Р Е Ш Е Н И Е
№262338/21.07.2021 г.
гр. В.,
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, XLI – ви състав, в публично заседание проведено
на двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: С.Т.
при
секретаря Х.И., като разгледа
докладваното от съдията гр.дело № 7543
по описа за 2020г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба от А.В.М., с ЕГН **********, гражданин
на РФ, с разрешение за постоянно пребиваване в Република България ***и Ю.Н.Ц.,
гражданин на РФ, роден на ***г***, чрез пълномощника им адв. П.С. – АК София
срещу „З.п.м.“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление ***, офис 11, с
която е предявен иск с правно основание чл.109 ЗС за осъждане ответното
дружество да преустанови неоснователните си действия и бездействия, с които
пречи на упражняването правото на собственост на ищците, в качеството им на
собственици на обекти в етажните собствености в комплекс „Е“, изграден в ПИ ***,
в к.к. „Св.Св. К и Е“, общ. В., като:
1. Възстанови премахнат водомер към басейна,
изграден в имота и извърши необходимите действия за възстановяването на
водоподаването към него;
2. Възстанови премахнатия водомер за
поливната система в двора и извърши необходимите действия за възстановяване на
водоподаването към нея;
3. Възстанови премахнатите помпи за басейна;
4. Възстанови премахнатите елементи и
компоненти към системата за видеонаблюдение на комплекса;
5. Осигури достъп до помещението изградено в
имота, предназначено за портитерна /павилион за охрана/;
6. Осигури свободен достъп до елементите от
вертикалната планировка в имота, които са предназначени за ползване от етажните
собственици в него, а именно: басейн, тревни площи, алеи, детска площадка,
парково осветление, портиерна, система за видеонаблюдение и поливна система;
7. Да не пречи да бъдат извършени
необходимите дейности по възстановяване на оградата от жив плет, при
съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното ѝ състояние;
8. Да не пречи да бъдат извършвани дейности
по поддръжка и ремонта на басейна, както и по поддръжката на растителността на
двора.
В исковата молба се твърди,
че ищецът А.В.М. е собственик на апартамент № 56, находящ се на трети жилищен
етаж във вх.Г, в жилищна сграда „Е 2“, в гр.В., к.к. „Св.Св. К и Е“ и
апартамент №20, находящ се на втори жилищен етаж във вх.Б в жилищна сграда,
построена в УПИ ***в кв.28 по плана на к.к. „Св. Св. К и Е“. Ю.Н.Ц. и съпругата
му Светлана Александрова Цветкова били собственици на апартамент №83, находящ
се на четвърти жилищен етаж и гараж №
16, находящ се на етаж -1, в жилищна сграда „Е 3“, в гр.В., к.к. „Св.Св. К и Е“.
В поземления имот, в който се
намирали имотите на ищците били изградени общо три жилищни сгради и подземен
етаж. Тези сгради съгласно инвестиционните проекти били изградени като:
„Комплекс жилищни сгради, УПИ *в кв.* по плана на к.к. „Св. Св. К и Е“. Строителството на
комплекса било поетапно: първи етап – „Комплекс жилищни сгради – подобект:
Сграда 1 – I етап“, която е въведена в експлоатация на 20.12.2007г., втори
етап - жилищна сграда част от бл.2
/надземни нива/ и трети етап – подземен гараж /подземни нива на бл.1 и бл.2 и рампата
за автомобили/, въведени в експлоатация на 02.07.2009г. Последният етап от
строежа бил „Комплекс жилищни сгради – бл.3“, за който било издадено
удостоверение за въвеждане в експлоатация на 31.05.2013г.
Въз основа на разрешение за строеж
№3 /16.01.2008г. на гл. архитект на община В. в имот с ид. № *** бил изграден
външен басейн, разположен в центъра на незастроената, свободна част от имота,
между трите сгради в жилищния комплекс. Съгласно констативен акт от
10.06.2009г. за установяване годността за приемане на строежа, същият
представлявал „Външен басейн към комплекс от жилищни сгради в УПИ ***в кв.* по
плана на к.к. „Св. Св. К и Е“ гр.В. и бил регистриран и въведен в експлоатация
с удостоверение №42/12.04.2013г.
В поземления имот, в който били
разположени трите сгради, част от жилищния комплекс, от инвеститора била
изградена вертикална планировка – озеленяване, детска площадка, алеи с
градинско осветление, поливна система и система за видеонаблюдение. Съгласно
обяснителна записка към технически проект за озеленяване на обект „Комплекс
жилищни сгради, Съгласно обяснителна записка към технически проект за
озеленяване на обект „Комплекс жилищни сгради, УПИ – *в кв. 8 по плана на к.к.
„Св. Св. К и Е“, /подобект 3/ от жилищна група, проектът цели композиционно
изграждане на пространствата за утилитарно ползване и живеене, чрез общ
паркоустройствен план с трасировъчна мрежа и дендрологичен проект. Чрез този
проект, който бил реализиран в поземления имот, било решено композиционно
пространството в имота, включващо алеите, зелените площи, оградата и вътрешния
двор с басейна, както и подходите към жилищната сграда. Съобразно с проекта в
имота били засадени вечнозелени и цъфтящи храсти и екзотични дървета, видове с
целогодишен ефект, при доминиране на тези с летен ефект. Дворът бил ограден от
всички страни с жив плет, който служел като естествена ограда на имота.
В поземления имот, в който се
намира жилищния комплекс имало изградена от инвеститора постройка на един етаж,
която по вида и предназначението си представлявала портиерна /павилион за
охрана/. На ищците не им е известно за тази постройка да са издадени
необходимите строителни книжа, поради което същата по приращение била
собственост на собственика на земята, но по предназначението си не можела да
бъде самостоятелен обект на собственост, тъй като имала обслужващи жилищния
комплекс функции. До закупуването на земята от ответното дружество и няколко
месеца след това, постройката се ползвала за денонощна жива охрана, там се
намирали и необходимите уреди и системи за видеонаблюдението.
На 09.07.2014г. ищецът Ю.Ц.
сключил с инвеститора „Св. Св. К и Е Х.“ АД договор за поддържане и управление
на жилищен комплекс от затворен тип „Е“ за предоставяне ползването на общата
инфраструктура. По силата на договора, ищецът възложил на инвеститора, в
качеството му на собственик на поземления имот, в който е построен жилищния
комплекс и на общата инфраструктура на к.к. „Св. Св. К и Е“ да осъществява
срещу заплащане дейности по техническа поддръжка и административно управление
на общите части на жилищната сграда, в която се намират обектите, негова
собственост, както и дейности по поддръжка на общата инфраструктура на
курортния комплекс, неприлежащи към жилищния комплекс. Съгласно чл.7.1. от
договора собственикът имал право да изисква от мениджъра /инвеститора/ да
управлява и извършва услугите, описани в договора, както и да поддържа
жилищната сграда и общата инфраструктура добросъвестно с грижата на добър
стопанин. До края на м. 12.2018г. договорът между ищеца и инвеститора бил
изпълняван от двете страни. От съдържанието на Договора за поддържане и
управление на жилищен комплекс от затворен тип „Е“ било видно, че същият е
такъв за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип по см. на чл.2 от ЗУЕС. Договорите
за поддръжка и управление по чл.2 от ЗУЕС са изпълнявани от
инвеститора/мениджър и от собствениците на недвижими имоти в жилищния комплекс
точно и безпроблемно до края на 2018г. Имотът бил поддържан в идеално състояние
и осигурявал удобствата, предвидени по инвестиционните проекти.
През м.юли 2018г. „Св.Св.К и Е Х.“
АД уведомило собствениците, че ще преустанови дейността си по управление и
поддръжка на комплекс „Е“, както и че е решило да продаде земята, върху която
са построени сградите. На собствениците било предложено да я закупят за цена от
60 000,00лв. Собствениците на обекти в етажната собственост изразили желание да
закупят поземления имот, за което били инициирани общи събрания на етажните
собствености, на които били взети решения да се предприемат действия по
закупуване на имота. Тъй като голяма част от собствениците били граждани на
Руската федерация и не можели да придобиват земя на територията на Република
България, било взето решение да се регистрира сдружение на собствениците, което
да закупи имота. На 31.07.2018г. било изпратено уведомление до „Св.св.К и Е Х.“АД,
с което собствениците уведомили дружеството, че желаят да закупят поземления
имот на обявената цена. Със същото поискали да бъдат информирани за
последващите действия на двете страни с цел подготовка за сключването на
договор за покупко-продажба. Писмото е получено от представител на дружеството
на 26.09.2018г., но потвърждение от собственика на поземления имот не
последвало.
Междувременно, по силата на
нотариален акт за покупко-продажба № ***. на нотариус К.К., рег.№* на НК,
вписан в СВп с вх.рег***, „Св. Св.К и Е Х.“АД прехвърлило на „З.П.М.“ ЕООД, ЕИК
*** правото на собственост върху ПИ ***, заедно с всички подобрения, приращения
и съоръжения в имота, свързани с поддръжката на съществуващите в имота сгради с
идентификатори ***.1,***.2 и ***.3 / жилищни сгради 1, 2 и 3/, за сумата 59
000,00лв.
След като закупило поземления имот
ответното дружество предложило на собствениците в етажните собствености в
комплекса, в т.ч. и на ищците, да сключат договори за поддръжка и управление на
комплекса по реда на чл.2 от ЗУЕС срещу заплащане. Собствениците в етажните
собствености в трите жилищни блока отказали да сключат такива договори, предвид
липсата на основание новият собственик на земята да изпълнява дейности, които
законът не му позволява, при липса на съгласие за възлагането им от тяхна
страна, както и поради обстоятелството, че предложената цена за поддръжка и
управление била неприемливо висока спрямо предлаганите услуги. Ищците също не
сключили договори с ответното дружество по посочените съображения.
През м.юли 2019г. по искане на „З.П.М.“
ЕООД *** ЕАД било спряно електрозахранването на асансьорите във входовете на
трите сгради, както и на бариерата и гаражната врата на подземния паркинг, чрез
които се осъществява контрола на достъпа до него; на басейна; също така и на
поливната система и осветлението в гаража. Паркингът останал без вентилация.
При проверка в електроснабдителното дружество собствениците узнали, че са
сменени партидите на електромерите за тези обекти, като по молба на ответника,
в което се твърдяло, че електроснабдяването се ползва неправомерно от трети
лица, партидите за електромерите са прехвърлени на името на „З.п.м.“ ЕООД. По
този начин сградите са останали без асансьори, без видеонаблюдение и охрана,
тъй като пазачът, който изпълнявал тази функция до момента бил освободен, а
видеонаблюдението спряно чрез премахване на системите и устройствата, които го
осигуряват. Ответното дружество заключило и общи за трите сгради помещения в
подземния гараж, където били разположени пожаро-охранителните системи и
системите за вентилация и осветление на гаражите.
След подаване на жалби до „Енерго
Про Продажби“ АД, „Енерго Про мрежи“ АД, КЕВР, Окръжна прокуратура и ОДМВР В.,
етажните собственици успели да прехвърлят на името на свой упълномощен
представител партидите за асансьорите и подземния гараж, които били обща
собственост на етажните собственици. По отношение на останалите партиди
получили отказ с мотиви на електроразпределителното дружество, че тези партиди
са за обекти, които са собственост на ответника. След подаване на жалбите
етажните собственици си осигурили достъп до заключените от ответника общи
помещения, находящи се в сградите на етажните собствености. Но помещението за
охрана, където се намира системата за видеонаблюдение към момента на предявяване
на иска било заключено от ответното дружество.
Ответникът продължавал да пречи на
ищците да упражняват необезпокоявано и в пълен размер правото си на собственост
с неоснователни действия и бездействия, изразяващи се в следното:
Басейнът в имота не можел да се
ползва, тъй като по искане на „З.П.М.“ ЕООД било спряно електрозахранването към
него, а също така помпите за басейна били демонтирани и изнесени извън имота.
През м.март 2020г. по искане на управителя на дружеството Зорница Стоянова,
представители на „ВиК“ демонтирали
водомера към басейна и водомера към поливната система на двора. Басейнът не се
ползва от 2018г. до настоящия момент. Ответникът го закрил с покривало, върху
което от събралата се дъждовна вода и нападали листа и клони се образувала
тиня, в която се развъждали жаби и насекоми. Тъй като покривалото било на
нивото на плочника, имало опасност децата, които играят в двора да стъпват
върху него и при скъсване да паднат в басейна. Поради това, освен, че не можел
да се ползва, басейнът загрозявал вида на вътрешното пространство между
блоковете, а бил и опасен за живота и здравето на живущите в комплекса и в
частност за семейството на ищците.
Растителността в двора на
комплекса била оставена без поддръжка, като от 2020г. етажните собствености
сключили договор с изпълнител, който да коси тревата. Но растенията, които се
нуждаят от по-специфична поддръжка били оставени от собственика на поземления
имот без необходимата грижа, поради което част от тях са изсъхнали. Живият плет,
който служи за ограда на поземления имот, не се подрязвал и също не се
поддържал по подходящ начин. Поради това, че поливната система не работела по
вина на ответника, той също изсъхнал почти изцяло от едната си страна към
съседния имот, а от страната на улицата вследствие се оголили големи
пространства в оградата, през които свободно може да се минава в имота. Поради
това, че било спряно от ответника водоподаването до поливната система, било
невъзможно да бъде поддържана зеленината в двора и същата се унищожавала.
Достъпът до сградите в комплекса
вече не се контролирал, тъй като липсва възможност за осигуряване на охрана
чрез изграденото за целта видеонаблюдение. Ответникът демонтирал и прибрал
всички захранващи устройства и приспособления към изградената система за
видеонаблюдение, което я правело негодна за ползване. Помещението, в което се
намирали устройствата за осъществяването на видеонаблюдение било заключено от
ответника и собствениците нямат достъп до него, което правело невъзможно
ползването й.
С цел доброволно решаване на
спора, собствениците поискали да им бъде предложена от ответника цена, на която
да изкупят поземления имот, но той им е отказал. При отправена молба да се
осигури възможност да ползват басейна, собственикът им казал, че това може да
стане само срещу заплащане на наем, а също така е уведомил собствениците, че
има намерение да отвори басейна за ползване от външни лица срещу заплащане,
като за целта ще разположи в двора край него помещения за продажба на билети,
съблекални и сергии. При демонтажа на водомера за басейна и поливната система
присъствали собственици от етажните собствености, които се опитали да се
противопоставят на това действие на управителя на ответното дружество.
На 20.01.2020г. етажните
собствености в ж.к."Е", бл.1, бл.2 и бл.З, чрез адв.С.Р.връчили чрез
Телепоща покана изх.№28 от 20.01.2020г. до „З.п.м."ЕООД да осигури
свободно и несмущавано безвъзмездно ползване на басейна, изграден в комплекса,
както и да върне помпите, които са неразделна част от съоръжението. Освен това
е поискано от ответното дружество да окаже съдействие за прехвърляне на
партидите за водоснабдяване и електроснабдяване на представител на етажните
собствености, изрично упълномощен от собствениците за това, с цел осигуряване
възможност разходите за ползването на тези услуги от страна на етажните
собственици да бъдат заплащани от тях. Отправено е и искане ответното дружество
да се въздържа от действия, с които ограничава правото на етажните собственици
да ползват басейна свободно и безвъзмездно /в смисъл без да се заплаща наем,
какъвто им е бил поискан/.
С писмо изх.№35/23.01.2020г.,
връчено чрез Телепоща, ответникът е отговорил, че исканията на собствениците са
неоснователни, тъй като дружеството е собственик на поземления имот по договор
за покупко-продажба със „Св.св.К и Е"АД , както и на съоръженията в него -
паркова среда, открит басейн със съоръжения към него, павилион за охрана,
детска площадка, система за видеонаблюдение, бариера, както и останалите
съоръжения, обслужващи имота, които били закупени с договор за покупко-продажба
на движими вещи от 20.12.2018г. Поради това като едноличен собственик на
съоръженията, дружеството не било длъжно да предоставя свободното и
безвъзмездното им ползване, като собствениците имали право единствено на достъп
до сградите през имота. С отговора на поканата ответникът предложил на етажните
собственици да сключат договор, с който той ще им предостави ползването на
съоръженията срещу заплащане „по справедлива пазарна цена".
По изложените съображения за
ищците бил налице правен интерес от предявяване на искове с правно основание
чл.109 от ЗС срещу ответника, за преустановяване на описаните действия и
бездействия, с който той им пречи да упражнява правото си на собственост.
Съгласно §1, т.2 ЗУЕС „прилежаща
площ" към сграда в режим на етажна собственост" е частта от
територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена
сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти
като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други. Тъй като
изброяването в тази правна норма не е изчерпателно, като прилежаща площ
следвало да се приемат и други съоръжения от вертикалната планировка, които
нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на собственост, поради
което за тях не се прилага принципа на приращението съгл. чл. 92 ЗС и които
формират общия облик на етажната собственост и на самостоятелния обект на
правото на собственост в нея, предвид нормативните изисквания за изграждане на
съответния самостоятелен обект на правото на собственост и от принципите,
залегнали в общото градоустройствено решение, одобрения инвестиционен проект и
обяснителната записка към него. Съществуването на тези елементи се отразява и
върху стойността на обекта още при изграждането му, а от това зависи и
определянето на частта от общите части към всеки обект на етажната собственост
по правилото на чл. 40 ЗС.
Също така, съгласно разпоредбата
на чл. 64 ЗС, носителите на правото на строеж могат да ползват терена доколкото
това е необходимо да използват обекта си на собственост. Това право на
суперфициарните собственици включвало и правото на ползват елементите и
съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл. 97 ЗС към сградите - етажна
собственост, в които се намира обекта, а принадлежността следва главната вещ,
съгласно нормата на чл. 98 ЗС. Такива елементи, съставляващи принадлежност към
обектите от етажната собственост били алеите, зелените площи, детските
площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект
на правото на собственост по пар.5, т.68 б. „а" ЗУТ и др. подобни. До тези
съоръжения, етажните собственици следвало да имат достъп в зависимост от това
какво решение за начина на поддържането и използването им е взело общото
събрание, като собственика на поземления имот, в който се намират съоръженията
не може да възпрепятства ползването им. Същевременно начинът на ползване от
собствениците на съоръженията, разходите за ползването, поддръжката и ремонтите
им се осъществява въз основа на решения на общото събрание на етажната
собственост и се поемат от тях.
В контекста на изложеното, в
случая елементите от вертикалната планировка в имота: басейнът и съоръженията
към него; зелените площи, паркова среда и алеи, поливните системи за зелените
площи и съоръженията и принадлежностите към тях; детската площадка, системата
за видеонаблюдение и портиерната /павилион за охрана/ и съоръженията и
принадлежностите към тях, както и оградата от жив плет, които са част от
вертикалната планировка в поземления имот, собственост на ответника, не
представлявали самостоятелен обект на правото на собственост, а били прилежащи
към сградите - етажна собственост. Съгласно инвестиционния проект и
строителната документация трите сгради в имота били предвидени като жилищен
комплекс, в който са изградени обекти с комплексно обществено обслужване,
каквито са посочените по-горе елементи от вертикалната планировка и
съоръженията, свързани с обслужването на имота, описани по-горе. Същите били
принадлежност към етажната собственост, предназначени били да обслужват
собствениците в етажните собствености в трите сгради и съществуването им се
отразявало и върху стойността на обекта още при изграждането му, от което
зависело и определянето на частта от общите части към всеки обект на етажната
собственост по правилото на чл. 40 ЗС. В нотариалния акт, с който ответното
дружество закупило поземления имот от „Св.св.К и Е Х."АД изрично било
вписано, че намиращите се в имот подобрения, приращения и съоръжения са
свързани с поддръжката на съществуващите сгради с идентификатори ***.1, ***.2 и
***.3.
Също така, следвало да се има
предвид, че басейнът в поземления имот е проектиран и изпълнен така, че не отговаря
функционално на изискванията на нормативните актове към открит басейн за
обществено ползване в спортни зали и като спортни съоръжения - не е достъпен за
външни лица, а само за живущите в комплекса. Не отговарял на изискванията за
„открит обект" по пар.5, т. 68 б. „а" ЗУТ - да е изграден със
строителни книжа, включващи и необходимите спомагателни постройки и съоръжения,
свързани с тяхното функциониране - санитарни възли, съблекални, монтажни
трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, които са изградени и
съществуват на място, поради което не е самостоятелен обект на правото на
собственост.
По същия начин, портиерната,
изградена в имота не представлявала самостоятелен обект на собственост, тъй
като има обслужващо етажните собствености предназначение - осъществяването на
охрана на имота чрез видеонаблюдение и помещение за пазача. Тази постройка била
спомагателна и не представлявала самостоятелен обект на собственост.
Ищците молят за уважаване на
предявения иск, правят искания по доказателствата и претендират присъждане на
направените по делото разноски.
В срока и по реда на чл.131 от ГПК
е постъпил отговор от ответника, с
който оспорва предявения иск за недопустим и в евентуалност допустим, но
неоснователен.
На основание покупко-продажба,
обективирана в НА № ***г., вписан в Служба по вписванията с вх. № ***, „З.П.М.“
ЕООД придобило собствеността от
предходния собственик „Свети Свети К и Е“ АД на ПИ с идентификатор ***, намиращ
се в к.к. „Св. Св. К и Е“, представляващ земя ведно с всички подобрения,
приращения и съоръжения в имота. В имота били изградени 3 жилищни сгради с
апартаменти, собственост на други лица. Собствениците на апартаменти закупили
апартаменти без идеални части от земята, върху която са построени сградите и
други инфраструктурни обекти в имота.
С договор за покупко-продажба на движими вещи
и приложение към него ответното дружество закупило от собственик следните
движими вещи:
1. Открит
басейн ж.к.Есенсия
• водопад
с помпа басейн - 1 бр.
• подводно
халогенно осветление басейн - 1 бр.
• филтърна
с-ма и помпа басейн - 1 бр.
• покривало
басейн - 1 бр.
• чадъри
- 11 бр.
• база
за чадъри - 13 бр.
• маса
към комплект градински - 1 бр.
• масички
сентасе-4 бр.
• шалте
за шезлонг кожен - 49 бр.
• шезлонг
дървен - 27 бр.
2. Система
видеонаблюдение:
• цифров
декодер-1 бр.
• камери
– 13 бр.
• монитор
- 1 бр.
3. катерушка-1
бр.
4. Детска
къщичка модел Б 08 - 1 бр.
5. Портал
дървен - 1 бр.
6. Шатра
5/5-1 бр.
7. Поливна
система - 2 бр.
8. Автоматична
бариера-1 бр.
9. Павилион
охрана:
• бойлер
1 бр.
• бюро
ПДЧ 1 бр.
• мини
бар 1 бр.
• табло
за ключове 1 бр.
• стол
2 бр.
• шкаф
ТВ 1 бр.
• шкафче
нощно 1 бр.
• климатик
дайкин 1 бр.
• кошче
за смет 10 бр.
10. Пейка градинска 5 бр.
11. Поставка за велосипеди 5 бр.
12. Информационни табели 2 бр.
Преди „Св. Св. К и Е Х.“ АД да
продаде имота на „З.П.М." ЕООД предложило на всички собственици на
апартаменти да го закупят при същите условия, в това число и на ищците. До този
момент инвеститорът бил собственик на цялата инфраструктура и я е поддържал и
предоставял за ползване на собствениците на апартаменти срещу определена такса.
Ищците посочили в исковата молба, че са получили предложение от „Св. Св. К и Е Х."
АД да закупят имота и съоръженията изградени в него през юли 2018. До месец
декември ищците и другите собственици не предприели никакви действия за
осъществяване на сделката. Съобщават, че изразили желание да го купят в писмо,
изпратено на 31.07.2018 и получено на 26.09.2018 г. от „Св. Св. К и Е Х.“ АД
според приложен в исковата молба документ, без да последват някакви действия по
осъществяване на покупко-продажбата от тяхна страна след това. Не са пожелали
да подпишат предварителен договор или друг документ, с които да скрепят това
евентуално намерение, не са регистрирали сдружение на собствениците и не са
извършили никакви действия за покупко-продажба на земята и другите обекти в
имота, в който са построени техните сгради.
В имота били построени 3 жилищни
сгради, подземен гараж и басейн, като строителството е било етапно:
първи етап: Блок 1, която е
въведена в експлоатация на 20.12.2007г.;
втори етап: Блок 2, подземен гараж
и рампа за автомобили, въведени в експлоатация; на 02.07.2009г. ;
трети етап: Блок 3 и сградно ел.
захранване, въведени в експлоатация на 31.05.2013г.
и четвърти етап: „Външен
басейн", въведен в експлоатация на 12.04.2013г. , който бил изключителна
собственост на „Свети Свети К и Е“ АД като собственик на дворното място и на
основание разрешението за строеж, необходимите строителни книжа и въвеждане в
експлоатация, като впоследствие е прехвърлен на ответника.
По смисъла на т.45 от ДР на ЗУТ
всеки етап имал самостоятелно функционално предназначение и можел да се
използва отделно от другите обекти. За всеки етап се издавало отделно
разрешение за строеж и разрешение за ползване. Комплекса от жилищни сгради не
отговарял на изискванията за затворен комплекс по смисъла на §1, т.З от ДР на
ЗУЕС. Всяка една от сградите представлявала отделна етажна собственост, като
две от сградите /1 и 21 имат достъп откъм улицата и само в сграда 3 се влизало
откъм дворното място. Липсвал и писмен договор с нотариална заверка на
подписите по чл.2, ал.1 от ЗУЕС.
Инвеститорът „Свети Свети К и Е“
АД предприел застрояването на поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 6
552 кв.м. въз основа на строителни книжа и построил поетапно три сгради, басейн
и съпътстващи съоръжения. След това прехвърлил отделните обекти в сградите,
ведно със съответния процент от общите части на сградата, в която се намират и
съответния процент от правото на строеж върху дворното място. Видно било, че
волята на инвеститора и строителния предприемач била да снабди купувачите на
отделните жилища, като самостоятелни обекти на собственост, със съответни права
върху терена, но обема им е следвало да се ограничи само до застроената площ, а
не да обхваща целия имот (общо 6 552 кв.м.), а „Свети Свети К и Е“ АД е останал
собственик на целия поземлен имот, обременен със суперфициарни права,
принадлежащи на собствениците на отделните жилищна. Останалите обекти - басейна
с пречиствателни съоръжения и благоустрояването на терена - представлявали
елементи от устройството за ползване на свободната дворна площ (по смисъла на
чл.9 от Наредба № 7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони). Търговецът, в качеството му на
инвеститор на комплекса, бил носител на право на собственост в поземления имот
- земя и други, върху които не се придобивало право на собственост от
купувачите и те остават за общо ползване, както и на право на собственост върху
обектите с обслужващо предназначение в застроения от него имот.
След като незастроената част от
поземления имот не се притежавала в съсобственост от съсобствениците на
жилищните сгради, тази част от поземления имот, в това число и с останалите
изградени в него обекти -басейн и други и цялостното му благоустрояване - не
представлявала обща част между собствениците на жилищните сгради нито по
естеството си нито по предназначение. Това означавало, че и отношенията между
собствениците на жилищните сгради не можело да се уреждат по ЗУЕС (арг.чл.1 от
закона). На същото основание те не можели да се уреждат и по правилата на
чл.30, ал.3 от ЗС, към която препраща чл.3 от ЗУЕС, още повече, че отделните
жилищни сгради в поземления имот били три.
Нормалното използване на
собствеността върху сградите не можело да се осъществи без известно използване
на мястото около нея в поземления имот. Разпоредбата на чл.64 от Закона за
собствеността изрично установявала правото на собственика на постройката да
ползва земята доколкото това е необходимо за използване на собствения му имот
според неговото предназначение. Поначало това ползване се ограничавало само до
достъп до сградата, доколкото това било необходимо за ползването й като елемент
на преустройството с оглед техническите й характеристики, а правата на
собственика на земята трябвало да се ограничават в минимална степен. С
построяването обаче на басейна, на други обекти и благоустрояването на терена,
предвидени в проекта за самия поземлен имот, се приемало, че целият имот е предназначен
да обслужва отделните жилищни сгради и да се използва заедно с останалите
обекти от собствениците на жилищните сгради, а не от собственика/ците на
поземления имот, между които не е никой от собствениците на жилищните сгради.
След като комплекса не
представлявал жилищен комплекс от затворен тип, означавало, че отношенията
между отделните собственици на построените в имота жилищни сгради и собственика
на дворното място не можели да се уредят по правилата на ЗУЕС.
В този случай възниквал въпросът
какво се случва ако по една или друга причина не се стигне до подписване на
договор между инвеститора (собственика/ците на дворното място - чл.2 от ЗУЕС) и
собственика на отделен обект в комплекса, какъвто е настоящия случай, и
следвало ли отношенията във връзка с незастроената част от комплекса, неговата
поддръжка, възстановяване и подобряване, която макар и да не представлява обща
част, да остане извън предмета на правно регулиране, и в зависимост от тях дали
тази незастроена част и другите намиращи се в комплекса съоръжения, могат да се
ползват от собствениците на отделните сгради и имат обслужващо предназначение.
В тази хипотеза, доколкото управлението не било уредено в договор, не можело да
намери приложение ЗУЕС именно поради невъзникнал и несъществуващ затворен
комплекс, а оттам и липсата на общи части, които да се управляват и поддържат.
По същата причина - липса на съсобственост - отношенията между отделните
собственици на сградите и дворното място не можели да се уредят и по правилото
на чл.41 от ЗС, уреждащо задължение на всеки собственик, съразмерно с дела си в
общите части, да участва в разноските, необходими за поддържането или
възстановяването им, и в полезните разноски, за извършването на които е взето
решение от общото събрание, и която правна уредба се различава от уредбата на
отношенията между съсобствениците, които съгласно чл.30, ал.3 от ЗС били длъжни
да участват в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си, като
съгласно чл.32 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на
съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ, а когато не
може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за
общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава
въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата
вещ. Тук обаче за „обща вещ“ не можело да се говори, тъй като дворното място не
било съсобствено, а изключителна собственост на ответното дружество.
През декември 2018 имотът бил
предложен и на 20.12.2018 г. „З.П.М.“ ЕООД сключило сделка за покупко-продажба.
С тази сделка „З.П.М.“ ЕООД станало собственик на дворното място и движимите
вещи, обслужващи инфраструктурата и заместило досегашния инвеститор и мениджър
на комплекса, като договорката била собствениците на апартаменти да получават
същите услуги при същите финансови условията както до момента, докато се
подпишат нови договори между тях и новият инвеститор.
Тъй като имало много собственици -
голяма част от тях чужди граждани, които не били в България през зимния сезон,
подписването на нови договори с всички предполагало период от време, в което
това да бъде реализирано. Ето защо „Св. Св. К и Е Х.“ АД прехвърлило с договор
правата и задълженията по сключените от тях договори за поддръжка, като
собствениците на апартаменти бяха уведомени, че ще получават същите услуги при
същите условия и задължения към новия мениджър на комплекса.
Плащането по договора за
покупко-продажба на недвижимия имот било уговорено на три вноски - първа вноска
- при подписване на договора, втора - до 31.03.2019 и последна вноска - до
30.06.2019. „З.П.М.“ ЕООД нямало право да прави промени в имота до 30.06.2019
год., когато е последното плащане към „Св. Св. К и Е Х." АД по сключения
договор и до тази дата следвало да сключи нови договори със собствениците на
апартаменти.
До края на 2018 год. собствениците
на апартаменти плащали 9.8 евро на кв. м. годишна такса, от които 8 евро за
поддръжка и 1.8 евро за инфраструктура към „Св. Св. К и Е Х.“ АД. Допълнително
заплащали необходимите суми за ремонти и подобрения в сградите. Такива били
условията по всички договори, включително и с ищеца Ю.Н.Ц., приложен в исковата
молба. Ответното дружество им предложило цена от 8 евро на кв. м. годишна
такса, близо 20 % по-малко от това, което са заплащали преди това. Въпреки
това, те не се съгласиха да подпишат договори за поддръжка. Ответникът направил
множество срещи и положил всички усилия да постигне споразумение в определения
срок до 30.06.2019, но такова не било постигнато.
Собствениците на самостоятелни
обекти били предупредени, че ако до тази дата няма подписани договори, за
ответника няма основание и задължение да продължава поддръжката, а именно и не
само: охрана, почистване, поддръжка на зеленина, басейн, заплащане на ток,
вода, абонаментна такса на асансьорите, административно обслужване, техническа
поддръжка и т.н.
Ищците не платили нито лев за услугите,
които са ползвали шест месеца в периода 01.01.2019-30.06.2019 година и не
подписали договор за поддръжка. Всички разходи в размер на десетки хиляди лева
били платени само и единствено от „З.П.М.“ ЕООД.
Не било налице основание за
предявената претенция, че поддръжката е преустановена след 30 юни 2019 г.. „З.П.М.“
ЕООД нямало задължения за управление и поддръжка на жилищния комплекс. Още
повече, че етажните собственици сключили договор с друг домоуправител. Ответникът
не оспорва, че ангажимент на собствениците е да помислят как ще се обслужват
сградите след тази дата - да се организират самостоятелно и/или да подпишат
договор с друга фирма. От 1 юли 2019г. асансьорите било спрени и то не от
ответника, а защото не бил подписан договор с лицензиран асансьорен сервиз,
което е задължително условие асансьорите да са в експлоатация.
До 15.07.2020 г. етажните
собственици не предприели действия за прехвърляне на партидите за ток и всички
разходи продължавало да се начисляват на ответника. След като нямат подписани
договори за поддръжка и управление, ответникът нямал задължения да плаща
техните разходи за ток, вода, асансьор и други консумативи в сградите, да
чисти, да осигурява охрана, да поддържа зеленината, басейна и всичко останало,
без да им се плаща за това.
Сградите се обособили като 3
отделни етажни собствености, наели си домоуправител, прехвърлили си партидите
за ток и вода на общите части и се управлявали по решение на Общото им
събрание.
Етажните собственици провели Общи
събрания, на които са взели решение да ползват собственост на ответното
дружество, на които представител на това дружество не е присъствал и които не
са съгласувани с ответника. Предприети били множество самоуправни действия в
ущърб на ответника, за което била подадена жалба в полицията, а именно:
1. Самоуправно
завземане на всичкия инвентар и оборудване, закупени по договор за
покупко-продажба на движими вещи, като била разбита ключалката на склада, в
който се съхранявали, сменена ключалката и не е даван достъп на ответника до
собствените му вещи.
След намесата на полицията вещите
били върнати на ответника и част от тях изнесени извън имота.
2. Етажните
собственици опитали да си прехвърлят партидите на ток и вода, обслужващи
дворното място.
Получен бил отказ от Енерго-Про и
ВиК В., защото не са собственици и няма правно основание за прехвърлянето им.
3. Ползват
парковото осветление без съгласие на ответника, като всички фактури излизат на
името на фирмата. Ответникът опитал да преустанови електро-подаването, за да не
се трупат сметки на фирмата, но чрез физическа саморазправа служители на
електроразпределителното дружество не били допуснати до електромера от етажните
собственици. Трябвала ответникът да вземе заповед от съда и чрез съдействието
на органите на реда да си осигури достъп до техните електромери. До момента не
било направено и електрозахранването не е преустановено. Ответникът не плащал
сметките за ток и токът бил спиран няколко пъти поради неплащането им и от
страна на етажните собственици, които го ползват. След плащането на сметките
токът бил пускан отново и в момента има ток.
4. Етажните собственици пуснати
поливната система /собственост на ответника/ без знание и съгласие на
ответника, като натрупали разходи за вода за сметка на „З.П.М.“ ЕООД. Етажните
собственици не предприели действия за зазимяване на поливната система, което
създало риск от спукване, увреждане и множество допълнителни щети за фирмата.
Ответникът зазимил поливната система, за което отново направил разходи по вина
на етажните собственици, които отказали да платят натрупаните от тях сметки за
вода. След няколко покани за доброволно плащане отправени от ВиК В. и
предстоящо дело, „З.П.М.“ ЕООД платило сметките за вода натрупани от етажните
собственици заедно с лихвите в размер на 2000 лева. С оглед да защити
интересите си и да предпази от неправомерно натрупване на допълнителни разходи,
водоподаването към басейна и поливната система било преустановено от март 2020
година.
Ответникът предложил на етажните
собственици, ако желаят да ползват закупения от инвентар и съоръжения, да ги
наемат, но и това било отказано.
Както са заявили обаче, те искат
да ползват имота ни „свободно, несмущавано и безвъзмездно“, а за ответника като
собственик да остане задължението да поеме всички разходи - да финансира
инвестицията, да плаща данъците, да поема разходите за ежегодната амортизация и
стареене на съоръженията, както и всички текущи разходи, а пък те да получават
само изгодите, без да плащат за това. Това би означавало неоснователно
обогатавяне на етажните съсобственици и значителна обедняване на „З.П.М.“ ЕООД.
Освен това недопустимо било
искането на ищците да им се предостави безплатно и инвентар и оборудване
-движими вещи, които са собственост на ответника и са с ограничен срок на
ползване, поради амортизиране. Неоснователно било твърдението на ищците, че
тези движими вещи са прилежащи към етажната собственост.
Неоснователно и недопустимо било
искането за прехвърляне на партидите, обслужващи дворното място.
Към настоящия момент ищците можели
безпрепятствено да ползват алеите, тревните площи, детска площадка, басейн, но
поддръжката им и разходите за охранители, озеленители, заплати, осигуровки,
разходи за ток и вода не можели да се вменят на „З.П.М.“ ЕООД като задължение
при липса на договор за поддръжка и управление и при това безвъзмездно за
етажните съсобственици.
За да бъде основателен искът по
чл.109 от ЗС трябвало да са налице кумулативно следните предпоставки:
Ищците да са собственици на
недвижим имот
Ответника да е извършил
неправомерни действия
Причинно следствено връзка между
действията на ответника и пречки на собственика да упражнява правото си на
собственост
Ответникът поддържа, че посочените
предпоставките не са налице.
Както било прието в съдебната
практика /напр. решение № 151 от 25.05.2011 год. погр. д. № 634/2010 год. на
ВКС, II г. о., постановено по чл. 290 ГПК / не всяко въздействие върху имот
може да обоснове основателност на негаторния иск, а само такова, което засяга
неоснователно обекта, принадлежащ на предявилото иска лице и посредством което
се създават пречки за установения правен режим на ползване на имота и по този
начин се накърняват правата на собственика и се създават пречки същите да се
упражняват в пълен обем. Ответникът бил изключителен собственик на дворното
място, в което е построен басейна и сградите и поставянето или премахването на
движими вещи в него е в обема на неговите правомощия. С това действие не
ограничават и не пречат на ищците като етажни собственици да ползват собствените
им обекти, вкл. общите части на сградата, тъй като по никакъв начин не засяга
същите, още по-малко неоснователно. Правото им по чл. 64 ЗС не можело да се
противопостави във всички случаи на правото на собственика на дворното място да
упражни своето вещно право, тъй като за реализирането му ищците имат достатъчно
предвидени от закона средства, но не и чрез предявения в настоящето
производство иск за връщане на движими вещи и прехвърляне на партиди за ток и
вода на основание чл. 109 ЗС. Това ограничение, свързано с неуредени договорни
отношения относно ползването на имота от неговия собственик, ищците са длъжни
да търпят доколкото тяхното право да се ползват от дворното място само
доколкото това е необходимо за използване на техните обекти в сградата
съобразно предназначението им не е неоснователно засегнато от извършеното от
нас действие. Ползването на ищците е по предназначение и не изисква в никакъв
случай разходите за ползването на дворното място да останат за сметка на
собственика на дворното място, което би било нарушение на правата му/ Р № 66,
01.08.2017 год. ВКС II г.о./.
В открито съдебно заседание
страните чрез проц. представители поддържат изложеното в исковата молба и
отговора по нея и претендират разноските по делото.
СЪДЪТ, преценявайки събраните, по делото
доказателства, по реда на чл. 12 от ГПК
и чл. 235, ал.
2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
Ищците А.В.М. и Ю.Н.Ц. са собственици на самостоятелни
обекти - Апартамент № 20, Апартамент № *и
Апартамент № 56, находящи се в жилищна сграда, построена в гр.В., к.к. „Св. Св.
К и Е“, поземлен имот с идентификатор *** /стар идентификатор УПИ ***в кв.* по плана на к.к. „Св. Св. К и
Е“/, което се установява от представените актове за собственост - нотариален
акт за продажба на недвижим имот № ***. на нотариус № * Я.Н., нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ***г. на нотариус № * К.К.и нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № ***на нотариус № * С.Д./л.16-17, 24-27 и
44-45/.
На 29.07.2014г. ищецът Ю.Н.Ц. е сключил договор за поддържане
и управление на жилищен комплекс от затворен тип „Есенсия“ и за предоставяне
ползването на общата инфраструктура на к.к. „Свети Свети К и Е“, с който се е
задължил да заплаща на „Свети Свети К и Е Х.“ АД ежегодно сума в размер на 8
евро с ДДС за предоставени услуги по управление и поддържане общите части на
сградата – дейности по административно управление и техническо поддържане на
жилищната сграда, в която попада индивидуалния имот на собственика, като
дейностите са изрично регламентирани и изредени в Правилника за вътрешния ред
на сградата /л.29-36/.
С нотариален акт № ***на Нотариус № * К.К.ответното дружество
„З.п.м.“ ЕООД е закупило от „Свети Свети К и Е Х.“ АД поземлен имот с
идентификатор № ***, заедно с всички подобрения, приращения и съоръжения в
имота, свързани с поддръжката на съществуващите в имота сгради с идентификатори
№№ ***.1, ***.2 и ***.3 /л.37-39/.
На същата дата и между същите страни е сключен и договор за
покупко-продажба на движими вещи, с които ответното дружество е придобило
собствеността върху движими вещи находящи се в поземлен имот с ид.№ *** –
водопад с помпа басейн, подводно халогенно осветление басейн, филтърна система
и помпа басейн, покривало басейн, чадъри – 11 бр., база за чадъри – 13 бр.,
маса към комплект градински, масички сентасе – 4 бр., шалте за шезлонг кожен –
49 бр., шезлонг дървен – 27 бр., цифров декодер, камери – 13 бр., монитор,
катерушка, детска къщичка модел Б 08, портал дървен, шатра, поливна система – 2
бр., автоматична бариера, бойлер, бюро ПДЧ, мини бар, табло за ключове, стол –
2 бр., шкаф ТВ, шкафче нощно, климатик, кошче за смет – 10 бр., пейка градинска
– 5 бр., поставка за велосипеди – 5бр. и информационни табели – 2 бр. /л.117-120/.
След закупуването на собствеността върху поземлен имот с
идентификатор № *** и движимите вещи описани в приложение към договора от
20.12.2018г., ответното дружество на 27 и 28.12.2018г. е сключило трудови
договори с лица на длъжности портиер и хигиенист с работно място ж.к. „Е“ –
к.к. „Св. Св. К и Е“ и са извършвали разходи за поддръжка на имота и на общите
части на находящите се в него жилищни сгради, видно от предствени от ответната
страна документи (трудови договори, фактури, дебитно известие и договор за
поддръжка на зелени площи) /л.360-499/.
Трудовите договори с работници, чието работно място е
определено ж.к. „Е“ – к.к. „Св. Св. К и Е“ са прекратени между 25 и
29.06.2019г. със заповеди на управителя на ответното дружество.
На 19.03.2019г. е сключен нов договор между „Свети Свети К и
Е Х.“ АД и „З.п.м.“ ЕООД за прехвърляне на всички права по договори за
поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип „Есенсия“ в к.к.
„Свети Свети К и Е“, сключени от прехвърлителя със собственици на имоти, а
приемателят (ответното дружество) се задължил да събира тези вземания и да
встъпи редом с прехвърлителя в задълженията му по тези договори /л.110-116/
С телепоща от 20.01.2020г. етажните собственици в сгради „Е –
1“, „Е – 2“ и „Е – 3“, чрез пълномощник адв. С.Р.са поканили ответното дружество
да им осигури свободното, несмущавано и безъвзмездно ползване на басейна,
находящ се в имот с ид. № ***, да върне помпите към басейна, да съдейства за
прехвърляне на партиди на „ВиК – В.“ ООД и „Енерго-про Продажби“ АД на
представителя на етажната собственост и да се въздържа занапред от всякакви
действия, с които ограничава правата на етажните собственици /л.53-55/.
С писмен отговор изпратен с телепоща ответното дружество е
заявило, че счита, че е едноличен собственик на посочените в поканата
съоръжения и не е задължено да предоставя свободно и безвъзмездно ползването им
на етажните собственици /л.52/.
По повод на възникналите спорове между етажните собственици и
ответното дружество са подавани жалби от тях до Окръжна прокуратура – В. /л.56-60/,
до членовете на управителните съвети на „Енерго про Продажби“ АД и „Енерго про
Мрежи“ АД /л.61-64/, до изпълнителните директори на „Енерго- про В.“ ЕАД
/л.65-67/ и до V-то
РПУ – гр.В., к.к. „Свети Свети К и Е“ /л.288-291/.
За изясняване на фактическата страна на спора на страните са
допуснати гласни доказателства, както и са използвани специални знания
посредством назначена комплексна съдебна експертиза.
В показанията си свидетелят С.Н.Н. твърди, че познава ищците
и живее в същият комплекс като тях. Те били живущи в комплекса от преди
свидетеля. Към края на 2018г. свидетелят си закупил апартамент в комплекса след
дълго обикаляне из В., тъй като имало всичко необходимо за един нормален живот
– зеленина, детска площадка, охрана, басейн, невероятна подредба на
озеленяването. При закупуване на жилището свидетелят сключил договор за
поддръжка и управление с „А-проект Инвест“, което било дъщерно дружество на
„Свети Свети К и Е Х.“. Договора за поддръжка включвал охрана – жива и
видеонаблюдение, поддръжка на цялата т.нар. вертикална планировка – зелени
площи, дървета, басейн. Към предварителния договор имало приложение, в което
пишело, че „А-проект Инвест“ се задължава да довърши всичко и да поддържа. В
продажната цена се включвала една камара работи плюс вертикална планировка:
озеленяване и водни площи. От „А-проект инвест“ се грижели за косене,
напояване, чистачи, асансьорни техници. Живущите имали нула грижи и само
плащали. Доколкото било известно на свидетеля ищецът М. бил инвеститор, имал
идеални части от земята и бил освободен от договор за поддръжка, а ищецът Ц.
имал същият договор за поддръжка като свидетеля. Още през 2018г. положението в
комплекса се променило и представителя на Х.а уведомил етажните собственици, че
ще продава земята и предложил те да я закупят за 60000 лева. Проведени били
общи събрания на всяка от сградите, избрани били трима домоуправители и
представили писмо до Х.а с намерение за закупят земята и искане за задействане
на всички необходими документации за да се стигне до продажбата. В края на м.
април или началото на м. май 2019г. свидетелят разбрал от един от пазачите, че
„Занекс“ са закупили земята. Свидетелят знаел, че „Занекс“ поддържат, но узнал,
че са закупили земята от разговор с един от пазачите в комплекса. В началото на
м.май 2019г. управителят на ответното дружество предложила да се направи едно
събиране, на което казала, че е собственик на земята и тогава етажните
собственици били почти сигурни, че тя е собственик на земята. Поискала да
продължи плащането, както е било по предишните договори с „А-проект инвест“ по
8 евро на кв.м. При условие, че етажните собственици нямали договор със
„Занекс“ много от тях, сред които и свидетеля, били шокирани от искането – как
можело да се плаща на някой с когото нямат договор, а в същото време нямало
писмено потвърждение, че старите договори са прекратени. Десетина човека без
много да мислят платили колкото било поискано без да имат сключени договори с
ответното дружество. През м. юли 2019г.,
след като управителя на ответното дружество разбрала, че няма да може да се
подпишат договори по предложените цени, споменала, че от 01.07.2019г.
прекратява дейността си в комплекса и се изнесла. При изнасянето свидетелят я попитал
дали ще остави ключовете за помещенията, които са много важни за
функционирането на блоковете – в гаража имало главно табло, имало въздухоносна
система, която изтегля мръсния въздух от автомобилите, помещения за чистачката,
машинни отделения за асансьорите. Госпожата казала, че те не са на етажната
собственост и няма да им даде ключове. На 03.07.2019г. управителката на
ответното дружество наредила на асансьорната фирма да изключи асансьорите без
предупреждение. Тогава имало бременна цена в деветия месец, живуща на шестия
етаж, човек със сменени тазови кости, а жената на свидетеля има пирони в
ставите и не можела да слиза. Домоуправителите намерили друга фирма, която след
два дни пуснала асансьорите. На 19.07.2019г. управителката на ответното
дружество узнала, че асансьорите работят и изключила тока за тях и за гаражите.
Причината била, че се ползват от трети лица – етажните собственици. До този
момент тока бил плащан. Давана била информация на един от домоуправителите на
втори блок и на 18.07.2019г. трябвало да се плати. Ищецът М. се свързал с нея и
предложил да плати целия ток от началото на годината, тъй като имали вече
събрани пари, за да се прехвърлят партидите на асансьори, осветление. Тя
отказала, но етажните собственици платили в последния ден чрез „Изипей“. На
19.07.2019г. управителката на ответното дружество изпратила енергото да
изключат тока – асансьори, гаражна врата, бариера и всички ГРП-та, ЕРП-та,
въздухоносни системи и системи за разпръскване на вода. Единствено във вход Г
не бил изключен тока, тъй като свидетелят лично не дал ключа за да се отвори и
така останал неизключен асансьора. Свикани били събрания на етажните
собственици и взети решения със специфичен текст до „Енерго-про“ и „ВиК“ за да
може да се прехвърлят партидите. На 19.08.2019г. били прехвърлени партидите на
всички електромери, след което бил пуснат тока. Подадени били жалби до
Прокуратурата, до МВР, до ХЕИ. В момента на ответното дружество се водели
партидите за водомер за басейна и за електромерите за парково осветление и за
басейна. Видеонаблюдения нямало защото били взети всички захранващи устройства
и самите уреди, които поддържат камерите и сградата на пазачите била заключена.
Липсата на видеонаблюдение и на охрана довело до няколко кражби. Басейнът
последно работил през лятото на 2018г. След края на сезона помпите на басейна
се смъквали и се прибирали да не замръзнат през зимата. Намирали се в едно от
помещенията на подземния гараж, там се съхранявали и напролет се монтирали
отново. Басейна бил покрит с мушама, която била прогнила и събирала листа и
вода и лятно време миришела ужасно. От 2018г. басейна стоял покрит с покривала
и не работел поради липса на помпи, а и тока бил спрян. Управителката на
ответното дружество през м. март 2020г. дошла в имота, тъй като решила да
изключи водомерите на басейна и поливната система. Етажните собственици казали,
че при махане на водомерите няма да се напояват трева и храсти, които били на
години, трудни и скъпи за възстановяване, на което тя отговорила, че трева не и
трябва и си заминала. Поливната система не работела и загивали храстите и имало
специални дървена на 12 и повече години. Част от живата ограда заминала
безвъзвратно поради липса на грижи по напояването. Системата за видеонаблюдение
не функционирала. Камерите и кабелите стоели, но ги нямало тези системи,
захранване и цялата апаратура. Етажните собственици поддържали тревата и
храстите колкото могат и без да искат заплащане от ответното дружество, при
което управителката на дружеството пуснала жалба в полицията и викали свидетеля.
Помещенията, които се намирали в подземния гараж били жизнено необходими за
сигурността на блоковете: главно табло, въздухоносните системи, машинно
отделение за асансьорите и етажните собственици взели решение на събранията да
ги отворят. В жалбата били обвинени, че са ги разбили, в самоуправство и че не
и дават достъп до нейните неща. Нейните неща били три счупени или поне лошо
изглеждащи помпи и апаратури за видеонаблюдение. Полицейския служител
посъветвал свидетеля да отворят помещенията, след което управителката на
ответното дружество се свързала със свидетеля и било уговорено в кой ден да се
вземат трите помпи, устройствата за видеонаблюдение и един маркуч за поливане. Шезлонгите
и чадърите били взети от представители на ответното дружество.
Свидетелят Н. Вячеславов Николов заявява, че познава ищците и
също има апартамент в комплекс „Е“. Свидетелят закупил апартамента през 2016г.
тъй като решил, че е спокойно място, озеленено, охранявано, имало басейн и било
подходящо за деца, а свидетелят имал внуци. Към закупуване на апартамента
нямало забележки по комплекса, поддържали се зелените площи, басейна се
почиствал всяка сутрин преди 7 часа и се ползвал. Свидетелят разбрал, че
ответното дружество е закупило собствеността върху имота в първите месеци на
2019г. Връщал се от работа и нямало ток в подземните гаражи. Навън се събрала
група и му обяснили, че има нов собственик на земята и защо са спрени
асансьорите и осветлението на подземните нива. Това продължило доста време,
може би седмица. Сред живущите имало младо семейство с бременна жена в девети
месец и пациент след операция на тазобедрена става. При закупуване на
апартамента системата за видеонаблюдение и охрана работела и имало случаи, в
които охранителите да се обадят на свидетеля, че си е забравил отворен прозорец
или врати. От две години, започвала трета без наблюдение. Зелената система също
била без забележки при закупуване на апартамента, а към момента била отчайваща
– голяма част от храстите били изсъхнали, райграса на места бил на петна, туята
по периферията била изсъхнала. В момента в басейна се развъждали някакви
насекоми и микроорганизми, имало пласт вода върху брезентовото платнище, което
трета година не било махано, изпечено е и започвало да се напуква. Свидетелят
бил изряден платец по договора за поддръжка до 2018г. и не е правил опити да го
прекратява. От момента на закупуване на имота от ответното дружество до юни
2019г. имало охрана един човек от петима и нямало поливане. В момента имало
детска площадка, но била почупена и нямала нищо общо с това, което била към
момента на закупуване на апартамента. Будката за охрана била заключена.
Комплекса бил отворен за външни хора, които можело да влизат през гаражите,
навсякъде.
В показанията си св. С.Н.С.твърди, че познава ищците и
управителката на ответното дружество тъй като работел като охрана в комплекс „Е“
от 2009г. до 2019г. След като собствеността върху дворното място била
прехвърлена на ответното дружество свидетелят продължил да работи като охрана.
Извършвали се дейностите по поддръжка на дворното място и имало
видеонаблюдение. Причината да се прекрати всичко това била поради отказа на
руснаците да плащат.
Свидетелят Д.К.С., съпруг на управителката на ответното
дружество, заявява, че имота бил закупен в края на м. декември 2018г. и
поддръжката на обекта продължила до средата на другата година. Включително
свидетелят ходил да подменя крушки в общите части и по стълбищата, заплащало се
на фирми за поддръжка на зеленината, асансьорни техници. До края на м. юни
2019г. имало видеонаблюдение и охрана в обекта. След това техниката била
демонтирана, поради отказа на жителите на комплекса да заплащат таксите. Тъй
като нямало събираемост съпругата на свидетеля се принудила да спре поддръжката
на комплекса. Живущите в комплекса били предупредени, че ако не се постигне
споразумение ще бъдат прекъснати взаимоотношенията, ще се демонтират камерите и
ще се освободи охраната. Поддръжката комплекса до средата на 2019г. била
извършвана със средства на ответното дружество и не били използвани средства от
Х.а.
В заключението по назначената комплексна съдебна експертиза,
част озеленяване се посочва, че техническия проект по паркоустройствения план е
изработен през м. май 2005г., а дендрологичния проект на 30.09.2007г. При оглед
на място е установено, че са реализирани проектите за паркоустройствения план и
дендрологичния проект. Тревните площи
обхващащи пространствата около трите блока са окосени, но пожълтели и не били
свежи. Живия плет от кипариси с височина над 4 метра и с неизвършена резитба
зад блок 3 в западната част бил изсъхнал изцяло, зад блок 2 с частично
изсъхване в западната част, оградата в южната част на блок 3 и блок 1 с
частично изсъхване. Чемшир – вечно зелен храст оформен с 0.50 м. височина пред
блок 1 – 5 броя и при влизане от южната страна в дясната алея – 5 броя били
напълно унищожени и изсъхнали. Около детската площадка и басейна имало
храстовидна растителност, която била свежа и поддържана. Засадените рози – 15
бр. и храст юка – 8 бр. в комплекса били жизнени, но без извършена резитба. В
западната част на блок 1 се намирали в много добро състояние гигантска туя на
възраст 50г. , испанска ела – 35г. и обикновена ела 30г., които били в много
добро състояние. Растителността отговаряла на проектите за озеленяване, но не
била поддържана изцяло.
В част електротехническа вещото лице твърди, че голяма част
от съоръженията в комплекса не функционират нормално, което се отнасяло за
басейна, сградата за охрана, както и изградената система за видеонаблюдение. За
обект Общ в сграда 1 с абонатен № ********** за периода от 29.02.2008г. до
22.01.2019г. клиент е бил „Свети Свети К и Е Х.“ АД, в периода от 23.01.2019г.
до 07.10.2019г. титуляр е ответното дружество въз основа на заявление за пренос
на партидата и представен нотариален акт № ***За периода от 08.10.2019г. до
04.11.2019г. титуляр бил А.В.М., въз основа на представено заявление за достъп
и пренос на ел. енергия и представен протокол от общо събрание. След
05.11.2019г. титуляр на партидата е А.М.. По сходен начин и на същите основания
са променяни титулярите на партидите за обект Асансьор в сграда 1 Б, обект Общ,
Асансьор в сграда 1А, обект Общ в сграда 1 Б, обект Асансьор, Общ в сграда 2 В,
обект Общ в сграда 2 В, обект Асансьор в сграда 2 Г, обект Общ в сграда 2 Г,
обект Асансьор в сграда 3 Д, обект Общ в сграда 3 Д и обект Паркинг. За обекти
Басейн в сграда 2 В и Парково осветление в сграда 2 В след 23.01.2019г. до
момента на изготвяне на заключението титуляр на партидите било ответното
дружество. На 16.07.2019г. ответното дружество заявило и платило услуга
„временно преустановяване на снабдяването с електрическа енергия с последващо
възстановяване на електромер“ за период от 19.07.2019г. до 19.08.2019г. за шест
обекта, като електрозахранването не е прекъснато само за обект с абонатен номер
********** (Асансьор в сграда 2 Г). За останалите обекти услугата е изпълнена
на посочената в искането дата и захранването е възстановено към 20.08.2019г. В
комплекса е изградена система за видеонаблюдение, която обхваща района на
вътрешния двор и подходите към сградите. Системата се състояла от цифров
детектор, 13 броя камери и 1 брой монитор, който се намирал в сградата на
охраната. В момента на огледа системата за видеонаблюдение не работела.
Камерите се намирали по местата си, но цифровия декодер бил демонтиран и
прибран, а и сградата на охраната била заключена.
В част техническа е описано, че в имот с ид. № *** са
изградени трите жилищни сгради на комплекс „Е“. Комплексът бил изграден на
четири етапа – сграда 1 въведена в експлоатация с Удостоверение №
85/20.12.2007г., Жилищна част от блок 2 (надземни нива) и подземен гараж
(подземни нива на блок 1 и б2 и рампа за автомобили) – въведени в експлоатация
с удостоверение № 67/02.07.2009г., Блок 3 и сградно ел. захранване от ТП до ГРТ
тип ТЕМЗ на Блок 3 въведени в експлоатация с Удостоверение № 64/31.05.2013г. и
Външен басейн към комплекс жилищни сгради въведен в експлоатация с
удостоверение № 42/12.04.2013г. Трите сгради са свободно застроени в имота,
като сграда 1 е разположена в североизточната част, сграда 2 в северозападната
част, а сграда 3 в неговия южен ъгъл. В централната част на имота е разположен
външния басейн, а в северната част между сгради 1 и 2 – сградата за охраната. Всяка
от трите сгради има самостоятелни входове за разположените в тях самостоятелни
обекти. Надземните етажи на трите сгради са самостоятелни, но сградите имат
обща връзка чрез подземния гараж, подходът към който от улицата е общ и се
осъществява чрез автомобилна рампа. Трите сгради ползват общо изградената в
имота инфраструктура. Общи били алеите, озеленяването, басейнът, както и
оградите, които са изградени по външните кадастрални граници на имота. ЗП на
трите жилищни сгради била 1863.29 кв.м., ЗП на басейна 240 кв.м. В имота имало
построена още масивна едноетажна обслужваща сграда – павилион, предназначен за
охраната. Басейнът бил със средна дълбочина от 1.40 м., с площ от 240 кв.м. и
обем от 336 куб. м. По проект не е предвиждано изграждането на санитарни възли,
съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, свъразни с
неговата експлоатация. Басейнът представлявал елемент на допълващо застрояване и
във всички документи за него бил описан като „външен басейн към комплекс
жилищни сгради, находящ се в УПИ IV-109, кв.м. 18 по плана на к.к. „Св. Св. К и Е“. Района
около басейна не бил ограден и била поставена табела, че е неохраняем. Басейнът
не разполагал със самостоятелен входи и липсвали допълнителни съоръжения, които
да позволяват ползването му от външни посетители. Съществуването на озеленени
площи, алеи, алейно осветление, басейн, детска площадка и др. и спомагателна
постройка на един етаж се отразявало на стойността на апартаментите на ищците,
но от това не зависело определянето на частта от общите части към всеки обект
на етажната собственост. Към момент на огледа било невъзможно водоподаването
към басейна поради демонтиране на водомера му, към поливаната система поради
демонтиране на водомерите и на двата кръга на системата и към сградата за
охраната, поради демонтиране на участък от тръба във водомерната шахта. Към
момента на огледа басейнът не финкционирал. Описаните към договора за продажба
на движими вещи от 20.12.2018г. вещи не били налични в района на басейна. В машинното помещение на басейна
било преустановено електрозахранването, поради което дренажната помпа не
работела и помещението било частично наводнено. Демонтирани били водомерът и
двете циркулационни помпи на басейна. Достъпът до подземния паркинг в имота бил
контролиран чрез автоматична бариера и гаражна врата с дистанционно задвижване.
Достъпът до поземления имот бил контролиран единствено чрез камерите за
видеонаблюдение, тъй като имало участъци без огради, или такива в които
оградите са увредени и неотремонтирани.
Съдът кредитира заключенията на вещите лица като пълно,
обективни и компетентно дадени /л.314-335/.
Предвид
така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
Производството
по делото е образувано по иск с правно основание чл.109 ЗС, който по своята
правна природа съставлява средство за защита на собственика срещу всяко
неоснователно действие или създадено състояние, което му пречи да упражнява
своето право според предназначението на имота или в съответния обем на правото
на собственост. Негаторният иск е средство за правна защита на собственика
срещу всяко неоснователно действие /бездействие/ или създадено състояние, което
му пречи да упражнява своето право според предназначението на имота си или в
съответствие с обема на това право. За да бъде основателен предявения негаторен
иск е необходимо установяването при условията на пълно и главно доказване на
всички елементи от фактическия състав очертан в разпоредбата на чл.109 ЗС - право на собственост на ищеца, придобито на
твърдяното основание, както и действия на ответника, с които неоснователно се
пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост. Защитата на собствеността
по чл.109 ЗС следва да съответства на нарушението и да се ограничава с искане
за преустановяване само на онези действия или състояния, в които се състои
неправомерното въздействие върху вещното право на ищеца, без да ги надхвърля.
В
исковата молба ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти в
сграда в режим на етажна собственост и правото им на собственост включва
ползването съоръженията на инфраструктурата, изградени за обслужване на
жилищния комплекс. Поддържат, че инфраструктурата в имота е проектирана,
изградена и предназначена за ползване от етажните собственици, а стойността е
калкулирана в цената на жилищата и заплатена при закупуването им. С оглед
изложените в исковата молба твърдения исковите претенции се явяват процесуално
допустими, като за ищците е налице правен интерес да установят, че с действията
на ответното дружество противоправно и неоснователно се възпрепятства
упражняването на правото им на собственост в пълния му обем.
От
представените с исковата молба титули за собственост се установи по безспорен
начин, че ищците са собственици самостоятелни обекти в жилищни сгради в режим
на етажна собственост, находящи се в гр.В., к.к. „Св. Св. К и Е“, ПИ с ид.№ ***
– Апартамент № *в жилищна сграда „Е 2“, Апартамент № *и Апартамент № *в жилищна
сграда „Е 3“. Видно от представените от ищците нотариални актове, те са
закупили собствеността върху посочените самостоятелни обекти, ведно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху поземления имот, в който се намират сградите.
В
поземлен имот с ид.№ *** са изградени три жилищни сгради на комплекс „Е“, като
комплексът е изграден на четири етапа – сграда 1 е въведена в експлоатация през
2007г., жилищната част от сграда 2 е въведена в експлоатация през 2009г. и през
2013г. са въведени в експлоатация външен басейн и сграда 3. Външният басейн е
разположен в централната част на имота, изпълнен е по проект и не разполага със
санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития,
поради което представлява елемент на допълващото застрояване. Районът около
басейна не е ограден, липсва самостоятелен вход, но до него има достъп от две
улици.
С
нотариален кат за покупко-продажба на недвижим имот от 20.12.2018г. ответното
дружество е закупило от „Свети Свети К и Е Х.“ АД собствеността върху поземлен
имот с ид. № ***, заедно с всички подобрения, приращения и съоръжения към имота
свързани с поддръжката на съществуващите в имота сгради. Изрично в нотариалния
акт е посочено, че изградените в имота три жилищни сгради не са предмет на
договора за покупко-продажба и с него не се засягат вещните права на
собственост на трети лица в тези сгради.
Основен
спорен въпрос между страните по делото е дали изградената в имот с ид.№ ***
инфраструктура – басейн, озеленяване, детска площадка, алеи с градинско
осветление, поливна система и система за видеонаблюдение и сграда за охрана представлява
прилежаща площ към сградите в режим на етажна собственост по смисъла на §1, т.2
от Допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост и
кой може да ползва тази инфраструктура – собственика на земята или
собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост.
На
съда е известно посоченото от ищците Решение № 175/ 18.12.2019г. по гр.д. №
4660/2018г. по описа на ВКС, I г.о., в което е
прието, че вещи и съоръжения в незастроената със сградата част от дворното
място могат да бъдат придобити от етажните собственици по силата на
приращението (чл.92 ЗС). Посоченото решение не съставлява задължителна съдебна
практика, и е постановено при установена различна фактическа обстановка спрямо
настоящия казус, при който етажните собственици не притежават ид.ч. от
собствеността върху имота, в който са изградени сградите в режим на етажна
собственост и правото на собственост върху дворното място е отделено от това
върху отделните самостоятелни обекти в сградите.
В
разпоредбата на чл.64 ЗС е установено правото на собственика на постройката да
ползва земята доколкото това е необходимо за използването на постройката според
нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото е
постановено друго. В трайната практика на ВКС се приема още, че така се
установява ограничаване на правата на собственика на терена, но само до такъв
обем от правото, който е достатъчен за осигуряване възможността на собственика
на построеното да го ползва. Собственикът на терена има правото да го ползва,
зачитайки правата на суперфициарния собственик върху онази част, която му е
необходима за използуването на постройката според нейното предназначение. При
строеж върху чужд имот е разделено титулярството на правото на собственост
върху построеното и земята. Отношенията между двамата собственици се уреждат по
правилото на чл.64 ЗС, приложимо към суперфициарната собственост. Самото
правото на строеж дава възможност освен да се изгради в собственост сграда
върху чужда земя, то и земята да бъде ползвана с оглед обслужването на сградата
според нейното предназначение ако в акта за отстъпване на суперфицията не е
уговорено друго какъвто е и настоящия случай. От приложените по делото писмени
доказателства се установява, че ищците са придобили собствеността върху
индивидуално определени обекти в построените жилищни сграда, както и процент
идеални части от общите части на сградите и от правото на строеж върху мястото,
където са построени сградите. От съдържанието на нотариалните актове, с които
ищците са придобили самостоятелни обекти в жилищните сгради не се установява
учредяване на вещни права върху останалата част от терена. Като собственици на
самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост, ищците имат
правата по чл.64 ЗС и могат да ползват дворното място, доколкото това е
необходимо за ползването на сградите според тяхното предназначение. Ползването
на жилищата на ищците по предназначение не предпоставя необходимост от ползване
на басейн, озеленяване, детска площадка и други.
Законът
за устройство на територията създава ред, по който да се определят прилежащите
площи към съществуващите сгради – чл.22, ал.7 ЗУТ препраща за определянето на
размера на прилежащите площи към съществуващите сгради към Наредба № 7 от
22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видови територии
и устройствени зони, която Наредба се прилага при определяне на площите, за
които правото на ползване на собственика на земята следва да бъде ограничено
при разделна собственост на земята и постройките върху нея /така напр. Решение
№ 538/09.07.2010 г. по гр.д. № 519/2009 г. по описа на ВКС, ІV г.о./.
Методиката по приложение № 1 към чл.21 от наредбата изисква собственикът на
сграда, респ. обект в сграда да има достъп до външните стени на сградата,
следователно в случаите на суперфициарна собственост собственикът на обект в
сградата има право на достъп до външните стени на сградата като обща част и до
съоръженията по тези външни стени. От данните по делото не се установява ответното
дружество да е възпрепятствало ищците да правят това, а няма и такива
твърдения.
Направените
подобрения в имота, собственост на ответното дружество, не представляват общи
части на сградите в режим на етажна собственост по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС
или прилежащи части към сградите. Описаните в исковата молба басейн,
озеленяване, детска площадка, алеи с градинско осветление, поливна система и
система за видеонаблюдение и сграда за охрана са извън сградите, в които се
намират самостоятелните обекти на ищците
и не са прилежащи площи към тези сгради, които могат да се ползват по
предназначение и без наличието на басейн, алеи, озеленяване и други. Дори и при
продажбата на отделните обекти комплексът да е бил рекламиран заедно с басейн, озеленяване,
портиерна, паркови алеи и т.н. и това да е мотивирало ищците и други лица да
закупят самостоятелни обекти в комплекса и да е повлияло при определяне на
цената, това не води до извод, че ищците са закупили повече от описаното в
нотариалните актове.
Посоченото
разрешение на спора е съобразено с тълкуването на закона дадено в Определение №
429/ 19.11.2020г. по гр.д. № 2043/2020г. по описа на ВКС, I г.о. и Определение № 245/ 14.05.2019г. по гр.д. №
3050/2018г. по описа на ВКС, I г.о.
Допълнителен
довод в сочената насока е и ползването и поддържането на инфраструктурата в
имота до прехвърляне на собствеността върху имота на ответното дружество. До
2019г. етажните собственици са ползвали басейна и инфраструктурата в имота,
които са поддържани на основание сключени договори със „Свети Свети К и Е Х.“
АД. Именно наличието на тези договори и неяснотата дали са прекратени е
посочено от свидетеля Новаков е препятствало и е довело до отказ на етажните
собственици да сключат нови договори с ответното дружество. Неясно по делото остана
дали при твърденията за действащи договори за поддръжка на имота с трето за
спора лице, ищците са продължили да изпълняват задълженията си по тези договори
и търсели ли са насрещно изпълнение от това трето лице.
На
следващо място следва да се отбележи, че с договор за покупко-продажба на
движими вещи от 20.12.2018г. ответното дружество е придобило собствеността
върху водопад с помпа басейн, филтърна система басейн, цифров декодер от
системата за видеонаблюдение и поливни системи, като отстраняването на тези
вещи от имот с ид.№ *** в резултат на липсата на съгласие за поддръжката имота
с етажните собственици е израз на правото на собственика (ответното дружество)
да се разпорежда с вещите си и дори да засяга права на ищците това не е
неправомерно. Дори да се приеме, че басейна, портиерната и озеленяването в
имота са прилежащи части към сградите в режим на етажна собственост, както
поддържат ищците, то необходимите за поддръжката и нормалното им функциониране движими
вещи следва да бъдат набавени и обслужвани от собственика и няма как да се
задължи друго лице, с което липсва облигационна връзка да предостави
собствените си движими вещи на ищците.
С
оглед изхода от спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответника
следва да се присъдят и направените по делото разноски. В предвидения от закона
срок ответникът е направил искане за присъждане на разноски, представил е
списък на разноските и доказателства за действителното им извършване в размер на 1500 лева. Разноски в посочения
размер следва да се възложат в тежест на ищците.
Мотивиран от така изложените
съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен
и недоказан предявения от А.В.М., с ЕГН **********, гражданин на РФ, с
разрешение за постоянно пребиваване в Република България ***и Ю.Н.Ц., гражданин
на РФ, роден на ***г*** „З.п.м.“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на
управление ***, офис * иск с правно основание чл.109 ЗС за осъждане ответното
дружество да преустанови неоснователните си действия и бездействия, с които
пречи на упражняването правото на собственост на ищците, в качеството им на
собственици на обекти в етажните собствености в комплекс „Е“, изграден в ПИ ***,
в к.к. „Св.Св. К и Е“, общ. В., като:
1. Възстанови премахнат водомер към басейна,
изграден в имота и извърши необходимите действия за възстановяването на
водоподаването към него;
2. Възстанови премахнатия водомер за
поливната система в двора и извърши необходимите действия за възстановяване на
водоподаването към нея;
3. Възстанови премахнатите помпи за басейна;
4. Възстанови премахнатите елементи и
компоненти към системата за видеонаблюдение на комплекса;
5. Осигури достъп до помещението изградено в
имота, предназначено за портитерна /павилион за охрана/;
6. Осигури свободен достъп до елементите от
вертикалната планировка в имота, които са предназначени за ползване от етажните
собственици в него, а именно: басейн, тревни площи, алеи, детска площадка,
парково осветление, портиерна, система за видеонаблюдение и поливна система;
7. Да не пречи да бъдат извършени
необходимите дейности по възстановяване на оградата от жив плет, при
съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното ѝ състояние;
8. Да не пречи да бъдат извършвани дейности
по поддръжка и ремонта на басейна, както и по поддръжката на растителността на
двора.
ОСЪЖДА А.В.М., с ЕГН **********,
гражданин на РФ, с разрешение за постоянно пребиваване в Република България ***и
Ю.Н.Ц., гражданин на РФ, роден на ***г*** ЗАПЛАТЯТ на „З.п.м.“ ЕООД, с ЕИК ***
и седалище и адрес на управление ***, офис * сумата от 1500 /хиляда и петстотин/
лева, представляваща сторени по делото съдебно-деловодни разноски, на основание
чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване
на съобщението от страните, че е изготвено и обявено.
Препис
от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: