Р Е Ш Е Н И Е
№ 4758
гр. Варна, 22.11.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, XLI – ви състав, в публично заседание проведено
на двадесет и втори октомври през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: С.Т.
при
секретаря Х.И., като разгледа
докладваното от съдията гр.дело № 17225
по описа за 2017г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба от „Р.“ ООД, с ЕИК ********* и седалище
и адрес на управление ***, представлявано от управителя Ш.А.А., чрез
пълномощника му адв. Г.Н. – АК Варна срещу „Б.Х.“ ЕООД, с ЕИК ********* и
седалище и адрес на управление ***, с която са предявени обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл.79, ал.1 вр. чл.232, ал.2 ЗЗД, чл.59 ЗЗД
и чл.86, ал.1 ЗЗД за осъждане ответното дружество да заплати на ищеца следните
суми:
Сумата от 7454.04 лв. /седем хиляди
четиристотин петдесет и четири лева и четири стотинки/, представляваща дължим
за периода от 25.05.2015г. до 09.11.2016г. остатък от наемна цена по договор за
наем от 11.04.2011г.;
Сумата
от 1118.11 лв. /хиляда сто и единадесет лева и единадесет стотинки/,
представляваща обезщетение за забава върху неизплатените наемни вноски за
периода от 25.05.2015г. до 09.11.2016г., изчислено върху всеки отделен
неизплатен остатък от месечната вноска от датата на падежа на съответното
задължение до 09.11.2016г. и
Сумата
от 21562 лв. /двадесет и една хиляди петстотин шестдесет и два лева/,
представляваща обезщетение за ползване на лятна градина към ресторант „***”,
находящ се в гр.*** за периода от 01.11.2012г. до 19.10.2017г.,
Както
и законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата
молба – 20.10.2017г. до окончателно изплащане на задълженията.
В исковата
молба се твърди, че с договор за наем от ***г., сключен между „БК СТРОЙ“
ЕООД, „ЕЛИС“ ЕООД и „Р.“ ООД от една страна като наемодатели и „Б.Х.“ ЕООД от
друга като наемател, страните се договорили наемодателите да предоставят на
наемателя за временно и възмездно ползване собствените си недвижими имоти, част
от партерния етаж в сграда за КОО, находящи се в гр.***, състояща се от три
подземни гаража за паркиране, три магазинни етажа и пет офис етажа в поземлен
имот с идентификатор № ***. Общата част на отдадената под наем площ била 780
кв.м. и включвала чистата използваема площ на търговските обекти, пасаж, тераси
и сервизни помещения, описани в приложение 5 към договора. Общата наемна цена
за всички отдадени под наем обекти била в размер на 8500 евро без ДДС, която се
разпределяла между наемодателите, съобразно квотата им в съсобствеността и
отдадения под наем имот, като в цената не били включени консумативи за топла и
студена вода и изразходвана електрическа енергия, както и разходите по
управление, поддръжка и охрана на общите части на сградата.
По силата на същия договор за наем
ищцовото дружество отдало под наем на ответника магазин № *** с площ от 90.36
кв.м., находящ се на етаж 1 /едно/ - партер на кота +00, при граници: антре
/вход на магазина/, пасаж, магазин №*** и обща тераса, заедно с 12.57% идеални
части от общите части на първи партерен етаж, равняващи се на 34.68 кв.м. и
1.24% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 37.47 кв.м. и
съответните идеални части от правото на строеж с адрес на имота гр.*** Съгласно т.3.3.3. от договора
ответното дружество дължало на ищеца заплащане на месечен наем в размер на 1552
евро без ДДС, платими по банков път.
През м.***г. ищцовото дружество получило
писмо с изх.№***. от ответника, с което се заявявало, че „Р.“ ООД не
изпълнявало поетите задължения по управление, поддръжка и охрана на общите
части на сградата, в която се намирал наетия имот, поради което на основание
чл.90, ал.2 ЗЗД ответника отказвал да заплаща сумата от 200.59 евро без ДДС
месечно.
Ищеца твърди, че в периода след м. ***
ответника не е заплащал пълната наемна цена и задълженията му за периода от
25.05.2015г. до 09.11.2016г. били в размер на 7454.04 лева главница и 1118.11
лева лихви за забава.
Оплакванията на ответника били
неоснователни, тъй като ищцовото дружество не било поемало задължения по
управление, поддръжка и охрана на общите части на сградата. След като с
договора за наем били отдадени под наем и общите части на ищеца, то
задължението да се грижи за тях по време на договора било на наемателя –
ответник в настоящето производство.
Отделно от това, съгласно приложение 4 към договора – Правилник за вътрешния
ред в сграда за комплексно обществено обслужване „***“, за управлението и
поддръжката на общите части на сградата се назначавал управител и екип от
специалисти по поддръжката. С решение на общото събрание на съсобствениците,
проведено на ***г. , „***“ ЕООД било избрано да управлява и поддържа общите
части на сградата, на което дружество следвало да се заплащат и дължимите
месечни такси за поддръжка на общите части на сградата. Ако ответника имал
оплаквания във връзка с дейностите по управление, поддръжка и охрана на общите
части на сградата, то същите следвало да се отправят към дружеството управител,
а не към ищеца. Дори да се приемело, че посочените дейности били неглижирани и
ищеца отговарял за това обстоятелство, това не освобождавало ответника от
задължението му да заплаща пълния размер на договорената наемна цена за имота.
Разпоредбата на чл.90, ал.2 ЗЗД била неприложима в настоящия случай, тъй като
предпоставка за упражняване правото на задържане било длъжника да има спрямо
кредитора си изискуемо вземане произтичащо от същото правно основание, а
единственото задължение на наемодателя по договора за наем било да не пречи на
наемателя да ползва наетия имот съгласно уговореното предназначение.
Съгласно уговореното между страните, наемодателите
провели процедура за промяна предназначението на наетия обект в заведение за
обществено хранене. Одобреният архитектурен проект за сграда в КОО в ПИ ***
предвиждал изграждане на отворена лятна градина към ресторанта, разположен на
партерния етаж на сградата, без ограждащи стени или други прегради, която да
бъде ползвана за сезонно разполагане на маси със столове през летния сезон,
като допълнителна зала за консумация към ресторанта. Изграденият от наемателя
обект не съответствал на така предвиденото, тъй като лятната градина била изцяло
затворена – и по трите и фасади били монтирани стъклени витрини и стъклена
входна врата, при което било обособено ново, допълнително помещение към
ресторанта, което позволявало целогодишното му ползване. В резултат на това се
стигнало до обособяване на допълнителна зала за хранене, свързана функционално
с ресторанта и със самостоятелен вход от улицата. При така направеното
преустройство към площта на ресторанта била прибавена още една тераса, която не
била включена в първоначалната наемна площ, съответно за нея не бил заплащан
наем на ищцовото дружество. Пристроената нова зала увеличавала площта на
ресторанта и зоната му за консумация с 83.63 кв.м. За ползването на така
обособено помещение ответното дружество дължало на ищеца обезщетение в размер
на 359.37 лева на месец, като общия размер на дължимата сума от м. ***г. до м. ***г.
бил 21562 лева..
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника, с който не
оспорва, че на ***г. е сключен процесния договор за наем, както и че на ***г. е
уведомил наемодателя „Р.“ ООД, че поради неизпълнение на задължението му за
поддръжка и охрана на общите части на сградата отказва да изпълнява
ежемесечното си задължение за заплащане на част от наемната цена в размер на 200.59 евро без ДДС,
съответстваща на дължимите от наемодателя разходи за управление, поддръжка и
охрана на общите части на сградата, в която се намира отдавания под наем обект.
Ответника не оспорва, че за периода от м. ***г. – м. ***г. тази сума с левова
равностойност 7454.04 лева не е заплащана, а заплащането и било подновено след
като наемодателя започнал да изпълнява задълженията си по договора за наем в
пълният им обем. Ответника уточнява, че в исковата молба е допусната техническа
грешка и договорената месечна наемна цена била в размер на 1522 евро без ДДС, а
не 1552 евро без ДДС, както било изписано в исковата молба.
Ответника твърди, че с договора за наем,
ищеца се задължил да осигури управление, поддръжка и охрана на общите части на
сградата относно отдадените под наем обекти, които дейности били подробно
посочени в Приложение №2 към наемния договор. Съгласно чл.3.1. от договора
разходите за тези дейности в общ размер на 1120 евро без ДДС били включени в
общата наемна цена от 8500 евро без ДДС. Според чл.3.3.3 от договора ответника
следвало да заплаща на наемодателя „Р.“ ООД 1522,00 евро без ДДС, която част
представлявала 17.91% от общата наемна цена и по силата на чл.7.2 от договора
включвала същият процент от разходите за управление, поддръжка и охрана на
общите части, равняващ се на 200.59 евро без ДДС. В периода от м.***г. до м. ***г.
ищцовото дружество не изпълнявало задълженията си по осигуряване на управление,
поддръжка и охрана на общите части на сградата припадащи се към наетите площи,
поради което и ответника не дължал заплащане на включените в наемната цена
разходи за тези дейности.
По отношение на исковата претенция с
правно основание чл.59 ЗЗД ответника твърди, че площта пред ресторант „***“,
върху която се претендира заплащане на обезщетение представлявала част от
общата търговска площ, наета от ответника и била изрично обозначена като такава
в таблицата за ценообразуване в приложение 1 към договора като тераса пред
сграда, така и в одобрения от ищеца проект за преустройство на наетите площи,
където била като „лятна градина“. Никъде в договора за наем не било уговорено,
че тази площ следва да се ползва от наемателя само през летния сезон, като се
твърдяло в исковата молба. След като процесната площ представлявала част от
наетите по договора търговски площи, то същата била ползвана и от ответното
дружество по силата на наемния договор и исковата претенция с правно основание
чл.59 ЗЗД се явявала неоснователна.
На следващо място процесната площ пред
ресторанта не била част от сграда с идентификатор ***, в която се намирали
обектите на ищеца и той нямал права върху нея. Площта представлявала част от
поземлен имот с ид.№ ***, който бил еднолична собственост на трето спрямо за спора лице – „***“ ООД. Липсата на права
на собственост на ищеца върху имота и площта пред ресторанта, върху която било
изградено слънцезащитното съоръжение представлявало самостоятелно и достатъчно
основание за отхвърляне на претенцията.
Ответника оспорва да е извършвал
действия по пристрояване или присъединяване на нови зали и помещения към сграда
с идентификатор № *** или към стопанисвания от него ресторант, нито каквито и
да било други действия, които биха могли да увеличат площта на отдадените под
наем обекти съгласно договора.
В открито съдебно заседание страните,
чрез проц. представители, поддържат и допълват изложеното в исковата молба и
отговора по нея и претендира присъждане на направените по делото разноски.
СЪДЪТ, преценявайки събраните, по делото
доказателства, по реда на чл. 12 от ГПК
и чл. 235, ал.
2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
С
договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № ***г. на В.К.,
нотариус с район на действие района на Районен съд гр.София, вписана в РНК под
№ *** ищцовото дружество „Р.“ ООД е закупило от „***“ ЕООД описаните в същия
договор недвижими имоти, находящи се в изградена в степен на завършеност „груб
строеж“ СГРАДА ЗА КОМПЛЕКСНО ОБЩЕСТВЕНО ПОЛЗВАНЕ със застроена площ от 14623.32
кв.м., находяща се в Урегулиран поземлен имот Х-КОО, в кв.*** по плана на
гр.София, местност „****“, бул. „***“, съставляващ поземлен имот с
идентификатор № *** по КККР на гр.София, одобрени със Заповед №
РД-18-4/06.03.2009г. на изпълнителен директор на АГКК. Самостоятелните
обекти са закупени ведно с прилежащите им идеални части от партерния етаж, от
общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж без ищцовото
дружество да е придобило и идеални части от терена, в който е построена
сградата /л.8-10/.
На
***г. е сключен договор за доброволна делба на недвижими имоти в изискуемата от
закона форма, с който „***“ ЕООД и „***“ ЕООД са поделили собствеността върху
самостоятелни обекти в гореописаната сграда /л.11-21/.
На
***г. в гр.София е сключен Договор за наем на недвижим имот, по силата
на който „***“ ЕООД, „***“ ЕООД и „Р.“ООД, като наемодатели предоставят на „Б.Х.“
ЕООД, като наемател за временно и възмездно ползване следните недвижими имоти,
част от партерния етаж в сграда за КОО, находящи се в гр.***, състояща се от
три подземни гаража за паркиране, три магазинни етажа и пет офис етажа, като
предоставения за временно и възмездно ползване обект собственост на ищеца е
Магазин № ***, с идентификатор № ***, с площ от 90.36 кв.м., находящ се на етаж
1 партер на кота +0,00, при граници: антре /вход за магазини/, пасаж, магазин №***
и обща тераса, заедно с 12.57% идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 37.47 кв.м. и съответните идеални части от правото на строеж.
Според договора, общата площ, която се отдава под наем и включва чиста
използваема площ на търговските обекти, пасаж, тераса и сервизни помещения е
780 кв.м., а общо процентите идеални части от сградата за горните обекти над
кота нула е 264.43 кв.м., а процентите идеални части от кота нула на сградата
са 235.20 кв.м., по които се изчисляват разходите по етажа и консумативите.
Уговорената по договора наемна цена е в размер на 8500 евро без ДДС, в която
цена са включени разходите по управление, поддръжка и охрана на общите части на
сградата, които разходи са в размер на 1120 евро без ДДС за кв.м. за обектите
на партерния етаж. Общия размер на наемната цена според договора се разпределя
и е дължим на всеки един от наемодателите, като в полза на ищцовото дружество е
дължима наемна цена в размер на 1522 евро, платима до 5-то число на всеки месец
от наемния период /л.9-17 по
т.д.№1441/2017г. по описа на ВОС/.
Съгласно
постигнато между страните по договора за наем съгласие, към наетата площ е монтирано
слънцезащитно съоръжение (тента), разположено пред стопанисвания от ответника
ресторант, което съоръжение е със статут на временен преместваем обект по
смисъла на ЗУТ и не представлява трайно прикрепена към сградата постройка
(строеж), съгласно удостоверение издадено на ***г. от Главен архитект на район
„Люлин“ на Столична община /л.18 по т.д.№1441/2017г. по описа на ВОС/.
С
писмо от ***г., без данни да е достигнало до ответника, ищецът е поканил
ответното дружество да сключат допълнително споразумение към договора за наем,
с което да уредят отношенията си по ползването на терасата разположена към бул.
„***“, както и го е уведомил, че с решение на общото събрание на
собствениците на индивидуални обекти в
сградата е взето решение и избрано „***“ ЕООД да управлява и поддържа общите
части на сградата, като е предложено сумите дължими за управление и поддръжка
на общите части на сградата да се заплащат на това дружество /л.21 по
т.д.№1441/2017г. по описа на ВОС/.
Ответникът
е изпратил писмо с изх.№***г., без данни дали и кога е достигнало до ищеца, с
което е заявил, че на основание чл.90, ал.2 ЗЗД уведомява ищеца, че считано от ***г.
отказва да изпълнява ежемесечното си задължение към „Р.“ ООД за заплащане на
сумата от 200.59 евро, докато „Р.“ ООД не започне да изпълнява ежемесечните си
задължения по управление, поддръжка и охрана на общите части на сградата /л.24
по т.д.№1441/2017г. по описа на ВОС/.
С
исковата молба е представена кореспонденция между страните от м.** и ***г. във връзка със съществуващия
спор относно вида, характера и статута на преместваемия обект, дали същият
отговаря на одобрения архитектурен обект и налага ли това промяна на договора
за наем и определената по същия наемна цена /л.21-22 по т.д.№1441/2017г. по
описа на ВОС/.
С
нотариална покана от ***г. ищецът е поканил ответното дружество да му заплати
всички дължими суми по договора за наем в 7-дневен срок от получаването на
същата. В поканата се твърди, че ответното дружество не е заплащало в пълен
размер наемната цена към ищеца след м.***г. и неплатените суми към момента на
поканата са в размер на 7454 лева с включен ДДС, а върху всяка отделна
неплатена в срок наемна цена се дължи и лихва от датата на изискуемостта и
общия размер на дължимата лихва е 1118.11 лева. Поканата е връчена на
представител на ответника на ***г. /л.19-20 по т.д.№1441/2017г. по описа на
ВОС/.
За
изясняване на фактическата обстановка са допуснати съдебно-техническа и
повторна съдебно-техническа експертиза, като заключенията на вещите лица са
изслушани и приети пред СРС по делегация.
Според
заключението на вещото лице Р.Х., обектът предмет на експертизата е остъклена
лятна градина, покрита с подвижна ролетна щора, изпълнена пред лицевата фасада
на сградата, изградена в поземления имот находящ се в гр.***. Площта ползвана
от ответното дружество по договора за наем от ***г. била 780 кв.м., а площта на
тераса, обособена като лятна градина с площ от 83.63 кв.м. и намираща се пред
югозападната фасада на ресторанта е 83.63 кв.м. Лятната градина била обособена
с проект за частична промяна на предназначението на сграда за КОО, одобрен на ***г.,
за която били издадени разрешение за строеж от ***г. и разрешение за ползване
от ***г. и не е била част от предмета на наемния договор. Лятната градина била
изпълнена изцяло затворена като по трите фасади са монтирани стъклени витрини и
стъклена входна врата, покрита с подвижна ролетна щора, при което било
обособено ново допълнително помещение функционално свързано с ресторанта, което
позволявало ползването му целогодишно. Строежът бил изпълнен в съответствие с
одобрените проекти и било издадено разрешение за ползване от ***г. в
присъствието на всички възложители. Вещото лице посочва пазарна наемна цена на
обособената в самостоятелно помещение лятна градина в размер на 8.37 евро на
кв.м. без ДДС или 700 евро за цялата пристройка. От посочената цена на кв.м.
чрез умножение и делене можели да се получат размер на обезщетение за ползване
на лятната градина според площта на същата и приспадащата се на ищеца част от
това обезщетение в съответствие с притежаваните от него квоти от общите част и
на сградата /л.111-141/.
В
заключението си вещото лице А.Х. посочва, че с договора за наем са предоставени
за ползване обекти с обща площ от 780 кв.м., а след извършена смяна на
предназначението и преустройство на помещения на партерния етаж към ресторанта
на ответника е приобщена площ до уличната регулационна линия, част от
поземления имот, която част е наименувана в проекта „лятна градина“ и е с площ
от 83.63 кв.м. Ползваната от ответника „лятна градина“ с площ от 83.63 кв.м. не
е част от отдадената площ в общ размер от 780 кв.м. описана в договора за наем.
Лятната градина била присъединена и функционално свързана към ресторанта на
ответника и се ползвала за нуждите на ресторанта. Строителството на обекта
съответствало с одобрените проекти и издадени разрешение за ползване на
сградата и съответно на разрешението за ползване след промяна на
предназначението на отделни обекти в сградата. Съгласно одобрения проект за
промяна на предназначението на наетите обекти било предвидено на югозападната
фасада на сградата в зоната на ресторанта да се обособи пристройка – лятна
градина със застроена площ от 83.63 кв.м. изпълнена с носещи метални колони,
облицовка с еталбонд, цветарник и завеса. Лятната градина била изпълнена с общо
9 броя метални колони, а върху изградената метална конструкция лягало покритие
от ролетна тента. Обособеното пространство било оградено с плъзгащи се пана от
стъклопакет върху трайно закрепени към терена релси. Изпълнена била подова
настилка от декинг, имало вход откъм улицата и пристройката се ползвала като
зала за хранене функционално свързана с останалата част на ресторанта.
Изградена та пристройка можело да се ползва целогодишно. Изпълнението на място
отговаряло на предоставения архитектурен проект с уточнение, че за тази част не
бил посочен вида на покритието и вместо предвидените по проект завеси били
монтирани ограждащи стени от стъклопакет, за които имало завеси.
Слънцезащитното съоръжение, макар и ролетна тента, изпълнявало ролята на покрив
на пристроената част. Вещото лице предлага наемна цена на лятната градина в
размер на 13.08 евро на квадратен метър или общо 2139.44 лева за месец за
цялото помещение. Според така определената наемна цена, частта съответстваща на
квотата на ищеца по договора за наем била 18921.24 лева за целия период
/л.154-166/.
Предвид
така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
С
протоколно определение от 19.02.2018г. е отделено спорното от безспорното по
делото и е разпределена доказателствената тежест между страните. Страните не
спорят, че на ***г. между „***“ ЕООД, „***“ ЕООД и „Р.“ ООД, като наемодатели и
„Б.Х.“ ЕООД е сключен договор за наем на недвижим имот находящ се в гр.***,
според който договор ответника дължи на ищеца месечен наем в размер на 1522
евро без включен ДДС. Не е спорно още, че с писмо от ***г. (получено от ищеца
на ***г.) ответното дружество е уведомило ищеца, че отказва да заплаща сумата
от 200.59 евро без ДДС, докато не започне да изпълнява задълженията си по
осигуряване управление, поддръжка и охрана на общите части на сградата и в
периода от м. ***г. до м.***г. ответното дружество е заплащало на ищеца месечен
наем с 200.59 евро по-малко от посоченото в чл.3.3.3 от договора за наем, като
за същият период не е заплатило сума в общ размер с левова равностойност
7454.04 лева от посочената в чл.3.3.3 от договора за наем.
Спорно между страните е дали в сключения договор за
наем е въведено задължение за наемодателя да осигури управление, поддръжка и
охрана на общите части на сградата и в определената по чл.3.3.3 наемна цена е
включена и сума, която да покрива такива разходи на наемодателите. Също така
съществувало ли е право на задържане в полза на ответника по отношение на част
от наемната цена, в случай на неизпълнение на задължения за управление,
поддръжка и охрана на общи части на сградата. Спор между страните съществува и
дали в предоставените за ползване имоти според уговореното в договора за наем е
включена и площта изградената от ответника лятна градина към ресторанта. Спорно
е още дали изградената от ответника лятна градина отговаря на одобрения
архитектурен обект за сградата – в исковата молба се твърди, че е предвидено
изграждане на отворена лятна градина към ресторанта, а изградения от ответника
обект не съответства на предвиденото и пристроената зала увеличава площта на
ресторанта и зоната му за консумация с 83.63 кв.м., които твърдения са оспорени
от ответника с отговора на исковата молба.
По
така очертаните спорни въпроси между страните съдът дължи произнасяне съобразно
събраните по делото доказателства и приложимите правни норми.
Наемната
цена и извънсъдебно упражненото възражение за неизпълнено договорно задължение
на наемодателя.
В
чл.3.1 от договора за наем е посочено, че наемната цена е в размер на 8500 евро
без ДДС, като в тази сума са включени разходи за управление, поддръжка и охрана
на общи части на сградата, които разходи са в размер на 1120 евро без ДДС за
обектите на партерния етаж. Видът и обема на дейностите, включени в
обслужването на сградата е описан в приложение 2 към договора за наем. Като
приложение №4 към договора е включен правилник за вътрешния ред в сградата.
Според същият, за управление и поддръжка на сградата се назначава управител и
екип от специалисти по поддръжката, а в чл.24 от правилника е предвидено при
ненавременно или в непълен размер заплащане на месечните наемни вноски
управителят на сградата да покани длъжниците, а при неизпълнение на отправената
покана да откаже достъп на собствениците, наемателите и/или техни служители до
издължаване на сумите.
В
отговора на исковата молба се излагат твърдения, че в периода ***г. дейността
по обслужване на сградата била извършвана от „***“ ООД по силата на договор за
управление и поддръжка на сградата. Предложението на ищеца да се сключи
допълнителен анекс към договора за наем и частта от наема дължима за поддръжка
на общите части на сградата да се заплаща от наемателя на дружеството-управител
не е прието, поради което и приложим към отношенията между страните и техните
взаимни задължения е договора за наем от 2011г.
Ответникът
се позовава на извънсъдебно упражнено по реда на чл.90 ЗЗД възражение за
неизпълнено договорно задължение – задължение за осигуряване на управление,
поддръжка и охрана на общи части на сградата. По силата на чл. 90, ал. 1 ЗЗД длъжник, който има срещу
кредитора си изискуемо вземане от същото правоотношение, от което произтича и
неговото задължение, може да откаже да изпълни задължението си (плащането на
част от наемната цена), докато кредиторът не изпълни своето задължение (осигури
управление, поддръжка и охрана на общите части на сградата). Възражението
по чл. 90, ал. 1 ЗЗД може да се
упражнява срещу страна, която търси изпълнение, без самата тя да предлага
насрещно изпълнение на своето задължение. Упражняващият възражението не изпада
в забава и се освобождава от последиците от собствената си забава в случай, че
насрещната страна е изпаднала в забава в изпълнение на своето задължение.
При
тълкуване на договора за наем сключен между страните и трети за спора лица по
реда на чл.20 ЗЗД не може да се извлече поето задължение от страна на
наемодателите към наемателя за осигуряване на управление, поддръжка и охрана на
общите части на сградата. Правата и задълженията на страните по договора за
наем са подробно описани в части 4-та и 5-та от договора и не включват
задължение на наемодателите да осигурят управление, поддръжка и охрана на
общите части на сградата. Уговореното в чл.3.1 от договора относно начина на
формиране на наемната цена е от значение за страните по договора по отношение
разпределянето на разходите при ползване на вещта между наемодатели и наемател
и не създава насрещно спрямо наемателя задължение за наемодателите да осигурят
управление, поддръжка и охрана на общите части на сградата. При неизпълнение на
задълженията на собствениците на обекти в сградата да заплащат съответните им
суми за управление, поддръжка и охрана на общите части на сградата, съгласно
правилника за вътрешния ред в сградата би възникнало право за управителя на
сградата да отправи покана, а при неизпълнение и да им откаже достъп до
сградата, но не и право на наемателя по договора за наем да не заплаща част от
наемната цена.
По
изложените съображения, настоящия състав на съда приема, че в договора за наем не е уговорено задължение
на наемодателите спрямо наемателя да осигуряват управление, поддръжка и охрана
на общите части на сградата, поради което и ответното дружество не е упражнило
надлежно възражение за неизпълнено договорно задължение. След като с нарочно
определение е прието за безспорно между страните, че в периода от м. ***г. до
м. ***г. ответното дружество е заплащало на ищеца наемна цена в размер с 200.59
евро по-малка от посочената в чл.3.3.3 от договора за наем, и общия размер на
платената в по-малко от уговореното по чл.3.3.3 от договора за периода е с
левова равностойност 7454.04 лева, то исковата претенция с правно основание
чл.232, ал.2 ЗЗД се явява доказана по основание и размер и следва да бъде
уважена изцяло.
Отделно
от горното следва да се посочи, че дори по твърденията на ответника не е налице
пълно неизпълнение на твърдените задължения на наемодателите, а лошо/непълно
изпълнение и няма основание за възражение за неизпълнено договорно задължение
по отношение на цялата част от наемната цена касаеща това задължение.
Обезщетение
за забава.
След
като ответното дружество наемател не е заплащало на ищеца-наемодател пълния
размер на уговорената по договора наемна цена, то същото е изпаднало в забава
след настъпване падежа на всяко конкретно задължение и дължи на ищеца такова
обезщетение на основание чл.86, ал.1 ЗЗД. С исковата молба е представена
подробна справка от ищеца за датата на издаване на фактурите за месечните
наемни цени, датата на плащане от страна на ответника и частта, която е платена
по всяка отделна фактура, както и размерът на дължимото обезщетение за забава
по чл.86, ал.1 ЗЗД. Представената справка не е оспорена от ответника, който
изрично признава, че не е плащал пълния размер на наемните вноски с твърдения,
че в упражнил възражение за неизпълнено задължение по договора, което по-горе е
намерено за неоснователно от настоящия състав на съда. Предвид изложеното и при
основателност на главния иск, то основателна се явява и претенцията за
заплащане на обезщетение за забава и също следва да бъде уважена в целия
претендиран размер.
Включена
ли е площта на лятната градина в предмета на договора за наем, изградена ли
съобразно одобрения архитектурен проект за сградата, дължи ли се обезщетение за
ползването ѝ от ответното дружество и ако да – в какъв размер и на кого.
В
производството са приети две заключени по назначени съдебно-счетоводни
експертизи. И в двете заключение вещите лица посочват, че площта на изградения
обект – лятна градина е 83.63 кв.м. и не е включена в обектите с обща площ от
780 кв.м. ползвани от ответника по силата на договора за наем, т.е. ответникът
неоснователно твърди, че ползва лятната градина на основание сключения договор
за наем.
Лятната
градина е изпълнена в съответствие с одобрения архитектурен проект и
представлява временен преместваем обект по смисъла на ЗУТ съгласно
представеното с исковата молба удостоверение и според заключенията на вещите
лица. Изпълнението на лятната градина и извършено по начин, при който е
обособено допълнително помещение, функционално свързано с ресторанта, което
позволява ползването му целогодишно. Това пристроено помещение не е част от
площта отдадена за временно и възмездно ползване с договора за наем, като в
тази част и двете заключения са еднозначни.
Фактическият
състав на разпоредбата на чл.59 ЗЗД включва обогатяването на ответника без
основание за сметка на обедняването на ищеца и връзка между обогатяването и
обедняването, които да произхождат от един общ факт или факти.
След
като ответното дружество ползва по-голяма площ от определената с договора за
наем, то следва да се приеме за доказано обогатяването му, което не е основано
на договорните отношения между страните и поетите по договора за наем насрещни
задължения. Не е налице обаче твърдяното обедняване на ищеца, тъй като
пристроеното помещение представлява площадка, която е затворена от три страни и
се намира пред фасадата на сградата и не засяга обема и площта на собствения на
ищеца магазин ***. В този смисъл изграждането на допълнителна пристройка в
имота би довело до обедняване, но за собственика на парцела, в който е
построена допълнителната постройка, а не за собствениците на самостоятелни
обекти в построената в имота сграда за комплексно обществено обслужване. Ищцовото
дружество е собственик на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор ***,
както и на съответните проценти от общите части от сградата и отстъпеното право
на строеж, но не притежава части от собствеността върху поземлен имот с
идентификатор ***, в който е построена сградата. След като с допълнително
изградената лятна кухня не се засягат площта и обема на обекта на ищеца, а
лятната кухня е построена/поставена върху площадка пред сграда с идентификатор ***,
то не е налице твърдяното обедняване на ищеца и исковата претенция с правно
основание чл.59 ЗЗД следва да се отхвърли като недоказан по своето основание,
без да се изследва размерът на същата, където е на лице противоречие на
заключенията на вещите лица.
На основание чл.78 ГПК и двете страни
имат право на разноски съразмерно на уважената/отхвърлената част от исковете.
Направените от ищеца разноски са в общ размер на 3255.36 лева, а сторените от
ответника в размер на 2444 лева. Съобразно изхода от спора в полза на ищеца
следва да присъдят разноски в размер на 926.04 лева, а в полза на ответника да
се присъдят разноски в размер на 1748.76 лева.
Мотивиран от така изложените
съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА
„Б.Х.“ ЕООД, с ЕИК ********* и
седалище и адрес на управление *** ДА ЗАПЛАТИ на „Р.“ ООД, с ЕИК ********* и
седалище и адрес на управление *** следните суми:
Сумата от 7454.04 лв. /седем хиляди
четиристотин петдесет и четири лева и четири стотинки/, представляваща дължим
за периода от 25.05.2015г. до 09.11.2016г. остатък от наемна цена по договор за
наем от 11.04.2011г. както и
Сумата от 1118.11 лв. /хиляда сто и
единадесет лева и единадесет стотинки/, представляваща обезщетение за забава
върху неизплатените наемни вноски за периода от 25.05.2015г. до 09.11.2016г.,
изчислено върху всеки отделен неизплатен остатък от месечната вноска от датата
на падежа на съответното задължение до 09.11.2016г.,
Ведно със законната лихва върху
главниците, считано от датата на подаване на исковата молба – 20.10.2017г. до
окончателно изплащане на задълженията.
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен и недоказан
предявения „Р.“ ООД, с ЕИК *********
и седалище и адрес на управление *** срещу „Б.Х.“ ЕООД, с ЕИК ********* и
седалище и адрес на управление *** иск за заплащане на сумата от 21562 лв.
/двадесет и една хиляди петстотин шестдесет и два лева/, представляваща
обезщетение за ползване на лятна градина към ресторант „***”, находящ се в гр.***
за периода от 01.11.2012г. до 19.10.2017г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба – 20.10.2017г. до
окончателно изплащане на задължението.
ОСЪЖДА
„Б.Х.“ ЕООД, с ЕИК ********* и
седалище и адрес на управление *** ДА ЗАПЛАТИ на „Р.“ ООД, с ЕИК ********* и
седалище и адрес на управление *** сумата от 926.04 лева, представляваща
направени по делото разноски, съразмерно на уважената част от исковете, на
основание чл.78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА
„Р.“ ООД, с ЕИК ********* и седалище и
адрес на управление *** ДА ЗАПЛАТИ на „Б.Х.“ ЕООД, с ЕИК ********* и седалище и
адрес на управление *** сумата от 1748.76 лева, представляваща направени по
делото разноски съответно на отхвърлената част от исковете, на основание чл.78,
ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен
съд, в двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е
изготвено и обявено.
Препис
от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: