Р Е Ш Е Н И Е № 610
гр. Монтана, 5 декември
2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – МОНТАНА, в открито съдебно заседание
на 21 ноември 2019 г. в състав:
Председател: РЕНИ ЦВЕТАНОВА
при секретаря:
ДИМИТРАНА ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от СЪДИЯ РЕНИ ЦВЕТАНОВА, пети състав,
Адм.д. № 406 по описа за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда
на чл. 210 от ЗУТ.
Образувано е по жалба на Ю.Д. *** против Решение на
Комисия при Община Медковец, взето с Протокол № 1 от 30.04.2019 г. и назначена
при условията на чл. 210 от ЗУТ, В ЧАСТТА, с която е определен размерът на
дължимото му обезщетение за част от собствена земеделска земя, във връзка с
учредяване на сервитут за обект „Разширение на газопреносната инфрастурктура на
„Б*** ” ЕАД паралелно на северния /магистрален/ газопровод до българо-сръбска
граница”, етап „Линейна част”.
В жалбата се твърди, че е собственик на земеделска
земя в землището на с. Р*** , обл. Монтана, представляваща нива, трета
категория с площ 12.760 дка, с номер по КК и КР № 62222.572.30. Върху този имот
е учредено сервитутно право за обект „Разширение на газопреносната
инфраструктура на „Б*** " ЕАД паралелно на северния /магистрален/
газопровод до българо-сръбска граница", етап „Линейна част".
Сервитутната площ за имота е определена на 1.363 дка, за която му е определено
обезщетение в размер на 663.00 лева. В случая независимо от посоченото, че
оценката е съобразена в максимална степен с пазарната конюнктура и отразява
обективно пазарната цена на земеделските земи за учредяване на сервитут и
определя справедливо обезщетение, в действителност този размер е абсолютно
необоснован и несъобразен с действителната цена на имота. Според чл. 65, ал. 1,
т. 4 от ЗЕ, размерът на обезщетението се определя въз основа на справедливата
пазарна оценка на имота или на частта от имота, която попада в границите на
сервитута, а това задължава административния орган да определи пазарната цена
на сервитутното право, при прилагане единствено метода на пазарните сравнения,
като се вземат предвид продажните цени по разпоредителни сделки с вещни права
върху имоти със сходни характеристики - в случая от гледна точка на
местонахождение, площ и категория земя. Следователно справедливата пазарна
оценка по смисъла чл. 65, ал. 1, т. 4 от ЗЕ е основния критерий за възмездяване
на собственика на служещия имот. Принудителното по своя характер учредяване на
сервитута /възникващ по силата на закона/, изисква удовлетворяващо обезщетение,
максимално близко до цената, която би получил при доброволно отчуждаване на
имота, респ. на права върху него. Ето защо при определянето на справедливата
пазарна оценка на имота като основа, от която се определя стойността на
обезщетението за възникващи сервитутни права по реда и на основание Закона за
енергетиката, е допустимо прилагането единствено на сравнителния метод, съобразен
с пазарните критерии по време на издаване на оспорения административен акт и
касаещ имоти от същото населено място или около него. С определената оценка е
нарушен принципа на съразмерност, който задължава административния орган да
упражнява правомощията си по разумен начин, добросъвестно и справедливо, без да
допуска облагодетелстване на едни субекти за сметка на друг. С всеки
административен акт трябва да се цели най-малко засягане на правата и законните
интереси на заинтересованите страни, като се търсят и прилагат
най-благоприятните за тях мерки за постигане целта на закона. Моли за решение,
с което да се измени оспореното решение, в частта му относно определената
пазарна оценка на засегнатата част на имота, като се увеличи същата, както и
присъждане на разноските по делото. В с.з. и писмена защита съображенията
изложени в жалбата се поддържат от адв. М., който се позовава на изслушаната по
делото съдебно-оценъчна експертиза.
Ответната страна – Кмета на Община Медковец, чрез
процесуалния си представител адв. А. оспорва жалбата и моли съда да постанови
решение, с което остави в сила оспореното решение и им присъди направените в
производството разноски. В писмени бележки излага съображения, че процедурата
по изготвянето, одобряването и приемането на процесната оценка на дължимото
обезщетение за учредяване на сервитут е проведена законосъобразно и в съответствие
с пазарната конюнктура. Взети са предвид, както реалните сделки със земеделска
земя от подобен вид, така и обема от ограничения, които собственикът ще търпи
при ползването на имота си с оглед факта, че учреденият сервитут е безсрочен. Предвид
изложеното, счита, че приетата по делото съдебно-оценъчна експертиза /оспорена в
с.з./ дава прекомерно висока цена на дължимото обезщетение за учредения
сервитут - 1598 лева. Тази оценка е почти два пъти по-висока от приетата от
Комисията такава, като следва да се отбележи, че идентификатор 62222.572.30 по
КККР на с. Р*** , собственост на Ю.Д.К. е с обща площ от 12.76 дка, а сервитут
се учредява само върху 1.363 дка от имота. За така учредения сервитут Комисията
е приела оценка в размер на 904 лева, която, счита, че е адекватна на
ограниченията, които собственикът би търпял. Счита, че вещото лице не е успяло
да защити тази цена и как е образувана. При определянето й, експертът не е
съобразил, че възможността на собственика да ползва имота си не е ограничена в
смисъл на неговото ползване като обработваема земеделска земя, което е от
съществено значение.
Заинтересованата страна - „Б*** ” ЕАД, гр. София, представлявана от
юрк П., оспорва жалбата. Моли съда да има предвид, че оценката касае сервитутно
право, а не самия имот като собственост, поради което при оценката е приложим
Закона за енергетиката и Наредба № 16/2004 г. за сервитутите на енергийните
обекти.
Доказателствата по делото са писмени. Изслушано е
заключение на вещо лице.
Административен съд
Монтана след като обсъди сочените в жалбата основания във връзка със събраните
по делото доказателства и при служебната проверка за законосъобразност на
административния акт по реда на чл. 168, ал. 1 от АПК, приема от фактическа
страна следното:
Съгласно Заповед на МРРБ № РД
02-15-27 от 11 03 2014 г. е одобрен Подробен устройствен план – парцеларен план
за обект „Преносен газопровод „Южен поток” на територията на Република
България” – за част от общата дължина на газопровода на територията на област
Видин, община Ружинци, Димово, Грамада, Макреш, и Кула и област Монтана, община
Вълчедръм, Якимово, Медковец и Брусарци, съгласно приетите и одобрени графични
и текстови части на документацията, представляващи неразделна част от Заповедта,
същата обнародвана в ДВ бр. № 27/25 03 2014 г., стр. 110-111, в сила от 09 04
2014 г.
С решение № 312 от 10 май 2018 г.
на МС, обект „Разширение на газопреносната инфраструктура на „Б*** ” ЕАД
паралелно на северния /магистрален/
газопровод до българо-сръбската граница за национален обект и за обект с
национално значение.
С оспореното решение,
взето с Протокол № 1 от 30 04 2019 г. на Комисия при Община Медковец, сервитутното
право за имота, в размер на 1.363 дка, собственост на оспорващия, е оценено на
904 лева при 663 лв./дка.
Вещото лице И.Д.П.,
експерт оценител на недвижими имоти и земеделски земи, съгласно представения по
делото Сертификат, дава заключения, че подходите и методите за оценката на
земята и определяне на пазарната стойност на ПИ са различни но в конкретния
случай използва два метода: метод на пазарното сравнение и метод на
капитализиране на поземлената рента. Вещото лице избира методът на пазарното
сравнение защото разполага с информация за развит пазар на поземлени имоти
(земеделски земи, ниви) на територията на Община Медковец - с. Медковец, с.
