№ 133
гр. София, 27.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Калина Анастасова
Десислава Ал. Алексиева
при участието на секретаря Ели Й. Гигова
като разгледа докладваното от Калина Анастасова Въззивно гражданско дело
№ 20211100508160 по описа за 2021 година
С Решение № 20049103 от 22.02.2021 г. по гр.д. № 65241/2019 г. по описа на
СРС,127 с-в, са отхвърлени предявените от А.И. ЕООД, ЕИК **** срещу С.С.С., ЕГН
********** и А.В. Н., ЕГН **********, искове с правно основание чл.92 ЗЗД за
заплащане при условията на солидарност на сума в размер на 14 035 лв., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане,
представляваща неустойка за неизпълнение на задължението на ответниците да се
въздържат от сключването на договор за покупко-продажба без посредничеството на
ищеца, уговорена в т. 3 от протокол за оглед за покупка на недвижим имот от
11.04.2018 г.
Решението е обжалвано от ищеца А.И. ЕООД, с основни доводи, че е
неправилно като постановено в нарушение на процесуалните правила, неправилно
приложение на материалния закон и необоснованост на формираните правни и
фактически изводи. Излага становище, че съдът е възприел неправилно фактическата
обстановка по спора и поради това е формирал неправилни изводи. В проведеното
производство е установено сключване на протокола за оглед на закупения имот на
11.04.2018 г., както и закупуване на имота от ответниците. Така установените
предпоставки, според ищеца са основание за уважаване на исковете за заплащане на
дължимата според протокола неустойка по т.3. Последната разпоредба предвижда, че
при сключване на договор за покупка на имота без посредничеството на ищеца
1
купувача дължи претендираната в производство сума /10% от продажната цена на
имота/. За основателността на исковете, според въззивника, е без значение дали и по
какъв начин е бил овластен от продавача да посредничи за продажба на имота.
Съответно ирелевантно за спора е дали към момента на огледа имота е бил капариран
от друго лице. Сочените обстоятелства нямат отношение към релевантните за спора
факти, които в производството са били установени по ясен и категоричен начин.
Отправя искане за отмяна на решението на СРС и уважаване на исковете.
Претендира разноски.
В срок е подаден отговор на въззивната жалба от С.С.С. и А.В. Н., с който е
изразено становище за нейната неоснователност. В производството не е установено, че
е налице идентичност между имота, описан в протокола за оглед и имота, който са
закупили от Българо-американска кредитна банка АД. Освен това, формираните от
съда фактически и правни изводи съответстват на установените чрез събраните в
производството обстоятелства. Доводите на ищеца в обратен смисъл са неоснователни
и следва да бъдат оставени без уважение. Ищецът, като неизправна страна по договора
неправилно претендира заплащане на неустойка по протокола за оглед.
Съдът, като обсъди доводите във жалбата относно атакувания съдебен акт и
събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Въззивната жалба е подадена в срок и е допустима. Разгледана по същество,
съдът намира че следва да остави без уважение същата.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите,
когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи
служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. №
1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Настоящият състав намира постановеното от СРС, 127-ми състав, решение за
валидно, допустимо и правилно, като на основание чл.272 ГПК въззивният състав
препраща към мотивите, изложени от СРС. Фактическата обстановка по спора е била
правилно установена от СРС и по идентичен начин се установява и пред настоящата
инстанция. Във връзка с доводите във въззивната жалба е необходимо да се добави и
следното:
Производството е образувано по предявен от А.И. ЕООД срещу С.С.С. и А.В. Н.
искове с правно основание чл.92 ЗЗД за заплащане при условията на солидарност на
сума в размер на 14 035 лв., ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното плащане, която сума представлява неустойка за
неизпълнение на задължението на ответниците да се въздържат от сключването на
договор за покупко-продажба без посредничеството на ищеца, уговорена в т. 3 от
2
протокол за оглед за покупка на недвижим имот от 11.04.2018 г. Като 10% от
продажната цена посочена в протокола, а при липса на посочена такава от посочената
в нотариалния акт.
В исковата са изложени фактически доводи, че ищецът като търговски
посредник по силата на устна договорка със С.К. ЕООД е рекламирал и предлагал за
продажба самостоятелен обект – апартамент с прилежащо към него мазе в гр.София, м.
„Кръстова вада“, ул.****, сграда ****. Именно и поради това поддържа, че на
11.04.2018 г. ищецът и ответниците подписали протокол за оглед и покупка на същия
недвижим имот, с продажна цена в размер на 71 760 евро, с който ищецът предоставил
на ответниците информация за собственика на имота, а те се задължили при избор на
имота и подписване на предварителен договор за покупко-продажба да заплатят на
ищеца възнаграждение в размер на 3 % с ДДС от продажната цена. Съгласно т. 3 от
протокола за оглед ответниците се задължили да не се свързват по какъвто и да било
начин с продавача без писменото съгласие на ищеца, да преговарят и да сключват
сделка за придобиване на имота без посредничеството на ищеца, като в случай на
неизпълнение на това задължение ответниците дължали неустойка от 10 % от
продажната цена, описана в протокола, а при липса на такава – от посочената в
нотариалния акт. Ищецът поддържа, че на 28.09.2018 г. в нарушение на постигнатите
уговорки, без съдействието и съгласието на ищеца, ответниците се свързали с
продавача на имота и сключили нотариален акт за покупко-продажба, по силата на
който придобили имота за сумата от 82 000 евро с вкл. ДДС. Поддържа, че по силата
на т. 3 от подписания протокол за оглед ответниците му дължат неустойка за
неизпълнение на поетото задължение да не сключват сделка с продавача без
посредничеството на ищеца в размер на 10 % от посочената в протокола цена, която се
равнява на 7 176 евро или 14 035 лв.
В срока за отговор ответниците не оспорват, че са подписали протокола за оглед
на имот, за който оспорват да е идентичен с имота, който са закупили. Излагат, че
съгласно удостоверение от 25.02.2019 г. С.К. ЕООД е изключителен упълномощен
представител на Българо-американска кредитна банка АД за продажба на закупения от
тях имот, като към 11.04.2018 г., когато е бил подписан протоколът за оглед,
закупеният от тях имот не се е предлагал за продажба, защото е бил капариран от друг
клиент на 28.03.2018 г., като по отношение на закупения от тях имот няма сключен
договор между ищеца и С.К. ЕООД за представяне на имота на потенциални купувачи
и за осъществяване на посредничество за сключване на сделка.
В производството страните не спорят и се установява от представения протокол
за оглед от 11.04.2018 г. за покупка на недвижим имот, че ищецът като търговски
посредник се е задължил да представи за оглед на ответниците тристаен апартамент,
находящ се в гр.София, "Кръстова вада", ул. ****, 33, вход **** с площ от 98 кв.м. и
продажна цена от 71 760 евро. В т. 3 от протокола е посочено, че клиентът няма право
3
по какъвто и да е начин да се свързва с продавача на имота без писменото съгласие на
"Арко и.", както и да преговаря и да сключва сделка за придобиване на имота, предмет
на договора, без посредничеството на "Арко и.", а в случай че се подпише нотариален
акт, с който се придобие правото на собственост върху имота без посредничеството на
дружеството, клиентът дължи неустойка в размер на 10 % от продажната цена,
посочена в протокола, а при липса на посочена такава – от продажната цена посочена в
нотариалния акт.
Чрез събраните пред първата инстанция гласни доказателства се установява, че
на 11.04.2018 г. ответниците са извършили оглед на описания в протокола недвижим
имот в присъствие на свидетеля А.И.К. – брокер в агенцията – ищец за периода 2017-
2018 г. Установява се обаче и че този апартамент е бил винаги с отворена врата и е
можело да се влезе в него по всяко време без необходимост от наличие на ключ или
нечие съдействие. За влизане във входа на сградата обаче според свидетеля К., когато
същият е бил заключен е било необходимо да се извърши връзка с Т. от С.К. ЕООД,
която да се обади на охраната. Освен това на самата сграда е имало транспарант с лого
и надпис на фирма С.К. ЕООД- „Продава се“. Това, според свидетеля К. сочи на извод,
че апартаментите в сградата се продават. Този апартамент се намирал в сграда № 3 на
шести етаж.
Установява се от дадените показания на свидетеля Т.В.К. – служител в С.К.
ЕООД, че към момента на извършване на оглед на описания в протокола оглед същият
е бил спрян от продажба, тъй като е бил капариран от кандидат – купувач от 28.03.2018
г. – Е.Х.. Свидетелят сочи, че рекламиране за продажба на и.те в сградата е било
извършвано чрез интернет сайта на фирмата и на място, чрез поставен транспарант с
посочен телефон. Огледи били извършвани след индивидуална уговорка. Сградата в
м.Кръстова вада всъщност включвала три сгради с пет входа: сграда № 1 с три входа,
сграда № 2 с един вход и сграда № 3 с един вход. Имотът, който закупили ответниците
се намира в сграда № 2, която е с един вход и е с административен адрес 33б.
Свидетелят сочи, че за този имот не е имал уговорка с друг освен с клиента Е.Х., който
е бил оставил капаро, но не е получил финансиране от банката и след това с
ответниците. Възлагане за продажба на този имот на посредник А.И. ЕООД не е било
извършвано. Оглед на имота е бил извършен в нейно присъствие, с нейно съдействие
преди покупката на имота.
В производството е установено, че с нотариален акт № 124 от 28.09.2018 г.
Българо-американска кредитна банка АД е прехвърлила чрез продажба на ответниците
недвижим имот, индивидуализиран като обект 18 (работно помещение № 18) с площ от
84, 96 кв.м., находящ се в гр.София, "Кръстова вада", ул. ****, сграда № 1, за продажна
цена от 68333.33 евро без ДДС заедно с подземен гараж № 34 в същата сграда.
Поддържаните от ищеца в хода на производството фактически доводи, че по
4
възлагане на С.К. ЕООД е извършвал дейност като търговски посредник за предлагане
за продажба на описания имот, съдът намира за недоказани и съответно-
неоснователни. В производството е установено, че между свидетеля Т.В.К. – служител
в С.К. ЕООД и лицето Сюзана- брокер при ищеца /според показанията на свидетеля
А.И.К./ е била разменена по електронна поща информация за обекти, находящи се в
сградата на С.К. ЕООД в гр.София, "Кръстова вада". Доказване обаче без съмнение
/пълно и главно/, че закупения от ответниците имот е бил възложен на търговския
посредник – ищец за посредническа дейност с цел сключване на договор за покупко-
продажба в производството не бе проведено. При съобразяване правилата на чл.154
ГПК съдът намира, че твърдението на ищеца е останало недоказано в производството.
Изводът се основава и на установените факти, чрез представените пред първата
инстанция удостоверения, от които се доказва, че С.К. ЕООД е изключителен
упълномощен представител на собственика – продавач Българо-американска кредитна
банка АД по отношение сключване на сделка за покупко-продажба на описания в
нотариалния акт недвижим имот, като дружеството няма сключен договор с А.И.
ЕООД за представяне на имота на потенциални купувачи и за осъществяване на
посредничество за сключване на сделка за покупко-продажбата на имота. Както е
посочено в т.1, изр. 3 от съставения протокол за оглед, възнаграждение на посредника
се дължи от клиента поради самия факт на свързване на страните. В производството не
е установено свързване на страните – продавач и купувач чрез дейността на
посредника- ищец.
Договорът за посредничество е уреден в чл. 49 - чл. 51 от ТЗ като търговска
сделка, по силата на която търговският посредник по занятие посредничи за сключване
на сделки, имайки право да иска възнаграждение било само от едната, било и от двете
страни според уговорката им.
За да се приеме, че възнаграждението на търговския посредник е дължимо, е
необходимо да се установи изпълнило ли е ищцовото дружество точно и съгласно
уговорките в договора поетото задължение за оказване на съдействие на ответниците
при покупка на описания в договора за посредничество недвижим имот. На общо
основание, право да търси неустойка (при валидно уговорена неустоечна клауза) има
само изпрваната страна. Само изправният кредитор, който е изпълнил своето
задължение, има право да иска изпълнение на насрещното, поето спрямо него такова, а
в равна степен - и заместващата облага, каквато се явява компенсаторната неустойка,
дължима вместо изпълнението. В настоящия случай по делото не се установи ищецът
да е изправна страна по процесния договор. Единственото действие, извършено от него
по посредничество за сключване на сделка, е осигуряването на оглед на апартамент,
който вече е бил капариран и спрян от продажба от самия продавач. Следователно,
задължението му "да съдейства" на ответниците е останало неизпълнено изцяло.
Посредникът нито е свързал двете страни по бъдещата продажба, нито е консултирал
5
купувачите, нито е съдействал за намаляване на цената, за подялба на разходите и пр.
Самият ищец твърди, че сделката е сключена без каквото и да е било негово участие.
Поради това, като неизправна страна, той няма право на неустойката от 10 % върху
офертната цена на вече спрян от продажба имот в процесната сграда, който не е
следвало да предлага, тъй като е бил капариран от трето за спора лице.
Самият представител на ищеца – свидетелят К. заявява, че оглед на имота
описан в протокола за оглед е извършен в отсъствие на представител на продавача и
фирмата, която е била оторизирана с права за продажба на обекти в сградата. Освен
това достъпът до имота е бил свободен, доколкото не е било необходимо да бъде
осигурявано съдействие- вратата на апартамента е била винаги отворена, а в деня на
огледа входа на сградата не е бил заключена. Следователно ищецът не е съдействал
нито за провеждането на съвместен оглед на имота с присъствието и на двете страни по
сделката, нито пък е свързал страните по потенциалната сделка помежду си.
Установява се и че впоследствие не е осъществена среща, чрез посредничеството на
ищеца, между съконтрагентите с оглед евентуалната покупка на имота. Това мотивира
въззивният съд да приеме, че ищецът не успя по убедителен начин да докаже, че до
окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот се е стигнало
в резултат на негово изпълнение. Напротив, по делото се установява, че клиентите-
купувачи са извършили оглед на имота при съдействието на С.К. ЕООД, с която
собственика е имал договорни отношения за посредничество при продажба на и.те.
Имотът не е бил предложен на купувачите от посредника - ищец, за да възникне
за последните задължение за заплащане на посредническо възнаграждение, както и
отговорността им за неустойка по т. 3 от процесния договор с ищеца. Ищецът проведе
успешно доказване единствено на факта, че негов служител е присъствал при проведен
оглед на имота на 11.04.2018 г., а не и за осигуряване на съдействие за оглед и
съответно – за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим
имот.
От друга страна, съдът намира, че в производството не е установено без
съмнение, че имота, описан в протокола за оглед е идентичен с имота, закупен от
ответниците близо пет месеца по-късно след извършения на 11.04.2018 г. оглед.
Описанието на имота по съставения протокол и това по извършената на 28.09.2018 г.
сделка се различава, а липсата на посочени граници, съседи и идентификатор /при
влязла в сила кадастрална карта/ по първия съставен документ препятства даване на
категоричен утвърдителен отговор за идентичност. Макар чрез събраните в хода на
производството доказателства да се установява с голяма степен на вероятност, че се
касае за един и същ самостоятелен обект в сградата посочването на местоположение на
имота в първия документ – вход 3 и сграда едно и вход Б по втория документ,
препятства даването на категоричен отговор за тъждество на двата имота. Както сочи
свидетелят К. имота, който е бил представен за оглед от него се намира в сграда 1, а
6
имота, който е закупен от ответниците, според показанията на свидетеля К. се намира в
сграда 33б, което е сграда № 2, която разполага само с един вход.
Освен това, възникването на предявеното спорно акцесорно материално право се
обуславя от осъществяването на следните материални предпоставки: 1. наличието на
облигационна връзка - двустранна правна връзка, валидно договорно задължение, от
което да възниква задължение за изпълнение ; 2. / възложителят да не е изпълнил
поетото договорно задължение - в случая се претендира компенсаторна неустойка за
пълно неизпълнение и 3/. наличие на уговорена неустойка в претендирания размер.
Ищецът следва да установи първата и третата материална предпоставка, а ответникът,
че е изпълнил поетите в процесния договор правни задължения. В случай, че се
установи възникването на твърдените субективни права, ответникът следва да докаже,
че е заплатил претендирано обезщетение за причинени на ищеца вреди от пълното не
изпълнение на договорното задължение.
По своята правна природа неустойката представлява форма на договорна
отговорност. Тя служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, чийто размер
са предварително определени от страните. Страните могат отнапред да уговорят
размера на обезщетението за причинени вреди от неизпълнение на договорно
задължение, без да е нужно те да се доказват. Пораждането на това акцесорно
задължение представлява неустойка, която съгласно правилото, уредено в чл. 92, ал. 1
ЗЗД, обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите
от неизпълнението, т.е. освен обезщетителната си функция, тя представлява и
обезпечителен способ за точно и добросъвестно изпълнение на договорните
задължения.
Видно от съдържанието на т. 3 от процесния протокол за оглед, предвиденото
обезщетение по своята правна същност представлява компенсаторна неустойка.
Същата се дължи при пълно неизпълнение на задължението на възложителя да заплати
възнаграждение на посредника след сключване на договор за покупка на имота и освен
че обезпечава изпълнението му, цели да обезщети посредника за евентуални вреди от
неизпълнението. В случая вредите от неизпълнението се изразяват в неплащане на
уговореното възнаграждение, доколкото възнаграждението от възложителя е дължимо
след сключване на предварителен договор, респ. нотариален акт. Поначало
неустойката може да се търси, когато са налице елементите на фактическия състав,
който я поражда. В тази връзка, неустойката се дължи само ако са налице условията и
онази форма на неизпълнение, за което е била уговорена - така Решение по т. д. №
714/2008 г. на ВКС, II ТО. Освен това следва да се установи, че длъжникът е
неизправна страна. В случая съдът прие, че ответниците не дължат претендираното от
ищеца възнаграждение, т.е. не може да се обоснове извод, че с претендираната
неустойка се обезщетява реално настъпила вреда за посредника.
7
По изложените съображения исковете за заплащане на неустойка по чл. 92, ал. 1
от ЗЗД следва да бъдат отхвърлени, като неоснователни.
Поради съвпадане изводите на двете инстанции постановеното решение следва
да бъде потвърдено като правилно.
По разноските:
При този изход на спора в полза на въззивника не се следват разноски.
Въззиваемата страна не претендира разноски.
При тези мотиви, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20049103 от 22.02.2021 г. по гр.д. № 65241/2019 г.
по описа на СРС,127 с-в.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8