Р Е Ш Е Н И Е №260013
Град Несебър, 14.02.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на двадесети октомври, през две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Красимира Любенова, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гражданско дело № 1198 по описа за 2020г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79
от ЗЗД.
Ищецът “А.М.” ООД, ЕИК ......,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от А.М.Т., твърди в
исковата молба, че ответникът В. Ю.К., родена на ***г., гражданин на Руската
Федерация, с адрес в Република България: град С.В., местност “К.”, комплекс “В.А.”,
етаж 4, ап..., Код по Булстат ......., е собственик на следните недвижими
имоти, находящи се в град С.В., местност “К.”, а именно: Апартамент № ..,
находящ се на пети етаж, с обща площ от 54,34 кв.м., представляващ
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.12.52.1..., и Апартамент №
83, находящ се на пети етаж, с обща площ 57,36 кв.м., представляващ
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.13.52.1.83, в Апартаментен
хотел “В.А.” с бирария, апартаменти и студия, построен в Поземлен имот с
идентификатор 11538.13.52 по кадастралната карта на град С.В., община Несебър,
както и че на 09.04.2013г. между ответника, от една страна в качеството му на
възложител, и “З.Ф.” ЕООД, от друга страна в качеството му на изпълнител, е
сключен договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в
комплекс “В.А. 1”. С този договор ответникът е възложил, а изпълнителят е приел
и се е задължил срещу заплащане да управлява, поддържа и обслужва
организационно, технически и административно съоръженията и обектите за общо
ползване, разположени в Апартаментен хотел “В.А. 1”. С този договор ответникът
е възложил, а изпълнителят е приел и се е задължил срещу заплащане да
управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и административно
съоръженията и обектите за общо ползване, разположени в апартаментен комплекс “В.А.
1”. Ответникът от своя страна се е задължил да заплаща на изпълнителя годишно
възнаграждение в размер на 1 072 евро с включен ДДС, платима авансово до
30-и април. На 18.06.2018г. е сключен Договор за възлагане извършването на
дейностите по поддръжка и управление на жилищен комплекс “А. 1”, с който “З.Ф.”
ЕООД е възложило на “А.М.” ООД извършването на всички необходими дейности по
поддръжка и управлението на жилищния комплекс, както и събирането в брой или по
банкова сметка ***кса за поддръжка и управление, съгласно подписани
индивидуални договори между съответния собственик, от една страна като
възложител, и “З.Ф.” ЕООД, от друга страна като изпълнител, както и събирането
на всички други суми, дължими от собствениците във връзка с поправки, ремонти,
плащане на общи разходи в комплекса и други, неупоменати в договора. За
сключването на този договор всички собственици в комплекса, включително и
ответника, са били надлежно уведомени от страна на “З.Ф.” ЕООД, като
едновременно с него им е била изпратена и банковата сметка с титуляр “А.М.”
ООД, по която да се извършват плащанията. В исковата молба се твърди, че от
страна на изпълнителя по договора/ите е било налице пълно и точно изпълнение на
поетите задължения, като е извършвал дейностите по поддръжка на зелените площи,
поддръжка, стопанисване и осигуряване ползването на басейна в комплекса,
целогодишно извършване на техническа поддръжка на общите части и съоръженията в
комплекса, санитарно-хигиенно обслужване, заплащане на разходите за
електричество, в това число за осветление, асансьори, басейн, вода в общите
части. Ответникът не е заплатил дължимите суми в срока на договора и в
уговорените срокове за плащане. Ищецът моли ответникът да бъде осъден да му
заплати сумата в размер на 2 096,65 лева, представляваща неплатена годишна
такса за поддръжка и управление за 2018г., ведно с мораторната лихва в размер
на 560,68 лева, начислена за периода от 01.05.2018г. до 18.12.2020г., както и
законната лихва, считано от предявяване на иска; сумата в размер на 2 096,65
лева, представляваща неплатена такса поддръжка и управление за 2019г., ведно с
мораторната лихва в размер на 348,17 лева, начислена за периода от 01.05.2019г.