Пишурка и с. Р*** . При този метод пазарната стойност на даден имот се определя
при прякото сравнение на оценявания обект с други подобни, които са били
продадени в период, близък до датата на оценката. След обстойно изследване,
проверка и анализ на данни, получени от пазара на имотите се формира стойност,
която представлява най-точният индикатор за пазарна стойност. Този метод води
директно до получаване на пазарната стойност. По този метод, пазарната цена на
1 дка земеделска земя, получена като средно претеглена аритметична величина, е
1535 лева, респ. като втори вариант - 1460 лева. Вторият метод на
капитализиране на поземлената рента, представлява капитализацията на дохода, която
превръща бъдещи изгоди, очаквани от инвеститорите в недвижимите имоти в
настояща стойност. Стойността на оценявания имот по този метод е 1400 лв./дка. В
заключението подробно е описана и методологията, по която вещото лице е
работило, както и данните, които е ползвало. Средната пазарна стойност на
земеделската земя, при тежест 80 % на метода на сравнението и 20 % по метода на
капитализирана рента, е 1448 лв./дка, а пазарната стойност на земеделската
земя, засегната от сервитута на 1598.63 лв. за 1.363 дка. В съдебно заседание
на 21.11.2019 г. вещото лице пояснява, че е работило по абсолютно същите два
метода, по които е работило и оценителят на Общината, но от неговата оценка не става
ясно, нито от къде са взети данните, нито за коя категория се отнасят, докато за
целта на заключението са ползвани данни, които се отнасят за съответната трета
категория земи. Вещото лице дава по-голяма тежест на метода на пазарното
сравнение, защото той е реален метод, като пазарната цена за един декар е
определена комбинирано и по двата използвани от него метода и съобразена със
съответната тежест. Използваната от вещото лице методология е същата като тази
използвана от оценителя на Общината, като разликата е при определяне на втория
коефициент Първият коефициент е свързан със срока на сервитута, и той е определен
на 0.9 и от двамата експерти /оценителя и вещото лице/. Вторият коефициент касае
вида и интензитета на сервитута, който експерта-оценител е приел за 0.8, а
вещото лице счита, че следва да бъде 0.9, защото собственикът на имота е
ограничен да извършва определените по Наредба № 16 дейности, които ограничения
съвсем не са малко и като брой и като интензивност.
По делото са приети
като доказателства още експертната оценка ползвана от Община Медковец, актове
за собствеността на имота, засегнат от сервитут.
При така изложената фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
Жалбата е подадена от лице, имащо
правен интерес от оспорване на издадения ИАА и в законоустановения срок – същият
е връчен на 12.08.2019 г. /л. 7 и 75/, а жалбата е подадена на 19.08.2019 г.
/л. 4/, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
С Разпореждане от 16.09.2019
г. /л. 77/ е разпределена доказателствената тежест между страните, дадени са
допълнителни указания, при условията на чл. 171, ал. 4 от АПК.
Съгласно чл. 210, ал. 1
от ЗУТ - Изготвянето на оценки и определянето на размера и
изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват
по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината.
Съгласно чл. 64, ал. 6 от ЗЕ - Определянето на размера и
изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват
по реда на чл. 210 и 211 от Закона за устройство на територията или
по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител
Съгласно чл. 65, ал. 1, във връзка с чл. 64, ал. 4,
ал. 2 и ал. 9 от ЗЕ - Размерът на
обезщетението за
възникнал сервитут се
определя при прилагане на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот,
включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3.
срок на ограничението; 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта
от него, която попада в границите на сервитута.
Съгласно чл. 20, ал. 1 от Наредба № 16 от 9.06.2004
г. за сервитутите на
енергийните обекти /Наредбата/, издадена на основание чл. 64, ал. 9 от ЗЕ -
В сервитутната
зона на газопроводите и съоръженията за съхранение, пренос, разпределение и
преобразуване на природния газ не се допуска изброените в 10 точки дейности. Съгласно втората
алинея на същата правна норма - Земеделската земя и предоставените поземлени имоти в
горски територии (просеки) в сервитутната зона на газоенергийните обекти могат
да се използват само за засяване с едногодишни култури с къса коренова система.
Безспорно е, че за имота е учреден сервитут,
който подлежи на оценка по реда на чл. 210 от ЗУТ и при условията на чл. 65,
във връзка с чл. 64, ал. 6, във вр. с ал. 4 от ЗЕ.
Спорът между страните касае размерът на
извършената оценка, респ. дали същата е определена при спазване на нормативните
изисквания.
При действащата нормативна база, настоящият състав приема,
че основата при която ще се извършва оценка на възникналия, в полза на лицата, които
ще изграждат и експлоатират енергийния обект, сервитут, правно значение има справедливата пазарна
оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута. Законодателната регламентация е категорична и ясна,
без да дава основания за тълкуване по въпросите кой е обекта/предмета на оценка
и коя база/основа следва да се има предвид, при изготвянето на тази оценка или предмет
на оценката е имота/частта от него, а основата е справедливата пазарна цена. Настоящият състав счита, стойност и
цена, а от там и пазарна стойност и пазарна цена са различни понятия. Общо
прието е, че пазарната стойност е оценената сума, срещу която даден
актив или пасив може да смени собственика си към датата на оценката чрез сделка
при пазарни условия и при информираното, благоразумно и без
принуда действие на страните по сделката. Пазарна цена, това всъщност е сумата, която се заплаща за
даден актив. Поради финансовите възможности, мотивите или специалните интереси
на определен продавач или купувач, в някои случаи платената цена е различна от
стойността, която активът може да има за други лица. Цената е историческо
понятие и поради това
се
свързва с реалната,
фактическа сума на реално
състояла се сделка. Само
в условията на съвършен пазар е възможно пазарната стойност и пазарната цена да бъдат
равни помежду си.
В случая вещото
лице по назначената съдебно-оценъчна експертиза, която съдът кредитира като дадена обективно, безпристрастно и
изключително компетентно изготвена, установява, че в периода на
извършване на оценката на имота и на територията на съответната Община са извършвани
сделки с имоти - земеделски земи, които имоти са със сходни на оценявания характеристики
– като вид, площ, категория. При наличието на реално извършени сделки, ясно,
безпроблемно и безпротиворечиво може да се установи какви са заплатените за
имотите суми и това е направено от вещото лице, дадено в табличен вид на
заключението /л. 125/. От така извършените реално сделки, справедливата пазарна
цена естествено се явява средно претеглената аритметична величина между
извършените пет такива сделки, която в случая за един декар е 1535 лева, като
за целта на изчисленията вещото лице приема сумата от 1460 лв/дка, определена
като втори вариант, която сума също е получена като средно претеглена
аритметична величина, изключвайки един от имотите, който има сравнително
по-голяма площ от процесния.
В тази връзка съдът не споделя
възражението на процесуалния представител на Община Медковец, че заключението
на вещото лице не е обосновано, поради което и оспорването му приема за
неоснователно, неподкрепено с конкретни факти и обстоятелства. Вещото лице И.Д.П., както в
заключението, така и в съдебното заседание, подробно пояснява какви данни е
ползвало и от къде е почерпило информация за същите, които данни са меродавни и
относими към оценявания обект. Същевременно такава информация от оценката на
независимия оценител ползван от Община Медковец, не може да бъде изведена. Това
вещо лице пространствено в заключението си пояснява, както ползваните от него
методи, така и методологията и въпреки, че тези методи и методология не се различават
от ползваните от определения от Общината оценител, различието произтича от това,
че последният посочва изходни данни, за които няма яснота към коя категория
земеделска земя се отнасят, респ. относими ли са към оценяваната земеделска
земя, от една страна, а от друга поради приемането на различен коефициент за
вида на ограничението и дадената процентна тежест за всеки един от използваните
методи.
Меродавно, относимо и актуално, при определяне
оценката на имота, вещото лице е ползвало изходни данни от съответните за това
служби и институти, като е съобразил категорията на земеделската земя, в случая
трета, при категоризиране на земеделските земи от първа до десета, а колкото е
по-ниска категорията, толкова по-високо е оценявана земята.
Меродавно и съответно на останалите критерии по чл.
65 от ЗЕ – видове ограничения и срок на сервитута е определен теглови
коефициент в размер 0.9. Безспорно в тази връзка е, че срокът на сервитута е
безсрочен, а текстът на чл. 20 от Наредба № 16, въвежда не малко на брой
ограничения, които съществено ограничават ползването на земята и препятстват
ползването й в нейния пълен законов обем. В тази връзка, извън изброените в алинея първа ограничения на
цитираната правна норма, изрично във втората
й алинея е посочено, че земеделската земя
в сервитутната зона на газоенергийните обекти могат да се използват само за
засяване с едногодишни култури с къса коренова система. С оглед на тези безсрочни във времето ограничения, обосновано вещото лице е взело най-високия коефициент.
Съобразявайки всички относими критерии и при напълно
обоснована приложена тежест спрямо използваните методи, а именно: методът на пазарното сравнение и методът на капитализиране на поземлената рента, които методи имат
пряко отношение към обекта на оценка, вещото лице дава една справедлива пазарна оценка на сервитута, в който смисъл е чл. 65 от ЗЕ.
В тази връзка следва да се има предвид, че методът
на пазарното сравнение дава пряка и най-обективна информация за това каква би била цената на
оценявания обект, извършвайки сравнение с други подобни такива имоти, продадени
в съответния период, поради което съдът приема, че този метод се явява най-точен показател за действителната и реална пазарна цена на имота, без да счита, че дадената му от вещото лице тежест
- 80 % се явява прекомерна.
С оглед на така изложеното съдът приема, че определената
от вещото лице средна справедлива пазарна цена за частта от имота засегната от сервитута, а именно 1.363 дка е в размер на 1598.63 лв. /при 1460 лв/дка/ се явява обективна, реална и обоснована. Оценката
е получена при комбиниране на двата метода, съобразявайки средно претеглената аритметична величина и 80 % тежест на метода на пазарното сравнение.
За съда е ясно, че при други
сделки и за други имоти, респ. друг коефициент и тежест, тази цена би имала
друг размер, което е, както резултат, така и характеристика на същността на
пазарната, респ. справедлива пазарна цена, поради което е невъзможно в едно
съдебно производство, както е невъзможно съществуването на съвършен пазар, да
се намери и сьвършената справедлива пазарна цена, а това не е и целта от закона.
С оглед на
изложеното и предвид изричната разпоредба на чл. 168, ал. 1 от АПК съдът намира
оспореният административен акт за издаден от компетентен орган, в кръга на
неговите правомощия и в съответната форма, но в нарушение на материалноправните
норми и целта на закона, поради което следва да измени оспореното решение,
съобразно даденото от вещото лице заключение и определи справедлива пазарна
цена на сервитута в размер на 1598.63 лв.
При този изход на делото основателно се явява искането на адв. М.,
процесуален представител на оспорващата страна за присъждане на направените по
делото разноски, представляващи д.т. от 10 лв.,
депозит за вещо лице 150 лева, пътни разходи в размер на 89.29 лв., съгласно
договора за правна защита и съдействие, както и адвокатско възнаграждение в
размер на 600 лева или общо в размер на 849.29 лева.
Мотивиран от
горното и на основание чл. 172 от АПК съдът
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ Решение на Комисия
при Община Медковец, взето с Протокол № 1 от 30.04.2019 г., В ЧАСТТА, с която е
определен размерът на еднократното
обезщетение, което трябва да се изплати на Ю.Д.К., във връзка
с изпълнение на обект „Разширение на газопреносната инфрастурктура на „Б*** ”
ЕАД, паралелно на северния /магистрален/ газопровод до българо-сръбска
граница”, етап „Линейна част”, за възникналия сервитут за земеделска земя –
нива, представляваща имот № 572.30, ІІІ категория, местност „В*** ш***”, землище с. Р*** , целият с площ от 12.76 дка и засегната от сервитута площ 1.363 дка, като увеличава размера от 904 лв. (деветстотин и четири)
лева на 1598.63 /хиляда петстотин деветдесет и осем лева и
63 стотинки/.
ОСЪЖДА Община Медковец
да заплати на Ю.Д.К.,***
сумата от общо 849.29 лева, представляващи
разноски в производството, в това число: д.т. от 10 лв., депозит за вещо лице 150
лева, 89.29 лв. пътни разноски и адвокатско възнаграждение в размер на 600
лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в 14 дневен срок пред Върховен
Административен Съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: