№ 13791
гр. София, 10.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ВАСИЛЕНА ЛЮДМ.
ДРАНЧОВСКА
при участието на секретаря ПЕТЯ Н. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ВАСИЛЕНА ЛЮДМ. ДРАНЧОВСКА
Гражданско дело № 20221110149997 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е частичен осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД.
Ищецът „С--------“ ЕООД твърди, че по силата на посочения предварителен договор
ответникът, заедно с Е---- Г.а – Т- и К-- П. Г., са се задължили да учредят в полза на ищеца
вещно право на строеж за изграждане на жилищна сграда с магазини и гаражи в собствените
на посочените лица съседни недвижими имоти, находящи се в гр. С--, срещу насрещното
задължение на ищеца да построи сградата и да прехвърли правото на собственост на
учредителите върху няколко от самостоятелните обекти в нея. Поддържа, че след
приключване на административната процедура по изменение на плана за регулация и
застрояване и обединяване на двата имота в един нов УПИ, считано от 24.03.2022 г.,
ответникът е бил длъжен да окаже съдействие на ищеца, като го упълномощи заедно с
останалите съсобственици на имота да предприеме действия по снабдяване с виза за
проучване и проектиране и одобрен архитектурен проект, но и към настоящия момент
такова пълномощно не е било предоставено, а на 09.06.2022 г. ответникът се е разпоредил
със собствените си идеални части от правото на собственост върху земята, като ги е
прехвърлил на трето за съсобствеността лице. Счита, че по този начин ответникът е
нарушил клаузите на предварителния договор и е направил невъзможно учредяването на
право на строеж в полза на ищеца, поради което му дължи неустойка съобразно уговореното
в чл. 41 от предварителния договор в размер на 50000 евро. Ето защо претендира сумата от
10000 евро, част от вземане в общ размер от 50000 евро, представляващо компенсаторна
1
неустойка по чл. 41 от предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу
задължение за построяване на недвижими имоти от 03.06.2015 г., ведно със законната лихва
върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.
Ответникът А. П. Г. не подава отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК. В открито
съдебно заседание изразява становище, с което оспорва иска.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
За основателността на предявения иск с правно основание чл. 92 ЗЗД в тежест на ищеца е да
установи наличието на облигационно правоотношение с ответника по валиден
предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване
на недвижими имоти, наличието на неустоечно съглашение в случай на неизпълнение на
задължението на ответника по договора да не прехвърля собствените си идеални части от
имота, осъществено разпореждане от ответника със собствените му идеални части от
правото на собственост върху имота, както и размера на уговорената неустойка. При
установяване на тези обстоятелства в тежест на ответника е да докаже, че е погасил дълга
си.
От приетите по делото писмени доказателства се установява, че между „С-------“ ЕООД, от
една страна, и Е---- Г.а-Т-, К-- П. Г. и А. П. Г., от друга страна, е сключен валиден
предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на
недвижими имоти от 03.06.2015 г., по силата на който ответникът, заедно с останалите
съсобственици на описаните недвижими имоти УПИ XII-570 и УПИ XIII-570 от кв. 17 по
плана на гр. С-----, са се задължили да учредят в полза на ищеца право на строеж за
изграждане на жилищна сграда с магазини и гаражи, разположена в двата поземлени имота,
а след завършване на строителството приемателят-строител се задължава да предаде на
учредителите недвижимите имоти, за които същите са си запазили и взаимно учредили
право на строеж и които имоти те получават като обезщетение за учредената в полза на
ищеца суперфиция. Съгласно клаузите на чл. 7-9 от договора, ищецът се е задължил да
извърши за своя сметка проучване на терена, да подготви за своя сметка и от името на
учредителите необходимата документация при налагащо се изменение на квартално-
застроителния и регулационен план, а в срок от два месеца след влизане в сила на
изменението на плана да се снабди за своя сметка с виза за проучване и проектиране, респ. в
срок от 4 месеца след това да проектира жилищната сграда и да осигури за своя сметка
одобрени работен архитектурен проект и специалности за бъдещо строителство на същата
сграда в границите на УПИ, получен от обединяването на двата поземлени имота, подробно
описани в договора. Ответникът, заедно с останалите учредители, са се задължили за целия
срок на договора да не продават, заменят, прехвърлят, ипотекират и да не извършват
2
каквито и да е правни и фактически действия, които водят до обременяване на имота и до
невъзможност за изпълнение на предмета на договора, както и да не прехвърлят или
учредяват вещни права в полза на трети лица върху поземлените имоти, предмет на
договора (чл. 24 и чл. 32). Страните по споразумението са се задължили да сключат
окончателен договор за учредяване на суперфиция в десетдневен срок след одобряване на
работния архитектурен проект на сградата в НАГ (чл. 28 от договора), а съгласно
неустоечната клауза на чл. 41, при неизпълнение на задълженията на учредителите по чл.
24, чл. 25 и чл. 32 от договора, виновният учредител дължи на строителя неустойка в размер
на 50000 евро, плюс направените до момента разходи във връзка с изпълнението на
договора.
По делото се установява, че ищецът е изпълнил поетите от него задължения по договора,
свързани с подготовката на имота за строителство – със заповед № РС50-575/01.08.2018 г. на
главния архитект на Столична община е одобрен проект за изменение на плана за регулация
на м. „ж.к. Б-“, кв. 17, чрез обединение на УПИ XII-570 и УПИ XIII-1199 за създаване на нов
УПИ XII-1381 „за жилищно строителство“, отреден за ПИ с идентификатор --------, като
заповедта е влязла в сила на 24.03.2022 г. (след проведено двуинстанционно производство
по обжалването й пред съд).
На 09.06.2022 г. единият от учредителите – ответникът А. П. Г., се е разпоредил със
собствените си идеални части от вещта в полза на трето лице – „----“ ЕООД, на когото е
дарил 1/10 идеална част от 100/840 идеални части от обединения имот с кадастрален
идентификатор --------, респ. му е продал останалите 9/10 идеални части от неговия дял от
земята, видно от приложените нотариален акт № 98, том I, рег. № 1881, дело № 83/2022 г. и
нотариален акт № 99, том I, рег. № 1882, дело № 84/2022 г. С извършените разпоредителни
сделки ответникът виновно е нарушил клаузите на чл. 24 и чл. 32 от договора в срока на
действие на съглашението (при липса на данни преди този момент договорът да е бил
развален от някоя от страните), като е направил невъзможно изпълнението на предмета на
договора – сключване на окончателен договор за учредяване в полза на ищеца на право на
строеж върху описания УПИ. Ето защо, поради неизпълнение на задължението си да не
прехвърля собствените си идеални части от вещта, А. П. Г. дължи уговорената в чл. 41 от
договора компенсаторна неустойка – сумата от 50000 евро в полза на ищцовото дружество.
С оглед на изложеното, при съвкупна преценка на събрания доказателствен материал
настоящият съдебен състав намира за доказано възникналото в полза на ищеца вземане по
цитираната валидна неустоечна клауза между страните, поради което предявеният частичен
иск за сумата от 10000 евро, част от дължимата неустойка от 50000 евро, се явява
основателен и следва да се уважи изцяло.
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на направените от
него разноски в производството в размер на 782,33 лв., платена държавна такса.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
3
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. П. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. С-------, да заплати на „СОФБУЛТРЕЙД -
5“ ЕООД, ЕИК ---, със седалище и адрес на управление: гр. С--------, по частичен осъдителен
иск с правно основание чл. 92 ЗЗД сумата от 10000 евро, част от вземане в общ размер от
50000 евро, представляващо компенсаторна неустойка по чл. 41 от предварителен договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижими имоти от
03.06.2015 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба –
14.09.2022 г., до окончателното й изплащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата
от 782,33 лв., разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4