до 18.12.2020г., както и законната лихва, считано от предявяване на иска;
сумата в размер на 2 096,65 лева, представляваща неплатена такса поддръжка
и управление за 2020г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на
иска. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба,
подаден от особения представител на ответника, се изразява становище за
недопустимост на предявените искове, но в тази връзка излага доводи, касаещи
нередовност на исковата молба, като счита, че ищецът е следвало изрично да
посочи дали жилищният комплекс е от затворен тип, на което основание е сключен
процесния договор, или отношенията следва да се уреждат съгласно разпоредбите
на ЗУЕС. По същество на спора заявява, че вземането на “З.Ф.” ЕООД към
ответника е цедирано в полза на “А.М.” ООД, както и че по сметките на двете дружества не са постъпвали
суми за погасяване задълженията на ответника. Не е доказано също, че за
сключения между двете дружества договор, ответникът е надлежно уведомен, респ.
липсва договор, сключен между В. К.и “А.М.” ООД. Изразява съмнение в точното
посочване на левовата равностойност на годишните такси, дължими от ответника,
които са уговорени в евро. Особеният представител намира и сключеният между В. К.и
“З.Ф.” ЕООД договор за нищожен, тъй като жилищният комплекс е от затворен тип,
поради което договорът е следвало да бъде с нотариално заверени подписи и да
бъде вписан в Службата по вписванията – Несебър като изискване за валидност,
евенуално не са провеждани общи събрания на Етажната собственост, на коИто да
са вземани решения за определяне размера на таксите за управление и поддръжка.
Моли да бъде прието за доказано, че ответникът не дължи на ищеца претендираните
от последния суми.
В съдебно заседание ищцовото
дружество се представлява от законния си представител и от процесуален
представител, който заявява, че поддържа предявените искове и моли за тяхното
уважаване. В писмено становище, подадено от ищцовата страна по повод отговора
на исковата молба, се оспорва довода за нищожност на сключения договор, а “А.М.”
ООД като страна по договора, както и по силата на упълномощаването от “З.Ф.”
ЕООД, има право да събира дължимите от етажните собственици, включително и от
ответника, дължимите суми за такси, уговорени в договорите, а оттам и да претендира
плащане. Погасяване на това задължение чрез плащане като положителен факт
подлежи на доказване от ответника-длъжник. Ответникът е уведомен, че дейностите
по поддръжка след 18.06.2018г. ще се осъществяват от “А.М.” ООД, както и че на
това дружество дължи плащане, каквито плащания той вече е извършвал за
погасяване на задълженията за потребени ток и вода.
Ответникът не се явява в съдебно
заседание. Представлява се от назначения му особен представител, който заявява,
че поддържа доводите, изложени в отговора на исковата молба, моли за отхвърляне
на исковете. Настоява, че ако комплексът представлява жилищен такъв от затворен
тип, договорите с всички етажни собственици следва да се сключат с нотариална
заверка на подписите и да бъдат вписани в Службата по вписванията, а ако
комплексът не е от затворен тип, първо отношенията по поддръжка и управление на
общите части следва да се уреждат посредством решения на Общото събрание на
Етажната собственост, взети по правилата на ЗУЕС, включително и при спазване на
императивната разпоредба на чл.51, ал.1 от ЗУЕС относно размера на таксата, в
който случай се изключва възможността тези отношения да се уреждат с
индивидуални договори, и второ, след като такова Общо събрание на ЕС не е
провеждано, ответницата не дължи заплащане на разходи за управление и
поддръжка, а договорът не може да замени решенията на ЕС. С това обосновава
извод за недължимост на такси.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
По силата на договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 09.04.2013г., обективиран в нотариален
акт № 176, том І, рег.№ 12.., дело № 170/2013г. на нотариус ......с рег.№ ...на
НК и район на действие Несебърския районен съд, ответницата В. Ю.К., в
качеството й на купувач по този договор, е придобила правото на собственост
върху следните недвижими имоти, а именно: 1) Апартамент № .. със застроена площ
от 47,40 кв.м., като площта на апартамента ведно с прилежащите му общи части
възлиза на 54,34 кв.м., находящ се на пети етаж, представляващ Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 11538.13.52.1..., с адрес на имота: град С.В.,
местност “К.”, вила “А.”, етаж 4, ап..., с предназначение на самостоятелния
обект: Жилище, апартамент, с брой нива на обекта – 1, с площ по документ 47,40
кв.м., ведно с числящите се към него 1.317%, равняващи се на 6.94 кв.м. идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот,
и 2) Апартамент № 83 със застроена площ от 50,41 кв.м., като площта на
апартамента ведно с прилежащите му общи части възлиза на 57,36 кв.м., находящ
се на пети етаж, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
11538.13.52.1.83, с адрес на имота: град С.В., местност “К.”, вила “А.”, етаж
4, ап.83, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, с брой
нива на обекта – 1, с площ по документ 50,41 кв.м., ведно с числящите се към
него 1.320%, равняващи се на 6.95 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот. Двата апартамента се
намират в хотел “В.А.”, представляващ сграда с идентификатор 51538.13.52.1, с
административен адрес: град С.В., местност “К.”, вила “А.”, със застроена площ
от 723 кв.м., с функционално предназначение: “апартаментен хотел”, разположена
в поземлен имот с идентификатор 11538.13.52 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град С.В., община Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г.
на Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед №
КД-14-02-1588/10.09.2012г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на имота: град С.В.,
местност “К.”, с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на
трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), с площ 2 400 кв.м.
В деня на сключване на
прехвърлителната сделка – 09.04.2013г., е сключен и предвиденият в нотариалния
акт Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс
“В.А. 1”, по силата на който договор възложителят В. Ю.К. като собственик на гореописаните
имоти, от една страна, е възложила, а “З.Ф.” ЕООД, ЕИК ......, от друга страна
в качеството му на изпълнител, е приел и се е задължил да извършва поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване в комплекс “В.А. 1”, находящ се в
поземлен имот с идентификатор 11538.13.52. Тези дейности включват: техническа
поддръжка на съоръженията за общо ползване, организация на вътрешния ред и
режима на достъп в комплекса, организиране на външна охрана на комплекса,
поддръжка на общите инсталации, подземни и надземни съоръжения, дворното
пространство, зелените площи, детска площадка, басейните, атракционни и други,
организация на санитарно-хигиенните дейности в комплекса, организиране и
предоставяне на допълнителни платени услуги, организиране на комунални
дейности. Възложителят има право да упражнява правото си на собственост върху
самостоятелните обекти в сградата, находящи се в жилищен комплекс “В.А. 1”, в
пълен обем и той и гостите му имат право да използват платените услуги,
предоставени на територията на комплекса. Предвидено е изпълнителят да има
право да ограничи достъпа на възложителя до зоните за общо ползване, както и да
не допуска на територията на комплекса гостите на възложителя, в случай, че
последният е забавил заплащането на дължимите суми или не е изпълнил някое от
задълженията си по договора, като ограничението е в сила до пълното изплащане
на дължимото, ведно с дължимата неустойка. Съгласно чл.17 от договора
възложителят упълномощава изпълнителя да прехвърли правата по този договор на
трето лице, което в съответствие с предвиденото в договора ще изпълнява
задачите във връзка с поддържката на зоните за общо ползване в комплекса.
Основното задължение на възложителя е да заплаща на изпълнителя годишна такса в
размер на 1 072 евро с включен ДДС по конкретно посочена в договора
банкова сметка. ***лагащата му се процентна част от всички разходи, направени с
цел възстановяването на: общите части на сградата, дворното и околни
пространства, на съоръженията за общо ползване, както и всякакви други неотложни
и непредвидени разходи. Възложителят се задължава да заплаща и: всички
непредвидени разходи, свързани с отстраняване на аварии или повреди на общите
инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградата, разходи,
необходими във връзка с осигуряване на техническата изправност на сградата, на
съоръженията, на инсталациите в нея с оглед запазване здравето и безопасността
на обитателите, всички планирани разходи, необходими за капитален ремонт на
сградите и съоръженията в комплекса, които представляват общи части. Той се е
задължил да заплаща на изпълнителя и разходите за консумирани в апартаментите
на възложителя електроенергия и вода. Уговорено е определената годишна такса да
се заплаща от възложителя авансово в срок до 30-и април на текущата година, а
отговорността на възложителя в случай на забава в плащането на годишната такса
е ангажирана в зависимост от периода на забавата. Така той дължи обезщетение в
размер на 0,5% върху главницата за всеки ден забава, а в случай на забава в
плащането на таксата за повече от три месеца, същият дължи таксата за
съответната година в петорен размер ведно с лихвите, в който случай
изпълнителят има право да ограничи достъпа на възложителя до съоръженията за
общо ползване в комплекса. Договорът не е ограничен с краен срок, а той може да
бъде прекратен по взаимно съгласие между страните.
На 18.06.2018г. между “З.Ф.”
ЕООД, от една страна в качеството му на възложител, и ищецът “А.М.” ООД, от
друга страна в качеството му на изпълнител, е сключен договор, с който
възложителят е възложил на изпълнителя, а изпълнителят се е съгласил срещу
възнаграждение да извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими
дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование
“А. – 1”, представляващ самостоятелна сграда с идентификатор 11538.13.52.1,
находяща се в град С.В., местност “К.”, “А. 1”; възложил му е и да събира в
брой, като регистрира плащанията със свой касов апарат или по своя банкова
сметка, ***оддръжка и управление в комплекса, съгласно подписаните индивидуални
договори между съответния собственик като възложител и миниджъра (възложител по
този договор), като изпълнител, както и всички други суми, дължими от
собствениците и обитателите в комплекса във връзка с поправки, ремонти, плащане
на общи разходи в комплекса и други, неупоменати. Възложителят се е задължил да
предостави на изпълнителя пълномощно, с което изпълнителят да се легитимира
пред собствениците. И този договор е сключен за неопределен срок. В изпълнение на
договора изпълнителят се е задължил да организира следните неизчерпателно
посочени дейности: да организира
вътрешния ред и сигурността в комплекса, да извърши необхдимото за
запознаване на собствениците с приетия правилник на вътрешния ред в комплекса;
да поддържа техническите и комуникационни трасета, находящи се на територията
на жилищния комплекс (електрически, водопроводни и канализационни инсталации,
слаботокови инсталации за кабелна ТВ и телефони, и други) и отстранява
евентуални повреди по тях; да поддържа вътрешно комплексните транспортни
пътища, алеи, места за паркиране, тротоарни и пешеходни алеи, и извършва евентуални
ремонти по тях; да осигури обслужване и техническа поддръжка на главните линии
на всички видове инсталации, находящи се в сградата, и централните им уредби;
да осигури поддържане на хигиената и чистотата в имота, детските и спортните
площадки и игрища, общите пространства за отдих около басейните и заведенията
за хранене и развлечения в комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите
в сградата (без задължения за сметосъбиране и сметоизвозване, което е
задължение на общинските фирми за чистота); да осигури управление, обслужване и
техническа и хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения (басейни и други),
находящи се в комплекса; да осигури поддържане на парковите места, зелените
площи и дървесната растителност в имота; да организира и управлява външната и
вътрешната охрана на имота и сградата, в т.ч.: организиране на пропускателен
режим, осъществяване на външна целогодишна охрана, осъществяване на охрана и
реда по отношение ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в
комплекса и други; да осигури организиране и управление на плащанията, свързани
с ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в имота (в т.ч.:
външно алейно и градинско осветление, поддръжка и хигиенизиране на външните
водни съоръжения, поддръжка и осветление на детските и спортните площадки и
игрища, вода за поливане на зелените площи и други) и общите части в сградата
(осветление за стълбища и коридори); да осъществява връзка със собствениците на
обектите; да води необходимата документация във връзка с комплекса и неговата
поддръжка. Изпълнителят има право да наема работници, сътрудници и консуланти
за извършване на дейностите, като урежда отношенията си с тях самостоятелно, на
своя отговорност и за своя сметка, както и да събира в брой или по банкова
сметка ***, които се дължат от собствениците съгласно сключените с възложителя
по договора индивидуални договри за поддръжка и управление в комплекса. В
договора изрично е уговорено, че всички индивидуални договори за поддръжка и
управление на комплекса, които са сключени между възложителя по този договор,
са неразделна част от тях, преподписани от страните, се скрепват към това приложение.
Всички индивидуални договори за поддръжка и управление на комплекса, които
бъдат сключени за бъдеще време, също стават неразделна част от настоящия
договор и се описват в ново приложение към него.
В изпълнение на задължението по
този договор, на 18.11.2020г. “З.Ф.” ЕООД е упълномощил “А.М.” ООД със следните
права: да уведоми всички собственици на самостоятелни обекти в комплекси с
търговски наименования “А. 1”, “А. 2” и “А. 3”, находящи се в град С.В.,
местност “К.”, за сключения между двете дружества договор за възлагане
дейностите за поддръжка и управление на жилищните комплекси, че с него “З.Ф.”
ЕООД е възложил на “А.М.” ООД извършването на всички необходими дейности по
поддръжка и управление на жилищните комплекси, както и събирането на дължимите
суми за поддръжка и управление от собствениците във всеки от посочените
комплекси. Във връзка с упражняването на правата по пълномощното упълномощеното
лице има право да подпише и изпрати уведомления или да изпрати вече изготвено и
подписано от “З.Ф.” ЕООД уведомление до всички собственици на самостоятелни обекти
в трите комплекса. Упълномощен е да събира в брой или своя банкова сметка ***.
суми за поддръжка и управление във всеки един от посочените по-горе комплекси,
съгласно подписани индивидуални договори между съответния собственик като
възложител и “З.Ф.” ЕООД като изпълнител, както и да събира всички други суми,
дължими от собствениците и обитателите на съответния комплекс във връзка с
поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса, комунални разходи и
други. Изрично е упоменато в пълномощното, че упълномощеното лице във връзка с
упражняване на предоставените му права има право да изпраща покани за
доброволно изпълнение, заявления за издаване на заповеди за изпълнение, както и
искови молби.
На 18.06.2018г. “З.Ф.” ЕООД е
уведомил всички собственици по електронните пощи, че всички права и задължения,
поети от дружеството по силата на сключените с етажните собственици
индивидуални договори по обслужването и по събирането на средствата за
обслужване на комунални разходи, са предадени на “А.М.” ООД, като им е
предоставил телефони и адрес на кореспонденция с това дружество.
От показанията на свидетеля А.П.Н.се
установява, че строителството на комплекс “А.” е завършено през 2012-2013г., а
през 2014г. вече е можел да се ползва, и оттогава живеят хора там. Комплекс “А.
1” в к.к. „Елените“ представлява една сграда с басейн и зелени площи. В началото
поддръжката на комплекса се е осъществявала от “З.Ф.” ЕООД, а през 2018г. и
2019г. изпълнител на дейностите по поддръжка в комплекса е бил “А. Мениджмънт.
Отделните самостоятелни обекти в сградата нямат отделни партиди за ток и вода,
а отчитането на потребеното им количество от етажните собственици е ставало с
подотчетни електромери и водомери, а средствата, представляващи стойността на
потреблението, се е заплащало от собствениците в полза на “А.М.” ООД, който от
своя страна е отчитал приходите и е заплащал със събраните средства на
доставчиците на тези услуги. Сградата винаги се е поддържала, като през летния
сезон, когато са преобладаващите посетители в комплекса, се пълни басейна,
осигуряват се шезлонгите около него, има градинар, който обработва зелените
площи и поддържа алеите, като допълнително се е засаждала растителност. От
2018г. „А.М.“ ООД извършва поддръжката като постоянно се чисти, поддържа се
охраната, която в началото е била с видеонаблюдение, а след това и жива охрана.
Това дружество през 2020г. е изградило допълнителна ограда. През зимния сезон,
незастроената част от комплекса се зазимява, продължава да се почиства
сградата, като е осигурена чистачка, подържа се и ел. захранването и
функционирането на асансьора, поддържа се и чистотата в незастроената част от
комплекса.
Въз основа на така приетото за
уставновено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Съгласно общия принцип за
разпределение на доказателствената тежест, всяка от страните следва да ангажира
доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните за нея факти.
Предвид характера на предявения иск за осъждането на ответника да заплати на
ищеца дължими по договор между тях парични суми и предвид разпределението на
доказателствената тежест в настоящото производство, ищецът следваше да докаже
наличие на валидна облигационна връзка с твърдените права и задължения на
страните, фактът, че е изправна страна по договора, размерът на дължимите такси
и неустойки за процесните периоди, наличието на предпоставките, довели до
дължимост на претендираните суми, и обстоятелствата, които служат за определяне
на съставните им елементи. Ответникът следваше да докаже изпълнението на
задълженията си по договора или наличието на правоизключващи или
правопогасяващи обстоятелства.
По повод становището на
процесуалния представител на ответника, че ищецът е следвало да докаже, че
комплексът не е такъв от затворен тип, следва да се отговори първо, че ищецът
няма задължение да доказва такъв отрицателен факт, и второ, от данните по
делото се установява, че комплекс „В.А. 1“ в к.к. „Елените“ се състои само от
една жилищна сграда, а именно тази с идентификатор 11538.13.52.1, което по
същество означава, че не е налице една от четирите кумулативно предвидените в §
1, т.3 от ДР на ЗУЕС предпоставки за да се счита, че комплексът има
характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип, а именно да има повече от
една сграда. Затова въпросът за формата на договора в съответствие с чл.2 от ЗУЕС не може да стои и необосновано той е повдигнат от ответната страна.
Съдът не споделя разбирането,
изразено в отговора на исковата молба, че след като жилищният комплекс не е
такъв от затворен тип, задължително отношенията във връзка с управлението и
поддръжката на общите части между етажните собственици следва да се уреждат по
правилата на ЗУЕС и въз основа на решения на Общо събрание на Етажната
собственост. Щом като ЗУЕС дава право с решение на ОС на ЕС да се упълномощи
управителя да сключи договор с избран търговец, който да осъществява
поддръжката и управлението на общите части (чл.19, ал.8 от ЗУЕС), няма законова
пречка самите етажни собственици всеки поотделно да сключи индивидуален договор
с един и същ търговец, които сами са си избрали, пак при същите условия и
клаузи, т.е. когато не е учредена Етажна собственост, правата и задълженията
могат да се уредят с индивидуални договори. След като договор от името на
Етажната собственост може да има един и същ предмет и да ги обвързва еднакво,
както и да заплащат на търговеца-изпълнител, няма пречка клаузита относно
съществените елементи на индивидуалните договори да съвпадат. Това дори е
наложително, защото престацията е същата – изпълнителят се е задължил да
извършва еднаква дейност по отношение на всички етажни собственици.
Това налага извода, че договорът,
обвързващ „З.Ф.“ ЕООД и ответника, е валиден и е породил целените от страните
правни последици, респ. страните са поели конкретни задължения с него.
Договорът, сключен между В. Ю.К. и „З.Ф.“ ЕООД на 09.04.2013г., който е вид
договор за поръчка, валидно е обвързвал страните от момента на сключването му.
Този договор не противоречи на закона, тъй като страните по него не са целели
забранен от закона резултат (Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д.№
606/2020г. на ВКС, I т.о.). С оглед непосочения краен
срок на договора, и след като правата и задълженията по този индивидуален
договор на изпълнителя „З.Ф.“ ЕООД, сключен с ответника-възложител, са
прехвърлени от първия на ищеца „А.М.“ ООД с друг договор, по който начин
последният е придобил качеството на изпълнител по индивидуалния договор с
ответника, той е обвързвал ищеца и ответника през процесния период – от 2018г.
до 2020г. През този период е настъпила изискуемостта на задълженията на дължимите
от ответника-възложител годишни такси, претендирани от ищеца. Договорът не само
не противоречи, но е и съобразен с добрите практики.
Следва да се отбележи, че за
индивидуалните договори между съответния етажен собственик и търговеца, който
извършва дейности по управление и поддръжка на общите части, ЗУЕС не поставя
изискване за тяхното съдържание, защото съществените елементи на този вид
договор за поръчка, включващ и елементи на договор за изработка, не се уреждат
с този закон, а за тях важи свободата на договаряне, и в частност страните не
са обвързани от чл.51, ал.1 от ЗУЕС за да се определят размерите на таксите за
управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите индивидуални
договори, т.е. няма законово изискване уговорената такса по индивидуални
договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор
като изискване за действителност, съответно няма законова забрана размерът на
таксата да бъде определяем въз основа на притежаваната жилищна площ.
След като се доказа по несъмнен и
категоричен начин, че ответникът дължи на ищеца сумите за такси, уговорени в
процесния договор, за 2018-а, и 2019-а и 2020-а години, през който период
договорът е действал и валидно е обвързвал страните, както и че ответникът не е
изпълнил това свое основно договорно задължение не само да извърши плащанията в
уговорените срокове, но и след настъпване на изискуемостта на вземанията,
исковете за главниците и за договорните неустойки се явяват основателни и
доказани, включително и по размер, поради което следва да бъдат уважени. В тази
връзка следва да се отбележи пак, че с оглед разпределението на
доказателствената тежест и предвид, че на ищеца не следва да се вменява да
доказва отрицателния факт, че ответникът не е извършвал плащане, другото
основно възражение в отговора на исковата молба, че по делото „не са приложени
доказателства, от които безспорно да е ясно, че по сметките на двете дружества
не са постъпвали претендираните в исковата молба суми за дължими такси“, е
несъстоятелно.
С оглед правилата на процеса на
основание чл.78, ал.1 от ГПК, в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
направените по делото разноски в общ размер на 1 627,95 лева, съгласно
списъка на разноските, включващи платена държавна такса 287,95 лева, платено
възнаграждение за особен представител на ответника 475 лева, разноски за
допуснатото обезпечение 15 лева и платено адвокатско възнаграждение в размер на
850 лева, която сума ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
Ответникът не е извършвал разноски по
делото, не прентендира заплащането на такива, а и след като с оглед изхода на
делото такива не му се дължат на основание чл.78, ал.3 от ГПК, съдът не следва
да се произнася по такива неизвършени и непоискани разноски от ответника.
С оглед гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА В. Ю.К., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република България: град С.В.,
местност “К.”, комплекс “В.А.”, етаж 4, ап..., Код по Булстат ......., ДА
ЗАПЛАТИ на “А.М.” ООД, ЕИК ......, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от А.М.Т., следните суми: сумата в размер на 2 096,65 лв. (две хиляди и
деветдесет и шест лева и 65 ст.), представляваща дължимо годишно възнаграждение
за 2018-а година по чл.5 от Договор за поддръжка на площите и съоръженията за
общо ползване в комплекс „В.А. 1“, сключен на 09.04.2013г., ведно със законната лихва, считано от
22.12.2020г. до окончателното изплаане на главницата, и сумата в размер на 560,68 лв. (петстотин и шестдесет лева
и 68 ст.), представляваща неустойка дължима на основание чл.34 от договора за
периода от 01.05.2018г. до 18.12.2020г.; сумата в размер на 2 096,65 лв. (две хиляди и
деветдесет и шест лева и 65 ст.), представляваща дължимо годишно възнаграждение
за 2019-а година по чл.5 от Договор за поддръжка на площите и съоръженията за
общо ползване в комплекс „В.А. 1“, сключен на 09.04.2013г., ведно със законната лихва, считано от
22.12.2020г. до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 348,17 лв. (триста четиридесет и осем
лева и 17 ст.), представляваща неустойка, дължима на основание чл.34 от
договора за периода от 01.05.2019г. до 18.12.2020г.; сумата в размер на 2 096,65 лв. (две хиляди и
деветдесет и шест лева и 65 ст.), представляваща дължимо годишно възнаграждение
за 2020-а година по чл.5 от Договор за поддръжка на площите и съоръженията за
общо ползване в комплекс „В.А. 1“, сключен на 09.04.2013г., ведно със законната лихва, считано от
22.12.2020г. до окончателното изплаане на главницата.
ОСЪЖДА В. Ю.К.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република България:
град С.В., местност “К.”, комплекс “В.А.”, етаж 4, ап..., Код по Булстат .......,
ДА ЗАПЛАТИ на “А.М.” ООД, ЕИК ......, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от А.М.Т., сумата в размер на 1 627,95 лв. (хиляда шестстотин двадесет и седем лева и 95
ст.), представляваща направени по делото разноски съобразно списъка на
разноските.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: