№ 488
гр. София, 08.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на четиринадесети март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Камелия Първанова
Членове:Георги Иванов
Димитър Мирчев
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Димитър Мирчев Въззивно гражданско дело
№ 20211000503778 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.
С решение № 900714 от 31.05.2021 г., постановено по гр.д.№ 262/2019 г. по описа на
Благоевградския окръжен съд /БлОС/, е отхвърлен иска на Д. Ф. К., гражданин на
Обединеното кралство, роден на *** г., предявен против „ГБ Британия Сейнт Дейвис“
ЕООД и „Гуд Нюз“ ЕООД за обявяване на договор от 01.02.2006 г. за окончателен такъв за
продажба на имот, представляващ апартамент С 93, находящ се на 4 -ти етаж в сградата на
Сент Дейвидс, състояща се от мазе и четири етажа, построена в ПИ 151063 с площ 5267
кв.м., разположена в м.***, гр.***, със застроена площ на апартамента 38.29 кв.м., при
съседи: коридор, ап.С 17, външна стена с асансьор и стълбище, ведно с 0.64% ид.ч. от
общите части на сградата и правото на строеж.
В срока по чл.259 ГПК решението е обжалвано от ищеца Д. Ф. К. чрез упълномощени
процесуални представители, който моли то да бъде отменено и вместо това да се постанови
друго, с което иска да бъде уважен.
Въззиваемите две търговски дружества не изпращат процесуални представители и не вземат
становище по съществото на въззивната жалба.
Разглежданата въззивна жалба е подадена в установения от закона срок, от страна в процеса,
имаща право и интерес от обжалване и срещу подлежащ на обжалване валиден и допустим
съдебен акт. Пред настоящата инстанция нови доказателства не са искани и не са събирани.
По съществото на спора Софийският апелативен съд намира следното:
1
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Ищецът Д. Ф. К., гражданин на Обединеното кралство,роден на***г. в исковата молба
против двамата ответници „ГБ Британия Сейнт Дейвис“ ЕООД,представлявано от Н. Х. и
„Гуд Нюз „ЕООД представлявано също от Н. Х. твърди, че с ответника "ГУД НЮЗ" ЕООД е
сключил договор за покупка на апартамент чрез авансово кредитиране на предприемача,
находящ се в туристически комплекс в гр. ***, който договор имал характер на
предварителен такъв,сключен е през 2006 г., за ап.С 93,същият е в писмена форма и се
твърди, че той съдържа съществените уговорки за окончателния договор относно заплащане
на цената, срокове за построяване и прехвърляне на имота.Твърди,че недвижимият имот,
предмет на предварителния договор е обозначен като апартамент С 93, находящ се на 4 —ти
етаж в сградата на Сент Дейвиде,състояща се от мазе и четири етажа,построена в ПИ151063
с площ 5267 кв.м.,разположена в м.*** гр.***,със застроена площ на апартамента 38.29
кв.м.,при съседи:коридор,ап.С 17,външна стена с асансьор и стълбище, ведно с 0.64% ид.ч.
от общите части на сградата и правото на строеж, като според ищеца договорената цена е
69 280 евро.
След подписване на договора, така посочен по-горе, "ГУД НЮЗ" ЕООД продава на
"ГБ БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС" ЕООД на 11.09.2006 г. този недвижим имот, който
ответник "ГБ БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС" ЕООД довършва процедурите по
разрешаване на строежа, неговото изграждане и въвеждане в експлоатация.
Според ищеца е налице правоприемство между двата ответника на правата за
изграждане на туристическия комплекс. Твърди, че ищецът е влязъл във владение на имота
през 2009 г., когато е издаден Акт 16 за комплекса и му е предаден ключа. Твърди се, че
договорът за авансово плащане и анекса към него съдържат реквизитите на предварителен
договор за продажба на aп. № С 93, находящ се на 4 етаж, построен в поземлен имот №
151063, със застроена площ от 32,29 к.м. и правото на строеж, като продажната цена е
сумата 69 280 евро, а срокът на сключване на окончателния договор е бил не по-късно от
01.02.2008 г. Прехвърлянето на правото между двамата ответници да се построят
предстоящите апартаменти, като ответниците са се представлявали от едно и също лице като
управител, не се е отразило върху задължението да се сключи окончателен договор.
Към настоящ момент ответника, "ГБ Британия Сейнт Дейвиде“ ЕООД не сключил
окончателен договор, поради което моли съда да постанови решение, с което да се обяви
предварителния договор за продажба на недвижимия имот, сключен между ищеца и втория
ответник, в последствие с прехвърлени права и задължения към първия ответник, за
окончателен относно апартамент С 93, с присъщите му характеристики.
Ответниците, редовно призовани при условията на чл.50, ал.4 ГПК, не са депозирали
отговор на исковата молба и не са взели становище по делото.
След като извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства,
въззивната инстанция намира следното от фактическа страна:
2
На 01.02.2006г. е подписан договор между ищеца,като заемодател, “Гууд Нюз“
ЕООД/длъжник/ и Н. Х. /гарант/,наречен договор за заем,свързан с авансово плащане на 20
000 британски лири/опция за имот/.
С договора заемодателят се е съгласил да плати авансово заем от 20000 британски лири за
период от 2 години,а длъжникът ще ги ползва за строене на комплекса.За ищеца е
предоставена опция да извърши покупка на жилище в комплекса при намалена цена,като се
удържи заема от покупната цена,вместо да изисква от длъжника да върне заема.Страните са
приели,че заемодателя няма да връща бонуса,ако се упражни клаузата, вместо връщане да се
закупи апартамент, като тогава ще се приложи и дискаунт и съобразно определението за
„дискаунт“ залегнало в договора това е сумата,равна на 95 % от размера на заема и тя се
следва да се удържи от покупната цена.Опцията за избор на апартамент следва да се
упражни от ищеца в 6 месечен срок от сключването на договора.Опцията е следвало да се
упражни чрез писмено уведомление,във форма,съдържаща се в таблица 1.Самата таблица не
е приложена,но в договора за уведомлението е предписано,че то или ще бъде доставено на
ръка,или следва да се изпрати по пощата.
Представено е писмо от ищеца /анекс/1,с което той заявява,че ще упражни опцията за
закупуване.Подписан е от представител на „Гуд Нюз“ ЕООД и Н. Х., без да е ясно от коя
дата е.Не е посочено и за кой имот конкретно.
За ап.93 С е изпратен на ищеца договор за поддръжка, но не става ясно в какво качество му
е изпратен, макар и в първоинстанционното решение да е изразено предположение, че това е
във връзка с управлението на общите части и разходите по поддръжка на комплекса.
Представен е документ от 27.06.2009г.,с което Н. Х.,като директор на Британия Овърсийз
Пропърти Лимитед е удостоверил,че е получил от К. сумата от 6000 паунда мв британски
лири и 7263 паунда в чек като пълно и последно плащане на ап.93.
От писмо на Д. Г. до Н. Х.,с което му обяснява,че има разлика в цената на ап.71 и
последващия,който се намирал на по-високо ниво и за това бил по-скъп.
Има документ без подпис,за който се сочи,че произлиза от Британия Овърсийз
Пропърти,в който има калкулация за инвестицията на К.,като остатък за плащане е 15570
британски лири.
С представения нотариален акт № 80/2006 на нотариус К. М. с район на действие
РС-Разлог се установява, че „Гуд Нюз“ ЕООД е продало на „Британия Сейнт Дейвидс“
ЕООД,нива ПИ 1510 63,находящ се в гр.***.
Разрешението за строеж в ПИ 151063 е издадено първоначално на „Гуд Нюз“
ЕООД,през 2006г., и същата година със заповед на гл.архитект на ***,титуляр е „Британия
Сейнт Дейвидс“. Съдебно-счетоводната експертиза в първата инстанция сочи,че не е
констатирано счетоводно осчетоводяване на заплащанията,направени от страна на ищеца и
единствения първичен счетоводен документ е разписката.
При така установеното от фактическа страна съдът приема от правна страна следното:
3
За да бъде уважен предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД следва да са налице
следните кумулативни предпоставки: 1. сключеният между страните предварителен договор
да е действителен 2. предварителният договор да съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния договор – в случая: недвижим имот и цена /чл.19, ал.1 и 2 ЗЗД/; 3.
да са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително отчуждителят да е собственик на имота към момента на обявяване на
предварителния договор за окончателен /чл.363 ГПК/.
От събраните по делото доказателства се установява, че между страните е сключен писмен
договор и в този смисъл, в съответствие с изискването на чл.19, ал.1 ЗЗД вр. с чл.18 ЗЗД,
договорът е сключен в изискуемата за неговата действителност писмена форма.
Не е налице обаче втората предпоставка за основателност на предявения иск с правно
основание чл.19, ал.3 ЗЗД, а именно - процесният предварителен договор да съдържа всички
уговорки относно съществените условия на окончателния договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Съществено условие на предварителния договор е пълната
индивидуализация на предмета на договора - имота, чието прехвърляне се иска, тъй като по
конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът не може да заменя волята на
страните относно определения обект. От събраните по делото доказателства изобщо не става
ясно, че имотът, за който страните да са постигнали договорка да бъде прехвърлен е именно
процесния апартамент С93. Идентифицирането на имота следва да е осъществено по такъв
начин, който да доказва достатъчно точно волята на страните за това определен обект да
бъде предмет на частноправна сделка. По делото не се установява това да е така.
Продажната цена също се включва в същественото съдържание на предварителния договор
за продажба на недвижим имот. Предварителният договор следва да съдържа уговорка
относно цената на имота, но тази цена също не става ясна. Разбира се, няма никаква пречка,
цената на имота да се плаща на части, а конкретизацията на продаваното имущество да се
извърши и впоследствие, напр. в анекс към първоначално сключения договор.
Представените от ищеца-въззивник доказателства не доказват уговорките за посочените
правнорелевантни юридически факти.
Основателността на иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД предполага да са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително
отчуждителят да е собственик на имота към момента на обявяване на предварителния
договор за окончателен /чл.363 ГПК/. От събраните по делото писмени доказателства, не
може да се установи по ясен и категоричен начин, че ответниците или някой от тях е
собственик на процесния апартамент.
САС следва да отговори на оплакванията във въззивната жалба /чл. 269, изр. второ ГПК/. Те
са посочени от въззивника в три групи: а/ че БлОС отказвал да признае ефекта на
предварителен договор по чл. 19 ЗЗД на именувания такъв като „договор за заем“, сключен
между ищеца и вторият ответник на 01.02.2006 г.; б/ че БлОС отказвал неправилно и
неоснователно да признае правоприемството между втория и първия ответници; в/ че
решаващия състав не бил зачел представените и приети с исковата молба писмени
4
доказателства, като ги бил определил като „невалидни“, особено що се отнася до
разменената електронна кореспонденция между страните.
Оплакванията са неоснователни:
Дори и да се приеме за доказано правоприемството между втория и първия ответник, то това
не променя крайните изводи за неоснователност на предявения иск. Същото, се отнася
впрочем и да „признаването“ на сключения между ищеца и вторият ответник на 01.02.2006
г. договор за заем за предварителен договор за продажба на имот по смисъла на чл. 19 ЗЗД.
Проблемът не е как е озаглавен договора и че е съставен според традициите на commom law,
правото на англосаксонските държави, сред които е Великобритания. Разбира се, че той би
могъл да бъде приет и като предварителен договор за продажба на недвижим имот по
смисъла на чл. 19 ЗЗД, но стига да съдържаше съществените уговорки, необходими да са
налице в такава сделка, за да бъде тя обявена за окончателна по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. А
както вече, въззивният съд имаше възможност да посочи, такива конкретни уговорки не са
налице, в т.ч. и в последващо разменената между тях кореспонденция. Няма никакво
съмнение, че съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК, Д.К. е този, който следва да докаже и то при
условията на пълно и главно доказване, наличието на предпоставките за уважаване на
конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а това не е сторено в производството. По
отношение на последното оплакване – за незачитане на представените и приети с исковата
молба писмени доказателства, като ги бил определил като „невалидни“, особено що се
отнася до разменената електронна кореспонденция между страните, то същото не е съвсем
точно. Действително, БлОС е употребил неудачно в мотивите на съдебното решение, думата
„невалидни“ относно уговорките между страните, разменени впоследствие – по отношение
на договора за заем от 01.02.2006 г., но всъщност съдът е имал предвид, че те не установяват
съществените елементи на предварителния договор – конкретно определения имот и
крайната цена за прехвърлянето, а не че отказва да зачете направените волеизявления или
съмнява в автентичността на проведената кореспонденция. Никой не я е оспорил като
съдържание, както и че такава е била осъществена, т.е. не е налице незачитане на
представените доказателства, а че те не доказват елементите на фактическия състав, който
следва да е налице, за да се уважи исковата претенция по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Налице е съвпадение между изводите на първите две инстанции, поради което обжалваното
решение ще трябва да се потвърди.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 900714 от 31.05.2021 г., постановено по гр.д.№ 262/2019 г. по
описа на Благоевградския окръжен съд.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в
5
едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6