. Счита, че това решение на ОС е незаконосъобразно, тъй като приходната част на
бюджета и формирана, не от вноските на конкретен, действителен, реален брой ползватели,
а от предполагаем такъв, с което е заобиколена законовата забрана за определяне на
годишната вноска за разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда да
зависи от площта на самостоятелния обект. Твърди, че определянето размера на разходите за
поддържка и управление на общите части на сградата, съгласно броя на стаите в апартамент
е несъвместимо с разпоредбата на чл.51, ал.1 ЗУЕС, която е императивна. Оспорва и
сроковете в които ОС е приело, че следва да се заплащат дължимите вноски. Моли съдът да
отмени решенията приети на проведеното на 22/23.06.2021г. общо събрание на ЕС на сграда
F /Фемили/ с жилищни входове F1, F2, F3 с идентификатори 57491.509.1.2, 57491.509.1.3,
57491.509.1.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, комплекс „
Сънсет Ризорт“. Претендира направените по делото разноски.
В срок е постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати
нарушения при свикването и провеждането на общото събрание. На първо място, твърди, че
общото събрание е проведено законосъобразно, спазвайки предвидения в закона ред за
свикване и провеждане на събранието, като поканата е залепена на външната врата и е
изпратена на посочените от собствениците ел.пощи. Относно мястото напровеждане на
събранието, сочи че то е проведено в зала „Емералд“, която се намира в сграда делта в
същия комплекс и е в близост до всички сграда в комплекса. Счита за неоснователно
възражението за липса на кворум и твърди, че събранието е проведено при наличие на
кворум, като при извършване на регистрацията, отчитане на кворума и при провеждане на
гласуването и калкулиране на гласовете са взети предвид документите за собственост в
които са посочени квадратурата на всеки един самостоятелен обект в сградата, включително
и идеалните части от общите части на сградата на всеки обект и съответните кв.м. ид.честа
са преобразувани в проценти за да се отрази кворума по чл. 15 и сл. от ЗУЕС. Сочи, че
разпоредбата на чл. 17, ал.4 ЗУЕС предоставя възможност на ОС на ЕС да определи
ид.части от общите чести на всеки обект, когато в документа за собственост не са посочени
ид.части от общите части на сградата, но в конкретиня случай в документите за
собственост са посочени ид.ч. от общите части на сградата и за нуждите на общото
събрание е извършено преобразуване в процентно число. Твърди, че е спазено изискването
на чл.15, ал.1, ал.2 и ал.3 ЗУЕС при повеждане на общото събрание. Във връзка с начина на
определяне на дължимата вноска, сочи че опита и практиката са показали, че едно студио
има двама обитатели, апартамент с една спалня трима и т.н. и че определянето на таксите
по този начин е справедливо. Моли предявения иск да бъде отхвърлен. Представя писмени
доказателства, моли да се назначи СТЕ.
Производството е образувано от лице което има правен интерес от предявяване на
иска. Иска е предявен в преклузивния срок посочен в ЗУЕС и е допустим.
Предявен е иск са отмяна на решенията приети на ОС на ЕС и с правно основание
2
чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа
страна следното:
Установява се от представения н.акт №65, том II, дело № 250/12.05.2014г. на
нотариус Г.Н., че А.. Евг. М., И.А. М. и Н.Л.К. са придобили самостоятелен обект с
идентификатор 57491.509.1.2.12, находящ се в сграда с идентификатор 57491.509.1.2
състояща се от три секции бл.F1, бл. F2 и бл. F3 с предназначение жилище - апартамент №
54, със застроена площ 64.10кв.м., ведно със 7.52 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата,
състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с WC, дрешник и тераса и в тази
връзка ищецът има правен интерес от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено
на 22/23.06.2021г.
Представена е покана за свикване на годишно общо събрания на собственици в
етажна собственост на сграда F /Фемили/ с жилищни входове F1, F2 и F3 с
идентификатори 57491.509.1.2, 57491.509.1.3, 57491.509.1.4 по к.карта на гр.Поморие в
която е посочено, че същото се свиква от управителя на ЕС на сграда F /Фемили/ на
основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост
(ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за
провеждане на общото събрание; 2.Избиране на управител на сграда F /Фемили/ от
комплекс Сънсет Ризорт за срок от две години - 2022г. и 2023г.; 3.Приемане на годишния
бюджет за 2021г. и 2022г. за приходите и разходите на етежната собсвеност на сграда F
/Фемили/ ; 4.Определяне размера на паричната вноска за разходите за управление и
поддържане на общите части на F /Фемили/ за 2021г. и 2022г.; 5. Определяне срокове и
начина на плащане на годишната парична вноска за разходите за управление и
поддържане на общите части на сграда F /Фемили/ за 2021г. и 2022г
В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе събранието -
22.06.2021 г. от 16:00 часа в зала „ Емералд“, разположена в сутерана на на сграда Д (Делта),
в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ №
219. Поканата е представена на български, руски и английски език. Представен е протокол
от 21.05.2021г. в който е посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за
22.06.2021г. е залапена на входната врата на блок F /Фемили/ на 21.05.2021г. в присъствието
на М.Т.. Представено е съобщение до собствениците с посочена дата и час – 02.07.2021г. –
17.00ч., подписано от управителя в което се съдържа информация, че протокола от ОС на
ЕС е изготвен и протокол от 02.07.2021г. в който е посочено, че на входната врата на сграда
F /Фемили/ е залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на
23.06.2021г. Като дата на това удостоверяване е посечено „днес 02.07.2021г.“.
Представен е протокол на проведеното на 22.06.2021г. ОС на ЕС на сграда F
/Фемили/, с жилищни входове F1, F2 и F3, с идентификатори № 57491.509.1.2,
57491.509.1.3, 57491.509.1.4 по кадастралната карта на град Поморие, в комплекс „Сънсет
ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I” № 219. В протокола са посочени присъствалите
собственици и упълномощени лица, като е посечено всеки собственик с какъв процент
3
ид.части от общите части на сградата разполага. Видно от протокола, тъй като на
22.06.2021г. в 16.00ч. е липсвал изискуемия кворум и такъв не е имало и след един час,
събранието е отложено и проведено на 23.06.2021г.- 16.00ч. при кворум 37.66784% ид.части
от общите части. В протокола е посочено, че притежаваните от всеки собственик ид.части са
прекалкулирани съм кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е
раздаден лист с посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите
части на сградата, с който да гласува. В края на протокола е отразено, че неразделна част от
протокола са приетия годишен бюджет за приходите и разходите за сграда F /Фемили/,
списък с подписи на присъстващите на ОС лица, таблица на приетите годишни вноски за
управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самосотятелен обект в
сграда F /Фемили/, пълномощни. Към протокола е приложена списък на собствениците
присъствали на ОС на ЕС в който във вид на таблица с положените подписи на
присъстващите, с посочени обектите в сграда F /Фемили/,Д / Делта/ със съответния
собственик, площ на обекта без ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подпис.
На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения: по т.2
Избиране на управител на сграда F /Фемили/, за две години – 2021г. и 2022г. – „Кондо
Мениджмънт“ ЕООД ; по т.3 от дн.ред: Приема предложения годишен бюджет за приходи и
разходи на сграда F /Фемили/, за всяка от годините 2021г. и 2022г. като годишния бюджет е
неразделна част от настоящия протокол; по т.4 от дн.ред: Приема годишна парична вноска за
управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда
F /Фемили/, да е сумата посочена в приходната част на приетия бюджет. Приетите годишни
вноски за управление и поддържка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен
обект в сграда F /Фемили/ с жил.входове F1 F2 F3 са изготвени в табличен вид и са неразделна
част от протокола.
Видно от протокола за проведено ОС и от приетия бюджет при изготвянето на
бюджета е прието, годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане на
общите части на сграда F /Фемили/ за 2021 и 2022г. таксата за поддръжка и управление за
един собственик /обитател в сграда F /Фемили/ е 650.00лв. /шестстотин и петдесет лева/.
Съобразно практиката и наблюденията относно ползването на обектите е приет начин за
определяне броят на ползвателите за всеки обект, който се определя в зависимост от вида на
обекта, като студио има двама ползватели, апартамент с 1 спалня – 3-ма обитатели,
апартамент с 2 спални – 4-ма обитатели, апартамент с 3 спални – 5-ма обитатели,
апартамент с 4 спални – 6-ма обитатели.
По т.5 от дн.ред: Приема годишната вноска за разходи за управление и поддръжка за
2021г. да се плати до 31 юли 2021г., а за 2022г. до 30.11.2021г.
Видно от протокола всички решения са приети с едно и също мнозинство: „ за“ са
гласували 88,42171 % ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са гласували 11.57829%
ид.ч. от общите части на сградата.
По делото са представени документите за собственост на всеки от собствениците в
които са посочени притежаваните общи части от сградата.
4
Във връзка с оспорването от страна на ответника на кворума и твърдението на
процесуалния представител на ответника, че са налице три самостоятелни сгради и е
допусната СТЕ. Установява се от назначената СТЕ, че сграда F („Фемили“) е жилищна
сграда с три входа, по КККР сгради с идентификатори 57491.509.1.2, 57491.509.1.3 и
57491.509.1.4 и представлява една сграда и трите входа на блок F („Фемили“), по КККР
сгради с идентификатори 57491.509.1.2, 57491.509.1.3 и 57491.509.1.4 са фукционално
свързани помежду си, подробно описано в констативната част.. Сградата е с общ покрив,
общо бойлерно (във вход F2), общо багажно и рецепция (във вход F3), общо външно ВиК,
общо външно Ел. захранване. Вещото лице е посочило, че съгласно площообразуването на
сградата - трите входа на бл. F („Фемили“) представляват една сграда и общите части като %
и m2 са разпределени пропорционално на всички СОС като цяло. Относно изчислените
проценти от общите части, съобразно посочените в документите за собственост
притежавани кв.м. идеални части от общите части, вещото лице е посочило, че са
неправилно изчислени, тъй като тъй като за обектите на „Сънсет Ризорт“ АД в протокола е
допусната техническа грешка: вместо 12,285%, по протокол са отбелязани 7,67119%, или
присъствали са 42,282% вместо сочените в протокола 37,66784%). Така процентът на
представените идеални части на собствениците, присъствали на събранието на
22.06.2021г. в 16:00 ч. е 11,301%, в 17:00 ч. - 9,923% и в 16:00 ч. на 23.06.2021г.е бил
42,282%
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, направи следните
правни изводи.
Според съда не се установиха съществени нарушения при свикването и провеждането
на ОС на ЕС на 22.06.2021г. Възраженията на ищеца, че са допусната нарушения при
свикването на ОС са неоснователни. Установи се, че събранието е свикано от управителя на
ЕС на сграда F /Фемили/ с входове F1 F2 и F3 с идентификатори № 57491.509.1.2,
57491.509.1.3, 57491.509.1.4 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет
ризорт“ в град Поморие, с адрес град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл.
12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) изготвената
поканата освен, че е поставена на входната врата на сграда F /Фемили/ е била изпратена и
на ел.адреси на собствениците и това се установи от представената покана. В поканата ясно
е посочено къде, кога ще се проведе събранието и дневния ред на събранието. Закона е
предвидил възможност собствениците да бъдат уведомяване по ел.поща и това е било
направено за всички които са предоставили имейли. Предвидена е възможност и за
упълномощаване и така лицата, които не могат лично да участват, след като са уведомени за
общото събрание, могат да имат свои представители при провеждане на ОС. Представените
са пълномощни с които собственици са упълномощили други собственици да ги
представляват като и не е необходимо същите да са с нотариална заверка на подписите,
както счита процесуалния представител на ищеца. Мястото на което е предвидено да се
проведе ОС на ЕС, не е неподходящо така както сочи ищецът, тъй като се касае за зала
находяща се в сграда част от комплекса и намирането и не представлява трудност за
5
собствениците. Установи се от назначената СТЕ, че не са налице три отделни сгради,
поради което не е необходимо провеждане на три отделни събрания, а е налице една сграда
с три входа с общ покрив и правилно е поведено едно ОС на сградата.
Съдът следва да се произнесе и по възражението на ищеца, че преизчисляването на ид.части
от общи части. Видно от представените по делото н.актове в същите са посочени площа на
обекта и ид.части от общите части на всеки обект, но не в процентно съотношение, поради
което и така посочените ид.части са преобразувани в проценти. Това преобразуване не е
необходимо да бъде направено от лицензиран оценител и не е необходимо да бъде
одобрявано от ОС, така както е предвидено в разпоредбата на чл.17, ал.4 и ал.5 ЗУЕС, тъй
като същата се отнася за случаите в който в документите за собственост на самостоятелните
обекти в сгради в режим на етажна собственост, не са посочени съответните идеални части
от общите части на сградата. В конкретния случай въз основа на така определените в
документа за собственост кв.м. ид.части са изчислени съответните проценти ид.части и
посочени в таблицата с присъстващи собственици.
От назначената СТЕ приета като доказателство, без възражения от страните, се установи, че
в списъка на присъстващите са изложени всички самостоятелни обекти на сградата и е
налице малка разлика при изчисляване процентите идеалните части от общите части на
сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв. метри общи части. Несъответствието установено от вещото
лице не би се отразило на мнозинството при вземане на решенията. Установи се от
протокола, че решенията са вземани с мнозинство което е обявявано, като след всяко
решение е обявено, че същото е прието. Неоснователно е и възражението на ищеца, че
„Сънсет Ризорт АД участва в проведеното ОС, като собственик на обекти които не са
самостоятелни. В това производство съдът не следва да се занимава с този въпрос, тъй като
при свикването и провеждането на ОС, следва да се вземат предвид документите за
собственост на участващите в събранието и посочените в документите обекти и
съответните общи части. При провеждане на ОС председателя е обвързан от документите
за собственост и той не може при определяне на кворума да изхожда от други документи.
Безспорно се установи според съда, че събранието е протичало, по предварително
обявения дневен ред. След приключване на събранието протокола е изготвен в определения
от закона срок и за това са уведомени собствениците. Според съда налага се извода, че при
свикването и провеждането на ОС на ЕС, не са допуснати нарушения които да налагат,
отмяна на приетите решения.
Доколкото ищецът оспорва приетото решение по т.4 от дневния ред като
незаконосъобразно и прието в нарушение на чл. 51 от ЗУЕС, съдът счита следното:
Безспорно е че разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС е императивна. Същата предвижда,
разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост да се
разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете
на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Видно от протокола на ОС на ЕС е прието, че вноската за всеки собственик/обитател
6
за сграда F е в размер на 650.00 лева. Тъй като сграда сграда F /Фемили/ е сграда в
комплекс за сезонно ползване, голяма част от апартаментите през летния сезон се
предоставят за ползване на туристи или собствениците ги предоставят за почивка на свои
близки. В тази връзка при изготвяне на бюджета е определен броя на ползвателите в
зависимост от вида на самостоятелния обект и по точно в зависимост от стаите в
апартамента и изхождайки от практиката е прието, че студиото има двама обитатели,
апартамент с една спалня има трима обитатели, апартамент с две спални има 4-ма
обитатели, апартамент с три спални - петима обитатели и апартамент с четири спални – 6-ма
обитатели. Следва да се има предвид, че именно, защото обекта е за сезонно ползване,
често апартаментите се ползват не само от собствениците, но и от техни познати и
приятели на които те ги отстъпват, затова и начина по който е определена вноската, след
като е пределен броя на обитателите за всеки апартамент не е незаконосъобразен. ЗУЕС не
е предвидил специални разпоредби за комплексите или сградите за сезонно ползване, в тази
връзка следва да се отчитат трудностите при определянето на обитателите, като се има
предвид, че тези обекти най често се ползват не само от собствениците. Така съобразявайки
се с практиката и опита на дружеството управител, са определени обитателите и дължимата
сума за всеки обект. Дължимата годишна вноска за разходите за управление и поддържане
на общите частта на сграда F /Фемили/ е определен въз основа на обитателите, а не както
твърди ищецът въз основа на брой стаи в апартамента.
Самия ищец не твърди, че за конкретно неговия обект обитателите са по малко на брой, и
така той е длъжен да плаща по висок размер, а обжалва начина по който е определена
вноската като противоречаща на чл.51 ЗУЕС, което възражение съдът не споделя, тъй като
дължимата вноска е определена съобразно обитателите. Видно от представения н.акт
апартамент № 54 е собственост не само на ищецът А.М., а собствениците са А.. Евг. М.,
И.А. М. и Н.Л.К. т.е. собствениците са трима и на ОС е прието, че за този апартамент следва
да се плаща такса за трима обитатели.
Във връзка с изложеното съдът счита, че следва да отхърли иска като неоснователен.
Съдът следва да се произнесе по въпроса за направените разноски, тъй като и двете страни
са поискали да им бъдат присъдени и с огледа на резултата съдът счита, че на ответника следва
да се присъдят разноски в размер на 1210 / хиляда двеста и десет/ лева представляващи
разноски по делото.
Мотивиран от изложеното ПРС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от А.. Евг. М., роден на **********г. в гр.
Екатеринбург, гражданин на Руска Федерация, с пълномощник адв. Н.Г., съд адрес
гр.Бургас, ... против ЕС на сграда F /Фемили/ с жилищни входове F1, F2, F3 с
идентификатори 57491.509.1.2, 57491.509.1.3, 57491.509.1.4 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Поморие, комплекс „Сънсет Ризорт”, представлявана от
7
управителя на „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД, представлявано от В.Д. – управител
действащ чрез процесуалните представители адв. Р.Н. и адв. Е.Г. за отмяна на решенията
приети на проведеното на 22/23.06.2021г. ОС на ЕС на сграда F /Фемили/ с жилищни входове
F1, F2, F3 с идентификатори 57491.509.1.2, 57491.509.1.3, 57491.509.1.4 в комплекс „Сънсет
Ризорт“.
ОСЪЖДА А.. Евг. М., роден на **********г. в гр. Екатеринбург, гражданин на Руска
Федерация, с пълномощник адв. Н.Г., да заплати на ЕС на сграда F /Фемили/ с жилищни
входове F1, F2, F3 с идентификатори 57491.509.1.2, 57491.509.1.3, 57491.509.1.4 в комплекс
„Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС - „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД
ЕИК ********* представлявано от Вл. Г. Д.-управител сумата в размер на 1210 / хиляда
двеста и десет/ лева представляваща разноски по делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен съд, в
двуседмичен срок от съобщаването на страната за постановяването му.
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
8