РЕШЕНИЕ
№ 2969
гр. Бургас, 23.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:ФИЛИП СТ. РАДИНОВ
при участието на секретаря НЕДЯЛКА Й. Д.А
като разгледа докладваното от ФИЛИП СТ. РАДИНОВ Гражданско дело №
20222120103834 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава тринадесета от ГПК.
Образувано е по предявени от В. Н. Н., М. П. К. и К. Н. К. срещу И. П. Г., Н. П. Г., В.
И. С., И. С. Н., Г. Д. Х. и Д. К. Х. искове за изкупуване от ищците при уговорената между
ответниците цена от 3912 лева на 100 кв. м. ид. ч. от Поземлен имот с идентификатор *****
по одобрени със Заповед РД-18-9/30.01.2009 г. на ИД на АГКК, с последно изменение
засягащо имота от 27.10.2017 г. с адрес гр. Б**, кв. **, с площ 507 кв. м., трайно
предназначение: Урбанизирана територия, начин на трайно ползване: Ниско застрояване /до
10м./ при граници: ПИ *****, ********, ********, *******, *******, *******, *******, на
основание чл. 33 ал. 2 от ЗС.
Твърди се, че ищцата В. Н. Н. е придобила 40 кв. м. ид. ч. от правото на собственост
от процесния имот въз основа на договор за покупко-продажба, материализиран в
Нотариален акт № **/**** г. по нот. д. № **/*** г. на нотариус Ц. А., рег. *** с РД РС
Бургас, поправен с Нотариален акт № ***/***** г. по нот. д. № ***/*** г. на нотариус Ц. А.,
рег. *** с РД РС Бургас, а ищците М. П. К. и К. Н. К. са придобили 83,50 кв. м. ид. ч. от
правото на собственост върху процесния имот въз основа на договор за покупко-продажба,
материализиран в Нотариален акт № **/**** г. по нот.д. № **/*** г. на зам. нотариус А. Н.
по заместване на нотариус рег.*** с РД РС Бургас. Сочи се, че ответниците И. П. Г., Н. П.
Г., В. И. С. и И. С. Н. са придобили 300 кв. м. ид. ч. от правото на собственост от процесния
имот въз основа на договор за покупко-продажба, материализиран в Нотариален акт №
**/**** г. по нот. д. № **/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС Бургас. Поддържа се, че
последните без да предложат за изкупуване на ищците, са продали 100 кв. м. ид. ч. от
правото на собственост върху процесния имот на ответниците Г. Д. Х. и Д. К. Х. за сумата
от 2000 евро, въз основа на договор за покупко-продажба, материализиран в Нотариален акт
1
№ **/**** г. по нот.д. № ***/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС Бургас, с което са
нарушили правилото установено в чл. 33 ал. 2 от ЗС.
Направено е искане за уважаване на предявените искове.
Претендира се присъждането на съдебно – деловодни разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК, ответниците по делото И. П. Г. и
Н. П. Г. чрез процесуалния си представител адв. М. С. са депозирали отговор на исковата
молба, в който е застъпено становище за неоснователност на предявените искове. Твърди се,
че Т. А. Т. и Б. А. Т. са е учредено право на строеж върху процесния имот в полза на „Вини
Строй 2013“ ООД, срещу задължение за същия да построи в имота жилищна сграда и да
придобие обектите в нея въз основа на договор, материализиран в Нотариален акт №
**/**** г. по нот.д. № **/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-Бургас. Сочи се, че в
договора е уговорено, че в месечен срок от подписване на акт обр. 15 в полза на „Вини
Строй 2013“ ООД ще бъдат прехвърлени 2/3 ид. ч. от правото на собственост върху
процесния имот, които ще се ползват за паркоместа към самостоятелните обекти, която
покупко-продажба е материализирана в Нотариален акт № ***/**** г. по нот. д. № ***/***
г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-Бургас. Твърди се, че с този нотариален акт в т. 4
страните предварително са се съгласили, всеки от съсобствениците да може да се
разпорежда със своята част от поземления имота без да предлага преди това дела си на
останалите съсобственици при условие, че задължи приобретателя с условията на договора
за разпределение на ползването на незастроената част от имота. От това предварително
дадено съгласие се прави извод, че при прехвърляне на своите части от имота дружеството
„Вини Строй 2013“ ООД не е разполагало с право на изкупуване /поради предварително
даденото съгласие от другите съсобственици Т. и Б. Т./ и следователно не го е прехвърлило
на приобретателката Ф. И., която от своя страна не е прехвърлила такова право на
изкупуване на ищцата В. Н.. По същите съображения се поддържа, че при прехвърляне на
своите части от имота Б. Т. не е разполагала с право на изкупуване /поради предварително
даденото съгласие от другите съсобственици Т. Т. и „Вини Строй 2013“ ООД/ и
следователно не го е прехвърлила на ищците М. П. К. и К. Н. К.. В условията на
евентуалност се сочи, че чл. 33 ал. 2 от ЗС е неприложим в случая, респ. че ищците не
разполагат с право на изкупуване, тъй като построената в поземления имот жилищна сграда,
бидейки етажна собственост, определя статута на незастроената част от имота като обща
част към сградата. В условията на евентуалност се поддържа, че ищците имат право на
изкупуване, което по обем съответства само на притежаваните от тях части в
съсобствеността или за ищцата В. Н. – 7,89 кв. м. ид. ч. от разпоредителната сделка, а за
ищците К. – 16,47 кв. м. ид. ч. от същата.
Направено е искане за отхвърляне на предявените искове.
В законоустановения срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК, ответникът по делото И. С. Н.
чрез особения си представител адв. В. Д. е депозирал отговор на исковата молба, в който е
застъпено становище за неоснователност на предявените искове. Поддържа се, че страните
по Нотариален акт № **/**** г. по нот.д. № ***/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-
Бургас в т. 4 са дали предварително съгласие всеки съсобственик да може да прехвърля
свободно правата си върху съсобствения поземления имот на трети за съсобствеността лица.
Сочи се, че първоначалните съсобственици на имота - „Вини Строй 2013“ ООД, Т. и Б. Т., и
страните по всяка следваща продажба са давали предварително съгласие на всички
останалите съсобственици за свободно разпореждане със техните части от имота, поради
което и в настоящия случай няма нарушение на чл. 33 ал. 2 от ЗС.
Направено е искане за отхвърляне на предявените искове.
В законоустановения срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК, ответниците по делото В. И. С., Г.
Д. Х. и Д. К. Х. не са депозирали отговор на исковата молба.
В съдебното заседание, чрез процесуалния си представител, ищеците поддържат
предявените искове. Депозирана е писмена защита на 07.12.2022 г.
2
В съдебното заседание, чрез процесуалните си представители, ответниците
поддържат подадените отговори на исковата молба. Ответниците И. и Н. Г.и са депозирали
писмена защита на 01.12.2022 г.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището
на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
По делото е представен Нотариален акт № **/**** г. по нот. д. № **/*** г. на
нотариус В. Д., рег. *** с РД РС Бургас, от който се установява, че Т. А. Т. и Б. А. Т. са
учредено право на строеж върху идентификатор ****** по одобрени със Заповед РД-18-
9/30.01.2009 г. на ИД на АГКК в полза на „Вини Строй 2013“ ООД, срещу задължение за
същия да построи в имота жилищна сграда и да придобие обектите в нея въз основа на
договор /л. 53/.
Приет по делото е Нотариален акт № ***/**** г. по нот.д. № ***/*** г. на нотариус
В. Д., рег. ** с РД РС-Бургас, от който се установява, че в полза на „Вини Строй 2013“ ООД
са прехвърлени 340/507 кв. м. ид. ч. от правото на собственост върху процесния имот от Т.
и Б. Т.. В т. 2 от договора от 29.09.2015 г. страните са се задължили да сключат договор за
разпределение на ползването на незастроената част от имота, а в т. 4 от договора страните са
се споразумели, че всяка от тях може да прехвърля свободно своята ид. ч. от имота, при
условие, че задължи третите лица – приобретатели, с условията на договора за
разпределение на ползването на незастроената част от имота /л. 57/.
Представено по делото е копие от Договор за разпределение на реалното ползване на
съсобствен недвижим имот от 29.09.2015 г., сключен между „Вини Строй 2013“ ООД и Т. и
Б. Т., по силата на който страните са определили, че незастроената част от имота ще се
ползва за паркоместа, съобразно разпределението в проект за разпределение към договора. В
т. 3 от договора е предвидена неустойка в случай на неизпълнение на задължението от някой
от съсобствениците на имота, при разпореждане с ид. ч. да задължи приобретателя с
клаузите от договора за реално разпределение /л. 58/.
От представения по делото Договор разпределение на реалното ползване на
съсобствен недвижим имот от 14.02.2020 г., сключен между Т. Т. и Б. Т., по силата на който
страните са се споразумели относно разпределението на ползването на определените им с
договора за разпределение от 29.09.2015 г. паркоместа, като в т. 3 от договора е предвидено,
че всяка от страните по договора може да прехвърля свободно своята ид. ч. от имота, при
условие, че задължи третите лица – приобретатели, с условията на договора /л. 97/.
С неоспорения от страните доклад по делото е обявено за безспорно, а и са
представени по делото съответни писмени доказателства, че ищцата В. Н. Н. е придобила 40
кв. м. ид. ч. от правото на собственост от процесния имот въз основа на договор за покупко-
продажба, материализиран в Нотариален акт № **/*** г. по нот.д. № **/*** г. на нотариус
Ц. А., рег. *** с РД РС Бургас, поправен с Нотариален акт № **/**** г. по нот.д. № **/*** г.
на нотариус Ц. А., рег. *** с РД РС Бургас, че ищците М. П. К. и К. Н. К. са придобили в
условията на СИО 83,50 кв. м. ид. ч. от правото на собственост върху процесния имот въз
основа на договор за покупко-продажба, материализиран в Нотариален акт № **/*** г. по
нот.д. № **/** г. на зам. нотариус А. Н. по заместване на нотариус рег. *** с РД РС Бургас,
че ответниците И. П. Г., Н. П. Г., В. И. С. и И. С. Н. са придобили 300 кв. м. ид. ч. от
правото на собственост от процесния имот въз основа на договор за покупко-продажба,
материализиран в Нотариален акт № ***/**** г. по нот.д. № ***/*** г. на нотариус В. Д.,
рег. ** с РД РС-Бургас, че ответниците И. П. Г., Н. П. Г., В. И. С. и И. С. Н. без да
предложат за изкупуване на ищците, са продали 100 кв. м. ид. ч. от правото на собственост
върху процесния имот на ответниците Г. Д. Х. и Д. К. Х. за сумата от 2000 евро, въз основа
на договор за покупко-продажба, материализиран в Нотариален акт № **/*** г. по нот.д. №
**/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-Бургас. В IV от последния купувачите са се
задължили с всички условия на Договор за разпределение на реалното ползване на
съсобствен недвижим имот от 29.09.2015 г., сключен между „Вини Строй 2013“ ООД и Т. и
3
Б. Т..
Въз основа на изложената фактическа обстановка и съобразявайки становището на
страните, съдът достигна до следните правни изводи:
За успешното провеждане на иска по чл. 33 ал. 2 от ЗС, е необходимо да се установят
следните материалноправни предпоставки: да е налице съпритежание на правото на
собственост върху недвижим имот, съсобственикът да е продал своята част от недвижимия
имот на трето /външно за съсобствеността лице/, без да е предложил на другите
съсобственици тази част при условия, при каквито е договарял с третото лице. В тежест на
ответниците е да докажат направените правоизключващи и правонамаляващи възражения,
включително, че незастроената част от процесния имот, представлява обща част по смисъла
на чл. 38 ал. 1 от ЗС.
Не е спорна по делото съсобствеността върху процесните имоти между ищците и
ответниците И. П. Г., Н. П. Г., В. И. С. и И. С. Н.. Не е спорно и че ответниците И. П. Г., Н.
П. Г., В. И. С. и И. С. Н. без да предложат за изкупуване на ищците, са продали 100 кв. м.
ид. ч. от правото на собственост върху процесния имот на ответниците Г. Д. Х. и Д. К. Х. за
сумата от 2000 евро, въз основа на договор за покупко-продажба, материализиран в
Нотариален акт № **/**** г. по нот.д. № **/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-
Бургас.
Предвид горното се налага изводът, че фактическият състав на чл. 33 ал. 2 от ЗС е
осъществен. Липсват твърдения и доказателства ответниците да са предложили на ищците
да изкупят прехвърлената част при същите условия.
Договор за покупко-продажба, материализиран в Нотариален акт № **/*** г. по нот.
д. № ***/** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-Бургас е сключен между ответниците на
15.04.2022 г., а исковата молба е депозирана в съда на 14.06.2022 г., от което следва извод,
че срокът по чл. 33, ал. 2 от ЗС е спазен и искът е предявен преди изтичане на двумесечния
срок.
По възражението на ответниците по делото И. П. Г. и Н. П. Г., че ищците не
разполагат с право на изкупуване, доколкото не са го придобили от своите праводатели,
предвид предварително даденото съгласие за разпореждане със съсобствения поземлен
имот, без задължение същия да се предлага на останалите съсобственици, съдът приема
следното: Правото на изкупуване възниква по силата на закона при всяка продажба на
външно за съсобствеността лице без да са спазени изискванията на чл. 33 ал. 2 от ЗС и не
зависи от това дали продавачът е притежавал или не е притежавал такова право. Последното
не се прехвърля от праводателя на приобретателя, ведно с правото на собственост върху
предмета на продажбата, каквото становище е застъпено в отговора на исковата молба, тъй
като законът поставя в зависимост възникването на право на изкупуване единствено от това
дали е осъществен фактическият състав по чл. 33 ал. 2 от ЗС. В случая е безспорно между
страните, а и от представените писмени доказателства се установява, че ответниците И. П.
Г., Н. П. Г., В. И. С. и И. С. Н. без да предложат за изкупуване на ищците, са продали 100 кв.
м. ид. ч. от правото на собственост върху процесния имот на ответниците Г. Д. Х. и Д. К. Х.
за сумата от 2000 евро, въз основа на договор за покупко-продажба, материализиран в
Нотариален акт № **/*** г. по нот.д. № ***/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-
Бургас. По тези съображения, съдът приема, че възражението е неоснователно. Направеният
извод не се разколебава от предварително даденото съгласие от първоначалните
съсобственици на имота - „Вини Строй 2013“ ООД и Т. и Б. Т., доколкото правото на
изкупуване възниква по силата на закона при всяка следваща продажба на външно за
съсобствеността лице без да са спазени изискванията на чл. 33 ал. 2 от ЗС, а се установи по
делото, че тези изисквания не са били спазени от ответниците при сключване на договора за
покупко-продажба, материализиран в Нотариален акт № **/*** г. по нот. д. № **/** г. на
нотариус В. Д., рег.** с РД РС-Бургас.
По възражението на ответникът по делото И. С. Н., че първоначалните
4
съсобственици на имота - „Вини Строй 2013“ ООД, Т. и Б. Т., и страните по всяка следваща
продажба са давали предварително съгласие на всички останалите съсобственици за
свободно разпореждане със техните части от имота, поради което и в настоящия случай
няма нарушение на чл. 33 ал. 2 от ЗС, съдът приема следното: Не се спори, че ответниците
И. П. Г., Н. П. Г., В. И. С. и И. С. Н. са придобили 300 кв. м. ид. ч. от правото на
собственост от процесния имот въз основа на договор за покупко-продажба, материализиран
в Нотариален акт № **/**** г. по нот. д. № **/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-
Бургас от „Вини Строй 2013“ ООД. Нито този нотариален акт, нито друг представен по
делото документ съдържа клауза с предварително дадено съгласие от всички останали
съсобственици на имота, включително съгласието на ищците, по силата на което
ответниците И. П. Г., Н. П. Г., В. И. С. и И. С. Н. да могат да продават своята част от имота
на външни за собствеността лица без да предлагат частта си на останалите съсобственици
/доколкото такова предварително съгласие изобщо е допустимо предвид императивния
характер на чл. 33 ал. 2 от ЗС, който изисква съгласие преди всяка конкретна сделка, а не
общо съгласие за евентуални бъдещи сделки/. Последното налага извода, че ответниците не
са изпълнили изискванията по чл. 33 ал. 2 от ГПК при продажбата на своята част от имота
на Г. и Д. Х.. По тези съображения, съдът приема, че направеното възражение е
неоснователно. В допълнение следва да се посочи, че уговореното в договора за
разпределение на ползването от 29.09.2015 г. няма отношение към въпроса за пораждането
на правото по чл. 33 ал. 2 от ЗС, още повече, че в този договор няма изразено предварително
съгласие за свободно разпореждане в полза на трети лица, а само е предвидена неустойка
при незадължаване на приобретателите с вече извършеното с договора разпределение на
паркоместата.
По възражението на ответниците по делото И. П. Г. и Н. П. Г., че чл. 33 ал. 2 от ЗС е
неприложим в случая, респ. че ищците не разполагат с право на изкупуване, тъй като
построената в поземления имот жилищна сграда, бидейки етажна собственост, определя
статута на незастроената част от имота като обща част към сградата, съдът приема следното:
Въпреки указаната тежест на доказване и указанията по чл. 146 ал. 2 от ГПК, ответниците
нито с отговора на исковата молба, нито в по-късен момент са ангажирали доказателства за
преценка дали незастроената част от имота е обща част. Само наведените твърдения, без да
са ангажирани доказателства в тази насока не са в състояние да обусловят извод за
основателност на възражението. По тези съображения, съдът приема, че същото е
неоснователно.
По възражението на ответниците по делото И. П. Г. и Н. П. Г., че ищците имат право
на изкупуване, което по обем съответства само на притежаваните от тях части в
съсобствеността или за ищцата В. Н. – 7,89 кв. м. ид. ч. от разпоредителната сделка, а за
ищците К. – 16,47 кв. м. ид. ч. от същата, съдът приема следното: Възражението на
ответниците е неоснователно, доколкото пряко законът позволява на „заинтересованият
съсобственик да изкупи тази част“, тоест подлежи на изкупуване цялата продадена част –
арг. чл. 33 ал. 2 от ЗС. Цитираната съдебна практика от ответниците в депозираната по
делото писмена защита се отнася не до това каква част от продадената част от имота
заинтересованите съсобственици могат да изкупят, а до това в какво съотношение
заинтересованите съсобственици ще придобият тази цяла продадена част в резултат на
упражнено право на изкупуване. В случай на конкуренция между няколко съсобственици с
право на изкупуване – какъвто е настоящия случай, същите ще придобият такава част от
продаденото право, която съответства на съотношението на дяловете им в съсобствеността,
само в случай, че не са изразили изрично пред съда волята си да придобият продадената и
непредложена им част по равно – така в научно-приложен коментар „Право на собственост
и други вещни права“, изд. ИК Труд и право в съавторство Б.П. и кол., стр. 362, както и в
„Упражняване на право на изкупуване по чл. 33 ал. 2 от ЗС от няколко съсобственици – В:
Собственост и право, 2021, № 5, С., С., стр. 31 – 46.
В случая, такава воля е изразена от ищците още с исковата молба.
Доколкото са налице всички предпоставки от състава на потестативното право на
5
изкупуване - продажба на идеални части от съсобствеността, без отправяне на покана до
ищците, то предявените искове са основателени и следва да се уважат, като се допусне
изкупуване в полза на ищците при параметрите на продажбената сделка, или срещу цена в
общ размер от 3912 лева.
По разноските в процеса:
С оглед изхода на спора, отправеното своевременно искане и представените
доказателства и на основание чл.78, ал.1 ГПК, ответниците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ищците сторените по делото разноски в общ размер от 1350 лева, от които 50
лева за заплатени държавни такси, 300 лева за депозит за особен представител и 1000 лева за
адвокатско възнаграждение.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ДОПУСКА, на основание чл. 33 ал. 2 от ЗС, по искове на В. Н. Н., ЕГН ********** с
адрес гр. Б**, ж.к. ***, М. П. К., ЕГН ********** и К. Н. К., ЕГН ********** двамата с
адрес гр. Б**, ул. **, срещу И. П. Г., ЕГН **********, Н. П. Г., ЕГН ********** и двамата с
адрес гр. Б**, ул. **, В. И. С., ЕГН ********** с адрес гр. Б**, ж.к.***, И. С. Н., ЕГН
********** с адрес гр. Б**, ул. **, Г. Д. Х., ЕГН ********** с адрес гр. Б**, ж.к. ** и Д. К.
Х., ЕГН ********** с адрес гр. Б**, ж.к. **,
В. Н. Н., М. П. К. и К. Н. К. да изкупят при равни квоти 100 кв. м. ид. ч. от Поземлен
имот с идентификатор ***** по одобрени със Заповед РД-18-9/30.01.2009 г. на ИД на АГКК,
с последно изменение засягащо имота от 27.10.2017 г. с адрес гр. Б**, кв. **, с площ 507 кв.
м., трайно предназначение: Урбанизирана територия, начин на трайно ползване: Ниско
застрояване /до 10м./ при граници: ПИ *****, ********, ********, *******, *******,
*******, *******
срещу цена от 3912 лева /три хиляди деветстотин и дванадесет лева/, договорена по
договор за покупко-продажба, материализиран в Нотариален акт № ***/*** г. по нот.д. №
***/*** г. на нотариус В. Д., рег. *** с РД РС-Бургас, ПРИ УСЛОВИЕ че в едномесечен
срок от влизане на настоящото съдебно решение в законна сила ищците В. Н. Н., М. П. К. и
К. Н. К. заплатят на ответниците И. П. Г., Н. П. Г., В. И. С., И. С. Н., Г. Д. Х. и Д. К. Х.
сумата от 3912 лева /три хиляди деветстотин и дванадесет лева/.
УКАЗВА на В. Н. Н., М. П. К. и К. Н. К., че ако не заплатят цялата дължимата сума в
месечен срок от влизането на решението в сила, настоящото решение се счита обезсилено
по право.
ОСЪЖДА И. П. Г., ЕГН **********, Н. П. Г., ЕГН ********** и двамата с адрес гр.
Б**, ул. **, В. И. С., ЕГН ********** с адрес гр. Б**, ж.к.***, И. С. Н., ЕГН ********** с
адрес гр. Б**, ул. **, Г. Д. Х., ЕГН ********** с адрес гр. Б**, ж.к. ** и Д. К. Х., ЕГН
********** с адрес гр. Б**, ж.к. ** да заплатят на В. Н. Н., ЕГН ********** с адрес гр. Б**,
ж.к. ***, М. П. К., ЕГН ********** и К. Н. К., ЕГН ********** двамата с адрес гр. Б**, ул.
** сумата от 1350 лева /хиляда триста и петдесет лева/, представляваща сторени по делото
разноски, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6